MERCADO IMOBILIÁRIO,
SEGURANÇA JURÍDICA
&
CUSTOS DE TRANSAÇÃO
NA ESPANHA
CONTEÚDO

1. A CONTRATAÇÃO.

2. ANÁLISE DO MERCADO.

3. ORGANIZAÇÃO DOS REGISTROS.
A. PREPARAÇÃO DO CONTRATO.
B. ASSINATURA DO CONTRATO.
C. INSCRIÇÃO DO DIREITO (registro).
D. CARACTERÍSTICAS.
E. CONSEQÜÊNCIAS.
PREPARAÇÃO DO CONTRATO
1. SOLICITAÇÃO DE INFORMAÇÃO AO REGISTRO.
2. FORMA: FAX OU E-MAIL.
3. PRAZO DE RESPOSTA: MÁXIMO TRÊS DIAS.
4. CUSTO: 9 €.
PREPARAÇÃO DO CONTRATO
5. OBRIGAÇÃO DO REGISTRO DE NOTIFICAR AS
MODIFICAÇÕES QUE SE PRODUZAM NA
SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL DURANTE 10
DIAS (EM 24 HORAS).
6. RESPONSABILIDADE DO REGISTRADOR POR
ERRO OU FALTA DE NOTIFICAÇÃO.
CONCLUSÃO DO CONTRATO
1.
NOTÁRIO: IDENTIFICA, APRECIA A ADEQUAÇÃO DO
ATO À VONTADE E À CAPACIDADE NATURAL DAS
PARTES (ex. contratos standard); NOS DEMAIS CASOS,
REDIGE, ASSESSORA E ESTABELECE A NORMA DO
CONTRATO.
2.
ENVIO POR FAX TÃO LOGO ASSINADA A ESCRITURA.
3.
PROTOCOLIZAÇÃO (PRENOTAÇÃO) NO LIVRO DIÁRIO.
4.
CONSOLIDAÇÃO: PRAZO DE 10 DIAS.
INSCRIÇÃO DO DIREITO
(REGISTRO)
1. LIQUIDAÇÃO DO IMPOSTO: COMPETÊNCIA.
2. QUALIFICAÇÃO E DESPACHO: 15 DIAS.
3. RECURSO (VIA ADMINISTRATIVA OU JUDICIAL).
4. OS ASSENTOS ESTÃO SOB A SALVAGUARDA
DOS TRIBUNAIS.
CARACTERÍSTICAS
a) PROCESSO COMEÇA E TERMINA NO REGISTRO.
DESNECESSIDADE DE BUSCA.
b) TEMPO MÉDIO DE FORMALIZAÇÃO: DEZ DIAS.
c) NÍVEL MÁXIMO DE SEGURANÇA. A INSCRIÇÃO
REGISTRAL PUBLICA A “VERDADE OFICIAL”: A
PROTEÇÃO DO ADQUIRENTE.
CONSEQÜÊNCIAS
1. ECONOMIA DE
EXECUÇÃO.
TEMPO
NO
REGISTRO
E
2. ECONOMIA DE CUSTOS MATERIAIS.
3. REDUÇÃO DO NÚMERO DE ERROS.
4. DESENVOLVIMENTO DO
MERCADO IMOBILIÁRIOS.
5. REDUÇÃO DE JUROS.
CRÉDITO
E
DO
1,4
70
1,2
60
1
50
0,8
40
0,6
30
0,4
20
0,2
10
Tempo de execução (meses)
Tempo de formalização (meses)
Conseqüência 1ª: economia de tempo
0
0
DK
NL
E
D
Tempo de formalização
UK
F
PT
Tempo de execução
I
Fonte: “Estudio sobre la integración de los mercados hipotecarios europeos”, F.H.E. y Mercer
Oliver Wyman.
Conseqüência 2ª: economia de custos
0,8%
0,7%
0,72%
0,68%
0,6%
0,50%
0,5%
0,45%
0,43%
0,4%
0,40% 0,38%
0,35%
0,3%
0,2%
0,1%
0,0%
I
F
PT
NL
D
UK
E
DK
Fonte: “Estudio sobre la integración de los mercados hipotecarios europeos”, F.H.E. y Mercer
Oliver Wyman.
Conseqüência 2ª: diminuição de custos
€
7000
6500
6000
5500
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Base do cálculo
100.000 €
Se não é o
imóvel habitual = 7.000 €
0 a 4% conforme o valor.
Isento até 150.000
e máximo a partir de
1.250.000 €
No caso de
sociedades =
3.000 €
Varia (segundo o Estado da Federação)
em +- 2%
sobre o valor
Notario
Registro
Imposto
ND
I
F
SE
UK
D
E
EEUU
Fonte: Elaboración propia con datos extraídos del European University Institute, de
los aranceles vigentes en España y del Chicago Title Insurance Company
Conseqüência 3ª:
REDUÇÃO DO NÚMERO DE SINISTROS
1. DIFICULTADE DE MEDIR A SINISTRALIDADE:
OS CRITÉRIOS DE RESPONSABILIDADE.
2. O RISCO DE FORMAÇÃO DE CADEIAS
CONTRADITÓRIAS: SUA ELIMINAÇÃO.
Conseqüência 4ª: DESENVOLVIMENTO DO
CRÉDITO E DO MERCADO IMOBILIÁRIOS
%
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
NL DK UK DE
PT
SE
1996
Fonte: Federación Hipotecaria Europea.
IR
ES FIN BE
LU
2003
A
FR GR
IT
PO
Conseqüência 5ª:
REDUÇÃO DE JUROS
Fonte: Federación Hipotecaria Europea y B.C.E. Asociación Hipotecaria Española.
MERCADO HIPOTECÁRIO (DEZEMBRO 2004)
Saldo Devedor
Bilhões de euros
582,5
Taxa anual
24,5
Famílias
Construção civil
Resto
384,6
112
85,8
22,9
43,8
11,4
Empréstimos em 2004
195,2
26,2
Incremento
114,6
26,2
Amortização
80,6
26,12
Número de hipotecas
1.505.431
18,9
Empréstimos - média
anual Habitação (euros)
110.225 €
13,4
Fonte: Asociación Hipotecaria Española.
SALDOS ADMINISTRADOS DESDE 1995
(Bilhões de euros)
582,5
600
Aprox.
x 5,3
500
467,8
377,0
400
312,1
300
261,8
219,1
200
110,4
125,0
148,8
179,6
100
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fonte: Banco de España. Asociación Hipotecaria Española.
EMPRÉSTIMOS BRUTOS DESDE 1995
(bilhões de euros)
195,3
200
180
Aprox.
x 7,4
160
154,7
140
115,5
120
100
80
59,3
60
40
26,6
34,3
69,4
75,9
89,7
45,6
20
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fonte: Banco de España. Asociación Hipotecaria Española.
PORCENTAGEM DE TÍTULOS, CÉDULAS
E BÔNUS HIPOTECÁRIOS EM RELAÇÃO AO
CRÉDITO HIPOTECÁRIO ADMINISTRADO
Fonte: Banco de España. AHE. Nota: Dados contabilizados segundo a data de desembolso
** O saldo de cédulas só inclui os títulos emitidos.
EVOLUÇÃO DO SALDO GLOBAL DOS
CRÉDITOS HIPOTECÁRIOS:
CÉDULAS E BÔNUS HIPOTECÁRIOS
Fonte: Banco de España. AHE. Nota: Dados contabilizados segundo a data de desembolso
** O saldo de cédulas só incluilos títulos emitidos.
RIQUEZA IMOBILIÁRIA DAS FAMILIAS EM
RELAÇÃO AO SEU PATRIMÔNIO
%
85
Em porcentagem
85
83
82
83
81
79
77
75
76
74
74
73
73
71
71
69
69
70
67
65
95
9
1
96
9
1
97
9
1
98
9
1
99
9
1
00
0
2
01
0
2
02
0
2
*
03
4
0
0
2
20
* Dados correspondentes a dezembro de 2004 são estimados.
Fonte: Banco de España. Asociación Hipotecaria Española.
EVOLUÇÃO DOS IMÓVEIS INICIADOS
(construções licenciadas e iniciadas)
700.000
2004: 687.051
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
Fonte: Ministerio de Fomento (España). Asociación Hipotecaria Española.
04
20
03
20
02
20
01
20
00
20
99
19
98
19
97
19
96
19
95
19
94
19
93
19
92
19
91
19
19
90
0
PESOS RELATIVOS DOS
MERCADOS HIPOTECÁRIOS
Espanha
Alemanha
Reino Unido
Holanda
Dinamarca
França
Itália
Crédito hipotecário imobiliário
Crédito imobiliário (aquisição)
Fonte: Asociación Hipotecaria Española.

REGISTRO: GARANTIA DA
RIQUEZA IMOBILIÁRIA, DO CRÉDITO
HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUÇÃO
NOTAS CARACTERÍSTICAS
1.
2.
3.
4.
INDEPENDÊNCIA: JURÍDICA E ECONÔMICA.
COMPETÊNCIA TERRITORIAL
ALTA CAPACITAÇÃO E CRITÉRIO OBJETIVO DE
INGRESSO NA ATIVIDADE (CONCURSOS)
FILIAÇÃO (COLEGIAÇÃO) OBRIGATÓRIA E ÚNICA;
CAUSAS:
a) RESPONSABILIADE CIVIL.
b) I + D.
c) COORDENAÇÃO DA QUALIFICAÇÃO (AUTO-REGULAÇÃO)
d) IGUALDADE DE DESENVOLVIMENTO.
e) CENTRALIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO.
NOTAS CARACTERÍSTICAS
5. SUJEIÇÃO À DIREÇÃO GERAL DOS REGISTROS
E NOTARIADO: PRAZOS, EMOLUMENTOS,
PADRÕES DE DESENVOLVIMENTO E
FISCALIZAÇÃO.
6. CONCENTRAÇÃO DE INFORMAÇÃO
TERRITORIAL: URBANISMO, TRIBUTÁRIO,
MEIO AMBIENTE, ETC.
MUITO OBRIGADO PELA SUA
ATENÇÃO!
Enrique Rajoy Brey
Secretário-Geral do CINDER
(Centro Internacional de Direito Registral)
www.cinder.info
[email protected]
Gramado, 2005