ANNA CLARA DA COSTA MARÇALL
A PRODUÇÃO DE MORADIAS NA PERIFERIA DA REGIÃO
METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE: O CASO DE BETIM
Relatório final apresentado ao programa de
Iniciação Científica PIBIC/CNPq no curso de
graduação em Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal de Minas Gerais, sob
orientação da professora Jupira Gomes de
Mendonça.
Belo Horizonte
2011
LISTA DE ABREVIATURAS
Av. – Avenida
BH – Belo Horizonte
BNH – Banco Nacional de Habitação
CEF – Caixa Econômica Federal
CEMIG – Companhia Energética de Minas Gerais
COHAB – Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais
Dr. – Doutor
FIAT – Fabbrica Italiana Automobili Torino
FUNGETUR – Fundo Geral do Turismo
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
MCMV – Minha Casa, Minha Vida
PUC – Pontifícia Universidade Católica
REGAP – Refinaria Gabriel Passos
RMBH – Região Metropolitana de Belo Horizonte
8
LISTA DE FIGURAS
Fig. 01 – Localização de Betim em Minas Gerais............................................... 11
Fig. 02 – Localização de Betim na RMBH .......................................................... 11
Fig. 03 – Obras das casas geminadas do arquiteto Igor Bernardes................... 12
Fig. 04 – Avenida Dr. José Mariano ................................................................... 13
Fig. 05 – Av. Amazonas com Av. Gov. Valadares .............................................. 13
Fig. 06 – Anúncios de imóveis à venda, aluguel ou financiamento .................... 14
Fig. 07 – Bairro Ingá Alto / Jardim da Cidade ..................................................... 15
Fig. 08 – Bairro Ingá Alto / Jardim da Cidade ..................................................... 15
Fig. 09 – Matriz de Nossa Senhora do Carmo, 1933.......................................... 16
Fig. 10 – Rodovia Fernão Dias e REGAP, em Betim ......................................... 17
Fig. 11 – Cidade Industrial Juventino Dias, em Contagem................................. 20
Fig. 12 – Regionais do município de Betim ........................................................ 22
Fig. 13 – Anúncio de instalação hoteleira próxima ao Citrolândia ..................... 23
Fig. 14 – Entrada de condomínio de luxo em Betim ........................................... 27
Fig. 15 – Conjunto Habitacional Dicalino de Cabral, bairro Citrolândia .............. 28
Figs. 16 e 17 – Conjunto Habitacional Alto das Flores, bairro Alto das Flores ... 28
Figs. 18 e 19 – Oferta de apartamentos por duas grandes construtoras que
atuam em Betim.............................................................................. 29
Fig. 20 e 21 – Casas geminadas em Betim ........................................................ 30
Fig. 22 – Empreendimentos do programa MCMV .............................................. 33
Figs. 23 e 24 – Obras do programa Minha Casa Minha Vida em Betim............. 33
9
LISTA DE TABELAS
TABELA 01 – Número de bairros por regional ................................................... 22
TABELA 02 – Total de projetos aprovados por bairro ........................................ 26
TABELA 03 – Número de unidades habitacionais financiadas para o programa
MCMV na RMBH até dez. 2010...................................................... 32
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EQUIPE TÉCNICA
Anna Clara da Costa Marçall
Jupira Gomes de Mendonça (orientadora)
COLABORADORES
Aguirre Chaves – participação na visita de campo do dia 04 out. 2010 e nas
entrevistas realizadas.
Rodolfo Magno Provetti – bolsista de apoio técnico, com participação na visita de
campo do dia 04 out. 2010 e nas entrevistas realizadas; confecção de mapas
temáticos.
11
Apresentação
Este documento refere-se ao relatório técnico apresentado ao programa de Iniciação
Científica PIBIC/CNPq, no curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal de Minas Gerais, tendo como orientadora a professora Jupira
Gomes de Mendonça, parte do corpo docente do Departamento de Urbanismo.
As informações aqui apresentadas foram colhidas entre agosto de 2010 e julho de
2011 e o presente relatório foi escrito ao final do período para apresentar as
informações obtidas e conclusões alcançadas. Assim, o trabalho apresenta-se com o
objetivo de analisar, em linhas gerais, a dinâmica imobiliária do município de Betim,
tendo como foco a identificação dos diversos tipos de mercadoria atualmente
produzidos pelo mercado capitalista.
Além de entender como se deu a formação inicial e o desenvolvimento econômico,
social e infraestrutural do município, busca-se entender como esses fatos influenciaram
a realidade que ali se observa atualmente, tendo desdobramentos, também, sobre a
atuação do mercado imobiliário capitalista.
As informações utilizadas foram extraídas da visita de campo à cidade de Betim,
realizada em outubro de 2010, que teve como principal objetivo obter as primeiras
considerações e impressões sobre o município para, então, dar prosseguimento à
pesquisa bibliográfica.
Além disso, foram realizadas entrevistas com uma arquiteta funcionária da Prefeitura
Municipal de Betim, um funcionário de empresa incorporadora que atuava no
município, corretores imobiliários e um arquiteto que reside e atua em Betim, o que
gerou informações diversificadas com relação à aprovação de projetos imobiliários,
venda de imóveis, crescimento imobiliário e atuação de construtores e incorporadores
no município.
A consulta à literatura nacional permitiu o estudo de todo o histórico de formação do
município e a fundamentação das demais informações obtidas.
12
Sumário
1. Introdução – A dinâmica imobiliária................................................................ 14
2. O município de Betim ..................................................................................... 17
2.1. Percepção geral da cidade (observações de campo) ............................ 18
2.2. Breve histórico da ocupação de Betim ................................................... 22
2.3. O papel da indústria no município .......................................................... 25
2.4. O mercado imobiliário residencial .......................................................... 30
2.4.1. Produtos imobiliários residenciais.................................................. 33
2.4.1.1. As casas geminadas ............................................................. 35
2.5. Programa “Minha Casa, Minha Vida” ..................................................... 37
3. Considerações finais ...................................................................................... 41
4. Referências .................................................................................................... 45
5. Apêndice 01.................................................................................................... 47
6. Apêndice 02......................................................................................................48
13
1. INTRODUÇÃO – A DINÂMICA IMOBILIÁRIA
De acordo com Marques e Torres (2005), a dinâmica imobiliária possui quatro grandes
formas de produção de habitação: a autoconstrução, o trabalho por encomenda, a
produção pública e o mercado capitalista. A primeira corresponde a edificações
construídas pelos próprios moradores, fora do mercado capitalista e, muitas vezes, fora
dos padrões e normas estabelecidas por lei. A segunda forma é aquela associada a
pequenos construtores que atuam por encomenda ou contratação, conformando um
vasto mercado. Já a terceira é direcionada, na maioria das vezes, às camadas sociais
de renda mais baixa, onde a produção da habitação é feita pelo poder público,
configurando-se, quase sempre, na única opção de acesso à moradia formal e regular
para a população de baixa renda. Por fim, o mercado capitalista é aquele que trata a
habitação materializada como mercadoria, sendo um importante produtor e reprodutor
da segregação socioespacial, já que sua produção busca a contínua transformação e
valorização do espaço para capturar sobrelucros fundiários.
O mercado capitalista de produção imobiliária apresenta os seguintes atores:
•
Imobiliárias (ou corretores individuais): responsáveis pela circulação de imóveis
e edificações, buscam o lucro de comercialização.
•
Construtores: atividades e lucro de natureza industrial, possuindo total
dependência da terra urbana para realizar suas atividades. Produzem a
mercadoria final que é a edificação urbana.
•
Proprietário fundiário: obtém a renda fundiária advinda da venda de uma terra,
cujo valor leva em conta a escassez da terra urbana, sua acessibilidade e
demais características intrínsecas e extrínsecas. O uso e o valor da terra se
definem mutuamente.
•
Incorporador: responsável por todas as definições referentes ao produto final,
como o tipo de produto, local de lançamento, etc., assim como pela elaboração
do projeto do empreendimento. É quem realiza a articulação entre todos os
demais agentes. Pode transformar o uso do solo, agregando maior valor à terra
para incorporar essa diferença de valor. Como seu sobrelucro advém da
14
transformação do uso, ele sempre tenta produzir diferenciações no espaço em
que atua, gerando transformações socioespaciais.
•
Poder público: não possui um lucro advindo das transações do mercado
capitalista, mas realiza investimentos/ações que podem valorizar ou desvalorizar
uma área, tornando-a mais ou menos adequada à instalação de um determinado
produto imobiliário. Muitas vezes, se utiliza desse mecanismo para induzir a
territorialidade da cidade.
•
Órgãos financiadores: financiam a construção ou a aquisição de um imóvel,
captando os lucros advindos dos juros e demais taxas aplicadas sobre o valor do
financiamento.
Tendo em vista as definições dadas acima, o presente trabalho apresenta-se com o
objetivo de analisar, em linhas gerais, a dinâmica imobiliária do município de Betim,
tendo como foco a identificação dos diversos tipos de mercadoria atualmente
produzidos no mercado capitalista. Para isso, utilizaram-se as informações extraídas a
partir de visitas de campo, literatura nacional e entrevistas com funcionários de órgãos
públicos municipais, corretores imobiliários, construtores, funcionários de empresas
incorporadoras e população em geral.
O desenvolvimento da pesquisa, presente no capítulo 2, será dividido em cinco seções.
A primeira traz o relatório das primeiras informações colhidas na visita de campo, que
foi de crucial importância para o início da pesquisa na bibliografia consultada, já que
originou as percepções iniciais sobre a dinâmica do município.
A segunda seção trata do histórico do município, desde sua criação como um arraial
durante o ciclo do ouro mineiro até a década de 2000, contemplando os principais
acontecimentos que possibilitaram o crescimento e desenvolvimento betinense. Já a
terceira seção mostra como as atividades industriais influenciaram a formação e a
territorialização do município de Betim, originando a realidade cultural, econômica e
social que hoje se observa.
As características do mercado imobiliário residencial municipal configuram o tema da
quarta seção, contando com um resumido histórico do desenvolvimento do mercado
imobiliário em Betim desde a década de 1940 até 1980. Há, ainda, a análise da
situação atual do mercado imobiliário capitalista, passando pelos produtos residenciais
15
ofertados com especial enfoque nas casas geminadas, produto de oferta relativamente
recente e que já se mostra como importante alternativa à população local.
Por fim, tem-se na seção 5, uma análise do impacto que o programa Minha Casa
Minha Vida tem trazido para Betim, desde seu lançamento em 2009, através da
construção de conjuntos habitacionais em bairros periféricos do município. A intenção
não é estabelecer críticas às metas e aos objetivos do programa do governo federal,
mas observar sua atuação e algumas conseqüências do mesmo no município.
16
2. O MUNICÍPIO DE BETIM
Localizado
Região
Horizonte,
Contagem,
Campos,
em
Minas
Metropolitana
Betim
faz
Ibirité,
Sarzedo,
Gerais,
na
de
Belo
limites
com
Juatuba,
Igarapé,
Mário
São
Joaquim de Bicas e Esmeraldas. Está
situado a 26 quilômetros de Belo
Horizonte, conforme Figuras 01 e 02.
Fig. 01 – Localização de Betim em Minas Gerais.
Fonte: Wikipédia, 2011.
Fig. 02 – Localização de Betim na RMBH.
Fonte: Mapa temático criado pela autora em MapInfo.
17
2.1. PERCEPÇÃO GERAL DA CIDADE (OBSERVAÇÕES DE CAMPO)
No dia 04 de outubro de 2010, segunda-feira, foi realizada uma primeira visita de
campo pela autora juntamente com Rodolfo Provetti, Bolsista de Apoio Técnico, e a
Prof. Jupira Gomes de Mendonça, sendo guiados pelo arquiteto autônomo Igor
Bernardes, residente do município de Betim. Essa visita teve como principal objetivo
obter as primeiras considerações e impressões sobre o município para, então, dar
prosseguimento à pesquisa bibliográfica.
Logo no início do dia, houve a visita às casas geminadas que o arquiteto Igor
Bernardes está construindo/incorporando no bairro Paquetá (regional do Citrolândia),
juntamente com alguns sócios – ver Figura 03. O loteamento do local data da década
de 1950, mas conta com ocupação mais recente. Segundo o incorporador, o comércio
local ainda está se desenvolvendo e ainda há carência de infraestrutura no bairro,
como calçamento de algumas ruas, instalação de redes de esgoto, etc. Essas
carências, porém, não atrapalham as vendas visto que essa é uma situação muito
comum em Betim, e, afinal, torna o produto mais barato, tendo em vista o baixo preço
da terra.
Fig. 03 – Obras das casas geminadas do arquiteto Igor Bernardes.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
Estavam sendo construídas cinco casas em um mesmo lote, sendo que cada unidade
teve o custo estimado em R$40 mil e o preço inicial estabelecido em R$ 60 mil,
podendo haver alterações após o final das obras. O preço de venda é um dos
principais atrativos que o empreendimento apresenta, já que, se a mesmo fosse
18
construído no centro de Betim, o custo não seria menor que R$ 85 mil, já que o lote
nesta região é mais caro. O público alvo é a população de renda baixa, havendo
possibilidade de financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Segundo o
incorporador, esse tipo de casas geminadas, ao contrário dos conjuntos habitacionais,
valoriza o entorno, visto que é um empreendimento com poucas unidades.
Logo após a visita às casas geminadas, houve uma pequena passagem pela regional
Citrolândia, local ainda muito estigmatizado por ter abrigado, antigamente, a Colônia
Santa Isabel, que atuava no tratamento de hansenianos. Atualmente, é um núcleo
urbano consolidado e isolado do Centro de Betim, ocupado por famílias de baixa renda.
A BR-381 / 262 divide a região em duas porções distintas: a porção sul, mais antiga,
mais estruturada e com melhor padrão urbanístico e construtivo; e a porção norte, com
topografia ligeiramente melhor, mas com pior padrão urbanístico e mais carente quanto
à infraestrutura, conforme UFMG/CEURB (1994). A Figura 04 mostra a Avenida Dr.
José Mariano, principal rua comercial da regional, situada na porção sul.
Da região do Citrolândia a visita seguiu para o centro de Betim, região que acolhe
comércio e serviços mais dinâmicos, além de grande fluxo de pessoas como se vê na
Figura 05. O centro (e a região por ele estruturada) abriga a população de renda mais
alta e é, ainda, uma área pouco adensada se comparada às periferias metropolitanas,
onde os conjuntos habitacionais e locais de ocupação ilegal contribuem para o
aumento da taxa de adensamento (UFMG/CEURB, 1994).
Fig. 04 – Avenida Dr. José Mariano.
Fig. 05 – Av. Amazonas com Av. Gov. Valadares
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
19
Durante toda a visita observou-se grande oferta de imóveis no município, tanto para
aluguel como para venda, neste último caso em geral anunciando financiamento como
estratégia de marketing. A Figura 06 abaixo mostra faixas afixadas em diferentes locais
da cidade, onde se vê a oferta desses imóveis.
O vetor norte da cidade é o que, atualmente, apresenta maior crescimento em termos
de novas construções. Talvez por isso seja a região onde mais se observam as casas
geminadas.
Fig. 06 – Anúncios de imóveis à venda, aluguel ou financiamento.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010. Editado pela autora em CorelDraw.
O Bairro Ingá Alto, visitado após a passagem pelo Centro, está situado imediatamente
a norte deste. É considerado o bairro de melhor padrão construtivo juntamente com o
Jardim da Cidade, sendo ambos habitados pela classe média local. São, também, os
bairros mais valorizados economicamente (Figuras 07 e 08). Percebe-se que esses
bairros fogem ao padrão geral observado no município, onde a predominância é de
residências pequenas e de baixo padrão construtivo e de acabamento.
20
Fig. 07 – Bairro Ingá Alto / Jardim da Cidade.
Fig. 08 – Bairro Ingá Alto / Jardim da Cidade.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
A visita de campo permitiu uma percepção geral da cidade que, pela dimensão do seu
território e ocupação fragmentada, apresenta diversos pólos com oferta de comércio e
serviços básicos bem consolidados, sendo que os serviços mais especializados estão
localizados no centro da cidade. A presença majoritária de residências de baixo padrão
construtivo pode ser um resultado da ocupação operária que é percebida
historicamente no município desde sua formação. Talvez por causa da própria
ocupação operária, Betim apresenta hoje um crescimento na construção e oferta de
casas geminadas, que são mais baratas em comparação a casas individuais e
atendem à necessidade da população.
Todos esses temas serão tratados mais detalhadamente a partir da próxima seção,
com base em dados bibliográficos e outras fontes de consulta.
21
2.2. BREVE HISTÓRICO DA OCUPAÇÃO DE BETIM
A linha do tempo do município de Betim inicia-se por volta do ano de 1711, momento
em que Minas Gerais vivia o Ciclo do Ouro e quando as principais vilas extratoras do
mineral eram Pitangui e Sabará. Estando, então, no entroncamento dos caminhos
dessas vilas com a estrada para a cidade de São Paulo, Betim foi criada como um
ponto estratégico no caminho do ouro para a chegada em Portugal. Vê-se, a partir daí,
a importância que a localização geográfica do município representa desde os
primórdios de sua criação, quando a cidade ainda se chamava “Arraial de Capela Nova
do Betim”, nome dado em homenagem ao proprietário da sesmaria, José Rodrigues
Betim (IMPHIC, 2009).
Segundo IMPHIC (2009), tem-se em
1867 a conclusão da construção da
Matriz de Nossa Senhora do Carmo
(Figura 09), que substituiu a antiga
Capela Nova, de 1754. Há, então, em
1894, a construção da Capela do
Rosário, que foi um elemento de
afirmação do local onde até hoje temse o bairro Angola, já que a maioria da
Fig. 09 – Matriz de Nossa Senhora do Carmo, 1933.
população negra de Betim, naquela
Fonte: IMPHIC, [s.d.]
época,
residia
nas
proximidades
dessa capela.
Inicialmente pertencente à freguesia de Curral Del Rei, em 1901 Betim passa à
condição jurídica de Distrito de Santa Quitéria, atual município de Esmeraldas (IMPHIC,
2009). Ainda segundo IMPHIC (2009), em 1910 acontece a conclusão da construção
da Estrada de Ferro Oeste de Minas, que trouxe um considerável impacto para a
cidade: o crescimento urbano às margens da linha férrea. A luz elétrica chega ao atual
município com a construção da Usina Hidrelétrica Dr. Gravatá, nas corredeiras do Rio
Betim, em 1914. Essa usina permaneceu em funcionamento até a década de 1950,
quando a CEMIG instalou uma unidade no município.
22
De acordo com IMPHIC (2009), a Colônia Santa Izabel, unidade de confinamento e
tratamento da hanseníase inaugurada em 1931, foi a responsável pelo surgimento e
afirmação do bairro Citrolândia, ocupado pelos hansenianos que não tinham condições
sociais e econômicas de se afastarem da Colônia e, dessa forma, ocuparam o espaço
vizinho. Já em 1938 há a emancipação política da cidade, abandonando o nome de
Capela Nova de Betim e resumindo-o apenas para Betim.
Fig. 10 – Rodovia Fernão Dias e REGAP, em Betim.
Fonte: IMPHIC, [s.d.]
A inauguração da Rodovia Fernão Dias em 1959 (IMPHIC, 2009), ligando Minas Gerais
a São Paulo, teve papel fundamental para a implantação das indústrias no município, o
que trouxe implicações no desenho urbano e em toda a dinâmica da cidade de Betim.
Em1968 tem-se a inauguração da REGAP (Refinaria Gabriel Passos, da Petrobrás,
conforme Figura 10), que foi instalada em Betim pelo fato de o município ser um eixo
que liga as indústrias paulistas às Minas Gerais, que por sua vez faz a integração entre
as economias do sul e do norte do país. Já o ano de 1976 marca a inauguração da
montadora da FIAT, que foi um marco no crescimento da cidade. De acordo com
IMPHIC (2009), nos anos 1970, a população betinense era de aproximadamente 40 mil
habitantes; nos anos 1980, ela salta para a casa dos 84 mil; em 1996, vinte anos após
a inauguração da FIAT, ela chega a 249 mil habitantes. O Censo realizado pelo IBGE
em 2010 mostra que, neste ano, a população do município era de 337.547 habitantes.
Vê-se, pois, que nos cinco primeiros anos após a inauguração da FIAT, a população
local havia crescido mais que 100%.
23
De acordo com IMPHIC (2009), a década de 1990 é marcada pelos investimentos
sociais, principalmente nas áreas da saúde e educação. O primeiro hospital público de
Betim é inaugurado em 1996, consolidando o serviço público municipal de saúde
juntamente com outras unidades de atendimento. Na área da educação, ainda nessa
década, tem-se a reconstrução de creches comunitárias, além da instalação do campus
da PUC – Minas – Betim, a primeira universidade no município. Em 1997 há a
inauguração do Betim Shopping, importante local de comércio varejista.
24
2.3. O PAPEL DA INDÚSTRIA NO MUNICÍPIO
Betim é um município que, historicamente, desenvolveu-se baseado nas atividades
industriais e teve seu crescimento propiciado, principalmente, pela proximidade com a
cidade de Belo Horizonte. Tal proximidade direcionou os eixos de expansão e o tipo de
atividades desenvolvidas em Betim, além de levar para lá uma grande parcela da
população que não conseguia emprego na capital. Pode-se dizer, assim, que as forças
metropolitanas atuaram mais fortemente que as forças locais na produção do espaço
betinense. Esses fatos deram, então, o caráter local, que é de servir de apoio às
atividades da metrópole. Inicialmente as atividades do município eram voltadas à
agricultura, pecuária e extração de rochas de gneiss, além de abrigar uma usina
hidrelétrica, sendo todas essas atividades destinadas ao abastecimento de Belo
Horizonte (UFMG/CEURB, 1994).
Segundo UFMG/CEURB (1994), desde o início o Estado apresenta um papel de
formador do espaço em Betim: primeiro, pela passagem dos trilhos da ferrovia, em
1910, e pela abertura da Rodovia Fernão Dias, na década de 1930 (de acordo com
IMPHIC [s.d.], a inauguração do lado mineiro da rodovia se deu em 1959), ambas
configurando eixos de ligação da capital de Minas Gerais com a região oeste, em torno
das quais se formaram os primeiros pólos de ocupação. Depois, pela construção da
Cidade Industrial Juventino Dias1, em 1941 (com inauguração em 1947, conforme
Figura 11), e pelo prolongamento da Av. Amazonas, feito em 1940 pelo então prefeito
de Belo Horizonte, Juscelino Kubitscheck, que proporcionou o crescimento da capital
em direção ao eixo Oeste, havendo então o primeiro indício de conurbação (PLAMBEL,
1987). A construção do Distrito Industrial Paulo Camilo na década de 1970, reforçou o
caráter industrial e de apoio a Belo Horizonte, que o município já apresentava, e
estimulou o parcelamento e a ocupação mais intensivos do solo. Há, então, as
facilidades oferecidas pelo poder público para a instalação de indústrias, como a
REGAP e a FIAT, entre o final da década de 1960 e início da década de 1970, sendo
que ambas propiciaram a formação de centros de ocupação mais complexos e
consolidados no seu entorno, além de aumentarem as receitas e a importância do
1
De acordo com UFMG/CEURB (1994), a Cidade Industrial Juventino Dias foi criada em 1941, quando Contagem
era um distrito de Betim. Posteriormente há a emancipação de Contagem, a perda do território a ele correspondente
e, com isso, Betim perde da Cidade Industrial.
25
município. Em 1980, a indústria chegou a absorver 77,1% do pessoal empregado no
município,
evidenciando
novamente
seu
caráter
industrial
por
excelência
(UFMG/CEURB, 1994).
Fig. 11 – Cidade Industrial Juventino Dias, em
Contagem, então distrito de Betim.
Foto: CINCO/Divulgação [s.d.].
De acordo com UFMG/CEURB (1994), as atividades industriais de Betim encontram-se
concentradas nas duas grandes empresas acima mencionadas, que conformam
complexos econômicos: o complexo da Petrobrás/REGAP, que responde por um alto
valor de transformação industrial no município, mas apresenta um número
relativamente pequeno de trabalhadores; e a FIAT e empresas relacionadas, que
apresentam crescimento bastante dinâmico.
Além destas, existe a indústria tradicional de Betim, composta pelas siderúrgicas e
indústrias de minerais não-metálicos, que apresentam valor de transformação tão alto
quanto as anteriores, mas empregam grande volume da força de trabalho. Há, ainda,
os ramos de atividades ligadas ao consumo da população (UFMG/CEURB, 1994).
Mesmo abrigando tantas indústrias e apresentando um grande volume de produção de
riquezas, a mão de obra local é pouco empregada no município, de acordo com
UFMG/CEURB (1994). A maioria dos trabalhadores empregados nas empresas de
Betim reside em outros municípios da região metropolitana, talvez pela baixa
escolaridade e pouca especialização dos trabalhadores locais. A população betinense,
26
que é principalmente de baixa renda, veio para o município em busca de emprego nas
indústrias e foi por elas rejeitada, formando a grande massa populacional que adensa
as favelas e os bairros mais pobres. Segundo a revista Arena Betim Empresarial
(2010), algumas empresas de Betim possuem programas que visam o desenvolvimento
social das comunidades do entorno por meio da educação e especialização da mão de
obra. São exemplos os programas “Árvore da Vida”, da FIAT, “Programa de Criança” e
“Plantando o Futuro”, da REGAP.
Até 1994, equipamentos urbanos, pavimentação e rede de esgoto estavam presentes
apenas nos núcleos mais antigos e bem consolidados e nas regiões mais valorizadas.
As demais áreas simplesmente não os tinham, trazendo assim problemas de
saneamento, saúde e qualidade de vida para a população em geral (UFMG/CEURB,
1994). Pode-se inferir que essa realidade mantenha-se em grande medida ainda hoje,
apesar dos investimentos que já foram feitos por parte do poder público, mas que não
foram suficientes para solucionar definitivamente os problemas. Esse fato é confirmado
pelas entrevistas realizadas em 2011 com corretores imobiliários da cidade, que
disseram haver ainda muitas áreas habitadas em Betim que não contam com a
infraestrutura necessária. De acordo com a revista Arena Betim Empresarial (2010), a
prioridade do governo municipal, atualmente, é a qualificação dos jovens betinenses
para a ocupação das vagas geradas pelas indústrias petroquímica e automotiva,
investindo nas escolas profissionalizantes.
Betim conta com um território muito grande, o que contribuiu para a presença de vários
núcleos urbanos e pouca articulação entre eles. Essa falta de articulação resultou na
perda do território que hoje é o município de Contagem, e com ele a Cidade Industrial
(UFMG/CEURB, 1994). Atualmente, vêem-se pequenos centros quase autônomos,
alguns desenvolvidos a partir do centro de Betim, outros a partir dos núcleos
ferroviários existentes anteriormente, sendo que aqueles são mais bem articulados e
dotados de equipamentos urbanos que estes. Os principais pólos municipais são o
Centro, Jardim Teresópolis, Jardim das Alterosas, Jardim Petrópolis, PTB, e Conjunto
São Caetano. Algumas regiões têm mais relação com Contagem do que com Betim,
devido à maior proximidade. Administrativamente, o município é atualmente dividido em
oito regionais, totalizando 183 bairros (conforme Figura 12 e Tabela 01).
27
TABELA 01 – Número de bairros por
regional
REGIONAL
Nº BAIRROS
Alterosas
26
Citrolândia
25
Imbiruçu
21
Norte
20
PTB
19
Sede
45
Terezópolis
9
Vianópolis
18
TOTAL
183
Fonte: http://www.betim.mg.gov.br/simgeo/.
Fig. 12 – Regionais do município de Betim.
Acesso em 09 mai. 2011. Elaborado pela autora.
Fonte: http://www.betim.mg.gov.br/simgeo/.
Devido à grande atuação do poder público no intuito de facilitar a instalação de
indústrias no município, o mercado imobiliário foi pouco atuante nesse segmento.
Inicialmente o Estado ofereceu novos terrenos com a infraestrutura necessária às
atividades, construiu o Distrito Industrial Paulo Camilo, além de outras atuações, o que
inibiu o capital imobiliário de prover terrenos e imóveis industriais. Hoje em dia há uma
grande valorização do metro quadrado de terrenos em áreas betinenses ocupadas pela
indústria, chegando a até 1000%, comparando-se com a última década (VIEIRA, 2010).
Muitos empresários reivindicam a facilitação dos parâmetros estabelecidos para a
instalação de imóveis industriais, alegando que, por serem muito restritivos, há uma
grande dificuldade na oferta desses imóveis. De acordo com a reportagem do jornal
Estado de Minas, de 05 de dezembro de 2010, muitas empresas já estão deixando
Betim e partindo para outras cidades onde a instalação é facilitada e há espaço
disponível ao crescimento da produção, como Conselheiro Lafaiete, Congonhas e
demais municípios do Vale do Paraopeba. A prefeitura de Betim está trabalhando,
porém, na construção de um distrito industrial no Citrolândia, buscando driblar o
problema e garantir a permanência das indústrias, além de atrair novas. A revista
Arena Betim Empresarial (2010) mostra que um outro distrito industrial, também de
iniciativa estatal, está sendo construído atualmente às margens da BR-262, sendo a
28
Toshiba a primeira empresa confirmada a instalar-se na região, que objetiva a atração
de empresas e diversificação do setor industrial municipal.
Um setor que demonstra estar em desenvolvimento é o da rede hoteleira. É notada
uma grande procura por hospedagem em hotéis durante a semana, o que não
acontece, entretanto, nos finais de semana (ARENA BETIM EMPRESARIAL, 2010).
Isso demonstra que as pessoas que visitam a cidade têm, em sua maioria, objetivos
comerciais, caracterizando, assim, o turismo de negócios. O crescimento da rede
hoteleira busca, então, atender a essa demanda, além de já se preparar para os
impactos da Copa do Mundo de 2014 na cidade de Belo Horizonte e em toda a região
metropolitana. A Figura 13 abaixo traz o anúncio de uma nova instalação hoteleira no
município, financiada pela Caixa Econômica Federal através do Fundo Geral do
Turismo (FUNGETUR).
Fig. 13 – Anúncio de instalação hoteleira próxima ao Citrolândia.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
29
2.4. O MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL
Desde o fim da década de 1940 até os anos 1980, o capital imobiliário residencial
atuou de forma semelhante em Betim e em Belo Horizonte. Houve, primeiro, a
produção de grandes loteamentos num período que vai do final dos anos 1940 até
aproximadamente 1955 (UFMG/CEURB, 1994), período esse que compreende a
implantação da Cidade Industrial Juventino Dias, em Contagem. Nessa fase, apenas
abriam-se as ruas, sem a instalação de qualquer outro tipo de infraestrutura básica,
fato ocorrido em toda a RMBH. Foi quando se definiram as fronteiras de expansão que
só foram efetivamente ocupadas duas décadas mais tarde. Em Betim, essa primeira
fase concentrou a maior produção de lotes já registrada, a maioria dos quais não foi
vendida e não trouxe, assim, a valorização imobiliária esperada (UFMG/CEURB, 1994).
De maneira geral, Betim é considerada como parte de uma área estratégica de
loteamentos especulativos, representando a continuidade da frente de loteamentos da
Cidade Industrial de Contagem.
Já a década de 60 representou, na RMBH, a ocupação de áreas intermediárias àquelas
ocupadas nos loteamentos da década anterior, apresentando agora algumas condições
de infraestrutura e estando, também, mais bem localizados, por estarem em seqüência
às áreas ocupadas, o que caracteriza um processo típico de especulação imobiliária.
Em Betim esse procedimento se reproduz, sendo que o mercado imobiliário local era
concentrado no mercado de lotes.
De acordo com UFMG/CEURB (1994), os anos 70 apresentaram duas formas de
parcelamento do solo distintas na RMBH. Uma era voltada à classe média emergente,
em loteamentos com infraestrutura completa em locais anteriormente ocupados por
loteamentos populares. A outra frente era a de produção de conjuntos habitacionais por
parte de cooperativas, quando houve um grande número de unidades construídas e
que não foram totalmente vendidas. Em Betim a situação foi a mesma, sendo que
nessa época, acentua-se o crescimento da cidade pela periferia. Com a instalação da
REGAP, em 1976, há o surgimento de um parcelamento especulativo em seu entorno,
com ocupação lenta. Porém, como ainda havia uma grande oferta de lotes não
ocupados das décadas anteriores a preços relativamente baixos, essa especulação foi
parcialmente barrada, já que os novos loteamentos não tinham condição de competir,
em termos de preço, com os mais antigos, a não ser quando contavam com algum
30
diferencial, como localização privilegiada (como é o caso do bairro Niterói)
(UFMG/CEURB, 1994).
O final dos anos 70 traz, ainda, o aumento de loteamentos populares, principalmente
nas regiões do Citrolândia e Icaivera. De maneira geral, o valor do terreno no centro de
Betim cresceu 750% entre 1972 e 1976. No ano de 1976, o mercado de terras ainda
era predominante: as transcrições de transmissão de imóveis referentes a lotes
chegaram a 92,8% do total de imóveis transferidos. Considerando-se as glebas, esse
número chega a 95% (PLAMBEL, 1987).
Posteriormente, a crise econômica da década de 80 traz consigo a estagnação dos
processos de loteamento e de construção, assim como a retração dos financiamentos
habitacionais decorrente das dificuldades enfrentadas pelo Banco Nacional de
Habitação (BNH), extinto em 1986. Em Betim, essa fase representa também um
processo de favelização em grandes proporções. Em 2000 seriam estimados 23.800
domicílios em assentamentos precários, representando 31% do total de domicílios
(Marques, 2007, apud UFMG, 2009).
Ainda hoje, os agentes imobiliários atuantes em Betim são, principalmente, oriundos de
outros municípios da RMBH. O principal produto imobiliário local é o residencial, visto
que o comércio não é muito dinâmico a ponto de alavancar o mercado imobiliário em
sua direção. Já os imóveis industriais, que, como vimos, foram historicamente
facilitados pelo poder público, não estimularam o desenvolvimento / dinamização de um
mercado imobiliário privado. Reportagem do jornal Estado de Minas (VIEIRA, 2010)
afirma que a prática de facilitações públicas às instalações industriais está, atualmente,
sendo abandonada pelo poder público, o que pode trazer a dinamização desse
mercado. No entanto, a revista Arena Betim Empresarial (2010), diz que o governo
municipal está trabalhando na criação de, pelo menos, mais dois distritos industriais,
continuando, assim, a facilitação à vinda e à instalação de novas empresas.
O maior eixo de crescimento imobiliário atual é o do vetor norte a partir do centro, em
bairros como o Espírito Santo, Nossa Senhora das Graças e Niterói. O fato é
comprovado através da pesquisa realizada pela autora com corretores imobiliários em
2011, além da entrevista concedida por Bernardes (2010) e de informações cedidas
pela Seção de Aprovação de Projetos da Secretaria Adjunta de Obras e Serviços
31
Públicos da Prefeitura Municipal de Betim (conforme Tabela 02), onde se vê um grande
número de aprovação de projetos nessas regiões nos anos de 2009 e 2010. Mesmo
assim, sabe-se que a maioria das construções realizadas em Betim é ilegal, ou seja,
não encaminhadas para aprovação do projeto ou a concessão do Habite-se2.
TABELA 02 – Total de projetos aprovados por bairro
BAIRRO
REGIÃO
2009
2010 (até
TOTAL
46
Bom Retiro
Norte
27
setembro)
19
Centro
Sede
9
2
11
Espírito Santo
Alterosas
14
9
23
Ingá
Norte
9
13
22
Jardim Brasília
Alterosas
7
8
15
Jardim Casa Branca
Sede
6
5
11
Jardim da Cidade
Sede
4
8
12
Jardim das Alterosas
Alterosas
7
18
25
Niterói
Alterosas
15
17
32
Nossa Senhora de
Alterosas
8
5
13
FátimaGuarujá
Novo
Sede
9
6
15
Parque Brasiléia
Sede
5
6
11
Parque das Acácias
Imbiruçu
5
7
12
Residencial Montserrat
Vianópolis
12
6
18
Senhora das Graças
Norte
25
22
47
Vila Verde
PTB
10
37
47
172
188
360
TOTAL
Fonte: arquivo da Seção de Aprovação de Projetos da Prefeitura de Betim, 2010.
A tabela mostra a relação dos bairros com mais de 10 projetos aprovados no período
de janeiro de 2009 a setembro de 2010, onde se comprova o maior número de
2
Para mudar essa realidade, a prefeitura está trabalhando na conscientização da população através de programas
educacionais sobre a construção legal. Há, ainda, a disponibilização de plantas populares, onde o morador escolhe
o projeto que mais se encaixa à sua necessidade tendo a orientação de técnicos da prefeitura, tudo isso por um
preço simbólico que visa estimular as construções legais no município (TOMANIK, 2010).
32
construções formais nos bairros Bom Retiro, Niterói, Senhora das Graças e Vila Verde.
Neste último, porém, todos os projetos aprovados pertencem a uma mesma
construtora, a GranViver Urbanismo (sediada em Belo Horizonte), e correspondem a
edificações residenciais multifamiliares verticais.
Vê-se que, em relação às regionais, o maior número de projetos aprovados é na
regional Norte, com 115 aprovações no período, seguida da regional Alterosas, com
108, e da Sede, com 60.
2.4.1. PRODUTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS
Observa-se, atualmente, um crescimento na produção de condomínios fechados,
voltados à população de alta renda, como o Residencial Ouro Verde mostrado na
Figura 14. De acordo com a revista Arena Betim Empresarial (2010), o principal motivo
é o trânsito congestionado entre Betim e Belo Horizonte, além da escassez de terrenos
na capital, o que estaria aumentando o interesse dos diretores e altos funcionários de
empresas instaladas em Betim. Alguns desses empreendimentos já estão em
construção, enquanto outros se encontram em fase de aprovação na prefeitura. A
atração de pessoas de maior
poder aquisitivo a instalar-se no
município pode valorizar ainda
mais o solo na região, além de
dinamizar o setor de comércio
e serviços.
Fig. 14 – Entrada de condomínio de
luxo em Betim.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
Em uma realidade completamente diferente a dos condomínios de luxo, Betim abriga
também alguns conjuntos habitacionais populares, tanto horizontais quanto verticais,
evidenciando a diversidade da população que o município abriga. Esses conjuntos são
caracterizados pelo grande número de unidades habitacionais, geralmente idênticas,
de dimensões reduzidas e emprego de materiais de construção e acabamento
33
tradicionais. A figura 15 abaixo mostra o Conjunto Habitacional Dicalino Cabral, no
bairro Citrolândia, construído pela COHAB e inaugurado em fevereiro de 2007.
Fig. 15 – Conjunto Habitacional Dicalino de
Cabral, bairro Citrolândia.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
Já o bairro Alto das Flores apresenta uma situação semelhante: residências
unifamiliares horizontais, construídas na década de 1970 pela construtora Probase
(BERNARDES, 2010) e comercializadas à população de baixa renda de Betim,
formando também um conjunto habitacional (Figura 16). Inicialmente, as residências
eram todas idênticas, mas com o passar do tempo cada morador foi fazendo
modificações de acordo com sua necessidade, como mostra a Figura 17.
Figs. 16 e 17 – Conjunto Habitacional Alto das Flores, bairro Alto das Flores.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
Além dos produtos imobiliários residenciais já citados anteriormente, observa-se ainda
um grande crescimento na oferta de apartamentos, principalmente após o lançamento
do programa “Minha Casa, Minha Vida”, do governo federal. Algumas construtoras,
34
como a MRV Engenharia e a Incorporadora Tenda, têm direcionado sua produção a
esse mercado de residências multifamiliares verticais, aproveitando os benefícios e
facilidades oferecidas pelo programa, como será detalhado no item seguinte. As
Figuras 18 e 19 abaixo mostram outdoors das duas construtoras onde fica evidenciada
a possibilidade de financiamento pela Caixa Econômica Federal e a participação no
programa do governo federal.
Figs. 18 e 19 – Oferta de apartamentos por duas grandes construtoras que atuam
em Betim.
Fotos: Jupira Mendonça, out. 2010, e Rodolfo Provetti, out. 2010.
2.4.1.1.
AS CASAS GEMINADAS
O mercado de casas geminadas também apresenta crescimento no atual mercado
imobiliário de Betim, segundo informações dos corretores locais e funcionários da
prefeitura municipal. O principal motivo é, provavelmente, a segmentação do mercado
imobiliário de acordo com as faixas de renda da população, sendo que as casas
geminadas são uma alternativa às pessoas que não querem mais morar em
apartamentos, mas não têm o montante suficiente para comprar uma casa em lote
individual devido ao valor mais alto. Assim, tem-se um sub-mercado específico das
casas geminadas, voltado a essa faixa da população. Os principais motivos alegados
contra os apartamentos são a necessidade de pagamento da taxa de condomínio,
dificuldades em dividir espaços com desconhecidos, falta de área privativa, de espaço
para secar roupas e de área para as crianças brincarem. A casa geminada alia, assim,
os benefícios: possui uma área privativa, não há espaço compartilhado com vizinhos, e
a divisão do terreno em duas ou mais unidades habitacionais possibilita o menor preço
de venda.
35
Segundo os corretores imobiliários locais, as casas geminadas são vendidas a partir de
R$ 130 mil (unidades com 2 quartos) ou R$ 160 mil (unidades com 3 quartos), havendo
variação no preço conforme localização do imóvel, área do lote, área construída e
padrão de acabamento. Já os apartamentos costumam ser mais baratos, com preços
variando também devido às características do imóvel.
As Figuras 20 e 21 abaixo mostram algumas casas geminadas encontradas na visita
de campo (em 04 out. 2010). Elas são, geralmente, construídas em paredes-meias
(uma única parede que divide duas unidades), possuindo área privativa à frente e/ou
aos fundos da casa. As entradas são separadas, o que torna cada unidade
independente das outras. As fachadas de todas as unidades de um mesmo lote são
iguais, sendo diferenciadas, na maioria das vezes, apenas pela cor da pintura. Elas
são, em sua maioria, construídas em dois pavimentos, o que possibilita a implantação
de maior número de unidades em um mesmo terreno, sendo que o andar térreo abriga
a área social da casa (sala e cozinha) e o segundo andar abriga a área íntima (quartos
e banho). Apresentam uma ou no máximo duas vagas de garagem, além de ser
recorrente encontrar uma varanda à frente da casa, no segundo andar.
Fig. 20 e 21 – Casas geminadas em Betim.
Foto: Jupira Mendonça, out. 2010.
36
2.5. PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”
Além do vetor norte, observa-se a possibilidade de novas direções de expansão dadas
pela construção de unidades habitacionais (principalmente conjuntos verticais) no
âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, em vigência desde 2009. O
financiamento dessas unidades se dá de maneira diferenciada, de acordo com a faixa
de renda da população à qual se destina. Para os empreendimentos voltados à
população com renda de 0 a 3 salários mínimos, a Caixa Econômica Federal (CEF)
contrata a construção do empreendimento de acordo com oferta apresentada pelas
construtoras. Sendo o empreendimento aprovado, a Caixa libera recursos à construção
e, após o fim das obras, realiza a comercialização às famílias cadastradas.
Esse
cadastro é feito anteriormente pela Prefeitura, onde são analisados dados como o
número de pessoas na família, a presença de pessoas idosas ou portadoras de
deficiência, etc. Assim, quando um empreendimento é entregue, a Caixa faz o
financiamento diretamente aos destinatários finais, que podem receber subsídio de até
17 mil reais por parte da CEF.
No caso dos empreendimentos voltados a famílias com renda acima de três salários
mínimos, até 10, a comercialização é feita entre a construtora e o comprador, sendo a
movimentação financiada pela CEF. Assim, as vendas vão sendo feitas de acordo com
o interesse e disponibilidade manifestados pelos clientes.
Do total de 16431 unidades habitacionais produzidas com recursos da Caixa para o
programa MCMV até dezembro de 2010 em toda a RMBH, Betim participa com 2931
unidades, ficando atrás de Belo Horizonte, com 5483, e Contagem, com 4425 unidades
habitacionais3, como se vê na Tabela 03 a seguir.
3
Informação da Caixa Econômica Federal cedida para o Plano Diretor Metropolitano da RMBH. Pode haver outros
empreendimentos ainda em fase de construção, executados com recursos próprios das incorporadoras/construtoras
para posterior financiamento da Caixa aos compradores. Deste modo, não constam da Tabela 3.
37
TABELA 03 – Número de unidades habitacionais financiadas para
o programa MCMV na RMBH até dez. 2010
SOMA DE N° DE UNIDADES HABITACIONAIS
MUNICÍPIO
TOTAL MUNICÍPIO
TOTAL
32 Matozinhos
208
Belo Horizonte
5483 Pará de Minas
484
Betim
2931 Ribeirão das neves
307
Barão de Cocais
Caeté
Contagem
Fortuna de Minas
Ibirité
400 Rio Acima
4425 Santa Bárbara
17 Santa Luzia
1 São Joaquim de Bicas
Igarapé
264 São José da Lapa
Itaúna
170 Sarzedo
Juatuba
100 Sete Lagoas
Lagoa Santa
MateusLeme
4 Vespasiano
112
5
352
64
155
98
473
330
16
TOTAL GERAL
16431
Fonte: banco de dados disponibilizado pela CEF, 2010.
A figura 22 abaixo identifica e localiza os empreendimentos do programa Minha Casa
Minha Vida voltados à população com renda familiar de até 3 salários mínimos e
àquela com faixa entre 3 e 10 salários mínimos, construídos na Região Metropolitana e
no Colar Metropolitano de Belo Horizonte até dezembro de 2010. Vê-se a
predominância de empreendimentos na região central da RMBH, em especial em Belo
Horizonte. Em se tratando dos empreendimentos voltados às famílias com renda de até
3 salários mínimos, Betim é o município que apresenta maior número destes,
totalizando 5 empreendimentos, sendo dois na regional Norte, um no Imbiruçu, um no
Citrolândia e um no PTB.
38
Fig. 22 – Empreendimentos do programa MCMV.
(Mapa temático produzido por Rodolfo Provetti em MapInfo).
Na visita de campo realizada em outubro de 2010, observou-se a construção de dois
conjuntos habitacionais como os mencionados acima no Bairro Sítio Poções, como
mostra as Figuras 23 e 24. Esses empreendimentos são construídos em locais onde o
preço do terreno é menor, sendo, portanto, nas periferias urbanas.
Figs. 23 e 24 – Obras do programa Minha Casa Minha Vida em Betim.
Fotos: Jupira Mendonça, out. 2010.
39
Pode-se esperar que a região onde o imóvel está situado apresente, no futuro próximo,
alto crescimento populacional, já que o bairro receberá mais de 600 novas famílias
(considerando-se os dois empreendimentos), o que poderá alavancar o comércio de
pequeno porte, interferindo também no trânsito e trazendo a necessidade de outros
serviços para a população.
Por causa desse impacto, a prefeitura faz algumas exigências para a aprovação
desses empreendimentos, como a localização em regiões com infraestrutura básica e,
de preferência, inseridas na malha urbana. Porém, segundo entrevista na Prefeitura de
Betim, quando há a oferta de construção de empreendimentos em áreas com grande
carência habitacional, a prefeitura faz algumas concessões para que a construção seja
viabilizada e essa carência seja suprida (TOMANIK, 2010). Um exemplo é a exigência
de menor número de vagas por unidade habitacional.
De acordo com BERNARDES (2010), até recentemente, a principal atuação no ramo
imobiliário era de pequenos construtores locais, que muitas vezes são os próprios
corretores já atuantes na região, além de algumas grandes empresas como a Tenda e
a MRV. Antigamente tinha-se também a Probase que, segundo um funcionário da
empresa, parou de atuar no município por causa do “excesso de demandas” para a
aprovação dos projetos por parte da prefeitura.
A partir do ano de 2009, quando começou a vigência do programa MCMV, observa-se
uma diversificação nas empresas construtoras que atuam em Betim, informação
retirada do banco de dados da Prefeitura Municipal de Betim, onde se vê o total de
aprovações e informações dos projetos nos anos de 2009 e 2010. Percebe-se maior
atuação de construtoras sediadas em outros municípios, que buscam aproveitar as
facilidades oferecidas pelo programa do governo federal, a grande carência
habitacional do município e a disponibilidade de áreas ainda não ocupadas.
40
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Realizou-se uma pesquisa em 11 corretoras imobiliárias localizadas no centro de
Betim, onde foram distribuídos 80 questionários como os do Apêndice 01, havendo
retorno de 37 questionários preenchidos. O questionário aponta a intenção das
pessoas que passaram pelas imobiliárias, mas não significam, necessariamente, que a
transação foi realizada ou que o acordo realizado seja o mesmo intencionado
inicialmente. Embora não seja um número expressivo de questionários respondidos, os
resultados obtidos podem indicar algumas hipóteses acerca da atuação do mercado
imobiliário no município.
A primeira pergunta mostra que, entre os entrevistados, a maior procura é por imóveis
residenciais (27 respostas), seguido dos terrenos (6 respostas) e, por fim, dos imóveis
comerciais (4 respostas). Já os imóveis industriais não tiveram resposta positiva, o que
pode ser explicado pelo fato de que, desde a criação do município, o governo (tanto
municipal quanto estadual) facilita a instalação de indústrias em Betim através da
construção de distritos industriais, provimento de infraestrutura, etc. Assim, não haveria
necessidade de as indústrias procurarem, em corretoras imobiliárias, imóveis para sua
instalação. A grande procura por imóveis residenciais indica um maior fomento do setor
residencial do mercado imobiliário atualmente, o que pode ser conseqüência do
programa MCMV. Sabe-se que, após o início da vigência do programa, houve diversas
facilitações na aquisição desse tipo de imóveis por pessoas com renda familiar de até
10 salários mínimos, como a oferta de subsídios, o financiamento com taxas de juros
menores, etc. Além disso, o programa fomentou a produção de moradias, uma vez que
trouxe facilitações também para os construtores, como a oferta de crédito para
construção e maiores garantias para os produtores. Assim, pode-se dizer que com o
aumento da produção e das facilitações para aquisição, o mercado residencial vem
passando por uma dinamização maior que os outros setores do mercado imobiliário.
Em relação aos imóveis residenciais, os apartamentos e as casas individuais mostramse como os preferidos entre os entrevistados, totalizando 13 respostas cada, contra
apenas 3 respostas afirmativas para casas geminadas e nenhuma resposta para
barracão. Ao contrário do que se esperava, esses números mostram uma pequena
procura pelas casas geminadas frente às casas individuais e apartamentos. Porém,
com os depoimentos colhidos nas entrevistas confirmando o crescimento da produção
41
e da busca pelas casas geminadas, especula-se que os compradores possam preferir
inicialmente as casas individuais e, pelo alto preço de venda destas, procurar
posteriormente por uma alternativa mais barata, as casas geminadas. Já a não procura
por barracões (caracterizados como unidades habitacionais situadas em um mesmo
lote, com entrada e área externa compartilhada com as demais unidades), por ser um
produto destinado a pessoas de renda mais baixa, pode caracterizar a atuação do
mercado imobiliário informal. Assim, as transações que envolvem esse produto não
seriam realizadas por meio de corretoras imobiliárias, mas diretamente entre as partes
envolvidas.
Os bairros mais citados pelos entrevistados como intenção de compra foram o Centro
(9), Bom Retiro (4), Espírito Santo (3), Brasiléia (2), Ingá (2), Angola (2), Nossa
Senhora das Graças (2) e Niterói (2), todos esses localizados na região norte do
município, partindo-se do Centro. Além disso, há 3 menções à regional Imbiruçu. Já os
bairros Jardim Paulista, São Caetano, Jardim Petrópolis, Alterosa, Dom Bosco e Novo
Horizonte aparecem com 1 resposta cada, sendo que os 4 últimos também estão
situados no vetor norte. Houve, ainda, 5 questionários sem resposta quanto ao bairro.
Esses números reforçam as informações de que a produção imobiliária no município
está atualmente concentrada no vetor norte da cidade.
As pessoas interessadas em comprar um imóvel aparecem mais numerosas que
aquelas que procuram por aluguel, somando, respectivamente, 31 respostas contra 5.
Há, ainda, um questionário de uma pessoa que se diz interessada em aluguel ou
revenda, provavelmente querendo dizer que pretende adquirir um imóvel para tornar-se
locatário ou para revendê-lo e adquirir sobrelucro na transação. O programa MCMV
pode ser a principal razão para a maior procura por compra de imóveis, já que facilita
essa transação através da concessão de subsídios e juros mais baixos, como
explicados anteriormente. O programa abrange, porém, apenas imóveis novos
(construídos a partir de 2009) destinados à venda. Pode-se citar, ainda, o
empoderamento e a ascensão recente das classes de renda e o aumento do seu poder
de aquisição, o que pode, juntamente com as hipóteses previamente lançadas,
contribuir para o aumento da venda e diminuição do aluguel de imóveis residenciais.
A quinta pergunta evidenciou que a grande maioria das pessoas entrevistadas trabalha
na própria cidade de Betim (29 respostas), enquanto uma minoria trabalha em outras
42
cidades da RMBH (3 em Contagem, 3 em Belo Horizonte e 1 em Igarapé). Há, ainda,
uma resposta de pessoa que não trabalha. Conforme já foi dito, de acordo com
UFMG/CEURB (1994), a maior parte da mão-de-obra empregada nas indústrias em
Betim não reside no próprio, mas em outros municípios da RMBH. Pode-se, talvez,
indicar uma mudança recente nessa realidade, já que a procura por imóveis é maior
entre as pessoas que trabalham no município e a grande maioria da mão-de-obra
empregada no município concentra-se nas indústrias. Assim, essas pessoas estariam
começando a se interessar em morar em Betim para diminuir tempo e distância de
deslocamento entre a residência e o trabalho, por exemplo.
Finalmente, a última pergunta mostra que, entre os 37 questionários respondidos, 33
são de pessoas cuja renda familiar situa-se até 10 salários mínimos, ou seja, estão
dentro do âmbito do Programa MCMV. Dessas 33, 12 têm renda familiar abaixo de 3
salários mínimos, 12 estão situadas entre 3 e 6 salários mínimos e 9 têm renda de 6 a
10 salários mínimos. Mais uma vez, pode-se indicar a influência do programa na
dinâmica do mercado imobiliário em Betim, principalmente através da presença de um
número relativamente expressivo de pessoas com renda familiar abaixo de 3 salários
mínimos, pessoas essas que, geralmente, não teriam acesso à casa própria por meio
do mercado formal, não fossem as facilitações do programa oferecidas especialmente
para esse grupo.
Conclui-se que o mercado imobiliário residencial em Betim está sendo impulsionado,
principalmente, pelo programa do governo federal “Minha Casa, Minha Vida”. Vê-se
que os produtos que hoje estão em alta no mercado imobiliário, bem como a população
que tem gerado essa demanda, encaixam-se nos parâmetros estabelecidos pelo
programa, o que permite tal conclusão. Sabe-se, porém, que o número de
questionários respondidos não permite conclusões concretas a respeito da dinâmica
imobiliária municipal, sendo necessárias novas pesquisas com um número expressivo
de pessoas entrevistadas. Ficam, então, algumas questões ainda sem resposta, mas
que vem a instigar novas pesquisas e considerações.
Não se sabe, por exemplo, quais serão as reais conseqüências do programa “Minha
Casa, Minha Vida” no cotidiano da cidade de Betim, já que o programa pode ocasionar
o crescimento da “cidade legal” (aquela que não apenas desfruta dos direitos inerentes
a todo cidadão, como acesso à infraestrutura urbana, mas também cumpre com seus
43
deveres, como o pagamento de impostos e a submissão à legislação vigente), mas não
há nada que discorra sobre o provimento de escolas, postos de saúde, transporte
coletivo, entre outros, à população que venha a ali se instalar. Assim sendo, as
construtoras interessadas se encarregam da construção de unidades habitacionais de
acordo com sua conveniência comercial, mas os demais serviços básicos podem ficar
sobrecarregados ou mal utilizados se o programa não regular, também, seu
fornecimento.
Em relação ao sub-mercado das casas geminadas, apenas uma observação mais
aprofundada e de maior duração poderia dizer se a produção dessa tipologia
continuará em crescimento, ou se é um produto imobiliário de oferta temporária.
Porém, pelas vantagens que oferece frente a outras tipologias e pela demanda que se
diz estar alcançando, pode-se inferir que tal sub-mercado apresenta-se promissor
quanto ao seu crescimento e vislumbra-se maior aceitação e procura da tipologia entre
a população, já que anteriormente as casas geminadas eram vistas de forma pejorativa
e, hoje, após mudanças nas suas características e emprego de estratégias comerciais,
o produto foi valorizado.
44
4. REFERÊNCIAS
ARENA BETIM EMPRESARIAL. Betim: [s.n.], n. 1, dez. 2010.
BERNARDES, Igor. Arquiteto autônomo. Construção de casas geminadas em Betim.
Belo Horizonte: 25 ago. 2010. Entrevista concedida a Anna Clara Marçall, Jupira
Mendonça e Rodolfo Provetti.
CALDAS, Maria F.; MENDONÇA, Jupira G.; CARMO, Lélio Nogueira de. A dinâmica
do mercado formal de produção residencial. In: Estudos urbanos: Belo Horizonte
2008: transformações recentes na estrutura urbana. Belo Horizonte: Prefeitura de Belo
Horizonte, 2008. Cap. 5, p. 237-273.
IMPHIC - Instituto da Memória e do Patrimônio Histórico e Cultura. Linha do tempo de
Betim. 2009. Disponível em: <http://imphic.ning.com/profiles/blogs/linha-do-tempo-debetim>. Acesso em: 14 mar. 2011.
MARQUES, Eduardo (coord.). Assentamentos precários no Brasil urbano. São
Paulo: Centro de Estudos da Metrópole; Brasília: Ministério das Cidades / Secretaria
Nacional de Habitação, 2007.
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incorporação em período recente. In: São Paulo: Segregação, pobreza e
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UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS, Projeto FUNDEP 14170 – UFMG –
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em: 15 mar. 2011.
46
5. APÊNDICE 01 – Questionário entregue nas imobiliárias
PESQUISA – O mercado imobiliário no município de Betim
1- Que tipo de imóvel você está procurando?
( ) Residencial
( ) Comercial
( ) Terreno
( ) Outro
( ) Industrial
2- Para o caso imóvel residencial, de que tipo você procura?
( ) Apartamento
( ) Casa individual (presença de uma casa por lote)
( ) Casa geminada
( ) Barracão (presença de várias casas no mesmo lote)
( ) Outro. Qual? ________________________
3- Você procura por um imóvel em que bairro? ___________________________
4- Você pretende encontrar um imóvel para:
( ) Comprar
( ) Alugar
5- Em que cidade você trabalha?
( ) Betim
( ) Contagem
( ) Belo Horizonte
( ) Outra. Qual? _______________________________
( ) Não trabalho
7- A renda mensal da sua família é de:
( ) 0 a 3 salários mínimos
( ) 3 a 6 salários mínimos
( ) 6 a 10 salários mínimos
( ) mais de 10 salários mínimos
Obrigado pela participação nesta pesquisa!
Lab.Urb – Laboratório de Estudos Urbanos e Metropolitanos – UFMG
Coordenação: Prof.ª Jupira Gomes de Mendonça
Universidade Federal de Minas Gerais, Escola de Arquitetura, Departamento de Urbanismo
Rua Paraíba, 697, sala 405 – B. Funcionários – Belo Horizonte – MG
(31) 3409-8842
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6. APÊNDICE 01 – TIPOLOGIAS ARQUITETÔNICAS RESIDENCIAIS EM BETIM
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