TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 <CABBCAACDBACBDAADCABBDACAAADDAACDABAA DDADAAAD> EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. DIVISÃO POR FRAÇÃO IDEAL. ARTIGO 1.336, INCISO I DO CÓDIGO CIVIL. LEGALIDADE. SUBSTITUIÇÃO POR RATEIO IGUALITÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. Segundo o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e o artigo 12, §1º, da Lei 4.591/64, as despesas de condomínio, salvo disposição em contrário constante da convenção, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno. Não há falar-se em ilegalidade, se o critério de divisão de despesas condominiais corresponde, exatamente, ao previsto em lei. Vv. O critério de rateio de despesas condominiais com base na fração ideal se apresenta como regra geral, podendo ser adotado outro desde que previsto na convenção (art. 1336 CC/02 e art. 12, § 1º Lei 8.245/91). Embora a convenção condominial represente norma cogente entre seus destinatários, poderá ser alterado o critério de rateio de despesas na hipótese em que o modelo adotado contrastar com princípios hierarquicamente superiores, como o que determina a vedação ao enriquecimento ilícito (Des. Luiz Artur Hilário). APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0079.06.293006-4/001 - COMARCA DE CONTAGEM - APELANTE(S): CELSO JOSÉ CHARELLO E SUA MULHER IARA CHARELLO, JOSÉ BRAULIO CELESTINO E SUA MULHER MARIA JOSÉ IVO CELESTINO, ROSÂNGELA PENATO DE LIMA E OUTRO(A)(S), WILSON FAGUNDES, IARA CHARELLO, MARIA JOSÉ IVO CELESTINO - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BIG MORADA ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em REJEITAR PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O RELATOR QUANTO AO MÉRITO. Fl. 1/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO RELATOR. Fl. 2/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO (RELATOR) VOTO Trata-se de recurso de apelação contra a sentença de fls. 320/328, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem, que nos autos da ação declaratória de nulidade de cobrança de taxa condominial movida por Rosangela Penato de Lima, José Bráulio Celestino, Wilson Fagundes em face do Condomínio do Edifício Big Morada, julgou improcedentes os pedidos iniciais, mantendo o critério de cobrança de taxa condominial com base na fração ideal, condenando os autores ao pagamento de taxas não quitadas de modo integral, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atribuído à causa. Insatisfeitos com o pronunciamento de primeira instância, os autores interpõem recurso de apelação, às fls. 332/356, sustentando, preliminarmente, cerceamento de defesa. Quanto ao mérito, aduzem ser injusta a regra de cobrança da taxa condominial com base na fração ideal de cada unidade, ressaltando que mesmo sendo proprietários de coberturas não usufruem do edifício em maior proporção que os demais condôminos a justificar o pagamento a maior a que estão submetidos. Asseveram a ilegalidade do art. 5° da Convenção de Condomínio que prevê a cobrança da taxa condominial com base em fração ideal. Alegam terem sugerido critério diverso em assembléia de condôminos para alterar a forma de arrecadação do rateio condominial, com base na regra de uso e gozo ou rateio igualitário, assegurado no art. 1340 do CC/02. Ressaltam que a forma de arrecadação assegurada na convenção propicia o enriquecimento sem causa do ente condominial. Apresentada resposta às fls. 442/445 rebatendo os fundamentos expostos no recurso e pugnando por seu desprovimento. Fl. 3/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. PRELIMINAR. Os recorrentes, ao apresentarem as razões de sua apelação, sustentam preliminar de cerceamento de defesa, em razão do indeferimento de prova pericial, com o escopo de aferir o valor justo e correto a título de despesa condominial a ser calculada com base em critério diverso do rateio por fração ideal. A prefacial não merece acolhida. E isto porque as partes foram intimadas para se manifestarem acerca da necessidade de produção de prova pericial (fl 318), comparecendo nos autos apenas o condomínio recorrido para dispensá-la e requerer o julgamento do feito no estado em que se encontrava (fl. 318/v). Inegável, portanto, a preclusão da prova pretendida diante da inércia dos recorrentes. Com estas considerações, cerceamento de defesa. rejeito a preliminar de DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA (REVISOR) – DE ACORDO. DES. MOACYR LOBATO – DE ACORDO. Fl. 4/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 MÉRITO. Prescreve a lei material que o condômino será obrigado a contribuir para as despesas do ente condominial na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário (art. 1336 CC/02 e art. 12, § 1º Lei 8.245/91). O critério de rateio de despesas condominiais com base na fração ideal se apresenta como regra geral, podendo ser adotado outro desde que previsto na convenção, ressaltando que a alteração de cláusulas deste documento exige quórum de 2/3 dos condôminos em assembléia convocada para tal fim (art. 1351, CC/02). Embora a convenção condominial represente norma cogente entre seus destinatários, poderá ser alterado o critério de rateio de despesas na hipótese em que o modelo adotado contrastar com princípios hierarquicamente superiores, como o que determina a vedação ao enriquecimento ilícito. Inegável que a soberania da assembléia geral, que estabelece o critério de rateio de despesas com base na fração ideal, não autoriza o locupletamento dos apartamentos menores em detrimento daqueles de maior área, já que as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio não são proporcionais ao tamanho de suas unidades privativas, mas às áreas comuns utilizadas por todos os condôminos indistintamente. Vale dizer que os gastos suportados pelo condomínio com manutenção de áreas comuns, pagamento de funcionários, dentre outros, beneficiam de forma equivalente a todos os moradores, independente de sua fração ideal. Por tal razão, o critério do rateio de despesas condominiais com base na fração ideal adotado na convenção condominial poderá ser substituído e alterado pelo critério igualitário de rateio de despesas Fl. 5/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 como forma de preservar o principio da vedação ao enriquecimento ilícito. Neste sentido se pronuncia o Colendo STJ: DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido”. (STJ. REsp 541713/RS. Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. Dje 28/10/2003). Em conformidade com o STJ se posiciona a jurisprudência deste Eg. TJMG: “CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS - CRITÉRIO DE DIVISÃO IGUALITÁRIA FIXADO NA CONVENÇÃO - POSSIBILIDADE (...) O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal, já que os custos do condomínio em sua maior parte, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas, sim, correspondentes às áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente”. (TJMG. Proc. 2.0000.00.5178405/000. Des. Rel. Antonio de Padua. Dje 12/11/2005). “CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembléia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. (...) A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem Fl. 6/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil”. (TJMG. Proc. 1.0024.04.504058-1/001. Des. Rel. Sebastiao Pereira de Souza. Dje 07/03/2008). “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PROVA PERICIAL - RELEVÂNCIA CERCEAMAENTO DE DEFESA CARACTERIZADO - CASSAÇÃO DA SENTENÇA. (...) Os condôminos, por meio da convenção de condomínio, têm a liberdade de estipularem a forma adequada de rateio das despesas condominiais. Aprovada pelo quorum regular, a convenção assume status de norma cogente frente às relações condominiais. Conquanto em consonância com as disposições legais que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal, previsto na convenção de condomínio, pode, em determinados casos, ofender preceitos outros, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento ilícito. Destarte, é possível que se reconheça a abusividade e ilicitude da aplicação do preceito legal e estatutário concernente ao rateio das despesas condominiais com base na fração ideal das unidades autônomas (...)”. (TJMG. Proc. 1.0024.06.281355-5/002. Des. Rel. Elpidio Donizetti. Dje 26/04/2008). “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PERÍCIA. NECESSIDADE.- Em consonância com as disposições legais que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal pode, em determinados casos, ofender outros preceitos, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento ilícito”.(TJMG. Proc. 1.0024.06.058069-3/001. Des. Rel. Pedro Bernardes. Dje 13/10/2008) Das considerações apontadas, conclui-se ser permitido alterar o critério de rateio de despesas previsto na convenção de condomínio quando o modelo adotado no instrumento ofender preceito de vedação ao enriquecimento ilícito. Fl. 7/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 No caso em tela, depreende-se o critério previsto na convenção do Condomínio do Ed. Big Morada para o rateio de despesas se dá com base na fração ideal. Indiscutível que este modelo impõe àqueles detentores de unidades de maior fração o custeio de despesas comuns em patamares mais elevados pelo fato de possuírem área em maior dimensão. Este critério ofende o principio da vedação ao enriquecimento ilícito (art. 884 CC/02) já que os custos do condomínio com a manutenção das áreas comuns não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas à utilização igualitária e indistinta por todos os condôminos. Com tais fundamentos, justifica-se a alteração do critério de rateio de despesas para que prevaleça o rateio igualitário das despesas condominiais, o que reclama a reforma da decisão proferida. Com estas considerações REJEITO A PRELIMINAR E DOU PROVIMENTO AO RECURSO reformando a sentença, para que seja julgado procedente o pedido inicial, determinando o pagamento das despesas condominiais pelas unidades autoras de forma igualitária, com acréscimo de 10% (conforme reclamado no pedido inicial), afastando a incidência do art. 5º da convenção condominial diante de sua nulidade. Eventual apuração do quantum a ser utilizado como base de cálculos das taxas em discussão far-se-á em liquidação por arbitramento. O condomínio recorrido deverá suportar as custas processuais e recursais, bem como honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 20, § 4º, CPC. Fl. 8/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA (REVISOR). No que pesem os judiciosos argumentos deduzidos pelos apelantes e o substancioso voto proferido pelo eminente Relator - que se posiciona pelo provimento do recurso para, reformando a respeitável sentença hostilizada, julgar procedente o pedido inicial peço venia para apresentar divergência. A pretensão inicial, acolhida no voto que me antecedeu, tem por objetivo a modificação de critério, previsto em convenção de condomínio, de divisão de despesas com a conservação e manutenção do edifício, de modo a ser adotado o rateio igualitário entre os condôminos, em lugar de distribuição proporcional às frações ideais de terreno correspondentes a cada unidade condominial. A questão posta em debate nos autos encontra regramento no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e no artigo 12, §1º, da Lei 4.591/64, a estabelecerem que as despesas de condomínio, salvo disposição em contrário constante da convenção, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno. No caso em tela, a convenção do Condomínio Réu – do qual fazem parte os litigantes – dispõe de forma clara e expressa, como critério de divisão, entre os condôminos, das despesas de conservação e manutenção do prédio, o mesmo previsto nas normas legais acima citadas, vale dizer, de proporcionalidade às frações ideais de terreno correspondentes a cada unidade condominial. Não há falar-se, pois, em ilegalidade, se o critério de divisão de despesas corresponde, exatamente, ao previsto em lei. Embora possa ser alterada mediante voto de dois terços dos titulares das frações ideais (Código Civil, artigo 1.351), a convenção de Fl. 9/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 condomínio, sabidamente, tem força de lei entre os condôminos, que são obrigados a cumpri-la. Note-se que, em relação ao Condomínio Réu, houve tentativa de mudança da convenção no tocante à forma de rateio das despesas, o que foi rejeitado pela maioria dos condôminos, reunidos em Assembléia Geral, conforme se colhe das atas trazidas aos autos. Haverá, então, de prevalecer o critério, disposto na convenção, de divisão proporcional às frações ideais de terreno de cada unidade condominial. Sobre a legalidade desse critério merecem menção os seguintes julgados deste Tribunal: “AÇÃO DECLARATÓRIA - PAGAMENTO DE UM PERCENTUAL SOBRE O VALOR INTEGRAL DAS TAXAS CONDOMINIAIS - PRELIMINAR - FALTA DE INTERESSE DE AGIR ACOLHIMENTO PARCIAL - NÃO-UTILIZAÇÃO DE SERVIÇOS PRESTADOS ÀS LOJAS PELO CONDOMÍNIO - AUSÊNCIA DE PEDIDO À ASSEMBLEIA DE CODÔMINOS - PRETENSÃO RESISTIDA - INEXISTÊNCIA - DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS - RATEIO ENTRE OS CONDÔMINOS CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL - POSSIBILIDADE - INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL. (…) A teor do art. 1.336, do CCB/2002, bem como do preceito constante do art. 12, da Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, cada condômino tem o dever de concorrer no pagamento das despesas condominiais. Isso porque a manutenção e conservação do edifício interessa a todos os co-proprietários, motivo pelo qual cada um deles deverá arcar com a parcela dos respectivos custos. É imperioso salientar que, nos termos dos referidos diplomas legais, caberá à convenção de condomínio a fixação do critério a ser utilizado no rateio das despesas condominiais. A utilização do critério da ""fração ideal"" como forma de rateio das despesas condominiais, por si só, não implica qualquer abusividade ou ilegalidade, hábil a Fl. 10/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 permitir a declaração de nulidade da referida cláusula pelo Judiciário. É bem de ver-se que o próprio art. 1.336, I, do CCB/2002, fixa como regra o mencionado critério, ressalvando a possibilidade de deliberações em sentido contrário pelas convenções de condomínio.” (Apelação Cível 1.0024.05.8991753/001, Rel. Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/08/2009, publicação da súmula em 25/08/2009) (os grifos e sublinhas não constam do original) “EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - RATEIO DAS DESPESAS COMUNS PROPORCIONALMENTE À FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES POSSIBILIDADE - CRITÉRIO LEGAL - HONORÁRIOS DOS ADVOGADOS CONTRATADOS PELO CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. Não se vislumbra nenhuma irregularidade ou ilegalidade em cláusula da Convenção do Condomínio que adota o critério da fração ideal para o rateio das despesas entre os condôminos, tendo em vista que o referido critério é o mesmo estabelecido pelo Código Civil e pela Lei 4.591/64, razão pela qual não resta preenchido o requisito da prova inequívoca, apto a ensejar verossimilhança nas alegações da autora, a fim de que lhe seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela e acolher a sua pretensão de pagamento a menor, em valores rateados igualmente entre os condôminos. Razão não assiste à autora condômina em requerer que seja desobrigada a pagar os honorários advocatícios contratados pelo condomínio, uma vez que tal despesa está inserida no interesse comum do condomínio e, portanto, todos os condôminos estão a ela obrigados, sendo dever de cada condômino participar do rateio e suportar os prejuízos daí advindos, conforme estabelecem os artigos 12 da Lei nº 4.591/64 e 1.336 do Código Civil”. (Agravo de Instrumento Cv 1.0024.12.037845-0/001, Rel. Des.(a) João Câncio, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/04/2012, publicação da súmula em 20/04/2012) (grifos nossos) “AGRAVO - TUTELA ANTECIPADA - VEROSSIMILHANÇA DO DIREITO E RECEIO DE DANO IRREPARÁVEL OU DE DIFÍCIL REPARAÇÃO - INEXISTÊNCIA - ARTIGO 273 "CAPUT" E INCISO I DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - INDEFERIMENTO DO PEDIDO Fl. 11/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 - COBERTURA - CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL - FRAÇÃO IDEAL ARTIGO 12 DA LEI 4.591/64. 1. Mostra-se impossível outorgar a tutela antecipada se não se evidencia "ab initio", inequivocamente, a verossimilhança do direito pleiteado, exigência esta prevista no artigo 273, I, do Código de Processo Civil, a justificar essa pretensão. 2. Nos termos do artigo 12, da Lei 4.591/64, cada condômino deve contribuir com a taxa de condomínio de acordo com sua fração ideal, caso outro não tenha sido o entendimento adotado em convenção, situação que se aplica à área de cobertura. (…)”. (Agravo de Instrumento Cv 1.0024.11.274043-6/001, Rel. Des.(a) Sebastião Pereira de Souza, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/09/2012, publicação da súmula em 28/09/2012) (grifamos) Não ampara os recorrentes, a meu aviso, a alegação de que o critério de divisão de despesas previsto na convenção esteja a violar o disposto no art. 884 do Código Civil, por permitir enriquecimento sem causa dos condôminos que, titulares de unidades condominiais de inferior fração ideal de terreno, respondem por valores menores. E assim porque esse comando normativo é de mesmo nível hierárquico das disposições legais estabelecedoras do critério de divisão de despesas adotado pelo Condomínio Réu, quais sejam, do art. 1.336, inciso I, do mesmo Diploma Legal, e do artigo 12, § 1º, da Lei n.º 4.591/64. Também não lhes socorre, lado outro, o argumento de que, não usufruindo eles das áreas comuns do edifício em maior proporção que os demais condôminos, não se justificaria responderem por pagamentos a maior na divisão das despesas de conservação e manutenção. O critério adotado pelo Condomínio Réu – que tem forro em lei – não se baseia no usufruto das áreas comuns do edifício, mas, como já dito, na proporção da parte pertencente a cada condômino no todo sob condomínio, que envolve o terreno e edificação. Funda-se no princípio da proporcionalidade, fazendo com que cada um dos coFl. 12/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 proprietários responda, na divisão das despesas de manutenção e conservação do prédio, conforme a sua quota de participação na propriedade condominial, traduzida na fração ideal de terreno que lhe pertence. Em outras palavras, por esse critério paga mais pelas despesas quem tem maior parte no imóvel objeto de condomínio, portanto titular de maior patrimônio e fruidor de maior área privativa que os demais. Relevante ter em consideração que os apelantes passaram a integrar o Condomínio réu cientes das normas constantes da Convenção, dentre elas a do critério de divisão de despesas. Se optaram por adquirir unidades de área maior – e assim de melhor conforto e de valor mais elevado – não se mostra injusto responderem, na divisão de despesas do condomínio, em proporção maior que os titulares de unidades de menor área privativa. Não vejo, pois, como essa forma de divisão de despesas possa ensejar o alegado enriquecimento sem causa. E assim que se pudesse dizê-la injusta, não poderia ser alterada por intervenção judicial, uma vez que estabelecida em lei. Somente o legislador – vale dizer, o Congresso Nacional – tem competência para modificar uma norma legal por ele editada, a menos que se trate de inconstitucionalidade, que pode ser declarada pelo Judiciário. No caso em apreço, todavia, inexiste sequer alegação de ser inconstitucional a regra disposta no art. 1.336, inciso I, do Código Civil, e no artigo 12, § 1º, da Lei n.º 4.591/64. Fl. 13/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 Por tais fundamentos, e com renovada venia ao eminente Relator, nego provimento ao Apelo, e assim o faço para manter a respeitável sentença hostilizada. Custas recursais pelos Apelantes. É como voto. DES. MOACYR LOBATO Peço vênia ao em. Relator, Des. Luiz Arthur Hilário, para manifestar divergência nos autos do presente Recurso de Apelação quanto ao mérito, concordando com os fundamentos pelos quais este rejeita a preliminar suscitada. Inicialmente, ressalte-se que a controvérsia recursal trata da possibilidade de alteração, por decisão judicial em Ação Declaratória, do critério de rateio de despesas estabelecido na Convenção de Condomínio do Edifício recorrente. O diagrama normativo da presente demanda refere-se ao disposto no art. 1.336 do Código Civil, qual seja a determinação de que os condôminos são responsáveis pelas despesas nos seguintes termos: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; Fl. 14/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 Em consonância com a citada regulamentação, a Lei 4.591/64, vulgarmente conhecida como “Lei Caio Mario” - em homenagem o celebrado jurista mineiro que tanto contribuiu com sua elaboração -, disciplinou a questão de semelhante modo: Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º. Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade. Seguindo as disposições legislativas sobre o tema, o art. 5º da Convenção do Condomínio réu/apelado, juntada às fls. 74/79, determina que o rateio das despesas a serem custeadas pelos condôminos se dará proporcionalmente à área útil de cada unidade, ou de sua correspondente quota-parte ideal sobre o todo. O que pretendem os recorrentes é, ao fundamento do princípio de vedação ao enriquecimento ilícito por parte dos outros condôminos (apartamentos “tipo”), que o critério de rateio da taxa condominial e despesas da área comum seja alterado, para uma divisão igualitária entre todas as unidades. A questão aqui colocada em discussão diz respeito, portanto, à possibilidade de declaração de nulidade de uma regra da convenção de condomínio para que seja adimplido um princípio de vedação ao enriquecimento ilícito. Convém, desde logo, deixar assentado que a Convenção de Condomínio cumpre a natureza jurídica de ato normativo, não de contrato perante as partes, pois revela caráter estatutário e institucional que vincula a todos as suas disposições. Fl. 15/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 A Convenção de Condomínio, elaborada inicialmente pelo construtor, estabelece normas e diretrizes de convivência entre moradores. Fixa, também, modo e forma de rateio para enfrentamento das despesas comuns. Os adquirentes das unidades aderem às disposições clausuladas na Convenção, que tem força cogente em face dos proprietários dos imóveis. Assim é que, preexistente, a Convenção de Condomínio vincula os condôminos, desde que naturalmente suas cláusulas estejam em conformidade com o que dispõe a legislação de regência sobre a matéria. Os condôminos, entretanto, mediante deliberação tomada em Assembléia Geral, têm o poder de alterar o conteúdo das normas do Condomínio, ajustando-as à vontade majoritariamente expressa na Assembléia, observados, naturalmente, os limites legalmente estabelecidos. Como justificativa para declaração de nulidade do critério de rateio das despesas de uso comum, a partir da sustentação oral e dos memorais que me foram entregues pelo patrono dos autores/apelantes, proprietários das quatro unidades de cobertura do citado condomínio, arguem a possibilidade de enriquecimento ilícito caso o critério estabelecido em convenção de condomínio seja mantido. Porém, destaco que as despesas remuneradas a título de “taxa” no Condomínio referem-se à especificidade de facilidades e serviços prestados a todos os moradores do condomínio, não havendo que se falar em sua diferenciação em relação aos “impostos”, estes cobrados em função de critérios de capacidade contributiva e decorrentes de obrigação instituída por lei, mesmo porque a demanda não discute a imperatividade das despesas condominiais. Fl. 16/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 Além disso, sustenta-se a ausência de critério igualitário para rateio de despesas, tendo a Convenção de Condomínio força aderente perante todos os imóveis, não obstante sua redação originária haver sido elaborada quando da construção do imóvel, mesmo porque todos os adquirentes, quando da celebração do contrato de Compra e Venda do imóvel, tiveram ciência de seus termos. No que tange a deliberação condominial para alteração de suas disposições, o que permitiria a mudança do critério de rateio das despesas, a Convenção do Edifício Big Morada prevê, no art. 13, que a alteração das disposições ali presentes requer aprovação de ¾ dos condôminos. Desta feita, para que sejam alteradas as disposições da Convenção de Condomínio, necessário que, por Assembleia Geral, sejam tomados votos suficientes a perfazer ¾ do total de condôminos. Vale mencionar que tal diretriz não contraria a legislação aplicável, segundo estabelece o art. 1.351 do Código Civil: Art. 1.351. Depende de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Portanto, o estatuto civil prevê que haja aprovação de quórum de 2/3 dos condomínios para alteração, em Assembléia, das disposições constantes na Convenção, não havendo impedimento que se estabeleça quórum mais qualificado para tanto. Não há dúvida de que o quorum fixado em ¾, por aceitação ou deliberação em assembléia resulta de legítima manifestação de vontade dos proprietários, sem que tal fixação signifique qualquer Fl. 17/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 iniciativa tendente a malferir o princípio contrário ao enriquecimento sem causa, de resto consignado em regra insculpida no art. 884 do Código Civil, sem embargo de entendimento contrário e com redobrada vênia dos que assim pensam. Nesses termos, a disposição constante na Convenção de Condomínio acima citada condiz com a regulamentação outorgada pelo art. 25, parágrafo único da Lei 4.591/64: Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. Ressalte-se o fato de que a previsão legal de 2/3 para alteração das disposições da Convenção de Condomínio trata-se de quórum mínimo, não havendo vedação legal a que seja estipulado quórum mais qualificado, tal qual o de ¾ previstos na citada Convenção. Assim é o entendimento do STJ: “DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO, SEGUNDO A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA, FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. O critério de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de Condomínio somente pode ser alterado em assembleia se respeitado o quorum mínimo previsto no artigo 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591, de 1964. Agravo regimental não provido”. (AgRg no Ag 420.775/SP, Fl. 18/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2005, DJ 12/12/2005, p. 368) A previsão de quórum mais qualificado para a alteração das disposições condominiais não retira a validade da cláusula convencional quando estabelece quórum mais qualificado, razão pela qual entendo deva a mesma ser o critério soberano para modificação do rateio das despesas condominiais. O critério fixado na Convenção de Condomínio ré, para rateio das despesas segundo a proporção das frações ideais de cada unidade, não contraria as disposições legais acima relatadas, razão pela qual não se justifica seu pedido de declaração de nulidade. Assim é o entendimento deste Tribunal: “EMENTA: DIREITO CIVIL - PRETENSÃO DE COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO PROPTER REM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS EM IGUALDADE - AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO - FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - AUSÊNCIA DE PROVA - ÔNUS DO RÉU. Responde pelas taxas devidas ao condomínio o proprietário do imóvel que daquele faz parte, sendo tal obrigação propter rem. Cada condômino concorre para as despesas do condomínio, na proporção da fração ideal de sua propriedade, a menos que seja de outra maneira acordado em convenção de condomínio. Inteligência do artigo 1.336, inciso I do Código Civil de 2002. Em ação de cobrança de taxas condominiais, incumbe ao réu devedor a produção de prova hábil a demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, tal como o pagamento do débito ou a ilegitimidade dos valores cobrados. Condenação ao pagamento mantida”. (Apelação Cível 1.0024.10.209547-8/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/08/2012, publicação da súmula em 20/08/2012) Fl. 19/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 Também, insta salientar que a informação quanto à aceitação, pelo STJ, do critério igualitário para rateio das despesas, notificada pelo Recorrente apresentando decisão do STJ nos autos do RESP 1.104-352, não diz respeito à anuência quanto a desconsideração da convenção de condomínio, pois que tão somente negou seguimento ao Recurso Especial interposto contra decisão da 16ª Câmara Cível deste Tribunal, sob fundamento de ausência de impugnação específica quanto à impossibilidade de enriquecimento ilícito tal qual o art. 884 do Código Civil. Deve ser mencionado, ainda, que não se trata de aplicabilidade de critérios impeditivos do enriquecimento sem causa por parte dos condôminos, eis que a Convenção de Condomínio é norma soberana sobre o tema, havendo que ser alterada somente segundo os critérios ali expostos. Ademais, ressalte-se que a alegação de critério justo para a alteração das disposições da Convenção de Condomínio, que se mostram compatíveis com a legislação aplicável, não merece respaldo, eis que, em verdade, o presente recurso revela a ambivalência do princípio da legalidade quanto ao cumprimento das normas legisladas sobre o tema, e o princípio invocado pelos recorrentes acerca da vedação ao enriquecimento sem causa. Quando dois princípios, que são espécies normativas, entram em situação de incompatibilidade aparente, como no presente caso, temos de considerar que a ponderação a ser realizada entre os mesmos deve respeitar um critério de proporcionalidade, que se coaduna com a finalidade pretendida e a adequação. Portanto, a finalidade pretendida não se mostra adequada quando, sob alegação de pretenso enriquecimento “ilícito” das unidades com maior área, esteja-se desconsiderando a legalidade das normas condominiais, eis que o sacrifício de desconsiderar a legalidade das disposições normativas pode ensejar, em outras circunstâncias, graves danos à coletividade afetada pela Convenção de Condomínio. Fl. 20/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 De tal sorte, não se trata apenas de respeitar os ditames legais exarados pela Convenção de Condomínio, eis que compatíveis com o Código Civil e a Lei que regulamenta os Condomínios, mas de se ponderar a legalidade diante da pretensa vedação ao enriquecimento ilícito. Nesse sentido, peço vênia ao em. Des. Revisor porquanto não obstante acompanhe a divergência instaurada por Sua Excelência, faço-o por fundamentos, em parte, não coincidentes com a manifestação revelada no judicioso voto apresentado na sessão de julgamento iniciada no dia 04 de junho. Vale ressaltar que o enriquecimento ilícito de que trata o art. 884, diz respeito a um enriquecimento à custa de outrem que se mostre “sem justa causa”. Não creio, pois, cabível, na espécie, provimento judicial que tenha por objeto a modificação de cláusula que determine rateio de despesas proporcional à fração ideal titularizada pelos condôminos, individualmente considerados, como se supridora da vontade assemblear. No presente caso, portanto, a previsão na Convenção de Condomínio, de critério para rateio das despesas em conformidade com o Código Civil e a Lei específica que regulamenta o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, afasta a hipótese de enriquecimento sem justa causa, uma vez que tal critério é norma a ser adimplida por todos os condôminos. Nada obsta, entretanto, que os mesmos condôminos possam, se assim entenderem, alterar a forma do rateio das despesas condominiais, desde que a decisão provenha de assembléia com observância do quórum estabelecido. Fl. 21/22 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001 De tudo quanto aqui se expôs, REJEITO A PRELIMINAR E, NO MÉRITO, NEGO PROVIMENTO ao apelo, uma vez não haver razão para que o critério previsto em convenção de condomínio quanto à divisão de despesas com a conservação e manutenção do edifício, seja alterado, mantendo a sentença em sua totalidade. SÚMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O RELATOR QUANTO AO MÉRITO." Fl. 22/22