Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Conceito de prédio – artº 2
Para efeitos de IMI prédio é
 toda a fracção de território (elemento físico), abrangendo águas,
plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela
incorporados ou assentes, com carácter de permanência,
 património de pessoa singular ou colectiva (elemento jurídico),
 e em circunstâncias normais tenha um valor económico
(elemento económico) … (nº1);
 Os edifícios ou construções, ainda que móveis por natureza, são
havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não
transitórios (nº2), presumindo-se o carácter de permanência quando os
edifícios e construções estiverem assentas no mesmo local por um
período superior a 1 ano (nº3).
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
•
•
•
•
Espécies de prédios urbanos – artº 6º
Habitacionais
Comerciais, industriais ou para serviços
Terrenos para construção
Outros.
 Sendo habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, os
edifícios licenciados para esses fins e, na falta de licença, como
tenham como destino normal aqueles fins (nº2);
• Terrenos para construção, os terrenos situados dentro ou fora de
um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida (nº3):
 Licença ou autorização de construção,
 Admitida comunicação prévia (artº 34º/35º do DL 555/99, de 16.12, c/
redacção lei nº 60/2007, de 04.09),
 Emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de
construção (artº 14º DL 555),
 Os assim declarados no título aquisitivo
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Artº 6º (continuação)
• Exceptuam-se os terrenos em que as entidades competentes vedem
qualquer das operações referidas,
– designadamente os situados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo
com os planos municipais de ordenamento de território, estejam afectos a
espaços, infra-estruturas ou equipamentos públicos (parte final nº 3).
• Outros (nº4):
Os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano,
 que não sejam classificados de terrenos para construção nem se encontrem
abrangidos pelo disposto no artº 3º/2 (edifícios e construções afectos à produção
rendimentos agrícolas e águas e plantações com autonomia), e
 os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que tenham como
destino normal outros fins que não os referidos no nº 2 (Sendo habitacionais,
comerciais, industriais ou para serviços, os edifícios licenciados para esses fins e,
na falta de licença, tenham como destino normal aqueles fins)
 e ainda os da excepção do nº 3 (Exceptuam-se os terrenos em que as entidades
competentes vedem qualquer das operações referidas, designadamente os
situados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo com os planos
municipais de ordenamento de território, estejam afectos a espaços, infraestruturas ou equipamentos públicos (parte final nº 3). (nº 4).
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Sujeito passivo – artº 8º
 Regra geral:
O imposto é devido pelo proprietário do prédio a 31 de Dezembro
do ano a que respeitar (nº1);
 Se estiver constituído usufruto ou direito de superfície, o imposto
é devido pelo usufrutuário ou superficiário (início da construção da
obra ou do termo da plantação) (nº2);
 No caso de propriedade resolúvel, o imposto é devido por quem
tiver o uso e fruição do prédio (nº3);
 Presume-se proprietário, usufrutuário ou superficiário – para
efeitos fiscais – QUEM como tal figure ou deva figurar na matriz,
em 31 de Dezembro ou, na falta de inscrição, quem em tal data
tenha a posse do prédio (nº 4);
 No caso de prédio inscrito em nome de herança indivisa, o imposto
é devido pela herança indivisa, representada pelo cabeça de casal
(nº5).
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Início da tributação – artº 9º
 Do ano, inclusive, em que, nos termos do artº 2º do CIMI, a fracção de
território e demais situações referidas naquela preceito legal, deva ser
considerada prédio (nº 1 al. a);
 Do ano seguinte ao termo de uma situação de isenção (exceptua-se a
situação em que estando o sujeito passivo a beneficiar de isenção, venha a adquirir
novo prédio para habitação própria e permanente e continuar titular do direito de
propriedade do prédio isento. Neste caso é devido no ano em que o prédio deixou
de ser habitado pelo respectivo proprietário – nº 1 al. b);
 Do ano seguinte, inclusive, da conclusão das obras de edificação, de
melhoramento ou de outras alterações que hajam determinado a variação
do valor patrimonial tributário de um prédio (nº 1 al. c);
 Do quarto ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para
construção tenha passado a figurar no INVENTÁRIO (activo) de uma empresa
que tenha por objecto a construção de edifício para venda (nº1 al. d);
 Do terceiro ano seguinte, inclusive, aquele em que um prédio tenha
passado a figurar no INVENTÁRIO (activo circulante) de uma empresa que tenha
por objecto a sua venda (nº 1 al.e).
Lei nº 64-B/2011, de 30.12 – OE/2012
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
(artº 9º continuação)






•
Situações específicas das alíneas d) e e) do nº 1:
Vide:
Ofício circular A-2/92, de 20.11, da DS Contribuição Autárquica (DSCA)
Ofício Circular A-2/93, de 28.10, da DSCA
Circular nº 10/96, de 19.06, da DSCA
Ofício nº 40093, de 2008.09.26 da DS do Imposto Municipal s/ Imóveis (DSIMI)
Ofº Circulado nº 40095, de 2009.03.12 da DSIMI
Estatuto dos Benefícios Fiscais : artº 13º (Impedimento de reconhecimento do direito a
benefícios fiscais “ … tenha deixado de efectuar o pagamento de qualquer imposto s/
rendimento … ou património …”; artº 14/5 (Extinção dos efeitos de benefícios fiscais
concedidos) … “ alínea a) – O sujeito passivo tenha deixado de efectuar pagamento de
qualquer imposto s/ o rendimento … ou património …”; b)- A dívida não tenha sido
objecto de reclamação, impugnação ou oposição com a prestação de garantia idónea,
quando exigível;
Se ao prédio for dada diferente utilização, o imposto é liquidado por todo o período
desde a aquisição (nº2), sendo que o prazo de caducidade do direito à liquidação
começa a contar-se a partir do ano em que ao prédio seja dada diferente utilização
(artº 116/2 CIMI);
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
(artº 9º continuação)
 Os sujeitos passivos devem comunicar, ao SF da situação dos prédios, no prazo de
60 dias contados da verificação dos factos determinantes da sua aplicação, a
afectação dos prédios aqueles fins, para beneficiar de regimes específicos de
tributação (nº4);
 se a comunicação for efectuada fora do prazo, o imposto é devido por todo o tempo já
decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação apenas a partir do ano (seguinte ao)
da comunicação, cessando, porém, no ano em que findaria se tal comunicação tivesse
sido apresentada atempadamente (nº 5); Lei nº 64-B/2011, 30.12 – OE 2012
 Aos sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que já tenha
beneficiado dos regimes previstos nas alíneas d) e e), está vedado gozar do regime
de suspensão de tributação previsto nas mesmas alíneas (nº 6);
 Aos sujeitos passivos com domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a
um regime fiscal claramente mais favorável da lista aprovada por portaria do Mº.
Finanças, não é aplicável o regime das alíneas d) e e) (nº 7);
 Situação específica da alínea e) do nº 1:
Se a venda do prédio tiver sido retardada por facto imputável ao sujeito
passivo, o imposto é devido a partir do ano, inclusive, em que tal
retardamento tenha ocorrido (nº 3).
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Data de conclusão dos prédios urbanos – artº 10º
 Presumem-se concluídos ou modificados na mais antiga
das seguintes datas (nº1):
 Em que for concedida a licença camarária (al. a);
 Em que for apresentada a declaração para inscrição
matricial com indicação da conclusão das obras (al. b);
 Em que se verificar uma qualquer utilização, desde que a
título não precário (al. c);
 Em que for possível a sua normal utilização para os fins a
que se destina (al. d).
 O Chefe do SF da situação dos prédios fixa a data da
conclusão ou modificação dos prédios urbanos (fora dos casos
referidos nas alíneas do nº 1), com base em elementos de que
disponha (serviços da AF, CM ou reclamações do SP)- nº2.
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Inscrição nas matrizes – artº 13º
 A inscrição e actualização efectuada com base na declaração do SP,
a apresentar no prazo de 60 dias (nº1), contados:
 Da data em que um determinada realidade física passa a ser
considerada prédio (al. a);
 Da ocorrência de um evento susceptível de determinar uma alteração
da classificação de um prédio (al. b);
 Da modificação dos limites de um prédio (al. c);
 Da conclusão de obras de edificação, de melhoramento ou outras
alterações que possam determinar variação no valor patrimonial
tributário do prédio (al. d);
 Da verificação de alteração de culturas praticados num prédio rústico
(al. e);
 Do conhecimento da não inscrição de um prédio (al. f);
 Da verificação de eventos determinantes da cessação de uma isenção
(excepto quando estes eventos sejam de conhecimento oficioso – al.
g);
 Da data de ordenação de uma actualização geral das matrizes (al. h); 9
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
(artº 13º continuação)
 Da data de verificação de uma mudança de proprietário face à ocorrência
de uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou parte do prédio,
excepto quando não haja à 1ª avaliação previstas nos artºs 37º e seguintes
do Código (al. i); Alínea revogada – Lei nº 66-B/2012, de 31.12 –OE 2013
 Da data da verificação de diferente utilização do prédio quando
destinado aos fins previstos nas alíneas d) e e) do nº 2 do artº 9º
(al. j);
 Da data do início da construção ou conclusão de plantação, no caso
de direito de superfície (al. l).
 Para efeitos do CIMI, presume-se que o adquirente de um prédio
omisso tomou conhecimento da omissão no momento da
transmissão ou do início da posse, admitindo-se prova em
contrário (nº2);
 O prazo para apresentação da declaração, quando ocorram eventos
determinantes para cessação isenção, é de 30 dias (nº 5);
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
(artº 13º, continuação)
 No caso de transmissão gratuita de prédios urbanos, referidos na
alínea i), o prazo para apresentação da respectiva declaração é o
referido no artº 26º/3 do Código do Imposto do Selo – (até ao final
do 3º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária) – (nº
5); Vide revogação da alínea i) nº 1 do artº 13º - ???
 Quando haja obrigatoriedade de junção, à declaração para
inscrição matricial, dos elementos referidos no artº 37º/2 e 3 :
planta arquitectura – telas finais aprovadas pela CM ou
fotocópias autenticadas ou plantas da responsabilidade do SP e,
relativamente aos terrenos para construção alvará de loteamento ou
fotocópia de alvará de licença para construção, projecto aprovado ou
documento comprovativo da viabilidade construtiva,
tendo-se por não entregues as declarações que não sejam por eles
acompanhadas (nº6).
- Disponibilidade de pré-preenchimento do mod. 1 – elementos art º 128 (OE2012)
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Valor Patrimonial tributário
Iniciativa da avaliação – artº 37º
 Com base na declaração apresentada pelo SP, para inscrição
matricial, o Chefe do SF ordena a avaliação do prédio (nº 1),
 sendo esta reportada à data do pedido de inscrição ou actualização do
prédio na matriz (nº 4) e,
 quando não for identificado o titular do prédio, este é inscrito em
nome do Estado, com a anotação de que o titular não é conhecido.
 Nos casos de litígio de titularidade, o prédio é inscrito em nome de
todos os litigantes até resolução do diferendo (nº 5, com remissão
para o artº 35º);
 Quando as telas finais e os projectos de loteamento, referidos nos nºs 2 e
3 forem entregues na CM e aí aprovados (em suporte digital, tal facto deve constar na
declaração para inscrição matricial), fica o SP dispensado de proceder à sua entrega
(nº 6). Lei nº 64-B/2011, 30.12 – OE 2012
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Determinação do Valor Patrimonial Tributário – artº 38º
 O valor patrimonial tributário dos imóveis é fixado mediante a aplicação de uma
série de coeficientes inseridos na fórmula constante no artº 38º.
VT = Vc x A x Ca x CL x Cq x Cv
 O valor patrimonial apurado serve de base não só à liquidação do IMI, como
também de outros impostos. Exemplos:
 IMT (artº. 12º/1 IMT, o maior dos valores entre o vpt ou constante do acto ou
contrato),
 Imposto do Selo (nas transmissões gratuitas, vpt da matriz à data da
liquidação – artº 13º/1, SELO),
 IRS (aquisição a título gratuito, artº 45º/1, 2 e 3; a título oneroso, artº.
46º/1,2,3 e 4 CIRS),
 IRC (artº 64º, 1 e 2) consoante as operações ou factos sujeitos a imposto.
O VPT resultante da aplicação da fórmula ou outra operação de avaliação, é
arredondado para a dezena de EUR imediatamente superior (artº 38/2). 13
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
O valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis urbanos para
habitação, comércio, indústria e serviços, será fixado/apurado com
base nos seguintes indicadores:
 custo médio de construção – artº. 39º. (Portaria 424/2012, de 28.12),
(€482,40 + 25% = € 603,00);
 área bruta de construção – artº. 40º, sub formula
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
 área de implantação;
 utilização dos imóveis, ou seja, se se destinam a habitação,
comércio, indústria ou serviços;
 localização;
 qualidade e conforto;
 antiguidade.
 O VPT apura-se por aplicação de seguinte fórmula:
VPT = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv
14
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
(continuação)
Nesta fórmula:
 Vc é o valor base dos prédios edificados que corresponde ao custo médio de
construção por metro quadrado (actualmente fixado em 482,40 EUR) adicionado
do valor do terreno, que corresponde a 25% daquele custo - actualmente, o Vc
corresponde a 603 EUR; (artº. 39º. Portaria 424/2012, de 28.12 – (€482,40 + 25% = €
603,00); (Coeficiente Macro ou de enquadramento) – artº 39º.
 A é o coeficiente relativo à área bruta de construção e ao terreno que excede a
área de implantação, e corresponde à soma dos valores relativos à área bruta
privativa e às áreas brutas dependentes, corrigidas pelo coeficiente de
ajustamento de áreas, acrescidas dos valores referentes à área do terreno livre,
até ao limite de 2 vezes a área de implantação e a área excedente restante;
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
artº 40º
Em que:
• Aa representa a área bruta privativa – coef. 1 (nº.2)
• Ab representa áreas brutas dependentes – coef. 0,30 (nº.3)
• Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas (artº 40º-A)
• Ac representa a área do terreno livre até ao limite de 2 vezes a área de implantação - coef. 0,025 (nº.
4)
• Ad representa a área de terreno livre que excede o limite de 2 vezes a área de implantação coef.
0,005 (nº.4).
15
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
CAJ - (artº 40º-A)
Da aplicação da fórmula do artº 38º, o VPT de prédios com áreas de maior
dimensão resultava anormalmente elevado relativamente aos valores de
mercado. Para correcção, foi aditado o artº 40º-A ao CIMI, cuja função consiste
em “moderar” estas áreas. Ex:
•
•
•
Prédio destinado à habitação:
área bruta privativa (Aa): 200 m2
área bruta dependente (Ab): 60 m2
área bruta total (A= Aa + Ab) = 260 m2
Cálculo de A para aplicação do Caj:
A = Aa + (Ab x 0,30) = [200 + (60 x 0,30)] x Caj = 218 m2 x Caj.
Aplicação do Caj (habitação, tabela do artº 40º-A, nº 1):
100 x 1 = …………………….. 100,0 m2
160 – 100 = 60 x 0,90 ….. 54,0 m2
218 – 160 = 58 x 0,85 ….. 49,3 m2
203,30 m2 (Em vigor a partir de 01 Julho 2007)
15-A
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
 Ca é o coeficiente de afectação - artº 41º, variável consoante o imóvel se
destine a estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou
serviços; (Redacção dada pela Lei nº 53-A/2006, de 29/12);
 Cl é o coeficiente de localização - artº. 42º, que varia entre 0,4 e 3,5,
podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido
para 0,35 (redacção lei nº 64-b/2011, 30.12); (Coeficiente Macro/Enquadramento).
 Cq é o coeficiente de qualidade e conforto - artº 43º, que varia consoante o
tipo de imóvel e as suas características, sendo valorizadas na habitação, por
exemplo, as moradias e os andares em condomínio fechado, as piscinas,
campos de ténis e outros equipamentos de lazer, e no comércio, indústria e
serviços, a localização em centro comercial ou edifício de escritórios, o
sistema de climatização ou a existência de elevador ou escadas rolantes.
Em ambos os casos, constituem indicadores de desvalorização, por exemplo a
inexistência de instalações sanitárias (e cozinha, no caso das habitações), a
inexistência de rede de água, electricidade, gás ou esgotos, ou a ausência de
elevador em edifícios com mais de 3 pisos; (Vide artº 43º/nº 2 e al’s);
 Cv é o coeficiente de vetustez - Artº 44º, que varia entre 0,40 e 1, em função
do número de anos decorridos desde a data de emissão da licença de
utilização ou da conclusão das obras de edificação (nos prédios ampliados
aplica-se a cada parte, o coeficiente respectivo de acordo com a idade de cada
parte)..
16
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção - Artigo 45.º
1- O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o
somatório
- do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro
do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior,
– adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.
2- O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das
edificações autorizadas ou previstas.
3 - Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têmse em consideração as características referidas no n.º 3 do artigo 42.º
(características a ponderar na fixação do coeficiente de localização)
4 - O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos do n.º 4
do artigo 40.º (Ac - até ao limite de 2 vezes área de implantação, coeficiente
0,025; Ad – área excedente ao limite de 2 vezes a área implantação coeficiente
0,005).
5- Se documento viabilidade construtiva faz apenas referência a índices de PDM, os peritos
avaliadores devem estimar e fundamentar a área de construção, considerando as áreas
médias de construção da zona envolvente (Lei nº 64-B/2011, 30.12).
17
Cálculo VPT – Terreno para construção
Terreno para construção com a área de 650 m2
% fixada no zonamento para o terreno (SIGIMI) – 25%
VC – € 603,00
Área de implantação – 120 m2
Aa (área bruta privativa) – 200 m2
Ab (área bruta dependente) – 40 m2
Ac (área terreno livre até ao 2 da área implantação 120 x 2) – 240 m2 x 0,025 = 6
Ad (área de terreno exequente: 650 – (120 + 240) = 290 x 0,005 = 1,45 m2
Ca – coeficiente afectação (habitação - 1)
Cl – coeficiente localização (SIGIMI – 1.2)
Cq – coeficiente de qualidade e conforto:
Majorativos:
Moradia unifamiliar - 0,09 + garagem individual – 0,04 = total 0,13;
Minorativos:
Inexistência de rede pública ou privada de gás: 0,02 + Inexistência ruas pavimentadas – 0,03 = total 0,05
Fixação (artº 43º/1 CIMI):
1 + 0,13 – 0,05 = 1,08
Fórmula (utilizada pela AT):
VPT = Vc x [(Aa + Ab) x Caj x % + (Ac + Ad)] x Ca x Cl x Cq
Substituindo:
VPT = 603,00 x [(200 + 40) x 25% + (6 + 1,45)) x 1 x 1,2 x 1,08 =
VPT = 603,00 x 240 x 25% + 7,45 x 1 x 1,2 x 1,08 =
VPT = 36.180 + 9,6552 = VPT = 36.189,6552 = € 36.190,00 (artº 38º/2).
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “OUTROS” - Artigo 46.º
1 - No caso de edifícios, o valor patrimonial tributário é determinado nos
termos do artigo 38.º, com as adaptações necessárias (fórmula).
2 - No caso de não ser possível utilizar as regras do artigo 38.º, o perito deve
utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno.
3 - No caso de terrenos, o seu valor unitário corresponde ao que resulta da
aplicação do coeficiente de 0,005 (referido no n.º 4 do artigo 40.º), ao
produto do valor base dos prédios edificados (Vc) pelo coeficiente de
localização. [ 0,005 x (€ 603,00 x coeficiente localização)]
4 - O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos em ruínas é
determinado como se de terreno para construção se tratasse, de acordo
com deliberação da câmara municipal. (Redacção dada pelo artigo 93.º da Lei 64-A/2008,
de 31 de Dezembro)
Vide slide
18
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
2ª. Avaliação Prédios Urbanos – artº. 76º.
Concluída a avaliação e fixado o valor patrimonial dos imóveis,
os SP’s, as câmaras municipais ou os chefes de finanças que
não concordem com o valor obtido podem requerer ou
promover uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias após a
notificação do 1º.(SP). (nº.1)
 2ª avaliação “NORMAL”
 Com fundamentos de inobservância dos elementos,
coeficientes referidos no artº. 38º (ex: áreas, coeficientes, etc),
fornecidos na declaração de inscrição matricial.
 Custos: A cargo dos SP’s sempre que o valor contestado se mantenha
ou aumente - se o VPT descer não tem custos; (vide artº 68º/2).
 Efeitos: Releva para todos os impostos.
19
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
2ª. avaliação “ESPECIAL” com o fundamento de o VPT, apurado nos termos do
artº. 38º, se apresentar distorcido relativamente ao valor de mercado.






Considera-se o VPT distorcido se (nº.5):
For 15% superior ao valor normal de mercado;
For 15% inferior ao valor normal de mercado e o prédio apresente características
valorativas que o diferencie do padrão normal para a zona, designadamente
sumptuosidade, áreas invulgares e a arquitectura (estas 2 condições são
cumulativas).
Fundamentação: com elementos que o SP entenda pertinentes, devendo ser
elaborada de uma proposta para o valor que se considere ser mais ajustado,
nomeadamente com os seguintes elementos:
• Características do prédio que o diferenciam do padrão normal da área da sua
localização,
• Estudos de mercado e/ou parecer técnico a fundamentar o valor proposto,
• Valores de transacções correntes na área da localização do prédio, de imóveis
com características, tipologia e afectação semelhantes (facultativo).
Custo: Taxa a fixar entre 7,5 UC (€ 765,00) e 30 UC (€ 3.060,00), conforme a
complexidade da matéria (AT tem tabelas próprias).
Efeitos: Resultado releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT (nº.4).
20
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
(continuação)

Avaliação segundo o Método do custo - artº. 76º/3
Tratando-se de edificações – Método do custo adicionado do valor do terreno.
Aplicação das disposições contidas no artº 46º/2, - método do custo + valor do
terreno.
O perito deve fundamentar quer os custos de construção, quer o preço do
terreno.
V = (T+ET) + (C+EC) x CAD + (EVC+L)
Em que:
T – Valor comercial dos terrenos
ET – Encargos com a compra dos terrenos
C – Custo da Construção
EC – Encargos com a construção
CAD – Coeficiente de apreciação ou depreciação (a aplicar sempre o que o prédio reúna
condições ou desvalorização, derivadas, designadamente, da idade e de outras características
singulares como a exclusividade, a natureza arquitectónica, física, funcional, económica ou
ambiental
EVC – Encargos com a venda do edificado
L – Lucro do promotor.
21
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis

Tratando-se de terrenos para construção ou terrenos “outros”
Método comparativo do valor de mercado – artº 76º/3
 A Comissão efectua prospecção no sentido de averiguar se na zona há mercado de
compra e venda de terrenos com características semelhantes ao do terreno a avaliar.
 Procura saber o valor da oferta do promotor para o terreno.
Ex:
Att - Área do terreno 1160 m2;
Abc – área bruta construção 465 m2
Aa – Área bruta privativa 400 m2
Ab – Área bruta dependente 65 m2
Vc – € 603,00
Cl – Coef. Localização 1,80
% Ai – Área implantação 30%
Cq – Coef. Qualidade conforto 1,12
VPT 1ª. avaliação - € 175.850;
Valor m2 padrão: € 260,00/m2 apurado pela Comissão
22
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
(continuação)
 A Comissão toma conhecimento do valor da oferta do promotor da
venda : € 340.000
 Cálculo para se considerar, ou não, o VPT distorcido, face ao
mercado da zona:
(VPT : VNM)-1 x 100= (175.850:340.000)-1 x 100 = % 48,28
 % apurada = 48,28, logo, VPT distorcido.
A Comissão apurou o Valor m2 padrão de € 260,00/m2,
VNM (valor normal mercado) = 1160 m2 x € 260,00/m2 = € 301.600
23
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
 Se a Comissão não conseguir, na zona, apurar transacções em
quantidade e qualidade bastantes para garantir a credibilidade aos
valores/m2 de terreno recolhidos, alargará as pesquisas a zonas
mais próximas e com lotes com as mesmas características e se
necessário utilizará factores de homogeneização para obter a valor
padrão, (p.e. factores de ajustamento de Cl’s, Cq’s, % Área
implantação, declive, orientação, profundidade), lançando mão,
inclusivamente à seguinte fórmula:
Vt = Vc x [(Abc+Ab)+ 0,30 x Ab] x %AI x Ca x Cl x Cq
+
Vc x (Ac x 0,25+Ad x0,005) x Ca x Cl x Cq
 O VPT fixado em 2ª. avaliação efectuada nos termos do artº 76º/4 (VPT
distorcido relativamente ao valor normal de mercado), apenas releva para
efeitos de IRS, IRC e IMT.
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
 O resultado da 2ª.avaliação pode ser impugnado judicialmente
nos Tribunais Administrativos e Fiscais, com base em qualquer
ilegalidade, designadamente por erro na quantificação do valor ou
na aplicação dos coeficientes.
 artº 77º do CIMI e 134º. CPPT – prazos:
 nº. 1, actos fixação valores patrimoniais, 90 dias;
 nº 3, incorrecções das inscrições matriciais – 30 dias.
 nº. 7- Condições prévias: só depois de esgotados os meios graciosos
previstos no procedimento de avaliação.
 A impugnação não tem efeito suspensivo
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Inscrição de prédio de herança indivisa – artº 81º
 Quando um prédio faça parte de herança indivisa é este
inscrito na matriz em nome do autor da herança aditando-se
“Cabeça de casal da herança de”.
 É atribuído, oficiosamente, à herança indivisa um Número de
Identificação Fiscal pelos SF’s (vide artº 16º do DL nº 14/2013, de
28.01).
 Quando os prédios que constituem a herança forem
transmitidos para um único herdeiro serão inscritos na matriz
predial nesse nome (nº3).
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Cadernetas prediais – artº 93º
 As entidades profissionais (Solicitadores …) com competência para
autenticar documentos particulares que titulem actos ou
contratos sujeitos a registo predial, notários, conservadores,
sempre que intervenham em actos e contratos que exijam a
apresentação da caderneta predial relativa a prédios objecto
desses actos, contratos ou factos, podem obtê-la por via
electrónica e entregá-la gratuitamente ao SP (nº4);
 As declarações modelo 1 entregues para efeitos de inscrição
matricial do prédio urbano ou fracção autónoma, podem ser
obtidas por via electrónica por entidades profissionais
(Solicitadores …) com competência para autenticar documentos
particulares que titulem actos ou contratos sujeitos a registo
predial, por notários e conservadores, sempre que intervenham em
actos e contratos que exijam a sua apresentação (nº5).
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Taxas – artº 112º
Nº 1
a)- Prédios rústicos ……… 0,8%
b)- Prédios Urbanos …….. 0,5% a 0,8% ……….(Lei nº 64-B/2011, 30.12)
c)- Prédios urbanos avaliados: …. 0,3% a 0,5% …. idem
Nº 3 …… (Lei nº 64-B/2011, 30.12)
- Aos prédios urbanos devolutos (assim classificados face ao DL 159/2006, de
08.08), há mais de 1 ano, e
- Aos prédios em ruínas (identificados pelas Câmaras Municipais e comunicados ao
SF respectivo – nº15),
aplicar-se-ão as taxas referidas nas alíneas b) e c), elevadas ao triplo.
Nº 4 …… (Lei nº 64-B/2011, 30.12)
Prédios propriedade de entidades que tenham domicílio fiscal em país, território
ou região sujeitos a regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista
aprovada por portaria do Mº Finanças, a taxa de imposto é de 7,5%..
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Nº6
Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem definir áreas territoriais,
correspondentes a freguesias ou zonas delimitadas de freguesias, que sejam objecto de operações
de reabilitação urbana ou combate à desertificação, e majorar ou minorar até 30% a taxa que
vigorar para o ano a que respeita o imposto
Nº7
Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem definir áreas territoriais
correspondentes a freguesias ou zonas delimitadas de freguesias e fixar uma redução até 20% da
taxa que vigorar no ano a que respeita o imposto a aplicar aos prédios urbanos arrendados, que
pode ser cumulativa com a definida no número anterior
Nº8
Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até 30% a taxa
aplicável a prédios urbanos degradados, considerando-se como tais os que, face ao seu estado de
conservação, não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de
pessoas e bens.
Nº12
Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem fixar uma redução até 50%
da taxa que vigorar no ano a que respeita o imposto a aplicar aos prédios classificados como de
interesse público, de valor municipal ou património cultural, nos termos da legislação em vigor,
desde que estes prédios não se encontrem abrangidos pela alínea n) do n.º 1 do artigo 44.º do
Estatuto dos Benefícios Fiscais.
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Revisão oficiosa da liquidação – artº 115º
1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 78.º da Lei Geral Tributária, as
liquidações são oficiosamente revistas:
a)-Quando, por atraso na actualização das matrizes, o imposto tenha
sido liquidado por valor diverso do legalmente devido ou em nome de
outrem que não o sujeito passivo, desde que, neste último caso, não tenha
ainda sido pago;
b)- Em resultado de nova avaliação;
c)- Quando tenha havido erro de que tenha resultado colecta de
montante diferente do legalmente devido;
d)-Quando, havendo lugar, não tenha sido considerada, concedida ou
reconhecida isenção.
2 - A revisão oficiosa das liquidações, prevista nas alíneas a) a d) do
n.º 1, é da competência dos serviços de finanças da área da situação dos
prédios.
3 - Não há lugar a qualquer anulação sempre que o montante do
imposto a restituir seja inferior a € 10.
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Caducidade do direito à liquidação – artº 116º
Regra Geral – Prazo de 4 anos,
a contar do termo do ano em que se verificou o facto tributário (artº 45º/
1 e 4 da LGT – IMI como imposto periódico)
Excepções:
 A prevista no n.º 5 do artigo 113.º (falta de comunicação, como prevê
artº 13º/1 al. g), pelo SP, de que deixaram de se verificar os
pressupostos de isenção), caso em que a liquidação é efectuada
relativamente a todos os anos em que o sujeito passivo gozou
indevidamente dos benefícios, com o limite de oito anos seguintes
àquele em que os pressupostos da isenção deixaram de se verificar.
 No caso previsto no n.º 2 do artigo 9.º (seja dado destino diferente
aos prédios referidos nas alínea d) e e), o prazo de caducidade do
direito à liquidação conta-se a partir do ano em que ao prédio seja
dada diferente utilização.
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Suspensão da liquidação – artº 118º
Fica suspensa a liquidação do imposto:
 enquanto não tiver decorrido o prazo de 30 dias, contados a partir da notificação
da primeira avaliação ou
 não se tornar definitivo o resultado da segunda avaliação, quando requerida.
Fica ainda suspensa a liquidação do imposto enquanto não for decidido o pedido
de isenção para os prédios destinados a habitação própria e permanente e para os
prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimentos,
ao abrigo dos artigos 46.º e 48.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF);

Pressupostos:
• Requerimento apresentado dentro do prazo e
• O valor declarado, nomeadamente o valor de aquisição do acto ou contrato,
seja inferior aos limites estabelecidos artºs 46º e 48º EBF,
• aplicando-se, para efeitos do pagamento do imposto que venha a ser devido,
os prazos previstos nos n.os 2 a 5 do artigo 120.º, e sem quaisquer encargos
se o indeferimento do pedido for por motivo não imputável ao sujeito passivo.
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Prazo de pagamento - Artigo 120.º
• 1 — O imposto deve ser pago:
a) Em uma prestação, no mês de abril, quando o seu
montante seja igual ou inferior a € 250;
b) Em duas prestações, nos meses de abril e novembro,
quando o seu montante seja superior a € 250 e igual ou
inferior a € 500;
c) Em três prestações, nos meses de abril, julho e novembro,
quando o seu montante seja superior a € 500.
• 2 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (redacção Lei 66-B/2012, 31.12)
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Fiscalização – artº 124º
 Entidades que desempenhem funções públicas (ou entidades
públicas), que intervenham em actos relativos à constituição,
transmissão, registo ou litígio de direitos sobre prédios, devem
exigir a exibição de documento comprovativo da inscrição do
prédio na matriz ou, sendo omisso, de que foi apresentada a
declaração para inscrição.
 Sempre que o cumprimento do disposto no número anterior se
mostre impossível, faz-se expressa menção do facto e das razões
dessa impossibilidade, devendo comunicar-se tal facto ao
serviço de finanças da área da situação dos prédios.
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Reclamação das matrizes – artº 130º


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Nº 1
O SP ou qualquer titular de um interesse directo, pessoal e legítimo, pode consultar ou
obter documento comprovativo dos elementos constantes das inscrições matriciais no
serviço de finanças da área da situação dos prédios.
Nº 3
Os sujeitos passivos referidos no n.º 1 podem, a todo o tempo, reclamar de qualquer
incorrecção nas inscrições matriciais, nomeadamente com base nos seguintes fundamentos:
a)- Valor patrimonial tributário considerado desactualizado;
b)- Indevida inclusão do prédio na matriz;
c)- Erro na designação das pessoas e residências ou na descrição dos prédios (pode ser deduzida
verbalmente desde que seja apresentada prova documental ou já existam elementos no SF – artº 132º/1);
e)- Duplicação ou omissão dos prédios ou das respectivas parcelas;
f)- Não averbamento de isenção já concedida ou reconhecida;
g)- Alteração na composição dos prédios em resultado de divisão, anexação de outros confinantes,
rectificação de estremas ou arredondamento de propriedades;
h)- Não discriminação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos por andares ou
divisões de utilização autónoma;
i)- Passagem do prédio ao regime de propriedade horizontal;
m)- Erro na actualização dos valores patrimoniais tributários;
n)- Erro na determinação das áreas de prédios rústicos ou urbanos, desde que as diferenças entre as
áreas apuradas pelo perito avaliador e a contestada sejam superiores a 10% e 5%, respectivamente.
Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
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Nº 4
O valor patrimonial tributário resultante de avaliação directa só pode ser objecto de
alteração, com o fundamento previsto na alínea a) do n.º 3, por meio de avaliação
decorridos três anos contados da data do encerramento da matriz em que tenha sido
inscrito o resultado daquela avaliação.
Nº 5
Pode rectificada, a todo o tempo, pelo chefe do serviço de finanças competente, qualquer
incorrecção nas inscrições matriciais, salvo as decorrentes da alteração do VPT, antes de
decorridos 3 anos (Lei nº 64-B/2011, 30.12)
Nº 6
A destruição, total ou parcial de prédio, por ocorrência de sinistros, possibilita a reclamação
com esse fundamento, originando a eliminação do prédio na matriz ou a redução do seu
valor patrimonial tributário, através da competente avaliação.
Nº 8
Os efeitos das reclamações efectuadas com qualquer dos fundamentos previstos neste
artigo só se produzirão na liquidação respeitante ao ano em que o pedido for apresentado.
NB:
Às reclamações apresentadas por escrito devem ser juntos os documentos de prova dos
fundamentos alegados, com vista à decisão (artº 133º/1).
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis


Serviço de Finanças competente – artº 136º
Os actos tributários consideram-se praticados no SF da área da situação dos prédios (nº1);
Face à Portaria nº 1282/2003, de 13.11, institui-se a obrigatoriedade da entrega da
declaração de prédio novo através da Internet aos sujeitos passivos que exerçam actividade
comercial, industrial ou agrícola;
Portaria nº 1282/2003, de 13.11
……
4º - Os sujeitos passivos que possuam ou sejam obrigados a possuir contabilidade organizada ficam
obrigados a enviar a declaração por transmissão electrónica de dados.
5º c)A declaração e anexos consideram-se entregues na data em que forem submetidos sem anomalias, após o
que será emitido o respectivo comprovativo,
d)Os elementos referidos nos nºs 2 e 3 do artigo 37º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis,
destinados a acompanhar a declaração, devem ser entregues em suporte de papel no serviço de finanças
da área da situação do prédio, acompanhados do comprovativo referido no número anterior,
considerando-se nessa data entregue a declaração.
……

A declaração referida no artº 13º e 37º (modelo 1) e os elementos indicados nos nºs 2 e 3
do artº 37º (telas finais aprovadas … fotocópia alvará loteamento ou licença de construção)
pode ser apresentada em qualquer SF (nº2) - (redacção DL 211/2005, de 07.12).
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Código do Imposto Municipal s/ Imóveis
Actualização periódica – artº 138º
Trienalmente os VPTs dos prédios urbanos referidos nas alíneas a),
c) e d) do artº 6º, são actualizados com base em factores
correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorização da
moeda, fixados anualmente por portaria do membro do governo
responsável pela área das finanças, publicada para efeitos de
Impostos s/ o Rendimento.
Anualmente os VPTs dor prédios urbanos referidos na alínea b) do
artº 6º, são actualizados com base nos coeficientes de
desvalorização da moeda (Lei nº 64-B/2011, 30.12).
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CAJ – Coeficiente de ajustamento de áreas
Em vigor a partir de 1 Julho 2007.
Da aplicação da fórmula do artº 38º, o VPT de prédios com áreas de maior
dimensão resultava anormalmente elevado relativamente aos valores de
mercado. Para correcção, foi aditado o artº 40º-A ao CIMI, cuja função consiste
em “moderar” estas áreas.
Exemplo: Prédio destinado à habitação:
área bruta privativa (Aa): 200 m2
área bruta dependente (Ab): 60 m2 =
área bruta total (A= Aa + Ab) = 260 m2
Cálculo de A com aplicação do Caj:
Aa + (Ab x 0,30) = [200 + (60 x 0,30)] x Caj = 218 m2 x Caj.
Aplicação do Caj (habitação, tabela do artº 40º-A, nº 1):
100 x 1 = …………………….. 100,0 m2
160 – 100 = 60 x 0,90 ….. 54,0 m2
218 – 160 = 58 x 0,85 ….. 49,3 m2
203,30 m2
15-A/38