BUSINESS BRIEFING
RETAIL IN MAPUTO
MAPUTO, MOZAMBIQUE
OPPORTUNITY OR CHALLENGE?
AUGUST 2013
Avenida Eduardo Mondlane, Maputo
INTRODUCTION
The recent evolution in Mozambique’s economy
and its potential for future growth, together with
strong foreign investment, have contributed to a
better lifestyle for the country’s population and
to a growing middle-class with a higher
purchasing power.
The effects of this evolution are mainly being
experienced in the capital city, Maputo, which is
also where business is largely developing in
Mozambique. This evolution has led to an
increased interest on behalf of developers,
investors and occupiers in the real estate market
in Maputo, which is clearly reflected in terms of
the city
city’ss dynamism
Cushman & Wakefield,
Av. Liberdade 131-2º
1250-140 Lisboa, Portugal
www.cushmanandwakefield.pt
August 2013
AUGUST 2013
A Cushman & Wakefield publication
MOZAMBIQUE
Mozambique is located on the east coast of southern Africa and adjoins six countries,
Tanzania (north), Malawi and Zambia (north-west), Zimbabwe (west), Swaziland and
South Africa (south-west and south) along a land border of over 4,000 km. It also has a
3 000 km coastline
3,000
c astline fr
fronting
ntin the Indian Ocean and M
Mozambique
ambi e Channel which
hich
separates the African mainland from the island of Madagascar.
The country declared its independence from Portugal on 25 June 1975 after an
occupation of over four centuries and is currently a presidential republic. The current
President of the Mozambican Republic is Mr Armando Guebuza, elected for the first
time in 2005, and re-elected in 2009 for his second mandate. The Prime Minister is Mr
Alberto Vaquina, nominated in 2012 following Mr Aires Ali who had previously held the
ppost since 2010.
24,5
Million
Resident Population in
Mozambique
At the end of 2011 Mozambique had a resident population of approximately 24.5
million inhabitants, of which 30% were concentrated in the urban centres. Maputo (the
capital) has a population of approximately 1.2 million.
According to the 2011 Human Development Report, published by the United Nations,
Mozambique is the fourth poorest nation in the world. It is estimated that the GDP per
capita in 2011 was approximately 1,100 USD.
Despite this high level of poverty however, the country shows promising growth
potential. Indeed, over the past decade the average annual growth rate in the economy
has been 7.5% and according to the Central Intelligence Agency (CIA), the countries
GDP in 2011 registered the 28th fastest rate of growth out of a total of 218 countries.
Portugal by contrast occupied 205th place in the same year.
Expectations of continuing strong economic growth in Mozambique are based on the
country’s
y huge
g mineral resources,, with its reserves of natural ggas and coal at the topp of
the list. The Cahora Bassa dam is the fourth largest artificial lake in Africa and the
country’s biggest producer of electricity representing 5% of GDP in 2011 and with an
expected growth of circa 10% in the coming years. This dam is 15% owned by Portugal
but will be totally transferred to the Mozambique state after 2014, supplying power not
only to Mozambique but also to South Africa and Zimbabwe.
Coal reserves are mainly located in the Central region which is made up of the districts
of Tete and Niasse. Recent investigations show the existence of a natural reserve which
i so llarge it could
is
ld transform
t
f
Mozambique
M
bi
in
i to
t the
th largest
l
t worldwide
ld id coall producer
d
over the next decade. The Brazilian world leader in coal production, VALE, are the
main investors in this sector together with Rio Tinto, the Anglo-Australian joint
venture who are international leaders in mineral exploration.
Yet more significantly, the recent announcement of the discovery of two reserves of
natural gas along the coast of Cabo Delgado, the most northerly district, may signal a
turning point in the economic history of Mozambique. In fact if the estimates prove
correct, the countryy will have the fourth largest
g reserves of natural gas
g in the world.
The main investors in this sector are the Italian company ENI, and Anadarko, originally
from Texas, USA.
As a result there is a pressing requirement for investment in infrastructure, with the
country urgently needing improved transportation: roads, ports and railway lines of a
modern standard, so that raw materials can be exported more rapidly.
Several private companies of Chinese, Brazilian, South African and Indian origin are
already
l d positioned
iti
d tto iinvestt iin thi
this and
d other
th sectors
t
off the
th Mozambique
M
bi
economy.
Foreign direct investment has in fact been a crucial element in the country’s economic
development in recent years. The country saw total investment of over 1.9 billion USD
in 2011, with 30,000 jobs created out of a portfolio of 285 new projects.
2
South of Africa - Google maps
28th
28
h place
l
out of
218
Countries
GDP growth in a world
ranking
RETAIL IN MAPUTO
OPPORTUNITY
OR CHALLENGE?
A Cushman & Wakefield publication
MAPUTO
Maputo is the capital of Mozambique and its largest city, with an estimated
population of 1.2 million inhabitants. It is also the country’s administrative, corporate
and
d financial
fi
i l centre,
t and
d the
th location
l ti off choice
h i for
f national
ti l and
d multinational
lti ti l
companies doing business in Mozambique.
Maputo City is situated in the extreme south of Mozambique, on the shore of
Maputo Bay, near the border with Swaziland, 80 km away, and South Africa, 120 km
away. Maputo is an autonomous administrative unit, known as the province of
Maputo Capital. The Maputo metropolitan area, or Greater Maputo, has a total of
approximately 1.8 million inhabitants.
The city can be divided into three main areas:
Baixa
Baixa, or downtown, is situated alongside Maputo’s seafront road, Avenida Marginal,
taking in Avenida 10 de Novembro, 24 de Julho, 25 de Setembro and part of Avenida
Marginal. This is the most central location in Maputo City and is where the main
public and private services are concentrated, in particular the central hospital, central
market (or central bazaar), railway station and arrival and departure quays for ferries
connecting with Catembe and Inhaca, among other public and private services. It is
also in this zone, and on Avenida 25 de Setembro in particular, that the city’s Central
Business District (CBD) is located, and where the main office sites are concentrated.
Avenida Julius Nyerere, Maputo
Maputo - Google maps
3
AUGUST 2013
A Cushman & Wakefield publication
Polana Area
The Polana area extends along Avenida Julius Nyerere, from its intersection with
Avenida Eduardo Mondlane to the university park, after the Bairro Sommerschield
quarter, and is delimited to the east by Avenida Kenneth Kaunda.
This zone is known as the residential core of the city’s upper classes, many of
whom have their homes on part of Avenida Julius Nyerere and in Bairro
Sommerschield. It is also in this area that the large majority of Maputo’s hotels
and embassies and its main upper mid-range and top-of-the-range leisure and
shopping destinations are to be found, along with the country’s main university,
Universidade Eduardo Mondlane.
Costa do Sol
The Costa do Sol area runs along the edge of Maputo Bay, towards the north of
the city, following Avenida Marginal after passing the golf club. This is one of
Maputo’s expansion zones, with a cluster of recent projects in the housing and
commercial sectors designed to exploit this potential.
This location, which boasts Maputo’s nearest beach, Praia da Costa do Sol, is also
notable for the considerable influx of traffic at the weekend. More recently,
housing projects aimed at an upper mid
mid-range
range clientele have been developed in
this part of the city, seeking to take advantage of its prime location beside the
Indian Ocean. However, because of its greater distance from the city centre and
the density of traffic flows into the centre, it has yet to confirm its place alongside
Maputo’s other residential quarters.
Avenida Eduardo Mondlane, Maputo
Polana Casino,
Casino Avenida Marginal
4
RETAIL IN MAPUTO
OPPORTUNITY
OR CHALLENGE?
A Cushman & Wakefield publication
RETAIL MARKET
Maputo has seen strong levels of real estate development over recent years. This
activity is mainly in the development of hospitality , residential and office projects.
This is a natural evolution for countries such as Mozambique, with high levels of
poverty and with a very incipient medium class. However due to the growing
amount of expatriates arriving in Maputo, associated with a very slight
improvement in the local population’s standard of living, various retail
developments have begun to come forward.
The current retail market in Maputo is generally characterised by an offering that
is of low quality, disorganised and inefficient, and not therefore in line with the
occupancy requirements of the vast majority of retailers operating in the main
i
international
i l markets.
k
SSeverall gaps iin the
h city’s
i ’ existing
i i commerce hhave iin ffact
been identified, most notably: weak diversity of offering; considerable dispersal of
shopping zones; access and parking difficulties; very high prices and lack of stock.
The food sector may be regarded as an exception to this reality, as there is a
considerable offering in Maputo, represented by several operators, for the most
part South African. Nevertheless, the prices charged in this area of the market are
highly variable and often very high, bearing in mind the average purchasing power
of the ppopulation
p
of Maputo.
p
Maputo Shopping Center, Rua
Marquês de Pombal
The retail offer in the city is mainly represented by shopping centres, retail
galleries, retail parks and stand-alone units. In addition to this offering there are
traditional shops that although small-scale and highly dispersed ,include some units
of potential interest.
Zimpeto Square
5
AUGUST 2013
A Cushman & Wakefield publication
Shopping Centres
Maputo Shopping Center, or MBS (as it is usually known), is the largest shopping
centre located in the middle of downtown Maputo, close to Avenida 25 de
Setembro. It is spread over five storeys with an approximate sales area of 10,000
sq.m across 106 retail units.
The Marés Shopping Center is Maputo’s most recently developed shopping
scheme. Opened in the second half of 2011, this shopping centre is located on
Avenida Marginal, in the Costa do Sol area. The project is mixed-use, combining
retail with services and top-of-the-range residential apartments. The shopping
centre has approximately 9,000 sq.m of sales area. The centre is anchored by
Woolworths (a South African department store) and a Shoprite supermarket.
Shopping Galleries
Polana Shopping is situated on Avenida Julius de Nyerere, right in the middle of
the city. This shopping gallery is located in a mixed-use building that also contains
offices and residential units. It is a small-scale project, occupying a site with an
estimated area of approximately 700 sq.m and built over three storeys. From the
commercial offering in evidence at Polana Shopping it is clearly aimed at a target
market with greater purchasing power, whether it be people who work and/or
live in the immediately surrounding area (one of the city’s most prestigious
residential areas), or tourists staying at the city’s two main five-star hotels,
located a short walk from the centre, Hotel Avenida and Hotel Polana.
Polana Shopping, Avenida 24 de Julho
There are two other shopping galleries located in the basement of what is
currently the Hotel Pestana Rovuma (Rovuma Shopping Centre) with a total
estimated sales area of 500 sq.m and Galerias Interfranca located on Avenida 24
de Julho with an approximate area of 3.000 sq.m.
Retail parks and stand-alone units
Retail Parks and stand-alone units in Maputo offer diversity and reasonable quality.
The main units are:
Retail Park da Praça de Touros – Located in the Malhangalene
neighbourhood, the park is anchored by a Shoprite food unit and a Woolworths
fashion unit. It has a sales area of over 9,200 sq.m.,
q
with 26 retail units.
Super Spar Premier – This food sector stand-alone is located close to Retail
Park da Praça de Touros, and also has brands such as MIT (textiles) and Premier
(sanitary ware).
Supermercado Pick n Pay – This is another food sector stand-alone, located
on Avenida de Angola and within close proximity of Super Spar Premier retail
park. Its success led to an expansion which is in final phase of construction
c nsistin off a sh
consisting
shopping
in mall with
ith a sales area off approximately
a r imatel 2.000
2 000 sq.m
s m over
er
five retail units.
Retail Park da Praça de Touros, Avenida
Acordos de Lusaka
Game is one of the oldest stand-alones in Costa do Sol, located on Avenida Marginal, close to the Marés Shopping. This brand offers
food products as well as sports equipment, electrical and DIY goods.
Matola Retail Park – On the outskirts of Maputo, in the city of Matola, this park is anchored by a Shoprite supermarket and also
has a Vodacom unit (local Vodafone), M Cell and Mr. Price (South African retailers).
Zimpeto Square
Zi
S
– This
Th retaill parkk is located
l
d in the
h suburbs
b b off Maputo,
M
close
l
to Bagamoyo,
B
on the
h Avenida
A
d de
d Moçambique/
M
b
/
Avenida Maria Lurdes Mutola roundabout. This retail park has an approximate area of 12.000 sq.m, and is anchored by a Pick n Pay
supermarket, an Edgars and PEP.
6
RETAIL IN MAPUTO
OPPORTUNITY
OR CHALLENGE?
A Cushman & Wakefield publication
High Street Retail
High street retail in Maputo city for the most part conforms to a traditional, low-quality format that operates alongside street
markets and itinerant street traders, both of which are an integral part of Mozambique’s omnipresent parallel economy.
Avenida 25 de Setembro
Avenida 25 de Setembro can be regarded as the most significant commercial zone in the Mozambican capital. This avenue is the main
axis of downtown Maputo, running from Praça Robert Mugabe to the intersection with Rua da Organização das Nações Unidas. The
following are individual micro-locations on this avenue: intersection with Avenida Karl Marx and Rua Consiglieri Pedroso: Mercado
Central where Hugo Boss and Roca can be found and Rua de Timor Leste in front of Maputo Shopping Centre with a United Colours
of Benetton unit.
Boss, Avenida 25 de Setembro
Avenida 24 de Julho
Avenida 24 de Julho is one of Maputo’s main road axes, marking the boundary between the Baixa area and the Polana area. This
avenue is essentially occupied by offices and can be classified as the city’s CBD. It is not so well developed in terms of retail
occupation. With the exception of a small, recently refurbished shopping gallery, Interfranca¸ shops on this street are for the most
part of a local nature, of low quality and little interest, and with a significant proportion of vacant units.
Avenida Vladimir Lenine
Avenida Vladimir Lenine is one of the city’s biggest avenues, with considerable diversity in terms of real estate use. It runs from the
seafront, in the downtown Baixa area, crossing Avenida 25 de Setembro and passing Praça da OMM. Near the downtown area there
is an old fashioned trading area, with a large number of vacant units, testimony to its commercial standing in days gone by. A
Woolworths Food store, a South African food chain offering gourmet products, can be found here.
Avenida Eduardo Mondlane
Avenida Eduardo Mondlane runs from Avenida Julius Nyerere to Avenida do Trabalho/Avenida da Tanzânia. For the most part it is
residential, but it has a small assortment of commercial operations. In the vicinity of Avenida Vladimir Lenine there are some
scattered units which are essentially traditional and of low quality; some degree of vacancy is evident in this area. Near to Avenida da
Tanzânia there is a cluster of new shops that includes local multiples of some significance in the city, such as international restaurant
operator Kentucky Fried Chicken (KFC).
Avenida Julius Nyerere
Avenida Julius Nyerere is one of Maputo’s principal locations for upper-middle and upper class housing; the city’s main hotels are also
concentrated in this area. There is some retail on this avenue, for the most part leisure-related, mainly consisting of upper mid-range
y shopping
pp g centres,, Polana Shopping,
pp g, is also located on Avenida JJulius Nyerere.
y
restaurants. One of the city’s
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AUGUST 2013
A Cushman & Wakefield publication
Present Operators
The retail market in Maputo is generally characterised by an offer that is of low
quality in line with the occupancy requirements. In general there is only demand
from local independent retailers, with, as yet, very few international brands
present . Those that are in-situ are mainly fashion and food operators which are
originally from South-Africa or Portugal.
International brands among the food operators include supermarket chain Pick n
Pay, Spar and Shoprite all from South Africa. Woolworths department store are
also present be it exclusively supermarket or as a department store with fashion
products. Other international brands can also be found such as fashion operators
Mr Price and PEP from South Africa or others originally from Europe and USA
such as Zara Outlet,
Outlet Lanidor (wich incorporates Globe and Quebra Mar) Lacoste,
Lacoste
United Colours of Benetton, Hugo Boss, Carmen Steffens, Nike and Adidas.
Other brand such as Samsonite, Vista Alegre / Atlantis, Mont Blanc/Cartier (which
can all be found in one retail units locally operated), Moldura Minuto, Swatch,
Boticário, @ Home, KFC and Vodacom (local Vodafone operators). In most cases
these brands operate in Maputo as franchisees owned by local firms.
Woolworths e Nike, Retail Park da
Praça de Touros
Local units generally offer low quality although there are some exceptions of
retailers who offer above average services and products, These are mainly fashion
retailers such as Gringos, Fashion World, The Basement. Milano, Casa +, Poko
Stress, Oxford , Ipanema or Game (electrical goods).
In summary, the retail market in Mozambique is still in an immature phase in
terms of supply and demand of retail space as well as having a limited number of
professional operators.
These aspects combined with the good economic development of the country and
its promising growth potential, show that there are excellent opportunities in this
market be it for developers or investors as well as for retail operators.
Milano, Avenida Karl Marx
8
RETAIL IN MAPUTO
OPPORTUNITY
OR CHALLENGE?
A Cushman & Wakefield publication
RETAIL OFFER IN SOUTH AFRICA
The low quality of the retail offer in Mozambique, and more specifically in Maputo
City, results in “flight” of consumers with mobility and greater purchasing power
to South Africa, which has a retail market of excellent quality, with a highly diverse
offering
ff i att considerably
id bl llower prices.
i
Although the journey time is long, and involves bureaucratic entry and exit
procedures, this is still an important consumer option for the economically
better-off classes in Maputo.
Nelspruit is a South African city located in the north of the country,
approximately 100 km from the border crossing at Ressano Garcia in
Mozambique and is where more retail offer can be found.
The city’s commercial offering is vast and of a considerably higher quality than is
to be found in Maputo; the quality-price relationship is also substantially better
than in the neighbouring country. Within an extensive offering, four commercial
complexes were identified as the most representative; Riverside is one of the
oldest shopping centres in the city; I’langa Mall recently opened; Grove Retail Park
and Madiba Drive; as well as the Crossing shopping centre in Madiba Drive.
I´Langa Mall, Nelspruit, África do Sul
FUTURE RETAIL OFFER IN MAPUTO
The majority of the retail projects in the pipeline for Maputo are generally mixed
use: the projects are in various development phases and combine residential,
offices, hotels and retail. These various proposed projects all have a retail
component:
Terreno da FACIM
The FACIM (Maputo International Trade Fair) project is located along the main
waterfront avenue. This mixed use development will comprise residential, office,
hotels and retail in a total gross construction area (GCA) of approximately
270.000 sq.m. The retail component is estimated to be circa 30.000 sq.m, and
should commence construction soon.
Cidadela da Matola
Planned for the site of the former premises of the Radio Mozambique
Broadcasting Centre, the Cidadela da Matola project corresponds to a total
investment of approximately 200 million dollars.
dollars It is being promoted by a
consortium made up of the Public Investment Corporation, McCormick Property
Development and SIF. The project comprises a total of 46,000 sq.m. It will have a
health centre and spa, hotel and conference centre, offices, a four-building
government complex, cultural centre, museum and the future Samora Machel
plaza. The shopping centre and the government buildings will be developed first.
Maputo Business Tower
The product of a partnership between Green Point and Correios de Moçambique
( h national
(the
i l mailil company),
) the
h M
Maputo B
Business
i
T
Tower will
ill involve
i l a totall
investment of 110 million dollars. It will consist of 47 storeys, of which 32 will be
for offices, five for parking and the remainder for a shopping centre and heliport,
among other facilities.
FACIM p
project,
j , Avenida 25 de Setembro
JAT VI
Located in Bairro Central C, on Av. Presidente Carmona, it is foreseen that this
venture will comprise three office buildings, a hotel, a residential tower block
(apart-hotel) and a single-storey shopping centre.
1
Also known as Mpumalanga
9
RETAIL IN MAPUTO
OPPORTUNITY
OR CHALLENGE?
A Cushman & Wakefield publication
CONCLUSION
The existing commercial offer in Maputo is generally characterised by an offering that is of low quality, disorganised and inefficient and
of reduced quality and for this reason alone the city has a large potential for the development of modern retail projects.
Nonetheless it is still important to consider the population’s consumption habits as well as the better developed areas of the retail
offer currently available. It is equally important to consider the retail offer which is available nearby in South Africa in Nelspruit.
Although this town is over two hours drive from Maputo it is still very appealing to Maputo residents due to its diversity and to the
price-quality relationship when compared to the products available in Mozambique.
Although the population’s habits are difficult and slow to change and will be a challenge for any new project, the economic growth
potential and the evolution expected in private consumption, which saw average growth of 5% per annum over the last decade,
together with the high number of expatriates who are moving to Maputo, indicate a strong potential for the development of modern
retail facilities in the future.
Projects must of course adapt to retailer requirements and represent a strong alternative to existing projects in terms of diversity,
competitiveness of the products and quality of the project.
Maputo City
Marta Esteves Costa
Associate
Head of Research & Consultancy
[email protected]
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& Wakefield and we have relied on the assumptions that it is accurate. Cushman & Wakefield
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10
BUSINESS BRIEFING
RETALHO EM MAPUTO
OPORTUNIDADE OU DESAFIO?
ABRIL 2013
Avenida Eduardo Mondlane, Maputo
INTRODUÇÃO
A recente evolução da economia de
Moçambique e o seu potencial de crescimento,
aliados ao forte investimento estrangeiro
recebido, têm contribuído para a melhoria do
nível de vida da população moçambicana e para
o surgimento de uma classe média com um
crescente poder de compra.
Estes efeitos são essencialmente sentidos na
capital do país, Maputo, o principal destino de
negócios em Moçambique. Esta evolução
conduziu ao aumento do interesse por parte de
promotores, investidores e ocupantes no
mercado imobiliário de Maputo, facto que é cada
vez mais visível na dinâmica da cidade.
Cushman & Wakefield,
Av. Liberdade 131-2º
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Abril 2013
ABRIL 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
MOÇAMBIQUE
Moçambique localiza-se na Costa Oriental da África Austral e faz fronteira com seis países
ao longo de mais de 4 mil Km: Tanzânia (norte), Malawi e Zâmbia (noroeste), Zimbabwe
(oeste), Swazilândia e África do Sul (sudoeste e sul). A sua costa tem uma extensão de
3.000 Km e é banhada pelo Oceano Índico e pelo Canal de Moçambique, que separa o
continente africano da ilha de Madagáscar.
Declarado independente de Portugal a 25 de Junho de 1975, depois de uma ocupação de
mais de quatro séculos, Moçambique é atualmente uma república presidencialista. O
Presidente da República é Armando Guebuza, eleito pela primeira vez em 2005, tendo sido
reeleito em 2009 para um segundo mandato. O Primeiro Ministro é Alberto Vaquina,
nomeado em 2012 por exoneração de Aires Ali que exercia o cargo desde 2010.
24,5
Milhões
População residente em
Moçambique
No final de 2011 as estimativas apontavam para uma população residente em Moçambique
de cerca de 24,5 milhões de habitantes, dos quais apenas 30% se concentram nos centros
urbanos. A sua capital, Maputo, conta com cerca de 1,2 milhões de residentes.
Moçambique é ainda um dos países mais pobres do mundo, segundo o Relatório de
Desenvolvimento Humano de 2011, publicado pelas Nações Unidas, que o classifica como
o 4º país menos desenvolvido. Estima-se que o seu Produto Interno Bruto (PIB) per capita
em 2011 se tenha situado nos 1.100 USD, representando o 14º lugar no ranking dos países
com menor valor para este indicador.
Apesar dos elevados níveis de pobreza, o país apresenta um potencial de crescimento
promissor. A economia moçambicana tem registado uma importante evolução na última
década, crescendo a uma média anual de 7,5%. De acordo com a Central Inteligence
Agency (CIA), o PIB do país registou em 2011 o 28º maior crescimento do mundo, num
total de 218 países. No mesmo ano, Portugal situou-se no lugar 205 deste ranking.
As expetativas de crescimento para a economia moçambicana baseiam-se essencialmente
nas perspetivas de forte incremento da exploração de recursos naturais do país,
nomeadamente carvão e gás natural. O sector elétrico tem também um peso importante na
economia, tendo representado 5% do seu PIB em 2011, esperando-se para os próximos
anos um crescimento na ordem dos 10%. A barragem de Cahora Bassa, detida ainda em
15% por Portugal mas transferida para a posse total do estado Moçambicano de forma
gradual até 2014, é a 4ª maior albufeira africana e o maior produtor de eletricidade no país,
abastecendo não só Moçambique, mas também a África do Sul e o Zimbabué.
As reservas de carvão de Moçambique estão localizadas na região Centro do país,
principalmente nos Distritos de Tete e Niassa. Recentes investigações apontam para a
existência de reservas de tal dimensão que se estima poderem transformar Moçambique no
maior produtor mundial de carvão na próxima década. Neste sector os principais
investidores são a VALE, empresa brasileira líder mundial na produção de carvão, e a Rio
Tinto, grupo britânico e australiano líder internacional de exploração mineira.
Outro importante recurso de Moçambique é o gás natural, tendo recentemente sido
descobertas reservas que poderão transformar o país também num dos maiores
produtores mundiais deste recurso energético. Os principais investidores nesta área são a
ENI, empresa energética italiana, e a Anadarko, originária do Texas, Estados Unidos.
A exploração de recursos energéticos como o carvão e o gás natural exigem um forte
investimento em infraestruturas, particularmente de transportes. Para este efeito, o estado
moçambicano tem recorrido a parceiros internacionais. Várias empresas privadas de
origem chinesa, brasileira, sul-africana e indiana apostam em Moçambique, tendo sido o
Investimento Direto Estrangeiro uma rubrica crucial na evolução económica do país nos
últimos anos. Em 2011 entraram no país mais de 1,9 biliões de USD de investimento
estrangeiro, resultando na criação de 30 mil postos de trabalho num conjunto de 285
novos projetos empresariais.
2
28º
entre
218
países
No ranking mundial de taxa
de crescimento do PIB
RETALHO EM
MAPUTO
OPORTUNIDADE
OU DESAFIO?
Uma publicação Cushman & Wakefield
MAPUTO
Maputo é a capital de Moçambique e a sua maior cidade, com uma população
estimada de 1,2 milhões de habitantes. A cidade é também o centro
administrativo, empresarial e financeiro do país, sendo a localização de destino
para as empresas nacionais e multinacionais que apostam em Moçambique.
A cidade de Maputo localiza-se no extremo Sul de Moçambique, na margem da
Baia de Maputo, próxima das fronteiras com a Suazilândia e com a África do Sul. A
área metropolitana de Maputo, ou Grande Maputo, tem um total de cerca de 1,8
milhões de habitantes. De acordo com a sua dinâmica, a cidade pode ser dividida
em três zonas principais:
Baixa
Desenvolve-se ao longo da marginal de Maputo, englobando as Avenidas 10 de
Novembro, 24 de Julho, 25 de Setembro e parte da Avenida Marginal. Esta é a
localização mais central da cidade de Maputo, onde se concentram os principais
serviços públicos e privados, nomeadamente o Hospital Central, o Mercado
Central (ou Bazar Central), a Estação de caminho-de-ferro, os cais de chegada e
partida das ligações fluviais a Catembe e à ilha de Inhaca, entre outros serviços
públicos e privados. É também nesta zona, particularmente na Avenida 25 de
Setembro, que se localiza o Central Business District (CBD) da cidade, onde se
encontram os principais empreendimentos de escritórios de Maputo.
Avenida Julius Nyerere, Maputo
Cidade de Maputo - Google maps
3
ABRIL 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
Zona do Polana
Estende-se ao longo da Avenida Julius Nyerere, desde o seu cruzamento com a
Avenida Eduardo Mondlane até ao parque da Universidade, após o Bairro de
Sommerschield, e é limitada a Este pela Avenida Kenneth Kaunda. Esta zona
destaca-se por reunir o núcleo residencial de gama alta na cidade, em parte da
Avenida Julius Nyerere e no Bairro Sommerschield. É também nesta localização
que se encontram a grande maioria dos hotéis de Maputo, as embaixadas e os
principais destinos de lazer e comércio de gama média-alta e alta, bem como a
Universidade Eduardo Mondlane, a principal do país.
Costa do Sol
A zona da Costa do Sol desenvolve-se na marginal da Baía de Maputo, em direção
ao Norte da cidade, ao longo da Avenida Marginal. Trata-se de uma das zonas em
Maputo com potencial de expansão, onde se localizam alguns dos mais recentes
projetos nos setores de habitação, hotelaria e comércio. Destaca-se ainda pela
forte afluência de pessoas aos fins-de-semana, aumentando o já intenso trânsito
rodoviário, por estar junto à praia mais próxima de Maputo, a Praia da Costa do
Sol. Mais recentemente têm sido desenvolvidos projetos de habitação destinados a
um público de gama média-alta nesta zona da cidade, tentando tirar partido da sua
localização costeira privilegiada. No entanto, a distância ao centro da cidade
dificultada pelo já referido trânsito rodoviário, não confirmam ainda esta
localização como mais um bairro habitacional consolidado de gama alta em
Maputo.
Avenida Eduardo Mondlane, Maputo
Polana Casino, Avenida Marginal
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RETALHO EM
MAPUTO
OPORTUNIDADE
OU DESAFIO?
Uma publicação Cushman & Wakefield
MERCADO DE RETALHO
Maputo registou nos últimos anos uma forte atividade de promoção imobiliária,
direcionada maioritariamente para o desenvolvimento de projetos de hotelaria,
habitação e escritórios, deixando o setor de retalho para um segundo plano. Esta
é uma evolução natural para um país como Moçambique, que conta com elevados
níveis de pobreza entre a sua população e com uma classe média manifestamente
incipiente. No entanto, o crescente volume de expatriados que sucessivamente
chega a Maputo, associado a uma, ainda que tímida, melhoria das condições de
vida da população local, tem vindo a despertar o interesse para este sector,
existindo já vários projetos de retalho pensados para a cidade.
Atualmente o mercado de retalho em Maputo caracteriza-se ainda por uma oferta
de qualidade reduzida, desorganizada e pouco eficaz, não estando em linha com os
requisitos de ocupação da grande maioria dos retalhistas que hoje operam nos
principais mercados internacionais. Existem várias lacunas a este nível, das quais
se salientam: a fraca diversidade da oferta; a dispersão das zonas comerciais;
dificuldades de acesso e estacionamento; um nível relativo de insegurança; a
prática de preços muito elevados; e stocks reduzidos.
O setor alimentar deve ser considerado como uma exceção a esta realidade,
havendo hoje uma oferta vasta e representada por vários operadores, na sua
maioria sul-africanos. No entanto, também neste segmento os preços praticados
são consideravelmente elevados, tendo em conta o poder de compra médio da
população.
A oferta de retalho em Maputo é maioritariamente representada por centros
comerciais, galerias comerciais, retail parks e unidades stand-alone. A esta oferta
junta-se um comércio de rua de dimensão reduzida e altamente disperso, embora
já com lojistas que representam algum interesse.
Centros comerciais
O maior centro comercial da cidade é o Maputo Shopping Center, localizado
em plena baixa de Maputo, próximo da Avenida 25 de Setembro. É um projeto
desenvolvido em cinco pisos com uma área de venda estimada em cerca de
10.000 m2 dividida por 106 lojas.
Avenida Eduardo Mondlane, Maputo
Maputo
Shopping
Center
10.000 m2 em cinco pisos
O Marés Shopping Center é o mais recente centro comercial de Maputo, foi
inaugurado no 2º semestre de 2011 e localiza-se na zona da Costa do Sol. O
empreendimento é um projeto de uso misto, combinando o uso de retalho com
espaços para serviços, e apartamentos residenciais de gama alta. O centro
comercial tem uma área de cerca de 9.000 m2 e é ancorado por um Woolworths
(Department Store de origem sul-africana) e um supermercado Shoprite, também
sul-africano.
Maputo Shopping Center, Rua
Marquês de Pombal
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ABRIL 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
Galerias comerciais
O Polana Shopping é a galeria comercial com maior prestigio em Maputo, está
localizada na Avenida Julius de Nyerere, inserida num edifício de uso misto de
comércio, escritórios e residencial. Trata-se de um projeto de pequena dimensão,
com uma área de implantação estimada em pouco mais de 1.500 m2 divididos por
3 pisos. A oferta comercial existente no Polana Shopping revela a sua adaptação a
um público-alvo com maior poder de compra, pela sua proximidade de uma das
zonas residências de gama alta da cidade e dos dois principais hotéis de 5 estrelas,
ambos localizados a curta distância a pé, o Hotel Avenida e o Hotel Polana.
Existem outras duas galerias comerciais na cidade: o Centro Comercial
Rovuma, localizado no embasamento do atual Hotel Pestana Rovuma, e com
uma área de vendas total estimada em 500 m2; e as Galerias Interfranca,
localizadas na Avenida 24 de Julho, e com uma área de cerca de 3.000 m2
Retail parks e stand-alones
O formato de Retail Parks e stand-alones é o que se encontra mais desenvolvido
em Maputo, existindo na cidade uma oferta diversificada e com uma qualidade
razoável. As principais unidades existentes na cidade são:
Polana Shopping, Avenida 24 de Julho
Retail Park da Praça de Touros – Situado no bairro de Malhangalene, é
ancorado por uma unidade alimentar da insígnia Shoprite e por uma Woolworths
de moda. Tem uma área estimada em cerca de 10.000 m2 distribuída por 26
unidades comerciais.
Super Spar Premier – É um stand-alone do setor alimentar localizada junto ao
Retail Park da Praça de Touros, conta também com as marcas MIT (têxteis) e
Premier (sanitários).
O Supermercado Pick n Pay é outra stand-alone alimentar, localizada na
Avenida de Angola, na mesma zona de Malhangalene, próximo do retail park e do
Super Spar Premier. O seu muito provável sucesso comercial originou uma
expansão do projeto que se encontra já em fase de conclusão, trata-se de uma
pequena galeria comercial com uma área de vendas total estimada em cerca de
2.000 m2 num total de cinco lojas.
A loja Game na Costa do Sol é uma das mais antigas stand-alones na cidade,
localiza-se na Avenida Marginal, muito próxima do centro comercial Marés
Shopping. Oferece produtos do setor alimentar, bem como artigos desportivos,
elétricos e de bricolage.
Matola Retail Park – Situa-se nos arredores de Maputo, na cidade da Matola.
Está ancorado por um supermercado Shoprite e tem lojas da Vodacom (insígnia
local do grupo Vodafone), M Cell e Mr. Price (retalhista sul-africano).
Zimpeto Square – Trata-se de um retail park localizado nos subúrbios de
Maputo, próximo da localidade de Bagamoyo, na rotunda que une a Avenida de
Moçambique com a Avenida Maria Lurdes Mutola. Conta com uma área total de
cerca de 12,000 m2, e é ancorado por um supermercado Pick n Pay e por uma
Edgars e uma PEP.
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Retail Park da Praça de Touros, Avenida
Acordos de Lusaka
RETALHO EM
MAPUTO
OPORTUNIDADE
OU DESAFIO?
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Comércio de rua
O comércio de rua na cidade de Maputo consiste maioritariamente num comércio tradicional de reduzida qualidade, que funciona em
convivência com os mercados de rua e venda ambulante, ambos parte integrante da economia paralela tão presente em Moçambique.
Avenida 25 de Setembro
A Avenida 25 de Setembro pode ser considerada a principal zona de comércio da capital Moçambicana. Esta Avenida é o principal
eixo da Baixa de Maputo, estendendo-se desde a Praça Roberto Mugabe até ao cruzamento com a Rua da Organização das Nações
Unidas. As zonas desta via que concentram maior oferta são o cruzamento com a Avenida Karl Marx e Rua Consiglieri Pedroso, a
zona do Mercado Central, onde se localizam as unidades da Hugo Boss e da Roca, e a Rua de Timor Leste, em frente ao Maputo
Shopping Center que conta com uma loja da United Colours of Benetton.
Boss, Avenida 25 de Setembro
Avenida 24 de Julho
A Avenida 24 de Julho é um dos principais eixos rodoviários de Maputo, marcando a fronteira entre as zonas da Baixa e do Polana.
Esta avenida tem uma ocupação essencialmente de escritórios, podendo classificar-se como o CBD da cidade. No que se refere ao
retalho, esta localização não é tão desenvolvida, com exceção para a galeria comercial Interfranca. O comércio nesta rua,
essencialmente local, é pouco desenvolvido e tem um nível elevado de desocupação.
Avenida Vladimir Lenine
A Avenida Vladimir Lenine é uma das maiores avenidas da cidade, caracterizando-se por uma ocupação muito diversa. Estende-se
desde a marginal, na zona da Baixa e cruzando com a Avenida 25 de Setembro, passando pela Praça da OMM (ou Rotunda da Coop).
Próximo da zona da baixa, embora demonstrando a importância de outrora, encontra-se um comércio local muito degradado e com
um grande número de lojas desocupadas. Nas proximidades da Praça da OMM encontra-se um comércio de melhor qualidade, em
linha com a gama média-alta residencial da zona. Neste local encontra-se o Woolworths Food, uma pequena unidade alimentar da
cadeia sul-africana, muito focada em produtos gourmet e com carácter de comércio de proximidade.
Avenida Eduardo Mondlane
A Avenida Eduardo Mondlane, que se inicia na Avenida Julius Nyerere seguindo até a Avenida do Trabalho / Avenida da Tanzânia, tem
uma ocupação maioritariamente residencial com alguma aglomeração de oferta comercial. Na proximidade da Avenida Vladimir
Lenine encontra-se algum comércio pontual, essencialmente tradicional e de pouca qualidade, verificando-se também alguma
desocupação. Próximo da Avenida da Tanzânia encontra-se novo aglomerado comercial com alguma relevância na cidade, incluindo
uma unidade de restauração da marca internacional Kentucky Fried Chicken (KFC).
Avenida Julius Nyerere
A Avenida Julius Nyerere é uma das principais localizações residenciais de gama média-alta e alta de Maputo, concentrando também
os principais hotéis da cidade. Identifica-se nesta avenida algum comércio, na sua maioria ligado ao lazer, composto principalmente
por restaurantes de nível médio e superior. A galeria comercial Polana Shopping está também localizada nesta avenida.
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ABRIL 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
Operadores Presentes
A oferta de espaços de retalho em Maputo, reduzida e de baixa qualidade, está em
linha com o tipo de operadores presentes no mercado. No geral, a procura é
caracterizada por retalhistas locais independentes, sendo poucos os casos de
redes de lojas de origem nacional operadas por retalhistas múltiplos. A presença
de operadores internacionais é também residual, os poucos que estão instalados
no mercado atuam na sua maioria nos setores da moda e alimentar e são
originários da África do Sul e de Portugal.
As marcas internacionais presentes em Maputo são, no setor alimentar, as cadeias
de supermercados Pick n Pay, Spar e Shoprite, todas sul-africanas. O department
store Woolworths tem também unidades em funcionamento na cidade, sejam
exclusivamente no seu formato alimentar, como no formato mais alargado com
oferta de artigos de moda. Encontram-se também na cidade outras insígnias
internacionais no setor da moda, como são as marcas sul-africanas Mr. Price e
PEP, ou originárias da Europa e Estados Unidos, como a Zara Outlet, Lanidor
(que comercializa na mesma unidade artigos das marcas Globe e Quebra Mar)
Lacoste, United Colours of Benetton, Hugo Boss, Carmen Steffens, Nike e
Adidas. Noutros sectores de comércio encontram-se as marcas Samsonite, Vista
Alegre / Atlantis, Mont Blanc/Cartier (comercializadas na mesma unidade por um
operador local), Moldura Minuto, Swatch, Boticário, @ Home, KFC e Vodacom
(marca Moçambicana do grupo Vodafone). Na sua esmagadora maioria estas
marcas operam em Maputo em regime de franchisado, sendo exploradas de forma
direta por empresas locais.
Woolworths e Nike, Retail Park da
Praça de Touros
No que se refere às unidades nacionais, e conforme já referido, a grande maioria
oferecem baixa qualidade, havendo no entanto algumas exceções para operadores
que oferecem um serviço e qualidade de produtos acima da média. Estas são
maioritariamente do setor da moda, como a Gringos, Fashion World, The
Basement. Milano, Casa +, Poko Stress, Oxford , Ipanema ou Game (artigos
elétricos).
Em síntese, o mercado de retalho Moçambicano encontra-se ainda numa fase
prematura de desenvolvimento, tanto do lado da oferta de espaços comerciais,
como da procura, com um número reduzido de operadores profissionalizados.
Este aspeto, em conjunto com o bom desempenho que a economia do país tem
demonstrado, bem como o seu potencial de crescimento promissor, permite
antever excelentes oportunidades neste mercado, tanto para promotores e
investidores imobiliários, como para operadores de retalho.
Milano, Avenida Karl Marx
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RETALHO EM
MAPUTO
OPORTUNIDADE
OU DESAFIO?
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OFERTA COMERCIAL NA ÁFRICA DO SUL
A reduzida qualidade da oferta de retalho em Maputo resulta numa “fuga” de
consumidores com maior poder de compra para a África do Sul, na província de
Mpumalanga, que conta com um mercado de retalho de excelente qualidade, com
uma ampla diversidade de oferta e a preços consideravelmente inferiores.
Ainda que o tempo de deslocação seja superior a duas horas, e que implique
procedimentos burocráticos de entrada e saída em ambos os países, esta é ainda
uma importante opção de consumo para as classes económicas mais favorecidas
de Maputo.
A oferta comercial de Mpumalanga, concentra-se na sua maioria na sua capital, a
cidade de Nelspruit1 , a cerca de duas horas do centro de Maputo e a 100 Km da
fronteira de Ressano Garcia.
A oferta comercial de Nelspruit é vasta e com uma relação qualidade-preço
bastante superior à encontrada em Maputo, fazendo desta localização a mais forte
concorrência ao comércio da capital moçambicana. De entre uma ampla oferta,
identificam-se como mais representativos quatro conjuntos comerciais: O
Riverside, um dos mais antigos centros comerciais existentes na cidade; O I´langa
Mall, recentemente inaugurado; o Grove Retail Park, em Madiba Drive; e o centro
comercial Crossing, também em Madiba Drive.
I´Langa Mall, Nelspruit, África do Sul
OFERTA FUTURA EM MAPUTO
Os projetos de retalho planeados para a cidade de Maputo são na sua maioria
inseridos em empreendimentos de uso misto; encontram-se em várias fases de
desenvolvimento e englobam os setores residencial, escritórios, hotéis e retalho.
De entre os vários empreendimentos em fase de negociação e/ou estudo na
cidade, referem-se os que pretendem dar ao uso comercial um maior destaque:
Terreno da FACIM
Este projeto localiza-se na baixa da cidade, nas antigas instalações da FACIM
(Feira Internacional de Maputo), junto à marginal. Trata-se de um
empreendimento de uso misto que contará com os usos residencial, escritórios,
hotéis e de retalho, num total de ABC (área bruta de construção) de cerca de
270.000 m². A componente destinada ao retalho, estimada em aproximadamente
30.000 m², deverá iniciar a construção em breve.
Cidadela da Matola
Localizado no terreno das antigas instalações do Centro Emissor da Rádio
Moçambique, o projeto Cidadela da Matola corresponde a um investimento total
de cerca de 200 milhões de dólares, sendo promovido pelo consórcio entre a
Public Investment Corporation, McCormick Property Development e SIF. O
projeto inclui um centro comercial com uma área total de 46.000 m2, um centro
de saúde e SPA, hotel e centro de conferências, escritórios, complexo
governamental de 4 edifícios, centro cultural, museu e a futura praça Samora
Machel. O centro comercial e o complexo governamental farão parte da primeira
fase a ser desenvolvida.
Projeto da FACIM, Avenida 25 de Setembro
Maputo Business Tower
Resultante de uma parceria entre a Green Point e os Correios de Moçambique, a
Maputo Business Tower corresponderá a um investimento total de 110 milhões
de dólares. A torre será composta por 47 andares, dos quais 32 serão para
escritórios, 5 para estacionamento e os restantes para um centro comercial e
outros serviços. No topo será incluído um heliporto.
JAT VI
Localizado no Bairro Central C, na Avenida Presidente Carmona, prevê-se que
este empreendimento venha a ser composto por 3 edifícios de escritórios, um
hotel e uma torre residencial com o piso térreo ocupado por um centro
comercial.
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Também conhecida por Mpumalanga
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RETALHO EM
MAPUTO
OPORTUNIDADE
OU DESAFIO?
Uma publicação Cushman & Wakefield
CONCLUSÃO
A oferta comercial existente na cidade de Maputo é de um modo geral pouco desenvolvida e de reduzida qualidade, oferecendo
aparentemente bastante espaço a futuros conjuntos comerciais modernos que se venham a desenvolver.
Ainda assim, importa ter em conta os atuais hábitos de consumo da população e considerar a oferta comercial atualmente mais
representativa na cidade. Paralelamente, importa também contar com a vasta oferta comercial existente na África do Sul, localizada na
cidade de Nelspruit. Esta cidade sul-africana, embora esteja a mais de duas horas de distância de automóvel, é muito atrativa para os
residentes em Maputo, fruto da maior diversidade e da vantagem competitiva que oferece na relação qualidade-preço quando
comparada com os produtos que são comercializados em Moçambique.
É certo que os hábitos de consumo enraizados na população são um forte desafio para qualquer novo projeto comercial que surja.
No entanto, o potencial de crescimento da economia moçambicana e a evolução que se tem sentido no consumo privado da sua
população, numa média de 5% ao ano na última década, bem como o crescente número de expatriados a instalarem-se em Maputo,
indicam forte potencial para uma nova oferta na cidade. Esta deve ser no entanto adaptada aos requisitos dos retalhistas,
representando uma verdadeira alternativa aos projetos existentes, tanto em termos de diversidade de oferta, competitividade dos
seus produtos e qualidade do projeto imobiliário num todo.
Cidade de Maputo
Marta Esteves Costa
Associate
Diretora de Research & Consultoria
[email protected]
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