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UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE – CAMPUS MACAÉ
DISCIPLINA: DIREITOS REAIS I - OBRIGATÓRIA
PROFESSORA: SÔNIA BARROSO BRANDÃO SOARES – CARGA HORÁRIA: 60 H
OBJETIVOS DA DISCIPLINA: Tem por objetivo apresentar os conteúdos do Direito Civil
relacionados à posse e à propriedade nas suas diversas formas de aquisição com vistas a levar o
aluno a compreender e poder futuramente atuar na solução de conflitos que envolvam a
regularização fundiária do espaço.
METODOLOGIA DE TRABALHO: Aulas expositivas ministradas pela docente. Avaliação em
prova no final do semestre, composta de questões de múltipla escolha, dissertativas e de análise e
solução de casos concretos. Consulta somente à legislação não comentada.
BIBLIOGRAFIA SUGERIDA:
GOMES, Orlando. Direito das Coisas. Atual. Rio de Janeiro: Forense.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Direito das coisas.São Paulo: Saraiva.
V. V.
MELLO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. Direitos Reais. Rio de Janeiro:
Forense. V. IV.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Rio de Janeiro: Forense.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. Direito das coisas. São Paulo: Atlas. V. 5.
PLANO DE AULAS:
Aula 1 – Direito das coisas. Conceito. Classificação. Natureza jurídica. Direitos Reais x Direitos
obrigacionais. Obrigações propter rem. Ônus. Domínio. Objeto dos direitos reais.
Características. Constituição de direitos reais.
Aula 2 – Posse. Conceito. Teorias justificativas. Natureza jurídica. Objeto da posse.
Detenção.Atos de mera permissão e tolerância. Posse originiária e derivada. Direta e indireta.
Justa e injusta. Vícios e obstáculos à posse. Posse de boa e de má-fe. Jus possessionis e jus
possidendi. Composse. Aquisição e perda da posse. Caráter da posse. Legitimação e capacidade.
Constituto possessório e traditio brevi manu. Efeitos da posse e defesa da posse. Ações
possessórias e interditos.
Aula 3 – Usucapião.
Aula 4 – Propriedade. Conceito. Aquisição. Características. Classificação. Propriedade resolúvel.
Inalienabilidade. Propriedade fiduciária.
Aula 5 – Modos de aquisição e perda da propriedade. Ocupação e tradição. Acessão (x
benfeitoria) Abandono.
Aula 6 – Transmissão da propriedade. Registro. Defesa da propriedade. Ação reivindicatória.
Embargos de terceiro.
Aula 7 – Direito de Vizinhança.
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Aula 8 – Condomínio em geral.
Aula 9 – Condomínio edilício. Assembléias de condomínio.
Aula 10 – Propriedade resolúvel e fiduciária.
Aula 1: Noções Introdutórias
1.1Conceito de Direito Real - res = coisa # patrimônio
↓
Direito que vem das coisas (bens)
1.2 Classificação dos bens e implicações no estudo dos Direitos Reais:
-
-
móvel e imóvel > propriedade/posse, titularidade, RGI
material e imaterial > propriedade intelectual (royalties)
singular e coletivo > condomínio/composse
privado e público > possibilidade ou não do usucapião
1.3 Direito das coisas x Direitos obrigacionais
Direitos Reais (das coisas)
iura in re > dominação sobre a coisa atribuída
ao sujeito (titular) e oponível erga omnes
relação de subordinação da coisa ao sujeito,
sem intermediários > absolutos
Direitos Obrigacionais
faculdade de exigir de sujeito passivo
determinado uma prestação
relação bilateral ou plurilateral (obrigacional)
entre o(s) credor (es) e o(s) devedor(es) >
relativos
Teoria personalista > no direitos das coisas há No direito de crédito há um sujeito passivo
um titular do direito que pode opô-lo erga contra quem o titular (credor) pode opor a
omnes
facultas agendi
oponível erga omnes
oponível a sujeito passivo determinado ou
determinável
exige a existência atual da coisa > objeto o objeto pode ser determinável
determinado
é exclusivo > o titular é um só (atributivo)
comporta pluralidade de sujeitos com iguais
direitos > cooperativo
concede o gozo ou fruição de bens
concede o direito a uma ou mais prestações
adquire-se por usucapião ou transmissão
adquire-se por transmissão ou cessão
não se extingue pela inércia, a não ser que extingue-se pela inércia do titular (prescrição)
favoreça a outrem (usucapião)
é direito permanente
é direito transitório
admite o direito de seqüela > direito de o titular está sujeito ao concurso de credores
reivindicar a coisa nas mãos de quem
injustamente a possua
atribui privilégio na execução e na falência > não há privilégios (pars conditio creditorum)
preferência (do credor pignoratício)
o titular que não mais o deseja pode abandoná- não admite o abandono, mas sim a renúncia ou
lo
a remissão
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liga-se à estática patrimonial
liga-se à dinâmica patrimonial > trânsito
jurídico
admite a posse
não admitem a posse
são limitados e taxativos > numerus clausus> são ilimitados e são definidos pelo contrato > as
as normas atinentes são de ordem pública
normas atinentes são predominantemente de
ordem privada
1.4 Objeto dos Direitos Reais (das Coisas) - relação de senhorio, de poder ou domínio que a
pessoa exerce sobre a coisa (bem)
1.4.1 Titularidade - direito subjetivo que liga a pessoa às coisas.
1.4.2 Propriedade (bens corpóreos) x Domínio (bens corpóreos e incorpóreos)
1.4.3 Ônus = gravame = restrição ao livre exercício de um direito real (Ex.: por cláusula
de alienação fiduciária, por penhora, etc.)
1.5 Classificação dos Direitos das Coisas:
1.5.1 sobre coisa própria - Ex.: propriedade > São ilimitados, mas devem atender à
função social (art. 5º, XXII e XXIII CF/88)
1.5.2 sobre coisa alheia - de fruição ou gozo e de garantia - Ex.: usufruto, hipoteca > São
limitados.
1.5.3 principais (autônomos) e acessórios (relacionados a outro direito real)
1.5.4 de aquisição - Ex.: promessa irretratável de compra e venda
1.6 Constituição dos direitos das coisas:
posse - pelo exercício
propriedade - posse + domínio
de fruição/gozo ou garantia - pelo registro
de aquisição - pelo registro ou posse prolongada
Obs.: Todos eles podem ser usucapidos - por meio de ação de usucapião
1.7 Obrigações propter rem
1.8 Visão geral dos Direitos das Coisas no Novo Código Civil - arts. 1.196 a 1.510
Aula 2: Da Posse
2.1 Introdução: Defesa de um estado de aparência juridicamente relevante - A posse é situação
fática (aparência ou visualização de domínio) se tomada de boa-fé e de justa adequação social.
Ex.: outras situações fáticas protegidas pela lei: credor putativo (art. 309), presunção de
autorização para receber pagamento de quem é portador da quitação (art. 311), etc. Em nome da
acomodação social, cabe ao Direito prever meios de proteção jurídica àquele que é
aparentemente titular do direito, para tanto prevê a autotutela e desforço imediato (art. 1.210§ 1º)
e as ações possessórias (arts. 920 a 940 CPC). Pode também ser o estado de aparência o
substrato jurídico para a aquisição da propriedade (posse prolongada - usucapião - arts. 941 a
946 CPC). A contrário senso, a posse nova (menos de ano e dia) já permite ao proprietário a
obtenção de liminar initio litis na ação de reintegração de posse (art. 924 CPC)
2.2 Conceitos e Natureza jurídica da Posse:
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2.2.1 Clássico - relação de fato entre a pessoa e a coisa.
2.2.2 Moderno - É estado de fato ou aparência juridicamente relevante para o direito que
vincula a pessoa à coisa apropriável.
2.3 Posse x detenção - arts. 1.197 e 1.198 - fâmulo da posse - se acionado - nomeação à autoria
(art. 62 CPC)
2.4 Principais efeitos da posse: proteção possessória (juízo possessório, caráter defensivo da
posse) e a possibilidade de gerar usucapião (juízo petitório, caráter ofensivo, busca da
propriedade).
2.5 Origem do termo posse: de possidere (por + sedere) = poder físico de alguém sobre a coisa.
Uma segunda corrente, deriva o termo de potis (senhor, amo).
2.6 Teorias que explicam a posse:
2.6.1 Teoria Objetiva - Von Jhering - a posse é o fato que permite e possibilita o exercício
do direito de propriedade. Nesta teoria os elementos animus e corpus estão integrados na
destinação econômica do bem. O ordenamento jurídico faria, discricionariamente, a distinção
entre posse (situação fática protegida) e detenção (situação fática não protegida).
2.6.1 Teoria Subjetiva - Savigny - a posse é a relação fática existente entre a coisa e a
pessoa (titular do bem), é a faculdade jurídica de possuir, que possui dois elementos (o corpus possibilidade de ter contato físico com a coisa - e o animus - intenção de possuir a coisa como
sua) - Principal crítica: não explica as posses anômalas (Ex. do credor pignoratício, do
usufrutuário e do enfiteuta)
2.7 Elementos da posse: corpus (elemento objetivo - relação material do homem com a coisa ou
a exterioridade da propriedade) e animus (elemento subjetivo - é a intenção de proceder com a
coisa como faz normalmente o proprietário).
2.8 Ius possidendi (é o direito de posse fundado em título ou direito real; é a faculdade jurídica
de possuir) x ius possessionis (direito fundado no fato da posse) - art. 1.196 - conceito de
possuidor - tem proposta de alteração pelo PL 6.960/2002.
2.9 Posse (sem título ou com justo título, este caracterizado pela falta do regirstro ou de qualquer
outra soenidade a ele inerente) x propriedade (há título de propriedade)
2.10 Quem é o possuidor? Art. 1.196 c/c 1.198 - aquele que tem alguns dos poderes inerentes à
propriedade: usar, fruir, dispor e reivindicar.
2.11 Posse de direitos - Ex.: direito real de uso de linha telefônica - Súmula 193 do STJ - e posse
de estado Ex.: do estado de filho, do estado de casados...
2.12 Posse de boa e de má-fé - posse justa, posse precária (Ex.: posse do comodatário, do
locatário e do depositário), posse clandestina e posse violenta - arts. 1.200 a 1.202 (momento em
que cessa a boa-fé) - Efeitos da posse injusta: art. 1.214
2.13 Justo título - art. 1.201 - estado de aparência que permite concluir estar o sujeito gozando de
boa posse. A posse com justo título é posse de boa-fé presumida.
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2.14 Posse direta e posse indireta - art. 1.197
2.15 Composse - quando duas ou mais pessoas possuem a mesma coisa, com vontade comum e
ao mesmo tempo. Classifica-se em simples (os composseiros possuem a coisa independente um
dos outros) ou de mão comum (nenhum dos sujeitos tem poder fático independente dos demais).
Composse de companheira.
2.16 Princípio da continuidade do caráter da posse - arts. 1.203 e 1.207
2.17 Posse ad interdicta (toda posse suscetível de ser defendida por ação possessória) e posse ad
usucapionem (aquela que for hábil a conferir, no decurso do tempo, a propriedade),
2.18 Posse nova x posse velha - a nova, a de menos de ano e dia, permite a concessão pelo juiz
de medida liminar initio litis de manutenção ou reintegração de posse se houver ameaça ou
esbulho possessório.
2.19 Evolução histórica: direito romano, direito natural, direito canônico e direito germânico.
2.20 Aquisição da posse: para Savigny - depende de um ato físico ou material (corpus), junto
com um ato de vontade (animus); para Jhering, somente importa o dado objetivo da posse, ou
seja, o fato de ser aparência de domínio e de ter o bem possuído destinação econômica. Logo, a
posse pode ser adquirida: por apreensão, por exercício de direito, pelo fato de dispor da coisa ou
do direito sobre ela ou por qualquer dos modos de aquisição (art. 1.204) > Pode ser originária e
derivada(transmissão de um sujeito a outro - causa mortis - Ex.: princípio da saisine transmissão da posse por força de lei, quando da morte do titular anterior, ou inter vivos negócio jurídico bilateral Ex.: compra e venda ou cessão de direitos, ou ainda pela tradição)
2.20.1 Traditio brevi manu - quem possuía em nome alheio passa a possuir em nome próprio Ex.: o locatário que adquire o imóvel
2.20.2 Constituto possessorio - o possuidor em nome próprio altera o animus e passa a possuir
em nome de outrem - Não pode ser presumida, só se constituindo por contrato escrito.(não
presente no NCC) Ex.: o proprietário que aliena a coisa mas fica com a posse como locatário ou
arrendatário
2.21 - Res nullius - coisa sem dono x res derelicta - coisa abandonada - ambas podem legitimar o
domínio do possuidor no futuro (usucapião)
2.22 - Quem pode adquirir a posse? - Art. 1.205 - O menor pode adquirir a posse?
2.23 - Transmissão da posse: a título universal (mortis causa - herança) e a título singular (inter
vivos - um bem singular pelo negócio jurídico bilateral) - Arts. 1.206 e 1.296
2.24 - Conservação e perda da posse: Perde-se a posse quando não mais se exerce ou se pode
exercê-la - Arts. 1.223 e 1.224; Formas: pelo esbulho - perda violenta ou não dos poderes
inerentes à posse; pelo abandono - aplica-se tanto à posse direta quanto à indireta; pela tradição
da coisa; pela destruição ou pela inalienabilidade (coisa fora do comércio); pela perda ou pelo
furto da coisa; pelo constituto possessorio; pelo usucapião.
2.24 - Efeitos da posse:
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2.24 – 1. Introdução – Divergência doutrinária: IHERING/ORLANDO GOMES – EFEITO
ÚNICO: PRESUNÇÃO IURIS TANTUM DE PROPRIEDADE (propriedade putativa);
SAVIGNY/ CAIO MARIO – EFEITO DÚPLICE: INVOCAÇÃO DAS AÇÕES
POSSESSÓRIAS E DOS INTERDITOS PARA A SUA DEFESA E POSSIBILIDADE DE
VALER-SE DA USUCAPIÁO; LAFAYETTE RODRIGUES PEREIRA E SERPA LOPES –
EFEITO TRÍPLICE: PRESUNÇÃO DE PROPRIEDADE, DIREITO ÀS AÇÕES
POSSESSÓRIAS E AOS INTERDITOS E DIREITO À USUCAPIÃO (presunção aquisitiva);
CLÓVIS BEVILÁQUA, ARANALDO RIZZARDO, MARIA HELENA DINIZ,
MIRANDA ROSA, NELSON ROSENVALD, CARLOS ROBERTO GONÇALVES,
SÍLVIO VENOSA E OUTROS: MÚLTIPLOS SÁO OS EFEITOS DA POSSE QUE
PODEM ASSIM SER DISCRIMINADOS:
2.24 – 2 Efeitos: a) presunção do direito de propriedade – art. 1.196 CC c/c Súmula 487 STF;
b)direito de uso dos interditos possessórios (ações de defesa da posse e autodefesa - arts. 1.210 a
1.222);
c) percepção dos frutos (para a posse de boa-fé, que não é clandestina - art. 1.224 CC);
d)direito de ressarcimento e de retenção por benfeitorias (posse de boa-fé - as necessárias, as
úteis e as voluptuárias (podem ser levantadas sem deterioração do principal) - arts. 96 e 1.219
CC c/c art. 922 CPC; indenização pelo valor de custo atualizado ou pelo valor atual) e de má-fé só as necessárias, em nome do não enriquecimento sem causa do possuidor indireto ou
proprietário, mas sem direito de retenção - v. arts. 1.219 a 1.221 CC, pelo valor atual);
d) irresponsabilidade do possuidor de boa-fé por perda ou deterioração da coisa a que não deu
causa (a prova da culpa incumbe a quem alega o prejuízo) e do de má-fé durante o período em
que foi possuidor nesta condição, salvo se provar culpa de terceiro ou do próprio proprietárioinversão do ônus probatório (Arts. 1.212, 1.217 e 1.218 - tem natureza de responsabilidade civil
subjetiva);
e) direito de promover a usucapião (art. 1.238 e ss.);
f) direito à utilização de desforço próprio ou autodefesa por meios aptos e proporcionais - § 1º.
do art. 1.210 CC;
g) direito a promover as ações possessórias (manutenção – em caso de turbação na posse – e
reintegração – na hipótese de esbulho) e os interditos proibitórios (hipótese de ameaça ao pleno e
manso exercício da posse) – arts. 1.210 CC e 920 a 940 CPC);
h) direito à indenização pela turbação ou esbulho – arts. 1.212 CC c/c 922 CPC;
i) inversão do efeito da instrução probatória para quem contesta a posse – art. 922 CPC ;
j) ser posição favorável em atenção à propriedade em ação possessória – art. 1.210 § 2º c/ c 923
CPC .
2.25 – Defesa da Posse:
Ações possessórias - Arts. 920 a 925 CPC - disposições gerais: Conceito. Princípio da
fungibilidade das ações possessórias (art. 920 CPC). Natureza dúplice – Arts. 921 e 929 CPC;
Ação de força nova (posse nova (menos de ano e dia) – procedimento especial – e Ação de força
velha (posse velha – acima de ano e dia – Procedimento Comum Ordinário) - art. 924 CPC) Arts.
926 a 931 – manutenção (turbação) e reintegração da posse (esbulho); Concessão de liminar
inaudita altera partem (art. 928 CPC). Servidões e proteção possessória (só as aparentes); Ação
de reintegração (iuris possessionis – ação possessória) x ação reivindicatória (iuris possidendi –
ação petitória- direito de seqüela do proprietário de reaver o bem das mãos de quem
injustamente o possua)
Interditos proibitórios: ameaça no exercício da posse – arts. 932 e 933 CPC;
Nunciação de obra nova – Arts. 934 a 940 CPC. Conceito. Embargos extrajudiciais – Art. 935
CPC Cominação de multa diária pela realização da obra embargada ou nunciada. Art. 936 II
CPC.
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Embargos de terceiro (arts. 1.046 a 1.049 CPC).
Ação de Dano Infecto - direitos de vizinhança - arts. 1.277 e 1.281 CC
Imissão na posse. (x Adjudicação compulsória- Art. 1.418 CC)
2.26 EXERCÍCIO:
Assinale a alternativa correta:
1- Assinale a alternativa incorreta :
a) O possuidor tem direito de ser mantido na posse em caso de turbação.
b) Considera-se possuidor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro,
conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções.
c) O Código Civil reconhece como injusta a posse que for violenta, clandestina ou precária.
d) A posse poderá ser desmembrada em direta e indireta.
2- A proteção preventiva da posse ante a ameaça de turbação ou esbulho, opera-se mediante
a) ação de força nova espoliativa
b) ação de dano infecto
c) embargos de terceiro senhor e possuidor
d) ação de imissão de posse
e) ação de manutenção da posse com possibilidade de liminar initio litis.
3 – O possuidor de má-fé:
a) não tem direito à indenização independentemente do tipo de benfeitoria que tenha realizado no
imóvel.
b) tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e das úteis, mas só pode reter o imóvel
em razão das necessárias.
c) tem direito à indenização só das benfeitorias necessárias, mas não tem direito de retenção do
imóvel.
d) tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e das úteis sem direito de retenção do
imóvel.
e) tem direito à indenização só das benfeitorias necessárias com direito de retenção do imóvel.
4 - No que diz respeito à posse é correto afirmar:
a) Para que haja composse é necessário que todos os compossuidores tenham ciência da posse
dos demais.
b) O possuidor direto pode exercitar a repulsa legítima à invasão de sua esfera possessória por
parte do possuidor indireto, ainda que não mais vigente o título jurígeno autorizador do
desdobramento da posse.
c) Não se caracteriza a posse violenta quando alguém se apossa de propriedade onde não
encontrou ninguém e depois tão-somente impede o dono de nela reentrar.
d) A posse poderá ser adquirida por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
5 – Entende-se por cláusula constituti ou constituto possessório:
a) Uma fórmula obrigatória em todos os atos dos tabeliães, consagrada pelo uso.
b) É uma modalidade de tradição ficta da posse em que se opera a transferência da posse
sem exercício de fato por quem adquire a propriedade (possuidor indireto).
c) Só deve ser utilizada na escritura definitiva.
d) Trata-se de antiga expressão de significado idêntico à evicção de direito.
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Analise o caso a seguir e responda ao que se pede:
6 - Pedro, caseiro de Maria Luísa, reside no local de trabalho, uma fazenda no interior, em
Itaperuna, há doze anos. Certo dia, cansada das crises de alcoolismo do empregado, Maria Luísa
resolve pôr fim à relação empregatícia, por justa causa (encontrou o empregado completamente
bêbado e com uma prostituta no interior da casa principal, fazendo uso da bebida do bar
particular do marido de Maria Luísa). Pedro trabalha há 15 anos para o casal, mas somente há
seis anos teve sua carteira assinada. Embora notificado para desocupar a casa utilizada por ele
como moradia, Pedro se recusa a deixar o imóvel alegando que somente sairia se lhe fossem
restituídas as benfeitorias feitas (conserto do telhado e ampliação da cozinha). Pergunta-se:
Procedem as alegações de Pedro? Haveria o dever de indenizar? Pedro é possuidor?
7. É possível falar em legítima defesa da posse por terceiro?
8. Sérgio adquiriu um automóvel em uma revendedora, sem ter conhecimento de que o carro era
produto de furto. Em posse da documentação de transferência do veículo, Sérgio não teve
maiores dificuldades para regularizar sua compra, já que o chassis e os documentos tinham sido
adulterados junto ao órgão competente. Com o automóvel em seu nome, devidamente vistoriado,
Sérgio permaneceu utilizando-o normalmente durante três anos e quatro meses, ocasião em que
foi vítima de uma colisão, tendo o veículo sido vistoriado por agentes policiais que constataram a
adulteração. Apreendido o carro e apresentado a Antônio, pessoa indicada como vítima do furto
e como verdadeiro proprietário do bem, é correto afirmar que:
a)Sérgio pode alegar que passou a ser proprietário do carro em virtude de posse mansa, pacífica e
pública;
b)Sérgio não pode ser possuidor de boa-fé por ter tido o veículo apreendido e identificado como
produto de furto;
c)Sérgio pode pedir ressarcimento de quem lhe vendeu o veículo por ser possuidor de boa-fé;
d)Sérgio não pode alegar usucapião porque a previsão legal não inclui veículos;
e)Sérgio passou a ser proprietário, não em decorrência de usucapião, mas sim em virtude da
compra e venda, desde o momento que conseguiu regularizar o veículo, que, inclusive, foi
vistoriado.
9. Adriano alugou para Cláudio um computador e uma impressora de propriedade de Lívia, que
se encontravam em seu poder em decorrência de um contrato de comodato. Ao término do prazo
pactuado para a locação, Adriano notificou Cláudio para que restituísse os aparelhos, tendo
Cláudio se recusado a devolver sob o argumento de que Adriano não era o proprietário do bem.
Pode-se afirmar que:
a)assiste razão a Cláudio, pois os bens somente devem ser restituídos à proprietária;
b)Adriano somente poderá reaver os bens se estiver em companhia de Lívia;
c)Cláudio está descumprindo sem justificativa a obrigação contratual de restituir o bem locado;
d)Adriano tem o direito de, sozinho, reaver o bem através da força física pois é possuidor direto;
e)Adriano tem o direito de, na companhia de Lívia, possuidora indireta, reaver o bem através da
autotutela.
10. O poder que o caseiro exerce sobre o bem que se encontra sob seus cuidados constitui:
a)posse direta;
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b)posse indireta;
c)mera detenção;
d)posse justa;
e)ato de mera permissão.
Aula 3: Usucapião
3.1 Introdução: o novo pressuposto da propriedade - deverá atingir a sua função social;
originariamente era uma ação (a usucapião) que, historicamente seria a junção de dois
institutos( a usucapio - capere=tomar e a longi temporis praescriptio - modalidade de defesa,
de exceção - era utilizada tanto pelos cidadãos romanos quanto pelos estrangeiros - a
prescrição era de 10 anos contra presentes - residentes na mesma cidade - e de 20 anos entre
ausentes - residentes em cidades diversas). A Lei das XII Tábuas instituiu que quem (apenas
cidadão romano) possuísse por dois anos um bem imóvel ou por um ano um bem móvel tornarse-ia proprietário. Mais tarde, já no período do Direito Romano pós-clássico, surgiu a longissimi
temporis praescriptio, que os juristas modernos consideram a origem do usucapião
extraordinário (20 anos e, agora, 15 anos).
3.2 Conceito de usucapião: modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente
prolongada sob determinadas condições. É sinônima a expressão prescrição aquisitiva. À
usucapião também se aplicam as regras de suspensão em interrupção da prescrição. (art. 1.244
CC): Ex.: Não corre o prazo de usucapião contra proprietário incapaz (art. 198, I NCC)
3.3 Requisitos de concessão do usucapião: res habilis (coisa hábil a ser usucapida), iusta causa
(justa causa), bona fides (boa-fé), possessio (posse prolongada) e tempus (o correr do tempo sem
haver demanda por parte do nu-proprietário para reaver o bem).
3.4 Fundamentos do usucapião: a utilização do bem, a função social da propriedade, a segurança
das relações jurídicas e o fato de ser modo de aquisição originária do bem.
3.5 Elementos: posse prolongada, contínua e incontestada, boa-fé, ânimo de dono e passagem do
tempo (decurso do prazo para que o proprietário entre com a Ação Possessória).
3.6 Aplicação do usucapião: bens móveis, imóveis, semoventes, domínio, enfiteuse, habitação,
servidões, usufruto, uso, etc.
3.7 Modalidades de usucapião:
3.7.1 Extraordinário - art. 1.238 - prazo de 15 anos - independe de título e boa-fé
art. 1.238 p. único - prazo cai para 10 anos - também independe de
título de boa-fé - se houver fixação da moradia ou realização de
obras de caráter produtivo (em ambos os casos prevalece o corpus)
3.7.2 Ordinário - art. 1.242 - prazo de 10 anos, mas com justo título e boa-fé
3.7.3 Ordinário - art. 1.242 p. único - com registro anterior da aquisição onerosa que foi
cancelado e com fixação da moradia ou construção (utilidade da coisa)- cai o prazo para 5 anos
3.7.4 Especial - urbano - art. 183 CF/88 e art. 1.240 CC e art. 9º da Lei 10.257/01 Estatuto da Cidade- usucapião especial pro misero - imóvel com área até 250 m² - por prazo de 5
10
anos, sem interrupção e sem ação do proprietário, e desde que não seja proprietário de outro
imóvel.
3.7.5 Especial - rural ou pro labore- art. 191 CF/88 e art. 1.239 CC - prazo de 5 anos imóvel para residência e cultivo de até 50 hectares – aproximadamente 5.000 m²
3.7.6 Usucapião coletivo - art. 1.228 §§ 4º e 5º CC e arts. 10 a 14 da Lei 10.257/01 - área
urbana com mais de 250 m² ocupada por população de baixa renda para moradia - prazo de 5
anos ininterruptos e sem oposição podem ser usucapidas coletivamente, desde que os
usucapientes não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural; mesmo que sejam
demandados por ação reivindicatória. Hipótese que se aproxima da desapropriação pois o juiz
fixará a justa indenização devida ao proprietário (expropriação judicial). Pago o preço, a
sentença valerá como título a ser registrado no RGI. A posse que se iniciou antes da vigência do
CC será acrescida de dois anos (art. 2.030 NCC) – JÁ SUPERADO. É necessária a participação
do Ministério Público e será assegurada a assistência judiciária gratuita, inclusive perante o
cartório do RGI (EXCETO NO RJ- LIMINAR PROCESSO ADMINISTRATIVO –ANOREG –
Programa Minha Casa Minha Vida- Março/2010). O rito deste usucapião será sumário.
3.8 Processo - a ação de usucapião – Procedimento Especial de Jurisdição Contenciosa- arts. 941
a 945 CPC e 1.241 CC - foro competente é o da situação do imóvel (art. 95 CPC - competência
absoluta em razão da matéria) - se a União demonstrar interesse, desloca-se a competência para a
seção da Justiça Federal responsável pela área. Ação tramita em vara cível. Citação dos
proprietários e confrontantes é obrigatória.(litisconsórcio passivo necessário e unitário)
Intimação obrigatória da Fazenda Pública dos entes federativos (União, Estados, Distrito
Federal, Territórios e Municípios). Intervenção obrigatória do Min. Público que pode recorrer,
ainda que a parte ré não recorra (Súmula 99 STJ e art. 12 § 1º. da Lei 10.257/01 – Estatuto da
Cidade). Sentença – é título hábil a ser transcrito no RGI.
EXERCÍCIOS:
Assinale a alternativa correta:
Quanto ao registro do direito real imobiliário:
a) Não está consagrado no direito brasileiro o princípio da correspondência entre a unitariedade
da matrícula e a unidade do imóvel, relacionado com o da especialidade.
b) O registro de imóveis é imutável.
c) A presunção iuris et de jure de domínio é o efeito primordial do registro imobiliário comum.
d) A especialidade consiste no fato de o registro assentar uma perfeita e minuciosa identificação
do imóvel registrando, com o escopo de impedir que sua transmissão seja feita
irregularmente.
e) É ato registrável a cessão de direitos hereditários sem haver inventário proposto.
Caso para análise:
Após doze anos residindo em um imóvel alugado a Sra. Ilka Josefa de Castro, no Jardim
Guanabara, Ilha do Governador, Pedro não mais recebe as boletas de cobrança dos aluguéis do
contrato de locação já prorrogado indefinidamente, e, passados dois meses sem nada receber,
procura a administradora do imóvel. Lá descobre que fora cancelado pelo advogado da antiga
proprietária o contrato com a referida empresa para a cobrança dos encargos da locação há 2
anos e que a cobrança foi feita pelo banco sem autorização. Pedro procura, então, o advogado da
proprietária do imóvel e descobre que o mesmo também falecera há um ano, sem transmissão de
11
clientela a outrem. Também é informado que a proprietária do referido imóvel falecera em 2001,
vítima de acidente, sem haver herdeiros conhecidos. Sem saber o que fazer, Pedro procura a
Defensoria Pública para saber se teria algum direito em relação ao imóvel que habita. Coloquese no lugar do(a) defensor(a) e, levando também em conta os aspectos processuais, instrua Pedro
quanto às providências a serem tomadas, a hipótese legal em que se insere e seus direitos (se
existirem) e possíveis soluções. Não se esqueça de fundamentar na legislação vigente.
Aula 4: Propriedade
4.1 Introdução: posse(situação de fato) x propriedade(direito real - art. 1.225, I CC –
Princípios: taxatividade, legalidade, publicidade e elasticidade) ⇒ Histórico: surge a
propriedade provavelmente com a Lei das XII Tábuas: o indivíduo recebia uma porção de terra
para cultivar, mas finda a colheita voltava a terra a ser coletiva; com o passar dos anos, a terra é
apropriada e o pater familias nela se instala para viver com sua família e tornando a terra
propriedade individual e perpétua. O domínio sobre a terra é, então, absoluto. No Direito
Romano Clássico (o Digesto) já se reconhece limites à propriedade absoluta por meio de alguns
direitos de vizinhança. A influência grega torna a propriedade romana vinculada à família e à
religião. O romano passa a associar a sua propriedade e a sua descendência ao culto dos deuses
Lares (os deuses antepassados). A religião passa, então, a garantir a propriedade. Na Idade
Média, por influência das invasões bárbaras, as terras voltam a ser coletivas, mas, com o
fortalecimento das monarquias nacionais, a propriedade passa a ser associada ao conceito de
soberania nacional. O Direito Canônico faz associar a aquisição da propriedade à aquisição da
liberdade individual. Santo Agostinho e Santo Tomás de Aquino ensinam que a propriedade é
inerente ao homem, mas que o mesmo deve fazer bom uso dela (função da propriedade). A partir
do século XVIII, a escola de direito natural reclama leis que definam a propriedade. A
Revolução Francesa defende a propriedade aos moldes romanos e o Código Napoleão dá sua
feição individualista (a propriedade é sinônimo de liberadade). Com o advento do século XIX e a
Revolução Industrial, além das doutrinas socialistas (Marx), a propriedade passa a reclamar uma
função social.
4.2 Propriedade: Conceito: direito real sobre bem móvel ou imóvel que implica em titularidade
(domínio) sobre o referido bem - arts. 1.226 e ss. CC
4.3 Função social da propriedade - A propriedade é um direito natural, mas que deve ser
exercido não só em benefício de seu titular mas também no interesse da coletividade. O Estado,
portanto, além de garantir o livre exercício do direito ao seu titular, tem também que assegurar
que o mesmo o faça segundo a supremacia do interesse público (da coletividade). São, portanto,
cabíveis medidas (normas) que possibilitem o controle do uso da propriedade emanadas do
Estado (Ex.: IPTU progressivo para terrenos baldios em centros urbanos, parcelamento,
edificação e utilização compulsórios, desapropriação para fins de reforma agrária de latifúndios
improdutivos, expropriação coletiva, etc.)
4.4 Base Jurídica do direito de propriedade: Constituição Federal de 1988, arts. 5º, XXII e XXIII,
170, II e III, 182 § 1º e 186; Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e Novo Código Civil, arts.
1.227 a 1.369 CC; também as Leis 8.174/91 e 8.629/93 (tratam da terra, solo rural e reforma
agrária). São assuntos inerentes à propriedade: sua aquisição (usucapião), suas limitações,
condomínio, etc.
4.5 Natureza jurídica do direito de propriedade: é um direito real (emana da coisa).Teoria da
ocupação (propriedade primitiva - o solo seria de todos) e da natureza coletiva (comunismo e
socialismo). Teoria do Estado soberano (propriedade individual). Teoria do consumidor (a
12
propriedade recebe a influência da massificação dos contratos e dos grandes conglomerados
industriais - o contrato passa a ser a forma mais usada de aquisição de propriedade). Importância
histórica das teorias.
4.6 Objeto do direito de propriedade - art. 1.228 NCC – Propriedades:ius utendi, fruendi,
abutendi - usar, gozar/fruir e dispor x direito ao solo/subsolo - art. 1.229 CC (x arts. 176 e 177
CF/88 e art. 1.230 CC).
4.7 Características do exercício do direito de propriedade: é pleno e exclusivo (art. 1.231 CC) e
perpétuo (não se extingue pelo não uso, mas prescreve o exercício do direito subjetivo público
de ação para a sua defesa - daí o porquê do usucapião). O direito de propriedade também é
elástico, isto é, se retirados os limitadores ao seu pleno exercício (ônus reais: hipoteca, usufruto,
etc.), ele volta a ser exercido plenamente. Engloba tanto os bens corpóreos quanto os
incorpóreos, os móveis e os imóveis. Também é constituído das pertenças (frutos e produtos)
da coisa (art. 1.232 CC)
4.8 Restrições ao pleno exercício do direito de propriedade: leis que desvinculam a propriedade
do solo da do subsolo; leis de afetação e tombamento para o patrimônio histórico, cultural e
ambiental (APAs e APARUs), leis que limitam o gabarito de construção (Plano Lúcio Costa),
leis de vizinhança (distância do muro das construções, vedação a que se abram janelas sobre o
muro alheio, etc.), leis de ordem militar (áreas restritas à Marinha, à Aeronáutica e ao Exército),
requisição de bens em caso de urgência, de calamidade pública ou para uso eleitoral,
desapropriação e, finalmente, pelo próprio proprietário ao impor cláusulas de inalinabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade em doações ou testamentos.
4.9 Patrimônio: conjunto de direitos reais e obrigacionais, ativos e passivos, pertencentes a uma
pessoa (universalidade).
Aula 5 - Formas de aquisição da propriedade em geral:
da propriedade imóvel: arts. 1.238 e ss. CC - compra, doação, usucapião (arts. 1.238 a
1.244 CC), registro de título (art. 1.245 a 1.247 CC) e acessão (arts. 1.248 a 1.259
CC); exigem escrituração - atos solenes e formais; (RES MANCIPI - associada à idéia
de soberania e poder) Obs.: O contrato e a promessa de C/V por si só não trazem a
aquisição da propriedade, mas sim a transcrição do título aquisitivo no cartório da
circunscrição do imóvel - RGI a que se refere (bem imóvel - arts. 1.245 e 1.246 CC
c/c 108 e 215 CC) e a tradição da coisa (bem móvel –se for veículo – vistoria de
mudança de titularidade no DETRAN com o DUT/TRANSFERËNCIA assinado pelo
vendedor e com firma de vista reconhecida).
b) da propriedade móvel: arts. 1.260 e ss. CC - compra, doação, usucapião, ocupação
(caça e pesca), achado de tesouro, especificação, confusão, comistão e adjunção - não
exigem escrituação (exceto para veículos - DETRAN). (RES NEC MANCIPI)
a)
5.1 Aquisição originária e derivada: é originária quando desvinculada de qualquer relação com o
titular anterior (incluem-se as por usucapião e acessão natural); derivada, quando há relação
jurídica com o antecessor, existindo transmissão de um titular a outro (inter vivos ou causa
mortis), chega ao segundo proprietário com os vícios que já tinham com o primeiro. Ex.:
alienação de bem hipotecado ou onerado com servidão, aquisição por direito hereditário, etc.
5.2 Aquisição a título singular (um só bem - Ex.: legado) e a título universal (universalidade de
bens, direitos e obrigações - Ex.: transferência de estabelecimento comercial).
13
5.3 Registro da Propriedade Imóvel - Lei 6.015/73 (LRP), arts. 167 e ss. - princípios:
publicidade, veracidade, presunção relativa, conservação e responsabilidade dos oficiais do
registro; requisito da continuidade do registro (uma só matrícula original (art. 228 da LRP)
identifica o bem de raiz, os atos de transferência são registrados ou averbados em seqüência e
sem interrupção). Faculta-se aos imóveis rurais o chamado Registro Torrens - visa conferir
presunção absoluta de propriedade a quem tenha o registro certificado (arts. 277 a 288 da LRP)
5.4 Acessão - em sentido amplo significa o aumento da coisa objeto de propriedade. É forma
originária de aquisição da propriedade. Também significa acessório. Pela acessão, passa a
pertencer ao dono da coisa principal o que se adere a ela. Aplica-se também aos frutos das
árvores.
Importância da acessão: quando a parte acrescida a coisa pertencia a proprietário diverso.
Base legal: A matéria também vem tratada no Decreto 26.643/34 - Código de Águas - arts. 9º ao
27)
Modalidades:
a) de imóvel a imóvel - terra ou porção de prédio que se junta a outro solo ou imóvel (Ex.:
formação de ilhas (art. 1.249 NCC), aluvião (art. 1.250 NCC), avulsão ( art. 1.251 NCC),
álveo abandonado (art. 1.252 NCC);
b) de móvel a imóvel - construções e plantações que decorrem da conduta humana - acessão x
benfeitoria - na primeira, quem constrói sabe que não o faz com animus de dono. (arts. 1.253
a 1.257 NCC) - geram direito de retenção e indenização se feitas de boa-fé;
c) construções em imóvel alheio - gera indenização (boa-fé) ou multa e dever de restituir (máfé) - arts. 1.258 a 1.259;
d) de animais perdidos - serão apropriados por quem os encontrar ou passam a ser acessórios da
propriedade em que forem habitar (art. 596 do CCB/16).
5.5 Aquisição pelo direito hereditário - art. 1.784 NCC - princípio da saisine - com a morte a
herança (posse e propriedade) transmite-se desde logo para os herdeiros legítimos e
testamentários. Na primeira hipótese segue-se a ordem da vocação hereditária: descendentes em
condomínio com o cônjuge supérstite (se o casamento não tiver o regime da separação
obrigatória ou o da comunhão universal de bens e se for ascendente comum), os ascendentes, o
cônjuge (nas demais hipóteses) e os colaterais (irmãos, tios e sobrinhos) e, finalmente, o Estado
se não houver qualquer deles (arts. 1.829 e 1.830 NCC)
5.6 Da Descoberta: Base legal: arts. 1.233 a 1.237 NCCB - É tipo de aquisição imprópria da
posse = encontrar algo; dever de restituir sob pena de responsabilidade civil; restituição implica
em direito à recompensa de 5% do valor da coisa; se não encontrado o dono em 60 dias, a coisa
será vendida em hasta pública. Se de pequeno valor, será abandonada pelo Município a quem a
encontrou (art. 1.237 p. ún.) – transmuta de posse para propriedade .
Aula 6 – Aquisição da propriedade móvel. Registro. Defesa da propriedade. Ação
reivindicatória. Embargos de terceiro.
6.1 Modalidades:
a) usucapião – bens móveis. Prazos: 3 anos de posse mansa, pacífica, contínua e com justo
título e boa-fé, ou 5 anos de posse mansa, pacífica e contínua - arts. 1.260 e 1.261 CC;
Aplicação da regra de perpetuação da posse dos antecedentes com a mesma qualidade – arts.
1.243 e 1.244 c/c 1.262 CC; os bens móveis dominiais não podem ser usucapidos- Súmula
340 STF;
14
b) ocupação - arts. 1.263 CC
c) achado de tesouro - arts. 1.264 a 1.266 CC (distribuição entre o descobridor e o enfiteuta, no
caso de imóvel aforado) c/c Lei 3.924/1961 p. ún. 1267 – descobertas fortuitas- arts. 17 a 19.
d) tradição - arts. 1.267 e 1.268 CC (constituto possessório – hipótese do contrato de lease back
traditio brevi manu); nulidade do negócio original torna nula também a tradição;
e) especificação - arts. 1.269 a 1.271 CC – direito do melhorista Exs. pintura em relação à tela;
escultura em relação ao metal;
f) confusão, comistão e adjunção - arts. 1.272 a 1.274 CC- Se de boa-fé: mantêm-se na
titularidade do dono anterior se puderem ser separadas sem deterioração e se não tiver ele
dado o consentimento para a mistura; se for impossível a separação, vale a regra do valor do
quinhão que se agregou; se de má-fé: cabe ao dono original a escolha entre receber o todo e
indenizar os outros, com exclusão da própria indenização ou renunciar a sua parte e receber
indenização Obs.: O CC fala equivocadamente em “comissão”e não comistão.
6.2. Perda da propriedade: arts. 1.275 e 1.276 NCCB - por alienação, por renúncia, por
abandono, por perecimento da coisa e por desapropriação.
6.3. Ações de defesa da propriedade: juízo possessório (ações possessórias) x juízo petitório
(ações de defesa de direitos reais/propriedade) - Exs.: mandado de segurança (p/ proteger a
propriedade em face de autoridade pública); ação reivindicatória - art. 1.228 parte final NCCB é ação petitória para o exercício do direito de seqüela: buscar a coisa onde se encontre e em
poder de quem se encontre; ação declaratória - art. 4º, I CPC - mesmo que não desapossado,
pode o proprietário pedir ação declaratória do seu direito de propriedade para assegurá-lo, que
não sofre prescrição uma vez que é corolário do direito real de propriedade, e a sentença não é
passível de registro; ação negatória - tem por finalidade dizer que o direito de propriedade é
pleno e não sofre nenhum tipo de limitação tipo usufruto, servidão, uso ou habitação (direitos
reais de terceiros) - art. 1.231 NCCB; ação confessória - reconhecimento ou o restabelecimento
de servidão; retificação do registro imobiliário - arts. 212 e 213 da Lei 6.015/73 - Lei de
Registros Públicos; ação de divisão da coisa comum e ação demarcatória - art. 569 CPC
EXERCÍCIOS sobre PROPRIEDADE:
1. (PA-/02) Acerca do instituto da função social da propriedade rural, julgue os itens abaixo
com relação à legislação em vigor, assinalando C (certo) ou E (errado):
a) Para cumprir a função social da propriedade rural, não é suficiente que o proprietário
aproveite racional e adequadamente a terra. ( )
b) Considera-se inadequada a utilização, em floresta tropical, de terra em que são feitos
o desmatamento e queima da vegetação para uso pecuário. ( )
c) Considera-se preservação do meio ambiente a manutenção das características próprias
do meio natural e da qualidade dos recursos ambientais por meio da qual se mantêm
adequadamente o enquilíbrio ecológico da propriedade, bem como a saúde e a
qualidade de vida das comunidades vizinhas. ( )
d) A atitude do patrão-fazendeiro que não paga em dia os salários de seus trabalhadores
rurais ocasiona o não-cumprimento da função social da propriedade. ( )
e) A propriedade rural que não cumprir a função social é passível de desapropriação por
necessidade pública. ( )
2. (MP/MA 2002) A prova da propriedade imobiliária dá-se:
15
a) por escritura pública do ato translativo, escritos particulares autorizados por lei, e
cartas de sentença formais de partilha e certidões de processos;
b) por escritura pública de alienação do imóvel, sentença de usucapião e de ação
reivindicatória e formais de partilha;
c) através de qualquer documento público;
d) através do registro do ato translativo no Registro de Imóveis;
e) todas as alernativas estão corretas;
3.
Com referência à continuidade, que é um dos princípios fundamentais do registro
imobiliário, assinale a opção incorreta:
a) O princípio da continuidade determina o imprescindível encadeamento entre assentos
pertinentes a um dado imóvel.
b) Constitui corolário desse princípio a norma da Lei 6.015/73, a qual estabelece que, se
o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outrogante, o oficial
exigirá a prévia matrícula e o regisro do título anterior, qualquer que seja a sua
natureza.
c) Consoante a Lei 6.015/73, deve o notário, ao lavrar a escritura, fazer referência à
matrícula ou ao seu registro anteriro.
d) Constitui conseqüência do referido princípio a previsão normativa da Lei de Registros
Públicos no sentido de que os tabeliães, escrivães e juízes farão que, nas escrituas e
nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as
confrontações e as localizações dos imóveis.
e) Constitui irregularidade do título, por desrespeito à continuidade, aquela existente em
título no qual a caracterização do imóvel não coincida com o registro existente.
4. (ESAF/AFTN/98) A aquisição da propiedade imóvel pelo acréscimo formado em razão
do afastamento das águas que descobrem parte do álveo do rio deu-se por:
a)
b)
c)
d)
e)
abandono de álveo
aluvião imprópria
aluvião própria
avulsão
fomação de ilha
5. (ESAF/AGU/98) Quando houver acréscimo paultino de terras às margens de um rio em
razão do afastamento das águas, que descobrem parte do álveo, ter-se-á o (a):
a)
b)
c)
d)
e)
abandono de álveo
aluvião própria
avulsão
acessão artificial
aluvião imprópria
6. (ESAF/AGU/98) Assinale a opção falsa.
a) O sistema comum de registro imobiliário, ao entender que a todo imóvel
perfeitamente individuado corresponde uma matrícula, veio consagrar o princípio da
correspondência entre a unitariedade da matrícula e a unidade físico-jurídica do
imóvel, relacionado com o da especialidade, visto reclamar exata caracterização e
individuação do imóvel.
16
b) O sitema comum de registo de imóveis produz o efeito de presunção juris et de jure
da existência da propriedade e dos direitos reais sobre o imóvel, ressalvados os
direitos de terceiro, que adquire o bem de raiz por confiar na veracidade do registro.
c) O registro imobiliário terá eficávia conservatória de documento.
d) O registro Torrens, por ser facultativo e excepcional, é um sistema registrário
especial, podendo ser requerido apenas para imóveis rurais.
e) O registro stricto sensu é o ato subseqüênte à matrícula do imóvel.
7. (ESAF/PFN/98) Quando coisas sólidas ou secas pertencentes a pessoas diversas se
mesclarem de tal forma que seria impossível separá-las, ter-se-á:
a)
b)
c)
d)
e)
adjunção
especificação
confusão
tradição
comistão
8. Se houver a necessidade de requisição de imóvel para a Prefeitura durante enchente,
caracterizada está:
a)
b)
c)
d)
e)
a desapropriação.
a autorização de uso sem remuneração.
a servidão administrativa, sem indenização.
a servidão administratia temporária, com indenização.
a requisição pública por expropriação por utilidade pública.
9. Assinale a opção que prevê uma forma de aquisição da propriedade de bem imóvel:
a) Conclusão de inventário.
b) O registro do formal de partilha nos Cartórios do Registro de Imóveis competentes.
c) Com o trânsito em julgado da sentença que homologa a partilha.
d) Com a abertura da sucessão, pelo direito hereditário (princípio da saisine).
e) Com a tradição.
10. Marineuza locou um imóvel em ruínas e obteve de João, o proprietário, autorização para
demoli-lo e construir uma casa de dois andares no local da antiga construção. Vencido o
contrato, João entrou com pedido de retomada na justiça (despejo), fundamentando a
desnecessidade de indenizar Marineuza, uma vez que o contrato de locação vedava o
direito de retenção por benfeitorias. Marineuza não se conformando o procura com o
advogado, recebendo da sua parte a seguinte orientação:
a) Marineuza é possuidora de má-fé pois tinha ciência de que as benfeitorias não seriam
indenizadas.
b) Marineuza terá direito à indenização, uma vez que não se trata de simples benfeitoria
e sim de verdadeira acessão, edificada com autorização do proprietário.
c) Diante do estabelecido no contrato e pelo princípio do pacta sunt servanda,
Marineuza não tem direito a qualquer indenização.
d) Marineuza somente tem direito de permanecer no imóvel compensando-se em
aluguéis os gastos que efetuou com o imóvel.
17
11. Ismael residia com sua irma Berenice em imóvel da propriedade da Companhia Territorial do
Brasil, em Vaz Lobo, Rio de Janeiro, há 8 anos, quando foram intimados por carta registrada a
desocupar o imóvel. A intimação partiu do Dr. Júlio de Castilhos, advogado do Espólio de Ana
Berenice Dias. Tanto o IPTU quanto as taxas de luz e água estão pagos por Ismael e sua irmã.
Desesperados, os mesmos procuram a Defensoria Pública local para pedir aconselhamento.
Coloque-se no lugar do advogado(a) e oriente seus clientes em seus direitos/obrigações e na
melhor forma de defendê-los.
12. João adquiriu por compra ad corpus uma fazenda em Vargem Pequena, de propriedade de
Altamiro Bento, grande latifundiário local. Imediatamente iniciou a construção dos tanques para
a criação de carpas, seu negócio habitual. Seis meses após o término da construção, João recebe
uma carta, com aviso de recebimento, notificando-o de que o mesmo invadira com a construção
a propriedade vizinha, pertencente ao Sr. Benício Gama. A notificação vem asinada pelo Dr.
Barbosa Siqueira, advogado do Sr. Benício. Realizada a medição, João descobre que, de fato, os
limites informados pelo vendedor de sua propriedade, o Sr. Altamiro, estavam realmente
incorretos, sendo 25% superiores ao seu direito. João procura, então, um advogado para saber
que providências pode tomar. Coloque-se no lugar de advogado(a) e informe o direito material e
processual envolvido nas tais providências a serem tomadas. Justifique.
13. Juvêncio vendeu a Mariovaldo um terreno de sua propriedade, mas que há cinco anos é
ocupado por Josefina, que ali instalou sua residênia, julgando-o abandonado. No corpo da
escritura pública de compra e venda o alienante transfiriu ao adquirente o domínio, posse, direito
e ação, em virtude da cláusula “constitui”, ali expressamente referida. De que ação dispõe
Mariovaldo, e em face de quem deve propô-la? Justifique sua resposta.
Aula 7. Dos direitos de vizinhança: arts. 1.277 a 1.313 NCCB - evitar-se o uso nocivo da
propriedade é o objeto desses direitos (art. 1.277). São direitos que respaldam a convivência
sadia ou interferência entre prédios. Aplicam-se não só aos proprietários mas também a
possuidores, usuários e quem detém ou utiliza a coisa de modo geral. Duas são as possibilidades
de solução de conflitos: se o dano já ocorreu (ação indenizatória) e em se tratando de situação
presente ou continuativa de prejuízo à segurança, sossego e saúde do vizinho (ação de vizinhança
- ação de obrigação de fazer ou não fazer com cominação de multa diária - ação de efeito
cominatório (arts. 632 a 645 CPC), cumulável ao final com perdas e danos); independe de
intenção ou ato volitivo do causador do dano (art. 1.280). A prevalência do interesse público
pode gerar o dever de tolerar o incômodo (art. 1.278) ou impor a redução da mesma por
requisição do incomodado (art. 1.279). As ações de vizinhança são imprescritíveis, pois podem
ser propostas enquanto durar a turbação, e são regidas pelas regras dos direitos potestativos.
Cessada a turbação, a ação é exclusivamente indenizatória. São suas matérias: árvores limítrofes
(arts. 1.282 a 1.284), passagem forçada (art. 1.285), passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286
e 1.287), águas (Decreto nº 24.643/34 - Código de Águas), limites entre prédios e direito de
tapagem (art. 1.297) e direito de construir (arts. 1.299 a 1.313)
EXERCÍCIOS:
1. Jovenal, fazendeiro, vendo-se em dificuldades em relação à água para irrigar sua plantação de
alfaces, resolve construir pequen barragem no rio que banha não só a sua, mas também a
propriedade do vizinho de baixo. Com a construção da referida barragem, o fluxo de água
diminui e o imóvel vizinho passa a receber menos água que de costume. O vizinho pede a
Jovenal que insira pequena abertura em sua barragem para que a água volte a passarcom mais
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força e, assim, possa irrigar sua plantação de couves. Jovenal atende ao pedido do vizinho.
Porém, vem a enchente e, por conta da pequena passagem feita na barragem, a mesma se rompe
e inunda a plantação do vizinho de Jovenal. O vizinho pede indenização a Jovenal pelo prejuízo
causado e, não recebendo nada, aciona Jovenal judicialmente.
Coloque-se no lugar do juiz e julgue o feito sobre o cabimento ou não da indenização e seus
fundamentos levando em consideração o direito de vizinhança.
2. Pedro construiu sua casa duplex com distância de 1 metro do muro do vizinho e abriu janela
dando vista para o quintal do vizinho, André. Passados três anos da obra acabada, André retorna
de viagem e vê a construção feita por Pedro. Pede ao vizinho que desfaça, o que foi recusado.
Nesta hipótese:
a) André não tem direito de exigir o desfazimento da obra pois o prazo legal de um
ano e um dia já se expirou.
b) Não tem o direito de exigir o desfazimento da obra pois o prazo legal de três anos
já se expirou.
c) Aina tem o direito de exigir o desfazimento da obra pois o prazo legal é de cinco
anos.
d) Não tem direito de exigir o desfazimento da obra porque a distância da construção
feita está correta.
e) Tem o direito de exigir o desfazimento da obra pois a distância permitida em lei é
de 1,5m.
Aula 8 – Condomínio em Geral
- Do condomínio geral: arts. 1.314 a 1.330 NCCB
1.1 Conceito de condomínio - É modalidade de comunhão específica do direito das coisas.
Trata-se de espécie de comunhão de propriedade. Para que haja condomínio só pode haver um
objeto: bem ou direito, porém divididos em partes ou cotas ou frações ideais.
1.2 Modalidades: geral (tradicional ou comum) que pode ser voluntário (ou convencional) – art.
1.314 e ss. - e forçada (necessária ou legal e eventual – quanto à origem ) – art. 1.327 e ss. – e
condomínio edilício. Quanto à forma, o condomínio pode ser pro diviso ou pro indiviso,
conforme seja possível ou não a divisão das frações ideais em partes independentes. O
condomínio eventual é transitório e o legal é permanente, visto que dura enquanto durar o
motivo do condomínio (Ex. Paredes divisórias, valas comuns, muros limítrofes, etc.)
Fontes: acordo de vontades, ato de última vontade (testamento, legado e herança), em
decorrência da lei e em decorrência do usucapião após composse (pro indiviso ou de mão
comum) continuada.
1.3 Objeto: móveis e imóveis.
1.4 Condomínios fechados - loteamentos
1.5 Direitos e deveres dos condôminos: art. 1.314 NCC; o condômino não pode alterar a coisa
comum sem a anuência dos demais (arts. 1.139 c/c 1.314 NCC), a maioria é calculada segundo o
valor dos quinhões (arts. 1.323 e 1.325 NCC), mas se presumem iguais as partes ideais dos
condôminos (art. 1.315 p. ún. NCC), podendo o condômino pode eximir-se do pagamento de
despesas e dívidas renunciando à sua fração ideal (art. 1.316 NCC), as dívidas são cotadas
19
segundo os quinhões ou frações ideais (arts. 1.317 e 1.318 NCC), os frutos devem ser repartidos
eqüitativamente entre os condôminos (art. 1.319 NCC), pode qualquer condômino defender a
propriedade comum, independente da anuência dos demais, requerer a qualquer tempo a
extinção do condomínio ou a venda de sua parte se pro diviso, mas terá de dar preferência aos
condôminos, seguindo-se as regras da partilha da herança (arts.1.139, 1.320 e 1.321 e 2.013 a
2.022 NCC e 1.118 e 1.119 CPC) e também não pode o condômino gravar a coisa comum
totalmente sem a anuência dos demais (art. 1.420 § 2º NCC). A ação de divisão vem tratada no
CPC, arts. 946 a 949 CPC, e deve a sentença ser registrada no RGI (art. 167, I da Lei 6.015/73)
1.5 Representação do condomínio: pelo síndico ou administrador ou por qualquer dos
condôminos, desde que sem oposição dos demais (arts. 12, IX CPC e 1.324 NCC)
1.6 Condomínio de paredes, cercas, muros e valas - arts. 1.297 e 1.298, 1.304 a 1.307 e 1.327 a
1.330 NCC
1.7 Compáscuo - comunhão de pastagens
1.8 Exercícios:
1 – Entre João e Antônio celebrou-se contrato de compra e venda de imóvel pertencente a Maria.
Em razão do direito de João e Antônio sobre o bem é INCORRETO afirmar que cada condômino
pode
a) a;terar a coisa comum para tornar seu uso mais adequado;
b) gravar sua parte indivisa;
c) alienar sua parte, respeitado o direito de preempção do outro condômino;
d) contrair dívida em proveito da comunhão;
e) requerer a cessação da indivisão, após 5 anos do seu estabelecimento, se tal estado foi
previsto em testamento.
2 – É direito dos condôminos requerer a divisão da coisa comum:
a) contudo, a divisão terá sempre que ser judicial;
b) porém, a instituição da indivisibilidade, ainda que possível, por convenção dos
interessados, será feita por prazo não superior a 5 anos, suscetível o prazo de prorrogação
ulterior;
c) e contra tal faculdade não prevalece qualquer hipótese de indivisibilidade legal;
d) sendo a divisão atributiva da propriedade e não meramente declaratória;
e) todavia, se indivisível for a coisa, e não desejando manter tal situação, terão os
condôminos de vender a coisa judicialmente e nenhum deles poderá adjudicá-la.
3 – Olavo e Maurício são condôminos herdeiros da herança que seu pai lhes deixou. Como parte
do quinhão, há uma casa que está alugada a Eunice, que está inadimplente com a locação por
cerca de seis meses. Pergunta-se: pode Olavo, sem autorização expressa de Maurício, promover
a competente notificação da dívida e exigir o pagamento de Eunice? Caso não surta efeito, pode
o mesmo propor a competente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em atraso?
Fundamente.
4 – Juliana e Andreza são condôminas pro diviso de uma porção de terra adquirida junto a uma
companhia de loteamento rural. Mês passado, a parte correspondente à sua fração de Juliana foi
invadida por um grupo de sem-terra que lá acamparam. Pergunta-se: pode Andreza promover a
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ação de reintegração de posse pelo todo da propriedade? Necessitaria a mesma de procuração da
irmã? Fundamente.
Aula 9 - Do condomínio edilício: arts. 1.331 a 1.358 NCCB e Lei 4.591/64
9.1Conceito: É o condomínio que se estabelece horizontalmente porque partilha-se o solo em
unidades autônomas construídas (propriedade exclusiva) sobre plano horizontal (laje) cuja
comunhão se dá pelas partes comuns (solo, acessos, telhado (salvo disposição em contrário na
convenção), elevadores, garagem, playgrounds, salões de festas, corredores, pátios internos, hall
de entrada, portaria e dutos de água, luz e ventilação (art. 1º da Lei 4.591/64 e art. 1.331 §§ 1º, 2º
e 5º do Código Civil). Cada unidade possui uma fração ideal (parte do todo do terreno que é
idealizada conforme o valor atribuído a cada unidade construída, assim, os apartamentos de
cobertura ou os de frente em relação aos de fundos, mesmo que tenham a mesma medida interna,
por serem mais valorizados, têm uma fração ideal maior e, conseqüentemente, pagam maior cota
de condomínio (valor que é pago mensalmente para custeio das despesas de manutenção das
áreas comuns e as taxas de água e luz, esta também da área comum). A cota é considerada
obrigação propter rem (v. art. 1.345 CC) e, portanto, obriga o imóvel, independentemente de
quem seja o seu titular, e pode ser cobrada judicialmente com garantia do próprio imóvel para
seu pagamento, mesmo que seja o único bem imóvel daquela pessoa – ver art. 3º, IV da Lei
8.009/90, Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família) O termo edilício vem de edil (Vereador)
para demonstrar sua aplicação prática aos imóveis em cidades, urbanos.
9.2 Base legal: Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) e Lei 4.591/64 (arts. 1º a 27) OBS.:
Majoritariamente, os doutrinadores defendem que a Lei de Condomínios e Incorporações
Imobiliárias está plenamente em vigor em relação às incorporações e loteamentos, mas será
aplicada de forma subsidiária ao Código Civil no que tange aos condomínios, nos termos do art.
2º § 1º da Lei de Introdução ao Código Civil – LICC. São exceção a este pensamento Nelson
Rosenvald e Miranda Rosa que entendem que a referida lei, na parte de condomínios, teria sido
revogada pelo Código Civil (Lei 10.406/02)
9.3 Natureza jurídica : Diversas são as teorias que tentam explicar a natureza jurídica do
condomínio edilício: a) comunhão de bens; b) sociedade imobiliária; c) direito superficiário, de
enfiteuse ou de servidão; d) teoria da personalização do patrimônio comum: o condomínio é
desprovido de personalidade jurídica, entretanto, como pessoa jurídica formal ( tem CGC), ou
fenômeno econômico e jurídico moderno, que é, tem legitimidade ativa e passiva em juízo,
representado pelo síndico (art. 12, IX CPC), em situação similar à do espólio e à da massa falida.
(ver art. 63 § 3º da Lei 4.591/64 e arts. 1.331, 1.332 e 1.335 CC
9.4 Forma de instituição: por destinação do proprietário do edifício, por incorporação
imobiliária (negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal pela venda de imóveis na
planta) ou por testamento – em todos os casos deverá haver registro do ato no Registro Geral de
Imóveis da área de situação do imóvel (art. 1.332 CC) Instituição x constituição – instituição
(art. 1.332 CC); já a Convenção de Condomínio é seu ato de constituição, documento escrito
onde se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, aprovada por dois terços das frações
ideais. Tem caráter estatutário ou institucional.
9.5 O que deve conter o registro? V. art. 1.332, I a III CC
9.6 Convenção e regimento interno – Constituído o condomínio por meio de Convenção deve a
mesma ser ratificada por quorum de maioria qualificada (2/3 das unidades representadas) e há
obrigatorieade de registro para ter efeitos erga omnes. (art. 1.333, par. un. CC) Porém, ainda que
não registrada a convenção, a mesma produz efeitos entre os condôminos, tais como a
possibilidade de cobrança de cotas e multas (Súmula 260 STJ e 1.333, parte final, CC) .Conteúdo
da Convenção: arts. 1.332 e 1.334 CC – ver esp. § 2o. Para ser alterada a Convenção depende de
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aprovação de quorum de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 CC) Já a alteração da destinação de
unidade imobiliária depende de quorum unânime.
Já o Regimento Interno é o regulamento de funcionamento do condomínio – deve vir inserido na
Convenção ou feito em documento à parte que tem que ser ratificado também pelo quorum
mínimo de 2/3 dos condôminos. (art. 1.334, V CC)
9.7 Direitos e deveres dos condôminos – Direito de livre acesso dos condôminos às partes
comuns e ao logradouro público (caso de condomínio de casas) (art. 1.331 § 4º - comporta
exceções) Direitos dos condôminos (arts. 1.335, 1.338 CC) e deveres dos condôminos (art.
1.336) – Sanções pelo descumprimento dos deveres - §§ 1o. 2o. do art. 1.336 CC e art. 1.337 CC
– ver a cláusula geral de “anti-social” do parágrafo único. Vedação à alienação de parte comum –
art. 1.339, mas permissão em relação à acessória (Ex. vaga de garagem). Realização de obras no
condomínio depende de autorização quando voluntária e refletirem sobre as partes comuns
(fachadas, portaria, etc.) – arts. 1.341 e 1.342 CC. Previsão de reembolso de despesas para o
condômino que realizar obras necessárias ao condomínio às suas expensas - § 4o. do art. 1.341
CC. Construção de outro pavimento ou no solo – depende da aprovação de quorum unânime (art.
1.343 CC) Despesas de conservação do terraço de cobertura – art. 1.344 CC. Seguro obrigatório
contra risco de incêndio – art. 1.346 CC
9.8 O síndico – Responsável pela representação administrativa e judicial do condomínio (art. 12,
IX CPC), o síndico é eleito em AGO (Assembléia Geral Ordinária) convocada no início o
exercício e com o propósito específico de aprovar/rejeitar as contas do síndico anterior, eleger o
novo síndico e o novo conselho fiscal e aprovar o orçamento do condomínio para o custeio das
despesas no próximo exercício (art. 1.350 CC). Geralmente o mandato do síndico é de 1 ano,
podendo ser de dois, prorrogado por mais um período igual. (art. 1.347 CC) Não podem votar ou
ser votadas em AGO ou AGE (Assembléia Geral Extraordinária) as pessoas que não estiverem
quites com as suas obrigações condominiais (v. art. 1.335, III CC). Deveres do síndico: art. 1.348
CC. Destituição do síndico (art. 1.349 CC). Dever de prestação de contas do síndico. Ação de
prestação de contas: arts. 914 a 919 CPC – prazo de até 5 dias após a citação para apresentar as
contas com documentos (provas)
9.9 As AGOs e as AGEs – quorum de maioria simples para aprovação das proposições, a não
ser nas hipóteses anteriormente especificadas, onde o quorum para deliberação e aprovação tem
que ser de 2/3 ou por unanimidade. (art. 1.352 a 1.355 CC) Pode-se convocar AGE ou AGO, se
não o fizer o síndico, pela assinatura da convocatória pelo mínimo de ¼ dos condôminos (v. § 1o.
do art. 1.350 CC)
9.10 O conselho fiscal – art. 1.356 CC – Mandato de até 2 anos, prorrogáveis por igual período;
3 membros no mínimo que têm que ser necessariamente condôminos, residentes ou não; tem a
função de fiscalizar as contas do síndico; não podem integrá-lo parentes ou afins do síndico ou
do administrador, caso haja.
9.11 Extinção de condomínio edilício – arts. 1.357 e 1.358 CC; causas: art. 1.357 CC;
demolição (voluntária ou forçada – autoridade pública por questões de segurança ou
insalubridade); destruição (fenômenos da natureza, incêndio, etc.) ou desapropriação (art. 1.358
CC)
9.12 Exercícios:
1. (MP-MG - 36º CONCURSO) A noção de “condomínio compreende o exercício do direito
dominial por mais de um dono, simultaneamente.” (Caio Mario, Instituições, IV). Se o
condomínio incide sobre um prédio de apartamentos, é incorreto afirmar que:
a) o condomínio pode se utilizar de parte comum com exclusividade, sem adquirir-lhe a
propriedade;
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b) a cada unidade autônoma corresponde uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e
as partes comuns do edifício;
c) o proprietário de uma unidade autônoma pode aliená-la livremente, sem que ocorra
direito de preferência dos demais condôminos;
d) o condomínio horizontal só pode ser constituído pela vontade conjunta dos coproprietários;
e) o estranho que adquiriu, por usucapião, a unidade autônoma, torna-se condômino, por
esta razão, nas partes de uso comum do edifício.
2. (DELEGADO DE PC/GO/03) O Código Civil prevê que o adquirente de imóvel em
condomínio edilício responde pelas contribuições ou encargos condominiais, ainda que já
cobrados/lançados, porque se trata de:
a) obrigação com efeito real
b) ônus ou gravame ao imóvel
c) obrigação propter rem
d) obrigação propter rem, que o Código Civil vigente considera um ônus real
3. (OAB/RJ – 25O. EXAME) Com base nas atuais concepções normativas acerca dos direitos
reais, estabelecidas pelo CC/2002, marque a assertiva correta:
a) A convenção de ocndomínio é oponível contra terceiros, independente do fato de não
estar registrada no cartório do RGI.
b) O possuidor de má-fé não tem direito à indenização por quaisquer benfeitorias realizadas.
c) Os direitos reais sobre imóveis transmitidos causa mortis só se adquirem com o registro
no cartório do RGI.
d) Na hipótese de alienação de unidade de condomínio, a responsabilidade por débitos do
imóvel relativamente ao condomínio está a cargo do adquirente.
4. (OAB/SP – 120 EXAME) Por deliberação de 2/3 em AGE de prédio residencial, o síndico
ajuizou ação contra condômino, por perturbação da paz e do sossego, visando interditar-lhe o
acesso ao condomínio. A medida intentada é:
a) legal, por constituir contravenção penal.
b) ilegal porque as transgressões cometidas por condôminos são passíveis apenas de sanções
pecuniárias.
c) Legal, visto que as decisões da AGE especialmente convocada para o fim de atribuir a
sanção são soberanas e devem ser acatadas, inclusive, pelo Judiciário.
d) Ilegal, por conta da falta da decisão unânime dos condôminos.
5. (OAB/AL-04.2) Na administração do condomínio edilício, compete ao síndico
a) determinar o regimento interno do condomínio.
b) Determinar as sanções a que estão sujeitos os condôminos e os possuidores.
c) Elaborar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições do condomínio
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias.
d) Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativas a cada ano.
6. Constitui uma das características do condomínio edilício
a) quorum para o funcionamento e deliberação das assembléias-gerais extraordinárias baseado no
número de condôminos presentes e não no de cotas ou frações ideais.
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b) divisibilidade dos fundos de reserva
c) possibilidade de cessão de cotas condominiais a terceiro
d) invariabilidade do condomínio representado por cotas-partes desiguais
e) ausência de neutralidade política
7. (CESPE/TCU/95) Assinale C(certo) ou E(Errado). Quanto aos condomínios edilícios pode-se
afirmar
(1) que não são uma unidade de pessoas naturais, com vistas à consecução de certos objetivos,
reconhecidas pela ordem jurídica como sujeitos de direito e de obrigações.
(2) que o condomínio é pessoa de fato, com poderes de atuação no Judiciário, representado pelo
síndico.
(3) que o registro do ato constitutivo do condomínio dá ao documento eficácia erga omnes..
(4) que o condomínio, assim como as pessoas físicas e jurídicas, está sujeiro à extinção da
personalidade jurídica.
(5) que o lugar de sua localização define o foro competente para as ações que versem sobre a
cobrança das cotas de condomínio.
8. Pedro é síndico do condomínio Vivendas de Itaipu. O síndico anterior, Adalberto, contraiu
empréstimo junto ao Banco do Brasil para reforma da fachada do prédio, danificada pelo tempo,
e tombada pelo Patrimônio Histórico do Município. Em assembléia extraordinária realizada em
setembro último, ficou comprovado que a empresa escolhida para realizar a obra teria
participação societária de Ana, esposa de Pedro, atual síndico. A licitação para escolha da
empresa se deu, ainda, na gestão do síndico anterior. Pergunta-se: poderia Antônio, condômino,
requerer a invalidação de tal licitação e a responsabilização do atual síndico pelo valor a maior
cobrado em relação a outra empresa que ofereceu proposta 20% mais barata? Por quê?
Fundamente.
9. Antônio reside em imóvel em condomínio horizontal, confrontante com o de Lúcia. Em
março deste ano, Antônio, necessitando instalar sistema de recepção televisiva via cabo em sua
casa, solicitou a Lúcia, que permitisse a passagem de cabos de recepção por sobre o seu jardim,
uma vez que a empresa prestadora do serviço cobraria muito caro para fazê-los passar de forma
subterrânea. Lúcia não concordou, uma vez que o imóvel possui também inúmeras árvores em
seu terreno e algumas teriam que sofrer poda considerável para a instalação dos referidos cabos.
Teria Antônio alguma ação para forçar Lúcia a dar seu consentimento para a passagem dos
cabos? Se positiva a resposta, sob que fundamentos? Se positiva a resposta, qual o juízo
compete para a demanda? Justifique na legislação.
JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA:
ARREMATAÇÃO. IMÓVEL. DESPESAS. CONDOMÍNIO.
O agravado adjudicou imóvel e pagou as despesas de condomínio vencidas e não pagas.
Dessarte, sub-rogou-se nos direitos do condomínio e, em ação de regresso, pode cobrar o que
pagou do antigo proprietário, do promissário comprador ou do possuidor direto. Precedentes
citados: REsp 503.081-RS, DJ 27/6/2005; REsp 427.012-SP, DJ 30/5/2005; REsp 223.282-SC,
DJ 28/5/2001; REsp 194.481-SP, DJ 22/3/1999; REsp 164.096-SP, DJ 29/6/1998; AgRg no Ag
202.740-DF, DJ 24/5/1999; REsp 138. 389-MG, DJ 21/9/1998, e REsp 109.638-RS, DJ
27/10/1997. AgRg no AgRg no Ag 775.421-SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros,
julgado em 3/12/2007.
24
Aula 10. Da propriedade resolúvel. Propriedade Ad Tempus e Propriedade
Fiduciária.Alienação fiduciária de imóvel:
10.1 Propriedade resolúvel. art. 1.359 - propriedade sob condição resolutiva ou termo crítica: é espécie variante de domínio que não respeita o princípio da perpetuidade do
direito de propriedade. A propriedade, implementada a condição ou o termo, constantes
no título de domínio, resolve-se como se jamais tivesse existido. Exemplos:
fideicomisso (art. 1.951 e ss. NCCB), venda com pacto de retrovenda (art. 505 NCCB),
alienação fiduciária em garantia (Dec-lei 911/69 c/c Lei 4.728/65, art. 66 e Lei
9.514/97) e exclusão da sucessão por indignidade (art. 1.814 CC). Também há a
hipótese da revogação de doação por ingratidão (arts. 557 a 563 NCCB), onde a
condição seria superveniente. O efeito da propriedade resolúvel é ex tunc, ou seja, os
contratos firmados com o proprietário resolúvel não se sustentam com o advento da
condição.
10.2 Propriedade ad tempus ou revogável – art. 1.360 CC – Efeito ex nunc, ou seja,
preservam-se os atos/negócios pelo proprietário ad tempus praticados antes da
revogação. Se o proprietário ad tempus alienar um bem, essa alienação vale. O
prejudicado terá apenas ação indenizatória (regressiva) contra o alienante. Hipóteses:
herdeiro aparente e representante com instrumento de procuração posteriormente
revogado
10.3 Propriedade fiduciária – arts. 1.361 a 1.368 CC—Conceito – art. 1.361 – É a
propriedade cuja confirmação ou continuidade depende de evento incerto no futuro (Ex.
pagamento de todas as parcelas em dia). É cláusula de garantia nos contratos de
alienação fiduciária em garantia. (VIDE TEXTOS NA XEROX.)) Objeto - negócio
jurídico de disposição condicional sobre coisa móvel infungível (x Lei 9.514/97 c/c
1.368-A CC, que trata de bens imóveis). Origem – fiducia cum creditore – Lei de
Mercado de Capitais (Lei 4.728/65, art. 66), modificada pelo Decreto-Lei 911/69 (hoje
só válido para disposições processuais) – Ação de Busca e Apreensão (arts. 3 o., 4o. e
5o). Figuras – credor: pessoa física ou jurídica que tem o domínio resolúvel e a posse
indireta do bem; devedor: fiduciante – pessoa física ou jurídica que tem a posse direta
do bem, posto que se opera a tradição ficta. (art. 1.361 CC). Bem do patrimônio do
devedor pode ser objeto de propriedade fiduciária? Sim. Ver Súmula 28 STJ.. Forma:
escrita e solene – registro do contrato em Títulos e Documentos para ter oponibilidade
a terceiros – ver Súmula 92 STJ – Conteúdo do contrato/título – art. 1.362 CC.
Terceiro que quita a dívida se sub-roga nos direitos do fiduciante – art. 1.368 CC.
Direitos e obrigações do fiduciante – usufruir do bem, direito de purga da mora se tiver
pago pelo menos 40% da dívida, restituição do saldo, quitar e averbar o contrato no
Registro. Obrigações do fiduciário – financiamento – promover a busca e apreensão.
Vedação de pacto comissório – o próprio credor poder adjudicar o bem dado em
alienação fiduciária sem levá-lo a leiláo. – art. 1.365 CC. Propriedade fiduciária x
leasing ou arrendamento mercantil e x venda com reserva de domínio (arts.521 a 528
CC). Prisão do depositário infiel na alienação fiduciária em garantia (v. art. 652 CC e
art. 5o. § 2o. da CF/88 x Pacto São José da Costa Rica) – As posições do STF e do STJ.
10.4 Exercícios:
1.(PROVÃO MEC) Na alienação fiduciária em garantia:
a)
O credor fiduciário não adquire a propriedade do bem.
b)
O fiduciante tem a posse direta e o credor fiduciário tem a propriedade do bem e a
posse indireta.
c)
O credor fiduciário recebe o bem em penhor se se tratar de coisa móvel e em
hipoteca, se imóvel.
25
d)
O devedor celebra com o credor contrato de compra e venda com reserva de
domínio.
e)
A posse e a propriedade do bem pertencem ao credor, sendo o devedor mero
usufrutuário, enquanto não pagar a dívida.
2.(AGU) Assinale a opção falsa:
a)
É direito do fiduciante transmitir, sem anuência do fiduciário, os direitos de que
seja titular sobre o imóvel, objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as
respectivas obrigações.
b)
O fiduciário tem direito de pedir a reintegração da posse do imóvel, que deve ser
concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a
consolidação da propriedade em seu nome.
c)
O fiduciário tem o dever de empregar o produto da venda da coisa alienada, se
nadimplente o devedor, no pagamento do seu crédito, juros e despesas de cobrança.
d)
O fiduciário pode consolidar a propriedade imobiliária em seu nome se o
fiduciante não purgar a mora.
e)
O fiduciário tem direito à restituição do imóvel alienado fiduciariamente, havendo
insolvência do fiduciante.
3.(OAB/MG/03) Em se tratando de propriedade fiduciária, é correto afirmar que:
a)
Assim como na propriedade revogável, os contratos firmados sobre o bem dado
em garantia surtem efeito posto que a extinção da referida propriedade tem sempre caráter ex
nunc.
b)
Os contratos de alienação fiduciária em garantia não precisam de registro e
podem ser feitos por instrumento particular assinado por duas testemunhas.
c)
O fiduciário é o credor que possui domínio resolúvel sobre o bem que será extinto
tão logo seja quitada a última parcela do financiamento que vem associado ao contrato.
d)
A propriedade fiduciária não se confunde com a resolúvel, sendo esta a espécie e
aquela o gênero.
e)
Quando ocorre a compra e venda com reserva de domínio, firma-se,
automaticamente, uma alienação fiduciária em garantia e a propriedade do credor (vendedor) é
resolúvel.
4. Ana, viúva, convivia em união estável com Lauro desde janeiro de 2002. Lauro adquiriu da
Imobiliária Lar e Sol Ltda., em dezembro de 2003, em Saquarema, casa, no valor de R$
50.000,00 por meio de alienação fiduciária em garantia junto ao Banco Itaú, tendo celebrado a
escritura de promessa de compra e venda, com o pagamento de sinal no valor de R$ 30.000,00 e
o restante em 36 parcelas sucessivas de R$ 1.044,00, corrigidas anualmente pela TR mais 11%,
vencendo-se a primeira 30 dias após a assinatura do contrato. Passaram, então, a utilizar o
imóvel a partir de janeiro de 2004. Ocorre que, em fevereiro de 2006, Lauro sofreu um acidente
que o deixou em coma profundo. Ana, então, tomou para si a obrigação sobre o financiamento e
pagou as parcelas com o produto de seu trabalho junto a uma empresa de representações
comerciais. Em dezembro de 2006, como Lauro não melhorava, Ana resolveu ir à Imobiliária,
com a quitação da última parcela paga, para saber sobre a emissão da escritura definitiva. Lá foi
informada que deveria primeiro ir ao Banco Itaú para se informar e requerer a baixa da alienação
para depois realizar os procedimentos de escritura definitiva. Ana assim o fez. Lá, foi recebida
pelo gerente que passou a orientação. Coloque-se no lugar do gerente e, considerando que Lauro
faleceu em fevereiro de 2007, responda: Pode Ana tornar-se proprietária definitiva do referido
bem? Que deverá fazer para tanto? Identifique os personagens do caso entre fiduciante e
fiduciário.
26
5.(XV Concurso para Defensor/RJ) Androvando de Oliveira, proprietário de pequena indústria
de confecção de bolsas e calçados, procura o Defensor Público no seu órgão de atuação e declara
o seguinte: Que havia firmado com o Banco Renovador contrato de financiamento para aquisição
de 110 m de couro tipo pelica e 500 m de couro tipo forro, garantida a operação com alienação
fiduciária dos bens adquiridos. Entretanto, em razão de contingências do mercado, não
conseguiu honrar os pagamentos, tendo, então, o banco credor, promovido Ação de Busca e
Apreensão das mercadorias, o que não se realizou porquanto ficou demonstrado que haviam
sido transformados em bolsas e sapatos os bens dados em garantia. Em razão de tal fato, ocorreu
a conversão em Ação de Depósito, seguindo-se sentença que deu pela procedência, com a
determinação de que ele, o devedor, depositasse, em 05 (cinco) dias, os bens descritos na inicial
ou seu valor equivalente em dinheiro, mais custas. Diante deste quadro, no interesse de
Androvando, que providências você, Defensor(a), adotaria? Que fundamentação utilizaria? Não
é preciso redigir a peça processual.
6.(XVIII Concurso para Defensor/RJ) Nelson Ricardo, aos 24.04.2006, adquiriu da construtora
David & Paula Ltda., atrav[es de contrato particular de promessa de compra e venda com
cláusula de alienação fiduciária em garantia, apartamento na cidade de Niterói, Estado do Rio de
Janeiro, tendo se comprometido a pagar o preço, no valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil
reais), em 40 parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.000,00 (um mil reais) cada uma. Durante a
construção do prédio o Sr. Nelson, por problemas financeiros, deixou de pagar as prestações
ajustadas, apesar de haver pago as dez primeiras, no total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), o que
deu ensejo à propositura de ação de rescisão do contrato por parte da referida construtora, após
notificação do réu, pleiteando, ainda, a perda total, em favor da construtora, das parcelas pagas
pelo mesmo, por fr;a de cláusula contratual nesse sentido. Procurando a Defensoria Pública o Sr.
Nelson afirma que realmente não tem condições de prosseguir no pagamento das parcelas,
apresentando os recibos referentes às que pagou. Que defesa faria na hipótese? Elenque os
argumentos sem se preocupar em redigir a peça processual.