Despesas da Administração do Condomínio e as Obrigações “Propter Rem”
Tang Xiao Qing
O direito de propriedade sobre prédios é o direito de propriedade mais
importante. Sendo direito de propriedade um conjunto de direitos e deveres, quantos
mais forem os deveres do titular do direito de propriedade, maiores serão as
limitações quanto à utilização, fruição e disposição sobre as coisas objecto desse
direito. Assim, as limitações no direito de propriedade horizontal são maiores do que
no direito de propriedade sobre prédios em geral. O direito de propriedade horizontal
é um direito de propriedade que tem deveres e relações de vizinhança específicos.
De acordo com a análise do professor português Henrique Mesquita, são
designadas por obrigações “propter rem” todas as relações de obrigações que
dependem da qualidade de titular do direito real e que obrigam o titular à entrega
efectiva da coisa. Ele considera que nem todas as obrigações “propter rem” se
transferem quando for transferido o direito de propriedade, só as obrigações
ambulatórias é que se transferem. O objectivo deste texto é analisar a questão das
despesas da administração através do conceito de obrigações “propter rem”.
A administração do condomínio é a questão principal do regime do direito de
propriedade horizontal. De acordo com a disposição do artigo 1327º do Código Civil
de Macau, “a administração do condomínio abrange os actos tendentes a promover e
disciplinar o uso, a fruição, a conservação e o melhoramento das partes comuns do
prédio, bem como os demais actos que, nos termos do presente capítulo, caibam nas
atribuições dos órgãos do condomínio.” Assim, podemos verificar que a
administração das partes comuns abrange principalmente o uso e a conservação. Aos
condóminos até “nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se
desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”.
Não haverá dúvida que a administração das partes comuns do prédio é um dever
do condómino. Este direito de administração deve ser exercido exclusivamente pelo
titular do direito, não sendo possível a sua transferência de forma independente. Isto é,
o direito de administração dos condomínios depende da titularidade do direito de
propriedade sobre uma fracção autónoma. Uma vez perdida a titularidade desse
direito, o direito de administração também será perdido.
Embora o direito de administração não possa ser transferido, na realidade os
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trabalhos de administração não são necessariamente assumidos pelos condóminos, e a
maioria dos condomínios são administrados por uma sociedade administradora. O
artigo 1329º do Código Civil de Macau estipula que a administração das partes
comuns compete a dois órgãos: a Assembleia Geral do Condomínio e a Administração.
O primeiro é um órgão com competência máxima (deliberativa) nos assuntos
administrativos e o segundo é um órgão executivo, assumindo principalmente os
trabalhos de administração corrente.
A administração das partes comuns do condomínio irá produzir várias despesas
de natureza diferente (incluindo os encargos de conservação e fruição, os encargos
com as inovações, reparações indispensáveis e urgentes e destruição do prédio),
também assumidos pelos condóminos.
Se analisarmos os conceitos de obrigações “propter rem” e de obrigações
ambulatórias, estas despesas de administração serão assumidas apenas pelos
condóminos (ou manipuladores concretos), constituindo estes encargos uma prestação
activa por parte dos respectivos titulares de direito (prestação pecuniária), considerada
como obrigação “propter rem”. Mas, como refere Henrique Mesquita, nem todas as
obrigações “propter rem” têm carácter ambulatório; então, será que as despesas de
administração do condomínio serão transferidas para outra pessoa (adquirente) com a
transferência do direito de propriedade?
Se o condomínio for administrado por terceiros, os deveres prestados por esta
administração situam-se ao nível da mera responsabilidade contratual, o que significa
que o direito de crédito entre um dos condóminos e a sociedade administradora não
será transferido automaticamente pelo facto de o proprietário ter transferido a sua
fracção para outra pessoa. Para pagamento desta dívida também não irá ser utilizada
automaticamente a fracção como objecto de garantia, pois a sociedade administradora
só pode exigir o pagamento ao titular da propriedade original. Na realidade, não será
fácil para a sociedade administradora exigir o pagamento da dívida. Se aplicarmos
simplesmente o conceito jurídico de obrigação ambulatória, sendo, em qualquer das
situações, as despesas de administração automaticamente transferidas para o
adquirente, é injusto que este assuma as consequências jurídicas resultantes do
incumprimento das dívidas do proprietário original.
O autor considera que deve ser estabelecido que os transmitentes das fracções
necessitam de declarar nos contratos quais as despesas em dívida, ficando deste modo
assegurada, por um lado, a concretização do direito de crédito das sociedades
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administradoras, que empregam recursos humanos e materiais na administração de
condomínio e, por outro lado, impede-se que o condomínio careça de administração
devido ao incumprimento dos deveres por parte das pessoas, influenciando outros
condóminos.
Relação entre o Regulamento Administrativo e o Decreto-Lei
na Região Administrativa Especial de Macau
Chi Un Ho
Para começar, o autor escolheu as questões que se levantaram com a aplicação da
Lei Básica desde a sua entrada em vigor, há um pouco mais de um ano, na Região
Administrativa Especial de Macau, conjugando-a com uma ordenação das
informações sobre o assunto e com as diferentes opiniões dos estudiosos. Abordou
assim a questão de saber se um regulamento administrativo pode revogar um
decreto-lei, concluindo que, do ponto de vista jurídico, devido à natureza e efeitos do
regulamento administrativo, ele não pode revogar um decreto-lei.
Antes da reunificação, a competência legislativa era exercida pela Assembleia
Legislativa e pelo Governador de Macau. A Lei era um acto normativo que se
caracterizava pela generalidade e abstracção, elaborada pela Assembleia Legislativa
no exercício da sua competência legislativa. O Decreto-Lei era elaborado pelo
Governador. Tanto as leis elaboradas pela Assembleia Legislativa como os
decretos-leis elaborados pelo Governador eram leis em sentido material e fontes
jurídicas de Macau naquela altura. Depois da reintegração, a competência legislativa
da Região Administrativa Especial de Macau passou a ser exercida apenas pela
Assembleia Legislativa. O Chefe do Executivo não possui a competência legislativa
que tinha anteriormente o Governador. O facto de o Chefe do Executivo possuir a
competência de elaborar um acto normativo com generalidade e abstracção (o
regulamento administrativo), no exercício da sua competência executiva só significa
que ele tem competência para elaborar regulamentos e não uma competência
legislativa.
Comparando os decretos-leis elaborados antes da reunificação que não
contrariam a Lei Básica e que passaram a ser partes integrantes das leis da Região
Administrativa
Especial de Macau com os regulamentos administrativos
elaborados pelo Chefe do Executivo, sabemos que os decretos-leis ficam numa
hierarquia jurídica superior aos regulamentos administrativos. Na opinião do autor,
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de acordo com os princípios gerais da doutrina jurídica, a alteração, suspensão e
revogação de decretos-leis é feita por normas de hierarquia superior ou equivalente,
ou seja, pelas leis da Assembleia Legislativa da Região Administrativa Especial de
Macau, e nunca por um regulamento administrativo.
No entanto, certos estudiosos têm pontos de vista diferentes e defendem que "o
regulamento administrativo pode revogar o decreto-lei". Ainda que esta questão já
tenha sido alvo de discussão, o autor insiste no seu ponto de vista e acha que isto
implica duas questões de níveis diferentes: em primeiro lugar, é indubitável que
compete ao Chefe do Executivo fazer regulamentos, nos termos da Lei Básica; em
segundo lugar, apesar de o Chefe do Executivo ter esta competência, isso não
significa que também possa elaborar normas que entrem em conflito com a hierarquia
jurídica, i.e., ele não pode elaborar regulamentos administrativos que revoguem ou
alterem os decretos-leis.
Relativamente à questão real de saber "se o regulamento administrativo pode
revogar o decreto-lei" que se encontra na aplicação da Lei Básica, o autor apresenta
duas soluções. Primeira solução: o Chefe do Executivo pode propor à Assembleia
Legislativa que revogue um decreto-lei através de uma lei. Segunda solução:
atribuir competência legislativa ao Chefe do Executivo ou desvalorizar o decreto-lei
para regulamento administrativo, alterando a Lei Básica - o que é a solução mais
radical.
Finalmente, o autor afirma a evolução do sistema político constitucional de
Macau que resulta da aplicação da Lei Básica e indica as questões que acompanharam
a aplicação da Lei Básica. Segundo o autor, é indispensável ter uma atitude prática,
objectiva e justa no tratamento de cada questão, para a concretização do espírito de
"um país dois sistemas", e para que este princípio tenha um significado real.
O Artigo 8º do Código de Processo Civil de Macau: O Princípio da
Cooperação entre os Magistrados e as Partes Processuais
Chio Tak Vó
O autor começou por fazer uma referência à história do direito processual da
época romana, partindo da história do direito processual romano para o nascimento do
Código de Processo Civil de Macau do qual salientou os aspectos mais inovatórios.
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O Código de Processo Civil de Macau consagrou vários princípios, sendo o princípio
da cooperação entre os magistrados e as partes processuais aquele que mereceu mais
atenção por parte do autor ao longo de todo o texto.
Segundo o autor, o legislador, ao consagrar aquele princípio, teve em conta os
litígios que surgem frequentemente na sociedade, considerando que, para resolvê-los,
o acesso aos tribunais é o único meio. No entanto, devido à grande quantidade de
casos de direito civil para resolver diariamente, como é que se pode resolver cada um
deles de uma forma célere e eficaz? A solução para este problema depende da
cooperação plena entre os sujeitos processuais.
Para salientar a importância daquele princípio, o autor elencou uma série de
artigos relativos ao papel dos sujeitos processuais no processo civil de Macau,
nomeadamente na acção executiva. Se os sujeitos processuais incentivarem o bom
funcionamento do processo, este poderá ser concluído com eficácia, o caso poderá ser
resolvido rapidamente e o princípio da cooperação entre os magistrados e as partes
processuais poderá ser concretizado, evitando-se assim obstáculos desnecessários.
Em princípio, é o magistrado, especialmente o juiz, quem conduz o desenrolar de
todo o processo civil. Segundo o autor, o bom funcionamento do processo depende
da cooperação entre as partes. A consagração deste princípio de cooperação
provocou em grande medida influências positivas e negativas no cumprimento dos
deveres do juiz no julgamento. Se todos os sujeitos processuais tomarem uma
atitude cooperativa, o processo acabará rapidamente. Isso será favorável para todas
as partes. Caso contrário, um prolongamento do processo provocará efeitos
negativos às partes processuais, tanto no que diz respeito aos seus interesses a
proteger e ao aspecto pecuniário, como no que diz respeito à eficiência de trabalho.
Por fim, o autor falou de algumas consequências e sanções à violação do
princípio de cooperação entre os magistrados e as partes processuais e salientou que
os sujeitos processuais devem aproveitar bem o sistema judicial actual e cumprir o
princípio de cooperação, o que será benéfico para todas as partes.
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