Laudo de Avaliação
Avenida Rio Branco, nº 174
Rio de Janeiro - RJ
Preparado para:
BRAZILIAN MORTGAGES
Preparado por:
Paula Casarini
Andre Jesus
Laudo 104RJ/10
Junho de 2010
2
1. Introdução
1.1.
Solicitante
Brazilian Mortgages
1.2.
Finalidade
Determinação do valor de locação.
1.3.
Objeto
Endereço: Avenida Rio Branco, 174 – Centro – Rio de
Janeiro, RJ.
Área de Terreno: 5.784,00 m²
Área Construída: 83.611,00 m²
1.4.
Datas
Vistoria: 31/5/2010 – acompanhado pelo funcionário da Caixa Econômica,
Sr.º Welligton Pister.
Referência: Junho de 2010
1.5.
Valor de Locação
Valor de Locação
R$ 3.630.000,00
(Junho de 2010)
(três milhões, seiscentos e trinta mil reais)
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3
2. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes
Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados
e cálculos foram realizados no mês de Junho de 2010.
Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de
imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas
aceitas como válidas corretas e fornecidas de “boa fé”.
O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de
quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o
seu valor, pressupondo-se que as medidas do terreno e de construção, bem como
seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a
documentação enviada para consulta seja a vigente.
O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia
fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas
funções.
Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de
investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas,
desapropriações, superposição de divisas, usufrutos, sub-rogação de vínculos e
outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação.
Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou
Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel, como existência de dívidas
tributárias, execução fiscal, ações judiciais de execução ou de reintegração de
posse, ou outras ações judiciais que não tenham o imóvel por objeto mas que
possam vir a incidir sobre ele como, por exemplo, execução por dívidas
(trabalhistas, previdenciárias, etc.) dentre outras.
Ressalte-se que não foram levantados eventuais passivos ambientais relativos ao
imóvel avaliando, tendo a análise se restringido aos aspectos das exigências da
legislação relativa ao meio ambiente aplicável ao imóvel.
Não foram efetuadas medições de campo e, para lastrear o processo avaliatório,
foram consultados os seguintes documentos:
Relatório com as Características Físicas do imóvel.
Contrato de locação do imóvel – 14/11/2002.
Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a
visita ao local, que serviram de base para os cálculos e apropriação final de valor.
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4
Esta avaliação não pode ser utilizada para fins contábeis, como reavaliação de ativo
imobilizado, nem para proposição de ações judiciais, uma vez que os laudos
elaborados para tais finalidades possuem características diversas deste.
Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das
pessoas que realizaram os serviços.
3. Caracterização
3.1.
Aspectos de Localização
Endereço
: Avenida Rio Branco, 174
Bairro
: Centro
Município – Estado
: Rio de Janeiro – RJ
Densidade de Ocupação
: Alta
Padrão Econômico
: Médio-Alto
Categoria de Uso Predominante
: Comercial
Valorização Imobiliária
: Em valorização
Vocação
: Comercial
Acessibilidade
: Ótima
Intensidade do Tráfego
: Intenso
Fotografias
Fachada do imóvel para Avenida
Almirante Barroso
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Avenida Almirante Barroso, com imóvel
à direita
5
Avenida Almirante Barroso, com imóvel
à esquerda
Fachada do imóvel para Avenida Rio
Branco
Avenida Rio Branco, com imóvel à
esquerda
Avenida Rio Branco, com imóvel à
direita
Fachada do imóvel para Rua Bitencourt
da Silva
Fachada do imóvel para o Largo da
Carioca
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6
Mapa da região
3.2.
Vista aérea do imóvel
Equipamentos Urbanos e Comunitários
Melhoramentos
Rede de Água
: Existente
Coleta de Lixo
: Existente
Energia Elétrica
: Existente
Esgoto Pluvial
: Existente
Esgoto Sanitário
: Existente
Arborização
: Existente
Iluminação Pública
: Existente
Pavimentação
: Existente
Telefone
: Existente
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7
3.3.
Atividades Existentes no Entorno
Serviços
Comércio
Escola
Serviços Médicos
Recreação e Lazer
: Até 100m
: Até 100m
: Até 100m
: Até 100m
Agências Bancárias
: Até 100m
: Até 100m
Transporte
: Até 100m
Correio
3.4.
Entorno Imediato
Ocupação da Região
Ocupação Residencial
Ocupação Comercial
Ocupação Industrial
Distância do Centro
Principais Vias Comerciais
Principais Vias de Acesso
Pontos de Destaque:
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: Homogênea
: Inexistente
: Expressiva de Padrão Médio-Alto
: Inexistente
: Imóvel situado no centro da cidade
: Avenida Rio Branco e Rua Uruguaiana
: Avenida Presidente Vargas e Aterro do
Flamengo
: Catedral Metropolitana, Sede da Petrobrás e
Metrô Carioca.
8
4. Descrição da Propriedade
4.1.
Terreno
O terreno possui área total de 5.784,00 m², segundo Relatório com as
Características Físicas do imóvel.
Superfície: Seca
Topografia: Plana
Frente: No nível do logradouro.
Zoneamento: O imóvel enquadra-se em AC2 – Área Central 2.
4.2.
Construções
Sobre o terreno descrito, encontra-se erigida edificação composta por embasamento
e lâmina de escritórios.
A base, de dois pavimentos, abriga a agência bancária, Centro Cultural e dois
acessos de pedestres à torre de escritórios de forma independente.
O auditório, que se encontra no 1º subsolo, também tem um acesso independente
pelo nível da rua.
Os níveis de subsolo abrigam, além das 126 vagas de veículos cobertas, a
tesouraria e o cofre da agência, os setores de manutenção, administração predial,
segurança e os equipamentos de infraestrutura básica do edifício, como casa de
bombas, subestação e geradores.
A torre de escritórios de 29 pavimentos apresenta uma seção transversal de
2.100m² revestida externamente de mármore branco e placas de alumínio.
Seguindo os princípios da arquitetura modernista do século 20, os andares são de
pavimento livre, dispondo de bom espaço entre os pilares, possibilitando diferentes
composições de layout.
O 30º pavimento apresenta configuração diferenciada por ser o último andar com
acesso pelos elevadores e por ser utilizado como centro de treinamento.
No 31º pavimento, metade do andar abriga a associação dos funcionários e a outra
metade abriga a área técnica do edifício.
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9
O edifício apresenta o seguinte quadro de áreas:
Pavimento
Área Construída
(m²)
31º
30º
29º
28º
27º
26º
25º
24º
23º
22º
21º
20º
19º
18º
17º
16º
15º
14º
13º
12º
11º
10º
9º
8º
7º
6º
5º
4º
3º
Mezanino
Térreo
SS1
SS2
SS3
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
1.905,00
5.060,00
5.741,00
5.580,00
5.580,00
945,00
799,00
1.465,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.580,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.580,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.415,00
3.402,00
3.946,00
2.040,00
83.611,00
56.331,00
TOTAL
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Área Útil (m²)
10
O edifício, construído nos anos 70, dispõe dos seguintes equipamentos:
Dois grupos de motor-gerador de 500KVA, situados no 2º Subsolo e
destinados à emergência do prédio;
Dois grupos de motor-gerador de 325 KVA, situados no 2º Subsolo e
destinados à emergência do Centro de Processamento de Dados;
Dez transformadores a seco (7 de 500KVA, 1 de 750 KVA e 2 de 1000KVA),
todos situados no 2º Subsolo e com tensão nominal de 13.200 / 220V;
Dois transformadores a seco de 750 KVA, situados no 31º pavimento;
Sistema de ar-condicionado com central frigorífica utilizando 2 unidades
centrífugas para refrigeração de água, situados no 2º subsolo, cada qual com
capacidade de 1.000TR, destinado à refrigeração da maior parte do prédio;
Sistema de ar-condicionado próprio para o auditório do 1º Subsolo;
Vinte e dois elevadores e quatro escadas rolantes;
Quatro colunas de escadas, sendo duas com portas corta-fogo;
Sistema de sprinklers;
Sistema de detectores de fumaça.
Características Principais
Estrutura:
Fechamento:
Fachada:
Idade:
Estado de Conservação:
Área Construída Total:
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Concreto;
Alvenaria;
Mármore e placas de alumínio;
30 anos;
Necessitando de reparos simples a importante (F)
83.611,00 m²
11
Divisão Interna:
Subsolo 3:
Subsolo 2:
Subsolo 1:
Térreo:
Mezanino:
3º ao 7º Pavimentos:
8º Pavimento:
9º ao 18º Pavimentos:
19º Pavimento:
20º ao 29º Pavimentos:
30º Pavimento:
31º Pavimento:
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Cisterna, casa de bombas e escadas.
Estacionamento, subestação, geradores, casa de bombas,
sanitários e escadas.
Hall dos elevadores, estacionamento, auditório, administração
predial,
manutenção,
segurança,
tesouraria,
cofre,
embarque/desembarque de carro forte, malote, copa, vestiários,
sanitários, circulação e escadas.
Recepção, foyer, centro cultural (administração, sala multiuso,
depósito técnico) agência bancária, hall dos elevadores,
escadas rolantes, escadas e acesso veículos.
Foyer, centro cultural (teatro, cinema com 90 lugares, cinema
com 100 lugares, sala de exposições, sala de exposições
especiais, galeria, salas multiuso, atelier, livraria, acervo
técnico, sanitários), central telefônica, sanitários, copa,
circulação, hall dos elevadores e escadas.
Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar
condicionado, hall dos elevadores e escadas.
Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar
condicionado, caixa d’água, manutenção caixa d’água, hall dos
elevadores e escadas.
Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar
condicionado, hall dos elevadores e escadas.
Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar
condicionado, caixa d’água, manutenção da caixa d’água, hall
dos elevadores e escadas.
Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar
condicionado, hall dos elevadores e escadas.
Salas de treinamento, sala de equipamentos, laboratório,
circulação, sanitários, caixa d’água, hall dos elevadores e
escadas.
Hall, jardim, bar, associação de funcionários (salão, assistência
social, secretaria, jurídico), casa de máquinas, subestação,
caixa d’água, torre de resfriamento, sanitários e escadas.
12
Acabamentos:
Cerâmica, carpete, piso elevado, granito, granilite, mármore,
cimentado com pintura epóxi, vinílico, plurigoma e taco de
madeira;
Látex sobre massa corrida, fórmica, porcelanato, azulejo até o
teto, cerâmica até o teto, lambris de madeira, placas de madeira e
pastilhas;
Látex sobre laje, rebaixado de gesso, placa metálica, forro
mineral, aglomerado e colméia;
Madeira, ferro e alumínio.
Piso:
Paredes:
Forro:
Esquadrias:
Fotografias:
Fachada
Fachada – Acesso principal
Hall 31º andar
31º andar -Jardim
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13
31º andar – Associação dos funcionários
Pavimento Tipo - Sanitários
Hall 30º andar
30º andar – acesso às salas de
treinamento
Presidência
Presidência - Banheiro privativo
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14
Vista da sala da presidência
Presidência – elevador privativo
Hall dos elevadores – acabamento
original
Hall dos elevadores reformado
Pavimento Tipo – acabamento original
Pavimento Tipo - reformado
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15
Pavimento Tipo - Sanitários
Pavimento Tipo - Escada
Mezanino - Saguão
Mezanino – Vista do Foyer
Térreo - Recepção
Térreo – Foyer
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16
Térreo – Acesso Auditório
Subsolo – Foyer Auditório
Subsolo – Foyer Auditório
Subsolo – Auditório
Subsolo 1 – Acesso veículos
Subsolo 1
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17
Subsolo 2 - Estacionamento
Subsolo 2 - Subestação
Subsolo 2 - Gerador
Subsolo 2 - Subestação
Subsolo 2 – Central Ar Condicionado
Subsolo 2 – Casa de bombas
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18
5. Diagnóstico
Analisando-se o imóvel sob a ótica do mercado imobiliário local podem ser
destacados:
PONTOS FORTES
ASPECTOS DESAFIADORES
- Avenida mais importante e valorizada da cidade.
- Edifício precisa de modernização e manutenção.
- A região concentra a maioria das sedes de
empresas do estado.
- Apesar do edifício dispor de vagas de
estacionamento, seu número é insuficiente.
- Boa oferta de transporte público.
- Apresenta pavimentos de grandes dimensões
e com facilidade para alterações de layout.
SW
OPORTUNIDADES
- Localiza-se em ponto nobre do centro.
AMEAÇAS
OT
- Escassez de ofertas no mercado.
- Concorrência de novos edifícios que estão
sendo contruídos na região e daqueles que
passam por "retrofit".
CENÁRIO DE LIQUIDEZ:
Média-Alta
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19
6. Avaliação do Imóvel
6.1.
Referências Normativas
A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma
Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2005,
publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,
Departamento de São Paulo.
6.2.
Valor de Venda
6.2.1. Metodologia
Tendo em vista as características específicas da propriedade e da região, para a
determinação do valor de venda foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado.
Através desse método o valor da propriedade é obtido pela comparação direta com
outros imóveis semelhantes situados na mesma região geoeconômica.
6.2.2. Elementos Comparativos
Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise,
com a finalidade de investigar imóveis similares disponíveis para venda.
O campo amostral utilizado para a determinação do valor do imóvel é composto por
8 (oito) elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 –
Elementos Comparativos.
Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização,
padrão construtivo, idade, estado de conservação, área e número de vagas de
garagem, e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus
preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a
determinação do valor unitário.
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20
6.2.3. Tratamento por Fatores
No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:
Fator de Fonte
Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas,
os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas
foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos
cálculos estatísticos.
Fator de Transposição
Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos
comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do
imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local.
Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de
valores:
I.
Equipamentos Urbanos
Variáveis
Sim
Não
Trafegabilidade
20
0
Luz Domiciliar
13
0
Rede de Água
11
0
Luz Pública
7
0
Guias e Sarjetas
5
0
Rede de Esgoto
4
0
Telefonia
2
0
Gás
1
0
Distância ao Transporte
Coletivo
Pavimentação
Largura da Via
Asfalto
17
Até 100m
15
Praças
5
Paralelepípedo
16
De 100 a 300m
10
Acima de 20m
5
Cascalho ou Pedra
8
De 300 a 500m
5
De 10 a 20m
3
Terra
5
Acima de 500m
0
Até 10m
1
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21
II.
Características da Região
Densidade de Ocupação
Nível Econômico
Fator Comercial
Classe Alta
1,50 a 2,00
Alto
1,00
De 100% a 70%
1,00
Classe Média-Alta
1,25 a 1,50
Médio-Alto
0,95
De 70% a 40%
0,95
Classe Média
1,00 a 1,25
Médio
0,90
Abaixo de 40%
0,90
Classe Média-Baixa
0,85 a 1,00
Médio-Baixo
0,85
Classe Baixa
0,70 a 0,85
Baixo
0,80
Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em
função da localização, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à
cota-parte terreno e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:
Ftr = 1 + (((ILAVA – ILCOMP) / ILCOMP)) x pt)
Onde:
Ftr : Fator Transposição
ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando
ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo
pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis
Fator Padrão Construtivo
Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma
situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002,
concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de
Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juizes de Direito das
Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo.
Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis
em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na
parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com
a seguinte fórmula:
Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)
Onde:
Fpc: Fator Padrão Construtivo
PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando
PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo
pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
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22
Fator Depreciação
Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado
para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é
uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o
obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de
conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.
O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC)
é determinado pela expressão:
FOC = R + K x (1-R)
Onde:
R
= coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em
decimal.
K
= coeficiente de Ross/Heideck
O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla
entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade
da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao
padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao
estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas
especificadas.
Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na
parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem
referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de
venda de imóveis comerciais.
Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc)
Onde:
Fdep: Fator Depreciação
FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando
FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo
pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
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23
Fator Área
Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área
que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as
prescrições do “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”, de
autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini:
Fa = (área de elemento pesquisado)1/8 => quando a diferença for inferior a 30%
(área de elemento avaliando)
ou,
Fa = (área de elemento pesquisado)1/16 => quando a diferença for superior a 30%
(área de elemento avaliando)
6.2.4. Situação Paradigma
A situação paradigma considerada, que possibilitará a homogeneização dos valores
é a seguinte:
SITUAÇÃO PARADIGMA
 Área Útil Média do Pavimento-tipo =
 Índice de Local =
1.671,00 m²
125,00
 Cota-Parte Terreno =
65%
 Cota-Parte Construção =
35%
 Valor da Vaga (por mês) =
 Padrão =
R$ 400,00
2,05
 Idade =
30 anos
 Vida Útil Referencial =
60 anos
 Estado de Conservação =
 Fator de Depreciação =
 Área de Terreno =
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F
0,420
5.784,00 m²
24
6.2.5. Valor Unitário de Locação
Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores
de fonte, localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação e área,
conforme Anexo 2 – Tratamento por Fatores, obteve-se o seguinte valor unitário
básico:
. Valor Unitário Básico
R$ 62,45/m²/mês
6.2.6. Valor de Locação
O valor locativo total do empreendimento corresponde ao produto do valor unitário
pelo peso de rendimento de cada área útil dos pavimentos, somando-se este
subtotal ao valor das vagas de garagem, obtido através da multiplicação de seu
valor unitário pelo número de vagas, conforme exemplificado na tabela a seguir:
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25
Pavimento
31º
30º
29º
28º
27º
26º
25º
24º
23º
22º
21º
20º
19º
18º
17º
16º
15º
14º
13º
12º
11º
10º
9º
8º
7º
6º
5º
4º
3º
Mezanino
Térreo
SS1
SS2
SS3
SUBTOTAL
Vagas
TOTAL
Área Útil
(m²)
799,00
1.465,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.580,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.580,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.671,00
1.415,00
3.402,00
3.946,00
2.040,00
56.331,00
126
Valor Unitário
(R$/m²)
Peso
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
62,45
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,50
0,50
Valor
Homogeneizado Locativo (R$/mês)
(R$/m²)
62,45
49.900,00
62,45
91.500,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
98.700,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
98.700,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
104.400,00
62,45
88.400,00
62,45
212.400,00
93,67
369.600,00
31,22
63.700,00
400,00
Em números redondos:
Valor de Locação = R$ 3.630.000,00
(três milhões, seiscentos e trinta mil reais)
Junho/2010
Mostrar áre a de t rabalho.scf
3.578.500,00
50.400,00
3.628.900,00
26
7. Termo de Encerramento
Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente
livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.
Este laudo é composto por 26 (vinte e seis) folhas e 4 (quatro) anexos.
Rio de Janeiro, 7 de Julho de 2010.
COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL
Paula Cristina Alonso Casarini
Engenheira Civil
CREA 5.060.339.429
Mostrar áre a de t rabalho.scf
ANEXOS
ANEXO 1
ELEMENTOS COMPARATIVOS
1
Endereço:
Rua Lauro Muller, 116
Fonte:
Eliete - (21) 2230-1311
O/T:
O
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
21.600,87
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
197,27
ACH (m²):
197,27
Fator de elasticidade:
0,90
A.P.T. (m²):
197,27
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
30
Padrão:
3,07
ÁREAS
Mês:
Estado de Conservação:
C
Fator de Depreciação:
0,510
Ano:
6
Número de Vagas:
4
Preço Pedido (R$):
21.600,87
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
17.840,78
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 56,89 /m²
Endereço:
Praia de Botafogo, 440
Fonte:
Prop. - (21) 2226-5866
2
O/T:
O
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
40.000,00
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
400,00
ACH (m²):
400,00
Fator de elasticidade:
0,90
A.P.T. (m²):
400,00
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
31
Padrão:
1,84
Estado de Conservação:
C
Fator de Depreciação:
0,580
Ano:
Número de Vagas:
1
Preço Pedido (R$):
40.000,00
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
35.600,00
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 66,75 /m²
Endereço:
Rua Humaitá, 275
Fonte:
Cushman - Gustavo - (21) 2546-1818
ÁREAS
Mês:
6
3
O/T:
O
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
126.629,00
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
911,00
ACH (m²):
911,00
Fator de elasticidade:
0,90
A.P.T. (m²):
911,00
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
0
Padrão:
2,29
Estado de Conservação:
A
Fator de Depreciação:
1,000
Ano:
Número de Vagas:
6
Preço Pedido (R$):
126.629,00
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
111.566,10
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 58,66 /m²
Endereço:
Rua Voluntários da Pátria, 113
Fonte:
Cushman - Gustavo - (21) 2546-1818
ÁREAS
Mês:
6
4
O/T:
T
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
61.891,50
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
605,00
ACH (m²):
605,00
Fator de elasticidade:
1,00
A.P.T. (m²):
605,00
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
5
Padrão:
2,04
Estado de Conservação:
A
Fator de Depreciação:
0,960
Ano:
Número de Vagas:
5
Preço Pedido (R$):
61.891,50
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
59.891,50
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 63,85 /m²
ÁREAS
Mês:
6
5
Endereço:
Avenida Rio Branco, 138
Fonte:
Marcelo (adm.) - (21) 2507-1770
O/T:
O
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
20.999,00
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
253,00
ACH (m²):
253,00
Fator de elasticidade:
0,90
A.P.T. (m²):
253,00
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
30
Padrão:
2,04
Estado de Conservação:
C
Fator de Depreciação:
0,610
Ano:
Número de Vagas:
1
Preço Pedido (R$):
20.999,00
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
18.499,10
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 57,11 /m²
Endereço:
Praça Floriano, 19 - 2302
Fonte:
Centrus - Jonatas (21) 2509-1997
ÁREAS
Mês:
6
6
O/T:
O
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
9.000,00
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
100,00
ACH (m²):
100,00
Fator de elasticidade:
0,90
A.P.T. (m²):
100,00
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
35
Padrão:
2,04
ÁREAS
Mês:
Estado de Conservação:
C
Fator de Depreciação:
0,530
Ano:
6
Número de Vagas:
1
Preço Pedido (R$):
9.000,00
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
7.700,00
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 61,68 /m²
Endereço:
Avenida Rodrigues Alves, 261/269
Fonte:
Colliers International
7
O/T:
O
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
149.783,40
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
2.496,39
ACH (m²):
2.496,39
Fator de elasticidade:
0,90
A.P.T. (m²):
2.496,39
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
20
Padrão:
1,84
Estado de Conservação:
C
Fator de Depreciação:
0,760
Ano:
Número de Vagas:
12
Preço Pedido (R$):
149.783,40
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
130.005,06
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 66,35 /m²
Endereço:
Avenida Rio Branco, 115
Fonte:
Colliers International
ÁREAS
Mês:
6
8
O/T:
T
Municipio
Rio de Janeiro, RJ
Preço (R$):
151.146,00
V/L:
L
Área de Terreno (m²):
5.000,00
Área de Construção (m²):
1.679,40
ACH (m²):
1.679,40
Fator de elasticidade:
1,00
A.P.T. (m²):
1.679,40
A.M. (m²):
0,00
A.P.S. (m²):
0,00
A.P.I. (m²):
0,00
Idade (anos):
0
Padrão:
2,29
Estado de Conservação:
A
Fator de Depreciação:
1,000
Ano:
Número de Vagas:
1
Preço Pedido (R$):
151.146,00
2010
Valor, sem Ff e Vagas (R$):
150.746,00
Valor Unitário Homogenizado:
R$ 68,31 /m²
ÁREAS
Mês:
6
Mostrar áre a de t rabalho.scf
ANEXO 2
TRATAMENTO POR FATORES
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
Mostrar áre a de t rabalho.scf
Elemento
Valor Unitário
(R$/m²)
1
2
3
4
5
6
7
8
90,44
89,00
122,47
98,99
73,12
77,00
52,08
89,76
descontados fator
oferta
F Pd
F dep
F
Transp
F Area
0,8840
1,0400
0,9630
1,0010
1,0010
1,0010
1,0400
0,9630
0,9380
0,9030
0,7970
0,8030
0,8910
0,9270
0,8430
0,7970
0,9320
0,8920
0,7560
0,9030
1,0000
1,0340
1,3660
1,0000
0,8750
0,9150
0,9630
0,9380
0,8890
0,8390
1,0250
1,0010
Fator
Final
0,629
0,750
0,479
0,645
0,781
0,801
1,274
0,761
q
(R$/m²)
56,89
66,75
58,66
63,85
57,11
61,68
66,35
68,31
Legenda: Unitário: Valor unitário em R$/m 2; Vu: Valor Unitário, descontadas vagas e
o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator padrão construtivo; F dep: Fator
depreciação; F Transp: Fator transposição; F área: Fator Área; Fator Final = ∑Fi – n
+ 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.
VALOR UNITÁRIO BÁSICO
I
Soma = R$
Número de Elementos =
Valor Médio =
R$
499,59 / m²
8
62,45 / m²
Intervalo para Saneamento
Limite Inferior = R$
43,71
Limite Superior = R$
81,18
/ m²
/ m²
Média Saneada
Soma = R$
499,59 / m²
Número de Elementos =
8
Valor Médio =
R$
62,45 / m²
Mostrar áre a de t rabalho.scf
INTERVALO DE CONFIANÇA
TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS
Número de Amostras:
8
Número de Graus de Liberdade:
7
tc (tabelado):
1,415
Desvio Padrão =
Limite Inferior = R$
Limite Superior = R$
4,54
60,18
64,72
/ m²
/ m²
CAMPO DE ARBÍTRIO
Elementos Efetivamente Utilizados
Limite Inferior = R$
56,89 / m²
Limite Superior = R$
68,31 / m²
Campo de Arbítrio
Limite Inferior = R$
56,89
Limite Superior = R$
68,31
Mostrar áre a de t rabalho.scf
/ m²
/ m²
ANEXO 3
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Mostrar áre a de t rabalho.scf
ANEXO 4
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Mostrar áre a de t rabalho.scf
De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2004
(ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte
2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de
Fundamentação e de Precisão a seguir descritos:
Grau de Fundamentação
Valor Determinado
Valor de Locação
Método
Comparativo
Grau de
Fundamentação
I
Grau de Precisão
Valor Determinado
Valor de Locação
Mostrar áre a de t rabalho.scf
Método
Comparativo
Grau de
Precisão
III