INSTITUTO DO MILÊNIO
Observatório das Metrópoles: Território, Coesão Social e Governança Democrática.
Coordenação Nacional:
Luis César Queiroz Ribeiro (IPPUR/UFRJ)
Coordenação Região Metropolitana de Recife:
Maria Ângela de Almeida Souza
„
„
Sub-Linha: Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do
território das Metrópoles - 1980/2000.
Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado
imobiliário.
PROJETO DE PESQUISA
Produção Imobiliária no Processo de Organização do Espaço
Metropolitano do Recife.
Coordenadora:
Suely Maria Ribeiro Leal
Equipe:
Jan Bitoun
Lívia Miramda
Maria Angela Souza
Observatório das Metrópoles: Núcleo Recife
Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Publicas/NUGEPP/MDU/UFPE
Maio de 2007
O Mercado Imobiliário
Relações com as Desigualdades Sócio-espaciais
„
Imobiliário Formal
Empresarial Tradicional
„ Empresarial Turístico
„
„
Estatal
„
Informal
Produção Imobiliária no Processo de Organização
do Espaço Metropolitano do Recife
Imobiliário Formal
„
„
Vetores do Comportamento do Mercado
Imobiliário Formal:
a) Segmentação da Produção Imobiliária em 4 Grandes
Segmentos:
…
„
b) Empreendedorismo Urbano e Marketing das Cidades:
…
„
Empresarial-monopolista, Empresarial-concorrencial, Rentista Patrimonial e a Autoprodução Parcial;
Projetos Estratégicos de Revitalização de Áreas Portuárias e de Seu
Entorno, Espelhados no Ideário do Empreendedorismo Urbano;
c) Mudanças do Capital Imobiliário Face às
Transformações Econômicas Internacionais:
…
Formação e Consolidação de uma Nova Modalidade de Produção Espacial
do Mercado Denominada Turismo-imobiliário.
Eixos e Linhas da Pesquisa
„
O Eixo I: Papel do Mercado Imobiliário Formal
na Apropriação do Espaço Metropolitano do
Recife em suas Frações Empresarial-monopolista e
Empresarial-concorrencial.
„
Linhas de Análise:
„
Estudo sobre a Consolidação e Expansão do Mercado
Imobiliário Formal na RMR (1980-2007): Habitação
promovida pela iniciativa privada para a classe de renda
média e alta renda;
Estudo do Comportamento do Mercado Imobiliário
(oferta) a partir das Características Tipológicas e
Morfológicas das Edificações. (1980-2007).
„
Objetivos Específicos do Eixo I
„
Identificar as Características da Consolidação do Mercado
Imobiliário no Recife e sua Expansão na RMR;
„
Analisar o Grau de Verticalização e os Vetores de Expansão por
bairros e ou grandes regiões.
„
Analisar os Níveis de Concentração de Investimentos Imobiliários
no Território - Orla e nos Bairros Tradicionais da Cidade.
„
„
„
Perceber as relações entre as mudanças no padrão tipológico e
morfológico dos edifícios e a expansão do Mercado Imobiliário, com
as Legislações Urbanísticas.
Perceber as razões das mutações nos tipos de programas
arquitetônicos, de oferta imobiliária, para atendimento da demanda
(áreas de lazer, muros e outros sistemas de segurança).
Identificar as mudanças nas formas e natureza de financiamento
utilizado pelos segmentos imobiliários (construtoras e
incorporadoras, se público ou privado).
Eixos e Linhas da Pesquisa
„
„
„
O Eixo II: Impactos do Mercado Imobiliário Formal
sobre a Organização e a Segregação
Socioespacial da Metrópole do Recife.
Linhas de Análise:
Estudo da Relação entre Organização Social do Espaço da
Região Metropolitana do Recife e o Mercado Imobiliário.
„
Estudo das Relações entre Tipologias e Morfologias com os
Aspectos da Segregação Social.
„
A análise remete à discussão da segregação socioespacial
no âmbito da aglomeração metropolitana do Recife e
envolve o mercado imobiliário formal privado.
Objetivos do Eixo II
„
Discutir sobre a passagem de um modelo Centro/Periferia
para um modelo Micro-Fractal, identificando as
especificidades do Recife.
„
Analisar a divisão socioespacial frente a lógica do mercado
imobiliário formal verificando como esta aponta para uma
mudança no modelo.
„
Examinar os impactos das novas formas monopolistas de
produção da moradia na geração da segregação
socioespacial na RMR.
„
Estudar as relações entre a lógica e vetores do
comportamento do mercado imobiliário e a estrutura sócioocupacional.
„
Verificar quais os fatores tipológicos e morfológicos das
edificações que caracterizam a segregação em termos de
segurança e auto-suficiência.
Eixos e Linhas da Pesquisa
„
„
„
„
Eixo III, Arranjos Institucionais de Governança
e Produção Imobiliária na Metrópole do Recife
Linhas de Análise:
Analise do Papel do Atores Imobiliários nos Espaços de
Gestão e Governança Urbanas nos períodos das
administrações 2001 a 2007.
Estudo das Relações entre os Arranjos Institucionais de
governança e a produção imobiliária no Recife período
de 1990 a 2007.
Objetivos do Eixo III
„
Analisar as tendências e inovações nos arranjos de
governança local na cidade do Recife.
„
Verificar as várias modalidades e tipos de atores imobiliários
nas suas frações empresarial-monopolista e empresarialconcorrencial e suas formas de representação nos territórios
político - institucional de governança da cidade do Recife.
„
Identificar as coalizões e alianças estabelecidas entre os
setores imobiliários e os segmentos político - partidário e a
esfera governamental.
„
Avaliar como os canais institucionais de governança
democrática têm favorecido os interesses dos grupos
imobiliários.
„
Avaliar como se configuram as mediações no campo político institucional por via do lobby e que repercussões estas têm
sobre a produção do espaço do território da cidade do Recife .
Eixos e Linhas da Pesquisa
„
Eixo IV: Estudo sobre o Papel das Atividades
Imobiliário-Turísticas na Transformação do
Espaço Metropolitano do Recife.
„
Linhas de Análise:
„
Estudo das relações entre o capital imobiliário, os
marcos regulatórios e a mediação do poder público na
organização do espaço urbano.
„
Análise das relações entre o imobiliário turístico e o
meio ambiente na RMR: os espaços urbanos apropriados
pela expansão do mercado imobiliário turístico e os
impactos ambientais na região litorânea Sul da RMR.
Objetivos do Eixo IV
„
Avaliar o Comportamento do Capital Imobiliário em suas Frações
Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial e suas
Derivações para os Segmentos Turístico e Financeiro.
„
Investigar as dinâmicas de inserção do capital imobiliário-turístico na
economia local e nos mercados globalizados, identificando os atores
que detém o controle da cadeia de produção do imobiliário-turístico.
„
Verificar as estratégias de captação de recursos do imobiliárioturístico, identificando o Papel do Estado e dos organismos
internacionais na provisão de infra-estrutura ao setor imobiliárioturístico.
„
Analisar quais os impactos ambientais provenientes da expansão do
mercado imobiliário turístico-empresarial na área litorânea Sul da
RMR.
„
Analisar os tipos de empreendimentos do setor imobiliário turísticoempresarial (hotéis, resorts, pousadas e condomínios fechados) na
área litorâna Sul da RMR e sua expansão para as áreas de proteção
ambiental e os impactos ambientais identificados.
Hipóteses
„
Observa-se uma crescente diversificação no perfil tradicional de
atuação do mercado imobiliário face às transformações
econômicas, não apenas locais mas, sobretudo, internacionais.
„
Uma nova configuração empresarial/competitiva, com predomínio
de grupos estrangeiros, caracteriza uma nova forma de
apropriação imobiliária nas metrópoles nordestinas.
„
A segurança se apresenta como uma crescente característica de
isolamento físico e de auto-suficiência das edificações, de modo a
permitir ao mercado imobiliário o monopólio das áreas destinadas
aos níveis superior e superior médio.
„
A capacidade de adaptação e concorrência a novas estratégias de
captação de recursos em mercados mais flexíveis, configurada
pela presença do turismo imobiliário-empresarial, possibilita a
associação cada vez maior da indústria de construção civil com o
ramo hoteleiro.
„
O empresariamento turístico vem favorecendo a criação de
espaços segmentados e segregados, permitindo a emergência de
nichos territoriais e econômicos.
„
Faces do Modelo
„
Intensa Verticalização Construtiva nas áreas de maior valor imobiliário .
„
Programas arquitetônicos visam atender à crescente tendência a
encontrar no prédio os equipamentos para um lazer confinado e para autosuficiência e segurança.
„
Deslocamento das áreas tradicionais para bairros onde não há restrições
legais, nos quais os fatores de localização mais desfavoráveis são
compensados pela agregação aos empreendimentos de maior
disponibilidade de serviços, amenidade de vizinhança, prestígio e
segurança.
„
As edificações intervêm na criação de novos espaços e novos padrões de
desigualdade e segregação urbana.
„
Busca de nichos em áreas de ambiente natural privilegiado para
construção de Condomínios Fechados.
„
Áreas previstas para implantação de projetos estratégicos servem de
atração ao mercado imobiliário.
„
Surgimento do Turismo-Imobiliário Hoteleiro Associado ao Capital
Estrangeiro.
„
Vínculos do Empresarialismo – Imobiliário –Competitivo com as Esferas de
Governança estatal.
Recife–Brasil
Acentuada Exclusão Socioeconômica - espacial
População 2000 (Hab)
1.422.905
Área (Km2)
218,7
Densidade (Hab/Km2)
6.501,8
Renda per capita média (R$)
392,5
Renda per capita média dos
20% mais ricos (R$)
1.424,2
Renda per capita média dos
20% mais pobres (R$)
28,0
% da renda apripriada pelos
20% mais ricos
72,6
% da renda apripriada pelos
20% mais pobres
1,4
Índice de GINI – 2000
0,68
IDH - 2000
0,80
Receita municipal 2006
(R$ 1.000,00)
1.764.595.559,97
Receita municipal per capita
2006 (R$/hab)
575,99
Frações do Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife
Empresarial/Monopolista e Empresarial/Concorrencial
„Movimento
de Apropriação do Espaço por Estas Frações do
Segmento Imobiliário é Retratado na Intensa Verticalização
Construtiva da Faixa Litorânea e da Zona Noroeste onde as
Ofertas de Infra-estruturas e de Serviços, Propiciam ao Solo
Urbano Grande Valor Fundiário.
O Mercado Imobiliário em Recife
Zona Sul
•Boom Imobiliário entre 1980 e 1995;
•Retração1996 e 2000;
•Reaquecimento 2001 a 2005. (Incentivos do Governo Federal).
Verticalização Construtiva: Predominância de Edifícios entre 11 a 20
Pavimentos, e Tendência Crescente das Edificações de 21 a 30; > 30.
Bairros
2001/05
1996/00
1980/1995
6ª Regional
Total
600
555
424
296
862
1.582
500
Pina
42
34
20
96
400
Setúbal
03
0
0
03
Subtotal
469
330
882
1.681
Q u a n tita tiv o
Boa Viagem
1980 A 1995
300
1996 A 2001
248
230
2002 A 2005
197
200
131
95
100
45
Média
Anual
94
66
63
<
106
61
44
7
12
0
5a10
11 a 20
20 a 30
Acima de 30
Período
Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005. LEAL. Suely. Núcleo de Gestão
Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia.
Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais
O Mercado Imobiliário em Recife
Zona Noroeste- Lei dos 12 Bairros Nº. 16.719 /2001
Bairros
2001/05
1996/00
1980/1995
Total
Casa Forte
43
58
57
158
Casa Amarela
59
40
66
165
Monteiro
09
16
08
33
Apipucos
01
01
03
05
Parnamerim
37
48
76
161
Tamareneira
25
32
62
119
Santana
06
04
06
16
Freguesia do Poço
09
45
01
55
Subtotal
189
244
279
712
Média Anual
38
49
19
><
Bairros
2001/05
1996/00
1980/1995
Total
Encruzilhada
24
02
02
28
Rosarinho
14
05
07
26
Ponto de Parada
02
0
03
05
Hipódromo
03
0
07
10
Torreão
01
08
06
15
Campo Grande
20
09
22
51
Subtotal
83
34
66
183
Média
Anual
16
07
05
<
Art. 1º - Área de
Reestruturação Urbana - ARU composta pelos bairros Derby,
Espinheiro, Graças, Aflitos,
Jaqueira, Parnamirim, Santana,
Casa Forte, Poço da Panela,
Monteiro, Apipucos e parte do
bairro Tamarineira
Efeitos da Leis
Redução da Média do
nº. de Projetos
Aprovados nos Bairros
da ARUR e
Deslocamento para
Casa Amarela.
Efeitos da Leis
Aumento da Média do
nº. de Projetos
Aprovados
Deslocamento do
Mercado Imobiliário
para Outros Bairros.
Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas PúblicasNUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas SócioAmbientais.
Efeitos da Lei dos 12 Bairros
2001/05
1996/00
1980/1995
Total
Jaqueira
07
17
16
40
Aflitos
14
15
64
93
Graças
22
52
122
196
Espinheiro
24
40
132
196
Derby
04
07
28
39
Subtotal
71
131
362
564
Média Anual
14
26
26
2001/05
1996/00
1980/1995
Total
Torre
46
20
91
157
Madalena
61
25
78
164
Ilha do Retiro
06
02
01
09
Prado
06
04
02
12
Subtotal
119
51
172
342
Média Anual
24
10
12
<
GRANDE MADALENA SUPERIOR MÉDIO
100
80
60
40
20
0
5a10
o
ad
Pr
Acima de 30
ad
oR
20 a 30
Il h
Ma
da
e ti
le n
ro
a
r re
11 a 20
To
Bairros
>
Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos,
Jaqueira, Parnamirim, Santana,
Casa Forte, Poço da Panela,
Monteiro, Apipucos e parte do
bairro Tamarineira
Efeitos da Leis
Redução da Média do nº. de
Projetos Aprovados nos Bairros
da ARUR. Deslocamento para os
Bairros da Torre, Madalena etc..
V a lo re s
Bairros
Bairros
Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005. LEAL. Suely. Núcleo de Gestão
Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório
Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais
Segregação Sócio-Ocupacional e Espacial
•Movimento no Sentido da
Gentrificação e da Expulsão dos
Pobres Urbanos para as
Periferias, Induzindo a
Segregação e Exclusão Social.
• Cartograma das Categorias
Sócio-Ocupacionais.
• Observa-se que as Localidades
com Maior Nível Ocupacional, (em
azul escuro e claro) Estão na
Faixa Litorânea de Boa Viagem e
Pina e nos Bairros de Casa Forte,
Jaqueira, Aflitos, Espinheiro e
Graças.
•Manchas em Rosa, Amarelo e
Cinza Correspondem aos Níveis
Sócio-Ocupacionais Médio,
Popular e Popular Inferior,
Respectivamente.
LEAL, Suely Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia.
Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais
O Empresarialismo Imobiliário-Turístico
Beach Flat Resort: Praia de Muro Alto
Fonte: Portifólio da Moura Dubeux
www.mouradubeux.com.br
Marulhos Flat: Praia de Muro Alto
Fonte: Portifólio da Queiroz Galvão
www.queirozgalvao.com.br
Projeto na Área da Antiga Bacardi
Os Números do Projeto
•Área total do terreno: 213.000m²
• Área verde: 80.000m²
• Área do condomínio privativo:
184.000m²
• Área para equipamentos públicos:
28.000m²
• Área para equipamentos de apoio de
comércio e serviços: 1.500m²
• Unidades residenciais: 1.479 em 32
prédios
• Área total de construção das unidades
residenciais: 385.000m²
• População estimada: 11.000 pessoas
• População flutuante: 1.600 pessoas
• Vagas privativas de estacionamento:
4.000
• Extensão das vias internas: 2 km
• Investimento total: R$ 400 milhões
• Impostos e previdência durante a
obra: R$ 60 milhões
•Período de implantação: 8 a 10 anos
Expressão da Segregação Socioespacial
Centro Empresarial na ZEIS - Brasília Teimosa