TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
<CABBCAACDBACBDAADCABBDACAAADDAACDABAA
DDADAAAD>
EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS.
DIVISÃO POR FRAÇÃO IDEAL. ARTIGO 1.336, INCISO I DO
CÓDIGO CIVIL. LEGALIDADE. SUBSTITUIÇÃO POR RATEIO
IGUALITÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. Segundo o artigo 1.336, inciso I,
do Código Civil, e o artigo 12, §1º, da Lei 4.591/64, as despesas de
condomínio, salvo disposição em contrário constante da convenção,
serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas respectivas
frações ideais de terreno. Não há falar-se em ilegalidade, se o critério
de divisão de despesas condominiais corresponde, exatamente, ao
previsto em lei. Vv. O critério de rateio de despesas condominiais com
base na fração ideal se apresenta como regra geral, podendo ser
adotado outro desde que previsto na convenção (art. 1336 CC/02 e art.
12, § 1º Lei 8.245/91). Embora a convenção condominial represente
norma cogente entre seus destinatários, poderá ser alterado o critério
de rateio de despesas na hipótese em que o modelo adotado
contrastar com princípios hierarquicamente superiores, como o que
determina a vedação ao enriquecimento ilícito (Des. Luiz Artur Hilário).
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0079.06.293006-4/001 - COMARCA DE CONTAGEM - APELANTE(S): CELSO JOSÉ
CHARELLO E SUA MULHER IARA CHARELLO, JOSÉ BRAULIO CELESTINO E SUA MULHER MARIA JOSÉ IVO
CELESTINO, ROSÂNGELA PENATO DE LIMA E OUTRO(A)(S), WILSON FAGUNDES, IARA CHARELLO, MARIA JOSÉ
IVO CELESTINO - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BIG MORADA
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do
Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata
dos julgamentos, à unanimidade, em REJEITAR PRELIMINAR E NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O RELATOR QUANTO AO
MÉRITO.
Fl. 1/22
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO
RELATOR.
Fl. 2/22
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO (RELATOR)
VOTO
Trata-se de recurso de apelação contra a sentença de fls.
320/328, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da
Comarca de Contagem, que nos autos da ação declaratória de
nulidade de cobrança de taxa condominial movida por Rosangela
Penato de Lima, José Bráulio Celestino, Wilson Fagundes em face
do Condomínio do Edifício Big Morada, julgou improcedentes os
pedidos iniciais, mantendo o critério de cobrança de taxa condominial
com base na fração ideal, condenando os autores ao pagamento de
taxas não quitadas de modo integral, além de custas processuais e
honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atribuído à
causa.
Insatisfeitos com o pronunciamento de primeira instância, os
autores interpõem recurso de apelação, às fls. 332/356, sustentando,
preliminarmente, cerceamento de defesa. Quanto ao mérito, aduzem
ser injusta a regra de cobrança da taxa condominial com base na
fração ideal de cada unidade, ressaltando que mesmo sendo
proprietários de coberturas não usufruem do edifício em maior
proporção que os demais condôminos a justificar o pagamento a maior
a que estão submetidos. Asseveram a ilegalidade do art. 5° da
Convenção de Condomínio que prevê a cobrança da taxa condominial
com base em fração ideal. Alegam terem sugerido critério diverso em
assembléia de condôminos para alterar a forma de arrecadação do
rateio condominial, com base na regra de uso e gozo ou rateio
igualitário, assegurado no art. 1340 do CC/02. Ressaltam que a forma
de arrecadação assegurada na convenção propicia o enriquecimento
sem causa do ente condominial.
Apresentada resposta às fls. 442/445 rebatendo os
fundamentos expostos no recurso e pugnando por seu desprovimento.
Fl. 3/22
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do
recurso.
PRELIMINAR.
Os recorrentes, ao apresentarem as razões de sua apelação,
sustentam preliminar de cerceamento de defesa, em razão do
indeferimento de prova pericial, com o escopo de aferir o valor justo e
correto a título de despesa condominial a ser calculada com base em
critério diverso do rateio por fração ideal.
A prefacial não merece acolhida.
E isto porque as partes foram intimadas para se
manifestarem acerca da necessidade de produção de prova pericial (fl
318), comparecendo nos autos apenas o condomínio recorrido para
dispensá-la e requerer o julgamento do feito no estado em que se
encontrava (fl. 318/v).
Inegável, portanto, a preclusão da prova pretendida diante da
inércia dos recorrentes.
Com estas considerações,
cerceamento de defesa.
rejeito
a
preliminar
de
DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA (REVISOR) – DE
ACORDO.
DES. MOACYR LOBATO – DE ACORDO.
Fl. 4/22
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MÉRITO.
Prescreve a lei material que o condômino será obrigado a
contribuir para as despesas do ente condominial na proporção de sua
fração ideal, salvo disposição em contrário (art. 1336 CC/02 e art. 12, §
1º Lei 8.245/91).
O critério de rateio de despesas condominiais com base na
fração ideal se apresenta como regra geral, podendo ser adotado outro
desde que previsto na convenção, ressaltando que a alteração de
cláusulas deste documento exige quórum de 2/3 dos condôminos em
assembléia convocada para tal fim (art. 1351, CC/02).
Embora a convenção condominial represente norma cogente
entre seus destinatários, poderá ser alterado o critério de rateio de
despesas na hipótese em que o modelo adotado contrastar com
princípios hierarquicamente superiores, como o que determina a
vedação ao enriquecimento ilícito.
Inegável que a soberania da assembléia geral, que
estabelece o critério de rateio de despesas com base na fração ideal,
não autoriza o locupletamento dos apartamentos menores em
detrimento daqueles de maior área, já que as despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio não são proporcionais ao tamanho de
suas unidades privativas, mas às áreas comuns utilizadas por todos os
condôminos indistintamente.
Vale dizer que os gastos suportados pelo condomínio com
manutenção de áreas comuns, pagamento de funcionários, dentre
outros, beneficiam de forma equivalente a todos os moradores,
independente de sua fração ideal.
Por tal razão, o critério do rateio de despesas condominiais
com base na fração ideal adotado na convenção condominial poderá
ser substituído e alterado pelo critério igualitário de rateio de despesas
Fl. 5/22
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como forma de preservar o principio da vedação ao enriquecimento
ilícito.
Neste sentido se pronuncia o Colendo STJ:
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO
DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM
CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos
condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da
quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais,
preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de
alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não
implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior
fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido”.
(STJ. REsp 541713/RS. Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. Dje 28/10/2003).
Em conformidade com o STJ se posiciona a jurisprudência
deste Eg. TJMG:
“CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS - CRITÉRIO DE
DIVISÃO IGUALITÁRIA FIXADO NA CONVENÇÃO - POSSIBILIDADE
(...) O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si
só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal,
já que os custos do condomínio em sua maior parte, não são
proporcionais ao tamanho das unidades, mas, sim, correspondentes às
áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos
os condôminos indistintamente”. (TJMG. Proc. 2.0000.00.5178405/000. Des. Rel. Antonio de Padua. Dje 12/11/2005).
“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO
DAS DESPESAS. A soberania da assembléia geral não autoriza que
se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato
de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por
si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao
proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área
maior não prejudica os demais condôminos. (...) A cobrança de rateio
de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem
Fl. 6/22
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se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem
causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil”. (TJMG. Proc.
1.0024.04.504058-1/001. Des. Rel. Sebastiao Pereira de Souza. Dje
07/03/2008).
“AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA
C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - JULGAMENTO
ANTECIPADO DA LIDE - PROVA PERICIAL - RELEVÂNCIA CERCEAMAENTO DE DEFESA CARACTERIZADO - CASSAÇÃO DA
SENTENÇA. (...) Os condôminos, por meio da convenção de
condomínio, têm a liberdade de estipularem a forma adequada de
rateio das despesas condominiais. Aprovada pelo quorum regular, a
convenção assume status de norma cogente frente às relações
condominiais. Conquanto em consonância com as disposições legais
que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal, previsto na
convenção de condomínio, pode, em determinados casos, ofender
preceitos outros, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva
e a vedação ao enriquecimento ilícito. Destarte, é possível que se
reconheça a abusividade e ilicitude da aplicação do preceito legal e
estatutário concernente ao rateio das despesas condominiais com base
na fração ideal das unidades autônomas (...)”. (TJMG. Proc.
1.0024.06.281355-5/002. Des. Rel. Elpidio Donizetti. Dje 26/04/2008).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS
CONDOMINIAIS C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PERÍCIA.
NECESSIDADE.- Em consonância com as disposições legais que
regem a matéria, o rateio com base na fração ideal pode, em
determinados casos, ofender outros preceitos, hierarquicamente
superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento
ilícito”.(TJMG. Proc. 1.0024.06.058069-3/001. Des. Rel. Pedro
Bernardes. Dje 13/10/2008)
Das considerações apontadas, conclui-se ser permitido
alterar o critério de rateio de despesas previsto na convenção de
condomínio quando o modelo adotado no instrumento ofender preceito
de vedação ao enriquecimento ilícito.
Fl. 7/22
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No caso em tela, depreende-se o critério previsto na
convenção do Condomínio do Ed. Big Morada para o rateio de
despesas se dá com base na fração ideal.
Indiscutível que este modelo impõe àqueles detentores de
unidades de maior fração o custeio de despesas comuns em
patamares mais elevados pelo fato de possuírem área em maior
dimensão.
Este critério ofende o principio da vedação ao
enriquecimento ilícito (art. 884 CC/02) já que os custos do condomínio
com a manutenção das áreas comuns não são proporcionais ao
tamanho das unidades, mas à utilização igualitária e indistinta por
todos os condôminos.
Com tais fundamentos, justifica-se a alteração do critério de
rateio de despesas para que prevaleça o rateio igualitário das
despesas condominiais, o que reclama a reforma da decisão proferida.
Com estas considerações REJEITO A PRELIMINAR E DOU
PROVIMENTO AO RECURSO reformando a sentença, para que seja
julgado procedente o pedido inicial, determinando o pagamento das
despesas condominiais pelas unidades autoras de forma igualitária,
com acréscimo de 10% (conforme reclamado no pedido inicial),
afastando a incidência do art. 5º da convenção condominial diante de
sua nulidade.
Eventual apuração do quantum a ser utilizado como base de
cálculos das taxas em discussão far-se-á em liquidação por
arbitramento.
O condomínio recorrido deverá suportar as custas
processuais e recursais, bem como honorários advocatícios fixados em
R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 20, § 4º, CPC.
Fl. 8/22
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DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA (REVISOR).
No que pesem os judiciosos argumentos deduzidos pelos
apelantes e o substancioso voto proferido pelo eminente Relator - que
se posiciona pelo provimento do recurso para, reformando a
respeitável sentença hostilizada, julgar procedente o pedido inicial peço venia para apresentar divergência.
A pretensão inicial, acolhida no voto que me antecedeu, tem
por objetivo a modificação de critério, previsto em convenção de
condomínio, de divisão de despesas com a conservação e manutenção
do edifício, de modo a ser adotado o rateio igualitário entre os
condôminos, em lugar de distribuição proporcional às frações ideais de
terreno correspondentes a cada unidade condominial.
A questão posta em debate nos autos encontra regramento
no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e no artigo 12, §1º, da Lei
4.591/64, a estabelecerem que as despesas de condomínio, salvo
disposição em contrário constante da convenção, serão rateadas entre
os condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais de
terreno.
No caso em tela, a convenção do Condomínio Réu – do qual
fazem parte os litigantes – dispõe de forma clara e expressa, como
critério de divisão, entre os condôminos, das despesas de conservação
e manutenção do prédio, o mesmo previsto nas normas legais acima
citadas, vale dizer, de proporcionalidade às frações ideais de terreno
correspondentes a cada unidade condominial.
Não há falar-se, pois, em ilegalidade, se o critério de divisão
de despesas corresponde, exatamente, ao previsto em lei.
Embora possa ser alterada mediante voto de dois terços dos
titulares das frações ideais (Código Civil, artigo 1.351), a convenção de
Fl. 9/22
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condomínio, sabidamente, tem força de lei entre os condôminos, que
são obrigados a cumpri-la.
Note-se que, em relação ao Condomínio Réu, houve
tentativa de mudança da convenção no tocante à forma de rateio das
despesas, o que foi rejeitado pela maioria dos condôminos, reunidos
em Assembléia Geral, conforme se colhe das atas trazidas aos autos.
Haverá, então, de prevalecer o critério, disposto na
convenção, de divisão proporcional às frações ideais de terreno de
cada unidade condominial.
Sobre a legalidade desse critério merecem menção os
seguintes julgados deste Tribunal:
“AÇÃO DECLARATÓRIA - PAGAMENTO DE UM
PERCENTUAL SOBRE O VALOR INTEGRAL DAS TAXAS
CONDOMINIAIS - PRELIMINAR - FALTA DE INTERESSE DE AGIR ACOLHIMENTO PARCIAL - NÃO-UTILIZAÇÃO DE SERVIÇOS
PRESTADOS ÀS LOJAS PELO CONDOMÍNIO - AUSÊNCIA DE
PEDIDO À ASSEMBLEIA DE CODÔMINOS - PRETENSÃO
RESISTIDA - INEXISTÊNCIA - DESPESAS ORDINÁRIAS E
EXTRAORDINÁRIAS - RATEIO ENTRE OS CONDÔMINOS CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL - POSSIBILIDADE - INEXISTÊNCIA
DE VEDAÇÃO LEGAL. (…) A teor do art. 1.336, do CCB/2002, bem
como do preceito constante do art. 12, da Lei n. 4.591/64, que dispõe
sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, cada
condômino tem o dever de concorrer no pagamento das despesas
condominiais. Isso porque a manutenção e conservação do edifício
interessa a todos os co-proprietários, motivo pelo qual cada um deles
deverá arcar com a parcela dos respectivos custos. É imperioso
salientar que, nos termos dos referidos diplomas legais, caberá à
convenção de condomínio a fixação do critério a ser utilizado no rateio
das despesas condominiais. A utilização do critério da ""fração
ideal"" como forma de rateio das despesas condominiais, por si
só, não implica qualquer abusividade ou ilegalidade, hábil a
Fl. 10/22
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
permitir a declaração de nulidade da referida cláusula pelo
Judiciário. É bem de ver-se que o próprio art. 1.336, I, do
CCB/2002, fixa como regra o mencionado critério, ressalvando a
possibilidade de deliberações em sentido contrário pelas
convenções de condomínio.” (Apelação Cível 1.0024.05.8991753/001, Rel. Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha, 17ª CÂMARA CÍVEL,
julgamento em 06/08/2009, publicação da súmula em 25/08/2009) (os
grifos e sublinhas não constam do original)
“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONVENÇÃO
DO CONDOMÍNIO - RATEIO DAS DESPESAS COMUNS
PROPORCIONALMENTE À FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES POSSIBILIDADE - CRITÉRIO LEGAL - HONORÁRIOS DOS
ADVOGADOS CONTRATADOS PELO CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO
DE TODOS OS CONDÔMINOS. Não se vislumbra nenhuma
irregularidade ou ilegalidade em cláusula da Convenção do
Condomínio que adota o critério da fração ideal para o rateio das
despesas entre os condôminos, tendo em vista que o referido
critério é o mesmo estabelecido pelo Código Civil e pela Lei
4.591/64, razão pela qual não resta preenchido o requisito da prova
inequívoca, apto a ensejar verossimilhança nas alegações da autora, a
fim de que lhe seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela e
acolher a sua pretensão de pagamento a menor, em valores rateados
igualmente entre os condôminos. Razão não assiste à autora
condômina em requerer que seja desobrigada a pagar os honorários
advocatícios contratados pelo condomínio, uma vez que tal despesa
está inserida no interesse comum do condomínio e, portanto, todos os
condôminos estão a ela obrigados, sendo dever de cada condômino
participar do rateio e suportar os prejuízos daí advindos, conforme
estabelecem os artigos 12 da Lei nº 4.591/64 e 1.336 do Código Civil”.
(Agravo de Instrumento Cv 1.0024.12.037845-0/001, Rel. Des.(a)
João Câncio, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/04/2012,
publicação da súmula em 20/04/2012) (grifos nossos)
“AGRAVO - TUTELA ANTECIPADA - VEROSSIMILHANÇA
DO DIREITO E RECEIO DE DANO IRREPARÁVEL OU DE DIFÍCIL
REPARAÇÃO - INEXISTÊNCIA - ARTIGO 273 "CAPUT" E INCISO I
DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - INDEFERIMENTO DO PEDIDO
Fl. 11/22
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
- COBERTURA - CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL - FRAÇÃO IDEAL ARTIGO 12 DA LEI 4.591/64. 1. Mostra-se impossível outorgar a tutela
antecipada se não se evidencia "ab initio", inequivocamente, a
verossimilhança do direito pleiteado, exigência esta prevista no artigo
273, I, do Código de Processo Civil, a justificar essa pretensão. 2. Nos
termos do artigo 12, da Lei 4.591/64, cada condômino deve
contribuir com a taxa de condomínio de acordo com sua fração
ideal, caso outro não tenha sido o entendimento adotado em
convenção, situação que se aplica à área de cobertura. (…)”.
(Agravo de Instrumento Cv 1.0024.11.274043-6/001, Rel. Des.(a)
Sebastião Pereira de Souza, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em
19/09/2012, publicação da súmula em 28/09/2012) (grifamos)
Não ampara os recorrentes, a meu aviso, a alegação de que
o critério de divisão de despesas previsto na convenção esteja a violar
o disposto no art. 884 do Código Civil, por permitir enriquecimento sem
causa dos condôminos que, titulares de unidades condominiais de
inferior fração ideal de terreno, respondem por valores menores.
E assim porque esse comando normativo é de mesmo nível
hierárquico das disposições legais estabelecedoras do critério de
divisão de despesas adotado pelo Condomínio Réu, quais sejam, do
art. 1.336, inciso I, do mesmo Diploma Legal, e do artigo 12, § 1º, da
Lei n.º 4.591/64.
Também não lhes socorre, lado outro, o argumento de que,
não usufruindo eles das áreas comuns do edifício em maior proporção
que os demais condôminos, não se justificaria responderem por
pagamentos a maior na divisão das despesas de conservação e
manutenção.
O critério adotado pelo Condomínio Réu – que tem forro em
lei – não se baseia no usufruto das áreas comuns do edifício, mas,
como já dito, na proporção da parte pertencente a cada condômino no
todo sob condomínio, que envolve o terreno e edificação. Funda-se no
princípio da proporcionalidade, fazendo com que cada um dos coFl. 12/22
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
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proprietários responda, na divisão das despesas de manutenção e
conservação do prédio, conforme a sua quota de participação na
propriedade condominial, traduzida na fração ideal de terreno que lhe
pertence.
Em outras palavras, por esse critério paga mais pelas
despesas quem tem maior parte no imóvel objeto de condomínio,
portanto titular de maior patrimônio e fruidor de maior área privativa
que os demais.
Relevante ter em consideração que os apelantes passaram
a integrar o Condomínio réu cientes das normas constantes da
Convenção, dentre elas a do critério de divisão de despesas.
Se optaram por adquirir unidades de área maior – e assim
de melhor conforto e de valor mais elevado – não se mostra injusto
responderem, na divisão de despesas do condomínio, em proporção
maior que os titulares de unidades de menor área privativa.
Não vejo, pois, como essa forma de divisão de despesas
possa ensejar o alegado enriquecimento sem causa.
E assim que se pudesse dizê-la injusta, não poderia ser
alterada por intervenção judicial, uma vez que estabelecida em lei.
Somente o legislador – vale dizer, o Congresso Nacional –
tem competência para modificar uma norma legal por ele editada, a
menos que se trate de inconstitucionalidade, que pode ser declarada
pelo Judiciário.
No caso em apreço, todavia, inexiste sequer alegação de
ser inconstitucional a regra disposta no art. 1.336, inciso I, do Código
Civil, e no artigo 12, § 1º, da Lei n.º 4.591/64.
Fl. 13/22
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Por tais fundamentos, e com renovada venia ao eminente
Relator, nego provimento ao Apelo, e assim o faço para manter a
respeitável sentença hostilizada.
Custas recursais pelos Apelantes.
É como voto.
DES. MOACYR LOBATO
Peço vênia ao em. Relator, Des. Luiz Arthur Hilário, para
manifestar divergência nos autos do presente Recurso de Apelação
quanto ao mérito, concordando com os fundamentos pelos quais este
rejeita a preliminar suscitada.
Inicialmente, ressalte-se que a controvérsia recursal trata da
possibilidade de alteração, por decisão judicial em Ação Declaratória,
do critério de rateio de despesas estabelecido na Convenção de
Condomínio do Edifício recorrente.
O diagrama normativo da presente demanda refere-se ao
disposto no art. 1.336 do Código Civil, qual seja a determinação de que
os condôminos são responsáveis pelas despesas nos seguintes
termos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais;
Fl. 14/22
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Em consonância com a citada regulamentação, a Lei
4.591/64, vulgarmente conhecida como “Lei Caio Mario” - em
homenagem o celebrado jurista mineiro que tanto contribuiu com sua
elaboração -, disciplinou a questão de semelhante modo:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do
condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na
Convenção a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º. Salvo disposição em contrário na Convenção, a
fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do
terreno de cada unidade.
Seguindo as disposições legislativas sobre o tema, o art. 5º
da Convenção do Condomínio réu/apelado, juntada às fls. 74/79,
determina que o rateio das despesas a serem custeadas pelos
condôminos se dará proporcionalmente à área útil de cada unidade, ou
de sua correspondente quota-parte ideal sobre o todo.
O que pretendem os recorrentes é, ao fundamento do
princípio de vedação ao enriquecimento ilícito por parte dos outros
condôminos (apartamentos “tipo”), que o critério de rateio da taxa
condominial e despesas da área comum seja alterado, para uma
divisão igualitária entre todas as unidades.
A questão aqui colocada em discussão diz respeito,
portanto, à possibilidade de declaração de nulidade de uma regra da
convenção de condomínio para que seja adimplido um princípio de
vedação ao enriquecimento ilícito.
Convém, desde logo, deixar assentado que a Convenção de
Condomínio cumpre a natureza jurídica de ato normativo, não de
contrato perante as partes, pois revela caráter estatutário e institucional
que vincula a todos as suas disposições.
Fl. 15/22
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A Convenção de Condomínio, elaborada inicialmente pelo
construtor, estabelece normas e diretrizes de convivência entre
moradores. Fixa, também, modo e forma de rateio para enfrentamento
das despesas comuns.
Os adquirentes das unidades aderem às disposições
clausuladas na Convenção, que tem força cogente em face dos
proprietários dos imóveis.
Assim é que, preexistente, a Convenção de Condomínio
vincula os condôminos, desde que naturalmente suas cláusulas
estejam em conformidade com o que dispõe a legislação de regência
sobre a matéria.
Os condôminos, entretanto, mediante deliberação tomada
em Assembléia Geral, têm o poder de alterar o conteúdo das normas
do Condomínio, ajustando-as à vontade majoritariamente expressa na
Assembléia, observados, naturalmente, os limites legalmente
estabelecidos.
Como justificativa para declaração de nulidade do critério de
rateio das despesas de uso comum, a partir da sustentação oral e dos
memorais que me foram entregues pelo patrono dos
autores/apelantes, proprietários das quatro unidades de cobertura do
citado condomínio, arguem a possibilidade de enriquecimento ilícito
caso o critério estabelecido em convenção de condomínio seja
mantido.
Porém, destaco que as despesas remuneradas a título de
“taxa” no Condomínio referem-se à especificidade de facilidades e
serviços prestados a todos os moradores do condomínio, não havendo
que se falar em sua diferenciação em relação aos “impostos”, estes
cobrados em função de critérios de capacidade contributiva e
decorrentes de obrigação instituída por lei, mesmo porque a demanda
não discute a imperatividade das despesas condominiais.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
Além disso, sustenta-se a ausência de critério igualitário
para rateio de despesas, tendo a Convenção de Condomínio força
aderente perante todos os imóveis, não obstante sua redação
originária haver sido elaborada quando da construção do imóvel,
mesmo porque todos os adquirentes, quando da celebração do
contrato de Compra e Venda do imóvel, tiveram ciência de seus
termos.
No que tange a deliberação condominial para alteração de
suas disposições, o que permitiria a mudança do critério de rateio das
despesas, a Convenção do Edifício Big Morada prevê, no art. 13, que a
alteração das disposições ali presentes requer aprovação de ¾ dos
condôminos.
Desta feita, para que sejam alteradas as disposições da
Convenção de Condomínio, necessário que, por Assembleia Geral,
sejam tomados votos suficientes a perfazer ¾ do total de condôminos.
Vale mencionar que tal diretriz não contraria a legislação
aplicável, segundo estabelece o art. 1.351 do Código Civil:
Art. 1.351. Depende de aprovação de 2/3 (dois terços) dos
votos dos condôminos a alteração da convenção; a
mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos.
Portanto, o estatuto civil prevê que haja aprovação de
quórum de 2/3 dos condomínios para alteração, em Assembléia, das
disposições constantes na Convenção, não havendo impedimento que
se estabeleça quórum mais qualificado para tanto.
Não há dúvida de que o quorum fixado em ¾, por aceitação
ou deliberação em assembléia resulta de legítima manifestação de
vontade dos proprietários, sem que tal fixação signifique qualquer
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
iniciativa tendente a malferir o princípio contrário ao enriquecimento
sem causa, de resto consignado em regra insculpida no art. 884 do
Código Civil, sem embargo de entendimento contrário e com redobrada
vênia dos que assim pensam.
Nesses termos, a disposição constante na Convenção de
Condomínio acima citada condiz com a regulamentação outorgada
pelo art. 25, parágrafo único da Lei 4.591/64:
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá
haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo
síndico ou por condôminos que representem um quarto, no
mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os
interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da
Convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia
geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 do total das frações ideais.
Ressalte-se o fato de que a previsão legal de 2/3 para
alteração das disposições da Convenção de Condomínio trata-se de
quórum mínimo, não havendo vedação legal a que seja estipulado
quórum mais qualificado, tal qual o de ¾ previstos na citada
Convenção.
Assim é o entendimento do STJ:
“DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO
DE RATEIO, SEGUNDO A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE
AUTÔNOMA, FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. O critério
de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de
Condomínio somente pode ser alterado em assembleia se respeitado o
quorum mínimo previsto no artigo 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591,
de 1964. Agravo regimental não provido”. (AgRg no Ag 420.775/SP,
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em
06/10/2005, DJ 12/12/2005, p. 368)
A previsão de quórum mais qualificado para a alteração das
disposições condominiais não retira a validade da cláusula
convencional quando estabelece quórum mais qualificado, razão pela
qual entendo deva a mesma ser o critério soberano para modificação
do rateio das despesas condominiais.
O critério fixado na Convenção de Condomínio ré, para
rateio das despesas segundo a proporção das frações ideais de cada
unidade, não contraria as disposições legais acima relatadas, razão
pela qual não se justifica seu pedido de declaração de nulidade.
Assim é o entendimento deste Tribunal:
“EMENTA: DIREITO CIVIL - PRETENSÃO DE COBRANÇA
TAXAS
CONDOMINIAIS
RESPONSABILIDADE
DO
PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO PROPTER REM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS EM
IGUALDADE - AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO - FATO
IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO
AUTOR - AUSÊNCIA DE PROVA - ÔNUS DO RÉU.
Responde pelas taxas devidas ao condomínio o proprietário do imóvel
que daquele faz parte, sendo tal obrigação propter rem. Cada
condômino concorre para as despesas do condomínio, na proporção
da fração ideal de sua propriedade, a menos que seja de outra maneira
acordado em convenção de condomínio. Inteligência do artigo 1.336,
inciso I do Código Civil de 2002. Em ação de cobrança de taxas
condominiais, incumbe ao réu devedor a produção de prova hábil a
demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do
direito do autor, tal como o pagamento do débito ou a ilegitimidade dos
valores cobrados. Condenação ao pagamento mantida”. (Apelação
Cível 1.0024.10.209547-8/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira
Brant , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/08/2012, publicação da
súmula em 20/08/2012)
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Também, insta salientar que a informação quanto à
aceitação, pelo STJ, do critério igualitário para rateio das despesas,
notificada pelo Recorrente apresentando decisão do STJ nos autos do
RESP 1.104-352, não diz respeito à anuência quanto a
desconsideração da convenção de condomínio, pois que tão somente
negou seguimento ao Recurso Especial interposto contra decisão da
16ª Câmara Cível deste Tribunal, sob fundamento de ausência de
impugnação específica quanto à impossibilidade de enriquecimento
ilícito tal qual o art. 884 do Código Civil.
Deve ser mencionado, ainda, que não se trata de
aplicabilidade de critérios impeditivos do enriquecimento sem causa
por parte dos condôminos, eis que a Convenção de Condomínio é
norma soberana sobre o tema, havendo que ser alterada somente
segundo os critérios ali expostos.
Ademais, ressalte-se que a alegação de critério justo para a
alteração das disposições da Convenção de Condomínio, que se
mostram compatíveis com a legislação aplicável, não merece respaldo,
eis que, em verdade, o presente recurso revela a ambivalência do
princípio da legalidade quanto ao cumprimento das normas legisladas
sobre o tema, e o princípio invocado pelos recorrentes acerca da
vedação ao enriquecimento sem causa.
Quando dois princípios, que são espécies normativas,
entram em situação de incompatibilidade aparente, como no presente
caso, temos de considerar que a ponderação a ser realizada entre os
mesmos deve respeitar um critério de proporcionalidade, que se
coaduna com a finalidade pretendida e a adequação.
Portanto, a finalidade pretendida não se mostra adequada
quando, sob alegação de pretenso enriquecimento “ilícito” das
unidades com maior área, esteja-se desconsiderando a legalidade das
normas condominiais, eis que o sacrifício de desconsiderar a
legalidade das disposições normativas pode ensejar, em outras
circunstâncias, graves danos à coletividade afetada pela Convenção de
Condomínio.
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
De tal sorte, não se trata apenas de respeitar os ditames
legais exarados pela Convenção de Condomínio, eis que compatíveis
com o Código Civil e a Lei que regulamenta os Condomínios, mas de
se ponderar a legalidade diante da pretensa vedação ao
enriquecimento ilícito.
Nesse sentido, peço vênia ao em. Des. Revisor porquanto
não obstante acompanhe a divergência instaurada por Sua Excelência,
faço-o por fundamentos, em parte, não coincidentes com a
manifestação revelada no judicioso voto apresentado na sessão de
julgamento iniciada no dia 04 de junho.
Vale ressaltar que o enriquecimento ilícito de que trata o art.
884, diz respeito a um enriquecimento à custa de outrem que se
mostre “sem justa causa”.
Não creio, pois, cabível, na espécie, provimento judicial que
tenha por objeto a modificação de cláusula que determine rateio de
despesas proporcional à fração ideal titularizada pelos condôminos,
individualmente considerados, como se supridora da vontade
assemblear.
No presente caso, portanto, a previsão na Convenção de
Condomínio, de critério para rateio das despesas em conformidade
com o Código Civil e a Lei específica que regulamenta o condomínio
em edificações e incorporações imobiliárias, afasta a hipótese de
enriquecimento sem justa causa, uma vez que tal critério é norma a ser
adimplida por todos os condôminos.
Nada obsta, entretanto, que os mesmos condôminos
possam, se assim entenderem, alterar a forma do rateio das despesas
condominiais, desde que a decisão provenha de assembléia com
observância do quórum estabelecido.
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Apelação Cível Nº 1.0079.06.293006-4/001
De tudo quanto aqui se expôs, REJEITO A PRELIMINAR E,
NO MÉRITO, NEGO PROVIMENTO ao apelo, uma vez não haver
razão para que o critério previsto em convenção de condomínio quanto
à divisão de despesas com a conservação e manutenção do edifício,
seja alterado, mantendo a sentença em sua totalidade.
SÚMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O RELATOR QUANTO AO
MÉRITO."
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