PREÇOS MAIS BARATOS E TRANSPARENTES NA COMPRA
DE CASA
31 de Julho de 2008
O Ministério da Justiça esclarece o seguinte:
1. Na generalidade das situações, os preços do registo predial diminuíram em
comparação com o anterior sistema de preços (antes de 21 de Julho de 2008). A
Ordem dos Notários tem omitido parcelas que no anterior sistema de preços eram, em
regra, devidas aos serviços de registo pela prática de actos de registo predial.
Senão vejamos:
a) Compra de casa com recurso a financiamento bancário – os registos ficam
mais baratos em 85% dos casos.
Ex: Antes de 21 de Julho de 2008, Marta e Alexandre pediram dinheiro emprestado ao
banco para comprar uma casa, no valor de 150.000€.
Para que tal pudesse acontecer pediram um registo provisório de aquisição a seu favor e
de hipoteca a favor do Banco. Antes de 21 de Julho, pagaram 125€ pelo registo
provisório de aquisição e 135€ pelo registo provisório de hipoteca.
Pagaram ainda 25€ por um averbamento à descrição porque o valor patrimonial
tributário do imóvel tinha aumentado (desde 2003 que o valor patrimonial tem vindo a
ser actualizado). Na esmagadora maioria das situações, há lugar ao pagamento deste
montante, pois o valor tributário dos prédios evolui com o tempo.
Pagaram ainda 10,98€ de emolumentos pessoais ao funcionário que os atendeu, o que
ocorria em quase todos os casos.
Para que o notário fizesse a escritura, tinham ainda que pagar a certidão do registo
predial no valor de 31,50€.
Depois de terem tratado de toda a documentação necessária, realizaram a escritura no
notário e pagaram cerca de 423,55€ ao notário. Este valor pode ser decomposto da
seguinte forma: 176,47€ (compra e venda), 143,20€ (hipoteca), 24,30€ (assessoria), 70,58€
(2 certidões da escritura com 10 páginas) e 9€ (registo da escritura).
De seguida, João e Maria foram ao serviço de registo para registar definitivamente a
compra a seu favor e a hipoteca a favor do Banco, tendo pago pelas conversões 98€ (48€
por cada uma).
Tiveram ainda que cancelar a hipoteca que o anterior proprietário constituído sobre a
casa, tendo para isso pago 72€. Em cerca de 85% dos casos, as compras de casa são
realizadas com cancelamento de hipoteca que garantia o montante financiado para a
aquisição da casa do anterior proprietário. De facto, em cerca de 90% dos casos, as
compras de casa são construídas ou compradas com financiamento bancário pelo
que, quando são vendidas, é preciso levantar a hipoteca que sobre elas existe e
pagar estes 72€.
Finalmente pagaram a certidão do registo predial, com o registo de aquisição a seu favor
já registado, a qual custou 31,50 €. Por cada transacção são emitidas, em média, 2
certidões do registo predial.
Em resumo:
Antes de 21 de Julho:
Custo dos diversos registos: 526,98€
Custo dos actos notariais: 423,55€
Depois de 21 de Julho:
Custo do registo: 500€
Custo dos actos notariais: livre
b) Compra de casa sem recurso a financiamento bancário – os registos ficam
mais baratos em 85 % dos casos
Este caso é muito menos frequente que a compra de casa com financiamento
bancário.
Ex. Antes de 21 de Julho de 2008, João e Maria compraram uma casa sem recurso a
bancário a António, pelo preço de 150.000€.
Como não conheciam António, pediram um registo provisório de aquisição da casa a seu
favor para garantir, com segurança, que António não vendia a casa a outros potenciais
interessados. Este registo provisório é muito frequente, mesmo sem financiamento
bancário. Por esse pedido de registo pagaram, antes de 21 de Julho, 125€.
Pagaram ainda 25€ por um averbamento à descrição porque o valor patrimonial
tributário do imóvel tinha aumentado (desde 2003 que o valor patrimonial tem vindo a
ser actualizado). Na esmagadora maioria das situações, há lugar ao pagamento deste
montante, pois o valor tributário dos prédios evolui com o tempo.
Pagaram ainda 10,98 € de emolumentos pessoais, o que ocorria com muito elevada
frequência.
Para que o notário fizesse a escritura, tinham ainda que pagar a certidão do registo
predial, no valor de 31,50 €.
Depois de terem tratado de toda a documentação necessária, realizaram a escritura no
notário e pagaram cerca de 245,06€ ao notário. Este valor pode ser decomposto da
seguinte forma: 176,47€ (compra e venda), 24,30€ (assessoria), 35,29€ (1 certidão da
escritura com 10 páginas) e 9€ (registo da escritura).
De seguida, João e Maria foram ao serviço de registo para registar definitivamente a
compra a seu favor, tendo pago pela conversão 48€.
Tiveram ainda que cancelar a hipoteca que António tinha constituído sobre a casa, tendo
para isso pago 72€. Cerca de 85% das compras de casa são realizadas com
cancelamento da hipoteca que garantia o montante financiado ao anterior proprietário
para a aquisição da casa. De facto, em cerca de 90% dos casos, as compras de casa
são construídas ou compradas com financiamento bancário pelo que, quando são
vendidas, é preciso levantar a hipoteca que sobre elas existe e pagar estes 72€.
Finalmente pagaram a certidão do registo predial, com o registo de aquisição a seu favor
já registado, a qual custou 31,50 €. Por cada transacção são emitidas, em média, 2
certidões do registo predial.
Em resumo:
Antes de 21 de Julho:
Custo dos diversos registos: 343,98€
Custo dos actos notariais: 245,06€
Depois de 21 de Julho:
Custo do registo: 250€
Custo dos actos notariais: livre
c) Compra de casa sem recurso a financiamento bancário de 3 fracções
autónomas - os registos ficam mais baratos em 100% dos casos.
Esta não é a situação mais frequente. Em regra, a compra e venda de uma fracção já
inclui a garagem e os arrumos (não são 3 fracções diferentes).
Ex:
Rita e Tiago compraram uma casa, uma garagem e uma zona de arrumos. A casa, a
garagem e os arrumos estão registados como fracções autónomas em regime de
propriedade horizontal, o que é pouco frequente.
Como não conheciam os vendedores pediram um registo provisório de aquisição da casa,
da garagem e dos arrumos a seu favor para garantir, com segurança, que os vendedores
não vendiam as três fracções a outros potenciais interessados. Por esses pedidos de
registo pagaram, antes de 21 de Julho, 125€ (pela casa) e 100€ (pela garagem e arrumos, €
50€ cada). É frequente realizar um registo provisório, mesmo sem financiamento
bancário.
Pagaram ainda 25€ por cada averbamento à descrição da casa, garagem e arrumos porque
o valor patrimonial tributário das fracções tinha aumentado (desde 2003 que o valor
patrimonial tem vindo a ser actualizado), no total de 75€. Na esmagadora maioria das
situações, há lugar ao pagamento deste montante, pois o valor tributário dos prédios
evolui com o tempo.
Pagaram ainda 10,98 € de emolumentos pessoais, o que era muito frequente.
Para que o notário fizesse a escritura, tinham ainda que pagar 1 certidão do registo
predial de cada fracção no valor global de 94,50€ (3x31,50€).
Depois de terem tratado de toda a documentação necessária, realizaram a escritura no
notário e pagaram cerca de 317,96€ ao notário. Este valor pode ser decomposto da
seguinte forma: 176,47€ (compra e venda), 24,30€ (assessoria), 72,90€ (descrição das 3
fracções), 35,29€ (1 certidão da escritura com 10 páginas) e 9€ (registo da escritura).
De seguida, Rita e Tiago foram ao serviço de registo para registar definitivamente a
compra das fracções a seu favor, tendo pago pela conversão 144 € (48€ por cada).
Tiveram ainda que cancelar a hipoteca que o anterior proprietário tinha constituído sobre
a casa, tendo para isso pago 72€. De facto, em cerca de 90% dos casos, as compras de
casa são construídas ou compradas com financiamento bancário pelo que,
quando são vendidas, é preciso levantar a hipoteca que sobre elas existe e pagar
estes 72€.
Finalmente pagaram 1 certidão do registo predial de cada fracção no valor global de
94,50€ (3x31,50€). Por cada transacção são emitidas, em média, 2 certidões por
fracção.
Em resumo:
Antes de 21 de Julho:
Custo dos diversos registos: 715,98 €
Custo dos actos notariais: 317,96€
Depois de 21 de Julho:
Custo do registo: 250€
Custo dos actos notariais: livre
d) Constituição de propriedade horizontal de prédio com 10 fracções - os registos
ficam mais baratos em 100% dos casos.
Esta situação é pouco frequente. Em regra, as pessoas compram um único
prédio/fracção e não dez.
Ex: A empresa Pedro Santos, Lda. construiu um prédio de 5 andares e procedeu ao
registo da propriedade horizontal de 10 fracções autónomas, 2 por andar, antes de 21 de
Julho de 2008.
Em primeiro lugar, realizou uma escritura notarial, tendo pago ao notário cerca de
590,56€. Este valor pode ser decomposto da seguinte forma: 278,96 (constituição da
propriedade horizontal), 24,30€ (assessoria), 243€ (descrição das 10 fracções), 35,29€ (1
certidão da escritura com 10 páginas) e 9€ (registo da escritura).
Depois com base na certidão da escritura, foi ao registo e pagou 25€ pelo averbamento
da construção, 156€ pelo registo de constituição da propriedade horizontal, 250€ pela
abertura da descrição de cada uma das fracções (25€ por cada), 31€ pela certidão do
registo predial e 10,98€ de emolumentos pessoais do funcionário do registo que
procedeu ao respectivo atendimento.
Em resumo:
Antes de 21 de Julho:
Custo dos diversos registos: 473,48€
Custo dos actos notariais: 590,56€
Depois de 21 de Julho:
Custo dos registos: 250€
Custo dos actos notariais: livre
2. O novo sistema de preços de registo predial beneficia os cidadãos e empresas e
permite que se reduzam encargos administrativos e custos de contexto. Além de
serem introduzidas reduções significativas de preços, os preços ficam mais
transparentes, porque passam a ser fixos e únicos.
a) O preço antigo do registo predial resultava da soma de várias parcelas
avulsas, incompreensíveis para os cidadãos e empresas (inscrições, descrições,
averbamentos, certidões, cancelamentos de hipoteca, emolumentos pessoais, etc.). Era
necessário pagar por todos eles, mas esse pagamento era feito perante diferentes
entidades, em diferentes momentos e resultava da soma de várias parcelas imperceptíveis
para o cidadão. Era preciso somar todas essas parcelas para perceber quanto custou o
registo predial.
b) O preço novo do registo predial (desde 21 de Julho) é fixo e único. Não
resulta da soma de várias parcelas. É mais transparente e claro. Na maioria das
situações, também é mais barato. Os cidadãos e as empresas passam a conhecer o
preço total dos registos prediais, sem omissões ou regras obscuras.
3. Verificar se os preços do registo predial aumentam ou reduzem resulta de uma análise
objectivos dos factos. Eis os factos, relativamente aos novos preços dos registos
prediais mais comuns:
a) Preço dos registos prediais na compra e venda de uma casa com
financiamento bancário (aquisição com hipoteca)
Compra e venda de prédio urbano
(fracção) com recurso a crédito
Descrição
Registo provisório de compra e venda de imóvel
Registo provisório de hipoteca (1)
Certidão do registo predial (2)
Averbamento à descrição do imóvel (3)
Emolumentos pessoais (4
Conversão do registo provisório de compra e venda em definitivo
Conversão do registo provisório de hipoteca em registo definitivo
Cancelamento da hipoteca (5)
Certidão do registo predial (6)
Antes de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
1
1
1
1
1
1
1
1
1
€ 125,00
€ 135,00
€ 31,50
€ 25,00
€ 10,98
€ 48,00
€ 48,00
€ 72,00
€ 31,50
Depois de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
Preço unitário pelo registo
de aquisição de
fracção/prédio urbano
€ 500,00
Total
9
1 Cerca de 89% das compras e vendas são realizadas com recurso a
financiamento bancário garantido por hipoteca;
2 Para a realização da escritura é necessário apresentar certidão do
registo predial com os registos provisórios efectuados;
€ 526,98
€ 500,00
Parcelas omitidas pelo
Bastonário da Ordem dos
Notários
3 Por cada compra e venda é efectuado 1 averbamento à descrição;
4 Na quase totalidade dos casos são cobrados emolumentos pessoais;
5 Cerca de 85% das compras e vendas são realizadas com cancelamento
de hipoteca anterior.
6 Para comprovar a aquisição e a constituição da hipoteca sobre o imóvel
é necessária uma certidão;
Percentagem de redução: - 5,1%
b)
Preço dos registos prediais na compra e venda de uma casa sem
financiamento bancário (aquisição)
Compra e venda de prédio urbano
(fracção) sem recurso a crédito
Descrição
Registo provisório de compra e venda de imóvel
Certidão do registo predial (1)
Averbamento à descrição do imóvel (2)
Emolumentos pessoais (3)
Conversão do registo provisório de compra e venda em definitivo
Cancelamento da hipoteca (4)
Certidão do registo predial (5)
Antes de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
1
1
1
1
1
1
1
€ 125,00
€ 31,50
€ 25,00
€ 10,98
€ 48,00
€ 72,00
€ 31,50
Depois de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
Preço unitário pelo registo
de aquisição de
fracção/prédio urbano
€ 250,00
Total
7
1 Para a realização da escritura é necessário apresentar certidão do
registo predial com os registos provisórios efectuados;
2 Por cada compra e venda é efectuado 1 averbamento à descrição;
€ 343,98
Parcelas omitidas pelo
Bastonário da Ordem dos
Notários
3 Na quase totalidade dos casos são cobrados emolumentos pessoais;
4 Cerca de 85% das compras e vendas são realizadas com cancelamento
de hipoteca anterior.
5 Para comprovar a aquisição e a constituição da hipoteca sobre o imóvel
é necessária uma certidão;
Percentagem de redução: - 19,9%
c) Preço dos registos prediais na constituição de uma hipoteca
€ 250,00
Constituição de hipoteca sobre
prédio urbano (fracção)
Descrição
Registo provisório de hipoteca
Certidão do registo predial (1)
Averbamento à descrição do imóvel (2)
Emolumentos pessoais (3)
Conversão do registo provisório de hipoteca em definitivo
Cancelamento de hipoteca (4)
Certidão do registo predial (5)
Antes de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
1
1
1
1
1
1
1
€ 135,00
€ 31,50
€ 25,00
€ 10,98
€ 48,00
€ 72,00
€ 31,50
Depois de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
Preço unitário pelo registo
de hipoteca
€ 250,00
Total
7
1 Para a realização da escritura de hipoteca é necessário apresentar
certidão do registo predial com o registo provisório efectuado;
2 Por cada registo é efectuado 1 averbamento à descrição;
€ 353,98
€ 250,00
Parcelas omitidas pelo
Bastonário da Ordem
dos Notários
3 Na quase totalidade dos casos são cobrados emolumentos pessoais;
4 Cerca de 85% das compras e vendas são realizadas com cancelamento
de hipoteca anterior.
5 Para comprovar a constituição da hipoteca sobre o imóvel é necessária
uma certidão;
Percentagem de redução: -29,4%
d) Preço do registo de simples cancelamento de hipoteca
Cancelamento de hipoteca sobre
prédio urbano (fracção)
Descrição
Averbamento à descrição do imóvel (1)
Emolumentos pessoais (2)
Cancelamento da hipoteca
Certidão do registo definitivo (3)
Antes de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
1
1
1
1
€ 25,00
€ 10,98
€ 72,00
€ 31,50
Depois de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
Preço Unitário pelo
cancelamento de hipoteca
€ 100,00
Total
4
€ 139,48
1 Por cada registo é efectuado 1 averbamento à descrição;
2 Na quase totalidade dos casos são cobrados emolumentos pessoais;
3 Para comprovar o cancelamento da hipoteca sobre o imóvel é
necessária uma certidão.
Parcelas omitidas pelo
Bastonário da Ordem dos
Notários
Percentagem de redução: -28,3%
e) Preço do registo de loteamento - 10 lotes
€ 100,00
Loteamento
Antes de 21 de Julho
Descrição
Depois de 21 de Julho
Qtd.
Preço em Euros
Averbamento à descrição do projecto
Registo do loteamento
Abertura de descrições subordinadas
Certidão do registo predial
Emolumentos pessoais
1
1
1
1
1
€ 25,00
€ 156,00
€ 250,00
€ 31,50
€ 10,98
Qtd.
Preço em Euros
Preço unitário pelo registo
de loteamento
Total
5
€ 473,48
€ 250,00
€ 250,00
Percentagem de redução: -47,2%
f) Preço do registo de constituição de propriedade horizontal - 10 fracções
Constituição de
propriedade horizontal
Antes de 21 de Julho
Depois de 21 de Julho
Descrição
Qtd.
Preço em Euros
Averbamento à descrição da construção
Registo de constituição da propriedade horizontal
Abertura de descrições subordinadas (1)
Certidão do registo predial
Emolumentos pessoais
1
1
10
1
1
€ 25,00
€ 156,00
€ 250,00
€ 31,50
€ 10,98
Qtd.
Preço em Euros
Preço unitário pelo registo
de constituição de
propriedade horizontal
Total
14
€ 473,48
€ 250,00
€ 250,00
1 Para efeitos de cálculo considerou-se um valor de 10 fracções
correspondente a um prédio de 5 pisos com duas fracções por piso.
Percentagem de redução: -47,2%
g) Preço do registo de compra e venda de um prédio rústico sem recurso a
crédito
Compra e venda de
prédio rústico sem
recurso a crédito
Antes de 21 de Julho
Valor do Prédio
Descrição
Até €5.000
de €5.000
€10.000
a de €10.000
€15.000
a de €15.000
€25.000
Depois de 21 de Julho
a de €25.000
€35.000
a de €35.000
€80.000
a
mais de €80.000
Qtd.
Qtd.
Averbamento à descrição
Registo de compra e venda
Certidão do registo predial
Emolumentos pessoais
1
1
1
1
€ 6,25
€ 31,25
€ 31,50
€ 10,98
€ 8,33
€ 41,67
€ 31,50
€ 10,98
€ 12,50
€ 62,50
€ 31,50
€ 10,98
€ 16,67
€ 83,33
€ 31,50
€ 10,98
€ 18,75
€ 93,75
€ 31,50
€ 10,98
€ 21,88
€ 109,38
€ 31,50
€ 10,98
€ 25,00
€ 125,00
€ 31,50
€ 10,98
Total
4
€ 79,98
€ 92,48
€ 117,48
€ 142,48
€ 154,98
€ 173,73
€ 192,48
€ 50,00
€ 50,00
Percentagem de redução varia entre 37,48% e 74,02%
h) Preço do registo de compra e venda de 10 prédios rústicos sem recurso a
crédito
Compra e venda de 10 prédios
rústicos sem recurso a crédito
Valor do Prédio
Descrição
Depois de 21 de
Julho
Antes de 21 de Julho
Até €5.000
de €5.000
€10.000
a de €10.000
€15.000
a de €15.000
€25.000
a de €25.000
€35.000
a de €35.000
€80.000
a
mais de €80.000
Qtd.
Qtd.
Averbamento à descrição
Registo de compra e venda
Certidão do registo predial
Emolumentos pessoais
10
10
1
1
€ 62,50
€ 200,00
€ 31,50
€ 10,98
€ 83,33
€ 266,67
€ 31,50
€ 10,98
€ 125,00
€ 400,00
€ 31,50
€ 10,98
€ 166,67
€ 533,33
€ 31,50
€ 10,98
€ 187,50
€ 600,00
€ 31,50
€ 10,98
€ 218,75
€ 700,00
€ 31,50
€ 10,98
€ 250,00
€ 800,00
€ 31,50
€ 10,98
Total
22
€ 304,98
€ 392,48
€ 567,48
€ 742,48
€ 829,98
€ 961,23
€ 1.092,48
€ 50,00
€ 50,00
Percentagem de redução varia entre 83,6% e 95,04%
4. Mas o custo das formalidades da compra de casa não resulta só do preço dos
registos prediais. É sempre necessário pagar outras formalidades adicionais,
respeitantes às escrituras públicas, à intervenção dos notários e à celebração dos
contratos. Para saber o que custam as formalidades de compra de casa para os
cidadãos e empresas é preciso conhecer o custo de todas as formalidades e não
apenas as do registo predial (escrituras públicas notariais de compra e venda e de
mútuo/empréstimo, assessoria notarial, certidões notariais, pagamento de páginas
adicionais da certidão notarial a partir da 4.ª página, etc). O preço destas formalidades
também não tem um valor único e resulta da soma de várias parcelas imperceptíveis para
os cidadãos.
5. Eis os custos totais das formalidades da compra de casa, para as situações mais
frequentes, relativas a um imóvel de custo médio (cerca de 126.000€):
a) Compra e venda de uma casa com financiamento bancário
Preço
antigo:
947,83€
(resultante
da
soma
das
várias
parcelas
envolvidas)+impostos
Preço novo (desde 21 de Julho): 500€ (preço fixo dos registos)+preço cobrado por
notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, que será
livre+impostos
b) Compra e venda de uma casa sem financiamento bancário
Preço
antigo:
513,76€
(resultante
da
soma
das
várias
parcelas
envolvidas)+impostos
Preço novo (desde 21 de Julho): 250€ (preço fixo dos registos)+preço cobrado por
notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, que será
livre+impostos
c) Hipoteca (pode ser necessária quando se contrai um empréstimo)
Preço antigo: €510 (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)+impostos
Preço novo (desde 21 de Julho): 250€ (preço fixo dos registos)+preço cobrado por
notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, que será
livre+impostos
d) Transferência de hipoteca (necessária quando se transfere um crédito à
habitação para outro banco)
Preço antigo: €510 (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)+impostos
Preço novo (desde 21 de Julho): 250€ (preço fixo dos registos)+preço cobrado por
notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, que será
livre+impostos
6. Os preços e casos referidos implicam sempre a realização de actos perante várias
entidades. Para comprar e vender uma casa num único atendimento, os cidadãos e
empresas têm ainda à sua disposição outra opção: os balcões Casa Pronta, nos
serviços de registo/conservatórias, actualmente disponíveis em 83 postos de
atendimento, 78 municípios, 18 distritos e 8 Capitais de distrito. A partir de 1 de
Janeiro de 2009 terá cobertura nacional.
7. O serviço Casa Pronta é o balcão único onde é possível realizar todas as
operações e formalidades relativas à compra e venda de casa.
O Casa Pronta permite fazer, num único momento, o contrato de compra e venda, o
registo da aquisição e da hipoteca, bem como praticar outros actos como liquidar o
imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Neste serviço, é eliminada a
necessidade de realizar formalidades e obter diversos documentos, tais como, por
exemplo, certidões do registo predial, comercial e civil, registos provisórios, escrituras
notariais e certidões camarárias de licenças de utilização.
8. No balcão único Casa Pronta os preços são fixos, únicos e incluem todo o
serviço. São os seguintes:
a)
Compra e venda de uma casa com financiamento bancário no Casa
Pronta
Preço antigo: 650€+impostos
Preço novo (a partir de 21 de Julho): 600€+impostos
b)
Compra e venda de uma casa sem financiamento bancário no Casa
Pronta
Preço antigo: 350€+impostos
Preço novo (a partir de 21 de Julho): 300€+impostos
c) Preço das formalidades na constituição de uma hipoteca no Casa Pronta
Preço antigo: 350€+impostos
Preço novo (a partir de 21 de Julho): 300€+impostos
d) Preço das formalidades na transferência de um financiamento bancário
no Casa Pronta
Preço antigo: 350€+impostos
Preço novo (a partir de 21 de Julho): 300€+impostos
9. A DECO reconheceu que, no balcão Casa Pronta, há uma significativa redução
de custos nas formalidades relativas à compra de casa, tendo afirmado que o
cidadão poupa, em média “60 a 70 por cento”.