Parecer proferido no P.º
R. P. 54/2013 STJ-CC
Recorrente: António R…., Advogado
Recorrida: Conservatória do Registo Predial de ………
Sumário: Identificação do prédio no pedido – Transação judicial - Modificação da
propriedade horizontal versus retificação da propriedade horizontal.
PARECER
1. Pela ap. … de 2013/04/22 foi pedido, pessoalmente e pela forma escrita, na
conservatória do registo predial de ………, o registo de alteração de registo da propriedade
horizontal, em conformidade com a sentença proferida no processo n.º 2071/06.7TB…
que correu seus termos no 1.º Juízo Competência Cível do Tribunal Judicial de ………. e
transitou em julgado em 06/11/2006, a incidir sobre a fração A do prédio n.º 4484,
freguesia e concelho de …….., tendo sido entregue, como documento que acompanhou a
requisição de modelo aprovado, certidão judicial datada de 2011/11/10.
1.1. A certidão judicial foi extraída dos Autos de Processo Ordinário com o n.º
2071/06.7TB… em que é Autor o Condomínio do Edifício N…… e Réus, Manuel L…… e
Maria L…..1, e da mesma fazem parte integrante a petição inicial, o termo de transação e
a sentença de homologação da transação com a condenação das partes nos seus precisos
termos.
1.2. Com interesse para o caso sub judice, na petição, com que se propôs a ação
ordinária supra ferida, foram formulados os seguintes pedidos:
a) Reconhecer-se a existência de erro manifesto na redação da escritura de constituição
da propriedade horizontal junta aos autos;
b) Ordenar-se a sua retificação por forma a que passe nela a constar que a residência do
porteiro que nela se refere não é uma fração autónoma, mas sim uma parte comum do
prédio, e, reformulando-se, por isso, o seu teor em conformidade com o articulado.
1
Titulares inscritos da fração A, que se destina a habitação do porteiro, pela Ap. … de 1971/08/23, que é ainda
a inscrição de aquisição que incide sobre a descrição genérica. Foram, portanto, os proprietários do edifício, que
constituíram a propriedade horizontal, e o venderam em frações autónomas.
1
Foi ainda efetuado o pedido subsidiário que se reproduz: “c) Considerar-se alterado, por
usucapião, o regime de propriedade horizontal constante da escritura que o constituiu,
sendo essa alteração nos termos discriminados no aludido art. 44º2 deste articulado e
mantendo-se, quanto ao resto, o constante da referida escritura, por esta, nessa parte,
estar de acordo com a forma como a posse foi exercida até ao presente.”
Como pedido prévio à condenação em custas e no mais de lei pediu-se ainda:
d) Que em qualquer das hipóteses das alíneas anteriores se deve ordenar a alteração do
registo do regime da propriedade horizontal em conformidade com o que vier a ser
decidido na ação.
1.3. A transação operou-se por termo no processo e contém duas cláusulas. No caso em
análise apenas a primeira interessa e por isso se destaca: “Os Réus confessam os
pedidos formulados nas alíneas a), b), c), e d) da conclusão da petição inicial.” Por ser
válida quanto ao objeto e qualidade das pessoas intervenientes, a transação foi
homologada por sentença com a condenação das partes nos seus precisos termos e
invocação do normativo constante dos artigos 293.º, n.º 2, 294.º, 298.º, 299.º e 300.º,
do Código de Processo Civil (C.P.C.).
1.4. Da certidão passada pelo respetivo tribunal deriva que a sentença transitou em
julgado em 06/11/2006.
2. O registo, assim pedido e anotado no livro-diário3, foi efetuado sobre o prédio n.º
4484, freguesia e concelho de …….., e qualificado como provisório por dúvidas por se ter
verificado que, após a eliminação da fração A, as novas percentagens correspondentes às
atuais frações, no seu total, não correspondem à totalidade do prédio, não ficando pois
definido o direito dos condóminos, nas respetivas proporções, em relação aos cem por
cento do prédio. Fundamentou-se, de direito, no artigo 1418.º, n.º 1 do Código Civil
(C.C.) e nos artigos 68.º e 70.º do Código do Registo Predial4.
2
Deste artigo 44.º consta, em resumo, que do título constitutivo passe a constar: a) que é composto por 54
frações autónomas; b) na parte respeitante à identificação das frações a eliminação da fração A; c) que a
habitação do porteiro do prédio é parte comum; e d) a redistribuição das percentagens e valores relativos das
frações em consequência da eliminação da fração A.
3
Sobre a fração A, do prédio n.º 4484, freguesia e concelho de ………, interpretado como de modificação da
propriedade horizontal, apesar dos termos imprecisos do pedido.
4
Os artigos doravante citados sem indicação de proveniência são do Código do Registo Predial.
2
3. No requerimento de recurso hierárquico o recorrente alega que não se estando
perante a constituição da propriedade horizontal ex-novo, em face da eliminação da
fração A, o que se trata é de distribuir proporcionalmente pelas frações remanescentes
os 1,202 por cento correspondentes à eliminada fração A. E que, portanto, tal deve
operar-se, respeitando os direitos de todos e cada um dos condóminos, com a
distribuição dessa percentagem com a proporcionalidade exata, recorrendo a estritas
regras matemáticas, sem recorrer a qualquer acerto arbitrário.
3.1. Prossegue explanando as percentagens das frações antes da eliminação da fração A,
as operações matemáticas que utilizou para atribuir às frações remanescentes as novas
percentagens, a constatação de que, sendo esta a forma correta de proceder, a soma
final das percentagens não poderia dar 100, e conclui, exemplificando, que optando por
outra forma de expressão matemática (forma fracionária) se obtém a soma de 100%5.
3.2. Continua afirmando que não se está perante qualquer violação do n.º 1 do artigo
1418.º do C.C., que tem que ser interpretado com prudência e com respeito pelo
disposto no artigo 9.º do C.C., pois, profere, não podemos deixar de presumir que o
legislador do C. Civil, ao dar a redação que deu ao art. 1418.º do C. Civil não seria tão
destituído de conhecimentos da aritmética mais elementar que não soubesse
que há divisões que não dão resto zero. Que não soubesse, por exemplo, que, num
edifício composto por seis frações iguais, a percentagem de cada uma através da divisão
da unidade por seis nunca poderá dar um número finito.
3.3. E conclui que, no caso, é absolutamente razoável desprezar a minudência em que se
consubstancia a diferença entre os 100% e os 99,988% que correspondem à soma das
percentagens das frações, pois a diferença é de 12 décimas de milésima, que não tem
qualquer significado, dada a dimensão do prédio e o número de frações. Diferença essa
que pode minimizar-se6, no processo matemático exposto pelo recorrente, se levarmos a
5
Pode ler-se no requerimento de recurso: “O Senhor Conservador que proferiu o despacho recorrido não pode
deixar de saber que era a forma como se tinha de proceder, tal como lhe era fácil constatar que as divisões não
davam resto zero, que os valores das percentagens tinham sido levados apenas até três casas à direita da
vírgula e que, como matemática consequência disso, a soma desses valores não poderia dar 100. Tal como não
pode deixar de saber que os valores das frações autónomas, levadas as divisões até ao infinito, soma
mesmo 100. Porque, matematicamente, embora a divisão 10÷3 resulte num número infinito, não há qualquer
dúvida de que
10. Do mesmo modo, se, no caso presente, não executarmos as divisões e
optarmos por outra forma de expressão matemática, chegamos à soma de 100% sem qualquer dificuldade.”
6
Diz o recorrente: “podemos contentar-nos com uma maior aproximação à unidade, ou aos 100%, pelo
processo de divisão que seguimos no nosso requerimento de registo, se se insistir nisso.”
3
divisão até seis casas à direita da vírgula, obtendo assim a soma de 99,999997%, sendo
o desvio em relação aos 100% da ordem das três centésimas de milionésima da unidade
correspondente ao conjunto das frações, ou se estendermos o cálculo até ao nono
algarismo à direita da vírgula, a soma é de 99,999999998% e corresponde a um desvio
de duas centésimas de bilionésima da unidade correspondente à totalidade das frações.
3.4. Termina por dizer que a interpretação do n.º 1 do artigo 1418.º do C.C. conduz a
que:
- ou se despreza, por irrisório, o desencontro entre a soma de 99,988% e os 100%, com
a alternativa, ainda, de se prolongar as divisões por mais três ou seis casas, por forma a
reduzir o desvio em relação aos 100%;
- ou se opta por exprimir no registo a percentagem de cada fração de forma fraccional,
(…), forma de expressão esta que é legítima, e é exata, resultando daí que a soma das
percentagens das frações é de 100%.
E que, pela sua parte, afigura-se desprezável o insignificante ângulo de desvio provocado
pelo facto de as divisões não darem resto zero e que se assim não se entender o valor
percentual das frações deverá ser representado de forma fracionária.
4. No despacho de sustentação, a que se refere o n.º 1 do artigo 142.º-A, a recorrida
reitera, sem mais desenvolvimentos, que não foi observado o preceituado no artigo
1418.º do C.C., mencionando o que expressamente resulta da última parte do citado
número, e que se a fração A que tinha uma permilagem7 de 1,202 e foi eliminada
conforme termo de transação e tendo o título constitutivo da propriedade horizontal sido
alterado, ficando o prédio agora com menos uma fração, o valor que essa fração tinha
terá que ser distribuído e integrado nas outras frações de forma a que (o) valor total do
prédio se mantenha inalterado.
PRONÚNCIA
1. Expostos os termos em que se opõem recorrente e recorrida há, contudo, duas
questões que se torna imperioso equacionar e decidir para fundamentar o resultado que
consideramos que teria sido juridicamente acertado.
7
Procede, por certo, de lapso, a referência feita a permilagem, pois a soma dos valores atribuídos às frações é
de 100 e consta em menção da inscrição de constituição de propriedade horizontal que o direito dos
condóminos se afere em percentagem. Mas é bem verdade que também na P.I. se fez referência a essa
proporção.
4
1.1. Enunciemos a primeira questão: que consequência tem, quanto à qualificação,
requerer-se o registo de alteração da propriedade horizontal por referência à fração
autónoma A, do prédio 4484, da freguesia e concelho de ……, em vez de o fazer por
menção ao prédio 4484, isto é, à descrição genérica?
1.1.1. Consagrado no artigo 41.º está o princípio da instância do qual se infere que com
exceção dos casos de oficiosidade8 o registo se efetua mediante pedido de quem tenha
legitimidade. Assim, os serviços de registo estão à disposição de determinadas pessoas,
ainda que, em certas situações elas tenham a obrigação de promover o registo. O
impulso inicial do registo cabe a quem tem legitimidade, o que se faz mediante um
pedido, acompanhado dos suportes documentais necessários a cada ato de registo9. Ora,
foi na atuação desse princípio10 que o recorrente solicitou o registo e preencheu a
requisição de modelo aprovado com os elementos necessários e impostos pelo n.º 1 do
artigo 42.º: a identificação do apresentante, a indicação do facto e do prédio a que
respeita o pedido11. Todavia, quanto ao prédio12, indicou a descrição subordinada A, do
prédio 4484. Ora, da conjugação do artigo 41.º, mencionado, com o artigo 61.º, n.º 2,
resulta com clareza que o pedido só deve ser considerado relativamente aos factos e aos
prédios que no mesmo sejam expressamente formulados e que as anotações no Diário
são recolhidas do pedido de registo.
8
São exemplo de registos oficiosos os factos constituídos ou a extinção de factos registados simultaneamente
com os de aquisição ou mera posse, os quais dependem do registo desses factos, e determinados atos de
conversão ou cancelamento dependentes também de outros registos ou factos (artigos 97.º, n.º 1, 98.º, n.º 3,
100.º, n.º 3, 101.º, nºs 4 e 5, 119.º, nºs 3 e 4, 148.º, n.º 4 e 149.º, nºs 1 e 2, todos do Código do Registo
Predial).
9
Cf. LUÍS A. CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, Lisboa, 2010, 113.
10
Para J. A. MOUTEIRA GUERREIRO, os princípios de registo são as regras básicas, caracterizadoras, estruturantes,
tanto jurídica como organizacionalmente, que um sistema de registo tem e deverá ter. Não se trata de
princípios ou regras gerais de direito, mas tão só de registo, ainda que estejam aliadas ao serviço das soluções
vigentes no domínio do direito substantivo. Cf. Temas de Registos e de Notariado, Coimbra, 2010, 26.
11
O processo de registo predial efetua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade, com a entrega dos
documentos necessários, e pode ser feito, pessoalmente, por via eletrónica, pelo correio, por telecópia ou por
via imediata - artigos 41.º e 41.º-B. O pedido de registo efetuado presencialmente pode revestir a forma verbal
ou ser efetuado pela forma escrita através de requisição de pedido de registo aprovada por despacho do
presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P. (artigo 2.º da Portaria 621/2008, de 18 de julho, que
regulamenta, entre outros, os elementos que devem constar do pedido de registo predial). Foi esta última a via
seguida pelo recorrente.
12
A indicação dos prédios faz-se pelo número da descrição, freguesia e concelho ou, quando não descritos, pelo
número da inscrição matricial, natureza, freguesia e concelho a que pertence – cf. artigo 5.º da citada Portaria
621/2008.
5
1.1.2. É manifestamente pacífico que o erro na indicação no número da descrição do
prédio conduz à recusa do registo por força da alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º. O tema
foi já examinado em diferentes pareceres13 e em virtude das alterações operadas ao
Código do Registo Predial pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho14, o n.º 7 do
artigo 73.º passou a formular expressamente o procedimento a seguir no caso de o
registo ser recusado por o prédio não ter sido devidamente identificado no pedido.
1.1.3. E, relativamente à omissão apenas da letra da fração sobre que incide o ato de
registo requisitado, já se decidiu, após análise do instituto da propriedade horizontal, que
se o facto jurídico respeitar a fração autónoma, mas o registo for requisitado sobre a
descrição genérica do prédio, o mesmo deve ser recusado ut supra com fundamento na
alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º15.
1.1.4. In casu, inversamente, no lugar destinado na requisição à identificação do prédio,
referenciou-se a fração. Julgamos que incorretamente.
13
Cfr. Proc. N.º R.P. 21/97 DSJ-CT, in BRN 10/97, 36; P.º n.º R.P. 273/2007 DSJ-CT e P.º n.º R.P. 51/2009
SJC-CT, estes dois acessíveis em http://www.irn.mj.pt/sections/irn/doutrina.
(Os processos que, daqui em diante, haja referência sem indicação de BRN, poderão ser consultados naquela
hiperligação).
14
O Código do Registo Predial Português vigente resultou da sua aprovação pelo Decreto-lei n.º 224/84, de 6
de julho e de acordo com o artigo 10.º do referido diploma entrou em vigor no dia 1 de outubro de 1984. O
Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, republicou o Código do Registo Predial, mas foi posteriormente objeto
de retificação, com a Declaração de Retificação n.º 47/2008, de 25 de agosto, e de alteração, com o DecretoLei n.º 122/2009, de 21 de maio, a Lei n.º 29/2009, de 29 de junho, o Decreto-Lei n.º 185/2009, de 12 de
agosto, o Decreto-Lei n.º 209/2012, de 19 de setembro, e a Lei n.º 23/2013, de 5 de março.
15
Notando, porém, que as referências aos artigos foram feitas anteriormente à alteração ao C.R.P. formulada
pelo referido Decreto-Lei n.º 116/2008, reproduzimos as conclusões emitidas no Proc.º n.º R.P. 102/2003 DSJCT, publicado no BRN n.º 2/2004, II, 16:
I – A identificação da ou das frações de prédio submetido ao regime da propriedade horizontal, para os efeitos
previstos nos n.ºs 1 e 5 do art.º 42.º do Código do Registo Predial, faz-se pela referência, na requisição, ao
número do prédio, seguida da letra ou letras correspondentes à fração a que o ato de registo requerido
concerne, não bastando a esse objetivo a indicação do número da descrição genérica.
II – As deficiências do processo de registo ocasionadas pela inexata identificação do prédio, decorrente do não
cumprimento do estabelecido na parte final da conclusão anterior, não podem ser sanadas, após a
apresentação no livro Diário, através dos documentos juntos ou já existentes na Conservatória.
III – O registo requisitado sobre a descrição genérica do prédio, quando o facto jurídico a que diz respeito,
titulado nos documentos apresentados, tem por objeto uma fração autónoma desse prédio, deve ser recusado
com base no fundamento enunciado na alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º do Código do Registo Predial.
6
1.1.5. A propriedade horizontal está erigida, no Código Civil, nos artigos 1414.º a
1438.º-A e, embora sem noção, podemos dizer com CARVALHO FERNANDES que da
conjugação, entre outros, dos artigos 1414.º, 1415.º e 1420.º, do C.C., resulta que a
propriedade horizontal se caracteriza como o conjunto, incindível, de poderes que recaem
sobre uma fração autónoma de um edifício constituído em propriedade horizontal e sobre
as partes comuns do mesmo16. O tipo da propriedade horizontal envolve, assim, uma
posição dúplice do condómino: por um lado, proprietário da fração e por outro
comproprietário das partes comuns do edifício que não constituem frações autónomas –
1420.º, n.º 1, do C.C.17.
1.1.6. Portanto, instituído o seu regime18 há uma alteração de estatuto e às frações
autónomas estão indissociavelmente afetas partes comuns19. Ora, o regime criado pode
ser modificado, quer quanto ao seu objeto20, quer quanto ao seu conteúdo – artigo
1419.º do C.C.. E, dada a circunstância de as alterações se projetarem sobre a esfera
jurídica dos condóminos, com cujos interesses interferem, têm, em regra, todos de
intervir21.
1.1.7. Daí que o registo da alteração da propriedade horizontal que, modificando o seu
objeto, altera a qualificação de uma fração autónoma (residência do porteiro) para parte
comum, deve ser efetuado no prédio (descrição genérica) que vai ser objeto de
modificação substancial do originário estatuto jurídico-real da propriedade horizontal, e
16
Cf. Lições (…), op. cit., 370.
17
JOSÉ ALBERTO C. VIEIRA, Direitos Reais, Coimbra, 2008, 724.
18
Por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de
coisa comum ou em processo de inventário – n.º 1 do artigo 1417.º do C.C..
19
LUÍS A. CARVALHO FERNANDES, Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal, Cadernos de Direito
Privado, n.º 15, julho/setembro, 3-14.
20
O mesmo autor dá como exemplo, de modificação quanto ao objeto, uma situação idêntica à que está em
causa: “a existência de partes do edifício a que no título constitutivo pode ser atribuída a qualidade de fração
autónoma (ou elemento desta) ou de parte comum (artigo 1421.º, n.º 2), abre a possibilidade de,
posteriormente, se alterar essa qualificação.” - Lições (…), op. cit., 383.
21
A regra consta do artigo 1419.º, n.º 1, e traduz-se na necessidade de autorização de todos os condóminos.
Esta regra sofre, porém, de dois tipos de relevantes exceções. Assim, há múltiplos casos em que a lei se
contenta com a aprovação por certa maioria dos condóminos, que com frequência é de dois terços do valor do
prédio (cfr. artigos 1422.º, nºs 3 e 4, e 1425.º, n.º 1). Mas também se faz depender a alteração da falta de
oposição, como acontece na divisão de frações (n.º 3 do artigo 1422.º-A). No caso da junção de frações
contíguas, a alteração é mesmo livre (n.º 1 do citado preceito) - Idem, op. cit., 385.
7
deve aí ser solicitado o registo22
23 24
. Pelo que, o registo devia ter sido recusado com
fundamento legal na alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º.
1.1.8. Mas o facto foi registado na descrição genérica, sem ter sido anotada a sua
apresentação, registo esse que a lei sanciona com a nulidade – artigo 16.º, alínea e). E,
apesar de em obediência ao princípio da delimitação do objeto do recurso, por regra, não
22
No Proc. 177/2005 DSJ-CT, acerca do registo de uma ação cujo efeito se traduzia na alteração de
propriedade horizontal, concluiu-se o seguinte: “Tal registo de ação, por isso que justamente respeita a facto
com aptidão para redefinir o estatuto jurídico-real do condomínio que governa a totalidade do prédio, tem na
descrição genérica, que formalmente o representa, o seu lugar próprio. Consequentemente, requerendo-se o
indicado registo com referência a determinada fração autónoma em particular, em vez de à descrição genérica,
deve ele recusar-se por manifesta não titulação do facto (al. b do n.º 1 do art. 69.º).”
23
Para que não restem dúvidas, o registo de alteração de propriedade horizontal seve ser sempre feito na
descrição genérica, mesmo na situação de junção de frações autónomas em que não é necessária a aprovação
de todos ou da maioria dos condóminos ou sequer da falta de oposição (artigo 1422.º-A, n.º 1 do C.C.), pois se
o ato constitutivo se realiza na descrição genérica a sua modificação só nessa descrição pode ser efetuada.
24
Nem se podia, como foi feito, corrigir o Diário em suporte informático, retirando-lhe a menção à fração, para
se efetuar o registo na descrição genérica. Tal correção da requisição não cabe nos poderes de suprimento de
deficiências constantes do artigo 73.º, pois desde logo não haveria necessidade de o n.º 7 fazer referência ao
procedimento a adotar no caso de recusa por o prédio ter sido indevidamente identificado no pedido. A
requisição poderia ter sido aperfeiçoada antes da anotação dos elementos no Diário, mas nunca
posteriormente. Se fosse possível tal emenda criar-se-ia (como já foi referido no Proc. N.º R.P. 21/97 DSJ-CT)
um enorme estado de incerteza potenciador de graves prejuízos para terceiros. Estes nunca poderiam saber, ao
certo, se sobre determinado prédio descrito estava ou não apresentado o registo de qualquer facto.
Os elementos essenciais do pedido, particularmente, os factos e os prédios a que o mesmo respeita, são
fixados com a apresentação dos documentos no Diário e não poderão ser posteriormente alterados, pois é
nesse momento que se fixa a prioridade registal – artigos 6.º, 61.º, 75.º e 77.º. A convolação só é admissível
quando daí não resulte a modificação dos elementos essenciais da apresentação contidos no Diário. Igualmente
ficou dito no P.º n.º R.P. 91/2012 que é “no pedido e na anotação da apresentação no Diário que se contém o
quid que há de guiar todo o processo de registo; é a partir da indicação do facto e do prédio objeto do registo
(elementos essenciais da instância reproduzidos no diário) que se prossegue e desenvolve o processo de
registo, que se presta informação a terceiros, que se potencia a certeza jurídica e a segurança do comércio
jurídico imobiliário que mobilizam o sistema do registo predial (artigo 1.º do CRP) e que se estabiliza e delimita
o objeto da prioridade a que alude o artigo 6.º do C.R.P.”.
Diremos então, por fim, que como justificação para todas as decisões uniformes emitidas nos diferentes
processos estão, naturalmente, os princípios registais, nomeadamente o princípio da prioridade, o da presunção
de verdade e exatidão registal (artigo 7.º), o da oponibilidade a terceiros (artigo 5.º), e o fim último do registo
predial, que, como sabemos, visa garantir às partes, que acreditaram no registo, e aos terceiros, a segurança
no comércio jurídico imobiliário, devendo as comodidades informáticas serem aliadas na instituição do registo
predial. Concluiu recentemente BENITO ARRUÑADA que “organizing registries therefore is harder than it might
seem at first sight. But the rewards are greater than ever due to their enhanced potential, related to
technological changes that both increase demand and reduce costs.” Cf. Institutional Foundations of Impersonal
Exchange, Chicago, Estados Unidos da América, 2012, 233.
8
ser admissível que em sede de impugnação o registo venha a ser qualificado de forma
mais gravosa, é exceção à regra a execução de um registo nulo25.
Atentando no exposto, propomos a recusa do registo.
1.2. Abordemos a segunda questão: o título trazido a registo comprova a modificação da
propriedade horizontal, ou, melhor dizendo, está o facto titulado no documento
apresentado?
1.2.1. Em questão está uma sentença homologatória de transação26 que condenou as
partes nos seus precisos termos. E nos trâmites da mesma dá-se a confissão de todos os
pedidos, o pedido principal e o pedido subsidiário. Ora, se em termos processuais o
pedido primário está quase sempre em oposição com o pedido subsidiário, pois este só é
para ser tomado em consideração no caso de não proceder um pedido anterior (artigo
469.º do C.P.C.), e em sede de decisão judicial com trânsito em julgado só haverá
decisão de procedência quanto a um dos pedidos, ao haver confissão de todos os pedidos
não deixa de subsistir a mesma incompatibilidade.
1.2.2. Daí que essa incompatibilidade tenha que ser atendida na interpretação que se
faça dos termos da transação e da decisão judicial que ela comporta. Não é possível, com
efeito, que simultaneamente se admita o erro do título constitutivo da propriedade
horizontal e a sua exatidão (pressuposta no segundo pedido). É exatamente por essa
razão que existe subsidiariedade entre os dois pedidos.
1.2.3. Assim, o facto de ter sido confessado o primeiro pedido prejudica a utilidade do
segundo, pelo que não estando titulada a modificação da propriedade horizontal, mas
apenas consensualizado o erro do título constitutivo, nenhuma “alteração” registal pode
25
Nesse sentido, entre outros, Proc.º n.º 2/96, BRN 5/96, cuja primeira conclusão se reproduz: “O princípio
segundo o qual a apreciação do mérito do recurso se deverá conter nos limites das questões suscitadas no
despacho impugnado deverá ceder sempre que a omissão de pronúncia sobre questões não suscitadas possa
conduzir à realização de registos nulos.”. E, do ano anterior, P.º n.º R.P. 60/2012 – SJC-CT, 8, e o citado P.º
n.º R.P. 91/2012, 7.
26
Quanto à matéria da transação judicial ver, entre muitos outros, Proc. R.P. 26/97 DSJ-CT, in BRN 10/97, 42;
Proc. R.P. 57/99 DSJ-CT, in BRN 8/99; Proc. R.P. 22/2000 DSJ-CT, in BRN 8/2000; e Proc. n.º R.P. 91/2012
SJC-CT.
9
ser feita com base na prova documental apresentada, posto que esta dependerá da
retificação da escritura da propriedade horizontal27 a que se refere a dita transação.
1.2.4. Caso assim não fosse e tivéssemos de considerar o segundo pedido, é importante
acentuar que uma transação judicial homologada assume o mesmo valor que uma
decisão proferida sobre a causa, com a particularidade de se substituir o dispositivo da
sentença pelo negócio querido pelas partes e, transitada em julgado tal sentença,
produz-se caso julgado sobre a relação material controvertida28, isto é, por cima da
transação está a decisão, pelo que quanto à questão suscitada em sede de qualificação
(respeitante ao reajustamento ou recomposição do valor relativo das frações autónomas)
a mesma integraria o mérito e não poderia ser apreciada pelo conservador.
1.2.5. Questão diferente é a de saber se resulta do segundo pedido a modificação da
propriedade horizontal ou apenas o reconhecimento da alteração do instituído regime.
Ora, assentando em que a decisão judicial apresentada não declara a modificação da
propriedade horizontal (posto que nenhum juízo decisório sobre o regime e a sua
conformidade legal foi proferido) e a transação não pode senão ser interpretada como
reconhecimento da modificação da propriedade horizontal, não estando esse facto sujeito
a registo, em face do normativo constante dos artigos 2.º, n.º 1, b), e 3.º, n.º 1, alíneas
27
Parece-nos que dada a confissão dos Réus no pedido, não será necessária a sua intervenção no título
retificativo.
28
Cf. Acórdão da Relação de Coimbra de 15-06-2010 (MANUELA FIALHO) e Acórdão da Relação de Lisboa de 04-
05-2010 (MARIA DO ROSÁRIO MORGADO). Esclarecedor foi também o Acórdão do STJ de 25-03-2004 (ARAÚJO
BARROS): “O simples facto de uma transação ser efetuada em audiência e homologada por sentença, não lhe
retira o carácter e natureza contratual: por isso, transitada em julgado uma sentença homologatória de
transação, a força obrigatória da referida decisão sobre a relação material controvertida impõe-se dentro e fora
do processo, nos limites fixados pelos arts. 497º e ss. (art. 671º, nº. 1, do C.P.Civil). A sentença homologatória
de transação não conhece do mérito da causa, mas chama necessariamente a si a solução de mérito para que
aponta o contrato de transação, acabando por dar, ela própria, mas sempre em concordância com a vontade
das partes, a solução do litígio”; e o Acórdão de 21-12-2006 do Tribunal da Relação do Porto (JOSÉ FERRAZ): “A
transação (como negócio das partes) vale por si. A intervenção do juiz é de mera fiscalização sobre a legalidade
do objeto desse contrato e da qualidade das pessoas que o celebram, não conhecendo do mérito, antes
sancionando a solução que as partes encontraram para a demanda, como que absorvendo o acertamento que
esses sujeitos processuais deram ao litígio, no âmbito da autonomia privada e dentro dos limites da lei,
convencionando o que bem entenderam quanto ao objeto da causa. Portanto o que vale é o que as partes
acordaram quanto à relação substantiva objeto desse litígio, solução que a sentença homologatória sancionou
como válida, quanto ao objeto da causa e quanto à qualidade das pessoas que nela intervieram.”
10
a) e c), sempre se imporia a recusa de acordo com o artigo 69.º, n.º 1, alínea c), 2.º
segmento
29
.
*******
Em conformidade, propomos a improcedência do recurso e formulamos a seguinte
SÍNTESE CONCLUSIVA
I - O registo de alteração da propriedade horizontal que, modificando o seu objeto, altera
a qualificação de uma fração autónoma (residência do porteiro) para parte comum, deve
ser solicitado e efetuado na descrição genérica que vai ser objeto de modificação
substancial do originário estatuto jurídico-real da propriedade horizontal, devendo ser
recusado, com fundamento legal na alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º, quando pedido
sobre determinada fração.
II - A transação judicial que reconheça a existência de erro na escritura de propriedade
horizontal não é título para o registo da modificação da propriedade horizontal.
Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 18 de setembro de 2013.
Blandina Maria da Silva Soares, relatora, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel
Ferreira Quelhas Geraldes, António Manuel Fernandes Lopes, Maria Madalena Rodrigues
Teixeira.
Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente do Conselho Diretivo
em 19.09.2013.
29
Cf. o Proc. R.P. 257/2010 SJC-CT, relativo à constituição da propriedade horizontal. Aí se sublinhou a ideia
sempre defendida de que a transação, enquanto negócio jurídico, não pode legalmente comprovar a aquisição
de um direito real de gozo por usucapião, mas constitui título para o registo da decisão final que reconheça
esse direito [artigos 3.º, n.º 1, alíneas a) e c), e 95.º, alínea g)]. Porém, demonstrou-se que o facto sujeito a
registo predial é a constituição da propriedade horizontal e não o mero reconhecimento do regime jurídico, pelo
que se concluiu que a sentença homologatória de contrato de transação em que as partes reconhecem que
determinado edifício está constituído em propriedade horizontal, assumindo a natureza de decisão final de
reconhecimento dessa situação jurídica, não está sujeita a registo e deve ser recusada nos termos do disposto
no artigo 69.º, n.º 1, alínea c), 2.º segmento.
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