UNIVERSIDADE DO EXTREMO SUL CATARINENSE – UNESC
CURSO DE GRADUAÇÃO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS
KARINE MIGUEL PINTO FRANCISCO
AVALIAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO DE UMA SOCIEDADE DE
PROPOSITO ESPECÍFICO - SPE NO SETOR DE CONSTRUÇÃO
CIVIL
CRICIÚMA, JUNHO DE 2010
9
UNIVERSIDADE DO EXTREMO SUL CATARINENSE – UNESC
CURSO DE GRADUAÇÃO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS
KARINE MIGUEL PINTO FRANCISCO
AVALIAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO DE UMA SOCIEDADE DE
PROPOSITO ESPECÍFICO - SPE NO SETOR DE CONSTRUÇÃO
CIVIL
CRICIÚMA, JUNHO DE 2010
10
KARINE MIGUEL PINTO FRANCISCO
AVALIAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO DE UMA SOCIEDADE DE
PROPOSITO ESPECÍFICO - SPE NO SETOR DE CONSTRUÇÃO
CIVIL
Trabalho de Conclusão de Curso, apresentado
para obtenção do grau de bacharel no curso de
Ciências Contábeis da Universidade do
Extremo Sul Catarinense, UNESC.
Orientador: Prof. Esp. Fernando Marcos Garcia
CRICIÚMA, JUNHO DE 2010
11
KARINE MIGUEL PINTO FRANCISCO
AVALIAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO DE UMA SOCIEDADE DE PROPOSITO
ESPECÍFICO - SPE NO SETOR DE CONSTRUÇÃO CIVIL
Trabalho de Conclusão de Curso aprovado pela
Banca Examinadora para obtenção do Grau de
Bacharel no Curso de Ciências Contábeis da
Universidade do Extremo Sul Catarinense,
UNESC, com linha de pesquisa em
Contabilidade Gerencial.
Criciúma, junho de 2010.
BANCA EXAMINADORA
.
Prof. Esp. Fernando Marcos Garcia - Orientador
.
Prof. Esp. Márcio Duarte – Examinador 01
.
Prof. Esp. Clayton Schueroff – Examinador 02
12
A Deus porque sem ele eu nada seria, aos meus
pais que são meu alicerce,
ao meu marido
companheiro e cúmplice, que me apoiaram e
torceram por mim nesta fase tão especial da minha
vida. A vocês dedico este trabalho.
13
AGRADECIMENTOS
Agradeço em primeiro lugar a Deus, por ter me dado a vida, saúde para
aproveitar cada momento, capacidade não só física e psicológica, mas também
financeira para chegar ao fim dessa batalha, que é a conclusão do curso de
graduação.
Com muito carinho a minha família, aos meus amados pais pessoas
exemplares, batalhadoras, guerreiras, que me inspiram a ser o que sou hoje, e
chegar aonde cheguei, sempre com a consciência que nunca é o bastante e ainda
preciso muito crescer e aprender.
Ao meu querido marido que esteve ao meu lado durante o decorrer do
curso me ajudando e não deixou que eu desistisse mesmo ausentando-me todas as
noites para dedicar-me aos estudos.
Meus irmãos que fazem parte de minha vida e são pessoas importantes
no decorrer desta jornada.
Aos meus professores por terem compartilhado seus conhecimentos, em
especial ao meu orientador professor Fernando Marcos Garcia, que em muito me
ajudou na confecção deste trabalho.
Em fim, aos colegas de curso que partilharam as dúvidas, preocupações e
as festas, dessa fase inesquecível das nossas vidas.
14
“As pessoas que vencem neste mundo são as que
procuram as circunstâncias de que precisam e,
quando não as encontram, as criam.”
(Bernard Shaw)
15
RESUMO
FRANCISCO, Karine Miguel Pinto. Avaliação da Constituição de Sociedade de
Propósito Específico no Setor de Construção Civil. 2010. 65 p. Orientador (a):
Prof. Especialista Fernando Marcos Garcia. Trabalho de Conclusão do Curso de
Ciências Contábeis. Universidade do Extremo Sul Catarinense – UNESC. Criciúma –
SC.
O presente trabalho de conclusão de curso visa demonstrar as vantagens e
desvantagens da constituição de sociedade de propósito especifico no setor de
construção civil, tendo em vista o constante crescimento deste setor no País.
Os adquirentes e as instituições financeiras de imóveis em planta necessitam de
credibilidade e confiança para investir seu patrimônio nos empreendimentos em que
o incorporador pretende construir, por isso as empresas deste setor vem utilizando
novas negociações como a SPE e o patrimônio de afetação, onde cada qual com
sua particularidade vem demonstrando maior credibilidade para o setor.
Antigamente os adquirentes de imóveis a serem construídos não tinham garantia ao
comprar imóvel na planta pois a empresa incorporadora possuia um patrimônio
único, e administrava os recursos de todos os empreendimentos, caso uma obra
apresenta-se déficit financeiro, ele poderia optar por encaminhar recursos de outra
obra para conclusão daquela que se encontra com problemas, dessa forma aquele
empreendimento correria o risco de atrasar a conclusão, ou não ser concluído por
falta de recursos. Em uma empresa SPE ou no PA, esse desvio não aconteceria,
pois cada obra possui patrimônio distinto, e não se comunica com os bens do
incorporador. Nos capítulos a seguir serão demonstrados desde a criação da
empresa, a apuração e recolhimento de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas e
da Contribuição Social sobre o Lucro Liquido e o regime especial de tributação.
Palavras-chave: Sociedade de propósito específico, construção civil, patrimônio de
afetação.
16
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Quadro 01 – Documentação exigida para registro de requerimento de empresário
individual.....................................................................................................................23
Quadro 02 – Documentação exigida para registro de constituição de sociedade
limitada.......................................................................................................................29
Quadro 03 – Documentação exigida para registro de constituição de sociedade
anônima.............................................................................................................. ........47
Quadro 04 –Demonstração das obrigações dos sócios na SCP...............................64
Quadro 05 – Esquematização da base de cálculo do lucro presumido.....................66
Quadro 06 – Percentagem utilizada sobre a receita total para base de cálculo do
imposto de renda......................................................................................... ...............68
Quadro 07 – Exemplo de cálculo de IR a pagar........................................................69
Quadro 08 – Exemplo de cálculo de IR a pagar........................................................70
Quadro
09
–
Exemplo
de
base
de
cálculo
para
a
apuração
da
CSLL...........................................................................................................................71
Quadro 10 – Resumo de percentual aplicado sobre a receita bruta ........................72
Quadro 11 – Esquematização de apuração do adicional de IR................................72
Quadro 12 – Esquematização da apuração da Contribuição Social Sobre o Lucro
Estimado...................................................................................................... ...............74
Quadro 13 – Correção monetária de parcelamento do IR trimestral.........................70
Quadro 14 – Demonstração do resultado do exercício.............................................71
Quadro 15 – Demonstração de calculo para apuração do IR...................................72
Quadro 16 – Percentual de arbitramento conforme atividade...................................72
17
LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS
Art. – Artigo
Arts. – Artigos
CC – Código Civil
CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica
CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
DARF – Documento de Arrecadação das Receitas Federais
IN – Instrução Normativa da Receita Federal
IR – Imposto de Renda
IRPJ – Imposto de Renda Pessoa Jurídica
LALUR – Livro de Apuração do Lucro Real
Ltda. – Sociedade Limitada
PA – Patrimônio de afetação
REFIS – Programa de Recuperação de Débitos Fiscais
RIR – Regulamento do Imposto de Renda
SCP – Sociedade em Conta de Participação
SPE – Sociedade de Propósito Específico
SRF – Secretaria da Receita Federal
UF – Unidade Federativa
18
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .......................................................................................................10
1.1 Tema e Problema...............................................................................................10
1.2 Objetivos da Pesquisa ......................................................................................11
1.3 Justificativa........................................................................................................12
1.4 Metodologia .......................................................................................................13
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .............................................................................15
2.1 Atividade Empresarial.......................................................................................15
2.2 Empresário.........................................................................................................16
2.3 Empresa Individual............................................................................................17
2.4 Sociedade Limitada...........................................................................................19
2.5 Sociedade Anônima ..........................................................................................24
2.6 Sociedade em Conta de Participação..............................................................27
2.7 Sociedade de Propósito Específico.................................................................29
2.8 Formas de Tributação .......................................................................................31
2.8.1 Lucro Presumido ............................................................................................31
2.8.1.1 Base de cálculo ...........................................................................................34
2.8.1.2 Alíquota do Imposto de Renda e Adicional...............................................36
2.8.1.3 Contribuição Social Sobre o Lucro Liquido..............................................39
2.8.2 Lucro Real.......................................................................................................42
2.8.2.1 Lucro Real Anual – Recolhimento por Estimativa....................................43
2.8.2.2 Lucro Real Trimestral..................................................................................47
2.8.3 Lucro Arbitrado ..............................................................................................50
2.8.4 Regime Especial de Tributação - Patrimônio de Afetação .........................53
2.9 Conceito de Atividade Imobiliária ....................................................................55
3 CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................................57
REFERÊNCIAS.........................................................................................................59
10
1 INTRODUÇÃO
Neste capítulo apresenta-se o tema em estudo, e explana-se o problema de
pesquisa. Apresentam-se também os objetivos geral e específicos que se pretende
alcançar com este trabalho, demonstra-se a justificativa do estudo, evidenciando sua
importância teórica e prática para a Ciência Contábil. Por fim, são definidos os
procedimentos metodológicos utilizados neste trabalho.
1.1 Tema e Problema
As sociedades empresárias surgem da união de pessoas com o objetivo em
comum de: constituir uma organização com o objetivo da exploração de atividade ou
área, para obter lucro.
Para exercer a atividade empresarial tornando-se empresário é necessário
estar apto civilmente, atendendo os requisitos exigidos por Lei como a maioridade e a
capacidade civil, e não estar impedido legalmente.
Dentre os tipos de empresas que a legislação permite, podem-se destacar
algumas, por exemplo: empresário individual, produtor rural, associações, fundações,
sociedade simples, empresária, limitada, por ações, estrangeira, cooperativa e de
propósito específico.
Para constituir uma empresa, o primeiro passo é definir o ramo de negócio
(comércio, indústria, prestadora de serviços, etc.). Definido o seguimento, o empresário
fará a escolha da natureza jurídica, que pode ser sob a forma individual ou sociedade.
Em um segundo momento deve ser realizada a elaboração do contrato ou estatuto
social, é nele que será elencado vários itens que irão guiar a organização, deve ser
definido nesta etapa, ramo de atividade, localização, remuneração dos sócios,
11
distribuição e forma de transferência de quotas, nomeação dos administradores,
critérios para distribuição dos lucros, entre outros.
Outro requisito da Legislação Brasileira é o registro do contrato social na Junta
Comercial para empresas que desenvolvem atividade mercantil, indústria, comércio, e
para as sociedades anônimas de capital aberto ou fechado. Quando se tratar se
sociedade simples, seu registro será feito no Cartório de Registro Civil de Títulos e
Documentos das Pessoas Jurídicas. A partir deste ato é que legalmente passa a existir.
As empresas devem estar registradas na Receita Federal, esse procedimento
lhe dará o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), que é
obrigatório para todas as pessoas jurídicas. É necessário que todas as organizações
estejam cadastradas na prefeitura de sua cidade, pois esta lhe fornecerá o alvará de
funcionamento.
Com a empresa devidamente registrada nos órgãos competentes e em pleno
funcionamento determinados ramos de atividade como da construção civil, sentem a
necessidade da criação de novos recursos para o melhor funcionamento e
desenvolvimento de suas atividades sem impasses, sendo necessária a criação de uma
nova empresa com o objetivo definido, que poderá ser, por exemplo, a construção de
um determinado edifício ou condomínio.
Diante do exposto o presente trabalho tem como indagação: a constituição de
uma Sociedade de Propósito Específico dentro de uma empresa do setor de construção
civil pode trazer benefícios?
1.2 Objetivos da Pesquisa
O objetivo geral deste estudo consiste em avaliar a constituição de uma
sociedade com propósito específico em uma empresa limitada optante do lucro
presumido no setor de construção civil.
A partir deste objetivo geral, têm-se como objetivos específicos os seguintes:

demonstrar a forma de sociedade limitada na legislação Brasileira;
12

apresentar referencial teórico sobre a forma de tributação do lucro
presumido;

descrever a fundamentação teórica da constituição de uma empresa
SPE;

identificar as vantagens e desvantagens da constituição de uma empresa
SPE no setor de construção civil.
1.3 Justificativa
Um setor que vem sendo cada vez mais explorado no Brasil é o mercado
imobiliário. No decorrer da atividade algumas empresas sentem a necessidade de
separar seus empreendimentos, para que não prejudiquem a atividade principal da
organização que é a de construção e compra e venda de imóveis.
Neste sentido, criam-se empresas de propósito específico, com o objetivo de
construir um único edifício, vendê-lo e após o recebimento total das vendas extingui-se
a sociedade. Dessa forma, tanto os incorporadores quanto os compradores possuem a
garantia de que o patrimônio da empresa SPE não se “mistura” ao da empresa
principal,
mantendo
assim
as
dívidas
e
despesas
separadas
para
cada
empreendimento, não sendo possível que o administrador retire recursos de um
empreendimento para terminar outro.
Conforme Coelho (2008, p. 156):
A responsabilidade dos sócios pelas obrigações da sociedade limitada, está
sujeita a limites. Se o patrimônio social é suficiente para responder pelo valor
total das dividas que a sociedade contraiu na exploração da empresa, os
credores só poderão responsabilizar os sócios, executando bens de seus
patrimônios individuais, até um certo montante.
Dessa forma, a empresa principal que constituiu a SPE, possui seu
patrimônio assegurado em caso de obter prejuízo na construção de um determinado
edifício, e os adquirentes das unidades se resguardam no sentido de que caso a
empresa entre em processo falimentar, eles poderão optar por concluir a obra.
A importância deste estudo resume-se a demonstrar a sociedade em geral,
empresários, e consumidores, como funciona o setor de construção civil de uma forma
13
geral, e avaliar a constituição da sociedade de propósito específico neste setor,
deixando evidente que cada vez mais as empresas deste ramo utilizarão este tipo
societário no desenrolar de suas atividades, atendendo não só as suas próprias
necessidades como as de seus clientes.
1.4 Metodologia
Os procedimentos metodológicos aplicados neste estudo têm por finalidade
alcançar a resposta do problema levantado, sendo necessário estabelecer alguns
métodos como: a pesquisa exploratória, descritiva, bibliográfica e qualitativa.
No intuito de compreender a prática da constituição da sociedade específica
realizou-se a pesquisa exploratória, que se caracteriza por ser um assunto pouco
conhecido. Conforme Gil (1996, p. 41) “estas pesquisas tem como objetivo proporcionar
maior familiaridade com o problema, com vistas a torná-lo mais explícito ou a constituir
hipóteses.”
Faz-se necessário neste estudo a pesquisa descritiva por tratar-se de
assunto ainda pouco estudado, por isso torna-se necessário uma melhor compreensão
do assunto. Para Andrade (2005, p. 124), na pesquisa descritiva: “os fatos são
observados, registrados, analisados, classificados e interpretados, sem que o
pesquisador interfira neles.”
Para melhor compreender as situações em que cabe a constituição de uma
nova sociedade com propósito específico, quanto aos procedimentos, realizou-se uma
pesquisa bibliográfica.
Conforme Marconi e Lakatos (2002, p. 17):
Toda pesquisa deve basear-se em teoria, que serve como ponto de partida para
a investigação bem sucedida de um problema. A teoria, sendo instrumento de
ciência, é utilizada para conceituar os tipos de dados a serem analisados. Para
ser válida deve apoiar-se em fatos observados e provados, resultantes de
pesquisa.
Esta tipologia dar-se-á, por meio de livros, artigos, sites eletrônicos, revistas
para que se produza o embasamento teórico.
14
Quanto à abordagem do problema será utilizada a pesquisa qualitativa,
baseando-se em comparações e interpretações dos materiais obtidos. Segundo
Richardson (1999, p. 79) “abordagem qualitativa de um problema, além de ser uma
opção do investigador, justifica-se, sobretudo, por ser uma forma adequada para
entender a natureza de um fenômeno social.”
Com o intuito de atingir os objetivos propostos neste trabalho, foram
utilizadas metodologias de pesquisa de forma correta para que se possibilite uma
melhor compreensão do assunto tratado.
15
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Neste capítulo é explorado o embasamento teórico por meio da pesquisa,
são apresentados assuntos como: a constituição das empresas em forma individual,
sociedade limitada ou ilimitada, por ações, a forma de tributação do lucro presumido e
em especial a de propósito específico no setor de construção civil, demonstrando as
vantagens e as desvantagens deste tipo societário.
2.1 Atividade Empresarial
O código civil, não faz menção quanto à definição de empresa, dessa forma
encontram-se autores que conceituam esse tema, conforme Camilo (2008, pag. 23)
“tradicionalmente, as definições de empresa dizem respeito à organização e repetição
de atos por meio de trabalho alheio, material ou intelectual, com intuito de lucro.”
Entende-se, portanto que empresa é um conjunto de fatores de produção comandado
pelo empresário.
Para o desenvolvimento da empresa é necessário reunir alguns bens e
formar um estabelecimento comercial, onde estará armazenado as máquinas,
equipamentos e mercadorias necessárias para o pleno funcionamento empresarial.
Coelho (2009, pag. 97) define:
Estabelecimento empresarial é o conjunto de bens reunidos pelo empresário
para a exploração de sua atividade econômica. A proteção jurídica do
estabelecimento empresarial visa à preservação do investimento realizado na
organização da empresa.
16
Os bens que compõem o estabelecimento podem ser corpóreos ou
incorpóreos conforme cita Camillo (2008, pag. 31):
O estabelecimento comercial é composto de bens corpóreos, ou seja, aqueles
que se caracterizam por ocupar espaço materialmente, e bens incorpóreos, que
consistem: (i) nos elementos de identificação da empresa(nome, marca); (ii) nos
bens industriais(patente de invenção, modelos de utilidade, registro de desenho
industrial) e; (iii) no ponto comercial.
Após a formação do estabelecimento comercial os bens reunidos nele
ganharão um valor agregado, pois nele estará uma empresa em funcionamento,
obtendo lucro na utilização dos mesmos. Conforme Coelho (2009, pag. 96):
Ao organizar o estabelecimento, o empresário agrega aos bens reunidos um
sobrevalor. Isto é, enquanto esses bens permanecem articulados em função da
empresa, o conjunto alcança, no mercado, um valor superior à simples soma de
cada um deles em separado.
Dessa forma entende-se que na compra de uma empresa em plena atividade
será necessário um desembolso maior para adquiri - lá, do que se fosse comprar cada
item separado e montar uma nova empresa.
O patrimônio do empresário é distinto dos bens da empresa, Camillo (2008,
pag. 31), afirma que “[...] o estabelecimento comercial não se confunde com o
patrimônio do empresário, ainda que seu patrimônio possa estar restrito ao
estabelecimento comercial.”
A atividade empresarial pode ser desenvolvida por algumas espécies
societárias ou pelo empresário individual.
2.2 Empresário
No Código Civil (Art. 966) encontra-se a definição de empresário que diz:
“considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica
organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.” Ainda neste artigo
em seu parágrafo único encontra-se a seguinte definição:
17
Não se considera empresário quem exerce profissão intelectual, de natureza
científica literária ou artística, ainda com o concurso de auxiliares ou
colaboradores, salvo se o exercício da profissão constituir elemento de
empresa.
O empresário é a figura central dentro da organização, ele é quem dá o
passo inicial para a concretização da empresa, que é a obtenção do lucro no
desenvolver da atividade. Requião (2008, pag. 76) define:
O empresário é o sujeito que exercita a atividade empresarial. É ainda, como
observa Ferri, no todo ou em parte, o capitalista; desenvolve ele uma atividade
organizada e técnica. È um servidor da organização de categoria mais elevada,
a qual imprime o selo de sua liderança [...].
Para o desenvolvimento da atividade empresarial é necessário estar apto
civilmente, (Art. 972 do Código Civil) “podem exercer a atividade de empresário os que
estiverem em pleno gozo da capacidade civil e não forem legalmente impedidos”.
Dependendo da atividade e do tamanho da organização o empresário pode
contratar colaboradores para lhe auxiliarem no desenvolvimento da atividade escolhida.
Poderá o empresário constituir sociedade para aumentar o patrimônio da empresa e dar
maior ênfase ao desenvolvimento da atividade.
Dessa
forma
apresentam-se
algumas
tipologias
societárias,
como
empresário individual, sociedade limitada, anônima entre outras.
2.3 Empresa Individual
Para que possa exercer a atividade empresarial, o cidadão precisa ser
civilmente capaz, conforme Cruz (2009, p. 134) estão impedidos de exercer atividade
em forma individual nas seguintes situações:






deputados, senadores, governadores,
militares da ativa,
magistrados e juízes vitalícios,
os falidos, corretores, e leiloeiros,
funcionários públicos,
médicos na exploração do ramo farmacêutico, entre outros.
As pessoas acima caracterizadas estão impedidas de exercer a atividade
empresarial na forma individual, mas nada as impede de participarem de sociedades.
18
A atividade empresarial pode ser exercida de duas formas: Individual ou
Societária. Conforme Cruz (2009, p. 133) “forma individual: que é a atividade
desenvolvida por conta e risco do empresário.” Normalmente o empresário individual
utiliza seu nome pessoal como razão social, que pode ser abreviado ou por extenso. O
(artigo 1.155 do código civil), em seu parágrafo único diz que, “o empresário opera sob
firma constituída por seu nome, completo ou abreviado, aditando-lhe, se quiser,
designação mais precisa da sua pessoa ou do gênero de atividade.”
Nessa forma jurídica não é necessária a formulação do contrato social,
bastando o preenchimento do requerimento de empresário individual, e o seu
respectivo registro na Junta Comercial, que é requisito obrigatório antes do início da
atividade e deve conter nome, nacionalidade, domicílio, estado civil, firma, capital,
objeto e sede da empresa, conforme o quadro nº 01 demonstra.
ESPECIFICAÇÃO
N. DE VIAS
 Capa de processo (preencher todos os campos, dispensada a assinatura no
requerimento).
1
 Requerimento de empresário (1).
4
 Cópia autenticada da identidade (2).
1
 Comprovantes de pagamento (3)
a) Guia de recolhimento/Junta Comercial (4)
b) DARF/ Cadastro Nacional de Empresas (código 6621) (4).
Quadro 1: Documentação exigida para registro de requerimento de empresário
individual.
Fonte: adaptado de www.dnrc.gov.br acesso em 30 de maio de 2010.
Observações:
(1)
Mínimo de 4 vias, podendo ser incluídas vias adicionais. Para cada via adicional será cobrado
preço pela Junta Comercial, que deverá ser recolhido por meio do mesmo documento de arrecadação,
somado ao preço do ato.
(2)
Documentos admitidos: cédula de identidade, certificado de reservista, carteira de identidade
profissional, Carteira de Trabalho e Previdência Social ou Carteira Nacional de Habilitação (modelo
o
com base na Lein 9.503, de 23/9/97).Se o titular for estrangeiro, é exigida identidade com prova de
visto permanente e dentro do período de sua validade ou documento fornecido pelo D epartamento
de Polícia Federal, com indicação do número de registro.
(3)
No DF, o recolhimento referente aos itens "a" e "b" deve ser efetuado em um único DARF sob o
código 6621.
(4)
Número de vias conforme definido pela Junta Comercial da UF.
19
Conforme Russo, (2003, p. 18) “É obrigatória a inscrição do empresário no
Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede (Junta Comercial), antes
do início de sua atividade.”
Este tipo de empresa proporciona ao empresário autonomia total sobre o seu
negócio, pois todas as decisões cabem somente a ele, beneficiando-o para fins de
gestão.
Não pode ser considerado empresário individual quem exerce profissão
intelectual, científica, artística ou literária, com exceção se o exercício da atividade
constituir características de empresa. Conforme Young, (2008, p. 30), “A pessoa física
que atuar individualmente não será classificado como empresária, mas sim como
autônomo. Ex.: professor, médico, engenheiro etc.”, porém se for uma clínica com
vários médicos legalmente constituída, ou uma clínica odontológica e estiver de acordo
com o que a legislação exige, pode ser considerada como uma empresa civilmente
reconhecida.
Outra forma que o empresário pode adotar para desenvolver seu negócio é a
de sociedade, que pode ser limitada ou anônima.
2.4 Sociedade Limitada
Outra forma jurídica de empresa é a sociedade limitada, que pode ser
constituída por duas ou mais pessoas capacitadas, formando firmas coletivas,
sociedades com personalidade jurídica própria, conforme conceitua Zanetti (2008, pag.
22),
A sociedade limitada é um tipo de sociedade personificada formada através de
um contrato plurilateral, com comunhão de escopo e organização, sob uma
firma ou denominação social integrada pela palavra final: limitada ou pela
abreviação “Ltda.”, que reúne sócios, pessoas físicas e/ou jurídicas, que não
tem a qualidade de empresário individual e tem suas responsabilidades, em
principio, restritas ao valor de suas quotas sociais[...].
A quantidade mínima de sócios não é exigida por Lei, conforme Zanetti
(2008, pag. 29) “O código civil não estabelece um numero máximo de sócios, porém, o
20
mínimo para a formação do contrato social é de dois, em virtude das disposições gerais
do contrato”.
Neste tipo societário, marido e mulher que forem sócios não podem ser
casados pelo regime da comunhão universal ou separação obrigatória de bens,
conforme (Art. 977 do código civil) “faculta-se aos cônjuges contratar sociedade, entre si
ou com terceiros, desde que não tenham casado no regime da comunhão universal de
bens, ou no da separação obrigatória”, no caso de desrespeito deste artigo os sócios
estarão sujeitos a responder com seus bens particulares pelos débitos sociais, Zanetti
explica que (2008, pag. 35),
Se ambos os cônjuges forem empresários individualmente, cada um
responderá por suas obrigações com seus próprios bens e, se os cônjuges
desenvolvem uma empresa em comum, deverá ser entendido que eles são
obrigados solidariamente aos resultados desta atividade, respondendo
indistintamente com seus bens próprios, sem prejuízo de que os credores
venham a ser dirigir contra os bens comuns.
As empresas constituídas antes da alteração da Lei não serão modificadas
pois a Lei não retroage, conforme explica Neto, (2008, pag. 103),
As sociedades entre cônjuges já existentes ao tempo da entrada em vigor do
código civil de 2002 não se sujeitam a regra. A duvida suscitada por algumas
opiniões isoladas, acabou sendo afastada diante da evidencia de não ser
possível a nova Lei atingir o ato jurídico perfeito.
Para a constituição desta forma de sociedade é necessária a construção do
contrato social, que é determinado por cláusulas e condições definidas pelos sócios, e
que para ter validade deve ser registrado na Junta Comercial da cidade onde está
localizada, ou caso não exista nela, o registro deve ser efetuado na cidade mais
próxima.
Durante a elaboração do contrato social devem ser respeitadas algumas
cláusulas obrigatórias conforme cita Zanetti, (2008, pag. 54),
As clausulas obrigatórias devem dispor sobre:
 nome, RG e CPF, nacionalidade, estado civil, profissão e residência dos
sócios, se pessoas naturais, e a firma ou a denominação social
finalizada com o termo “limitada” ou “Ltda.”, numero de identificação no
registro de empresas, nacionalidade e sede dos sócios e o numero de
inscrição do Cadastro Nacional de Pessoas Juridicas – CNPJ, se
jurídica;
 denominação, objeto social, prazo de duração da sociedade;
 endereço completo da sede (tipo e nome de logradouro, numero,
complemento, bairro/distrito, município, unidade federativa e CEP) bem
como o endereço das filiais;
21
 a data de enceramento de seu exercício social, quando não coincidente
com o ano civil;
 capital da sociedade, expresso em moeda corrente, podendo
compreender qualquer espécie de bens, suscetíveis de avaliação
pecuniária;
 a quota de cada sócio no capital social, a forma e o modo de integralizála;
 as pessoas incumbidas da administração da sociedade, e seus poderes
e atribuições;
 qualificação do administrador não sócio, designado no contrato;
 a participação de cada sócio nos lucros e nas perdas;
 sua responsabilidade limitada;
 foro para o exercício e o cumprimento dos direitos e obrigações
resultantes do contrato social ou indicar a eleição do juízo arbitral para
dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis.
Os sócios podem incluir além das cláusulas obrigatórias, as que acharem
necessárias para desenvolver a atividade empresarial desde que não beneficie ou
prejudique algum sócio, conforme determina o (art. 1.008 do código civil) “é nula a
estipulação contratual que exclua qualquer sócio de participar dos lucros e das perdas”.
Tem-se o cuidado de verificar a legalidade, não só a conveniência das cláusulas
contratuais, Zanetti (2008, pag. 58) explica que,
Sem querer limitar o numero de cláusulas proibidas, inda podemos citar outras:
 subordinar o exercício da ação social, dirigida contra os administradores
com a condição preliminar ou autorização da assembléia dos sócios, ou
ainda quando antecipadamente exista a renuncia a essa ação;
 estipular a irrevogabilidade do administrador, de forma contraria ao
principio da sua revogação por decisão dos sócios;
 derrogar a obrigação da apresentação anual das contas;
 derrogar o direito que todo sócio tem de, por escrito, formular questões
ligadas à ordem do dia na realização das assembléias;
 derrogar o direito dos sócios analisarem o balanço patrimonial e resultado
econômico;
 privar os sócios de seu direito de participar das decisões tomadas em
assembléia e de ser representado;
 autorizar a emissão de valores mobiliários;
 obrigar um sócio a subscrever um aumento de capital que tenha sido
decidido por uma certa maioria dos demais sócios.
A duração da sociedade é determinada por seus sócios e depende da
atividade e do objetivo em geral, Zanetti (2008, pag. 59) explica que “o tempo de
duração da sociedade deve estar estabelecido no contrato social, pois a sociedade
poderá ser por tempo determinado ou indeterminado [...]”.
Para que o contrato social seja reconhecido deve ser levado à registro no
órgão competente, conforme (artigo 1.150 do código civil),
22
O empresário e a sociedade empresária vinculam-se ao Registro Público de
Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais, e a sociedade simples ao
Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o qual deverá obedecer às normas fixadas
para aquele registro, se a sociedade simples adotar um dos tipos de sociedade
empresaria.
O prazo legal para registro do contrato social é de no máximo trinta dias após
o início da atividade seguindo o que traz o (código civil, art. 1.151),
O registro dos atos sujeitos à formalidade exigida no artigo antecedente será
requerido pela pessoa obrigada em lei, e, no caso de omissão ou demora, pelo
sócio ou qualquer interessado.
§ 1º Os documentos necessários ao registro deverão ser apresentados no
prazo de 30 (trinta) dias, contados da lavratura dos atos respectivos.
§ 2º Requerido além do prazo previsto neste artigo, o registro somente
produzira efeito a partir da data de sua concessão.
§ 3º As pessoas obrigadas a requerer o registro responderão por perdas e
danos, em caso de omissão ou demora.
No quadro nº 02 exemplifica-se a documentação exigida para registro do ato
de constituição da empresa na Junta Comercial:
ESPECIFICAÇÃO
Nº DE VIAS
 Requerimento (Capa de Processo) com assinatura do administrador,
sócio, procurador, com poderes específicos, ou terceiro interessado
(art.1.151 CC/2002), (vide tabela de atos e eventos para preenchimento do
requerimento).
1
 Contrato social, assinado pelos sócios ou seus procuradores ou Certidão
de inteiro teor do contrato social, quando revestir a forma pública (1).
3
 Declaração de desimpedimento para o exercício de administração de
sociedade empresária, assinada pelo(s) administrador(es) designados no
contrato, se essa não constar em cláusula própria (art. 1.011, § 1º CC/2002).
 Original ou cópia autenticada (2) de procuração, com poderes específicos
e se por instrumento particular, com firma reconhecida, quando o
requerimento, o contrato social ou a declaração de que trata o item anterior
for assinada por procurador. Se o delegante for analfabeto, a procuração
deverá ser passada por instrumento público.
1
1
 Cópia autenticada (2) da identidade (3) dos administradores e do
signatário do requerimento.
1

Aprovação prévia de órgão governamental, quando for o caso (4).
1

Ficha de Cadastro Nacional - FCN fls. 1 e 2.
1
 Comprovantes de pagamento: (5)
a) Guia de recolhimento/ Junta Comercial (6);
b) DARF/ Cadastro Nacional de Empresas (6) (código 6621).
Quadro 2: Documentação exigida para registro de constituição de sociedade
limitada.
Fonte: adaptado de www.dnrc.gov.br acesso em 30 de maio de 2010.
23
Observações
(1) O ato constitutivo deverá ser apresentado em três vias, no mínimo, sendo pelo menos uma original.
As vias adicionais, que vierem a ser apresentadas, serão cobradas de acordo com a tabela de preços
de cada Junta Comercial.
(2) Caso a cópia não seja autenticada por cartório, a autenticação poderá ser efetuada pelo servidor, no
ato da apresentação da documentação, à vista do documento original.
(3) Documentos admitidos: cédula de identidade, certificado de reservista, carteira de identidade
profissional, Carteira de Trabalho e Previdência Social ou Carteira Nacional de Habilitação
o
(modelo com base na Lei n 9.503, de 23/9/97). Se a pessoa for estrangeira, é exigida identidade
com a prova de visto permanente e dentro do período de sua validade ou documento fornecido
pelo Departamento de Polícia Federal, com a indicação do número do registro.
(4) Empresa de serviços aéreos, corretoras de câmbio, de títulos e valores mobiliários, distribuidora de
valores etc.
(5) No DF, o recolhimento referente aos itens "a" e "b" deve ser efetuado em um único DARF sob o
código 6621.
(6) Número de vias conforme definido pela Junta Comercial da UF.
Os sócios que por ventura entrarem na sociedade após a constituição da
mesma, obrigam-se a honrar as dívidas sociais anteriores ao seu ingresso. Caso ocorra
a liquidação da empresa e os ativos não forem suficientes para quitar os débitos, em
algumas situações os sócios poderão responder solidariamente com os seus bens
particulares, o (código civil art. 1.003) diz que,
A cessão total ou parcial de quota, sem a correspondente modificação do
contrato social com o consentimento dos demais sócios, não terá eficácia
quanto a estes e à sociedade.
Parágrafo Único. Até 2 (dois) anos depois de averbada a modificação do
contrato, responde o cedente solidariamente com o cessionário, perante a
sociedade e terceiros, pelas obrigações que tinha como sócio.
Por este motivo faz-se necessário que os sócios constem no contrato social
se a sociedade é dividida por quotas de responsabilidade limitada ou ilimitada, pois é de
grande valia para eles em caso de falência.
Conforme Souza, (2002, p. 29),
As sociedades de responsabilidade limitada são aquelas em que os sócios
respondem até o montante do capital social subscrito. Caso ocorra a falência da
sociedade, os credores serão ressarcidos somente até o montante do capital
social. As sociedades de responsabilidade ilimitada são caracterizadas,
conforme seu nome sugere, pela obrigatoriedade dos sócios em entregar seus
bens pessoais aos credores, se o patrimônio da empresa não for suficiente para
liquidar todas as dividas da sociedade em caso de falência.
A responsabilidade do sócio é de efetuar o pagamento de sua quota, até a
integralização do capital social, após este ato, o sócio nada mais deve para a sociedade
e por isso nada pode ser exigido dele por terceiros, pois o sócio não é responsável
24
pelas dívidas sociais, conforme art. 1.052 do Código Civil, “na sociedade limitada, a
responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos
respondem solidariamente pela integralização do capital social.”
Caso ocorra a saída de um dos sócios, por exclusão ou por falecimento, os
sócios remanescentes e seus herdeiros podem continuar com as atividades
empresariais, desde que o contrato social não fale o contrário, conforme cita o art.
1.028 do Código Civil:
No caso de morte de sócio, liquidar-se á sua quota, salvo:
I. se o contrato dispuser diferentemente;
II. se os sócios remanescentes optarem pela dissolução da sociedade;
III. se, por acordo com os herdeiros, regular-se a substituição do sócio
falecido.
Dessa forma preserva-se a empresa e os seus herdeiros podem dar
continuidade à atividade empresarial, tanto na Limitada quanto em outros tipos
societários.
2.5 Sociedade Anônima
As sociedades anônimas estão previstas no (Código Civil art. 1.088),
“na sociedade anônima ou companhia, o capital divide-se em ações, obrigando-se cada
sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou
adquirir”
Conforme (art. 1.089 do código civil) “a sociedade anônima rege-se por Lei
especial, aplicando-se-lhe, nos casos omissos, as disposições deste código”, portanto,
este tipo societário é regido por Lei própria, que é a Lei nº 6.404/76, que foi atualizada
pela Lei nº 11.638/07.
Neste tipo de sociedade é elaborado o estatuto social, que deve ser discutido
em assembléia, em primeira convocação, com a presença de subscritores que
representem no mínimo a metade do capital social, ou em segunda convocação com
qualquer número. Após as formalidades legais e não havendo oposição que represente
mais da metade do capital, o presidente da assembléia geral de constituição declarará
constituída a companhia.
25
Young, (2008, p. 23) diz que,
O estatuto social deverá conter, necessariamente, o seguinte:
a) denominação social;
b) prazo de duração;
c) sede: município;
d) objeto social, definido de modo preciso e completo;
e) capital social expresso em moeda nacional;
f) ações: número em que se divide o capital, espécie (ordinária,
preferencial, fruição), classe das ações e se terão valor nominal ou não,
conversibilidade, se houver, e forma nominativa;
g) diretores: número mínimo de dois, ou limites máximo e mínimo
permitidos; modo de sua substituição; prazo de gestão (não superior a
três anos); atribuições e poderes de cada diretor;
h) conselho fiscal estabelecendo se o seu funcionamento será ou não
permanente, com a indicação do número de seus membros – mínimo
de três e máximo de cinco membros efetivos e suplentes em igual
número;
i) término do exercício social, fixando a data.
Depois de finalizado, o estatuto deve ser levado para registro na Junta
Comercial do Estado da sede da empresa, conforme quadro nº 03 demonstrando os
documentos exigidos para registro:
ESPECIFIÇÃO
Nº DE VIAS
 Requerimento (Capa de Processo) com assinatura do administrador,
acionista, procurador, com poderes específicos, ou terceiro interessado
(art.1.151 CC/2002), (vide tabela de atos e eventos para preenchimento do
requerimento).
1

Ata da assembléia de constituição (1;2)
3

Estatuto social, salvo se transcrito na ata;( 1; 2)
3
 Relação completa dos subscritores do capital social (ou lista/ boletins/
cartas de subscrição) ( 2 )
 Recibo de depósito bancário da parte do capital realizado em dinheiro e a
autenticação da lista ou boletim individual de subscrição pela instituição
financeira. É exigido depósito de, no mínimo, 10% do capital subscrito em
dinheiro
 Ata de eleição de peritos ou de empresa especializada, na hipótese de
realização do capital em bens, salvo se a nomeação for procedida na
assembléia de constituição ( 2)
 Ata de deliberação sobre laudo de avaliação dos bens, se não contida a
deliberação na ata de constituição, acompanhada do laudo, salvo se
transcrito na ata (2 )
3
1
3
3
Continua
26
Conclusão
 Folhas do Diário Oficial e do jornal de grande circulação que publicaram
o
anúncio convocatório da assembléia de constituição e das assembléias
preliminares, se for o caso ( 3 )
 Folha do Diário Oficial da União, do Estado, do DF ou do Município que
contiver o ato de autorização legislativa, se tiver participação societária de
empresa pública, sociedade de economia mista, autarquia ou fundação
pública

Ficha de Cadastro Nacional - FCN - fls. 1 e 2
 Aprovação prévia do órgão governamental competente, quando for o
caso
(4)
 Original ou cópia autenticada (5) de procuração, com poderes específicos
e
se por instrumento particular, com firma reconhecida, quando o
requerimento for assinado por procurador. Se o outorgante for analfabeto,
a procuração deverá ser passada por instrumento público.
1
1
1
1
1
 Cópia autenticada (5) da identidade dos diretores (6) e do signatário do
Requerimento
1
 Comprovantes de pagamento: (7)
a) Guia de Recolhimento/Junta Comercial.
b) DARF/Cadastro Nacional de Empresas (código 6621).
1
Quadro 3: Documentação exigida para registro de constituição de sociedade
anônima.
Fonte: adaptado de www.dnrc.gov.br acesso em 30 de maio de 2010.
Observações:
(1) A Ata e o estatuto, se não transcrito na ata, deverão conter o visto de advogado, com a indicação do
nome e número de inscrição na Ordem dos Advogados do Brasil, exceto se for microempresa ou
empresa de pequeno porte, conforme as Lei nº 9.841/99
(2) Mínimo de 3 vias, sendo pelo menos uma original, podendo ser incluídas vias adicionais. As vias
adicionais que forem apresentadas serão cobradas de acordo com a tabela de preços de cada Junta
Comercial.
(3) É dispensada a apresentação das folhas quando a ata consignar os nomes, respectivas datas e
folhas dos jornais onde foram efetuadas as publicações. A publicação será dispensada quando constar
da ata a presença da totalidade dos acionistas.
(4) Empresa de serviços aéreos; instituições financeiras ou assemelhadas, públicas ou privadas;
empresas de radiodifusão e telecomunicação.
(5) Caso a cópia não seja autenticada por cartório, a autenticação poderá ser efetuada pelo servidor, no
ato da apresentação da documentação, à vista do documento original.
(6) Documentos admitidos: cédula de identidade, certificado de reservista, carteira de identidade
profissional, Carteira de Trabalho e Previdência Social ou Carteira Nacional de Habilitação (modelo com
base na Lei nº 9.503, de 23/9/97).Se a pessoa for estrangeira, é exigida identidade com a prova de visto
permanente e dentro do período de sua validade ou documento fornecido pelo Departamento de Polícia
Federal, com a indicação do número do registro.
(7) No DF, o recolhimento referente aos itens "a" e "b" deve ser efetuado em um único DARF sob o
código 6621.
27
Todas as modificações estatutárias que forem necessárias devem ser
realizadas em assembléias e transcritas em atas, que após encerradas devem ser
levadas a registro no mesmo órgão que registrou sua constituição.
Neste tipo societário a companhia tem seu capital dividido em ações e a
responsabilidade dos sócios é relativa ao valor das ações. Para Young (2008, p. 112),
Anônima é a sociedade empresaria com capital dividido em valores mobiliários
representativos de um investimento (as ações), cujos sócios tem, pelas
obrigações sociais, responsabilidade limitada ao preço de emissão das ações
que titulaziram.
Conforme Finkelstein (2006, p. 81),
Nas sociedades anônimas, os acionistas tem a obrigação de responder apenas
pela importância com que contribuíram para a formação do capital social. Os
acionistas apenas serão responsáveis por aquilo que subscreveram,
independentemente da responsabilidade de outros acionistas.
Diferentemente
dos
acionistas
minoritários,
os
majoritários
e
os
administradores respondem pessoalmente pelos danos que causarem à sociedade ou a
terceiros, quando agirem ou praticarem atos com culpa ou dolo ou abuso do poder em
situações com o fim estranho ao interesse social, nomear administrador que esteja
inapto para a atividade, entre outros.
Nesta sociedade não existe impedimentos quanto a entrada de novos sócios
uma vez que as ações são negociadas livremente. Caso o proprietário das ações venha
a óbito, seus sucessores poderão fazer parte do quadro societário da empresa.
2.6 Sociedade em Conta de Participação
Este tipo societário é formado por algumas pessoas físicas ou jurídicas com
o objetivo em comum de explorar determinada atividade, porém, a administração fica a
cargo somente do sócio ostensivo, que é aquela pessoa responsável pela realização da
atividade empresarial, conforme explica Bertoldi (2006, pag. 177),
Sem personalidade jurídica própria, a sociedade em conta de participação se
caracteriza por um contrato, não necessariamente escrito, em que duas ou mais
pessoas acordam em explorar um mesmo empreendimento empresarial em
proveito comum, sob o nome e responsabilidade de um ou alguns dos sócios, a
quem cabe a administração da sociedade.
28
Por ser o administrador e o responsável pela sociedade o sócio ostensivo
responde por todos os atos que praticar durante a atividade empresarial, sem prejudicar
os demais sócios, que são denominados de sócios ocultos, segundo Requião (2008,
pag. 440),
Existem, portanto, nessa espécie de sociedade, dois tipos de sócios: o sócio
ostensivo, empresário, que aparece nos negócios com terceiro contratando sob
o seu nome e responsabilidade, e tanto pode ser uma sociedade comercial
como um empresário individual, e o sócio oculto, que é o prestador de capital
para aquele, não aparecendo externamente nas relações de sociedade interna,
oculta, entre o empresário ou uma sociedade empresaria e o sócio ou sócios
que não se destacam, permanecendo ocultos e anônimos.
O sócio oculto não responde pelos atos praticados pelo sócio ostensivo, ele
não participa das negociações realizadas nem lhe faculta o direito de opinião nas
tomadas de decisões, o quadro nº 04 adaptado de Bertoldi (2006, pag. 178) demonstra
claramente,
Responsabilidade ilimitada
Assume os negócios em nome
Sócio ostensivo
próprio
Encarregado da administração
da sociedade
Sociedade em conta de
participação (sem
personalidade jurídica)
Responsabilidade nos limites
do contrato e somente diante
Sócio oculto
dos demais sócios
Afastado da administração da
sociedade
Quadro nº 04: demonstração das obrigações dos sócios na SCP
Fonte: Adaptado de Bertoldi (2006, pag. 178)
A SCP não possui personalidade jurídica, nem é necessário que seu contrato
social seja levado para registro, diferencia-se das demais sociedades por não ter
necessidade de denominação ou firma social, patrimônio próprio, ou sede social,
conforme Neto (2008, pag. 147),
29
Por ser uma sociedade que não se exterioriza perante terceiros, mas tem sua
existência exclusivamente entre os sócios, a sociedade em conta de
participação
a) não esta sujeita a uma forma especial, sendo possível a prova de sua
existência por qualquer meio em direito admitido;
b) não tem firma ou razão social, porquanto quem age e apõe seu nome nas
operações é um de seus sócios, o sócio ostensivo apenas;
c) não se relaciona com ninguém;
d) não tem personalidade jurídica;
e) não tem capital nem autonomia patrimonial, visto pertencerem ao sócio
ostensivo os recursos oriundos das contribuições dos sócios;
f) não tem sede social;
g) não tem órgãos de administração;
h) não se liquida, resolvendo-se por uma prestação de contas do sócio
ostensivo;
i) não se sujeita a falência nem a insolvência civil.
O sócio oculto transmite ao ostensivo os bens ou recursos necessários para
que com a união destes, possa desenvolver a atividade que ambos acordaram, estes
recursos passam a ser administrados pelo sócio ostensivo como seus próprios bens.
Quando chegar o fim das atividades que foram propostas os sócios realizarão entre si,
a prestação de contas dos bens ou recursos adquiridos na constituição e na vigência da
sociedade sendo devolvida a cada um a parte correspondente.
2.7 Sociedade de Propósito Específico
A sociedade de propósito específico não está amparada pelo Código Civil,
ela não é definida como personalidade jurídica ou sociedade mercantil, portanto para
que ela exista deve se revestir sob uma das formas prevista pela legislação que pode
ser: sociedade limitada, anônima, etc. Conforme Guimarães, (2002, p. 134), “A SPE,
em si, não se pode conferir a qualidade de sociedade mercantil. Ela, na realidade,
estará insculpida dentro de uma das formas societárias existentes no direito brasileiro.”
Para a constituição da SPE é necessário que seja elaborado o contrato
social ou o estatuto social, cujas cláusulas deverão seguir a legislação que regulamenta
o tipo societário, e após deverá ser registrada na Junta Comercial na cidade da sede da
empresa, conforme Maia (2010),
30
A operacionalização dessa medida é feita de forma simples, onde cria-se um
CNPJ próprio para a nova entidade, que passará a ter todos os registros
próprios de uma empresa comercial, cuja única diferença reside no objeto
social, especifico para o desenvolvimento daquela empreitada, devendo se
extinguir após sua conclusão, ou ser renovada para um novo negócio.
No capital social da SPE, os sócios podem integralizá-lo em dinheiro, bens
móveis e imóveis ou com direitos, desde que tenham valor econômico. Após a
integralização, as contribuições dos sócios passam a compor o patrimônio.
A contabilidade desta sociedade não possui nenhuma diferença dos demais
tipos societários. A responsabilidade dos sócios dar-se-á conforme a determinação do
contrato social. Se for LTDA é restrito ao valor das quotas, mas todos respondem
solidariamente pela integralização do capital social; se constituída por sociedade
anônima, será limitada ao preço da emissão das ações subscritas. Conforme CÂMARA,
(2004 p. 24),
O capital divide-se em cotas iguais ou desiguais, cabendo uma ou diversas a
cada sócio. Pelos bens conferidos ao capital social respondem solidariamente
todos os sócios, até o prazo de cinco anos da data do registro da sociedade.
Assim cada empreendimento possui seu próprio patrimônio, não se misturando
com o do incorporador ou de outras obras.
A sociedade de propósito específico enquadra-se na questão tributária como
as demais sociedades, podendo ser optante do lucro presumido, real ou arbitrado.
Este tipo de sociedade tem sido muito utilizado no setor imobiliário, pois além
de resguardar o incorporador, ele oferece maior garantia aos compradores, segundo
Maia (2010),
Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes
envolvidos, desde o comprador ate a instituição financeira, passam a ter a
tranqüilidade de que o único risco que irão correr é aquele decorrente da
própria obra.
Pelo fato de cada empreendimento ser uma empresa separada das demais,
assim em caso de falência os adquirentes poderão concluir a obra. Vendendo as
unidades que sobrarão e aplicando o dinheiro arrecadado para a finalização da obra,
caso não restem unidades a serem vendidas os proprietários poderão concluir o
empreendimento com recursos próprios.
31
2.8 Formas de Tributação
A legislação brasileira prevê que tanto as pessoas físicas quanto as jurídicas
são contribuintes para pagamento de Imposto sobre a Renda, conforme (decreto nº
3.000 de 26 de março de 1999, art. 146),
São contribuintes do imposto e terão seus lucros apurados de acordo com este
Decreto (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 27):
III-
as pessoas jurídicas (Capitulo I)
as empresas individuais (Capitulo II)
As pessoas jurídicas têm algumas opções para recolhimento do IR, conforme
explica Carlin (2008, pag. 63),
A legislação do imposto sobre a renda determina quatro formas de tributação
dos lucros das empresas;
- Lucro real (trimestral ou anual)
 utilizando-se da contabilidade, é a forma mais difundida por ser
obrigatória.
- Lucro presumido;
 permitido para alguns contribuintes.
- Lucro arbitrado;
 imposto pelo fisco, enquadrando-se como uma punição.
- Simples;
 além do imposto sobre a renda, engloba todos os tributos federais, mas
também é permitido apenas para determinados contribuintes.
A forma de apuração e recolhimento do imposto tem sua particularidade para
cada opção demonstrada acima, nos casos em que a empresa não esta obrigada, ela
pode optar por escolher a forma mais vantajosa para si.
2.8.1 Lucro Presumido
O lucro presumido é uma forma simples de recolhimento do IR para as
pessoas jurídicas que não estão obrigadas ao lucro real, conforme cita (Young, 2009,
pag. 193) “o lucro presumido é uma forma simplificada de tributação do imposto de
renda das pessoas jurídicas quando estas não estejam obrigadas ao lucro real.” Nesta
32
opção não é feito a apuração do lucro, a base utilizada é uma espécie de previsão de
receita, conforme explica Pêgas (apud Young, 2009, pag. 13),
O lucro presumido é uma forma de tributação alternativa, que considera apenas
as receitas obtidas pelas empresas, não importando, para fins de tributação, o
resultado efetivamente apurado.
Tanto o IRPJ quanto a Contribuição Social sobre o Lucro, são pagas pelo
valor que o contribuinte apurar sendo a necessidade de confirmação de autoridade
fiscal, pelo fato deste tributo ser recolhido antecipadamente, conforme explica o Código
Tributário Nacional em seu art. 150,
O lançamento por homologação, que ocorre quanto aos tributos cuja legislação
atribua ao sujeito passivo o dever de antecipar o pagamento sem prévio exame
da autoridade administrativa, opera-se pelo ato em que a referida autoridade,
tomando conhecimento da atividade assim exercida pelo obrigado,
expressamente a homologa.
§ 1º O pagamento antecipado pelo obrigado nos termos deste artigo
extingue o crédito, sob condição resolutória da ulterior homologação ao
lançamento.
§ 2º Não influem sobre a obrigação tributária quaisquer atos anteriores à
homologação, praticados pelo sujeito passivo ou por terceiro, visando à
extinção total ou parcial do crédito.
§ 3º Os atos a que se refere o parágrafo anterior serão, porém,
considerados na apuração do saldo porventura devido e, sendo o caso, na
imposição de penalidade, ou sua graduação.
§ 4º Se a lei não fixar prazo a homologação, será ele de cinco anos, a
contar da ocorrência do fato gerador; expirado esse prazo sem que a Fazenda
Pública se tenha pronunciado, considera-se homologado o lançamento e
definitivamente extinto o crédito, salvo se comprovada a ocorrência de dolo,
fraude ou simulação.
A forma de apuração do imposto pode ser feita trimestralmente, porém ela
pode recolher o valor mensalmente e fazer os ajustes necessários no fim de cada
trimestre conforme explica Young (2009, pag. 14),
Devido ao fato de a apuração dos valores devidos ser efetuada sobre um lucro
presumido, com base na receita bruta e seus acréscimos, nada impede que a
pessoa jurídica optante pelo lucro presumido faça os pagamentos mensais, com
o código de presumido (2089), ao invés da apuração trimestral. No entanto, o
ajuste deverá ser realizado no ultimo mês do trimestre.
Para optar pelo lucro presumido o contribuinte deve efetuar o recolhimento
do tributo até o último dia do mês seguinte a sua apuração, que é trimestral como
explica Young (2009, pag. 193),
A opção pelo regime será manifestada com o pagamento da primeira ou única
quota do imposto devido correspondente ao primeiro período de apuração de
cada ano-calendario e será aplicada em relação a todo o período de atividade
da empresa em cada ano-calendário.
33
Desde 01.01.1997, o lucro presumido passou a ser apurado trimestralmente
nos dias 31 de março, 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro de cada
ano-calendário, ou na data de extinção da pessoa jurídica, ocorrida no curso do
ano-calendário.
Para as empresas que forem constituídas após o primeiro trimestre e desejar
optar pelo lucro presumido poderão fazer a opção realizando o pagamento do imposto
até o último dia do mês seguinte a data de encerramento do trimestre após a abertura
da empresa.
Caso a empresa perca o prazo para recolhimento do imposto não será
obrigada a mudar de opção ainda poderá recolher nesta modalidade, porém arcará com
suas consequências, conforme explica Young, (2009, pag. 22),
[...] o fato de a pessoa jurídica não ter efetuado o pagamento nos prazos legais
ou ter pago com insuficiência o imposto devido, inclusive adicional, não impede
o exercício da opção pelo regime de tributação com base no lucro presumido; o
imposto, ou parcela deste. No entanto, o imposto não pago no vencimento fica
sujeito a incidência dos acréscimos moratórios legais previstos na legislação
[...].
Quando feito a opção pelo regime do lucro presumido a empresa deverá
permanecer nele até o fim do exercício, conforme determina a Lei 9.718 (27 de
novembro de 1998, em seu art. 13, § 1º) “a opção pela tributação com base no lucro
presumido será definitiva em relação ao todo o ano-calendário”.
Para fazer a opção pelo lucro presumido a empresa deve enquadrar-se em
alguns requisitos obrigatórios, conforme explica Higuchi (2008, pag. 42),
Não podem optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido as
pessoas juridicas:
I. cuja receita total, no ano-calendario anterior, seja superior a R$
48.000.000,00 ou proporcional ao numero de meses do período,
quando inferior a doze meses;
II. cujas atividades sejam de instituições financeiras ou equiparadas;
III. que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do
exterior;
IV. que, autorizadas pela legislação tributaria, usufruam de benefícios fiscais
relativos à isenção ou redução do imposto;
V. que, no decorrer do ano-calendario, tenham efetuado pagamento mensal
pelo regime de estimativa, inclusive mediante balanço ou balancete de
ou suspensão ou redução de imposto;
VI. cuja atividade seja de “factoring”.
Mesmo as pessoas jurídicas que estejam no programa de REFIS podem
optar por este regime de tributação, segundo Higuchi (2008, pag. 42),
[...] enquanto estiver pagando o parcelamento de tributos de acordo com o
Programa REFIS, a pessoa jurídica poderá optar pelo lucro presumido, ainda
que:
34
I.
A receita total do ano-calendario anterior tenha sido superior a R$
48.000.000,00;
tenha lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior;
usufrua de beneficio fiscal de isenção ou redução de imposto sobre o
lucro;
no decorrer do ano-calendario, tenha efetuado pagamento mensal pelo
regime de estimativa.
II.
III.
IV.
Fazendo parte do programa de REFIS ou não todas as pessoas jurídicas
optantes do lucro presumido, devem atentar-se para a base de cálculo da apuração do
imposto devido.
2.8.1.1 Base de Cálculo
A base de cálculo para recolhimento do imposto é obtida pela receita bruta
total, que inclui a soma de algumas receitas conforme site da receita federal, no item
perguntas e respostas,
Para efeito da verificação do limite, considera-se como receita bruta total o
produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos
serviços prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia,
acrescidos das demais receitas, tais como, rendimentos de aplicações
financeiras (renda fixa e variável), receita de locação de imóveis, descontos
ativos, variações monetárias ativas, juros recebidos como remuneração do
capital próprio etc. e dos ganhos de capital.
Para maior esclarecimento, Higuchi (2008, pag. 43), diz que a receita total
compreende,
a) a receita bruta auferida na atividade objeto da pessoa jurídica (venda de
mercadorias ou produtos ou de prestação de serviços tec.);
b) as receitas de quaisquer outras fontes não relacionadas diretamente com
os objetivos sociais da pessoa jurídica;
c) os ganhos de capital;
d) os ganhos líquidos obtidos em operações de renda variável;
e) os rendimentos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa;
f) os rendimentos decorrentes de participações societárias.
Adaptado de Young, (2009, pag. 26) o quadro nº 05 exemplifica a base de
cálculo de lucro presumido:
35
Receita bruta trimestral advinda da atividade da empresa
X percentual definido em lei, variando entre 1,6% a 32%, dependendo da
atividade desempenhada
= base de calculo
+ ganhos de capital na alienação de bens e direitos do ativo permanente
+ alugueis, quando não fizerem parte do objeto social da empresa
+ aplicações financeiras
+ juros sobre o capital
+ outras receitas não-operacionais
= lucro presumido
X 15%
= IRPJ a pagar
Quadro nº 05: Esquematização da base de calculo do lucro presumido
Fonte: Young, Lucro Presumido (2009, pag. 26)
Para cada atividade existe um percentual aplicado sobre a receita bruta onde
será definido o valor para calcular o imposto de renda, conforme quadro nº 06,
adaptado de Higuchi, (2008, pag. 46),
Percentual
1,6 %
Atividades
Na revenda, para consumo, de combustível derivado de petróleo,
álcool etílico carburante e gás natural;
8%
Na venda de mercadorias e produtos;
8%
Na prestação de serviços de transporte de cargas;
8%
Na prestação de serviços hospitalares;
8%
Na venda de imóveis das empresas com esse objeto social (art. 3º, §
7º da IN nº 93/97)
Continua
36
Conclusão
8%
Nas industrias gráficas;
8%
Na construção civil por empreitada com emprego de materiais;
16%
Na prestação de serviços de transportes, exceto de cargas;
Na prestação de serviços em geral pelas pessoas jurídicas com
16%
receita bruta anual de ate R$ 120.000,00, exceto de serviços
hospitalares, transportes e profissões regulamentadas (art. 40 da Lei
nº 9.250/950);
32%
Na prestação de demais serviços não incluídos nos incisos
anteriores.
Quadro nº 06: percentagem utilizada sobre a receita total para base de cálculo do
imposto de renda.
Fonte: Higuchi, Imposto de Renda das Empresas (2008, pag. 46)
A empresa deve utilizar a porcentagem definida em Lei, seguindo a tabela
acima descrita para chegar a base de cálculo do IR a pagar, não correndo o risco de
ser notificada pelo fisco por recolhimento errado.
2.8.1.2 Alíquota do Imposto de Renda e Adicional
A alíquota para calculo do IR a pagar é de 15%, sobre o valor apurado na
base de cálculo, já anteriormente citada, Young (2009, pag. 56), explica que:
Sobre o faturamento trimestral são aplicados os percentuais definidos em lei, de
conformidade com a atividade desempenhada. Desta forma encontramos a
base de calculo do imposto. Sobre esta base de calculo, adicionada pelas
demais receitas, aplica-se a alíquota de 15% para fins de determinação do
imposto de renda.
37
Para maior esclarecimento demonstra-se o quadro nº 07, extraído de Young
(2009, pag. 56),
Exemplo prático:
Pessoa jurídica, cuja atividade seja comercial, com faturamento trimestral de R$
50.000,00, rendimentos de aplicações financeiras de R$ 1.000,00, ganho de apital
advindo da venda de um bem classificado no ativo permanente de R$ 15.000,00 e
receitas de aluguel de barracões de R$ 1.500,00.
Temos:
Receitas
Valor
Percentual
aplicado
sobre a
atividade
Faturamento
trimestral
R$ 50.000,00
8% (comercial)
Rendimentos
de Aplicações
Financeiras
R$ 1.000,00
R$ 1.000,00
Ganho de
capital
R$ 15.000,00
R$ 15.000,00
Aluguel
R$ 1.500,00
R$ 1.500,00
R$ 225,00
Total
R$ 67.500,00
R$ 21.500,00
R$ 3.225,00
Lucro
Presumido
Alíquota do
IRPJ
R$ 4.000,00
R$ 600,00
R$ 150,00
15%
IRPJ a Pagar
R$ 2.250,00
Quadro nº 07: Exemplo de cálculo de IR a pagar.
Fonte: extraído de Young, Lucro Presumido (2009, pag. 56)
Além da alíquota de 15% do IR, as pessoas jurídicas deverão recolher o
adicional do imposto de 10%, quando exceder o limite permitido pela legislação,
conforme explica Young (2009, pag. 57)
O IRPJ terá um adicional de 10% sobre o excedente do lucro presumido
trimestral de R$ 60.000,00, devendo ser acrescido ao IRPJ normal.
Isto posto, não há que se calcular adicional mensalmente para as pessoas
jurídicas que antecipam seus pagamentos mensalmente.
38
A RFB não editou nenhum código especifico para o recolhimento do adicional,
portanto, o mesmo deverá ser recolhido juntamente com o IRPJ trimestral,
quando for o caso.
Para maior esclarecimento apresenta-se o quadro nº 08, como um exemplo
de cálculo do adicional de IR, extraído de Young (2009, pag. 57) “uma empresa com
atividades mistas, com receita bruta do comércio no valor de R$ 80.000,00 e da
prestação de serviços no montante de R$ 150.000,00, em um determinado trimestre:”
Atividade
Faturamento
Trimestral
Percentuais
Base de
cálculo do
imposto
Comércio
R$ 80.000,00
8%
R$ 6.400,00
Serviços
R$ 150.000,00
32%
R$ 48.000,00
R$ 5.000,00
-
R$ 5.000,00
R$ 3.000,00
-
R$ 3.000,00
R$ 238.000,00
-
R$ 62.400,00
Ganho de
capital na
venda de
imobilizado
Rendimento de
aplicação
financeira –
renda fixa
Total
Alíquota do
Imposto
IRPJ a Pagar
15%
R$ 9.360,00
Quadro nº 08: Exemplo de cálculo de IR a pagar.
Fonte: extraído de Young, Lucro Presumido (2009, pag. 57)
base de calculo do IRPJ: R$ 62.400,00
Sobre a parcela do lucro presumido que ultrapassar R$ 60.000,00 no trimestre,
haverá incidência do adicional do IRPJ, sob a alíquota de 10%.
No nosso exemplo, haverá a incidencia do adicional de 10% sobre R$ 2.400,00
(R$ 62.400,00 – R$ 60.000,00).
Adicional: 10% sobre R$ 2.400,00= R$ 240,00
Apurou-se um imposto, já com o adicional, no montante de R$ 9.600,00.
Para recolhimento do IR, devera ser feito um único DARF (documento de
arrecadação federal) com o valor da soma das duas alíquotas calculadas.
39
2.8.1.3 Contribuição Social Sobre o Lucro Liquido
As pessoas jurídicas além do IRPJ devem fazer a apuração e recolhimento
da CSLL, que não possui adicional e o valor da alíquota é de 9% sobre a base de
cálculo, conforme explica Young (2009, pag. 209),
A contribuição social sobre o lucro, apurada trimestralmente, à alíquota de 9%,
terá como base de calculo a soma das seguintes parcelas:
I. 12% da receita bruta auferida no período, conforme definido a legislação
vigente;
De conformidade com a Lei 10.684/03, art. 22, temos que a base de calculo
da Contribuição Social sobre o Lucro Liquido, devida pelas pessoas
jurídicas que efetuarem pagamento mensal (estimativa), e pelas pessoas
jurídicas desobrigadas de escrituração contábil (lucro presumido),
corresponderá a 12% da receita bruta [...];
II. 12% (doze por cento) da parcela das receitas auferidas, no respectivo
período de apuração, nas exportações a pessoas vinculadas ou para
países com tributação favorecida, que exceder ao valor já apropriado na
escrituração da empresa [...];
III. os ganhos de capital, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em
aplicações financeiras, as demais receitas e os resultados positivos
decorrentes de receitas não abrangidas pelo inciso I, auferidos no
mesmo período de apuração, inclusive:
a) os ganhos de capital nas alienações de bens do ativo permanente e de
ouro não caracterizado como ativo financeiro;
b) os ganhos de capital auferidos na alienação de participações societárias
permanentes em sociedades coligadas e controladas, e de
participações societárias que permaneceram no ativo da pessoa jurídica
ate o termino do ano-calendario seguinte ao de sua aquisição;
c) os ganhos de capital auferidos na devolução de capital em bens ou
direitos;
d) os rendimentos auferidos nas operações de mutuo realizadas entre
pessoas jurídicas ou entre pessoa jurídica e pessoa física;
e) a receita de locação de imóvel, quando não for este o objeto social da
pessoa jurídica, deduzida dos encargos necessários a sua percepção;
f) os juros equivalentes a taxa referencial do Selic para títulos federais,
acumulada mensalmente, relativos a tributos e contribuições a serem
restituídos ou compensados;
g) os valores recuperados correspondentes a custos e despesas, inclusive
com perdas, no recebimento de créditos, salvo se a pessoa jurídica
comprovar não os ter deduzido em período anterior no qual tenha se
submetido ao regime de incidência da CSLL com base no resultado
ajustado, ou que se refiram ao período no qual tenha se submetido ao
regime da incidência da CSLL com base no resultado presumido ou
arbitrado;
h) a diferença entre o valor em dinheiro ou o valor dos bens e direitos
recebidos de instituição isenta, a titulo de devolução de patrimônio, e o
valor em dinheiro ou o valor de bens e direitos entregue para a
formação do referido patrimônio;
i) os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras de
renda fixa e de renda variável;
40
j) as variações monetárias ativas dos direitos de credito e das obrigações
do contribuinte, em função da taxa de cambio ou de índices ou
coeficientes aplicáveis por disposição legal ou contratual.
Para as empresas da atividade imobiliária existe uma particularidade a ser
observada conforme Young, (2009, pag. 210),
As pessoas jurídicas que exerçam atividades de compra e venda, loteamento,
incorporação e construção de imóveis não poderão optar pelo regime de
incidência da CSLL com base no resultado presumido enquanto não concluídas
as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado, inclusive
se optantes do REFIS.
Para chegar a base de cálculo da CSLL, é aplicado a alíquota de 12% para
comércio e 32% para serviço, sobre o valor total da receita bruta, conforme conceitua
Young (2009, pag. 137)
I. as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a
loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios
destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o
montante efetivamente recebido, relativo as unidades imobiliárias
vendidas;
II. nos casos de contratos com prazo de execução superior a 1 ano, de
construção por empreitada ou de fornecimento a preço predeterminado
de bens ou serviços a serem produzidos, será computado na receita
bruta parte do preço total da empreitada, ou dos bens ou serviços a
serem fornecidos, determinada mediante a aplicação, sobre esse preço
total da porcentagem do contrato ou da produção executada em cada
mês, nos termos da Instrução Normativa SRF 21/79;
III. no caso de construções ou fornecimentos contratados com base em
preço unitário de quantidades de bens ou serviços produzidos em
prazo inferior a 1 ano, a receita devera ser incluída na base de calculo
do imposto de renda mensal e da contribuição social sobre o lucro, no
mês em que for completada cada unidade;
IV. a receita decorrente de fornecimento de bens e serviços para pessoa
jurídica de direito publico ou empresas sob seu controle, empresas
publicas, sociedades de economia mista ou suas subsidiarias, nos
casos de empreitada ou fornecimento contratado nas condições dos
arts. 407 e 408 do RIR/99 será reconhecida no mês do recebimento.
Para maior esclarecimento do cálculo utilizado a apuração da base de
cálculo para recolhimento da contribuição social, apresenta-se o quadro nº 09,
adaptado de Young (2009, pag. 137),
41
Receita do comercio (atividade)
R$ 80.000,00
Receita de prestação de serviços (atividade)
R$ 140.000,00
Ganhos de capital
R$ 20.000,00
Receitas financeiras
R$ 5.000,00
Alugueis (eventuais)
R$ 1.500,00
Atividade
Faturamento
Trimestral
Percentuais
Base de
cálculo da
CSLL
Comercio
R$ 80.000,00
12%
R$ 9.600,00
Serviços
R$ 140.000,00
32%
R$ 44.800,00
Ganho de
capital na
venda de
imobilizado
Rendimento de
aplicação
financeirarenda fixa
R$ 20.000,00
Alíquota
CSLL a pagar
R$ 20.000,00
9%
R$ 5.000,00
R$ 5.000,00
Alugueis
(receita
eventual)
R$ 1.500,00
R$ 1.500,00
Total
-
R$ 80.900,00
R$ 7.281,00
Quadro nº 09: exemplo de base de cálculo para apuração da CSLL
Fonte: adaptado de Young, (2009, pag. 137)
Independente da atividade empresarial na apuração da CSLL deve ser
encontrada a base de cálculo observando os itens expostos acima, e multiplicado esse
valor pela alíquota de 9%, o valor encontrado é o valor a ser recolhido de contribuição
social.
42
2.8.2 Lucro Real
O lucro real pode ser considerado como o imposto pago de acordo com a
realidade contábil da empresa, conforme explica Oliveira et al (2003, pag. 175),
Contabilmente falando, pode-se concluir que o lucro real é aquele realmente
apurado pela contabilidade, com base na completa escrituração contábil fiscal,
com a estrita e rigorosa observância dos princípios fundamentais de
contabilidade e demais normas fiscais e comerciais.
Para maior esclarecimento sobre a definição de lucro real faz-se necessário
citar o art. 247 do Regulamento do Imposto de Renda, RIR/99,
Lucro real é o lucro liquido do período-base ajustado pelas adições, exclusões e
compensações prescritas ou autorizadas por este decreto: 1º a determinação
do lucro real será precedida da apuração do lucro liquido de cada período de
apuração com observância das disposições das leis comerciais
Esta modalidade de tributação é determinada por alguns quesitos onde as
pessoas jurídicas estão obrigadas a recolher o IR pelo lucro real, que varia da receita
bruta total ultrapassar o limite máximo de R$ 48.000.000,00 no ano anterior, até
atividades de determinadas empresas, conforme cita Young (2009, pag. 16)
[...] estarão obrigadas ao regime de tributação com base no lucro real, portanto,
impedidas de optar pelo lucro presumido, as pessoas jurídicas:
I. cuja receita total, no ano-calendario anterior, tenha excedido o limite de
R$ 48.000.000,00 ou de R$ 4.000.000,00 multiplicado pelo numero de
meses de atividade, quando inferior a doze meses;
II. cujas atividades sejam de bancos comerciais, bancos de investimentos,
bancos de desenvolvimento, caixas econômicas, sociedades de credito,
financiamento e investimento, sociedades de credito imobiliário,
sociedades corretoras de títulos, valores mobiliários e cambio,
distribuidoras de títulos e valores mobiliários, empresas de
arrendamento mercantil, cooperativas de credito, empresas de seguros
privados e de capitalização e entidades de previdência privada aberta;
III. que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do
exterior;
IV. Que, autorizadas pela legislação tributaria, queiram usufruir de benefícios
fiscais relativos a isenção ou redução do imposto de renda;
V. Que, no decorrer do ano-calendario, tenham efetuado pagamento mensal
pelo regime de estimativa, na forma do art. 2º da Lei 9.430/96;
VI. Que explorem as atividades de prestação cumulativa e continua de
serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de credito,
seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, compras
de direitos creditórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de
prestação de serviços (factoring).
A apuração do lucro real pode ser anual ou trimestral, sendo que a primeira
exigi recolhimento mensal, devendo ser utilizado para base de cálculo o faturamento do
43
mês, ou trimestralmente, onde deveram ser observadas as receitas e despesas do
trimestre anterior.
2.8.2.1 Lucro Real Anual – Recolhimento por Estimativa
Na opção pela apuração anual o recolhimento do imposto será mensal, onde,
a pessoa jurídica pode fazer a opção recolhendo o imposto devido no primeiro mês do
ano, conforme Young (2009, pag. 107),
A opção será manifestada com o pagamento do imposto correspondente ao
mês de janeiro ou de inicio de atividade.
Nesta modalidade, a pessoa jurídica se obriga a efetuar antecipações mensais,
ficando vinculada a um ajuste anual ou periodicamente, podendo optar por
suspensão ou redução do pagamento [...].
Caso opte pela antecipação mensal, a base de cálculo para apuração do
imposto devera ser resultado da aplicação de um percentual sobre a receita bruta
mensal, conceituada por Young (2009, pag. 114) como “a receita bruta das vendas e
serviços compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o
preço dos serviços prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia”,
esse percentual varia entre 1,6% a 32%, dependendo da atividade da empresa,
conforme resume Young (2009, pag. 111),
Atividades
Percentuais
Revenda de combustíveis derivados de petróleo e álcool, inclusive gás
1,6%
Transporte de cargas
8,0%
Serviços hospitalares
8,0%
Construção por empreitada, quando houver emprego de materiais em qualquer
quantidade (Ato Declaratorio Normativo Cosit 6/97)
8,0%
Loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda
8,0%
Continua
44
Conclusão
Serviços de transporte de passageiros
Prestadoras de serviços relativos
regulamentada, inclusive escolas
16%
ao
exercício
de
profissões
legalmente
Intermediação de negócios, inclusive corretagem (seguros, imóveis, dentre outros) e
as de representação comercial
Administração, locação ou cessão de bens imóveis, e moveis.
32%
32%
32%
Construção por administração ou por empreitada unicamente de mão de obra
32%
Serviços de gráfica, com ou sem fornecimento de material, em relação à receita
bruta que não decorra de atividade comercial ou industrial
32%
Serviços de suprimento de água tratada e coleta de esgoto e exploração de rodovia
mediante cobrança de pedágio (Ato declaratório Cositv16/00)
32%
Compra e venda de veículos usados
32%
Quadro nº 10: resumo de percentual aplicado sobre a receita bruta
Fonte: adaptado de Young, (2009, pag. 111)
Da receita bruta deverão ser excluídas as vendas canceladas, as devoluções
e os descontos incondicionais. Quanto à base de cálculo será feito alguns acréscimos
de acordo com Young (2009, pag. 117) “serão acrescidos à base de cálculo, no mês em
que forem auferidos, os ganhos de capital, as demais receitas e os resultados positivos
decorrentes de receitas não compreendidas na atividade”.
Nesta modalidade os recolhimentos serão com base no lucro estimado,
sendo necessário balanço de ajuste no fim de ano para verificação dos valores
recolhidos e da necessidade de diferenças a recolher.
Além do imposto de renda com a alíquota de 15%, a pessoa jurídica tem que
recolher o imposto adicional sobre o que exceder a R$ 20.000,00 da base de cálculo
mensal. O quadro nº 11 exemplifica a apuração do adicional com base no lucro
estimado:
45
Receita bruta de vendas ou prestação de serviços
(-) vendas canceladas
(-) descontos incondicionais
(-) IPI (destacado em Nota Fiscal)
(-) ICMS (substituição tributaria)
= receita ajustada
(x) aplicação do % para determinação da base de calculo (1,6% a 32%, conforme atividade)
(+) demais receitas (alugueis, ganhos de capital, etc.)
= lucro estimado
(x) aplicação da alíquota do IRPJ de 15%
(x) aplicação do adicional do IRPJ de 10% sobre o lucro estimado que ultrapassar R$
20.000,00 no mês
* as receitas de aplicações financeiras serão acrescidas à base de calculo somente no mês de
dezembro (balanço de ajuste)
Quadro nº 11: esquematização da apuração do adicional do IR
Fonte: adaptado de Young, (2009, pag. 125)
A demonstração dos balanços ou balancetes utilizados na apuração do IR
deverá ser transcrita no Livro de Apuração do Lucro Real denominado de LALUR, onde
deverá constar todas as adições, exclusões e compensações, conforme explica Young
(2009, pag. 128) “as adições exclusões e compensações, computadas na apuração do
lucro
real,
correspondentes
aos
balanços
ou
balancetes,
deverão
constar,
discriminadamente na parte A do LALUR”.
As pessoas jurídicas que utilizam o regime de estimativa para recolhimento
do IR deverão seguir a mesma linha para recolher a CSLL, no caso, a apuração é
mensal, com recolhimentos antecipados e ajustes no fim do ano, a base de cálculo é
encontrada aplicando a percentagem de 12% sobre a receita bruta total, conforme
Young (2009, pag. 129)
[...] a base de calculo da Contribuição Social sobre o Lucro Liquido, devida
pelas pessoas jurídicas que efetuarem pagamento mensal (estimativa), e pelas
pessoas jurídicas desobrigadas da escrituração contábil (lucro presumido),
correspondera a 12% da receita bruta, na forma definida na legislação vigente,
auferida em cada mês do ano-calendario.
46
Após encontrar a base de cálculo da CSLL, aplica-se o percentual de 9%,
que é a alíquota para recolhimento do imposto, em todas as atividades será a mesma
alíquota para fins de recolher o tributo, mas para chegar a base de cálculo da
contribuição os percentuais podem variar de acordo com a atividade da empresa e a
legislação vigente, Young (2009, pag. 130) explica,
[...] as pessoas jurídicas cujo objeto social seja: a) prestação de serviços em
geral, exceto hospitalar; b) intermediação de negócios; c) administração,
locação ou cessão de bens imóveis, moveis e direitos de qualquer natureza; e
factoring, deverão aplicar o percentual de 32% na determinação da base de
calculo da CSLL [...]
Além da receita bruta total têm-se outras receitas, rendimentos ou ganhos
que deverão ser incluídas na base de cálculo para fins de apuração da CSLL, como
rendimentos de aplicações financeiras de renda fixa e variável e os ganhos de capital.
Os pagamentos da CSLL deverão ser efetuados até o último dia útil do mês
seguinte a apuração devida, e os ajustes realizados no fim do ano-calendário, conforme
Young (2009, pag. 141) “considera-se resultado ajustado o lucro líquido do período de
apuração antes da provisão para o IRPJ, ajustado pelas adições prescritas e pelas
exclusões ou compensações autorizadas pela legislação da CSLL”, assim como no IR,
as informações do balanço ou balancete utilizado para a apuração da CSLL deverão
ser registradas no LALUR. Para maior esclarecimento, abaixo se demonstra, por meio
do quadro nº 12 a esquematização da apuração da CSLL estimado:
Receita Bruta de venda ou serviços
(-) vendas canceladas
(-) descontos incondicionais
(-) devoluções
(-) IPI (destacado na nota fiscal)
(-) ICMS (substituição tributaria)
= Receita ajustada
(x) percentual para determinação da base de calculo (12% ou 32%)
(+) ganhos de capital
(+) rendimentos de aplicações financeiras
Continua
47
Conclusão
(+) demais receitas e resultados
= Base de calculo
(x) alíquota da CSLL (9% para as pessoas jurídicas em geral e 15% para instituições financeiras e
equiparadas, a partir de 01.05.2008)
Quadro nº 12: esquematização da apuração da Contribuição Social sobre o Lucro
Estimado
Fonte: adaptado de Young, (2009, pag. 141)
As pessoas jurídicas devem estar atentas quanto à forma de apuração dos
impostos
para
que
não
haja
erros
no
recolhimento,
gerando
penalidades
desnecessárias, sendo assim os contadores responsáveis obrigatoriamente deverão
estar atualizados perante a legislação tributária.
2.8.2.2 Lucro Real Trimestral
O regime de apuração do IR pelo lucro real pode ser feito com opção pelo
recolhimento trimestral sendo o seu encerramento no fim de cada trimestre, 31 de
março, 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro, com os respectivos
pagamentos até o último dia útil do mês seguinte, conforme Young (2009, pag. 158),
O IRPJ e a CSLL, apurados com base no lucro real trimestral, serão recolhidos
ate o ultimo dia útil do mês seguinte ao encerramento do trimestre. Estes
pagamentos serão efetuados em quota única, sendo facultada a opção de
pagamentos em ate três quotas mensais, e sucessivas, vencíveis no ultimo dia
útil dos três meses subseqüentes ao do encerramento do período de apuração
a que corresponder.
No caso de optar por parcelamento em três quotas deve-se observar que o
valor mínimo de cada parcela não poderá ser inferior a R$ 1.000,00 (mil reais), e que
incidirá correção dos valores, conforme quadro nº 13:
48
As quotas sofrerão os seguintes acréscimos:
1ª quota – valor original
2ª quota – valor original + 1%
3ª quota – valor original, acrescido da taxa Selic do mês anterior + 1% referente ao mês do
pagamento.
Quadro nº 13: correção monetária de parcelamento do IR trimestral
Fonte: adaptado de Young, (2009, pag. 159)
A forma de apuração do valor a recolher de IR, deverá ser calculada sobre o
lucro líquido que a empresa obtiver no trimestre. A alíquota para pagamento do imposto
de renda é de 15% que é a mesma percentagem do IR com apuração mensal, e o
adicional sobre o excedente de R$ 60.000,00 ao trimestre é de 10%. Para melhor
visualização da demonstração do resultado do período apresenta-se o quadro nº 14:
Receita Operacional Bruta:
Venda de mercadorias, serviços
(-) deduções:
Impostos incidentes sobre vendas ou serviços
Descontos incondicionais
Vendas canceladas
= Receita Operacional Liquida
(-) Custo de Mercadorias e Serviços Vendidos
= Lucro Bruto
(-) Despesas Operacionais
Administrativas
Financeiras
Variações monetárias passivas
Equivalência patrimonial
Outras
Continua
49
Conclusão
(+) Receitas Operacionais
Financeiras
Variações monetárias ativas
Equivalência patrimonial
Dividendos/lucros auferidos
Outras
= Lucro Operacional
(+ ou -) Resultados Não-Operacionais
Ganhos ou perdas de capital
= Resultado do Período Antes das provisões
Provisão para a CSLL
Provisão para o IRPJ
= Lucro Liquido do Período
Quadro nº 14: demonstração do resultado do período
Fonte: adaptado de Young, (2009, pag. 189)
Após encontrar o lucro líquido do período é necessário realizar a apuração
do lucro real fazendo as adições e exclusões necessárias, para chegar ao IR a recolher,
conforme quadro nº 15,
(+) Adições:
Equivalência patrimonial negativa
Multas fiscais
Gratificações à diretoria
Despesas e deduções indedutíveis
Doações não dedutíveis
Realização da reserva de reavaliação
Lucro inflacionário realizado
Demais adições
(-) Exclusões
Dividendos recebidos de investimentos avaliados ao custo
Equivalência patrimonial positiva
Continua
50
Conclusão
Demais exclusões
= Lucro Real
(-) Compensação de prejuízos fiscais (limitado a 30% do lucro)
= Lucro real tributável em 15%
(=) Adicional de 10% sobre a parcela do lucro real que ultrapassar R$ 60.000,00 no trimestre
(-) Incentivos Fiscais
=IRPJ a pagar antes da compensação do IR-Fonte (aplicações financeiras e da prestação de
serviços)
= IRPJ a pagar
Quadro nº 15: demonstração do calculo para apuração do IR
Fonte: adaptado de Young, (2009, pag. 190)
Quanto a apuração da CSLL nesta modalidade, é feita pela aplicação da
percentagem de 9% para as pessoas jurídicas de modo geral, e de 15% para as
instituições financeiras ou equiparadas, sobre o lucro real obtido conforme
demonstração acima.
2.8.3 Lucro Arbitrado
O lucro arbitrado é mais uma opção que as pessoas jurídicas têm para
apuração do IR, esta modalidade não é muito utilizada devido à alta percentagem que é
utilizada para apurar a base de cálculo, conforme Young, (2009, pag. 18)
O lucro arbitrado é uma forma de tributação menos utilizada, visto que sobre o
faturamento trimestral são aplicados percentuais majorados para determinação
da base de cálculo.
Estes percentuais arbitrados são tidos como “margem de lucro” que a pessoa
jurídica obteria naquela atividade. Estes são os mesmos definidos para o lucro
presumido, porém, acrescidos de 20%.
Sobre esta base de cálculo ainda deverão ser acrescidos as receitas não
operacionais para então chegar ao valor a pagar de IR. A pessoa jurídica pode fazer a
opção por apurar o imposto nesta modalidade realizando-a nos mesmos moldes do
51
lucro presumido, com recolhimentos trimestrais, ou por imposição do fisco quando
apontado alguma irregularidade, conforme Higuchi (apoud Young, pag. 221)
O art. 538 do RIR/99 dispõe que o arbitramento do lucro não exclui a aplicação
das penalidades cabíveis. Isso significa que o arbitramento de lucro é uma
forma de regime de tributação, não se constituindo em penalidade. Com isso,
se a iniciativa do arbitramento for do fisco, sobre o imposto de renda devido
será aplicada a multa de oficio de 75% ou 150% prevista no art. 44 da Lei
9.430/96.
O auto-arbitramento não significa que a empresa esta sendo penalizada, pois
esta também é uma forma de tributação opcional, porém, quando for imposta pelo fisco
incidirá a multa de 75% a 150% sobre o total ou a diferença do imposto não recolhido.
Será exigido o arbitramento do lucro em determinadas situações conforme explica
Young, (2009, pag. 222),
O imposto de renda devido será exigido a cada trimestre, no decorrer do anocalendario, com base nos critérios do lucro arbitrado, quando:
I. o contribuinte, obrigado a tributação com base no lucro real, não mantiver
escrituração na forma das leis comerciais e fiscais ou deixar de elaborar
as demonstrações financeiras exigidas pela legislação fiscal;
II. a escrituração a que estiver obrigado o contribuinte revelar evidentes
indícios de fraude ou contiver vícios, erros ou deficiências que a tronem
imprestável para:
a) identificar a efetiva movimentação financeira, inclusive a bancaria,
ou
b) determinar o lucro real.
III. o contribuinte, não obrigado a tributação com base no lucro real, deixar
de apresentar à autoridade tributaria os livros e documentos da
escrituração comercial e fiscal, ou o Livro Caixa, nos quais devera estar
escriturada toda a movimentação financeira, inclusive a bancaria;
IV. o contribuinte optar indevidamente pela tributação com base no lucro
presumido;
V. o comissário ou representante da pessoa jurídica estrangeira deixar de
cumprir o disposto no § 1º do art. 76 da Lei 3.470/58; segundo o qual, o
intermediário no Pais que for o importador ou consignatário da
mercadoria devera escriturar e apurar o lucro da sua atividade
separadamente do lucro do comitente residente ou domiciliado no
exterior;
VI. o contribuinte não mantiver, em boa ordem e segundo as normas
contábeis recomendadas, Livro Razão ou fichas utilizadas para resumir
e totalizar, por conta ou subconta, os lançamentos efetuados no Diario.
Quando optar pelo lucro arbitrado a pessoa jurídica devera utilizar para
cálculo do imposto a receita bruta diminuindo os impostos, vendas canceladas,
devoluções de vendas e descontos concedidos incondicionalmente, e aplicar sobre este
resultado o percentual devido para cada atividade segundo o quadro nº 16, adaptado de
Young, (2009, pag. 227),
52
Atividades
Percentual
Revenda de combustíveis
1,92%
Revenda de mercadorias
9,6%
Industrialização para encomenda
9,6%
Transporte de cargas
9,6%
Serviços hospitalares
9,6%
Serv. Transporte, exceto cargas
19,2%
Serviços profissionais habilitados
38,4%
Representante comercial
38,4%
Administração e locação de imóveis
38,4%
Corretagem em geral
38,4%
Serviços da construção civil
38,4%
Factoring
38,4%
Bancos, instituições financeiras e equiparados
45%
Quadro nº 16: percentual de arbitramento conforme atividade
Fonte: adaptado de Young (2009, pag. 227)
Quanto à apuração da CSLL, Higuchi (2008, pag. 93) diz que,
A base de calculo correspondera a soma dos seguintes valores:
I. 12% da receita bruta;
II. ganhos de capital na alienação de bens e direitos do ativo permanente,
rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras de
renda fixa e variável, demais receitas e rendimentos positivos
decorrentes de receitas não abrangidas pelo inciso anterior.
O recolhimento deverá seguir os mesmos moldes do IR, após apuração a
pessoa jurídica terá até o último dia útil do mês seguinte para pagamento.
53
2.8.4 Regime Especial de Tributação - Patrimônio de Afetação
O regime especial do patrimônio de afetação esta amparado pela Medida
Provisória nº 2.221/01, que alterou a Lei nº 4.591/64, conforme cita Aghiarian, (2005),
Em 04/09/2001 foi criado pela MP nº 2.221 o Patrimônio de Afetação, quando
foi alterada a Lei nº 4.591/64, para garantir a efetividade das incorporações
imobiliárias, em proteção dos milhares de aderentes lesados ao longo de
lamentáveis quebras empresariais do setor. Então nova figura de direito real de
garantia destinava-se a estimular a constituição de reserva de bens a constituir
um patrimônio autônomo ao do incorporador, objeto de garantia em favor dos
promitentes-compradores, tornando imune à insolvência ou falência daqueles.
O patrimônio de afetação é caracterizado por não se comunicar com o
patrimônio da empresa incorporadora, conforme o § 1º e 2º do art. 31-A Capítulo I-A, 53
da Lei nº 10.391/04,
O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de
afetação por ele constituídos e só responde por dividas e obrigações vinculadas
à incorporação respectiva.
O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
Este regime não é obrigatório, cabendo ao incorporador optar por ele,
conforme art. 1º da Lei nº 10.391/04,
Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de
crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis eu
compõe a incorporação.
Nesta modalidade tanto o terreno quanto os valores, bens e direitos que
forem originados pelo empreendimento a ser construído, deverão ficar separados das
demais obras, e a contabilidade devera ser própria. Nesse caso as dívidas que surgirem
de
natureza
trabalhista,
tributária
ou
com
instituições
financeiras
são
de
responsabilidade única do empreendimento, conforme art. 3º da Lei 10.391/04,
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime
especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
não responderão por dividas tributarias da incorporadora relativas ao Imposto
de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro
Liquido – CSLL, à contribuição para o Financiamento da Seguridade Social –
COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de
Formação do Patrimônio do Servidor Publico – PIS/PASEP, exceto aquelas
calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da
respectiva incorporação.
54
Por possuir contabilidade própria o patrimônio de afetação deverá recolher
os impostos devidos separados dos da incorporadora, e esses não terão direito a
restituição ou compensação, o que for pago é considerado como definitivo, art. 4º da Lei
10.391/04,
Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficara sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da
receita mensal recebida, o qual correspondera ao pagamento mensal unificado
dos seguintes impostos e contribuições:
I. imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;
II. contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Publico – PIS/PASEP;
III. contribuição Social Sobre o Lucro Liquido – CSLL; e
IV. contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.
O pagamento do imposto devido deverá ser feito até o décimo dia do mês
seguinte aquele em que foi auferida a receita, sendo pago em guia DARF.
O valor desembolsado pelo incorporador para o pagamento da compra do
terreno poderá ser ressarcido mediante as vendas das unidades autônomas do
empreendimento, na proporção das frações ideais. Quando for utilizado financiamento
para a construção do empreendimento, a instituição financiadora devera ser cientificada
da venda, o § 12 do art. 31-A da Lei 10.391/04 explica que,
A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades
imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena e fiduciária,
de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não
implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou
responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo
estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são
imputáveis.
É admitido aos adquirentes formar comissões de fiscalização para conferir a
contabilidade e os demonstrativos do patrimônio de afetação, para que possam
acompanhar o desenvolvimento da obra e se os recursos estão sendo aplicados
corretamente, conforme art. 31-D da Lei 10.391/04,
Incumbe ao incorporador:
I. promover todos os atos necessários a boa administração e à preservação
do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas
judiciais;
II. manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III. diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicalos na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos
necessários à conclusão da obra;
IV. entregar a comissão de representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o
55
V.
VI.
VII.
VIII.
prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o
patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais
habilitados, ressalvados eventuais modificações sugeridas pelo
incorporador e aprovadas pela comissão de representantes;
manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação
em conta de deposito aberta especificamente para tal fim;
entregar a comissão de representantes balancetes coincidentes com o
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
assegurar a pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso a
obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de
deposito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros
documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela
legislação tributaria.
No caso de o incorporador decretar falência, ou insolvência civil o patrimônio
de afetação não será incluído no processo, e a comissão de representantes poderá em
reunião decidir pela continuação da obra, ou se houver financiamento contratado a
assembléia poderá ser convocada pela instituição financiadora junto com a comissão
dos representantes para definição da conclusão do empreendimento.
2.9 Conceito de Atividade Imobiliária
Conforme Cliquet (1984), a “atividade imobiliária é popularmente conhecida
como a atividade de compra e venda de imóveis, de desmembramento de terrenos,
incorporação imobiliária e de construção de prédios para venda.”
Para melhor compreensão, Costa (2000 p. 31) define atividade imobiliária
como a atividade que:
Compreende o desmembramento de terrenos, loteamento, incorporação de
imóveis, construção própria ou em condomínio, locação de imóveis próprios ou
de terceiros e administração de Centros Comerciais, Shopping Centers e
Condomínios Residências.
Nesta atividade, os imóveis destinados à venda podem não estar concluídos,
bastando estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis a incorporação para que
se possa iniciar a venda das unidades. Todo imóvel destinado à compra e venda, seja
entre pessoa jurídica e física ou vice-versa é considerado com uma unidade imobiliária.
Segundo Faria (2004, p. 21) unidade imobiliária é:

o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
56




cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
cada terreno decorrente de loteamento;
cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.
As unidades caracterizadas acima podem ser adquiridas de terceiros, onde a
empresa recebe imóveis como parte de pagamento em uma negociação comercial ou
por construção própria, como nas construtoras, quando elas constroem edifícios para
comercializar as unidades, essas são empresas de construção civil.
Faria (2004, p. 18) conceitua Construção Civil como:
1)
entende-se por construção civil, obras hidráulicas e semelhantes à
realização das seguintes obras e serviços:
a)
edificações em geral;
b)
rodovias, ferrovias, hidrovias, portos e aeroportos;
c)
pontes, túneis, viadutos e logradouros públicos;
d)
canais de drenagem ou de irrigação, obras de retifição ou de
regularização de leitos ou perfis de rios;
e)
barragens, diques e outras assemelhadas.
Na atividade imobiliária é comum a compra de bens ainda em construção ou
mesmo na planta. No setor imobiliário é difícil de administrar um patrimônio tão extenso,
pois engloba não só os imóveis próprios, mas também os de terceiros que são dados
como parte de pagamento.
Na atividade imobiliária o incorporador é a pessoa física ou jurídica que
adquiri terreno para construção e comercializa as frações ideais, conforme explica
Freitas (2004, pag. 23),
Considera-se incorporador a pessoa física, ou jurídica, comerciante ou não,
que, embora não efetuando a construção, se comprometa a vender ou efetive a
venda de frações ideais do terreno, objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, ou que meramente aceite propostas para efetivação de
tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a cerca do prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.
A atividade imobiliária no setor de construção civil vem crescendo
constantemente no país, cabendo ao empreendedor optar pela melhor forma de
administrar seus negócios, para alcançar o crescimento desejado aproveitando as boas
condições do mercado.
57
3 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A criação de SPE dentro da organização vem trazer maior clareza e garantia
aos compradores das unidades ainda na planta, e dos financiadores dessas
construções, pois nesta sociedade os patrimônios são distintos, cada empresa tem seu
patrimônio, não se misturando as receitas nem despesas.
Por ser uma empresa criada para cuidar de um único empreendimento, ela
possui vida curta, nasce na compra do terreno e é extinta após a entrega da chave, ou
após o total recebimento dos valores da venda. Nesta sociedade não existe
contaminação das contas da empresa, nem de alguma outra obra com problemas.
A principal característica da SPE é o seu objeto social restrito, normalmente
tem prazo de existência pré-determinado, sendo assim, isola o risco financeiro na
atividade desenvolvida pelo incorporador, pois cada obra que será executada cria-se
uma sociedade com patrimônio autônomo.
Os adquirentes de unidades vendidas por SPE, no caso de paralisação da
obra, podem vender as unidades restantes, e com o valor arrecadado concluir a obra,
isso pode ser feito mediante autorização Judicial.
Para o incorporador, a SPE tem grande vantagem no que diz respeito a
dívidas das unidades construídas, seja com a prefeitura, condomínios entre outros, pois
caso o adquirente não mantenha o pagamento do IPTU em dia, por exemplo, quem
seria o alvo do processo de execução judicial para cobrança deste imposto seria a
empresa proprietária perante o registro de imóveis, isso acarretaria em certidões
positivas de um débito que não é da incorporadora, e sim do cliente, porém, pelo fato
de a maioria dos compradores não realizarem a transferência definitiva de propriedade
para o seu nome, eles nada teriam de processo em seus CPF’s.
O patrimônio de afetação segue a mesma linha da SPE, porém na sociedade
de propósito específico é uma única empresa que irá desenvolver a atividade, a
vantagem deste negócio está na comissão de representantes que podem fiscalizar os
demonstrativos, pois no patrimônio de afetação os adquirentes têm livre acesso a
58
contabilidade do PA, na SPE isso não ocorre, a empresa não está obrigada a prestar
contas aos adquirentes.
Na SPE o regime tributário é adotado de acordo com o definido pela
empresa ou aquele em que estará obrigada, no caso, lucro presumido, arbitrado ou
real, enquanto no PA adota-se o regime especial de tributação, que é uma forma
simplificada de apuração e recolhimento
O
empreendedor
poderá
optar
pelo
PA
em
qualquer
fase
do
empreendimento, já na SPE torna-se dificultoso ser adotada após o inicio da obra, e
comercialização das unidades.
Portanto chega-se a conclusão que tanto a SPE, quanto o PA trazem
vantagens aos adquirentes de imóveis na planta, pois tanto em um quanto no outro
existem garantias de conclusão da obra, cada qual com sua particularidade, já para o
empreendedor vai depender da quantidade de obras que pretende concluir pois precisa
analisar em sua situação qual opção lhe trará maior beneficio do ponto de vista
tributário, fiscal e administrativo.
59
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