NÚCLEO URBANO
Comunidades
Planejadas
Celebration, FL
1
NÚCLEO URBANO
Comunidades Planejadas têm maior
Liquidez
No Desenvolvimento Urbano de grandes Glebas.
2
NÚCLEO URBANO
Comunidades Planejadas têm
Mix de Produtos Imobiliários
Flexíveis durante a vida do projeto, para atender:
• Diferentes faixas de rendas.
• Idades.
• Estado Civil.
• Níveis sociais.
• Uso Misto com lojas e escritórios.
• Quanto maior o Mix, maior o público atingido.
3
NÚCLEO URBANO
Comunidades Planejadas têm
Parceiros Incorporadores
Cada qual atuando no segmento de sua maior
especialidade, sobre Lotes já urbanizados,
isentos de passivos ambientais e fundiários,
prontos para construir. Possibilita a atuação de
pequenos e médios Incorporadores.
4
NÚCLEO URBANO
Comunidades Planejadas são
Cidades dentro das Cidades
Integrando Urbanismo, Arquitetura e Paisagismo,
para formar espaços públicos de qualidade e usos
privados, públicos e institucionais. A complexidade
de uma cidade exige uma estratégia de ocupação
diferenciada, que faça despertar uma nova
Comunidade, com sentimento próprio de pertencer
àquele lugar.
5
NÚCLEO URBANO
Comunidades Planejadas têm
Melhores Resultados
Quando comparados com Loteamentos Convencionais,
e especialmente os populares.
Os primeiros lançamentos agregam valor aos Lotes
ainda não comercializados.
6
NÚCLEO URBANO
COMPARATIVO DE RESULTADOS
Área da Gleba
Comunidade Planejada
Villa Flora
791.852,58 m2 100,0%
Áreas Institucionais
Áreas Verdes/APPs
39.631,16 m2
173.224,28 m2
Sistema Viário
Área de Lotes
103.885,59 m2
475.111,55 m2
Nro de Unidades
Ar. Lotes / Nro Unid
Coef. Aprov.
Área Média
Área Total Privativa
Preço Médio
VGV
Part. / Área da Gleba
Ganho
55.758,54 m2
182.121,99 m2
5,0%
21,9%
203.478,61 m2
450.605,90 m2
13,1%
60,0%
3.500
135,75 m2
52%
70,00 m2
245.000,00 m2
3.750 R$/m2
R$
Permuta Média
Part. Proprietário
Loteamento Residencial
Portal Bordon
891.965,04 m2 100,0%
918.750.000
1.723
261,52 m2
100%
261,52 m2
450.605,90 m2
350 R$/m2
R$
8%
R$
73.500.000
93 R$/m2
31%
157.712.065
40%
R$
63.084.826
71 R$/m2
6,3%
20,4%
22,8%
50,5%
NÚCLEO URBANO
Comunidades Planejadas
Um Novo Conceito de
Desenvolvimento Urbano
Orientado pelo Novo Urbanismo
8
NÚCLEO URBANO
Tradicional x Convencional
Tradicional x Convencional
Comunidades Planejadas
9
Loteamentos Residenciais
NÚCLEO URBANO
Tradicional x Convencional
Um Modelo INSUSTENTÁVEL
Barão Geraldo
Alphaville 1
Shopping
Dom Pedro
Alphaville
D. Pedro
San Conrado
Praça Capital
e Avalon
Shopping
Galeria
Leroy Merlin e
Decathlon
Desinvestimento
Campinas Shopping
Loteamentos
Abertos
Baixa Renda
Abandono do
Centro
Swiss Park
Oficces
Swiss Park
5.000 lotes
10
Gramado
Souzas
Tradicional x Convencional
Produtos Imobiliários Convencionais
11
NÚCLEO URBANO
Tradicional x Convencional
Convencional
Tradicional
12
Tradicional x Convencional
NÚCLEO URBANO
Fonte: Léon Krier
The Architecture of Community
13
NÚCLEO URBANO
Tradicional x Convencional
CONVENCIONAL : Urbanismo Modernista do Pós-Guerra
“The American Way of Life”
SPRAWL:
 Características:
• Ocupação de uso único (residenciais unifamiliares)
• Baixa densidade ocupacional.
• Dependência do veículo como meio de transporte.
• Aparecimento de Strip malls, Shoppings, Big-Box Stores e Fast Foods, Office Park.
 Principais Problemas Decorrentes:
• Desaparecimento da vida comunitária e do sentimento de lugar.
• Poluição crescente pelo consumo de combustíveis fósseis
• Altos custos da Infraestrutura Urbana.
• Congestionamentos e acidentes de tráfego.
• Obesidade e Diabetes.
14
NÚCLEO URBANO
TRADICIONAL : através do Novo Urbanismo (1992)
Uma reação ao SPRAWL:
É um movimento baseado em princípios de planejamento urbano, arquitetura e paisagismo, que
trabalham juntos para criar comunidades..
onde seja possível, morar, trabalhar, fazer compras, ter entretenimento, ira à escola,
parques, praças e prédios institucionais, sempre com referência na escala humana,
dando-lhes condições de serem percorridas a pé (walkability).
15
Conceito Urbanístico
Tradicional x Convencional
Tradicional x Convencional
Fatores Críticos de Sucesso
16
NÚCLEO URBANO
NÚCLEO URBANO
Tradicional x Convencional
Características do Bairro
Implantação em etapas a médio/longo prazo
Portfólio de produtos imobiliários diversificado
População heterôgenea (idade, renda, estado civil e formação)
Uso do solo misto
(habitação+comércio+trabalho+institucional+entretenimento)
Atendimento das necessidades dos moradores e visitantes de forma plena;
moradia
Comércio
e serviços
emprego
educação
esportes
saúde
cultural
religião
Social
lazer
Mobilidade
Espelha a complexidade e dinamismo de uma pequena cidade, e exige uma
estratégia de desenvolvimento imobiliário diferenciada
17
Fonte: Luciano Borghesi
NÚCLEO URBANO
Tradicional x Convencional
OBETIVO:
•
Formar um Landbank Diferenciado com Lotes e Incorporações:
 Localização, isento de passivos, controle da ocupação, liquidez.
Produto
Criar um novo endereço/destino
Ter vida própria
(uso misto/conveniências)
Estímular à vida em comunidade e
o sentimento de pertencer ao local.
Diferencial de Produto
Econômicos e/ou Convencionais
Lotes Unifamiliares, Casas e
Apartamentos
+
Lojas, serviços e escritórios
Perpetua o Conceito
Liquidez = menor prazo de implantação
Fonte: Luciano Borghesi
18
Tradicional x Convencional
Fonte: Luciano Borghesi
19
NÚCLEO URBANO
NÚCLEO URBANO
Desenvolvimento de
Comunidades Planejadas
20
Etapas do Desenvolvimento
21
•
Análise Mercadológica do Potencial Imobiliário.
•
Desenvolvimento do Produto (Bairro)
•
Estudos das Viabilidades Comerciais, Técnicas e Legais.
•
Análise e Regularização Fundiária.
•
Sustentabilidade Ambiental, Social e Econômica.
•
Masterplan Urbanístico e Arquitetônico.
•
Relações Públicas Comunitária.
•
Registro do Loteamento.
•
Negociações de Venda e/ou Permutas.
•
Desenvolvimento Comunitário.
•
Projetos Técnicos do Loteamento.
•
Licenciamento Urbano.
•
Licenciamento Ambiental.
•
Projetos de Diferenciação Comercial.
GESTÃO IMOBILIÁRIA
GESTÃO DOS
PROJETOS
NÚCLEO URBANO
Gestão Imobiliária
Comunidades Planejadas
TERRENEIROS
Gleba Bruta
% Permuta
Part. Desenv.
DESENVOLVEDORES
Projetos do Loteamento,
Licenciamentos,
Obras de Infraestr. Urbana,
Adm. Carteira
% Permuta
Part. Terreneiros
LOTES URBANIZADOS
Lotes Unifamiliares
e Comerciais
TERRENOS
p/ Incorporações
% do VGV
em Permuta
% VGV – % Permuta
INCORPORAÇÕES
Aptos, Casas, Salas,
INCORPORADAS
VGV
CLIENTES
22
INCORPORADORES
Projetos dos Condomínios,
Aprovações,
Obras das Edificações,
Adm. Carteira
Licença Prévia Ambiental - LP
Plano de
Trabalho
Fluxograma de Atividades
Consultoria
Ambiental
Termo de
Referência
Órgão
Licenciador
EIA-RIMA
Consultoria
Ambiental
Projeto dos
demais
Loteamentos
Pré-Diagnóstico
Ambiental
Urbanista
Consultoria Ambiental
Licença
Prévia
Órgão
Licenciador
Projetos:
- Sistema Viário
- Terraplanagem
- Saneamento
- Drenagem
- Energia
Projetistas
Ambientais
Ambientais
Masterplan
Conceitual
Viabilidade
Municipal
Prefeitura
Urbanista
Topografia e
Análise
Fundiária
Masterplan
Diretrizes
Urbanista
Viário, Uso e
Ocupação
Prefeitura
Topógrafo
Anteprojeto
Urbanístico
Diretrizes
Municipais
Prefeitura
Urbanista
Prefeitura
Aprovação do
Anteprojeto
Prefeitura
Viário, Uso
e Ocupação
Saneamento
e Drenagem
Prefeitura
Saneamento
e Drenagem
Órgão Licenciador
Aprovação dos
demais
Loteamento
Prefeitura
Prefeitura
Prefeitura
Licença de
Instalação
Anteprojetos:
- Sistema Viário
- Terraplanagem
- Saneamento
- Drenagem
- Energia
Projeto do 1º
Loteamento
Urbanista
Aprovação do
1º Loteamento
Prefeitura
Registro do
Loteamento
Prefeitura
Projetos:
- Sistema Viário
- Terraplanagem
- Saneamento
- Drenagem
- Energia
Obras de
Infra
Urbana
Aprovação das
Incorporações
Projetistas
Venda de
Lotes , Aptos
Projetistas
Plano do
Negócio
Masterplan de
Arquitetura
Urbanista
Núcleo urbano
Projetos Urbanísticos
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Villa Flora
Comunidade Planejada
24
x
Portal Bordon
x
Loteamento Convencional
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Localização na Região Metropolitana de Campinas-SP
Sumaré
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Localização em Sumaré-SP
Sumaré -SP
Estudo de Caso
Villa Flora
Sumaré-SP
Comunidade Planejada
27
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
Villa Flora Sumaré – Sumaré/SP
Dados Técnicos
Masterplan
Visão Geral
Área da Gleba: ..............791.853 m2 100%
Área de Lotes: ...............475.112 m2
60%
Sistema Viário................103.886 m2
12%
Nº de unidades: 3.500
Casas e Aptos de 50 m2 a 100 m2
Comercialização entre 1999 e 2009
Preço de Revendas Mar-13: R$ 4.000/m2
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
Criar a alma do
empreendimento;
Criar as condições para o
aparecimento do sentimento
de lugar e de pertencer ao
grupo e local
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Villa Flora Sumaré/SP
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Portal Bordon Sumaré-SP
Loteamento Convencional
41
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Localização em Sumaré
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Portal Bordon – Sumaré/SP
Dados Técnicos
Masterplan
Visão Geral
Área da Gleba: ..............891.965m2
100%
Área de Lotes: ...............450.606m2
60%
Sistema Viário................203.479 m2
23%
Nº de unidades: 1.723 Lotes
Área Média de 262 m2
Comercialização entre 2002 e 2004
100% Vendido
Portal Bordon – Sumaré/SP
Comércio de Passagem – Av Assef Maluf
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Comércio Local – Ruas Internas
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Comércio Local – Ruas Internas
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Centro Religiosos
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Residências e Ruas Internas
NÚCLEO URBANO
Portal Bordon – Sumaré/SP
Residências e Ruas Internas
NÚCLEO URBANO
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Villa Flora
Comunidade Planejada
50
x
x
Portal Bordon
Loteamento Convencional
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Villa Flora
Comunidade Planejada
51
x
x
Portal Bordon
Loteamento Convencional
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Villa Flora
Comunidade Planejada
52
x
x
Portal Bordon
Loteamento Convencional
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Villa Flora
Comunidade Planejada
53
x
x
Portal Bordon
Loteamento Convencional
NÚCLEO URBANO
Estudo de Caso
Villa Flora
Comunidade Planejada
54
x
x
Portal Bordon
Loteamento Convencional
NÚCLEO URBANO
VILLA FLORA – Comunidade Planejada
PORTAL BORDON – Loteamento Convencional
Área da Gleba: ..............791.853 m2 100%
Área de Lotes: ...............475.112 m2
60%
Sistema Viário................103.886 m2
12%
Nº de unidades: 3.500
Casas e Aptos de 50 m2 a 125 m2
Comercialização entre 1999 e 2009
Preço de Revendas Mar-13: R$ 4.000/m2
Área da Gleba: ..............891.965m2
100%
Área de Lotes: ...............450.606m2
60%
Sistema Viário................203.479 m2
23%
Nº de unidades: 1.723 Lotes
Área Média de 262 m2
Comercialização entre 2002 e 2004
100% Vendido
• A implantação das edificações em Condomínios
construídos por Incorporadoras, valorizam o Bairro.
• A implantação desordenada e a precariedade das
edificações desvalorizam o Bairro.
• Os Lotes tem áreas entre 5.000 e 20.000 m².
• Os Lotes são menores, com áreas a partir de 125m²
(250m² no Portal Bordon), com mais Sist. Viário.
• O Sistema Viário é menor, diminuindo os custos de
implantação (Viário / Lotes é da ordem de 20%).
• Sistema Viário / Lotes é da ordem de 45%.
• Favorece o surgimento do espírito de Comunidade,
base para o desenvolvimento do Sentimento de
Pertencimento ao Lugar.
• Manutenção de vias, praças e segurança são precárias.
• Há manutenção de vias, praças e da segurança.
• Valoriza e dá liquidez aos Lotes Remanescentes
• Dificulta o surgimento do espírito de Comunidade, e do
Sentimento de Pertencimento ao Lugar.
• O Bairro não se valoriza e os Lotes remanescentes ficam
refém dos preços mínimos e da concorrência.
NÚCLEO URBANO
COMPARATIVO DE RESULTADOS
Área da Gleba
Comunidade Planejada
Villa Flora
791.852,58 m2 100,0%
Áreas Institucionais
Áreas Verdes/APPs
39.631,16 m2
173.224,28 m2
Sistema Viário
Área de Lotes
103.885,59 m2
475.111,55 m2
Nro de Unidades
Ar. Lotes / Nro Unid
Coef. Aprov.
Área Média
Área Total Privativa
Preço Médio
VGV
Part. / Área da Gleba
Ganho
55.758,54 m2
182.121,99 m2
5,0%
21,9%
203.478,61 m2
450.605,90 m2
13,1%
60,0%
3.500
135,75 m2
52%
70,00 m2
245.000,00 m2
3.750 R$/m2
R$
Permuta Média
Part. Proprietário
Loteamento Residencial
Portal Bordon
891.965,04 m2 100,0%
918.750.000
1.723
261,52 m2
100%
261,52 m2
450.605,90 m2
350 R$/m2
R$
8%
R$
73.500.000
93 R$/m2
31%
157.712.065
40%
R$
63.084.826
71 R$/m2
6,3%
20,4%
22,8%
50,5%
NÚCLEO URBANO
57