OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
ESP. CLAUDETE CRISTINA IWATA
[email protected]
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
RESUMO DA ÚLTIMA AULA
•
•
•
•
•
O IMÓVEL conceito/aquisição/perda
MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOB.
VENDA
COMPRA
LOCAÇÃO
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
PLANO DE ESTUDO
•
•
•
•
•
•
LOCAÇÃO
ADMINISTRAÇÃO
AVALIAÇÃO / PTAM
LOTEAMENTOS
INCORPORAÇÕES
COMPRA E VENDA e o novo Código Civil
Brasileiro
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
LOCAÇÃO
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
LEI DE LOCAÇÃO
Presidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos
LEI No 8.245, DE 18
DE OUTUBRO DE 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos
e os procedimentos a elas
pertinentes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 3º O contrato de locação pode ser
ajustado por qualquer prazo, dependendo
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez
anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal,
o cônjuge não estará obrigado a observar o
prazo excedente.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a
duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê - lo, pagando a
multa pactuada, segundo a proporção
prevista no art. 924 do Código Civil e, na
sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único . . . . . . . . . .
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Parágrafo único. O locatário ficará
dispensado da multa se a devolução do
imóvel decorrer de transferência, pelo seu
empregador, privado ou público, para
prestar serviços em localidades diversas
daquela do início do contrato, e se notificar,
por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a
locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para
a desocupação, salvo se a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto à matrícula do
imóvel.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador
e o promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e
título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de
noventa dias contados do registro da venda ou
do compromisso, presumindo - se, após esse
prazo, a concordância na manutenção da
locação.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum
acordo, novo valor para o aluguel, bem
como inserir ou modificar cláusula de
reajuste.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em
estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso
pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino
do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à
locação;
...........................................................................
3027-6363
© Todos os direitos reservados
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da
locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia
útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado,
quando outro local não tiver sido indicado no
contrato;
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
II - servir - se do imóvel para o uso
convencionado ou presumido, compatível
com a natureza deste e com o fim a que se
destina, devendo tratá - lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
IV - levar imediatamente ao conhecimento do
locador o surgimento de qualquer dano ou defeito
cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;
................................................................................
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar -
lhe conhecimento do negócio mediante notificação
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.
Parágrafo único. ............................................
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Parágrafo único. A comunicação deverá
conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a
existência de ônus reais, bem como o local
e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 28. O direito de preferência do locatário
caducará se não manifestada, de maneira
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no
prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo
locatário, a posterior desistência do negócio pelo
locador acarreta, a este, responsabilidade pelos
prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 23. O locatário é obrigado a:
.....................................................................
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador
ou por seu mandatário, mediante
combinação prévia de dia e hora, bem como
admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27;
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
LOCAÇÃO
O corretor ou empresa imobiliária podem ser
contratados somente para promover a
LOCAÇÃO do imóvel. Neste caso a operação
se encerra com a execução do contrato de
locação e acessórios que seguem na lista de
checagem:
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
1) Tipo de imóvel: apartamento, casa,
sobrado, sobreloja, loja, terreno, salão,
barracão, chácara etc.
2) Fim a que se destina: comercial,
residencial, industrial, rural etc.
3) Intenções futuras: Cabe ao corretor
investigar quais são as intenções do
proprietário.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
4) Verificar se o proprietário já tem um valor
definido para a locação ou pretende que o
corretor avalie..
5) Investigar se o proprietário já fez alguma
tentativa de locação sozinho ou através de
outro profissional
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
6) Visita ao imóvel para avaliação(caso em que
o proprietário ainda não tem o valor do
aluguel definido)
7) Verificação dos documentos relativos ao
imóvel e ao proprietário.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
8)contrato De Prestação De Serviços Para
Locação De Imóvel
9) Assinado o contrato, têm início a segunda
etapa: PUBLICIDADE
10) Visitação ao imóvel.
11) Cadastro do locatário e fiador(es)
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
12) Contrato de Locação e Termo de
Vistoria de entrada
13) Efetiva entrega das chaves
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
VÍDEO
• O Novo Corretor de Imóveis
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
ADMINISTRAÇÃO
Administrar um imóvel para um gestor de
imóveis, significa acompanhar o contrato de
locação na qualidade de representante do
LOCADOR
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Todas as questões referentes ao Contrato
de Locação deverão ser intermediadas pelo
profissional evitando que as partes entrem
em contato.
São atividades exercidas na administração:
a) Recebimento dos aluguéis do
LOCATÁRIO;
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
b) Efetuação de descontos em taxas de
condomínio que são de obrigação do
LOCADOR;
c) Repasse do valor para o LOCADOR,
retendo o valor da administração que é
definido através de tabela;
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
d) Renovação do Contrato de Locação, cálculo
e aplicação do índice de reajuste através de
ADITAMENTO CONTRATUAL;
e) Execução do termo de Vistoria de Saída do
imóvel.
f) Comparação entre as Vistorias de entrada e
saída.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
g) Indicação dos reparos a serem feitos pelo
LOCATÁRIO.
h) Conferência do trabalho executado.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
i) Cálculo dos pagamentos finais como: saldo do
aluguel (diferença de dias), Certidão negativa de
débitos condominiais (emitido pelo síndico ou
administrados de condomínios), recebimento dos
comprovantes de quitação das taxas de água,
energia elétrica e outros;
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
j) Recebimento das chaves após confirmação
que o LOCATÁRIO restituiu o imóvel nas
mesmas condições que o recebeu, salvo as
deteriorações do uso normal.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
AVALIAÇÃO
ou Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica - PTAM ?
CAMPO DE ATUAÇÃO
a) CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
b) AVALIAÇÕES EMPRESARIAIS
c) TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL (IPTU),
PRIVATIÇÃO e DESAPROPRIAÇÃO
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
d) Questões judiciais:
- Dissolução de sociedade;
- Separação
- Divórcio
- Revisional de aluguel
- Renovatória
- Perícia judicial
- Assistência técnica etc.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007
Estabelece nova regulamentação para o
funcionamento do Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, assim como para
elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e dá outras
providências.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica – PTAM - o
documento elaborado por Corretor de
Imóveis no qual é apresentada, com base
em critérios técnicos, análise de mercado
com vistas à determinação do valor de
comercialização de um imóvel, judicial ou
extra-judicialmente.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, para determinação do valor
de mercado, deve conter os seguintes
requisitos mínimos:
-identificação do solicitante;
-objetivo do parecer técnico;
-identificação e caracterização do imóvel;
.........
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
-indicação da metodologia utilizada;
-valor resultante e sua data de referência;
-identificação, breve currículo e assinatura do
Corretor de Imóveis Avaliador.
§ 1º - São requisitos para caracterização do
imóvel a identificação de seu proprietário, o
número da matrícula no Cartório do Registro de
Imóveis e o endereço completo ou a descrição
detalhada de sua localização.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no
mínimo:
-medidas perimétricas, medida de superfície
(área), localização e confrontações;
-descrição individualizada dos acessórios e
benfeitorias, se houver;
..........
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
-contextualização do imóvel na vizinhança e
infra-estrutura disponível;
-aproveitamento econômico do imóvel;
data da vistoria.
§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica recomenda-se estarem
anexados:
........
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
- mapa de localização;
- certidão atualizada da matrícula no
Cartório do Registro de Imóveis;
- relatório fotográfico.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
CUIDADOS A SEREM TOMADOS
•
•
•
•
•
•
TRABALHO DENTRO DAS NORMAS
VALORES CORRETOS
SERIEDADE NO TRABALHO
ANÁLISE PRECISA
BOAS AMOSTRAS
HONORÁRIOS JUSTOS
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
LOTEAMENTOS
Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano
poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as
disposições desta lei e as das legislações
estaduais e municipais pertinentes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
§ 1º. Considera-se loteamento a subdivisão
de gleba em lotes destinados à edificação,
com abertura de novas vias de circulação,
de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias
existentes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
§ 2º. Considera-se desmembramento a subdivisão
de gleba em lotes destinados a edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde
que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Atividades Do Corretor Em Loteamentos:
-procurar uma área dentro das
especificações legais.
-promover a venda dos lotes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
INCORPORAÇÕES
De acordo com a Lei n.º 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, considera-se
incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação total
ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Atividades Do Corretor Em Loteamentos:
- procurar uma área dentro das
especificações legais.
-pesquisar junto aos clientes o tipo de
imóvel pretendido.
- auxiliar nas ações de MKT
- promover a venda dos lotes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
O GESTOR E O NOVO CÓDIGO
CIVIL BRASILEIRO
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.
FONTE:http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2
002/L10406.htm
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 5o A menoridade cessa aos dezoito
anos completos, quando a pessoa fica
habilitada à prática de todos os atos da
vida civil.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Parágrafo único. Cessará, para os menores,
a incapacidade:
I - pela concessão dos pais, ou de um deles
na falta do outro, mediante instrumento
público, independentemente de
homologação judicial, ou por sentença do
juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver
dezesseis anos completos;
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
II - pelo casamento;
III - pelo exercício de emprego público efetivo;
IV - pela colação de grau em curso de ensino
superior;
V - pelo estabelecimento civil ou comercial, ou
pela existência de relação de emprego, desde
que, em função deles, o menor com dezesseis
anos completos tenha economia própria.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
CAPÍTULO XIII Da Corretagem
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se
a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 723. O corretor é obrigado a
executar a mediação com diligência e
prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento do negócio.
( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Parágrafo único. Sob pena de responder
por perdas e danos, o corretor prestará
ao cliente todos os esclarecimentos
acerca da segurança ou do risco do
negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência.
( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
VÍDEO
Corretor de Imóveis Preso em Belém
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 724. A remuneração do corretor, se não
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as
partes, será arbitrada segundo a natureza
do negócio e os usos locais.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 725. A remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação,
ou ainda que este não se efetive em virtude
de arrependimento das partes.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio
diretamente entre as partes, nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas
se, por escrito, for ajustada a corretagem
com exclusividade, terá o corretor direito à
remuneração integral, ainda que realizado o
negócio sem a sua mediação, salvo se
comprovada sua inércia ou ociosidade.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o
dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio
se realizar posteriormente, como fruto da sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual
solução se adotará se o negócio se realizar após a
decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 728. Se o negócio se concluir com a
intermediação de mais de um corretor, a
remuneração será paga a todos em partes
iguais, salvo ajuste em contrário.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem
constantes deste Código não excluem a
aplicação de outras normas da legislação
especial.
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
RESUMO DA AULA
•
•
•
•
•
•
LOCAÇÃO
ADMINISTRAÇÃO
AVALIAÇÃO / PTAM
LOTEAMENTOS
INCORPORAÇÕES
COMPRA E VENDA e o novo Código Civil
Brasileiro
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
MÚSICA PARA O FINAL DE SEMANA
• Israel Kamakawiwo'ole - Over The
Rainbow - tradução
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados
BOA NOITE !
BOM FINAL DE SEMANA !
CESUMAR – Núcleo de Educação a Distância
www.ead.cesumar.br
44 3027-6363
© Todos os direitos reservados