SUMÁRIO
PANORAMA
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PRODUTOS E SERVIÇOS
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Notícias envolvendo o universo condominial.
Auxiliadora Predial em expansão pelo interior
do Rio Grande do Sul, Paraná e Santa Catarina.
Telecompras: há 15 anos proporcionando vantagens na compra
de produtos de limpeza e utilitários para o condomínio.
abr/mai/jun 2013 Edição Nº 199
CONSELHO EDITORIAL
Ingo Voelcker, Christian Voelcker,
Antonio Azmus, Marjorie Albuquerque,
Fátima Rama e Luciene Machado
ENTREVISTA
Nelson Souza Fernandes, síndico do Condomínio
San Rafael, na Zona Sul de Porto Alegre.
10
12
COORDENAÇÃO
Fátima Rama
(Especialista de Marketing)
EDITORA EXECUTIVA
Luciene Machado
jornalista responsável - MTb 4480
[email protected]
PRODUÇÃO EDITORIAL
reportagem e fotografia
capa
Fátima Rama
COMER­CIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS
Artesul - 51 3228.0787 - 9981.3176
[email protected]
PROJETO gráfico E EDIÇÃO GRÁFICA
Paica Estúdio Gráfico - Tiba
DISTRIBUIÇÃO
divulgação conta justa
Palavra-Prima - 51 9808.7497
[email protected]
Clarissa Thones – Mtb 12.688
Luciene Machado – Mtb 4480
Luísa Medeiros – Mtb 12.724
Tatiana Gappmayer – Mtb 8888
gestão
16
Monitoramento do consumo d’água pelos hidrômetros
é medida utilizada para promover economia.
26
Lei da Capital exige que edificações tenham
obra de arte em suas instalações.
geral
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Em vigor novas normas sobre a publicidade
(outdoors, tabuletas e placas) nos condomínios.
28
Conheça até onde vai a autonomia do
síndico na aprovação das despesas.
34
capa
22
trabalhista
30
segurança
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Problemas que circundam a inadimplência
e a melhor forma de negociar o pagamento
dos valores em atraso.
A legislação que envolve as assembleias condominiais
e as dicas para garantir a presença dos moradores.
Faster Mail Logística em Postagem
A Revista Síndico não se responsabiliza pe­­la
qualidade dos serviços prestados e pe­­los
produtos oferecidos pelos anun­­cian­­tes, sendo
As atribuições do profissional de Serviços Gerais, de
acordo com a Classificação Brasileira de Ocupações.
os mesmos de inteira res­­­ponsabilidade das
empresas anunciantes. Não é permitida a
reprodução de tex­­­tos desta publicação sem
autoriza­­ção da editora, por escrito.
O que é necessário saber antes de contratar
os profissionais que farão a vigilância de rua.
Abril-Maio-Junho/2013
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panorama
Ideia
criativa,
colorida e
sustentável
Pisotapita é o produto de uma empresa
argentina que desenvolveu superfícies cuja
matéria prima são tampinhas de garrafas pet
usadas. Tanto podem ser aplicadas em pisos,
quanto paredes e são indicadas para interiores
e exteriores. Devido a grande variedade de
cores das tampas existentes, até objetos e
imagens de personagens conhecidos foram
produzidos. Podem ser serem aplicados onde
se desejar. São vendidas por metro quadrado
e os pedidos podem ser feitos pelo site. Além
do apelo de atenção ao meio ambiente, o
Sabe onde descartar
medicamentos vencidos?
produto é bom isolante térmico e acústico.
Confira: http://www.pisotapitas.com.ar
A sobra de medicamentos que não serão
utilizados, ou mesmo aqueles que saíram de seu
prazo de validade, agora têm um destino
adequado. Em uma iniciativa de várias
entidades, entre elas, a rede Panvel, Walmart,
UFRGS, o Programa Descarte Consciente instalou
estações coletoras para facilitar o descarte dos
variados tipos de medicamentos. Há um espaço
separado para pomadas e comprimidos, líquidos
e sprays, caixas e bulas. De forma interativa e
fácil de utilizar, a tela do equipamento instrui
como deve ser feito o depósito. Para estimular
ainda mais, após inserir os itens nos
Auxiliadora Predial confirma
destaque como marca mais
lembrada do segmento imobiliário
Realizada há 15 anos, a pesquisa
compartimentos os itens, a pessoa recebe a
Marcas de Quem Decide, mais uma
informação dos benefícios alcançados. É o
vez destacou a Auxiliadora Predial
Preservômetro, que detalha quanto da natureza
como a empresa mais lembrada no
foi poupado com aquela ação. Mais detalhes no
segmento imobiliário. O estudo, que é
site: www.descarteconsciente.com.br
desenvolvido pelo Jornal do Comércio
e Qualidata aponta as empresas mais
lembradas e preferidas em 100 setores
Antonio Azmus e Ingo Voelcker
de produtos e serviços no Rio Grande do Sul, divididos em três
categorias. Os resultados foram anunciados no início de março. Os
dados desta edição foram coletados entre novembro de 2012 e
janeiro de 2013, por meio de mais de 500 entrevistas com
empresários, executivos e profissionais liberais, sendo ouvidos mais
de 60% de donos ou sócios de empresas em 47 dos principais
municípios do Estado, incluindo aqueles com participação de 0,5% ou
mais no PIB gaúcho, cobrindo todas as regiões do Estado.
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síndico 199
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produtos & serviços
Foco na seleção de franqueados e
na capacitação das equipes mantém
crescimento da Auxiliadora Predial
Empresa planeja alta significativa nas vendas e o aumento da equipe de corretores
A
Auxiliadora Predial entrou 2013 com o pé
direito, confirmando uma tendência que
vem sendo observada e comprovada pelos números desde 2009: crescimento. 2012 fechou com
um percentual de 60% de aumento nas vendas
e 40% lojas a mais em todo o Brasil. Toda essa
superação, que poderia indicar uma fase de estabilização, é impulso para metas mais ousadas
a cada novo ano. “É realmente difícil vermos
uma empresa que já está voando alto, crescer
nestes patamares. Sabemos que as metas que
definimos para o nosso trabalho são ousadas”,
fala o diretor de Marketing, Vendas e Franquias,
Antonio Azmus.
A chave para todo esse processo de crescimento contínuo, conquistado com planejamento e metas bem definidas, está no forte investimento em qualificação das pessoas que trabalham na área de expansão e em um minucioso
trabalho de seleção de franqueados por todo o
Brasil. Não basta investir na abertura de novas
franquias, é necessário encontrar o perfil exato
para que estas prosperem e tragam bons resultados. “A estruturação da equipe começou no
ano passado, com um aumento do time de vendas e franquias. Também priorizamos a qualificação desses profissionais com fortes treinamentos”, explica Azmus.
A Auxiliadora Predial implantou uma nova
estrutura de gerentes, que permite um salto na
prospecção de franquias e um melhor comando
da equipe de vendas. “Estamos aumentando o
quadro e o objetivo é termos gerentes em todos
os estados onde estamos presentes. No ano passado tínhamos um gerente em São Paulo e outro
no Rio Grande do Sul. Hoje, temos dois em nosso estado e dois em São Paulo, e um em Santa
Catarina e no Paraná”, declara Azmus. O processo de seleção e contratação de toda essa nova
força de prospecção iniciou em dezembro último.
Para o ano todo, os planos da empresa incluem
novamente uma alta significativa no volume de
vendas e o aumento da equipe de corretores.
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síndico 199
Agência Lajeado, inaugurada
em fevereiro de 2013
Mercado aquecido
Além de questões internas, que
contemplam a qualificação dos
gerentes de expansão e de toda a
equipe de vendas na busca de perfis adequados de franqueados, o
visível aquecimento do mercado
nos primeiros meses deste ano
também impulsionou os resultados satisfatórios da Auxiliadora
Predial. “O mercado deu uma
aquecida em relação ao segundo
semestre do ano passado, que estava mais travado. Essa soma de
fatores acelerou nossas vendas,
permitindo que seguíssemos com
perspectivas bastante audaciosas.
Temos certeza que vamos conseguir novamente atingir as metas,
como temos feito todos os anos.
Para 2014, pensaremos em um voo
ainda mais alto”, declara Azmus.
Antônio Azmus (à esquerda), Christian Voelcker (ao fundo), Luis Demori e Vagner Fleck durante
a inauguração da Agência Lajeado
Novas franquias
Em 2013, as novidades são as duas
novas lojas de Florianópolis, que estão
em processo de contratação, com a
busca de ponto adequado e posterior
início de obras. “Santa Catarina é um
estado potencial para a Auxiliadora
Predial, sendo que cidades como Blumenau e Itajaí merecem até mais de
uma franquia, por seu potencial imobiliário e característica populacional”,
lembra Azmus. A nova estrutura de
gerentes de expansão em Santa Catarina já garante a identificação de franqueados em potencial, o que resultará,
ao longo do ano, em novas franquias
na região.
No Rio Grande do Sul existem regiões de interesse a serem exploradas.
E mesmo com mais de 40 lojas em Porto Alegre, ainda vem novidade por aí.
“Estamos com lojas nas avenidas Borges de Medeiros e Bento Gonçalves
quase em fase de finalização. Teremos
ainda novos pontos em Porto Alegre,
pois mesmo com muitas franquias
abertas, ainda temos candidatos sendo
avaliados”, explica. Viamão também
está em processo de procura de ponto
e início de obra. A loja de Lajeado, que
começou suas operações no final de
2012 e já está com vendas satisfatórias,
foi formalmente inaugurada em fevereiro deste ano.
Premiando resultados
André Henz e Jair Dessanti, gerentes da Agência Caxias do Sul
Os bons resultados também foram comemorados em alto estilo pela franquia que mais cresceu no ano de 2012: a de Caxias
do Sul. O “nosso objetivo é premiar o trabalho de expansão,
impulsionando todas as nossas franquias a seguirem nesse ritmo
de crescimento”, diz Azmus. Em termos de número de vendas,
o primeiro lugar de 2012 ficou com a loja Petrópolis, em Porto
Alegre; o segundo lugar com a da Vila Clementino, em São Paulo; e o terceiro para a Menino Deus, também em Porto Alegre.
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produtos & serviços
Telecompras: 15 anos de sucesso
junto aos condomínios
Rotina dos serviços de limpeza é facilitada com a utilização do serviço da Auxiliadora Predial
R
apidez e segurança da entrega dos
itens solicitados, qualidade e bons
preços foram os motivos destacados pela escolha do Telecompras por João Carlos Gonçalves Vieira, síndico dos condomínios Arachane, Galeria Vicenza, Maison Louvre, e Maximus, todos no bairro
Moinhos de Vento, em Porto Alegre.
Telecompras é o serviço de entrega de
produtos de higiene e limpeza nos edifícios, evitando perda de tempo com deslocamentos ao supermercado. Com cerca de mil ligações recebidas por mês, o
Vantagens do
Telecompras
 Rapidez: produtos entregues
em até 24 horas.
 Comodidade e ganho de tempo:
as mercadorias chegam direto
no condomínio. Não é preciso se
deslocar ao supermercado, nem
até a Auxiliadora Predial para
ressarcimento das despesas.
 Débito automático na conta do
condomínio.
 Controle: quando o síndico delega a compra para outra pessoa,
nem sempre recebe os produtos
que deseja. Com o Telecompras
ele tem a oportunidade de escolher as marcas e especificações dos produtos e a certeza
de que receberá o que solicitou.
 O rientação técnica gratuita
prestada por consultor.
 Preços competitivos e economia: embalagens com apresentações econômicas. Listagens
encartadas na Revista Síndico
asseguram a validade dos preços por três meses.
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O síndico João Carlos Vieira utiliza o
Telecompras para todos os condomínios os
quais administra
serviço completa 15 anos de atividades
em 2013. A completa linha de materiais
de limpeza é o carro-chefe, mas também
é possível adquirir uma gama de produtos, que facilitam o dia a dia de quem
mora ou trabalha em condomínio. Den-
tre os itens mais procurados estão: quadro
de avisos, coletores de lixo, cinzeiros,
carrinhos com trava de cartão.
O síndico Vieira, que faz as compras
sempre por telefone, lembra a assessoria
técnica recebida para limpezas maiores
ou mais difíceis, requeridas em áreas
condominiais. “Eu utilizo esse serviço em
todos os condomínios nos quais sou síndico, sempre com um excelente atendimento, sem reclamações sobre a agilidade ou os itens entregues. É uma comodidade dispor dele”, opina.
Carmen Lúcia Ribeiro Maciel, síndica do Edifício Praça das Nações, também
na Capital, é outra usuária frequente do
Telecompras. Ela destaca a praticidade
do serviço e também a consultoria oferecida. “Compro mensalmente os produtos de limpeza e, sempre que tenho
qualquer dúvida quanto à escolha de
itens, esclareço com a Rita ou outro profissional do Telecompras. Da limpeza do
inox dos elevadores, aos mármores do
hall, recebo orientações muito valiosas”,
diz Carmen, que já adquiriu carrinho
para transportar compras e contêineres
de lixo, entre outros.
Valéria Santos, supervisora da Central de Atendimento e do Telecompras
lembra que a Imobiliária procura nos
parceiros comerciais qualidade, comprometimento, seriedade e agilidade, reforçando a busca permanente pelos melhores preços disponíveis no mercado.
Condições de pagamento
lientes da Auxiliadora Predial: 30 dias com débito na conta do condomínio
C
Não clientes: 15 dias para pagamento (DOC bancário ou cheque)
Pedidos e horário de atendimento
De segunda a sexta-feira, das 8h às 17h. Fone (51) 3216-6166 ou pelo site
www.auxiliadorapredial.com.br
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entrevista
“Contar com uma
boa retaguarda é fundamental
para o sucesso da gestão”
Saber se colocar no lugar do outro – esse é um dos conse-
frente do Condomínio San Rafael, no Campo Novo, Zona
lhos mais dados àqueles que pretendem ter um bom rela-
Sul de Porto Alegre, sua tarefa era cuidar da portaria de
cionamento interpessoal. Imaginem para quem lida dia-
prédios residenciais. A experiência acumulada nessa fase,
riamente com inúmeras pessoas, de diferentes personali-
aliada a um perfil atuante e disponível para escutar e com-
dades e objetivos, mas que precisa entrar constantemente
preender as necessidades do outro, fazem deste síndico
em consenso? Para o síndico Nelson Souza Fernandes, 66
um exemplo para todos que querem encarar o desafio de
anos, essa tarefa é simples, já que antes de colocar-se a
comandar um condomínio.
Quando surgiu a ideia de ser síndico?
Meu envolvimento com esse mundo começou há mais de 35 anos, fornecendo
produtos como vendedor para condomínios clientes da Auxiliadora Predial. Depois de meu desligamento, comecei a
atuar em portaria, de 1999 até o ano
passado, quando me aposentei. Durante
todo esse tempo trabalhando em portaria, fiquei envolvido com o dia a dia des-
se universo, acumulando experiência.
Até brinco hoje com os funcionários:
“Não venham me conversar, porque eu
já estive no lugar de vocês”.
Como o senhor se tornou síndico do
Condomínio San Rafael?
Tudo começou quando conheci minha
atual esposa, que comprou uma unidade
aqui. Quando nos mudamos, automati-
camente comecei a me envolver com as
questões do condomínio, porque já tinha
sido síndico e gostava da área. Os síndicos
anteriores eram marinheiros de primeira
viagem e acabei naturalmente sendo um
orientador, que conversava e dava ideias.
Então, nos últimos dias antes da assembleia, apresentei-me como candidato.
Somente entreguei um papel para as pessoas me apresentando e falando que tinha
24 horas de disponibilidade, já que ser
atuante é imprescindível para o cargo.
Não fiz promessas de grandes obras, porque ainda não temos receita para isso.
Mas o que mais me preocupava eram as
questões de manutenção, que começavam
a ser necessárias, já que o condomínio
estava entrando em seu terceiro ano. Fui
eleito em novembro e, desde lá, estou me
dedicando a fazer um bom trabalho.
Qual é a estrutura do Condomínio
San Rafael?
É um condomínio de 19 prédios com 20
apartamentos cada um, totalizando 380
apartamentos em 17 mil metros quadrados que também contam com dois salões,
área de lazer, cancha de esportes e pracinha para as crianças.
Qual é a composição administrativa?
Síndico, subsíndico e três conselheiros
fiscais.
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síndico 199
dida e molhando a sua janela. Ou pela
furadeira que não pode funcionar no
domingo. Minha esposa se surpreende
de como tenho paciência, mas é isso, eu
converso com as pessoas, lido bem. É
minha forma de ser.
Nelson Fernandes, junto ao playground do Condomínio San Rafael
Como é a sua rotina no condomínio?
Encaro como um trabalho, porque são
24 horas de dedicação. E me coloco à
disposição do condomínio o tempo todo mesmo. Você precisa gostar do que
faz, senão é um problema. Não adianta
desligar o interfone para não ser solicitado. Estou sempre por aqui, conversando com os funcionários, que hoje
são seis na portaria, três para serviços
gerais e um zelador que é meu braço
direito. Ao mesmo tempo que sou muito envolvido, confio no trabalho de
todos, e tenho certeza que se sair pelo
portão, tudo continuará acontecendo
da forma certa.
O senhor é muito solicitado?
Sim, para questões diversas. Ligam para
falar da roupa do vizinho que está esten-
O síndico Nelson, ao
lado dos funcionários
da portaria, Cristiano
Guedes (à direita) e
Emerson Alves (à
esquerda)
O senhor conta com o auxílio da sua
equipe?
Conto com parceiros muito importantes:
o subsíndico, Jorge, que sempre que solicitado me assessora e está atento às rotinas
do condomínio e ao cumprimento do
Regimento Interno; sua esposa, Magnólia,
que é responsável pelas reservas dos salões
(tarefa nada fácil, pois tem que manter a
ordem durantes as festividades); os conselheiros: a senhora Gilsa, que é responsável pelas reclamações que se referem à
limpeza, Leciane é nossa “mediadora”. Por
ser assistente social, ela tem experiência,
e colabora quando temos problemas com
moradores que não cumprem o Regimento Interno; Alexandre, que por trabalhar
na área de informática auxilia quando
temos que verificar gravações e manutenções do computador e, por último, minha
esposa, Adriana, que contribui na parte
burocrática, buscando orçamentos e gerenciando os e-mail’s. E qualquer problema disponho de minha assessora e outros
profissionais da Auxiliadora Predial. Tenho uma boa retaguarda e isso é muito
importante para um síndico.
Como é estimulada a participação dos
condôminos?
Logo que assumi decidi fazer reuniões
entre os blocos, misturando-os, sem seguir localização, aleatoriamente, para que
eles pudessem se conhecer melhor. E
nessas reuniões eu realmente pedi a ajuda de todos, pois se cada um fizer um
pouco no seu próprio bloco, não preciso
contratar ainda mais funcionários. Notei
a mudança: um grupo de pessoas pediu
materiais para fazer um mutirão de limpeza. Outros doaram holofotes para colocar em partes que estavam sem iluminação. Isso é bonito de se ver! Outra
estratégia é convidar pessoas para participar dos primeiros 30 minutos das nossas reuniões de equipe administrativa,
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entrevista
Nelson Fernandes é o síndico do Condomínio Solar San Rafael, um complexo de 19 prédios, totalizando 380 apartamentos, em 17 mil metros quadrados
que acontecem mensalmente. Eles trazem sugestões, reclamações e elogios.
Sabemos que essas pessoas ficam conhecendo melhor nosso trabalho e disseminam para seus vizinhos.
Que desafios encontrou no
condomínio?
Um dos maiores desafios é que a maioria
dos condôminos daqui está vivendo em
condomínio pela primeira vez na sua vida.
Sabemos que todos compraram seu espaço com muito sacrifício, mas muitos não
sabem muito como viver em comunidade.
O lixo é um exemplo: as pessoas ainda
agem como se estivessem em casas e, simplesmente, precisassem deixar o lixo na
calçada e esperar o lixeiro passar. Mas se
fizermos isso aqui, teremos uma montanha de lixo na frente do nosso condomínio. Então, estamos fazendo um trabalho
de conscientização, indo de porta em
porta e entregando o regimento, educando sobre a vida em condomínio. Tivemos
também alguns problemas de vandalismo
e depredação interna. Com ajuda de condôminos, estamos propondo atividades
para os jovens que ficam ociosos, enquanto seus pais trabalham. Compramos as
tintas e chamamos os moradores para
pintarem o que havia sido pichado.
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síndico 199
Há registros de inadimplência?
Sim, enfrentamos um problema sério de
inadimplência. Tenho conversado e tentado fazer acordos e conto com a ajuda
do departamento jurídico da Auxiliadora Predial. Algumas obras precisam ser
feitas, mas a inadimplência nos limita a
resolver os problemas de manutenção.
Ainda precisamos estabilizar a saúde financeira do condomínio para, no futuro,
começarmos a projetar obras e outras
realizações.
Perfil
Um lugar especial
A minha casa
Viagem que pretende fazer
Um sonho
um livro
Nordeste
Depois de ver o condomínio funcionando bem, quero
poder descansar e morar na praia
Livros ligados ao Direito, gosto muito dessa área
Uma personalidade N
o
Um filme
Como o senhor aconselharia um
síndico de primeira viagem?
Procure ler muito e conhecer a administradora. É preciso ir lá, conversar com
os assessores, ter uma relação próxima.
Não existem perguntas idiotas, não fique
inibido, pergunte tudo o que for preciso.
Não é fácil ser síndico, a responsabilidade é grande. Se você está pretendendo
se candidatar, já comece a buscar informações agora. Leia muito, principalmente sobre questões legais.
passado, Mandela; na atualidade, Obama
Doutor Jivago
O vizinho ideal
Parceiro, amigo, educado
Uma alegria Meu
bisneto, que nasceu há 15 dias
O futuro Morar
em uma praia pequena e tranquila, mas com
infraestrutura
Ser síndico é
Ter disponibilidade, educação e saber tratar as
pessoas. Ser atuante e disposto
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gestão
Como enfrentar a inadimplência
sem traumas
C
ada vez é mais raro encontrar um
síndico que não precise lidar diariamente com as consequências negativas
que sucedem a falta de pagamento das
taxas condominiais. O problema, que
deveria ser pontual, cresce muito e, surpreendentemente, torna-se uma prática
trivial no universo da habitação brasileiro. Depois do Sindicato das Empresas de
Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais
de São Paulo (Secovi/SP) apontar um
aumento de 6,81% no número de ações
de cobrança por falta de pagamento da
taxa condominial, o Secovi-RS/Agademi
confirmou a mesma tendência entre os
gaúchos: o índice de inadimplência aumentou de 12, 68% para 17,08% em um
ano (índices medidos em novembro de
2011 e novembro de 2012 pela pesquisa
do Mercado Imobiliário – Inadimplência
nos Pagamentos das Quotas Condominiais em Porto Alegre publicada em novembro de 2012). Mas porque a inadimplência é tão difícil de ser combatida?
Segundo Pedro Becker, consultor jurídico da Becker & Engel – Advogados Associados, parceira da Auxiliadora Predial,
desde a redução do percentual da multa
por atraso ou falta de pagamento da taxa
condominial de 20% para 2%, instituída
em 2003 pelo novo Código Civil, o boleto do condomínio é facilmente deixado
de lado quando o dinheiro falta. “As pessoas preferem pagar dívidas com juros
maiores, como o cheque especial e cartão
de crédito, o que contribui para o atraso
do condomínio”, opina.
Como lidar com
a inadimplência
Já que a inadimplência é realidade, os
síndicos tentam equacionar o problema
para os demais condôminos não sejam
onerados. Segundo o advogado Pedro
Becker, a busca da solução por acordo
tem sido uma boa opção por respeitar as
16
síndico 199
dificuldades do inadimplente.“Aconselha-­
se sempre, em todas as questões do condomínio, muito diálogo”. Becker atenta
ainda para a questão da negociação de
valores: mesmo podendo ajustar prazos
que facilitem o pagamento por parte do
condômino inadimplente, não deve, sem
a autorização da Assembleia, abater valores e fazer descontos. “O síndico não
tem autonomia para isso, pois o crédito
não é seu, e sim do condomínio”, reitera.
Qual a hora de
ajuizar uma ação?
E quando a conciliação não é possível,
qual o momento de ajuizar uma ação? “É
interessante que a assembleia defina o
prazo de ajuizamento da cobrança, desvinculando esta decisão do síndico. Na
maioria dos casos, os condomínios definem esse prazo em três meses, porém,
poderá ser menor ou maior. Essa medida
evita o constrangimento do síndico em
decidir o ajuizamento de ação contra vizinho ou amigo. Independente da possibilidade de conciliação, convém a administradora notificar o devedor por cartas
lembrando-o do débito, solicitando o
pagamento e, por último, informando as
possíveis consequências”, explica Becker.
Um alerta
É ilegal a divulgação em locais públicos da relação de inadimplentes e a privação
dos devedores da utilização das coisas ou serviços do condomínio em decorrência da inadimplência. “Não é aconselhável pressionar o inadimplente, o que, além
de dificultar um acordo, pode reverter em uma ação por danos morais contra o
condomínio ou contra o síndico”. Como argumentos para que as dívidas sejam
saldadas, o consultor da Becker & Engel lembra que o débito condominial é
considerado uma dívida do imóvel, podendo o mesmo responder pelo débito,
inclusive ser penhorado e, por fim, leiloado. “De outra sorte, é dívida que cresce
pelo vencimento de novas quotas mês a mês, multa, juros, correção monetária
e honorários advocatícios podendo o devedor, ao final e a cabo, não conseguir
pagar e perder seu imóvel. Além disso trata-se de situação constrangedora do
devedor perante os demais condôminos”, argumenta Becker.
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síndico 199
geral
A obra de arte do Condomínio Praça das Nações foi totalmente restaurada
há três anos, na administração da síndica Carmen Lúcia Ribeiro Maciel
Artes plásticas integradas à
arquitetura dos condomínios
Lei municipal prevê que construções da Capital tenham obras de arte visíveis aos condôminos e à população
O
s condomínios de Porto Alegre
têm um papel importante no incentivo à arte. Desde outubro de 2011,
há uma lei municipal que exige que as
edificações com mais de 2 mil metros
quadrados tenham, em local visível à
população, uma obra de arte original.
Pode ser escultura, vitral, pintura, mural
ou qualquer outra forma de manifestação artística – desde que seja acessível
a moradores, vizinhos ou apenas a pes­
soas que passam pelo condomínio. E
“A arte continuará sendo o lugar onde nosso olhar pode ser
mais questionado e, consequentemente, mais inteligente.
Esta lei aproxima as pessoas deste lugar chamado arte.”
Eduardo Venzon, artista plástico
essa norma pode ser ampliada em breve.
Um projeto da vereadora Sofia Cavedon
pede que as edificações públicas com
mais de 500 metros quadrados também
disponham de obras de arte.
Os benefícios de viver em um lugar
onde a arte está presente é sentido pela
síndica Carmen Lúcia Ribeiro Maciel, do
Edifício Praça das Nações, em Porto Alegre. Quando assumiu a administração, o
mural já existia, e é referência para os
moradores, mas precisava de atenção.
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geral
“Fizemos a restauração da obra há três
anos, e com isto valorizamos tanto a obra,
quanto o próprio prédio”, conta Carmen,
que tem formação em Arquitetura de
Interiores e seu bom gosto está expresso
nas reformas pelas quais o edifício têm
recebido em sua gestão e que será objeto
de reportagem futura.
Artista plástico
defende o projeto
O artista plástico e diretor do Museu de
Arte Contemporânea do RS, André Venzon, participou dos debates que originaram a lei e enfatiza que o projeto faz com
que a arte assuma uma importância no
espaço urbano, a exemplo do que ocorre
desde a época do Renascimento nas cidades europeias.
“A arte não é uma coisa natural, é necessário criá-la e, por meio da educação,
conhecê-la, para depois transformá-la
em cultura. Esta lei chama atenção para
isto, colocando a arte e o público face a
face, no seu cotidiano imediato, mas ampliando a esfera do ser, do seu campo
estético, passando da experiência individual frente a uma obra de arte para o
coletivo”, afirma.
Como escolher essas obras?
A lei prevê que seja mantido um cadastro
de artistas na Secretaria Municipal de
Cultura. André Venzon defende a determinação: “Até para vender cachorro-­
O que diz a Lei
nº 10.036, de 8 de
agosto de 2006,
regulamentada por
decreto em 11 de
outubro de 2011
 Toda edificação com área adensável igual ou superior a 2 mil
metros quadrados deverá conter, em local visível à população,
uma obra de arte original (escultura, vitral, pintura, mural,
relevo ou outra forma artística)
sem caráter publicitário.
quente na rua tem que ter um cadastro
na prefeitura. Logo, para edificar uma
obra de arte isto é mais que necessário.
Considero este cadastro uma grande conquista dos artistas visuais, pois também
é uma forma do município reconhecer
estes agentes do campo artístico que voltam a ser construtores da cidade”, diz.
Para fazer parte deste cadastro, o artista tem que comprovar sua atuação
profissional mediante inscrição e documentos específicos junto à prefeitura.
O novo projeto
Tramita na Câmara Municipal de Porto Alegre, desde outubro de 2012 e ainda sem previsão de aprovação, um projeto de lei de autoria da vereadora Sofia
Cavedon que pede o aprimoramento da Lei 10.036. A proposta é estender a lei
às edificações públicas com área adensável igual ou superior a 500 metros quadrados. O projeto sugere, também, a realização de concurso para definir quais
obras de arte integrarão as construções públicas.
Em defesa do projeto, a vereadora justificou que o objetivo é fazer com que
os trabalhos dos artistas sejam vistos pela população, disponibilizando, para isso,
locais de grande circulação de pessoas.
“Não queremos que as obras fiquem expostas apenas em shoppings centers
ou condomínios de luxo, mas também em construções públicas localizadas em
regiões menos privilegiadas de cultura, como escolas, creches, centros de saúde
e centros comunitários”, declara.
20
síndico 199
 A obra de arte será executada
por artista plástico cadastrado
na prefeitura, que é responsável
por manter um cadastro aberto
à consulta pública.
 A obra deverá ter a chancela do
autor do projeto arquitetônico
e compatível com a edificação
 A obra não pode ser executada em material facilmente
perecível.
 A conservação da obra de arte
será de responsabilidade dos
proprietários da edificação.
 É preciso obter uma Carta de
Habitação, que deve ser encaminhada ao Poder Executivo
com o projeto da obra de arte,
contendo o nome do artista, a
chancela do responsável técnico
pelo projeto, a descrição da obra
e o local de sua colocação.
 A obra de arte será vinculada
à edificação e não poderá ser
retirada ou substituída sem
autorização prévia do Poder
Executivo.
 Se a edificação for demolida, a
obra de arte reverterá ao Poder
Executivo.
Abril-Maio-Junho/2013
21
capa
Decidindo os rumos do condomínio
As assembleias são o momento para os moradores debaterem os temas relacionados ao local onde vivem.
Torná-las eficientes e participativas é um desafio para os síndicos
A
história segue o mesmo roteiro na
maioria dos prédios: vizinho novo
muda-se e quer acompanhar a reunião
de condomínio e discutir as melhorias
em seu patrimônio. A empolgação com
o primeiro encontro vai desaparecendo
nas assembleias seguintes, até que não
compareça mais. O motivo para o desinteresse é a falta de objetividade e de
resultados e os bate-bocas entre condôminos que acabam surgindo. Modificar
esse cenário e manter a presença dos
moradores é um trabalho que vem motivando os gestores a adotarem posturas
diferentes e mais eficazes na condução
dos assuntos em análise. No Condomínio Miraflores, por exemplo, o síndico
22
síndico 199
João Rafael Tissot aposta na conversa
informal do dia a dia para incentivar as
pessoas a se envolverem com os temas
da edificação. “Lembro sempre que
quanto mais participação, melhor será
a decisão, e isso tem funcionado”, comenta. Já a convocação oficial é feita
pela Auxiliadora Predial e divulgada
também nos murais e no grupo interno
criado por ele na internet.
Localizado no bairro Cristal, em
Porto Alegre, o Miraflores possui 204
unidades divididas em três torres e conta com a presença de cerca de 70 apartamentos nas reuniões, algo em torno
de 120 pessoas. Tissot relata que, por ser
um prédio novo – menos de dois anos
–, os primeiros encontros foram mais
tumultuados, os vizinhos não se conheciam e muitos nunca haviam morado
em condomínio. Porém, a partir da segunda assembleia, ele conseguiu organizar os debates e separar aquilo que
fazia parte da pauta e o que poderia ser
resolvido com comunicação interna,
fosse por meio dos murais ou virtualmente, como separação do lixo e horários para o descarte.
A tecnologia, inclusive, vem ajudando o gestor, que é analista de sistemas, a
conduzir as reuniões. “Faço uma exposição visual em um telão, utilizando o
projetor para demonstrar os assuntos,
com fotos e dados, de maneira clara”,
Está no Código Civil
(Alguns artigos relativos ao assunto)
afirma o síndico, que já está em seu segundo mandato. Em 2012, foram
realizados quatro encontros e neste ano, já houve um. Tissot adianta que
se prepara para as assembleias definindo, antes de tudo, o que será abordado com os condôminos. Com isso determinado, foca na busca de informações para orientar as pessoas da melhor forma possível. Além dis-
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
IV - cumprir e fazer cumprir a Convenção, o
Regimento Interno e as determinações da
assembleia;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente,
reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia,
um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois
terços) dos votos dos condôminos a alteração
da Convenção; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de
votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção
de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos
dos presentes, salvo quando exigido quórum
especial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar
se todos os condôminos não forem convocados
para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos.
Parágrafo único. Para ser oponível contra
terceiros, a Convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro
de Imóveis.
Fonte: Advogado Pedro Guilherme Becker
Abril-Maio-Junho/2013
23
capa
João Rafael Tissot, síndico do Condomínio Miraflores, em Porto Alegre lembra que as assembleias
iniciais foram tumultuadas. Ele faz uso da melhor tecnologia para conduzir as assembleias com
exposições visuais atraentes
so, tira o dia da reunião para montar e se
concentrar na apresentação e planejar
como irá acontecer. Para otimizar o tempo, ele procura objetivar os temas e as
discussões paralelas, o que nem sempre
é fácil. “Tento ser imparcial e a favor do
Condomínio nessas ocasiões, baseando-me nas regras internas e tentando controlar os ânimos e minimizar os conflitos”, enfatiza.
Obrigatório por lei
Pelo menos um encontro por ano – a
Assembleia Geral Ordinária (AGO) –
deve ser realizado nas edificações, esclarece o advogado Pedro Guilherme
Becker. Nesse momento, é feita a prestação das contas anuais da gestão, eleição da administração e definição do
orçamento para o próximo período.
Além da AGO, podem ocorrer a Assembleia Geral de Instalação, que trata do
nascimento do condomínio, e as Assembleias Gerais Extraordinárias, envolvendo matérias de interesse dos moradores.
“Nas reuniões extraordinárias são deliberados temas como despesas não previstas no orçamento, tomar conhecimento de ações judiciais em que o prédio seja parte, estabelecer normas ad24
síndico 199
lo presidente da assembleia. “Há condomínios que as registram em cartório, o
que não é obrigatório. Porém, é conveniente, pois dessa forma permanecerão
garantidas quanto à publicidade e sua
manutenção. Existem órgãos públicos
que exigem isso da ata de eleição para
aceitar a representação em registros e nos
referidos órgãos”, argumenta. O advogado frisa ainda que todos os moradores
precisam ser convocados para as reuniões
e que, de acordo com ao assuntos a serem
apreciados, devem ser atingidos quóruns
específicos regulamentados na legislação
ou na Convenção (detalhes no box da pág.
23). Com relação à votação, Becker destaca que, pela Lei 10.406/02, podem participar e votar os condôminos que estiverem quites. Aqueles que possuírem dívidas têm o direito de estarem presentes,
mas sem direito a manifestação ou voto.
ministrativas de convívio, apreciar recursos interpostos por condôminos,
entre outros”, descreve Becker.
A organização condominial tem como fundamento a legislação, em especial
o Código Civil (Lei 10.406/02), a Convenção, o Regulamento Interno e as determinações das assembleias. O advogado explica que o Código Civil estabelece
as regras genéricas a serem seguidas nos
encontros. Já a Convenção estipula as
normas específicas de cada edifício. “A
assembleia é o órgão máximo de deliberação para a gestão do condomínio. Suas
resoluções – desde que não contrariem
a lei, a Convenção e o Regimento Interno
– obrigam a todos os condôminos e possuidores de economias a cumpri-las,
independentemente de sua participação
nas discussões”, pondera. Sobre a condução das reuniões, Becker informa que elas
devem ser presididas conforme definido
na Convenção, normalmente por um
condômino escolhido pelos presentes.
Atas em cartório
A partir do encontro, uma ata será redigida, retratando com fidelidade o que foi
debatido e aprovado, o que, em geral, é
efetuado por um secretário indicado pe-
Roberta Castro é supervisora de Condomínios
na Auxiliadora Predial
Dicas de quem
entende do assunto
Os supervisores de Condomínio da Auxiliadora Predial Roberta Castro e Diego Teixeira e conhecem as dificuldades enfrentadas pelos
gestores quando se trata de participação nas assembleias. Eles dão
sugestões para tornar as reuniões eficientes e aumentar a presença.
Diego Teixeira é supervisor de Condomínios na Auxiliadora
Predial
Reuniões setorizadas
Desde que assumiu a gestão do Condomínio Residencial San Rafael, na capital gaúcha, Nelson Fernandes
vem fazendo um trabalho que ele mesmo classifica de
formiguinha para envolver os vizinhos nas decisões
sobre o local, onde há 380 apartamentos distribuídos
em 19 blocos. Para dar conta de tudo, o síndico encontrou uma solução: encontros específicos com os moradores de cada torre. Em um dia, ele faz quatro reuniões.
“E estou tendo bons resultados”, comemora Fernandes,
que é aposentado e aproveita o tempo mais livre para
transitar pelo San Rafael e conversar com as pessoas.
“Esse contato direto motiva os condôminos a participarem das discussões”, ressalta.
Nos encontros, são abordadas questões cotidianas,
como pequenos consertos, reclamações, separação do
lixo e eventuais conflitos entre vizinhos. Sua preparação
para esses momentos envolve a busca de informações,
aprofundando o conhecimento sobre os temas da pauta, e seguir a ordem do dia, evitando que os assuntos
sejam desvirtuados e terminem em desavenças. “Não
deixo ir para o lado pessoal. Recentemente, passei por
uma situação de divergência entre moradores que resolvemos em uma reunião do bloco”, diz. Mesmo sendo
informais, o síndico revela que cada evento tem sua ata.
Outra ação de Fernandes para melhorar a convivência
é a de entregar o Regimento Interno de porta em porta
para que todos conheçam as regras e respeitem os outros.
Ele afirma também que tem uma longa parceria com a
Auxiliadora Predial, que oferece a retaguarda necessária em distintas situações.
 Estar preparado e informado sobre a pauta que será abordada,
procurando subsídios e mais dados.
 A administração precisa falar a mesma linguagem. Antes da
assembleia, síndico e Conselho Fiscal devem trocar ideias sobre
os temas que serão tratados, alinhando as visões.
 Previamente, debater a pauta com o assessor de condomínio,
verificando os assuntos mais delicados e as questões jurídicas.
Pautas longas tendem a assustar os moradores.
 Contar com um resumo das principais ações concretizadas ao
longo do ano é importante para responder a eventuais questionamentos.
 Escolher um presidente, que não seja o gestor, para conduzir a
reunião. A pessoa indicada deve ter o perfil para conseguir coordenar os debates e evitar que se fuja da ordem do dia.
 Indicar um secretário para escrever a ata da assembleia.
 Reuniões harmônicas e eficazes mantêm a participação elevada. É a qualidade do encontro que assegura que os condôminos
irão estar presentes na próxima.
 Usar recursos tecnológicos, como apresentações em Power Point
e data show, auxiliam na exposição e centram a atenção das
pessoas no interlocutor.
 Em assembleias com temas mais polêmicos, é recomendado
que seja feita a inscrição antecipada dos moradores que desejarem se manifestar.
 Em casos de conflito, basear-se sempre no Regimento Interno
e na Convenção.
 É gentil oferecer água, chá, café e pipoca ou biscoitos. Assim, a
reunião já começa com um clima amistoso, o que contribui
para o seu bom andamento.
Abril-Maio-Junho/2013
25
manutenção
Sem sustos na conta de água
Verificar periodicamente os hidrômetros do condomínio impede desperdícios e gastos desnecessários
C
om 192 apartamentos divididos em
três torres, o Condomínio Alizé Parc
Residence, no bairro Jardim Europa, em
Porto Alegre, adotou a individualização
dos hidrômetros para assegurar o pagamento de água correto para cada unidade e, também, como medida preventiva.
A mudança de sistema, relata o síndico
Rui Gilberto Leitzke, foi aprovada durante assembleia e a proposta vencedora foi
a da empresa Conta Justa, que utiliza
tecnologia de telemetria para medir o
consumo. Além dos leitores para as residências, foram instalados equipamentos
na entrada geral de água do Alizé. “A
iniciativa já auxiliou a detectar problemas
de vazamento e a checar algumas contas
de condôminos”, comenta Leitzke. Ele
reforça que, agora, as pessoas são cobradas exatamente pelo que usam de água,
além de existir uma facilidade operacional maior e uma precisão de leitura dos
relógios. O custo de implantação, informa
o gestor, foi arcado pelos moradores e o
serviço, após ser realizado gratuitamente
por um ano, tem hoje uma pequena taxa.
O responsável pela Coordenação de
Inspeção Predial do Departamento Mu-
nicipal de Água e Esgotos (Dmae) da
capital gaúcha, engenheiro Luiz Fernando Alves da Silva, salienta que a maioria
dos edifícios não possui uma gestão do
consumo de água. O ideal, segundo ele,
seria que o síndico contasse com um
funcionário para fazer o acompanhamento periódico dos hidrômetros, identificando os níveis de água gastos pelo
imóvel. “É comum ouvirmos dos administradores que o consumo está muito
elevado. Porém, ao serem questionados
sobre a média de metros cúbicos utilizada mensalmente, grande parte deles não
sabe responder”, observa. Uma dica do
engenheiro é que, uma vez por semana
ou quinzenalmente, seja feita a leitura dos
Valor na medida certa
A Conta Justa, uma franquia de serviços de fábrica francesa de hidrômetros,
instala esses equipamentos com um dispositivo eletrônico que possibilita o armazenamento das informações de consumo e a leitura é feita por meio de um
aparelho que funciona por radiofrequência, como um celular. “Um colaborador
vai até o condomínio e da rua mesmo, com um equipamento portátil, capta os
dados, que são enviados à administradora ou ao gestor por e-mail e de maneira
individualizada”, conta o engenheiro da empresa, Cláudio Touguinha. Com a tecnologia, é possível analisar o gasto de água, se há vazamentos ou fraudes.
Médias de consumo
Unidades a partir de três dormitórios consumem entre 15 a 20 m³/mês.
Unidade de um a dois dormitórios: 10 a 12 m³/mês.
Fonte: Luiz Fernando Alves da Silva, engenheiro do Dmae
26
síndico 199
equipamentos e os números registrados
em uma planilha de Excel. Ele lembra
ainda que um metro cúbico equivale a
1.000 litros de água.
Nos condomínios em que não há relógios individualizados, o consumo médio por apartamento pode ser obtido por
meio do total de metros cúbicos do mês
divididos pela quantidade de unidades.
Dessa forma, qualquer alteração é facilmente percebida, inclusive, vazamentos.
Silva explica que problemas nos encanamentos, em geral, representam um aumento de 30% a 40% no gasto com água.
“Dificilmente ocorrem erros nos hidrômetros, que possuem uma vida média de
oito anos. Nos processos de aferição abertos no Departamento, mais de 90% deles
são ocasionados por vazamentos”, descreve. Nas situações em que o escape de
água não é aparente, o síndico pode ir até
uma loja do Dmae, com os documentos
da empresa que realizou o conserto, e
solicitar a revisão das últimas três contas.
Dicas para não
desperdiçar água
 Ao usar mangueira, preferir as
que têm um gatilho para liberar
a água.
 Na medida do possível, recolher
água da chuva para lavar pátios,
garagens e paredes.
 Não utilizar a mangueira para
varrer folhas ou lixo.
 Devem ser empregados baldes
na limpeza dos vidros.
 Verificar se as torneiras das áreas comuns estão fechadas e,
quando foi viável, trocá-las por
modelos com temporizador.
 Limpar a caixa d’água a cada seis
meses e verificar se ela está bem
vedada.
Fonte: Gustavo Falcão, coordenador
de Educação Ambiental do Dmae
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gestão
Publicidade em condomínios: novas
regras, de olho no meio ambiente
Colocação de outdoors, tabuletas ou placas devem obedecer a nova legislação em Porto Alegre
J
á está em vigor, na Capital, as novas
regras de licenciamento ambiental
para a colocação de outdoors e materiais
promocionais em espaços como os condomínios. As determinações são compatíveis com o novo Plano Diretor de
Porto Alegre e merecem atenção especial dos síndicos.
A partir da publicação do Decreto
n°18.097, em dezembro, ficou proibida
a instalação de materiais publicitários
em áreas puramente residenciais – são
permitidos somente os letreiros indicativos de estabelecimentos comerciais.
Nas áreas mistas, mas que haja predominância residencial, são permitidas
placas de impacto moderado. Já nas
áreas predominantemente comerciais
são liberados, mas com regras específicas e bem mais rígidas.
O decreto previa que todo o material
já instalado se adequasse às normas até
o dia 4 de março. E os novos equipamentos devem ser autorizados pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente
(Smam), cujo requerimento prevê a
apresentação de uma série de documentos como planta do terreno, levantamento fotográfico do local, planta do terreno ou do prédio e descrição detalhada
de dimensões, materiais, iluminação e
fixação. Somente assim será dada autorização para o condomínio alugar o
espaço comercial.
Em busca de receita
para o condomínio
De olho nessa possibilidade e cumprindo à risca as novas regras, a síndica Sonia Lopes Soares, do Edifício Condomínio Laçador, fez uma parceria com
uma empresa de divulgação, para instalar um outdoor na área externa do
condomínio, que fica em uma área mista. A documentação já foi encaminhada
28
síndico 199
Em áreas mistas com predominância residencial é permitida a instalação de outdoors com até
27 metros quadrados
para a prefeitura e a gestora aguarda o
aval do poder municipal para iniciar a
colocação da estrutura.
“Nossa ideia é aumentar a receita e,
com isso, melhorar a qualidade de vida
do condômino. Com essa verba podemos investir em otimizar a iluminação
e a acessibilidade, instalar câmeras de
segurança ou até instalar novos equipamentos de lazer – tudo sem aumentar a
taxa condominial”, afirma Sonia.
Depois da instalação deste outdoor,
a síndica também estuda uma maneira
de utilizar o espaço da caixa d’água para colocar material publicitário e, assim,
obter ainda mais ao prédio.
Arquiteta alerta para a importância das regras
A questão é vista com cuidado pela
arquiteta Andressa Venturini. Ela avalia
que toda a parte estrutural de fachada,
altura e recuo integram o projeto arquitetônico da construção, seguindo uma
série de determinações dos planos diretores dos municípios.
“Na hora de decidir por instalar ou
não um outdoor, por exemplo, deve-se
levar em consideração o recuo que há
no prédio, que se for colocado qualquer
outro objeto pode-se fazer uma barreira, saindo do projeto original. A questão de altura também deve ser observada com atenção, para não burlar as
regras pré-­determinadas pelo município”, explica.
Andressa exemplifica que no caso
da região central de Porto Alegre, o
passeio público é estreito, mas que em
áreas mais novas, já há a exigência de
que a calçada tenha, no mínimo, quatro
metros de largura. Uma peça publicitária portanto, também deve obedecer
esse espaço do passeio, localizando-se
no recuo da construção.
Arquiteta Andressa Venturini
Poluição visual
também deve ser observada
A arquiteta também avalia que a colocação de material publicitário, especialmente em áreas residenciais, interfere
muito no visual do entorno.
“Não se pode levar em consideração
apenas a parte comercial. Nós, arquitetos,
quando formatamos um projeto, pensamos em como ele vai se encaixar no entorno, se vamos ou não interferir na
paisagem, se vamos impulsionar a polui-
ção visual ou contribuir para um ambiente mais limpo. Até a fachada é pensada
com o conjunto do entorno”, afirma. E
complementa: “Não podemos simplesmente transformar os condomínios em
um grande outdoor. Precisamos dar atenção à beleza da cidade que, por muito
tempo, foi esquecida.”
Mesmo os condomínios mistos ou
totalmente comerciais devem ter cuidado na escolha de tapumes ou materiais
promocionais, alerta Andressa, dizendo
que o próprio prédio pode se desvalorizar
por estar escondido atrás de publicidade.
O que dizem as novas regras
Letreiros
Zoneamento
 Ficam estabelecidas proporcio­­
 Em determinadas áreas, os veículos de divulgação promocionais terão tamanho
na­li­­da­­­des do tamanho dos
letreiros em relação à largura
da frente dos
estabelecimentos e limitadas
de acordo com a largura da via.
 Somente serão autorizados
totens e placas do tipo
“pirulito” em estruturas com
frente maior de 10 metros, que
não possuam edificação, que
estejam recuadas mais de 6
metros ou que, em função de
suas linhas arquitetônicas, não
permita a fixação na fachada.
limitado de acordo com a largura da via e distanciamento maior, no caso de
painéis, e limitação na quantidade por lote, no caso de outdoors, para reduzir o
impacto visual. Os tamanhos estabelecidos são os já comumente encontrados,
hoje (painéis com 26m² ou 18m² e out­doors com 27m²).
 Em áreas predominantemente residenciais, fica proibida a instalação desses
veículos (painéis, tabuletas, outdoors).
 Em áreas mistas com predominância residencial, fica permitida a instalação de
veículos de impacto moderado (medidas descritas acima).
 Em áreas predominantemente produtivas e mistas com estímulo à atividade
produtiva, fica permitida a instalação de todos os tipos de veículos de divulgação
previstos na Lei (outdoors poderão ter até 30m², empenas cegas até 40m² e com
distânciamento mínimo das vias).
 Qualquer veículo de divulgação deve obedecer a distância mínima de 10 metros
em relação a maciços vegetais expressivos.
Abril-Maio-Junho/2013
29
trabalhista
Serviços gerais: funcionários
que cuidam do condomínio
As principais funções desses colaboradores são as de limpeza e conservação das edificações
C
om a figura do zelador cada
vez menos presente nos prédios, uma nova categoria vem
sendo bastante requisitada pelos
síndicos: a dos serviços gerais.
Apesar de suas tarefas serem
mais abrangentes que a de outros
funcionários, o foco de sua atuação
está na limpeza e na execução de alguns pequenos reparos no condomínio,
explica a supervisora de Administração
de Pessoal da Auxiliadora Predial, Margarete Quevedo. As funções desses colaboradores são descritas na Classificação Brasileira de Ocupações (CBO),
coordenada pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), e detalhadas no
Artigo 5.52 e na subdivisão 5.52.15,
acrescenta o advogado Pedro Guilherme
Becker. Pela tabela, os contratados como
serviços gerais realizam o trabalho rotineiro de conservação, manutenção e
limpeza de pátios, jardins, vias, dependências internas e externas, patrimônio
e bens imóveis.
Margarete Quevedo, supervisora de Administração de Pessoal
e Elaine Fanfa, analista de Administração de Pessoal da
Auxiliadora Predial
30
síndico 199
Pela variedade de
atividades que podem
desempenhar, Margarete e
Becker salientam a relevância de deixar previsto em
contrato exatamente aquilo
que caberá ao funcionário
de serviços gerais cumprir,
para que não ocorra nenhum acúmulo ou excesso
de tarefas e,também, para
que ambas as partes tenham suas necessidades
atendidas. A analista de
Administração de Pessoal
da Imobiliária, Elaine
Fanfa, reforça ainda a importância de pagar o adi-
Jornada de trabalho
cional de insalubridade de 20% sobre
o salário mínimo nacional, para os
casos em que os colaboradores manipulam o lixo.
Já para o Sindicato dos Trabalhadores
em Edifícios e Condomínios do Estado
do Rio Grande do Sul (Sindef/RS), não
existe o cargo de serviços gerais na Convenção Coletiva da Categoria, e sim o de
faxineiro, zelador, vigia, porteiro, ascensorista e garagista. “A pessoa contratada
como serviços gerais (enquadrada pelo
Sindicato como faxineiros/faxineiras)
acaba englobando várias funções, ela
vira o faz tudo. Para que ninguém seja
sobrecarregado, na contratação, as obrigações precisam ser bem definidas”, enfatiza o presidente do Sindef, Edison
Feijó. Além disso, ressalta o dirigente,
para cada atividade deve ser buscado o
profissional adequado, com o conhecimento e as capacidades correspondentes.
Rotina estabelecida
Com apenas 10 meses na agência Petrópolis da Auxiliadora Predial, em
Porto Alegre, Fátima Cristina Martins
Abati foi promovida a líder de serviços
gerais, comandando uma equipe de
cinco colaboradores. “No dia do meu
aniversário ganhei a unidade de presente”, brinca Tia Fátima, como é mais
conhecida no local. Parada há mais de
dez anos, após trabalhar como autônoma, ela achou que estava na hora de
retornar ao mercado. “Estava me sentindo inútil em casa. Ter uma ocupação
de novo foi como voltar a viver”, conta.
Entre as funções atuais estão a de orientar os funcionários de serviços gerais
da filial, solicitar materiais e visitar os
condomínios e conversar com as gestoras, repassando dicas sobre as atividades que realizam.
Toda manhã, ela faz o café que será
consumido na agência, conversa com os
colegas sobre os serviços do dia e verifica como está a limpeza. “Sempre utilizando os equipamentos de proteção
individual, como as luvas”, lembra.
Conforme o advogado Pedro Becker,
a carga horária determinada pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT)
para a pessoa contratada como serviços
gerais é de 44 horas semanais, com folga
aos domingos. De acordo com o presidente do Sindef/RS, a Convenção Coletiva de Trabalho de 2012/2013 da categoria estabelece o piso salarial mínimo
para esses colaboradores – qualificados
pelo Sindicato como faxineiros – na capital gaúcha em R$ 706,00 e R$ 700,00
para o interior. Valores esses válidos até
março deste ano, quando deve ocorrer o
reajuste previsto para os funcionários que
atuam em condomínios.
Quanto às horas extras, elas devem ser
pagas quando o funcionário extrapolar as
44 horas semanais com o adicional de 60%.
Edison Feijó destaca que os empregados
que trabalharem aos domingos e feriados,
sem o correspondente repouso semanal,
receberão as horas extras cumpridas acrescidas de um adicional de 100%.
Fátima Cristina Martins Abati atua como serviços gerais na Agência Petrópolis da Auxiliadora
Predial
Abril-Maio-Junho/2013
31
trabalhista
Principais
atividades dos
serviços gerais
Fátima Cristina
Martins Abati é líder
de serviços gerais na
Auxiliadora Predial
e orienta uma
equipe de cinco
colaboradores
32
síndico 199
A Classificação Brasileira de Ocupações (CBO) divide os cargos em
grandes grupos e dentro desses,
em subgrupos e grupos de base.
Nessa organização, os colaboradores de serviços gerais estão inseridos no grupo de base formado por
trabalhadores de serviços de conservação, manutenção e limpeza
de edifícios, empresas comerciais,
indústrias, áreas verdes e logradouros públicos. Entre as funções
descritas pela CBO que podem ser
exercidas por eles estão as de:
 Varrer, lavar e manter em boa
ordem as dependências
internas e externas das
edificações.
 Limpar fachadas, janelas,
basculantes e partes altas dos
edifícios.
 Fazer a limpeza de ruas,
jardins, áreas verdes e outros
locais de acesso público.
 Adubar, plantar, podar e
combater pragas.
 Separar entulhos, lixo seco e
orgânico.
 Realizar pequenos serviços
de reparos elétricos e
hidráulicos e de restauro de
alvenarias e pinturas.
 Trocar lâmpadas e
luminárias.
 Zelar pela conservação de
máquinas, ferramentas e
equipamentos usados.
 Auxiliar na distribuição e
orientação de pessoal e de
empreiteiros, observando a
programação diária
estabelecida.
 Executar a distribuição de
carga e transporte de
pequenas mudanças internas.
Abril-Maio-Junho/2013
33
geral
Despesas de condomínio: até onde
vai a autonomia do síndico?
As despesas ordinárias e extraordinárias têm grau de autonomia diferenciado para aprovação
S
índico que é síndico está sempre envolvido com orçamentos, notas fiscais
e contratação de serviços. Isso porque lidar
com despesas é corriqueiro em condomínios, já que além de gastos programados,
sempre surge algum imprevisto que precisa ser resolvido. No entanto, a autonomia
do síndico tem limite na hora de contratar
serviços e fazer compras em nome do
condomínio. Estar bem informado é a
melhor forma de evitar problemas.
O Código Civil classifica as despesas
em duas categorias: as ordinárias e as
extraordinárias. Como o nome diz, as
ordinárias são aquelas que estão no orçamento do condomínio e foram aprovadas em assembleia. “O Código Civil
deixa expresso que o síndico precisa
convocar assembleia para aprovar o orçamento das despesas (art. 1.350) pois
este servirá de base para o cálculo do
Manutenção do porteiro eletrônico é uma despesa ordinária e precisa ser prevista em assembleia
rateio das despesas comuns mensais”,
explica Pedro Becker, consultor jurídico
da Becker & Engel – Advogados Associados, parceira da Auxiliadora Predial.
É importante o síndico conhecer a
rotina do condomínio para poder aprovar
Despesas ordinárias (Art. 23, XII, parágrafo 1, Lei 8.245/91)
Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas
de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências
de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum; manutenção e
conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor; reposição do
fundo de reserva, total ou parcialmente, utilizado no custeio ou complementação
das despesas anteriores.
Despesas extraordinárias
(Art. 22, X, Lei 8.245/91)
Obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como as
esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do
edifício; indenizações trabalhistas pela dispensa de empregados; instalação de
equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação,
de esporte e lazer; despesas de decoração e paisagismo de uso comum e constituição do fundo de reserva.
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síndico 199
em assembleia todas as despesas previsíveis e imprescindíveis à vida condominal.
Aqui vão entrar os gastos com o pagamento de funcionários, serviços de manutenção das áreas comuns e outras despesas
rotineiras. A Lei do Inquilinato (art. 23,
XII, parágrafo 1, Lei 8.245/91) enumera
o rol de despesas ordinárias (ver box).
E se um cano estourou? E se uma
pintura urgente precisa ser feita? É claro
que surgirão despesas de manutenção
imprevistas, inovações e benfeitorias.
Essas são as despesas extraordinárias.
Mas não confunda: nem todas as despesas extraordinárias são urgentes! Algumas delas também deverão ser previstas
e submetidas à aprovação de assembleia.
Somente as urgentes poderão ser realizadas e aprovadas posteriormente.
Segundo Becker, a orientação geral
na hora de fazer despesas usar o bom
senso, guardando notas fiscais e orçamentos e evitando gastos excessivos,
sempre conferindo a disponibilidade
financeira do condomínio. “Aprove as
despesas em assembleia, pois em caso de
recorrer ao judiciário, essa é uma prova
necessária. Dificilmente as decisões de
assembleia serão reavaliadas, salvo se
contrárias à lei”, alerta Becker.
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segurança
O que é indispensável saber na hora
de contratar a vigilância de rua
Contratação de vigilância externa em condomínios exige atenção dos síndicos
E
quipamentos de segurança, funcionários qualificados e cuidado constante dos condôminos. Manter o condomínio seguro contra a violência, hoje em
dia, é um desafio e tanto para os síndicos.
Um desses itens, no entanto, merece uma
atenção diferenciada: a contratação de
segurança externa, que possui uma série
de exigências legais a serem observadas.
O assunto não é simples – e demanda
cuidados. Funcionários mal preparados
ou até mal intencionados representam
enorme risco ao condomínio, seja na
própria segurança dos moradores ou em
aspectos legais da contratação.
No comando do Edifício Saint
Address há menos de um ano, o síndico
Luciano Pereira dos Santos logo percebeu
problemas no sistema de vigilância.
“Quando assumi o condomínio, em
2012, tínhamos um guarda de rua que
emitia apenas um recibo, gerando um
custo baixo, mas arriscado”, narra.
A preocupação com as questões trabalhistas, compartilhada com os moradores do condomínio, levaram Santos a
tomar uma atitude. Com o apoio dos 18
apartamentos, substituiu, então, o guarda autônomo por um profissional de uma
empresa formalizada.
“A despesa passou a ser um pouco
maior, pois temos que incluir o valor dos
impostos, mas traz tranquilidade e segurança para todos”, afirma.
O síndico conta que chegou à empresa por indicações de síndicos vizinhos
que utilizam os serviços de vigilância e
portaria. Nenhum documento de legalização da empresa foi solicitado no momento do contrato do guarda, que fica
apenas do lado de fora do prédio.
O barato que sai caro
O advogado trabalhista e imobiliário Ricardo Dettmer, que presta assessoria à
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síndico 199
Auxiliadora Predial, avalia que é preciso
tomar alguns cuidados na escolha do
profissional, pois muitas vezes o que representa uma economia no momento da
contratação, pode se tornar uma despesa
enorme para o condomínio no futuro.
Não há dúvidas quanto a importância de se manter um funcionário – seja
terceirizado ou não – em condições legais de trabalho, para evitar processos
trabalhistas. A exemplo da atitude tomada pelo síndico Luciano Pereira dos
Santos, aumenta-se o custo mensal para garantir problemas futuros aos condôminos. Há, no entanto, outros fatores
a serem observados.
Empresas terceirizadas x
contratação direta
O síndico José Molina, do Condomínio
Edifício Solar da Liberdade, com 28
apartamentos, teve cuidado na hora de
escolher os vigilantes: “Quando substi-
Luciano Pereira dos Santos, síndico do Edifício Saint Address identificou problemas na segurança
e tomou medidas para solucioná-los
Antes de contratar serviços de segurança ou vigilância
privada, esteja atento a alguns itens
 Verifique a idoneidade da empresa e contrate apenas aquelas que estão registradas junto ao Grupamento de Supervisão de Vigilância e Guarda (GSVG).
A Brigada Militar alerta que existem, atualmente, muitas empresas atuando
de forma clandestina.
 Além de comprovar o registro junto ao GSVG, a empresa prestadora do serviço deverá apresentar o Alvará de Funcionamento, com prazo de validade até
31 de março do ano seguinte.
 Todos os funcionários da empresa devem possuir uma credencial fornecida
pela Brigada Militar.
Os perigos de contratar uma empresa não regulamentada
 Sua residência pode ser objeto de observação desses vigilantes irregulares.
 Se o trabalho for realizado por pessoas armadas, além de mais caro, maior
será o risco de que esses vigilantes não estejam preparados (nem autorizados)
a utilizar essas armas.
 Gera-se um vínculo empregatício entre os vigilantes e os contratantes.
 Em caso de morte ou invalidez, os encargos trabalhistas como FGTS, INSS e
PIS, entre outros, serão de responsabilidade do contratante.
 Lesões corporais ou morte a terceiros, praticadas durante o serviço, poderão
ser de responsabilidade solidária do contratante.
 Há uma ilusória sensação de segurança causada por indivíduos que não estão
preparados tecnicamente para esta atividade.
Benefícios ao contratar
uma empresa de
segurança legalizada
 Em caso de crime ou contravenção penal durante a execução
do serviço, o empregador não
corre o risco de responder solidariamente perante a Justiça.
 O controle de pessoal e os encargos sociais e trabalhistas
também serão de responsabilidade da empresa contratada,
sem criar vínculo empregatício
com o condomínio.
 Todos os empregados de uma
empresa cadastrada passam por
uma averiguação de sua vida
pregressa, só sendo admitidos
àqueles que não possuem antecedentes policiais ou criminais.
 A empresa passa pelo controle
e fiscalização da Brigada Militar
e está, conforme a legislação,
capacitada a desenvolver tal
atividade.
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segurança
tuímos a portaria 24 horas, por meio de
cooperativa, pelo serviço de vigilância,
pedimos uma assessoria à Auxiliadora
Predial e tivemos um aval de que toda
a documentação estava correta. Mas
ainda assim tenho curiosidade quanto
às implicações legais, caso rompamos o
contrato”, narra Molina.
O advogado Ricardo Dettmer explica que as implicações para quem contrata são de ordem trabalhista, explica
o advogado.
“Conforme a legislação, o condomínio que contrata os serviços tem responsabilidade pelas obrigações trabalhistas
do vigia ou porteiro. Se a contratação
for por intermédio de uma empresa, a
responsabilidade é secundária. Se for
funcionário direto do condomínio, a
responsabilidade é totalmente do condomínio”, define.
Ou seja, se a empresa que o condomínio mantém contrato não pagar o
fundo de garantia, as horas extras ou
qualquer outro benefício, o condomínio
pode vir a ser penalizado. Estar atento e
bem informado ao cumprimento das
regras, portanto, é fundamental.
Em relação aos processos civis, no
entanto, há diferenças importantes. Se
houver algum caso de constrangimen-
Síndico José Molina aboliu o sistema de cooperativa que era o adotado para a portaria do
Condomínio Edifício Solar da Liberdade
to ou agressão, por exemplo, que parta
do vigia, o contratante direto será responsabilizado – a empresa de segurança, em caso de terceirizado, ou o próprio
condomínio.
Cooperativas
A contratação de vigia por meio de cooperativas, desde que essas obedeçam a lei
que rege o sistema de cooperativas, não
representa problema algum.
“O que acontece muito, é que algumas
pessoas utilizam a cooperativa para re-
crutar profissionais a fim de fraudar a
legislação trabalhista. O porteiro não é
empregado da cooperativa, é apenas um
sócio e não recebe, portanto, nenhum
benefício”, alerta Dettmer.
Se houver algum problema trabalhista, o juiz vai descaracterizar a relação de
cooperativismo e vai decidir que aquela
é uma relação de emprego – e o condomínio vai ser co-responsável por aquele
vigia ou porteiro.
“Eu, particularmente, não aconselho
cooperativa”, diz.
As regras para a
ação de um vigilante
 A atividade de vigilante não permite a abordagem de pessoas
na rua. Isso é ato ilícito, previsto
como usurpação da função pública, já que apenas policiais têm
essa função.
 O vigilante não pode assumir o
papel da Brigada Militar, tais como: andar armado em via pública, estar munido de apitos e
perturbar o sossego das pessoas.
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DICA
No site http://www.brigadamilitar.rs.gov.br/estrutura/gsvg é possível consultar
uma lista de empresas regulares em todos os municípios gaúchos.
ADVOGADOS
CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA
ALARMES
alimentos
BOMBAS E MOTORES
construção - produtos
ELEVADORES
CAIXA D’ÁGUA - IMPERMEABILIZAÇÃO
EXTINTORES DE INCÊNDIO
FACHADAS
CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA
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FACHADAS
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
LAUDOS - MARQUISES
filmes para controle solar
FERRAGENS
hidrômetros
material de limpeza
IMPERMEABILIZAÇÕES
materiais
INCÊNDIO - PREVENÇÃO
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monitoramento de alarmes
PINTURAS
PAINÉIS DE MEDIDORES
PINTURAS
portaria e limpeza
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portaria e limpeza
PORTEIROS ELETRÔNICOS
RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
TELHADOS
portas automáticas
PORTEIROS ELETRÔNICOS
tintas imobiliárias e industriais
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