Vice-presidência de Governo Superintendência Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável Gerência Nacional de Assistência Técnica Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação em Massa M de d IImóveis ó i para fi fins Fiscais Fi i Engenheira Valéria Martins Salgado [email protected] Avaliação de imóveis Metodologias Aplicáveis Métodos de Avaliação segundo a NBR 1465314653-1 Métodos para Identificação de VALOR Comparativo C ti di direto t d de d dados d d de mercado d Involutivo Evolutivo Capitalização da renda Métodos para Identificação do CUSTO Comparativo direto de custos ç de custos Quantificação Métodos de Avaliação ç segundo g a NBR 1465314653-1 E Escolha lh d da metodologia d l i Natureza do bem a avaliar Finalidade da avaliação Disponibilidade, quantidade e qualidade de informações Deve ser justificada NBR 14653-1 Suportar o convencimento do valor Método Comparativo Identifica o valor de mercado de um bem através do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. É o método recomendado sempre que existirem elementos de comparação. comparação Método Comparativo HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES DADOS HETEROGÊNEOS TRATAMENTO PARA COMPARAÇÃO REGRESSÃO LINEAR REDES NEURAIS METODOLOGIA CIENTÍFICA REGRESSÃO ESPACIAL ENVOLTÓRIA DE DUPLA FACE Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Seus cálculos devem metodologia científica ser fundamentados Publicados por entidade técnica reconhecida Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos) Estudo regional por Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Situação paradígma Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Média dos preços Método Comparativo Uso da Metodologia científica Regressão Linear Nos possibilita obter uma homogeneização dos dados de forma científica evitando o uso de fatores predeterminados científica, predeterminados, reduzindo reduzindo-se se a subjetividade. As tendências são extraídas do próprio mercado sem que o avaliador imponha sua impressão como sendo a verdade absoluta. Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados Método Comparativo Regressão Linear RETA DE REGRESSÃO f(variáveis) MÉDIA DOS PREÇOS PESQUISADOS Método Involutivo Identifica o valor de mercado do bem: hipotético empreendimento aproveitamento eficiente estudo de viabilidade técnico-econômica cenários viáveis para execução e comercialização do produto Utilizado para imóveis atípicos, quando não há elementos semelhantes para comparação. Ex.: glebas urbanas, terrenos remanescentes em zonas centrais ou terrenos para incorporação em zonas adensadas adensadas. Método Involutivo Avaliação dos lotes do empreendimento hipotético Cálculo de todas as despesas necessárias para a implantação e comercialização do empreendimento e estimativa do prazo de obras Gleba urbana a avaliar Estimação do lucro presumido mínimo previsto por um possível empreendedor e do prazo de venda das unidades Cálculo do valor da área Empreendimento hipotético mais adequado ao local VALOR DA ÁREA = Receitas – Despesas – Lucro Método Involutivo Existem três formas de cálculo para o Método Involutivo Abordagem estática Abordagem Ab d algébrica l éb i di dinâmica â i ((equações õ pré definidas) Abordagem dinâmica com fluxo de caixa Método Evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes p = terreno + benfeitorias para a identificação do valor de mercado deve ser considerado o fator mercado, de comercialização. VI = ( VT + CRB )* FC VALOR CUSTO Custo de p produção ç =p preço ç p pago g p pelo terreno + custo da construção Valor está vinculado às relações entre oferta e demanda de um determinado tipo de imóvel imóvel. Valor e custo EXCESSO DE DEMANDA (compradores) ESCASSEZ DE DEMANDA ( (compradores) d ) AUMENTO DE PREÇOS QUEDA DE PREÇOS Ç Em nenhum dos casos o custo de produção será da mesma forma afetado Em cada segmento g de mercado ((localização, tipologias g ou classes de renda) haverá diferentes tipos de oferta e demanda gerando diferentes níveis de preços e, conseqüentemente, de valores Método da Renda Identifica o valor de mercado do bem: capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. O bem vale pelo que ele pode produzir Utilizado na avaliação de imóveis atípicos, exemplo: prédios industriais e comerciais, hotéis, shoppings, hospitais Método Involutivo x Método da Renda I Involutivo l ti Renda Valor do empreendimento Empreendimento existe ou está projetado Prazo é a vida econômica Taxas de juros de longo prazo Receitas operacionais Valor do terreno Projeto hipotético adequado ao local Prazo de obras e venda das unidades Taxas de juros de curto e médio prazos Receitas de vendas CONCLUSÃO Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente do método escolhido, haverá sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que só pode ser obtido a partir de uma boa base de informações.
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