UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ
LEANDRO SILVA DE SOUZA
O REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Tijucas
2009
LEANDRO SILVA DE SOUZA
O REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Monografia apresentada como requisito parcial
para a obtenção do título de Bacharel em Direito,
pela Universidade do Vale do Itajaí, Centro de
Ciências Sociais e Jurídicas, campus Tijucas.
Orientador: Prof. MSc. Marcos Alberto Carvalho
de Freitas.
Tijucas
2009
LEANDRO SILVA DE SOUZA
O REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Esta Monografia foi julgada adequada para obtenção do título de Bacharel em
Direito e aprovada pelo Curso de Direito do Centro de Ciências Sociais e Jurídicas,
campus Tijucas.
Direito Privado/Direito Civil
Tijucas, 30 de junho de 2009.
Prof. MSc. Marcos Alberto Carvalho de Freitas
Orientador
Prof. MSc. Marcos Alberto Carvalho de Freitas
Responsável pelo Núcleo de Prática Jurídica
Este é o resultado da compreensão, carinho e respeito de
minha família. A vocês, dedico este trabalho.
A Deus, fonte suprema de todo saber.
À minha família, pela confiança que depositaram em mim.
Ao Professor Orientador, Marcos Alberto Carvalho de Freitas, norte seguro na
orientação deste trabalho.
Aos Professores do Curso de Direito da Universidade do Vale do Itajaí, campus
Tijucas, que muito contribuíram para a minha formação jurídica.
Aos que colaboraram com suas críticas e sugestões para a realização deste
trabalho.
Aos colegas de classe, pelos momentos que passamos juntos e pelas experiências
trocadas.
A todos que, direita ou indiretamente, contribuíram para a realização desta pesquisa.
O analfabeto do século XXI não será aquele que não consegue
ler e escrever, mas aquele que não consegue aprender,
desaprender, e reaprender.
Alvin Toffler
TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte
ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do Itajaí
– UNIVALI, a Banca Examinadora e o Orientador de toda e qualquer
responsabilidade acerca do mesmo.
Tijucas, 30 de junho de 2009.
Leandro Silva de Souza
Graduando
RESUMO
Esta Monografia tem como objeto a análise do Registro de Imóveis no Brasil. Assim,
no primeiro capítulo tratou-se do direito de propriedade, o qual se adquire pelo
Registro do Imóvel. Para tanto, apresentou-se um breve histórico sobre o direito de
propriedade, seu conceito, elementos, objeto e espécies, bem como sua função
social, além das formas de aquisição e perda do direito de propriedade. No segundo
capítulo, epigrafou-se sobre as noções básicas do Registro de Imóveis,
imprescindíveis para a compreensão do processo registrário. Feita a devida análise
do histórico do Registro de Imóveis Brasileiro, cuidou-se de seu conceito e natureza,
verificando-se, ainda, seus princípios e funções. E, por fim, no terceiro e derradeiro
capítulo, tratou-se especificamente das atribuições do Registro de Imóveis,
analisando-se a matrícula, os atos de registro e a averbação. Cuidou-se ainda, do
processo de registro, desde a sua fase inicial ao processo de dúvida e retificação,
finalizando-se com o cancelamento do Registro de Imóveis. Para a consecução da
pesquisa foram utilizadas diversas doutrinas (livros), internet e normas jurídicas.
Palavra-chave: Direito Notarial. Propriedade. Registro de Imóveis.
ABSTRACT
This monography has its objective the analysis registry of buildings in Brazil. Thus, in
the first chapter it was treated about the right to property, which is achieved by the
building registration. For that, it is presented a brief history on the right to property, its
concept, components, object and species, as well as its social function, besides
acquisition and loss of property rights. In the second chapter is about the basics of
registration of buildings, essential for understanding the registration process. Once
made the proper analysis of historical record of Brazilian buildings it was care about
their concept and nature, also its principles and functions. And, finally, in the third
and final chapter, it was specifically described the responsibilities of the registration
of buildings, analysing the registration, the acts of registration and approval. He
surveyed, the registration process, since its initial phase in the process of doubt and
grinding, ending up with the cancellation of registration of buildings. To achieve this
research were used various doctrines (books), Internet and legal standards.
Keyword: Direito Notarial. Property. Record of buildings.
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT
ampl.
ART
art.
arts.
atual.
AV
CC
CCIR
CPC
CREA
CRFB
CRFB/88
ed.
gov.
inc.
INCRA
LRP
MSc.
nº
p.
Prof.
R
rev.
SFH
UNIVALI
URSS
§
Associação Brasileira de Normas Técnicas
ampliada
Anotação de Responsabilidade Técnica
artigo
artigos
atualizada
Averbação
Código Civil
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural
Código de Processo Civil
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
Constituição da República Federativa do Brasil
Constituição da República Federativa do Brasil de 1988
edição
governo
inciso
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
Lei dos Registros Públicos
Mestre
Número
página
Professor
Registro
revista
Sistema Financeiro de Habitação
Universidade do Vale do Itajaí
União das Repúblicas Socialistas Soviéticas
Parágrafo
LISTA DE CATEGORIAS E SEUS CONCEITOS OPERACIONAIS
Lista de categorias1 que o Autor considera estratégicas à compreensão do
seu trabalho, com seus respectivos conceitos operacionais2.
Averbação
É o lançamento de todas as ocorrências ou fatos que, não estando sujeitos ao
assento, venham a alterar o domínio, afetando o registro relativamente à perfeita
caracterização e identificação do prédio ou do titular da propriedade3.
Cancelamento
O cancelamento é o ato do oficial do registro de imóveis, na forma de averbação,
que aniquila os efeitos de outro ato registrário, que, ao mesmo tempo, faz nascer e
morrer direitos reais ou ônus sobre bens imóveis4.
Cartório
Determina, genericamente, toda espécie de ofício ou escrivania judicial, assim se
compreendendo os tabelionatos, os registros e demais ofícios de serventia pública5.
Constituição
Lei fundamental e suprema de um Estado, que contém normas referentes à
estruturação do Estado, à formação dos poderes públicos, forma de governo e
aquisição do poder de governar, distribuição de competências, direitos, garantias e
deveres dos cidadãos6.
1
Denomina-se “categoria” a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou expressão de uma
idéia. Cf. PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao
pesquisador do Direito. 8. ed. Florianópolis: OAB Editora, 2003, p. 31.
2
Denomina-se “Conceito Operacional” a definição ou sentindo estabelecido para uma palavra ou
expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias expostas ao longo
do trabalho. Cf. PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao
pesquisador do Direito, p. 43.
3
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1992, p. 45.
4
FRANCISCO, Caramuru Afonso. Do Registro de Imóveis e seu Cancelamento. São Paulo: Juarez
de Oliveira, 1999, p. 217.
5
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 264.
6
MORAES, Alexandre de. Direito constitucional. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2002, p. 36.
Função social
É o preceito pelo qual a propriedade se vincula não só à produtividade do bem,
como também aos reclamos da justiça social, visto que deve ser exercida em prol da
coletividade7.
Imóveis
São bens fixos, sem qualquer movimento e que não se podem transportar de um
lugar para outro, pela impossibilidade material de qualquer movimento neles ou
porque tal mobilidade lhes traria a destruição, a fratura ou um dano qualquer,
perdendo, ao mesmo tempo, sua qualidade imobiliária8.
Matrícula
Pode-se dizer que é ato primário ou registro principal em relação à propriedade
imóvel especializando-a para constituição do direito de propriedade9.
Processo de dúvida
A dúvida é um pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial do Registro
Imobiliário, a pedido do apresentante do título, a fim de que o juiz se manifeste sobre
a legalidade da exigência feita, em relação a um ou a vários documentos, decidindo
se é ou não indispensável ao registro pretendido10.
Propriedade
Propriedade é a palavra que vem do latim proprietas de proprius que significa ser
próprio, privado, particular, ou de pessoa que é seu titular11.
Registro
É o ato subseqüente à matrícula. Tem como fundamento todo e qualquer ato jurídico
de disposição total ou parcial da propriedade, além de atos constitutivos de direitos
reais sobre a coisa alheia ou ônus e limitações a eles equiparados12.
Registro de Imóveis
O Registro de Imóveis é o ato de ofício praticado pelo oficial do Cartório de Registro
de Imóveis, o qual é revestido de fé pública e faz constar no assento registral
permanente, os atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel,
assegurando, assim, o direito de propriedade de seu titular, ou adquirente, além de
assegurar a publicidade dos direitos reais perante terceiros13.
7
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. 23. ed. rev.,
atual. e ampl. de acordo com a reforma do CPC e com o Projeto de Lei n. 276/2007. São Paulo:
Saraiva, 2008, p. 107.
8
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 702.
9
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. São Paulo: EDIJUR, 2007,
p. 131.
10
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 230.
11
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 73.
12
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 4. ed. Rio de Janeiro: Lumen
Juris, 2007, p. 256.
13
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 116.
Retificação
A retificação é o meio pelo qual se corrige registro incorreto, omisso ou impreciso,
com o fim de exprimir a verdade14.
14
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. Rio de Janeiro: Forense,
2007, p. 324.
SUMÁRIO
RESUMO..................................................................................................................... 8
ABSTRACT................................................................................................................. 9
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ................................................................... 10
LISTA DE CATEGORIAS E SEUS CONCEITOS OPERACIONAIS ........................ 11
1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 15
2 DO DIREITO DE PROPRIEDADE ......................................................................... 18
2.1 BREVE HISTÓRICO DO DIREITO DE PROPRIEDADE.....................................18
2.2 O CONCEITO E ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DE
PROPRIEDADE ........................................................................................................23
2.3 O OBJETO DO DIREITO DE PROPRIEDADE ...................................................28
2.4 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE...........................................................31
2.5 AS ESPÉCIES DE PROPRIEDADE....................................................................32
2.6 A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL......................................................34
2.7 A PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL .............................................................39
3 O REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL .............................................................. 42
3.1 BREVE HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS BRASILEIRO .....................42
3.2 O CONCEITO DE REGISTRO DE IMÓVEIS ......................................................48
3.3 A NATUREZA DO REGISTRO DE IMÓVEIS......................................................49
3.4 OS PRINCIPAIS PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS ............................51
3.4.1 O Princípio da Publicidade ...............................................................................51
3.4.2 O Princípio da Presunção de Veracidade e de Fé Pública...............................52
3.4.3 O Princípio da Continuidade.............................................................................53
3.4.4 O Princípio da Especialidade ...........................................................................54
3.5 AS FUNÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS .....................................................55
4 ASPECTOS PRÁTICOS DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS ............................ 61
4.1 AS ATRIBUIÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS ..............................................61
4.1.1 A Matrícula .......................................................................................................65
4.1.1.1 A Matrícula como condição prévia do registro...............................................68
4.1.2 O Registro ........................................................................................................69
4.1.3 A Averbação.....................................................................................................70
4.2 O PROCESSO DE REGISTRO...........................................................................72
4.2.1 A Fase Inicial do Processo de Registro............................................................73
4.2.2 O Processo de Dúvida......................................................................................76
4.2.3 A Retificação do Registro .................................................................................78
4.3.3 O Cancelamento do Registro............................................................................80
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................... 82
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 85
15
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem por objeto15 o estudo do Registro de Imóveis no
Brasil.
A importância deste tema reside no imenso número de acontecimentos que
levam à realização do registro de determinado imóvel, seja para efetuar a sua
matrícula, para registrá-lo ou para averbar, retificar ou cancelar o Registro de Imóvel.
Ressalte-se que, além de ser requisito imprescindível à conclusão do curso
de Direito na Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, o presente relatório
monográfico também vem colaborar para o conhecimento de um tema que, apesar
de não poder ser tratado como novidade no campo jurídico, na dimensão socialprática ainda pode ser tratado como elemento novo e repleto de nuances a serem
destacadas pelos intérpretes jurídicos.
O presente tema, na atualidade, encontra-se amparado na Lei de Registro
Públicos .
A escolha do tema é fruto do interesse pessoal do pesquisador em possuir
domínio na matéria, assim como para instigar novas contribuições ao direito na
compreensão dos fenômenos jurídicos-políticos, especialmente no âmbito de
atuação do Direito Notarial.
Em vista do parâmetro delineado, constitui-se como objetivo geral deste
trabalho demonstrar os aspectos da Lei de Registros Públicos, no tocante ao
Registro de Imóveis.
O objetivo institucional da presente Monografia é a obtenção do Título de
Bacharel em Direito, pela Universidade do Vale do Itajaí, Centro de Ciências Sociais
e Jurídicas, campus de Tijucas.
15
Nesta Introdução cumpre-se o previsto em PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica:
idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, p. 170-181.
16
Como objetivo específico, pretende-se analisar os atributos e o procedimento
do Registro de Imóveis.
A análise do objeto do presente estudo incidirá sobre as diretrizes teóricas
propostas por Maria Helena Diniz, na obra Sistema de Registro de Imóveis e na Lei
n° 6.015/73. Este será, pois, o marco teórico que norteará a reflexão a ser realizada
sobre o tema escolhido.
Não é o propósito deste trabalho esgotá-lo. Por certo não se estabelecerá um
ponto final em referida discussão. Pretende-se, tão-somente, aclarar o pensamento
existente sobre o tema.
Para o desenvolvimento da presente pesquisa foram formulados os seguintes
questionamentos:
a) Como se dá a aquisição da propriedade pelo registro?
b) Qual o procedimento do Registro de Imóveis?
Já as hipóteses consideradas foram as seguintes:
a) A aquisição da propriedade pelo registro se dá no Cartório de Registro de
Imóveis da circunscrição da situação do imóvel;
b) O procedimento para a efetivação do Registro de Imóveis inicia-se com a
apresentação do respectivo título perante o Cartório de Registro de Imóveis,
devendo o imóvel estar previamente matriculado, procedendo, o oficial, em seguida,
à prenotação no Livro de Protocolo, sendo o registro realizado no prazo de 30 (trinta)
dias.
O relatório final da pesquisa foi estruturado em três capítulos, podendo-se,
inclusive, delineá-los como três molduras distintas, mas conexas: a primeira, atinente
ao Direito de Propriedade; a segunda, Do Registro de Imóveis; e, por derradeiro, os
Aspectos Práticos do Registro de Imóveis no Brasil.
Quanto à metodologia empregada, registra-se que, na fase de investigação foi
utilizado o método dedutivo, e, o relatório dos resultados expresso na presente
17
monografia é composto na base lógica dedutiva16, já que se parte de uma
formulação geral do problema, buscando-se posições científicas que os sustentem
ou neguem, para que, ao final, seja apontada a prevalência, ou não, das hipóteses
elencadas.
Nas diversas fases da pesquisa, foram acionadas as técnicas do referente, da
categoria, do conceito operacional e da pesquisa bibliográfica17.
Os acordos semânticos que procuram resguardar a linha lógica do relatório da
pesquisa e respectivas categorias, por opção metodológica, estão apresentados na
Lista de Categorias e seus Conceitos Operacionais, muito embora algumas delas
tenham seus conceitos mais aprofundados no corpo da pesquisa.
A estrutura metodológica e as técnicas aplicadas nesta monografia estão em
conformidade com o padrão normativo da Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT) e com as regras apresentadas no Caderno de Ensino: formação continuada,
Ano 2, número 4; assim como nas obras de Cezar Luiz Pasold, Prática da pesquisa
jurídica: idéias e ferramentas úteis ao pesquisador do Direito e Valdir Francisco
Colzani, Guia para redação do trabalho científico.
A presente monografia se encerra com as Considerações Finais, nas quais
são apresentados pontos conclusivos destacados, seguidos da estimulação à
continuidade dos estudos e das reflexões sobre o Registro de Imóveis no Brasil.
Com este itinerário, espera-se alcançar o intuito que ensejou a preferência por
este estudo.
16
Sobre os “Métodos” e “Técnicas” nas diversas fases da pesquisa científica, vide PASOLD, Cesar
Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, p. 99125.
17
Quanto às “Técnicas” mencionadas, vide PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica:
idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, p. 61-71, 31- 41, 45- 58, e 99-125, nesta
ordem.
18
2. DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Neste capítulo, a doutrina brasileira aponta o direito de propriedade como o
mais amplo e como o assunto de maior relevância perante os direitos reais.
Assim, far-se-á a análise acerca da brevidade histórica da propriedade,
conceito e elementos da propriedade, passando-se à análise de seu objeto, sua
função social, espécies de propriedade, finalizando-se com a aquisição e a perda da
propriedade.
2.1 BREVE HISTÓRICO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
A propriedade passou por larga transformação até chegar aos dias atuais,
evoluindo conforme as mudanças da sociedade, juntamente com as mudanças de
regimes econômicos e políticos.
É o que explica Venosa18:
O conceito e a compreensão, até atingir a concepção moderna de
propriedade privada, sofreram inúmeras influências no curso da
história dos vários povos, desde a antiguidade. A história da
propriedade é decorrência direta da organização política.
Primitivamente, quando o homem abrigava-se em grutas e cavernas, inexistia
o princípio da autoridade, inexistindo da mesma forma liderança de um determinado
indivíduo sobre os demais. Prevalecia a luta pela subsistência, que determinou a
formação de um sentimento bem primário da propriedade, uma vez que os primitivos
humanos defendiam suas cavernas, grutas e outras formas de se abrigarem19.
O sentimento de domínio se estendeu, posteriormente, às áreas de
vegetação, conforme leciona Aroldo Moreira apud Rizzardo20: “Para evitar conflitos
com seus vizinhos, os homens delimitavam, com precisão, as áreas que
18
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 141.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 172-173.
20
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 173.
19
19
consideravam suas e as defendiam com risco da própria vida, exercendo um instinto
que existe mesmo nos animais”.
Esta noção de propriedade do início das civilizações era comunitária, ou seja,
o solo era pertencente a todos os integrantes de determinado grupo21.
Neste sentido afirma Venosa22:
Antes da época romana, nas sociedades primitivas, somente existia
propriedade para as coisas móveis, exclusivamente para objetos de
uso pessoal, tais como peças de vestuário, utensílios de caça e
pesca. O solo pertencia a toda a coletividade, todos os membros da
tribo, da família, não havendo o sentido de senhoria, de poder de
determinada pessoa [...].
Com a evolução da civilização, esta noção coletiva da propriedade foi sendo
substituída pela noção individual, a qual adveio como conseqüência natural da
dissipação dos grupos ou da divisão de seus membros23.
É com esta noção individualista que a propriedade tem sua origem no Direito
Romano, apesar de ter havido duas formas de propriedade coletiva em Roma, a
gens24 e a da família, conforme informa Diniz25:
Nos primórdios da cultura romana a propriedade era da cidade ou
gens, possuindo cada indivíduo uma restrita porção de terra (1/2
hectare), e só eram alienáveis os bens móveis. Com o
desaparecimento dessa propriedade coletiva da cidade, sobreveio a
da família, que, paulatinamente, foi sendo aniquilida ante o crescente
fortalecimento da autoridade do pater familias26.
A primeira forma de propriedade imóvel no Império Romano foi a Quiritária,
que segundo Borges27 é: “[...] aquela adquirida regularmente e que era destinada
aos cidadãos romanos que tivessem capacidade pessoal e idoneidade para adquirir
[...]”.
21
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 105.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. pp. 141-142.
23
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 174.
24
“Gens era uma instituição romana. O conjunto de famílias que se encontravam ligadas
politicamente a uma autoridade em comum”. Disponível em: http://pt.wikipedia.org/wiki/Gens. Acesso
em: 05.06.09.
25
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 105-106.
26
“O termo é Latim e significa, literalmente, pai da família”. Disponível em:
http://pt.wikipedia.org/wiki/Gens. Acesso em: 05.06.09.
27
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 60.
22
20
Foi neste período que se teve notícia do surgimento da ação real para reaver
a propriedade de quem a detivesse ou possuísse injustamente. Esta ação era
denominada rei vindicatio28 e era proposta em face do jus in re29 de seu titular em
face do injusto detentor30.
Observa Farias31 que os romanos, nesta época, não definiram a propriedade:
“Os romanos não qualificaram a propriedade como jus in re, apenas descreveram as
suas funções”.
Por conseguinte, surgiu em Roma a propriedade provincial, a qual consistia
no uso e no gozo, quase sem limites pertencentes ao Estado Romano em
decorrência de conquistas e ocupações de guerra32.
Já no século I depois de Cristo, a propriedade romana adquire caráter de
absoluta e mais tarde Justiniano unifica os conceitos que tratavam da propriedade
privada33.
Na Idade Média a propriedade sobre as terras teve papel preponderante,
tendo destaque o brocardo nulle terre sans seigneur34.
Formou-se o regime feudal35 com a concentração de terras nas mãos de
poucas pessoas, sendo que os demais cultivavam as terras em troca de alimentos36.
Diniz37 esclarece que:
Inicialmente, os feudos38 foram dados como usufruto condicional a
certos beneficiários que se comprometiam a prestar serviços,
inclusive, militares. Com o tempo a propriedade sobre tais feudos
passou a ser perpétua e transmissível apenas pela linha masculina.
28
“Traduz-se, literalmente, a reclamação judicial da coisa”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário
jurídico. p. 1.192.
29
“Direito sobre a coisa”. COSTA, Wagner Veneziani. Dicionário jurídico. São Paulo: WVC, 2002,
346.
30
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 60.
31
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 172.
32
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 60.
33
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 174.
34
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 106.
35
“Designa o regime resultante do enfraquecimento do poder central, unindo autoridade e
propriedade da terra, estabelecendo entre vassalos e suseranos uma relação de dependência”.
SILVA, De Plácido. Vocabulário jurídico. p. 608.
36
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 174.
37
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 106.
38
“Entendia-se, assim, a associação havida entre o senhor e o vassalo”. SILVA, De Plácido e.
Vocabulário jurídico. p. 608.
21
Havia distinção entre fundos nobres e os do povo, que, por sua vez,
deveria contribuir onerosamente em favor daqueles, sendo que os
mais humildes eram despojados de suas terras.
No regime feudal o território passa a ser sinônimo de poder e a idéia de
propriedade está ligada à de soberania nacional, onde os vassalos serviam ao
senhor, pois não eram senhores do solo39.
Este sistema feudal perdurou até 1789 com a chegada da Revolução
Francesa40.
A Revolução Francesa foi culminada pela declaração dos direitos do homem,
dentre os quais estava o princípio que consagrava a propriedade como inviolável41.
Complementa Farias42 sobre a inviolabilidade da propriedade: “Veicula-se a
idéia do homem como portador de direitos inatos que devem ser garantidos pelo
Estado”.
Com a Revolução Francesa e, conseqüentemente, com a promulgação da
Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão de 1789 a propriedade passou a
ser inviolável como direito do homem, a ser resguardado este direito pelo Estado.
Neste contexto editou-se o Código Napoleônico de 1804, o qual considerava
a propriedade um fato econômico de utilização exclusiva da coisa, servindo as idéias
e os princípios revolucionários de liberdade e igualdade como meio à ascensão da
burguesia e do sistema capitalista43.
Com a Revolução Industrial afastou-se a intervenção Estatal das atividades
privadas, expandindo, assim, a iniciativa privada, com ampla liberdade na aquisição
da propriedade. Todavia, em contrapartida surgiu o comunismo instituído por Karl
Marx, o qual expôs em seu “Manifesto Comunista” a supressão da propriedade
privada44.
39
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. p. 143.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 106.
41
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 175.
42
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 173.
43
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 173.
44
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 175.
40
22
Assim, a configuração da propriedade depende do regime político de cada
país, conforme preceitua Diniz45:
Assim, por exemplo, na extinta URSS, no âmbito da economia
privada, admitia-se a propriedade exclusiva sobre os bens de
consumo pessoal e a propriedade usufrutuária de bens de utilização
direta (o indivíduo tem propriedade sobre sua casa, móveis, dinheiro
ou valores mobiliários), ao passo que na seara da economia pública,
os bens de produção são socializados (minas, águas, meios de
transportes, indústrias etc). Nos países do Ocidente subsiste a
propriedade individual, embora sem o conteúdo idêntico de suas
origens históricas, pois a despeito de seu caráter absoluto vem
sofrendo certas restrições.
Já no Brasil, a propriedade privada imobiliária sofreu um longo processo de
saída do patrimônio público para o privado, não se podendo usar os Países da
Europa Ocidental como parâmetros, uma vez que aqui não possuímos o regime
feudal46.
Imediatamente após o Descobrimento do Brasil (1500), todas as terras
brasileiras passaram ao domínio português. Foi então instituído o sistema de
sesmarias47, que perdurou até a época da Independência (1822).
É o que explica Diniz48:
Com o descobrimento do Brasil, em 1500, inicia-se a história da
propriedade imobiliária brasileira, uma vez que todas as terras
passaram ao domínio público. A Coroa portuguesa instituiu a
propriedade privada mediante doações, reguladas pelas Ordenações
do Reino, àqueles que aqui aportaram, estimulando-os dessa forma
a ocupar a terra descoberta, embora não lhes transferisse o domínio
pleno das Capitanias. Os capitães recebiam da Coroa como
patrimônio uma área de dez léguas, chamada sesmaria, isenta de
qualquer tributo, e as cinqüenta léguas restantes seriam do Reino
[...].
As pessoas que ganhavam o título de Sesmaria eram chamadas de sesmeiro
ou donatário. Pagava-se uma espécie de tributo ou renda denominado dízimo.
45
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 106-107.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 174.
47
“No Brasil, se tratava de terras sem senhorio, distribuídas para cultura, ou lavoura, dadas por meio
de cartas”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 1.297.
48
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 14.
46
23
Todavia, começaram a surgir outras formas de ocupação para fins de colonização,
como doações de áreas por ordem da Coroa49.
Acerca da evolução do direito de propriedade informa Varela apud Farias50
que:
[...] começando pela fundação do domínio eminente da coroa
portuguesa, com a gradual apropriação deste patrimônio pelos
particulares por três vias: usucapião, cartas de sesmarias e posses
sobre terras devolutas, com evidente monopolização de terras por
senhores de escravos, formando aquilo que até hoje conhecemos
como latifúndio.
Após oitenta e oito anos de vigência, o Código Civil de 1916 – CC/16 foi
revogado pelo Código Civil de 2002 – CC/02, ora em vigor, o qual regula a matéria
pertinente ao direito de propriedade.
2.2
O
CONCEITO
E
ELEMENTOS
CONSTITUTIVOS
DO
DIREITO
DE
PROPRIEDADE
Para que se possa definir o que vem a ser o instituto da propriedade, é
necessário, primeiramente, delimitar o sentido etimológico da palavra.
Informa Borges51: “Propriedade é a palavra que vem do latim proprietas de
proprius que significa ser próprio, privado, particular, ou de pessoa que é seu titular”.
Complementa Diniz52:
Para uns o vocábulo vem do latim proprietas, derivado de proprius,
designando o que pertence a uma pessoa. Assim, a propriedade
indicaria, numa acepção ampla, toda relação jurídica de apropriação
de um certo bem corpóreo ou incorpóreo. Outros entendem que o
termo “propriedade” é oriundo de domare, significando sujeitar ou
dominar, correspondendo à idéia de domus, casa, em que o senhor
da casa se denomina dominus. [...] Apesar da distinção que há entre
esses dois termos, emprega-se, comumente, tanto o vocábulo
“propriedade” como “domínio” para designar a mesma coisa, uma
vez que entre eles não há diferença de conteúdo. Outrossim, o nosso
Código Civil de 1916, em vários casos, empregou diferentemente
49
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 64-66.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 174.
51
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 73.
52
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 112-113.
50
24
essas palavras, o mesmo não fazendo o Código Civil vigente, que
preferiu o termo propriedade.
Feita a sua necessária definição etimológica, pode-se definir a propriedade
como o direito mais amplo e complexo pertencente aos direitos reais.
O direito de propriedade é garantido pela Constituição da República
Federativa do Brasil - CRFB de 1988 e pelo Código Civil Brasileiro - CC, todavia,
nenhum dos diplomas traz em seus respectivos dispositivos a definição da palavra
propriedade.
Extrai-se do artigo 5°53, inciso XXII da CRFB/88:
Art. 5°. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes
no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XXII – é garantido o direito de propriedade.
Dispõe o art. 1.22854, caput, do CC: “O proprietário tem a faculdade de usar,
gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha”.
Desta feita, o legislador pátrio deixou a cargo da doutrina brasileira a
conceituação da propriedade.
Assevera Borges55: “No sentido jurídico significa que um é dono e o resto está
excluído dessa relação jurídica entre o titular e a coisa, conforme dispõe o art. 1.228,
do Código Civil Brasileiro [...]”.
Aduz Rizzardo56: “È a propriedade um direito complexo, pois assegura ao
titular a faculdade de disposição. Ou seja, à pessoa se autoriza dispor da forma que
entender da coisa57, como usá-la58, abandoná-la59, aliená-la60 e destruí-la61”.
53
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
54
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
55
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 73.
56
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 170.
25
A propriedade pode ser definida analiticamente como sendo o direito que a
pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor
de um bem, corpóreo62 ou incorpóreo63, bem como de reivindicá-lo de quem o
detenha injustificadamente64.
Por sua vez, Gomes65 conceitua a propriedade sob três critérios distintos: o
sintético, pelo qual a coisa é submissa a uma pessoa em todas as suas relações; o
analítico, pelo qual a propriedade é o direito de usar, fruir e dispor de um bem, e de
reavê-lo de quem o possua injustamente; e, o descritivo, segundo o qual a
propriedade é um direito complexo, absoluto, perpétuo e exclusivo, pelo qual a coisa
fica submetida à vontade de uma pessoa, com as devidas limitações legais.
Continua, ainda, o referido autor66 mencionando que a propriedade é um
direito complexo por consistir: “[...] num feixe de direitos consubstanciados nas
faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto”.
Possui caráter absoluto, uma vez que é oponível erga omnes67, por ser o mais
completo de todos os direitos reais, e pelo fato de que seu titular pode dispor do bem
da forma que quiser, respeitando apenas as imposições legais68.
57
“Designa, assim, tudo o que possa servir de utilidade aos homens, considerados isoladamente, ou
tidos como membros da coletividade, em que, fatalmente, vivem. Coisa é, assim, sinônimo de bens”.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 304.
58
“Usar. De uso, é geralmente empregado no sentido de utilizar, fruir, ou desfrutar alguma coisa”.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 1.447.
59
“[...] mostra-se o ato pelo qual o dono da coisa renuncia seu direito de propriedade, ou mesmo um
direito real, em proveito de outrem”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 03.
60
“[...] é o termo jurídico, de caráter genérico, pelo qual se designa todo e qualquer ato que tem o
efeito de transferir o domínio de uma coisa para outra pessoa, seja por venda, por troca ou doação”.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 94.
61
“Destruição. [...] vem significar o perecimento da coisa, ou sua inutilidade, em decorrência de uso
natural ou pela ação de qualquer violência”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 452-453.
62
“São, pois, os bens materiais, que tenham existência real e concreta, que sejam suscetíveis de
apropriação”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 210.
63
“[...] são os que não têm existência concreta. Referem-se a entidades abstratas, que, embora
possam ser objeto de direito, e deles se possam sentir os resultados, não possuem qualquer
materialidade, em que se possa tocar ou apalpar, ou se sinta ou se veja”. SILVA, De Plácido e.
Vocabulário jurídico. p. 215,
64
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 113-114.
65
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro:
Forense, 2007, p. 109.
66
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 109.
67
“É indicativa dos efeitos em relação a terceiros, de todos os atos jurídicos ou negócios jurídicos a
que se atenderam todas as prescrições legais, em virtude do que à ninguém é lícito contrariá-los ou
feri-los”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 539.
68
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 115.
26
O direito de propriedade é, ainda, perpétuo, por ter duração ilimitada69 e,
exclusivo, em virtude do princípio de que a mesma coisa não pode pertencer com
exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas70.
Sobre a perpetuidade da propriedade acentua Diniz71 que: “[...] não significa
que um bem deve pertencer sempre ao mesmo titular [...]. Compreendeu a sua
perpetuidade a possibilidade de sua transmissão, que é até um dos meios de tornar
durável a propriedade, por um lapso de tempo indefinido [...]”.
Por
conseguinte,
devem-se
analisar
os
elementos
constitutivos
da
propriedade, os quais se encontram dispostos no já citado art. 1.22872 do CC, quais
sejam: o direito de usar, o direito de gozar, o direito de dispor da coisa e o de reavêla de quem a detenha injustamente.
Conforme ensina-nos Rizzardo73: “É a propriedade qualificada como direito
real máximo. Vários atributos decorrem de seu conteúdo, sintetizados na triologia
romana do jus utendi, fruendi et abutendi, segundo ensina a antiga doutrina”.
Além dos elementos constitutivos do jus utendi, fruendi e abuendi há, ainda, a
rei vindicatio. Deve-se esclarecer, contudo, que a propriedade não é a soma desses
atributos, mas sim, o direito que compreende o poder de agir diversamente em
relação ao bem, usando, gozando ou dispondo dele74.
Assim, o direito de usar (jus utendi) de acordo com os ensinamentos de
Farias75:
É a faculdade do proprietário de servir-se da coisa de acordo com a
sua destinação econômica. O uso será direto ou indireto, conforme o
proprietário conceda utilização pessoal ao bem, ou em prol de
terceiro, ou deixe-o em poder de alguém que esteja sob suas ordens
– servidor da posse.
69
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 110.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 116.
71
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 117.
72
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
73
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 211.
74
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 114.
75
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 181-182.
70
27
Por sua vez, afirma Diniz76: “O direito de usar da coisa é o tirar dela todos os
serviços que ela pode prestar, sem que haja modificação em sua substância. [...] O
jus utendi é o direito de usar a coisa, dentro das restrições legais”.
O direito de gozar significa auferir os frutos, conforme aduz Rizzardo77:
“Expressa este direito o sentido de fazer frutificar a coisa e auferir os produtos que
advirem. Consiste na percepção dos frutos, quer os naturais, como as colheitas de
culturas agrícolas; quer os civis, como os aluguéis de uma casa”.
É representado pelo jus fruendi e implica no direito de gozar da coisa e de
explorá-la economicamente78.
O proprietário tem, ainda, o direito de dispor da coisa conforme preceitua
Farias79:
Entende-se como dispor a faculdade que tem o proprietário de alterar
a própria substância da coisa. É a mais ampla forma de concessão
de destinação econômica à coisa. A disposição pode ser material ou
jurídica. [...].
A disposição material da coisa é percebida por atos tais como a
destruição do bem ou o seu abandono. [...].
A outro turno, a disposição jurídica da propriedade poderá ser de
caráter total ou parcial. Total, quando o proprietário praticar ato de
alienação, importando em mutação subjetiva do direito real; a
alienação será onerosa (venda) ou gratuita (doação). Nos dois casos,
o adquirente sucederá o alienante em todas as faculdades do
domínio.
Já a disposição parcial é percebida no instante em que são
instituídos ônus reais sobre o bem. O proprietário dispõe
parcialmente da coisa, quando institui um gravame sobre ela, tal
como o usufruto ou a hipoteca.
Seguindo o mesmo entendimento, afirma Rizzardo80: “Este predicado envolve
o poder de consumir81 o bem, de aliená-lo ou gravá-lo82, ou de submetê-lo83 ao
serviço de terceira pessoa, ou de desfrutá-lo84”.
76
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 114.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 212.
78
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 115.
79
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 183-184.
80
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 212.
81
“Ato pelo qual ocorre o gasto ou destruição da coisa, que se destroem ou se gastam pelo primeiro
uso ou gozo”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 362.
82
“Gravar. Na terminologia jurídica é onerar, hipotecar, sujeitar a encargos ou ônus”. SILVA, De
Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 665.
77
28
E, por fim, tem-se o direito de reivindicar a coisa de quem a detenha
injustamente, o qual é representado pelo rei vindicatio, que é o poder que o
proprietário possui de mover ação para obter o bem de quem o detenha
injustamente, em virtude de seu direito de seqüela85, que é uma das características
do direito real86.
A ação pertinente ao exercício do rei vindicatio é a ação reivindicatória, pelo
meio da qual o proprietário vai buscar a coisa nas mãos alheias, retirando-a do
possuidor e recuperando-a para si87.
Assim, a ação reivindicatória é a extensão do direito de seqüela ao
proprietário da coisa como forma de recuperação da posse obtida injustamente por
terceiro88.
Desta feita, pode-se afirmar que o direito de propriedade é o direito do
proprietário de dispor da coisa dentro dos limites legais, ou seja, de usar, gozar e
dispor da coisa e, de reivindicá-la de quem injustamente a detenha.
2.3 O OBJETO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
No tocante ao objeto do direito de propriedade, a doutrina é pacífica ao
determiná-lo, não havendo grandes controvérsias.
Neste sentido explana Rizzardo89: “É pacífica a doutrina no tocante a este
aspecto”.
Primeiramente, poder-se-á afirmar que pode ser objeto do direito de
propriedade tudo aquilo que não for excluído por força de lei, ou seja, é objeto da
propriedade toda a coisa não vedada por lei90.
83
“Submeter. [...] na linguagem jurídica, além das significações correntes, como tornar dependente,
obrigar, subjugar, subordinar, é tido como subministrar, levar reconhecer”. SILVA, De Plácido e.
Vocabulário jurídico. p. 1.329.
84
“Desfrutar. [...] colher as vantagens asseguradas por um direito”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário
jurídico. p. 445.
85
“[...] determina o direito que se atribui ao titular de um direito real, de seguir a coisa, onde quer que
ela se encontre, para promover a sua apreensão e consolidar o seu direito de preferência, desde que,
por ele, se garanta erga omnes (contra todos)”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 469.
86
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 115.
87
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 213.
88
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 185.
89
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 184.
29
Rizzardo91 leciona que: “O objeto da propriedade, de modo geral, envolve os
bens corpóreos, compreendendo as coisas imóveis92, móveis93 e semoventes94”.
Sobre a propriedade móvel e imóvel ensina Gomes95:
Se a propriedade recair sobre coisas móveis nenhuma dificuldade
há, uma vez que além de serem suscetíveis de perfeita
individualização que possibilita determinação específica, ocupam, no
espaço, um lugar definido, podendo ser materialmente isolados; mas,
se a propriedade incide em coisas imóveis, o problema se sua
extensão complica-se, porque, embora possa ser delimitada
horizontalmente, confiando-se entre vizinhos, sua extensão vertical é
objeto de controvérsias [...].
A extensão vertical da propriedade diz respeito ao seu espaço aéreo e
subsolo, havendo necessidade, portanto, da delimitação desses espaços a fim de se
evitar conflitos.
O art. 1.22996 do CC dispõe que:
Art. 1229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e
subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu
exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam
realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não
tenha ele interesse legítimo de impedi-las.
Deve-se esclarecer que o proprietário do imóvel tem a liberdade de construir
em terrenos urbanos limitadas às exigências do poder público, como limites de altura
da construção e recuo de alinhamento, bem como o impedimento de construir certos
tipos de edificação em determinada área97.
90
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 117.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 184.
92
“[...] são bens fixos, sem qualquer movimento e que não se podem transportar de um lugar para
outro, pela impossibilidade material de qualquer movimento neles ou porque tal mobilidade lhes traria
a destruição, a fratura ou um dano qualquer, perdendo, ao mesmo tempo, sua qualidade imobiliária”.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 702.
93
“[...] serve para designar toda espécie de bem que, por não estar fixo ou preso ao solo, possa ser
facilmente movido ou removido, sem qualquer ofensa à sua integridade material”. SILVA, De Plácido
e. Vocabulário jurídico. p. 933.
94
“[...] entende-se propriamente o que se move por si, servindo para designar os bens representados
por animais irracionais: o gado, os cavalos, os carneiros, etc.”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário
jurídico. p. 1.275.
95
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 113.
96
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
97
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 119.
91
30
Quanto à propriedade do solo, de acordo com o art. 1.23098 do CC, não
abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia
hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
Os frutos99 e mais produtos do solo, a ele pertencem, ainda quando
separados, salvo se, por preceito especial, couberem a outrem100.
Desta feita, Gomes101 afirma que o objeto do direito de propriedade
subordina-se aos princípios da materialização ou corporiedade, da individualização e
o da acessoriedade: “O objeto do direito de propriedade deve ser valor econômico
materializado, individulamente determinado, com todos os acessórios da coisa [...]”.
Há, ainda, os bens incorpóreos, os quais são representados pela propriedade
literária, artística e científica, as quais são reguladas atualmente pela Lei n° 9.610102
de 1998, sendo também prevista na CRFB/88 em seu art. 5°103, inc. XXVII e inc.
XXIX104.
Portanto, tanto os bens corpóreos quanto os bens incorpóreos podem ser
objeto do direito de propriedade, desde que passíveis de apropriação pelo homem.
98
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis
especiais. Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de
emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial,
obedecido o disposto em lei especial. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
99
“Significa tudo o que possa ser produzido periodicamente da coisa, nascendo e renascendo, sem
alteração e nem diminuição da coisa. E, neste conceito, não somente se inclui tudo que venha a ser
criado naturalmente pela coisa, como tudo o que dela se possa perceber, seja pelo trabalho, seja por
outros meios”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 640.
100
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu
proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10
de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
101
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 113.
102
Art. 1°. Esta lei regula os direitos autorais, entendendo-se sob esta denominação os direitos de
autor e os que lhe são conexos. [...] Art. 3°. Os direitos autorais reputam-se, para os efeitos legais,
bens móveis. BRASIL. Lei n. 9.610, de 19 de fevereiro de 1988. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
103
Art. 5°. [...]. XXVII – aos autores pertence o direito exclusivo de utilização, publicação ou
reprodução de suas obras, transmissível aos herdeiros pelo tempo que a lei fixar; [...] XXIX – a lei
assegurará aos autores de inventos industriais privilégio temporário para sua utilização, bem como
proteção às criações industriais, à propriedade das marcas, aos nomes de empresas e a outros
signos distintivos, tendo em vista o interesse social e o desenvolvimento tecnológico e econômico do
País. BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de
1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
104
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 120.
31
2.4 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
A doutrina e a CRFB/88 consagram que a propriedade deve atingir seu fim
social, princípio este imprescindível ao exercício do direito de propriedade.
Como já mencionado acima, a CRFB/88 em seu art. 5°105, inc. XXII garante
ao indivíduo o direito de propriedade, todavia, estabelece em seu inc. XXIII que: “a
propriedade atenderá a sua função social”.
Estabelece, ainda, a CRFB/88 em seu art. 170106, inc. III, que a ordem
econômica tem por fim assegurar a todos a existência digna, conforme os ditames
da justiça social, observado o princípio da função social da propriedade107.
Na mesma senda, estabelece o § 1°, art. 1.228108, Código Civil:
Art. 1228. [...]
§ 1°. O direito de propriedade deve ser exercido em consonância
com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam
preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e
das águas.
Preleciona Farias109 sobre a expressão função social:
A expressão função social procede do latim functio, cujo significado é
de cumprir algo ou desempenhar um dever ou uma atividade.
Utilizamos o termo função para exprimir a finalidade de um modelo
jurídico, um certo modo de operar um instituto, ou seja, o papel a ser
cumprido por determinado ordenamento jurídico.
Assevera Diniz110: “[...] a função social da propriedade a vincula não só à
produtividade do bem, como também aos reclamos da justiça social, visto que deve
ser exercida em prol da coletividade”.
105
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
106
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
107
“[...] p. ex., se o bem for imóvel rural, nele deverá exercer atividade agrícola, pecuária,
agropecuária, agroindustrial ou extrativa, mas também que sua utilização respeite o meio ambiente,
as relações de trabalho, o bem estar social e a utilidade de sua exploração”. DINIZ, Maria Helena.
Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 108.
108
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
109
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 197.
32
Complementa Venosa111:
Presentes estão nessas dicções princípios afastados do
individualismo histórico que não somente buscam coibir o uso
abusivo da propriedade, como também procuram inseri-la no
contexto de utilização para o bem comum. Utilizar a propriedade
adequadamente possui no mundo contemporâneo amplo espectro
que desborda para aspectos como a proteção da fauna e da flora e
para sublimação do patrimônio artístico e histórico. Há que se
preservar a natureza e todo o seu equilíbrio com desenvolvimento
sustentável, para que não coloquemos em risco as futuras gerações
deste planeta. [...].
A função social da propriedade, como se pode observar esta atrelada ao
interesse coletivo, do bem comum da sociedade, em detrimento do interesse
particular.
O proprietário não poderá praticar atos que não tragam qualquer comodidade
ou utilidade a si mesmo, ou que tenham a intenção de prejudicar terceiro112.
Assim, reprimido está, juridicamente, exercício anti-social do direito de
propriedade113.
Em outras palavras, o direito de propriedade deverá ser exercido com
observância do princípio da função social, de modo que não cause danos a
coletividade, preservando o bem comum.
2.5 AS ESPÉCIES DE PROPRIEDADE
As principais espécies ou modalidades do direito de propriedade são: a
propriedade plena, a propriedade restrita, a propriedade perpétua e, a propriedade
resolúvel.
Nas palavras de Gomes114: “A propriedade é plena quando todos os direitos
elementares que a formam se acham reunidos na pessoa do proprietário”.
110
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 107.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. p. 147-148.
112
Art. 1.228. [...] § 2°. São defesos os atos que não tragam ao proprietário qualquer comodidade, ou
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de
janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
113
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 108.
114
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 114.
111
33
Ou seja, a propriedade é plena quando seu titular poderá usar, gozar e dispor
de modo absoluto, exclusivo e perpétuo, podendo, ainda, reivindicá-lo de quem o
detenha injustamente115.
Assim, a propriedade não será plena quando onerada pelo usufruto116, ou
pela hipoteca117, uma vez que, seu titular não dispõe do uso e de disposição em
toda a abrangência de seu conteúdo118.
Neste contexto, a propriedade restrita ou limitada caracteriza-se quando
algum ou vários direitos elementares estão atribuídos a outrem119.
No tocante a perpetuidade da propriedade acentua Rizzardo120:
Diz-se perpétua a propriedade se perdura enquanto for da vontade
de seu titular. Não se condicionou sua duração a determinado
período. Considera-se a mesma irrevogável, por ausente qualquer
cláusula autorizando a revogação, como da retrovenda (art. 505 do
Código Civil atual e art. 1.140 do anterior) [...].
Finalmente,
tem-se
a
propriedade
resolúvel,
também
chamada
de
propriedade revogável, que é aquela que contém no próprio título de sua
constituição, por sua própria natureza, ou pela vontade do agente ou das partes,
condição resolutiva121.
A cláusula resolutiva, assim, poderá ser determinada legalmente ou por
declaração de vontade das partes, observados os arts. 1.359122 e 1.360123 do CC.
115
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 120.
“[...] entende-se o direito assegurado a alguém, para que possa gozar, ou fruir, as utilidades e
frutos de uma coisa, cuja propriedade pertence a outrem, enquanto temporariamente destacado da
mesma propriedade”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 1.450.
117
“[...] quer significar a coisa entregue pelo devedor, por exigência do credor, para garantia de uma
obrigação”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 681.
118
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 231.
119
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 114.
120
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 231.
121
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 114.
122
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo,
entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em
cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
123
Art. 1.360. Se a propriedade se resolve por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver
adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à
pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra àquele cuja propriedade se resolveu para
haver a própria coisa ou o seu valor. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
116
34
2.6 A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Para que o indivíduo seja titular do direito de propriedade imprescindível é
que adquira este direito, por meio de um dos modos de aquisição.
Segundo Ruggiero e Maroi apud Diniz124: “A aquisição da propriedade
consiste, na personalização do direito num titular”.
Há vários sistemas de aquisição do domínio da propriedade, os quais
consistem em explicar se o contrato, ou outro ato jurídico, transfere por si só o
domínio da coisa125.
Lecionando sobre esta questão, Gomes126 informa que são três os sistemas
que respondem a este problema, o romano, o francês e o alemão:
Pelo sistema romano a propriedade só se adquire por um modo. Não
basta a existência do título, isto é, do ato jurídico pelo qual uma
pessoa manifesta validamente a vontade de adquirir um bem.
[...].
Pelo sistema francês, o título é suficiente para transferir a
propriedade. [...].
Pelo sistema alemão, o ato jurídico que cria a obrigação de transferir
a propriedade é independente do ato pelo qual a propriedade se
transfere. [...].
O Direito pátrio seguiu o sistema romano.
O Direito pátrio, desta feita, determinou que a propriedade se adquire por um
modo, não bastando para tanto, a existência de um título.
Neste ínterim, ressalta-se que o título compreende o elemento que ensejou a
transmissão, dele resultando a obrigação de se transmitir a coisa. Já o modo é a
forma de tradição ou entrega da coisa, com a intenção de transferir a propriedade127.
Pois bem, a aquisição da propriedade quanto à sua origem possui duas
formas: a originária e a derivada.
124
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 128.
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 157.
126
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 157-158.
127
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 243.
125
35
A aquisição originária se dá quando o indivíduo faz seu o bem sem que este
lhe tenha sido transmitido por alguém, não havendo qualquer relação entre o atual
domínio e o anterior128.
Menciona Rizzardo129: “O adquirente torna sua a coisa, passando a exercer o
domínio sobre ela sem que de outra pessoa tenha havido transmissão”.
Já na forma derivada, ocorre transmissibilidade de domínio, por ato causa
mortis ou inter vivos130. Na aquisição derivada está sempre presente um vínculo
entre duas pessoas, o antigo titular do domínio e o adquirente, ou novo titular131.
A transmissão poderá ser, ainda, a título singular ou a título universal.
Gomes132 distingue as duas modalidades:
Na aquisição a título universal o adquirente sucede em todos os
direitos reais e processuais do transmitente, e nas obrigações dele
para com terceiros, visto que o sucessor continua a pessoa de quem
o adquirente recebe a coisa; na aquisição a título singular, o
adquirente sucede nos direitos, mas não se torna responsável pelas
obrigações pessoais contraídas pelo alienante.
Feitas as necessárias distinções, o CC dispõe que a propriedade imóvel se
adquire pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, pela usucapião133,
pela acessão134 e pelo direito hereditário135, conforme os arts. 1.227136, 1.238137 a
1.259 e 1.784138 do referido diploma.
128
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 128.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 244.
130
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 128.
131
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 244.
132
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 162.
133
“[...] É assim um dos meios hábeis de aquisição e que se funda na posse continuada e de boa-fé,
durante o tempo que se fixar em lei”. SILVA, De Plácido. Vocabulário jurídico. p. 1.448.
134
“É o direito conferido por lei ao proprietário de bens ou coisas, sobre todos os acréscimos ou frutos
produzidos, isto é, sobre tudo o que se incorpora natural ou industrialmente às mesmas coisas ou
bens”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 51.
135
“É denominação que se dá ao direito subjetivo, que decorre do Direito das Sucessões. É o direito
do herdeiro de suceder o de cujus, pelo que também se diz direito sucessório ou direito de suceder”.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 471.
136
Art. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247),
salvo os casos expressos neste Código. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
137
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de
Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
129
36
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo. Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como
sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirirlhe-á a propriedade. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
o
urbano ou rural. § 1 O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo
antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Art. 1.241. Poderá o
possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que,
contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único.
Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente,
com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social
e econômico. Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas
sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. Art. 1.244.
Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem
ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. Art. 1.245. Transfere-se entre
o
vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 Enquanto
o
não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Art. 1.246. O
registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o
prenotar no protocolo. Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado
reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário
reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Art. 1.248. A
acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas; II - por aluvião; III - por avulsão; IV - por abandono de
álveo; V - por plantações ou construções. Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns
ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: I as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos
fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em
duas partes iguais; II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se
acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III - as que se formarem pelo
desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa
dos quais se constituíram. Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por
depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas,
pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. Parágrafo único. O terreno aluvial,
que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção
da testada de cada um sobre a antiga margem. Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma
porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do
acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver
reclamado. Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se
juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida. Art. 1.252. O álveo
abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os
prédios marginais se estendem até o meio do álveo. Art. 1.253. Toda construção ou plantação
existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o
contrário. Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas
ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de
responder por perdas e danos, se agiu de má-fé. Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em
terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu
de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver
acordo. Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas
37
A usucapião, segundo Farias139: “[...] é modo originário de aquisição de
propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada da coisa, acrescida de
demais requisitos legais”.
Como requisitos para a aquisição da propriedade pela usucapião observamse os seguintes: pessoais (arts. 1.244140 e 197141, CC); reais, referentes aos bens e
direitos suscetíveis de serem usucapidos, pois nem todas as coisas e nem todos os
direitos podem ser adquiridos por usucapião; formais, que compreendem os
elementos necessários e comuns do instituto, como posse mansa, pacífica e
contínua, lapso de tempo fixado em lei, sentença judicial, justo título e boa-fé142.
As espécies de usucapião são: extraordinária, ordinária, especial urbana e
especial pro labore ou especial rural143.
A usucapião extraordinária encontra-se prevista no art. 1.238144, do CC:
e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Parágrafo único. Presume-se má-fé no
proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem
impugnação sua. Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem
as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. Parágrafo único. O
proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização
devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor. Art. 1.258. Se a construção, feita
parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste,
adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção
exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida
e a desvalorização da área remanescente. Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos
previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se
em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa
parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção. Art. 1.259. Se
o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a
propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a
invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente;
se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que
serão devidos em dobro.
138
Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e
testamentários. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
139
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 258.
140
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam,
suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. BRASIL. Lei n.
10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
141
Art. 197. Não corre a prescrição: I – entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; II –
entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; III – entre tutelados ou curatelados e
seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de
2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
142
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 177.
143
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 177.
144
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
38
Art. 1.238. Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquiri-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10
(dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua
moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
O art. 1.242145, do CC é o que cuida da usucapião ordinária, vejamos:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que,
contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir
por 10 (dez) anos.
Parágrafo único. Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo
se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no
registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente,
desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia,
ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Já a usucapião especial urbana possui previsão na CRFB/88, em seu art.
183146, §§ 1° a 3°:
Art.183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1° O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao
homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado
civil.
§ 2° Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais
uma vez.
§ 3° Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Em consonância com o referido artigo da Carta Magna, encontra-se o art.
1.240147 do CC.
145
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
146
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
147
Art. 1.240. . Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1° O título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2 O direito
previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
39
Por fim, tem-se a usucapião pro labore ou usucapião rural, a qual encontra-se
prevista no art. 191148, da CRFB/88:
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou
urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por
usucapião.
Outra forma de aquisição da propriedade imóvel é a acessão, a qual, nas
palavras de Farias149: “Acessão é o modo originário aquisitivo da propriedade em
razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir a titularidade de tudo que a
ele se adere”.
E, a forma de aquisição hereditária, é aquela adquirida por direito hereditário
decorrente da abertura da sucessão150.
A aquisição pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis será
analisada na continuidade do trabalho.
2.7 A PERDA PROPRIEDADE IMÓVEL
A perda da propriedade é o afastamento do direito de propriedade de
determinada pessoa de seu patrimônio.
Neste sentido, discorre Diniz151: “Dado o caráter da perpetuidade do domínio,
este remanescerá na pessoa de seu titular ou de seus sucessores causa mortis152
de modo indefinido ou até que por um meio legal seja afastado do seu patrimônio”.
O CC em seu art. 1.275153 dispõe que perde-se a propriedade: I – por
alienação; II – pela renúncia; III – por abandono; IV – por perecimento da coisa; V –
por desapropriação.
148
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
149
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 310.
150
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 361.
151
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 178.
152
“A causa da morte. Ainda, imposto pago sobre a importância líquida da herança ou legado”.
COSTA, Wagner Veneziani. Dicionário jurídico. p. 308.
40
Sobre a alienação leciona Farias154 que consiste em:
Negócio jurídico pelo qual o proprietário, no gozo da autonomia
privada, gratuita (doação) ou onerosamente (venda, dação em
pagamento, permuta), transfere a outrem o seu direito sobre a coisa
imóvel ou móvel.
Complementa Diniz155: “É uma forma de extinção subjetiva do domínio, em
que o titular desse direito, por vontade própria, transmite a outrem seu direito sobre
a coisa. É a transmissão de um direito de um patrimônio a outro”.
Por conseguinte tem-se a renúncia, pela qual o proprietário declara
expressamente que não quer mais o bem. Como exemplo, pode-se mencionar a
renúncia realizada na herança, quando o herdeiro repudia o recebimento da porção
que lhe cabe156.
Nos casos de alienação e de renúncia, estabelece o art. 1.275157, parágrafo
único do CC: “Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel
serão subordinados ao registro do título transmitivo ou do ato renunciativo no
Registro de Imóveis”.
A extinção por abandono, por sua vez, é o ato unilateral pelo qual o titular do
domínio se desfaz, voluntariamente, do seu imóvel, por não mais querer ser seu
dono158.
O
perecimento
do
imóvel,
nas
palavras
de
Rizzardo159:
“[...]
há
necessariamente a perda da propriedade, pois se a coisa objeto da propriedade
perece, não sobrevive o direito que autoriza a propriedade”.
E, por último, tem-se a desapropriação, a qual é o meio pelo qual o Poder
Público, através de um procedimento complexo, e, fundado no interesse social, ou
153
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
154
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 322.
155
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 180.
156
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 388.
157
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
158
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. p. 182.
159
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 390.
41
na necessidade pública, ou na utilidade pública, retira o bem imóvel de seu
proprietário mediante justa indenização160.
Desta feita, a desapropriação é a perda da propriedade por requisição do
Poder Público, mediante justa indenização do proprietário.
Feitos os necessários registros sobre o direito de propriedade e a propriedade
imóvel, passar-se-á a seguir a análise do Registro de Imóveis no Brasil.
160
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 390.
42
3. REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Na atualidade muitos são os negócios jurídicos que envolvem direitos reais.
Todavia, tais negócios jurídicos não são hábeis a transferir o domínio de bem
imóvel.
O Registro de Imóvel é forma de aquisição da propriedade e, como tal, dá o
título de proprietário ao seu dono. Neste ínterim, o registro de imóveis é
imprescindível à transferência e aquisição da propriedade.
Para que haja uma melhor compreensão do que venha a ser o Registro de
Imóveis, necessária é a abordagem de sua evolução histórica, conceitual,
analisando-se sobre a sua natureza, princípios e funções, como se fará a seguir.
3.1 BREVE HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS BRASILEIRO
Como já mencionado no primeiro capítulo, logo após ao descobrimento do
Brasil, todas as terras brasileiras passaram ao domínio de Portugal, sendo, desta
forma, instituídas as sesmarias.
É o que explica Carvalho161:
Quando o Brasil foi descoberto, o Rei de Portugal, como descobridor,
adquiriu sobre o território o título originário da posse. Investindo
desse senhorio, o descobridor, por meio de doações, feitas em cartas
de sesmarias, primeiro pelos donatários das capitanias, depois pelos
governadores e capitães-generais, começou a destacar do domínio
público os tratos de terras que viriam a constituir o domínio privado.
Paralelamente
ao
sistema
de
sesmarias,
o
solo
brasileiro
foi
progressivamente ocupado pela simples tomada de posse, sendo que apenas
alguns raros possuidores possuíam títulos expedidos pelo governo.
161
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. Rio de Janeiro: Forense, 1998,
p. 01.
43
Nota-se que a situação imobiliária brasileira era caótica: os poucos
documentos eram desordenados e dispersos (não havia um órgão centralizador),
sendo incerta a propriedade. Existiam, ainda: “[...] hipotecas ocultas e gerais sobre
bens presentes e futuros, em virtude do que não se podia saber ao certo se
determinado imóvel estava ou não livre de ônus”162.
Nesse período a transmissão dos imóveis se dava pela tradição, que indicava
externamente o câmbio da titularidade e consolidava o direito real163. O contrato
celebrado entre as partes, anterior à tradição, era fonte apenas de direitos
obrigacionais164, e não de direitos reais165.
Posteriormente, com base nas necessidades do comércio, e objetivando
facilitar a vida civil, a tradição perdeu seu caráter material, tornando-se uma cláusula
presente no título. Era o constituto possessorio, tradição ficta, simbólica, que
nenhuma publicidade dava à transmissão do domínio, e que contribuiu ainda mais
com o “caos imobiliário” aqui existente166.
A primeira regulamentação da matéria surgiu em 1843, com a Lei
Orçamentária n° 317 (regulada pelo Decreto n° 482, de 1846). Foi criado o Registro
Geral de Hipotecas, que objetivava a proteção do crédito hipotecário, e não do
domínio privado. Todavia, foi um passo insuficiente, pois as hipotecas continuaram
sem os requisitos da especialidade e da publicidade.
Em 1850, a Lei n° 601, complementada pelo Regulamento n° 1.318/1854,
criou o Registro do Vigário, no qual os possuidores de terras devolutas poderiam
registrar e legitimar suas posses167. Loureiro apud Azevedo168 esclarece que: “[...]
162
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 03.
163
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 03.
164
“É o direito de caráter pessoal, embora se mostre um direito sobre a própria pessoa [...], mas um
direito de ordem patrimonial sobre outra pessoa [...]. Diz-se obrigacional, porque resulta, ou se funda,
numa obrigação, a qual não incide sobre a coisa, mas consiste na prestação de ato ou abstenção de
fato, pela qual se o forma o vínculo jurídico entre duas ou mais pessoas”. SILVA, De Plácido e.
Vocabulário jurídico. p. 474.
165
“Assim se diz da relação jurídica que atribui ou investe a pessoa, seja física ou jurídica, na posse,
uso e gozo da coisa, corpórea ou incorpórea, que é de sua propriedade”. SILVA, De Plácido e.
Vocabulário jurídico. p. 476.
166
BORGES, João Afonso. O Registro de Torrens no Direito Brasileiro. p. 13.
167
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 02.
168
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1976, p. 09.
44
tinha apenas finalidade, meramente declaratória, de discriminar o domínio público do
particular”.
Diniz169 esclarece que o Registro do Vigário: “[...] não operava a transferência
da propriedade, nem era forma aquisitiva de propriedade imóvel, por ter objetivo
estatístico, procurando fazer tão-somente um levantamento dos possuidores de
terra, qualquer que fosse o título de sua propriedade [...]”.
Em 1864, a Lei n° 1.237 criou o Registro Geral, verdadeiro antecedente do
Registro de Imóveis170, que trouxe os principais avanços da época:
a) adotou a transcrição171 como modo de transferência de direitos reais (entre
as próprias partes contratantes prevalecia a transmissão feita pela escritura,
acompanhada da tradição, ou entrega da coisa172). A transcrição continuou não
fazendo prova do domínio;
b) instituiu o registro do título de transmissão de imóvel inter vivos e de
constituição de ônus reais;
c) enumerou taxativamente os gravames reais;
d) determinou a especialização das hipotecas legais e contratuais.
Todavia, a Lei em comento apresentava duas grandes brechas:
a) excluiu do registro a transcrição das transmissões por ato mortis causa e
dos atos judiciais;
b) manteve a hipoteca geral sobre bens presentes e futuros em favor da
mulher casada, dos menores e dos interditos173.
Sobre os textos legais que se seguiram, Carvalho174 sintetiza:
169
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 16.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 04.
171
“[...] exprime a ação e efeito de transcrever o texto, ou a escritura, isto é, de reproduzir, ou
trasladar para livro próprio, ou papel, com os mesmos caracteres, ou palavras [...]”.SILVA, De Plácido
e. Vocabulário jurídico. p. 1.422.
172
BORGES, João Afonso. O Registro de Torrens no Direito Brasileiro. p. 101.
173
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 17.
174
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 06-07.
170
45
Após um quartel175 de século, a Lei n° 1.237, de 1864, foi substituída
pelo Decreto n° 169-A e seu Regulamento, Decreto n° 370, ambos
de 1890, que, mantendo o nome de Registro Geral, consagraram a
especialização das hipotecas legais, mas deixaram em aberto as
falhas concernentes às transmissões causa mortis e os atos judiciais.
Ao lado dessas falhas, persistiu o princípio segundo o qual o registro
não induz prova do domínio, de sorte que, no essencial, perdurou o
sistema da Lei Imperial até o advento do Código Civil: a)
necessidade da transcrição para a transferência de domínio ou
constituição de ônus real; b) desvalia da transcrição para a prova de
domínio.
O CC/16 foi feliz ao substituir o nome Registro Geral por Registro de Imóveis
(mais apropriado176), e ao torná-lo uma instituição pública177. Mas muitos foram os
seus avanços e modificações. Vejamos os principais:
a) incluiu indiretamente o registro das transmissões causa mortis, ao prever o
registro das sentenças de partilha e de divisão e demarcação (art. 532, I178);
b) incluiu o registro dos atos judiciais;
c) admitiu que a transcrição gera uma presunção de domínio (admitida prova
em contrário);
d) determinou a inscrição e a especialização obrigatória de todas as
hipotecas;
e) adotou vários princípios básicos inerentes a um bom sistema registral,
como, além do de inscrição, os de prioridade, de legalidade, de especialidade, de
publicidade e de presunção179.
Carvalho180 aponta as duas principais falhas do CC/16, referentes aos
registros públicos: a) a confusão no uso dos termos transcrição, inscrição e
averbação; e, b) a omissão do princípio da fé pública.
175
“A quarta parte de um século”. FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Minidicionário da língua
portuguesa. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 2001, p. 572.
176
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 07.
177
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 18.
178
Art. 532. Serão também transcritos: I – os julgados, pelos quais, nas ações divisórias, se puser
termo à indivisão. BRASIL. Lei n. 3.071, de 01 de janeiro de 1916. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
179
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 08.
46
Não obstante, Azevedo181 defende que regulou o CC, minuciosamente, a
matéria dos Registros Públicos, determinando sua função e alcance, estando entre
as legislações mais adiantadas sobre o tema.
Após o CC/16, veio o Decreto n° 12.343/17, que deu instruções para a
execução dos atos dos Registros instituídos pelo CC182. Na seqüência, outros textos
legais foram editados, os quais, conforme explica Diniz183: “muito auxiliaram [...] a
evolução do atual sistema de registro de imóveis”. Seriam eles a Lei n° 4.827/24, o
Decreto n° 18.532/28 e o Decreto n° 4.857/39.
O Decreto n° 4.857/39, que vigorou por 30 (trinta) anos, contemplou figuras
jurídicas novas, como o loteamento de terrenos urbanos e rurais, para venda a
prestações; a promessa de venda e compra de imóvel loteado e não loteado; o
contrato de penhor rural; o condomínio, em prédio de apartamentos184.
Em 21 de outubro de 1969, foi publicado o Decreto-Lei n° 1.000, que atualizou
as disposições anteriores. Segundo Azevedo185, eram incontáveis os seus méritos:
Salientou-se pelo empenho em simplificar os trâmites cartorários,
dispensando, por inúteis, certos assentamentos, como os do LivroTalão. Ao mesmo tempo, permitiu que os livros do Registro fossem
substituídos por fichas ou pelo sistema de folhas soltas, suscetíveis
de serem datilografadas. Cuidou de abreviar providências
escusadas, facilitando a tarefa dos escrivães e auxiliares.
Acompanhou, assim, o progresso da tecnologia, em matéria da
escrituração dos atos do Registro, à maneira dos progressos da
escrituração bancária, comercial e pública. Tentou retirar às
Serventias da Justiça os processos morosos, intricados e obsoletos.
Todavia, a despeito de seu merecimento, tal Decreto-Lei jamais foi executado,
pois sucessivos adiamentos à sua vigência, culminaram em definitiva revogação186.
Editou-se, então, a Lei dos Registros Públicos – LRP, Lei n° 6.015187, de 31
de dezembro de 1973, que regula até hoje os Registros Públicos (dentre eles, o
Registro de Imóveis).
180
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 07-08.
181
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do Registro de Imóveis. p. 11-12.
182
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do Registro de Imóveis. p. 12.
183
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 12.
184
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do Registro de Imóveis. p. 12.
185
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do Registro de Imóveis. p. 12.
186
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do Registro de Imóveis. p. IX (Prefácio).
47
Venosa188 explica que o CC/02: “[...] apenas traça os lineamentos gerais do
registro imobiliário”.
Estes lineamentos gerais encontram-se nos arts. 1.245189 a 1.247 do CC (ao
contrário do que se verificava no CC/16, que regulava a matéria de forma mais
minuciosa).
Não obstante, o texto civilista não perdeu sua importância na matéria, uma
vez que suas poucas disposições traçam as linhas mestras do Registro de Imóveis.
Conforme acima exposto, o Registro de Imóveis brasileiro é atualmente
regulado pela Lei n° 6.015190, de 31 de dezembro de 1973 (Leis dos Registros
Públicos), em seu Título V (Do Registro de Imóveis). Emendada pela Lei n° 6.216191,
de 30 de junho de 1975, a LRP só entrou em vigor a 1° de janeiro de 1976.
A LRP adotou o espírito simplificador do Decreto-Lei n° 1.000/1969 acima
mencionado, motivo pelo qual teve boa aceitação desde o início da sua vigência:
Assinale-se que a reforma da lei vigente foi recebida favoravelmente
pelos incumbidos do Registro. Em realidade, simplificaram-se seus
trâmites e aboliram-se formalidades inúteis. A substituição permitida
dos livros pelo sistema de fichas dispensou o manuseio em livros de
penosa escrituração. Permitiu-se a microfilmagem dos documentos e
a fide cópia das certidões, facilitando, sobremodo, as tarefas. Por
outro lado, a mecanização, através do processamento dos dados e
demais aperfeiçoamentos técnicos, vai imprimir certeza e segurança
aos atos192.
187
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
188
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. p. 166.
189
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis. § 1° Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel. § 2° Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido
como dono do imóvel. Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título
ao oficial do registro, e este prenotar no protocolo. Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a
verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o
registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do
terceiro adquirente. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
190
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
191
BRASIL. Lei n. 6.216, de 30 de junho de 1975. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
192
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do Registro de Imóveis. p. IX/X (Prefácio).
48
Desde a sua edição, sofreu inúmeras alterações (as mais recentes,
apresentadas pela Lei n° 11.789/2008193). É complementada pela Lei n° 8.935194, de
18 de novembro de 1994 (Lei dos Notários e Registradores), pelas regras auxiliares
das Corregedorias e pelas regras impostas pela experiência dos Serventuários.
Seus principais aspectos, no que se refere ao Registro de Imóveis, serão a
seguir analisado.
3.2 O CONCEITO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Para que se possa definir o que venha a ser a expressão “registro de
imóveis”, primeiramente deve-se conceituar a palavra registro.
Segundo Borges195:
Esta terminologia vem do Latim da palavra REGESTUS, que significa
copiado, trasladado, o que na modernidade de nosso léxico é
entendido como cópia ou assento de documento em livro próprio,
para ser conservado e dar publicidade para conhecimento de
qualquer interessado, ou seja, para constar ad perpetuam rei
memoriam196.
O termo registro possui duas acepções, uma de registro público, pelo qual se
dá publicidade aos direitos reais e, outra, de ato ou assento praticado em livro de
ofício para realizar o devido fim197.
O registro de imóveis, por sua vez, não possui definição exata no corpo da
LRP
193
198
. O texto normativo apenas determina que, no citado Registro, além da
BRASIL. Lei n. 11.789, de 02 de outubro de 2008. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
194
BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
195
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. São Paulo: CL Edijur,
2007. p. 116.
196
“Para perpétua lembrança da coisa, do fato”. COSTA, Wagner Veneziani. Dicionário jurídico. p.
298.
197
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 115.
198
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
49
matrícula do imóvel serão feitos o registro e a averbação de títulos representativos
de negócios jurídicos que tenham por objeto bens imóveis199.
Coube à doutrina, portanto, a tarefa de imprimir conceito ao instituto.
Desta feita, conforme palavras de Diniz200:
O registro imobiliário seria o poder legal de agentes do ofício público,
para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos
a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando
aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a
instituição de ônus reais de fruição ou de aquisição.
O Registro de Imóveis é o ato de ofício praticado pelo oficial do Cartório de
Registro de Imóveis, o qual é revestido de fé pública e faz constar no assento
registral permanente, os atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel,
assegurando, assim, o direito de propriedade de seu titular, ou adquirente, além de
assegurar a publicidade dos direitos reais perante terceiros201.
É o fiel repositório de informações que contém todos os dados referentes a
propriedade imóvel202.
Pelo exposto, tem-se que o Registro de Imóveis é um órgão público auxiliar
do Direito, em especial do Civil, dedicado ao assento de títulos públicos ou privados.
3.3 A NATUREZA DO REGISTRO DE IMÓVEIS
O registro de imóveis possui natureza de serviço público delegado, o qual é
disciplinado pelo Poder Judiciário.
A CRFB/88 dispõe em seu art. 236203: “Os serviços notariais e de registro são
exercidos em caráter privado, por delegação do poder público”.
199
Art. 167: No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: [...]; II – a
averbação: [...]. BRASIL. Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
200
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 11.
201
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 116.
202
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 12.
203
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
50
Tal dispositivo constitucional veio a ser regulamentado pela Lei n° 8.935/94204,
cujo art. 3° dispõe: “Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são
profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da
atividade notarial e de registro”.
É certo que as funções notariais e as de registro, embora públicas, próprias
da Administração, são exercidas em caráter privado por meio de delegação.
Acerca de sua natureza discorre Borges205:
Outrossim, a natureza é de serviço público autorizado por lei na
forma delegado, com a finalidade de auxiliar a justiça, na atividade
manter o registro de imóveis, realizando os assentamentos de títulos
negociais de interesse privado e público, dentro das garantias e
exigências legais a que estão vinculados.
Conforme leciona Melo206a delegação pelo Poder Público é feita por meio de
concurso público de provas e títulos, a ser realizado pelo Poder Judiciário, conforme
preceitua o art. 15 da Lei n° 8.935/94207: “Os concursos serão realizados pelo Poder
Judiciário, com a participação, em todas as suas fases, da Ordem dos Advogados
do Brasil, do Ministério Público, de um notário e de um registrador”.
Menciona, ainda, o referido autor208:
Em que pese a possibilidade de seus atos serem submetidos à
fiscalização do Poder Judiciário, tem o Oficial ampla autonomia para,
no exercício de suas atribuições, tomar decisões, não podendo se
valer do órgão fiscalizador, para se eximir eventual responsabilidade,
como suscitar dúvida por receio ou desconhecimento jurídico. O
Oficial e o Poder Judiciário possuem funções próprias, outorgadas
pela Constituição Federal, plenamente delimitadas em legislação
federal, sendo inadmissível a invasão de atribuições ou competência.
204
BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
205
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 125.
206
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves considerações sobre o registro de imóveis.
Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5669. Acesso em: 18.05.09.
207
BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
208
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves considerações sobre o registro de imóveis.
Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5669. Acesso em: 18.05.09.
51
Por fim, cumpre ressaltar que, de acordo com o disposto no art. 30, inciso
XIV, da Lei n° 8.935/94209, o Poder Judiciário é responsável também pela edição das
normas que regem os serviços notariais e de registro, em seus aspectos técnicos.
3.4 OS PRINCIPAIS PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS
O Registro de Imóveis, como parte dos Registros Públicos, possui princípios
que orientam a interpretação de suas normas e a conduta de seus agentes. Vejamos
os principais.
3.4.1 O Princípio da Publicidade
O princípio da publicidade é previsto na própria CRFB/88210, em seu artigo 5°,
inciso XXXIII:
Todos têm direito a receber dos órgãos públicos informações de seu
interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão
prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade,
ressalvadas aquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança da
sociedade e do Estado.
Na LRP211, o princípio da publicidade é expressamente celebrado no art. 17,
segundo o qual: “Qualquer pessoa poderá requerer certidão de registro, sem
informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”.
Sobre o tema, Balbino Filho212 ensina que: “A publicidade é a alma dos
registros públicos. É a oportunidade que o legislador quer dar ao povo de conhecer
tudo o que lhe interessa a respeito de determinados atos”.
Rizzardo213 defende que é em razão deste princípio que: “toda a pessoa
interessada pode ter acesso aos registros imobiliários, com a finalidade de
possibilitar o conhecimento da real situação do imóvel”.
209
BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
210
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
211
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
212
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 12. ed. São
Paulo: Saraiva, 2007, p. 10.
52
A publicidade não é apenas um princípio. Trata-se de uma característica
própria, inerente ao Registro de Imóveis e aos Registros Públicos em geral. Tal
afirmação é bastante lógica, uma vez que seria incoerente admitir a eficácia erga
omnes dos registros, sem atribuir-lhes publicidade.
3.4.2 O Princípio da Presunção de Veracidade e de Fé Pública
Intimamente ligados ao princípio da publicidade, estão princípio da presunção
de veracidade e da fé-pública.
Carvalho214 leciona que: “A presunção significa que a sinalização feita pelo
registro, seja da aquisição, seja do cancelamento, prevalece pró e contra quem for
por ela atingido, enquanto não for produzida prova contrária”.
Isso porque o registro de imóveis é realizado por funcionários públicos
dotados de fé pública.
Entende Rizzardo215 que: “pela presunção, que é juris tantum216, o adquirente
será tido como titular do direito registrado, até que o contrário fique demonstrado,
em obediência de que se presume pertencer o direito real à pessoa em cujo nome
se registrou”.
O princípio da fé pública, por sua vez217:
Igualmente o princípio da fé pública assume importância, embora não
capitulado na lei civil. Protege-se com ele o terceiro adquirente de
boa-fé. Mesmo assim, o terceiro de boa-fé, adquirente de um imóvel
de quem não era proprietário, não tem direitos sobre ele,
salvaguardando-se apenas os direitos indenizatórios.
Quando se fala que o ato é revestido de fé pública, é porque seus atos
possuem presunção de veracidade e de legitimidade com a fé pública que lhe é
inerente218.
213
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 303-304.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 162-163.
215
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 309.
216
“Exprimindo o que resulta ou é resultante do próprio Direito, serve para designar a presunção
relativa ou condicional, e que, embora estabelecida pelo Direito como verdadeiro, admite prova em
contrário”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 807.
217
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 309.
214
53
O CC/02219 prevê o princípio da fé pública em seu art. 215: “A escritura
pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo
prova plena”.
Segundo Borges220: “A fé pública, nos casos notariais (e registrais), não
implica, pois, na verdade do conteúdo do ato praticado pelas partes, e sim, de que
este foi executado com as solenidades de estilo e as devidas precauções legais”.
Assim, a fé pública aqui estudada é aquela que reveste o ato das solenidades
e requisitos que lhe são inerentes.
3.4.3 O Princípio da Continuidade
O princípio da continuidade é previsto na LRP221 em seus art. 195 e art. 237.
Dispõem os referidos artigos:
Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome
do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título
anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidade do registro.
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro
que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se
preserve a continuidade do registro.
Afirma Rizzardo222 que por meio do princípio da continuidade: “mantém-se o
imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às
pessoas dele interessadas”.
Para Carvalho223:
O princípio da continuidade, que se apóia no da especialidade, quer
dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado,
deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a
inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro
218
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 116.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
220
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 117.
221
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
222
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 309.
223
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 253.
219
54
como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam
umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no
patrimônio do transferente.
Assim, o princípio da continuidade apresenta duas linhas principais: uma
referente ao imóvel e outra referente às pessoas interessadas nos registros.
Com relação ao imóvel, a continuidade refere-se à manutenção da matrícula
inalterada, mantendo-se as características e a definição perimetral do imóvel
(mesmo que alterados os confrontantes).
Já com relação às pessoas interessadas no registro, a continuidade refere-se
a alterações, do direito real, relacionados com a pessoa em cujo nome o bem estiver
lançado no cartório imobiliário.
Acerca da continuidade do registro de imóveis assevera Diniz224: “Nenhum
assento registral poderá ser, portanto, efetuado sem a prévia menção ao título
anterior, formando o encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada
imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões”.
3.4.4 O Princípio da Especialidade
O princípio da especialidade tem por objetivo evitar que haja transmissões
irregulares no registro de imóveis.
Discorre Carvalho225:
O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair
sobre um objeto precisamente individuado. Esse princípio,
consubstancialmente ao registro, desdobra-se o seu significado para
abranger a individualização obrigatória de: a) todo imóvel que seja
objeto de direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição
não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número
indefinido de imóveis; b) toda dívida que seja garantida por um direito
real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em
moeda nacional.
224
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 26.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 203.
225
55
Neste sentido assevera Diniz226 que a especialidade: “consiste no fato de
assentar uma perfeita e minuciosa identificação do imóvel registrando, com o escopo
de impedir que sua transmissão seja feita irregularmente”.
A LRP227 assim estabelece em seu art. 225:
Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas
escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os
característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis,
mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar
só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do
logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação
ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do
registro imobiliário.
§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel,
devem constar dos instrumentos particulares apresentados em
cartório para registro.
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos
nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta
do registro anterior.
§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a
localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de
memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a
devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as
coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais,
geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão
posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos
financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área
não exceda a quatro módulos fiscais.
Desta forma, o registro de imóveis fica protegido da ocorrência de erros que
possam prejudicar o direito do proprietário ou registros subseqüentes, uma vez que,
só se fará um novo registro se houver coincidência de dados com o registro anterior.
3.5 AS FUNÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS
O registro de imóveis possui duas modalidades de funções, as funções típicas
e as funções atípicas.
As funções típicas do Registro de Imóveis referem-se diretamente à
aquisição/ transferência da propriedade pelo registro do título, com a conseqüente
226
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 28.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
227
56
presunção de domínio (arts. 1.245 a 1.247 do Código Civil – Título III, Capítulo II,
Seção II).
O art. 1.245 do CC apresenta a primeira função típica do registro de imóveis,
qual seja, a transferência de propriedade inter vivos:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1° Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2°Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o
adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Pelo acima mencionado fica patente ser o registro imobiliário o único
mecanismo capaz, em nosso ordenamento, de efetuar a transferência da
propriedade imobiliária inter vivos.
Dessa disposição decorrem duas conseqüências de ordem prática, a saber:
a) antes do registro, existe apenas uma relação pessoal entre alienante e
adquirente; e, b) enquanto não for judicialmente cancelado o registro, presume-se
ser titular do bem aquele que lhe constar.
Pela inteligência do dispositivo, importa salientar que o registro sempre é
necessário
para
que
se
opere
o
efeito
translativo
da
propriedade,
independentemente da natureza do negócio jurídico (onerosa ou gratuita) que tenha
originado a transferência. Tem-se, ainda, que o registro do título é o marco temporal
da efetiva aquisição da propriedade imóvel.
A segunda função típica do registro imobiliário é a de induzir prova de domínio
da propriedade imobiliária. Trata-se de um efeito tradicional, positivado em nosso
ordenamento desde a égide do CC/16.
Nesse sentido são as lições de Bevilaqua apud Balbino Filho228:
O registro de imóveis, porém, não se limita a dar publicidade aos
atos jurídicos referentes às mutações da propriedade. A constituição,
transferência e modificações dos direitos reais, em geral, devem
refletir-se nesse registro, a fim de que se dê, na medida do possível,
228
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. p. 33-34.
57
exatas informações a respeito do estado dos bens de raiz e suas
alterações, assim como direitos reais que os ampliam ou destroem.
Com efeito, o CC/02229 seguiu o mesmo direcionamento da codificação
anterior, ao dispor no art. 1.246 que: “O registro é eficaz desde o momento em que
se apresentar o título ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo”.
Importante salientar que a presunção de domínio gerada pelo registro
imobiliário é imediata à sua constituição. Todavia, não é absoluta, ao contrário do
que ocorre no sistema alemão, conforme ensina Diniz230:
No Brasil, apenas em parte, vigora esse sistema registrário tedesco,
pois nosso registro é de natureza causal, baseado nos princípios de
presunção juris tantum e de fé pública, sendo que no registro
comum, e não no Torrens231, tal presunção poderá ser destruída por
prova contrária, que demonstre que o assento se deu em razão de
venda a non domino232 [...].
É o que explica, também, Venosa233:
Nosso ordenamento civil adota o sistema, com a mitigação
necessária à realidade social. O registro imobiliário não poderia
apresentar o mesmo caráter absoluto em razão de nossas
deficiências estruturais. [...] Como vemos, portanto, a presunção que
se estabelece por nosso registro imobiliário não é absoluta, mas juris
tantum, relativa.
Desta feita, como se pode observar dos ensinamentos doutrinários, a
presunção pertencente ao registro de imóveis não é absoluta, mas sim relativa.
Importante destacar a problemática da presunção de domínio e os chamados
“Contratos de Gaveta”. O que ocorre é que, grande parte da população não possui
condições de adquirir um bem imóvel mediante pagamento à vista. Assim, na
compra de imóveis, é freqüente a procura por financiamentos bancários ou pelo
Sistema Financeiro de Habitação - SFH, para pagamento a prazo.
229
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
230
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 19.
231
Uma exceção feita a esse princípio é o Registro de Torrens, previsto nos artigos 227 a 288 da Lei
n° 6.015/73, cujo procedimento é autorizado apenas para imóveis rurais e visa a conferir presunção
absoluta de propriedade àquele que tiver seu certificado.
232
“Indicativo da pessoa que não é dona, ou que não tem domínio sobre a coisa de que se trata”.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. p. 956.
233
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. p. 193.
58
Pelo SFH, o financiado (comprador) torna-se o legítimo proprietário do imóvel.
Todavia, a garantia do financiamento constitui-se por meio de hipoteca sobre o
próprio bem. Assim, uma vez inadimplido o contrato de financiamento, com base em
legislação específica (Lei n° 5.741/71234) ocorre a chamada “execução hipotecária”.
Note-se que o procedimento previsto nessa Lei não observa a proteção ao bem de
família dado pela Lei n° 8.009/90235.
Na hipóteses de alienação do imóvel pelo financiado a terceiro, a transação
só poderá ser levada a registro se autorizada pela instituição financiadora (nos
termos do artigo 1°, parágrafo único, da Lei n° 8.004/90236), passando o terceiro a
figurar no contrato como devedor.
Percebe-se, no entanto, que comumente as instituições financeiras exigem a
renegociação de eventual saldo devedor, ou do valor mensal das parcelas, como
requisito para aprovação da venda do imóvel. Tal exigência muitas vezes torna
inviável a assunção do financiamento por parte do terceiro comprador.
A realidade acima descrita deu origem aos chamados “contratos de gaveta”
contratos de compra e venda que não podem ser registrados, por conta da
impossibilidade das partes contratantes em atender a exigência contida no artigo 1°,
parágrafo único, da Lei n° 8.004/90237.
Há, então, um conflito entre a necessidade de se proceder ao registro para
que vigore a presunção de propriedade imobiliária, e a impossibilidade de se
registrar os contratos ora referenciados.
A questão, portanto, refere-se a que proteção possessória goza o indivíduo
que adquire um imóvel por meio de um “contrato de gaveta”. A resposta deve ser
buscada pela doutrina e jurisprudência, conforme elucida Venosa238:
234
BRASIL. Lei n. 5.741, de 01 de dezembro de 1971. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
235
BRASIL. Lei n. 8.009, de 29 de março de 1990. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
236
BRASIL. Lei n. 8.004, de 14 de março de 1990. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
237
BRASIL. Lei n. 8.004, de 14 de março de 1990. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
238
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. p. 204.
59
[...] É crescente o número de contratos e promessas de venda não
registrados. Transfere-se sucessivamente a posse. Sem o registro,
persiste periclitante estado de fato, que pode ser questionado a
qualquer momento e, como tal, torna-se motivo de instabilidade
social. Por essa razão, avulta de importância na jurisprudência a
crescente proteção à posse justa e a possibilidade de registros de
compromissos de compra e venda que paulatinamente o legislador
vem admitido, com respaldo no trabalho consciente da nova geração
de registradores de alto nível profissional em nosso País, não mais
ligados às mazelas do nepotismo do passado.
Por conseguinte, têm-se as funções atípicas, as quais dão maior precisão aos
registros imobiliários, fazendo com que haja segurança, confiabilidade e estabilidade
nas relações que envolvem bens imóveis.
É possível dizer, assim, que o Registro Imobiliário apresenta três funções
atípicas: garantia de autenticidade do título, segurança jurídica e eficácia.
A autenticidade segundo Borges239: “É a qualidade do que é confirmado por
ato de autoridade sobre documentos e coisas ou negócios, que passam a constituir
prova plena na justa expressão da lei”.
Decorre da presunção de verdade do título submetido a registro, cujos
requisitos formais serão analisados pelo Oficial do Registro de Imóveis.
A segurança jurídica consiste no fator que liberta do risco do negócio, no que
tange a possíveis prejuízos e legitimidade e possíveis ônus reais240.
Refere-se a segurança jurídica a perfeita identificação do titular do domínio no
título registrável, e à descrição de eventuais ônus reais sobre o imóvel. Deve ser o
registro, assim, uma fonte de informações seguras acerca do sistema imobiliário,
diminuindo os riscos decorrentes de falhas estruturais e garantindo ao titular do
domínio, e a terceiros, o direito ao ressarcimento por eventuais prejuízos que lhes
sejam causados.
A eficácia, por sua vez, segundo Borges241: “Representa a circunstância que
reveste de aptidão para o ato ou documento revestir de efeitos jurídicos, aptos para
a prova do direito”.
239
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 125.
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 126.
241
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 126.
240
60
Desta forma, a eficácia produz efeitos erga omnes, assegurando, assim, o
direito de propriedade.
Analisadas as noções básicas sobre o Registro de Imóveis no Brasil, cuidarse-á no próximo capítulo sobre os aspectos práticos do Registro de Imóveis.
61
4. ASPECTOS PRÁTICOS DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
Uma das formas de aquisição da propriedade imóvel é o registro do título no
Cartório de Registro de Imóveis, como já mencionado no primeiro capítulo deste
trabalho monográfico.
Neste capítulo, compete a análise dos aspectos práticos do Registro de
Imóveis brasileiro, bem como do processo do Registro de Imóveis, fazendo-se desta
forma uma ampla abordagem sobre o instituto.
Cuidar-se-á da matrícula, do registro e da averbação, bem como do processo
de registro, epigrafando-se sobre a sua fase inicial, processo de dúvida, retificação e
cancelamento do Registro de Imóveis.
4.1 AS ATRIBUIÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS
A Lei dos Registros Públicos – LRP, Lei n° 6.015/73, em seu artigo 167,
apresenta um rol extenso das atribuições específicas do Registro de Imóveis
brasileiro: matrícula, constante no caput242 do referido artigo; registro dos atos
previstos no inciso I243, 01 a 40; e, averbação dos atos elencados no inciso II244, 01 a
21.
242
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: [...].
I – o registro: 1) da instituição de bem de família; 2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no
caso de alienação da coisa locada; 4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria,
instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; 5) das penhoras, arrestos
e seqüestros de imóveis; 6) das servidões em geral; 7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da
habitação, quando não resultarem do direito de família; 8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a
eles vinculadas por disposição de última vontade; 9) dos contratos de compromisso de compra e
venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que
tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou
deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; 10) da enfiteuse; 11) da anticrese; 12) das
convenções antenupciais; 13) das cédulas de crédito rural; 14) das cédulas de crédito industrial; 15)
dos contratos de penhor rural; 16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures,
inclusive as conversíveis em ações; 17) as incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas
condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a
instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; 19) dos loteamentos urbanos e rurais;
243
62
Comentando o referido artigo, Borges245 leciona que tais atribuições do
Registro de Imóveis, além da matrícula são lançamentos de inscrição ou averbação
que se lança em livros próprios para fazer constar: “[...] alterações, modificações,
constituição de direitos reais, títulos de dívidas e privilégios de créditos que recaem
sobre imóveis que são vários”.
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o
Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectivamente cessão e promessa de cessão,
quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei; 21) das citações de ações reais ou pessoais
reipersecutórias, relativas a imóveis; 22) (Revogado pela Lei n. 6.850, de 12-11-1980); 23) dos
julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de
incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos
incorporadores; 24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem bens de
raiz em pagamento das dívidas da herança; 25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos
formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver
partilha; 26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública; 27) do dote; 28) das sentenças
declaratórias de usucapião; 29) da compra e venda pura e da condicional; 30) da permuta; 31) da
dação em pagamento; 32) da transferência de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; 33)
da doação entre vivos; 34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de
desapropriação, fixarem o valor da indenização; 35) da alienação fiduciária em garantia de coisa
imóvel; 36) da imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando
concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a
execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda; 37)
dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de
moradia; 38) (Vetado); 39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; 40) do contrato
de concessão de direito real de uso de imóvel.
244
II – a averbação: 1) das convenções antenupciais e do registro de bens diversos do legal, nos
registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes à qualquer dos cônjuges, inclusive os
adquiridos posteriormente ao casamento; 2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que
alude o Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente à vigência desta Lei; 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da
edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; 5) da
alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de
qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; 6) dos atos
pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de
1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; 7) das
cédulas hipotecárias; 8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; 9) das
sentenças de separação de dote; 10) do restabelecimento da sociedade conjugal; 11) das cláusulas
de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da
constituição de fideicomisso; 12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos
ou títulos registrados ou averbados; 13) ex officio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder
público; 14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de
casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
15) da rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade
integrante do Sistema Financeiro de Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que
mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiro; 16) do
contrato de locação, para fins de exercício de direitos de preferência; 17) do Termo de Securitização
de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; 18) da notificação para parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; 19) da extinção da concessão de uso
especial para fins de moradia; 20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano; 21) da
cessão de crédito imobiliário; 22) da reserva legal; 23) da servidão ambiental; 24) do destaque de
imóvel de gleba pública originária; 25) do título de doação ou de concessão de direito real de uso; 26)
do auto de demarcação urbanística; 27) da legitimação de posse.
245
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 138.
63
O Código de 1916, em seus artigos 531246 e 532247, apresentava outros casos
de transcrição. Por sua vez, o Código de 2002 não reproduziu uma disposição
equivalente, por já se encontrar a matéria regulada na LRP248.
O antigo Código também discriminava, no artigo 856249, os atos que
compreendiam o Registro de Imóveis e, da mesma forma, não consta a respectiva
matéria no atual Código Civil, posto que é próprio da LRP250.
Informa Diniz251 que:
No regime anterior à Lei n. 6.015/73 havia, portanto, na prática
cartorária três atos: a transcrição, a inscrição e a averbação.
Apresentava-se uma distinção teórica entre transcrição e inscrição. A
transcrição era a trasladação do documento para o livro do oficial
público, e a inscrição, a trasladação o extrato ou sumário o negócio
imobiliário.
Todavia, art. 168252 da LRP veio a por fim a distinção entre transcrição e
inscrição, designando que253: “Na designação genérica de registro, consideram-se
englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem a lei civil”.
Por conseguinte, o artigo 169254 da LRP, reza que as atribuições do Registro
de Imóveis são obrigatórias, pois: “Todos os atos enumerados no art. 167 são
obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel [...]”.
246
Art.531. Estão sujeitos à transcrição no respectivo registro os títulos translativos da propriedade
imóvel, por ato entre vivos.
247
Art. 532. Serão também transcritos: I – Os julgados, pelos quais, nas ações divisórias, se puser
termo à indivisão; II – As sentenças, que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens de raiz em
pagamento das dívidas de herança.
248
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 305-306.
249
Art. 856. Art. 856. O Registro de Imóveis compreende: I - a transcrição dos títulos de transmissão
da propriedade; II - a transcrição dos títulos enumerados no art. 532; III - a transcrição dos títulos
constitutivos de ônus reais sobre coisas alheias; IV - a inscrição das hipotecas.
250
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 306.
251
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 42.
252
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
253
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 43.
254
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
64
Ressalta Carvalho255 que:
Ao dizer que todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios
(art. 169), a lei diz literalmente um absurdo, porque os referidos atos
podem ser ou deixar de ser praticados, de acordo com autonomia da
vontade dos sujeitos. O que a lei quis dizer é que, quando praticados,
são obrigatórios os respectivos registros [...].
Feita tal ressalva, todos os atos enumerados devem ser efetuados no cartório
da situação do imóvel, ou seja, no cartório local do imóvel, onde ele se encontra
situado256.
Contudo, o art. 169257 estabeleceu em seus incisos I, II e III, três exceções
que não necessitarão efetuar-se no cartório da situação do imóvel, quais sejam:
Art. 169. [...]
I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do
registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a
pertencer a outra circunscrição;
II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou
circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os
Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência;
III – o registro previsto no n. 3 do inciso I do art. 167, e a averbação
prevista no n. 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no Cartório
onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer
das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas
testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos
proprietários e o locador.
Deve-se mencionar, outrossim, que somente são admitidos a registro os
títulos referidos no artigo 221258 da LRP, senão vejamos:
Art. 221. Somente são admitidos a registro:
I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados
brasileiros;
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pela parte e
testemunhas,
com
as
firmas
reconhecidas,
dispensado
reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação;
255
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 87.
256
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 314.
257
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
258
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
65
III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento
público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no
cartório do Registro de Título e Documentos, assim como sentenças
proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo
Supremo Tribunal Federal;
IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados
extraídos de autos de processo.
Trata-se de um rol taxativo, que não admite exceções. Vale dizer, ao utilizar o
termo “somente”, o Legislador desautorizou o registro de qualquer outro título
estranho aos catalogados no dispositivo supra transcrito.
Observadas as respectivas atribuições relativas ao Registro de Imóveis,
passa-se agora a analisar os institutos da matrícula, do registro e da averbação, sem
adentrar-mos, todavia, em cada atribuição específica dos respectivos atos, uma vez
que não compete tal função a este trabalho monográfico.
4.1.1 A Matrícula
A matrícula, prevista no caput, do art. 167259 da LRP, é a primeira inscrição da
propriedade imóvel, devendo ser realizada ao tempo do primeiro registro.
Assim conceitua Borges260: “Pode-se dizer que é ato primário ou registro
principal em relação à propriedade imóvel especializando-a para constituição do
direito de propriedade [...]”.
Não se confunde com o registro, como bem assevera Balbino Filho261:
Não se deve confundir matrícula com registro. Matrícula é, portanto,
a especialização, a individualização definitiva que se pretende
assegurada ao imóvel. Registro é o assentamento de toda a
transmutação havida no imóvel; averbações são as anotações de
todas as ocorrências que, por qualquer modo alteram o registro.
Oportunos, nesse ponto, os ensinamentos de Rizzardo262:
[...] o registro é precedido pela matrícula. Equivale o termo ‘matrícula’
à descrição do imóvel. Lança-se simplesmente a descrição do
259
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
260
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 131.
261
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. p. 98.
262
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 308.
66
imóvel. Depois é que vem o registro, que corresponde a tudo o que
acontece com o imóvel descrito. Com a matrícula, descrevendo-se o
imóvel, alcança-se a sua individualização.
A matrícula particulariza a propriedade imobiliária, caracterizando-a e
confrontando-a pela especificação do imóvel em todos os seus atributos263.
A descrição exata dos imóveis, conteúdo das matrículas é de extrema
importância na sociedade atual, sendo indispensável nas escrituras e nos atos
judiciais, conforme o disposto no artigo 225264 da LRP:
Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas
escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os
característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis,
mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar
só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do
logradouro, em que quadra e a que distancia métrica da edificação
ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do
registro imobiliário.
Assim, conforme preceitua Farias265: “Há uma correspondência entre a
unidade da matrícula e a unidade do imóvel”.
Seus requisitos, que objetivam garantir maior fidelidade ao registro imobiliário,
estão previstos no § 1°, inciso II, artigo 176266 da LRP, senão vejamos:
Art. 176. o Livro n. 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula
dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art.
167 e não atribuídos ao Livro n. 3.
§ 1° A escrituração do Livro n. 2 obedecerá às seguintes normas:
[...];
II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominação e de suas características, confrontações, localização e
área;
b) se urbano, de suas características e confrontações, localização,
área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
263
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 255.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
265
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 255.
266
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
264
67
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número
de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da
Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta
deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de
inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da
Fazenda;
5) o número do registro anterior.
A indicação das características e confrontações do imóvel a ser matriculado
deve ser feita com cuidado, de modo a oferecer uma perfeita distinção do bem.
Devem ser evitadas referências vagas, que dêem azo à dúvida quanto à
individualização do imóvel.
Nas palavras de Diniz267: “A matrícula vem a ser, portanto, o ato cadastral de
individualização do imóvel, obrigatoriamente praticado pelo serventuário ex officio,
assim que lhe for apresentado um documento a ele relativo”.
Todavia, os dados opostos pelo serventuário não podem apresentar
contradição, conforme preceitua o artigo 225268, § 2°, da LRP: “Consideram-se
irregulares para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel
não coincida com a que consta do registro anterior”.
Em relação à imóveis anteriormente registrados em outra circunscrição,
permite a LRP, em seus artigos 229269 e 230270, que a matrícula seja efetuada
somente com dados presentes no título apresentado e na certidão atualizada do
antigo registro:
Art. 229. Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a
matrícula será aberta com os elementos constantes do título
apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará
arquivada em cartório.
Art. 230. Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e,
logo em seguida o registro, averbará a existência do ônus, sua
natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o
que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio
cartório.
267
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 49.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
269
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
270
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
268
68
Caso conste na certidão, ou esteja lançada no próprio cartório, a existência de
ônus sobre o imóvel, o Oficial o fará constar na matrícula, inserindo também sua
natureza e valor.
4.1.1.1 A Matrícula como Condição Prévia do Registro
O artigo 227271 da LRP determina que: “Todo imóvel objeto de título a ser
registrado deve estar matriculado no Livro n° 2 – Registro Geral – obedecido o
disposto no art. 176”.
Resta claro, por esse dispositivo, que somente poderão ser registrados os
títulos referentes a imóveis previamente matriculados272.
Essa idéia também esta expressamente prevista no artigo 236273 da LRP, que
dispõe que: “Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir
esteja matriculado”.
No mesmo sentido, estabelece o artigo 225274, § 2°, da LRP, ao dispor que,
para se proceder ao registro de um título, nele devem estar presentes os mesmos
elementos necessários à anterior realização da matrícula.
Tal interpretação possui o aval da doutrina, como bem se vê na lição de
Balbino Filho275:
Conforme dispõe o artigo 227, qualquer título, para obter seu
ingresso no registro imobiliário, deve ter o imóvel objeto ao ato
jurídico celebrado previamente matriculado. Os elementos
constantes do título apresentado e do registro anterior nele
mencionado compõem os requisitos necessários à objetivação da
matrícula.
O artigo 228276 determina o momento da realização da matrícula: “A matrícula
será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei,
271
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
272
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 48.
273
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
274
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
275
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. p. 97.
69
mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele
mencionado”.
Assevera Diniz277: “Este dispositivo legal terá eficácia até que o último dos
imóveis, existentes neste País, pertencente a particular, seja matriculado”.
Pode-se, observar, ainda, dos dispositivos transcritos acima que não há limite
temporal para que um dado imóvel receba matrícula junto ao registro imobiliário.
4.1.2 O Registro
Como já mencionado no item 3.2 desta monografia, o termo “registro” pode
ser tomado em duas acepções distintas: a) como ofício público, onde é
proporcionada a publicidade dos direitos reais; e, b) como ato ou assento praticado
em um determinado livro desse ofício, como meio de realizar um referido fim.
É o que demonstra Carvalho278: “Ao dedicar o Título V ao Registro de
Imóveis, a nova lei registral emprega o termo registro nas duas acepções: a primeira,
na epígrafe; a segunda, no texto”.
Referindo-se ao segundo sentido acima exposto (ato ou assento praticado em
livro de ofício), Farias279 conceitua registro como:
É o ato subseqüente à matrícula. Tem como fundamento todo e
qualquer ato jurídico de disposição total ou parcial da propriedade,
além de atos constitutivos de direitos reais sobre a coisa alheia [...]
ou ônus e limitações a eles equiparados [...].
Definindo o ato de registro, e fazendo distinção entre a inscrição e a
transcrição, leciona Rizzardo280 que:
A denominação vigente para o ato cartorário é ‘registro’, em cujo
conteúdo anglobam-se a ‘inscrição’ e a ‘transcrição’, vocábulos
usados pelo Código Civil anterior com o significado de registro,
utilizando o atual o termo ‘registro’, embora, como se disse, a
276
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
277
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 50.
278
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 115.
279
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 256.
280
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 307.
70
transcrição corresponde à síntese do ato efetuado, cujo termo é
registrado. Anteriormente à Lei nº 6.015, o termo ‘transcrição’ era
utilizado para atos transmissivos da propriedade; já o termo
‘inscrição’ se destinava aos atos constitutivos de ônus reais, como
penhor e hipoteca.
Pela designação genérica de registro, constante da Lei nº 6.015,
consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se refere
a lei civil.
Contudo, tal diferenciação apresenta-se, hoje, sem sentido, conforme já
mencionado.
Conforme dito anteriormente, os atos sujeitos a registro estão previstos no
artigo 167281, inciso I, da LRP.
Estabelece o art. 237282 da LRP: “Ainda que o imóvel esteja matriculado, não
se fará registro que dependa de apresentação de título anterior se reconstituída por
novo título e novo registro”.
Caso haja condição no documento a ser registrado, deverá ela ser lançada na
matrícula. Posteriormente, a pedido do interessado, será averbado o cumprimento
das condições.
4.1.3 A Averbação
Prevista nos artigos 246283 e 247284 da LRP, a averbação é a terminologia
representativa de todos os atos do ofício imobiliário que, por qualquer modo, alterem
o registro com relação ao próprio bem ou ao seu titular.
No entendimento de Rizzardo285, a averbação é a representação dos atos
modificativos posteriores ao registro:
Representa uma modificação sofrida pelo imóvel, no pertinente à sua
situação física, como alteração do nome da rua, ou do número do
281
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Acesso em: 05.05.09.
282
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Acesso em: 05.05.09.
283
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Acesso em: 05.05.09.
284
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Acesso em: 05.05.09.
285
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 308.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
71
prédio, referentemente à situação civil do proprietário, como quando,
sendo solteiro, passar ao estado de casado.
Diniz286 conceitua averbação como: “[...] o lançamento de todas as
ocorrências ou fatos que, não estando sujeitos ao assento, venham a alterar o
domínio, afetando o registro relativamente à perfeita caracterização e identificação
do prédio ou do titular da propriedade”.
As averbações consignam fatos subseqüentes ao registro. Referindo-se a
essa característica da averbação, segundo entende Carvalho287:
A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que
deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão-somente
o subentende. A estrutura de uma inscrição não pode, portanto, ser
mudada pela averbação de um ato retrooperante, podendo apenas
servir de substrato a um ato que, reconhecendo a sua existência
inteiriça, em instante do tempo, daí parte para dar-lhe nova figura em
instante ulterior.
Ressalta Lopes288 que, o caráter acessório da averbação: “O significado de
averbação, do ponto de vista geral, é o de um ato acessório, tanto em relação à sua
forma, quanto à sua substância, tendo em vista os efeitos a produzir”.
A averbação é feita tal qual um registro, distinguindo-se deste apenas pela
indicação das letras que os procedem (“AV”), na forma do art. 232289 da LRP: “Cada
lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o da averbação pelas letras
“AV”, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula”.
No que se refere aos aspectos instrumentais, Rizzardo290 explica que as
averbações seguem a seqüência dos atos que vêm após a matrícula, apresentando
numeração cronológica, antecedida, como exposto acima, pela abreviatura “AV”.
Ensina, ainda, referido autor291 que: “Para proceder à averbação, é
indispensável a apresentação do título autentico que reflita incontroversamente a
situação pretendida anotar”.
286
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 45.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da
Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975. p. 139.
288
LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Públicos. p. 174.
289
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
290
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 308.
287
72
Oportunos os ensinamentos de Farias292 no sentido de que:
Vê-se que, em alguns casos, a averbação procede-se ao pé da
matrícula; em outros, ao pé do registro. Em síntese, residualmente,
todo o ato levado ao ofício imobiliário que não modifique a causa
nem a natureza do título, por não importar em alteração de
titularidade ou constituição de ônus real sobre a coisa, será objeto de
averbação.
Desta forma, a averbação não poderá ser feita se o ato levado a ofício
imobiliário modificar a causa ou a natureza do título, como por exemplo, mudar o
nome dos titulares do título.
4.2 O PROCESSO DE REGISTRO
A LRP apresenta um capítulo específico sobre o processo de registro,
tratando a respeito no Capítulo III (Do processo de Registro), do Título V (Do
Registro de Imóveis, que engloba os arts. 182 a 216.
O art. 217293 da LRP preceitua que qualquer pessoa, desde que com
interesse no registro, pode provocá-lo.
Assim dispõe o referido artigo: “O registro e averbação poderão ser
provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas”.
Conforme ensina Lopes294:
[...] O registro será promovido por qualquer interessado, constante
dos títulos apresentados, seus sucessores ou representantes.
Conseguintemente, somente se podem considerar interessados, na
expressão do conceito legal, os que figuraram como tais nos títulos
apresentados a registro, que outros não podem ser senão os
indicados no artigo 236 [...].
Só podem ser considerados interessados os que figuram no título a ser
registrado, sendo legítimo, da mesma forma, seus respectivos sucessores.
Passar-se-á a seguir a análise do processo de registro.
291
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. p. 308.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. p. 256.
293
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
294
LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Públicos. p. 344.
292
73
4.2.1 A Fase Inicial do Processo de Registro
Para que o título possa ser registrado, a primeira coisa a ser feita pelo seu
titular é a apresentação deste ao Cartório.
Ensina Diniz295: “O primeiro passo para o processo de registro de imóvel é a
apresentação do título, que se pretende assentar ou calcular as custas [...]”.
Os atos de registro também poderão ser praticados por ordem judicial, ou a
requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar, conforme preceitua o art.
13296, da LRP.
Todos os dados necessários para a realização do registro devem estar
contidos no próprio título, conforme assevera o art. 193297, da LRP: “O registro será
feito pela simples exibição do título, sem dependência de extratos”.
Uma vez apresentado o título para registro, ele será prenotado no Livro de
Protocolo, sendo atribuído um número de ordem que obedece à seqüência de
apresentação, conforme art. 182298 da LRP.
Este número determina a prioridade do título e a preferência dos direitos
reais, segundo determina o art. 186299 da LRP: “O número de ordem determinará a
prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados
pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”.
Após a apresentação do título, o registro será realizado dentro do prazo de 30
(trinta) dias, contados da data da sua prenotação no Livro de Protocolo, segundo art.
188300 da LRP.
Esclarece Diniz301: “Se o título for exibido tão-somente para exame e cálculo
de custas, não precisará ser lançado no Protocolo”.
295
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 212.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
297
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
298
Art. 182. Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão
da seqüência rigorosa de sua apresentação.
299
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
300
Art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de trinta dias, salvo nos
casos previstos nos artigos seguintes.
296
74
Estabelece o art. 185302, da LRP:
A escrituração do protocolo incumbirá tanto ao oficial titular como ao
seu substituto legal, podendo, ser feita, ainda, por escrevente auxiliar
expressamente designado pelo oficial titular ou pelo seu substituto
legal mediante autorização do juiz competente, ainda que os
primeiros não estejam nem afastados nem impedidos.
Todavia, se o interessado no registro for o encarregado de fazê-lo, ou algum
parente seu, em grau que determine impedimento, qual seja, até terceiro grau, o ato
deverá ser praticado pelo substituto legal do oficial, segundo art. 15303, da LRP.
No tocante à apresentação de títulos no mesmo dia, estabelecem os arts.
190304, 191305 e 192306, da LRP:
Art. 190. Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se
constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel.
Art. 191. Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando
apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob
número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos
apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo
menos, um dia útil.
Art. 192. O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras
públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que
determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo,
para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.
Caso seja apresentado título particular em uma só via, este será arquivado
em cartório, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do mesmo, de acordo com o art.
194307 da LRP.
Passadas as etapas de apresentação do título em cartório, realizada a
prenotação e o lançamento do número do protocolo no título, o apresentante poderá
301
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 220.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
303
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
304
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
305
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
306
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
307
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
302
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
75
requerer que o oficial lhe dê um recibo ou um comprovante da entrega do título e da
sua prenotação308.
A matrícula do imóvel será imprescindível para o registro. Assim, nos termos
do art. 195309, da LRP: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome
do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior,
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
Somente a pessoa nominalmente referida no assento, como titular do direito
real, poderá transferir a outrem o direito ou onerá-lo310.
Ocorrendo a hipótese do imóvel não estar matriculado, a matrícula será feita à
vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que
constar no próprio cartório, segundo art. 196311, da LRP.
A este respeito, informa Diniz312:
Se o outorgante não tiver seu nome lançado como titular do direito
real, o serventuário exigirá a apresentação do registro do título
anterior, registrando-o antes de fazer o assento do título atual,
satisfazendo a exigência legal da continuidade do registro.
Quando o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será
apresentado juntamente com certidão atualizada, comprobatória do registro anterior,
e da existência ou inexistência de ônus, conforme disposto no art. 197313, da LRP.
Poderá ocorrer, todavia, que algumas exigências tenham que ser satisfeitas,
caso em que o oficial as indicará por escrito, segundo determina o art. 198314,
primeira parte, da LRP.
308
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 221.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
310
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 222.
311
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
312
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 222.
313
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
314
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível
Acesso em: 05.05.09.
309
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
em: http://www.planalto.gov.br.
76
Assim, estará concluso o registro no cartório da circunscrição onde estiver o
imóvel, se protocolizado o título, matriculado o imóvel e não havendo nenhuma
dúvida.
4.2.2 O Processo de Dúvida
O processo de dúvida tem lugar quando, havendo exigência a ser satisfeita, o
apresentante não concordar ou não puder cumprir com tal exigência.
Estabelece o art. 198315, da LRP:
Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-laá por escrito. Não se conformando o apresentante com a
exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título,
a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao
juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a
ocorrência da dúvida;
Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da
dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao
apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e
notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no
prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior,
remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões
da dúvida, acompanhadas do título.
Acerca da origem etimológica da palavra dúvida, leciona Borges316: “A palavra
dúvida vem do Latim, do verbo dubitare, que significa duvidar, vacilação quanto à
essência da coisa, hesitação, incerteza quanto a verdade de fato ou coisa”.
A dúvida é um pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial do
Registro Imobiliário, a pedido do apresentante do título, a fim de que o juiz se
manifeste sobre a legalidade da exigência feita, em relação a um ou a vários
documentos, decidindo se é ou não indispensável ao registro pretendido317.
Requerida a suscitação da dúvida pelo apresentante, o oficial anotará no
protocolo à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida. Após certificar a
315
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
316
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 135.
317
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. p. 230.
77
prenotação e a suscitação da dúvida no título, o oficial deverá rubricar todas as
folhas. Em seguida o apresentante será notificado e terá o prazo de 15 (quinze) dias
para impugnação perante o juízo, remetendo, por fim, as razões da dúvida
acompanhadas do título ao juízo competente, de acordo com o já citado art. 198, da
LRP.
Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo de 15 (quinze) dias, esta,
mesmo assim, será decidida por sentença, de acordo com o art. 199318, da LRP.
Ressalta Balbino Filho319 que: “O juízo competente será o da Vara de
Registros Públicos. Nas comarcas onde não houver Varas especializadas será o juiz
a quem couber conhecer o feito”.
De acordo com o art. 200320, da LRP: “Impugnada a dúvida com os
documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no
prazo de dez dias”.
Preceitua o art. 201321, da LRP que: “Se não forem requeridas diligências, o
juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes
dos autos”.
Balbino Filho322 esclarece que: “[...] no processo de dúvida não se ouvem
testemunhas”.
Prolatada a sentença pelo magistrado, poderão interpor recurso de apelação,
com efeito devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro
prejudicado, nos termos do art. 202323, da LRP.
Transitada em julgado a sentença que dirimiu a dúvida, proceder-se-á na
forma do art. 203324, da LRP:
318
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
319
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. p. 40.
320
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
321
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
322
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. p. 41.
323
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
324
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
78
Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á
do seguinte modo:
I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à
parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão
ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;
II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo,
os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da
sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda
ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do
Protocolo.
Ressalta o art. 204325, da LRP que: “A decisão da dúvida tem natureza
administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente”.
E, por fim, no tocante as custas do processo de dúvida, preceitua o art. 207326, da
LRP: “No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo
interessado, quando a dúvida for julgada procedente”.
Sobre a redação do referido artigo, constata-se que, se a dúvida for julgada
improcedente não haverão custas a serem pagas.
4.2.3 A Retificação do Registro
A retificação é o meio pelo qual se corrige registro incorreto, omisso ou
impreciso, com o fim de exprimir a verdade.
Leciona Rizzardo327: “Estando incorreto, omisso, impreciso ou não exprimir a
verdade o registro, e da mesma forma a averbação, autoriza-se a correção por meio
de retificação [...]”.
Estabelece o art. 1.247328 do CC: “Se o teor do registro não exprimir a
verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.
No mesmo sentido é a disposição do art. 212329, da LRP:
325
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
326
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
327
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei n° 10.406, de 10.01.2002. p. 324.
328
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
329
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
79
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não
exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de
Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do
procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto
no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da
parte prejudicada.
Acerca do procedimento para retificação do registro informa Borges330 que:
A retificação pode ser solicitada diretamente ao oficial do registro de
imóveis, quando o erro for material e simples, de modo que não
atinja interesses ou direitos de terceiros, ou se atingir estes estão
acordes com o pedido.
A retificação deve ser judicial, quando envolve substância do registro
que possa interessar a terceiros e ao próprio interesse público,
valendo dizer, quando mesma for mais complexa e não havendo
concordância de partes interessadas.
Desta feita o procedimento previsto no art. 213 da LRP é administrativo,
todavia não se exclui a prestação jurisdicional.
Nestes termos, extrai-se do art. 213, da LRP o procedimento de retificação do
registro:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento
do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por
documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou
inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja
alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito
a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante
que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das
partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho
judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração
de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área,
instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional
legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
330
BORGES, Antonio Moura. O Registro de Imóveis no Direito Brasileiro. p. 402.
80
técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
[...]
Desta feita, a retificação poderá ser requerida de ofício pelo oficial ou a
requerimento dos interessados nos casos citados acima.
4.2.4 O Cancelamento do Registro
O cancelamento é espécie do qual o gênero é a averbação, fazendo com
cessem os efeitos de outro ato registrário.
Nestes termos conceitua Francisco331: “O cancelamento é o ato do oficial do
registro de imóveis, na forma de averbação, que aniquila os efeitos de outro ato
registrário, que, ao mesmo tempo, faz nascer e morrer direitos reais ou ônus sobre
bens imóveis”.
O cancelamento será realizado mediante averbação, assinada pelo oficial,
seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o
determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito, conforme art. 248332, da
LRP.
Segundo o art. 249333, da LRP: “O cancelamento poderá ser total ou parcial e
referir-se a qualquer dos atos do registro”.
O cancelamento será feito em virtude de cumprimento de decisão judicial
transitada em julgado; a requerimento unânime das partes que tenham participado
do ato registrado; ou, a requerimento do interessado, de acordo com o art. 250334, da
LRP.
331
FRANCISCO, Caramuru Afonso. Do Registro de Imóveis e seu Cancelamento. p. 217.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
333
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.
Acesso em: 05.05.09.
334
Art. 250. Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; II
- a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as
firmas reconhecidas por tabelião; III - A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
332
81
Enquanto não cancelado o registro, este produz todos os seus efeitos legais,
ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou
rescindido335.
O cancelamento não poderá ser feito, todavia, em virtude de sentença,
sujeita, ainda, a recurso336.
Assim, cancelado o registro cessarão os feitos do ato registrário, seja
totalmente se o cancelamento for total, ou, parcialmente se o cancelamento for
parcial.
Com a análise do processo de registro dá-se fim ao estudo do instituto do
Registro de Imóveis no Brasil.
335
Art. 252 - O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra
maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. BRASIL. Lei n. 6.015, de
31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 05.05.09.
336
Art. 259 - O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso
em: 05.05.09.
82
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente trabalho teve como objetivo investigar, à luz da legislação e da
doutrina, o instituto do Registro de Imóveis.
O interesse pelo tema deu-se em razão de sua diversidade, amplitude e
importância, notadamente pelo fato de que o Registro de Imóveis é um dos modos
de aquisição do direito de propriedade.
Para seu desenvolvimento lógico o trabalho foi dividido em três capítulos,
tratando entre eles do direito de propriedade, o Registro de Imóveis no Brasil e por
fim, tratou-se dos aspectos práticos do Registro de Imóveis no Brasil.
O estudo do tema iniciou-se no Primeiro Capítulo com a análise do Direito de
Propriedade.
A noção de propriedade do início das civilizações era comunitária.
Posteriormente, com o desenvolvimento da civilização, a noção de propriedade
passou a ser individualista, tendo sua origem, desta forma, no Direito Romano.
No direito brasileiro a história da propriedade começou com o descobrimento
do Brasil em 1500, com as chamadas Sesmarias, as quais perduram até a
proclamação da Independência em 1822. Mas foi só com a promulgação do Código
Civil de 1916 que o direito de propriedade ganhou relevância, sendo regulado
atualmente pelo Código Civil de 2002.
Assim, a propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica possui de
usar, gozar, dispor e de reivindicar a coisa de quem a possua injustamente, nos
termos do art. 1.228 do CC, sendo garantido tal direito, ainda, pelo art. 5°, inciso
XXII, da CRFB/88.
Deverá a propriedade atingir seu fim social, sendo vedado qualquer ato que
viole o bem da coletividade.
83
O objeto do direito de propriedade são os bens imóveis, móveis e os
semoventes.
As principais espécies ou modalidades do direito de propriedade são: a
propriedade plena, a propriedade restrita, a propriedade perpétua e, a propriedade
resolúvel.
Tem-se, por fim, as formas de aquisição da propriedade imóvel que são o
registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, a usucapião, a acessão e o
direito hereditário.
Por conseguinte, no segundo capítulo, tratou-se do Registro de Imóveis no
Brasil, o qual possui duas acepções, uma de registro público, pelo qual se dá
publicidade aos direitos reais e, outra, de ato ou assento praticado em livro de ofício
para realizar o devido fim.
O registro de imóveis possui natureza de serviço público delegado, o qual é
disciplinado pelo Poder Judiciário.
Os principais princípios do Registro de Imóveis são: o princípio da
publicidade, princípio da presunção de veracidade e de fé pública, princípio da
continuidade, e o princípio da especialidade.
Por derradeiro, no último capítulo, analisou-se os aspectos práticos do
Registro de Imóveis no Brasil, cuidando-se de suas atribuições, as quais encontramse elencadas no art. 167 da Lei de Registros Públicos, Lei n. 6.015/73.
As atribuições do Registro de Imóveis são: matrícula, atos de registro e
averbação.
O procedimento para o registro de imóveis inicia-se com a apresentação do
título a ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição da
situação do imóvel.
Para a consecução do registro imprescindível é a prévia matrícula do imóvel,
sendo que, apresentado o título, o oficial fará prenotação no Livro de Protocolo,
realizando o registro no prazo de 30 (trinta) dias.
84
Caso haja exigências a serem cumpridas e o apresentante não concordar
com o exigido ou não puder cumpri-las, abrir-se-á processo de dúvida.
O registro poderá ser retificado quando houver omissões, erros ou
contradições e, ainda, cancelado, extinguindo desta forma os efeitos do registro.
Por fim, e com base em todo o estudo realizado, retomam-se as hipóteses
levantadas para a presente pesquisa:
Primeira Hipótese: A aquisição da propriedade pelo registro se dá no Cartório
de Registro de Imóveis da circunscrição da situação do imóvel.
Quanto a primeira hipótese, tem-se a mesma restou confirmada.
Segunda Hipótese: O procedimento para a efetivação do Registro de Imóveis
inicia-se com a apresentação do respectivo título perante o Cartório de Registro de
Imóveis, devendo o imóvel estar previamente matriculado, procedendo, o oficial, em
seguida, à prenotação no Livro de Protocolo, sendo o registro realizado no prazo de
30 (trinta) dias.
Da mesma forma, a segunda hipóteses restou confirmada.
O presente trabalho monográfico se apresentou de grande importância para a
aferição de conhecimentos acerca do Registro de Imóveis no Brasil.
O método utilizado na fase de investigação foi o dedutivo e na fase do
Relatório da Pesquisa também foi a base dedutiva.
Foram acionadas as técnicas do referente, da categoria, dos conceitos
operacionais, da pesquisa bibliográfica e do fichamento.
85
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