São Carlos Empreendimentos
Ticker BM&F Bovespa: SCAR3
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Índice
•
Visão Geral
•
Mercado de Imóveis Comerciais para Renda no Brasil
•
Portfólio da São Carlos
•
Performance Financeira
•
Cases de Aquisição e Retrofit
•
Cases de Projetos de Desenvolvimento
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VISÃO GERAL
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Visão Geral
A São Carlos é focada no investimento e na gestão de imóveis comerciais e de varejo com objetivo de
maximizar a renda de locação, atuando tanto na aquisição de propriedades quanto no
desenvolvimento de áreas dentro ou fora do seu portfólio.
Portfólio com 36 imóveis, 366 mil m2 de área bruta locável e valor de mercado estimado em R$ 1,63
bilhão1.
Hoje a São Carlos tem projetos de expansão via desenvolvimento dos imóveis no portfólio atual com
potencial superior a 250 mil m2.
A São Carlos é focada no aumento contínuo da rentabilidade por ação.
Em projeto
CB Richard Ellis – avaliação de Set/09 mais aquisições e vendas do período –
disponível em www.scsa.com.br/ri
1
Portfólio
Atual
4 / 38
Edifício GlobalTech Campinas
Alta Rentabilidade FFO
80,3
R$ milhões
56,8
49,5
35,0
30,4
24,0
39%
40%
49%
38%
54%
51%
2005
2006
2007
2008
2009
6M10
OBS: FFO = lucro líquido menos despesa com depreciação e itens extraordinários. Itens extraordinários são: Noxville e outros ativos cindidos em 2003, 2004 e 2005; Noxville, estruturação
da OPA e outros itens em 2006; venda dos shoppings em 2007; venda de imóveis e provisão de JCP em 2009 e 6M10; Margem FFO em relação à receita líquida recorrente da Companhia.
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Modelo de Negócios de Sucesso
Gestão,
Reposicionamento,
Expansão
Aumento da
Receita de
Aluguel
Aquisição
de Imóvel
Valorização
do Imóvel
Manutenção
em Carteira
ou Venda
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Foco em Rentabilidade
Obtivemos um spread médio de 3,2% (320 bps) entre os cap rates de compra e venda em 2009 e 2010
15,6%
13,3%
11,5%
10,9%
2010
2009
7 / 38
Projetos de Desenvolvimento no Portfólio Existente
(Em '000 m 2 de ABL)
24
162
10
4
579
Conversão
CD
Guaíba
BrasilPrev
Portfólio
pro-form a
12
366
Portfólio
Atual
GlobalTech
Rio Negro
Potencial de aumentar a ABL do portfólio em até 58%.
Há também um importante potencial de desenvolvimento no edifício Ericsson, sendo avaliado.
O valor de mercado do portfólio não considera estes projetos em desenvolvimento
OBS: montantes estimados
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MERCADO DE IMÓVEIS COMERCIAIS PARA RENDA NO BRASIL
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Tendências do Mercado
30%
Juros Nominais
Desemprego
14%
13%
25%
12%
20%
11%
15%
10%
9%
10,7
10%
8%
7,9
5%
7%
0%
Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
6%
Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
35%
Inflação
12%
30%
11%
25%
10%
20%
9%
NTN-B - Indexado ao IPCA
8%
15%
7%
10%
7,0
5%
4,5
5%
0%
Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Jan-5%
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
IPCA
6,2
6%
4%
Jan-06
IGPM
Fonte: Bloomberg, FGV, Bacen
10 / 38
Jan-07
Jan-08
Jan-09
Jan-10
Tendências do Mercado (ABL e Vacância)
23,0%
24,0%
20,0%
19,0%
13,0%
16,4%
17,5%
12,6%
16,6%
9,2%
7,4%
6,8%
11,0%
10,0%
São Paulo
9,5%
14,0%
7,0%
8,9%
5,0
5,1
5,3
5,5%
5,5
05
06
07
08
6,0%
4,1
4,3
4,5
4,7
4,9
00
01
02
03
04
Espaço para Escritórios (m2 MM)
Mercado Escritórios
6,6%
5,7
5,4%
5,8
09
2T10
Classe A e acima
11,4%
10,0%
9,3%
8,9%
7,0%
9,0%
7,0%
Rio de Janeiro
8,0%
8,6%
6,4%
7,8%
6,9%
5,4%
6,6%
3,7%
3,3%
2,2
00
4,6%
2,5%
3,6%
2,3
2,3
2,4
2,4
2,5
2,5
2,5
2,6
01
02
03
04
05
06
07
08
Espaço para Escritórios (m2 MM)
Fonte: Relatório Market View 2T10 da CB Richard Ellis
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Mercado Escritórios
2,9%
3,3%
2,7
09
2,6%
2,7
2T10
Classe A e acima
São Carlos Vai Capturar a Alta dos Aluguéis no RJ e SP
Os contratos de locação comercial são em geral assinados por períodos de 5 anos.
Os contratos a serem renovados nos próximos 2 anos vão capturar a forte alta dos aluguéis nos últimos
4 anos.
Aluguel Médio - Escritórios Classe A+ SP
200
2
R$/m /mês
Duration dos Contratos de Locação
160
120
Receita com Locações
80
23%
21%
40
0
2T03
19%
2T04
2T05
2T06
2T07
2T08
2T09
18%
2T10
Aluguel Médio - Escritórios Classe A+ RJ
200
R$/m 2/mês
12%
160
120
6%
80
40
0
2T03
< 1 ano
2T04
2T05
2T06
2T07
2T08
2T09
1 - 2 anos
2 - 3 anos
3 - 4 anos
4 - 5 anos
2T10
33% dos contratos em termos de receita serão renovados até Jun/2012
(51% em termos de quantidade)
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> 5 anos
PORTFÓLIO DA SÃO CARLOS
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Perfil do Portfólio
Concentração em edifícios de escritório classe A, em São Paulo e Rio de Janeiro, e em lojas de varejo
ABL Própria:
366.335 m 2
1%
36 Imóveis
Comerciais
12%
2
13%
2
9
23
74%
Lojas de Varejo
Escritórios
Lojas de Varejo
Escritórios
Centro de Distribuição
Não Operacional
Centro de Distribuição
Não Operacional
Distribuição
Geográfica
Valor do Portfolio:
R$ 1.633 mm
4%
1%
RJ
34%
6%
SP
61%
90%
RS
3%
Lojas de Varejo
Escritórios
Centro de Distribuição
Não Operacional
MG
2%
14 / 38
61% dos Imóveis em São Paulo
CA Rio
Negro
CD Barueri
BST
Ericsson
Antonio
Carlos
BFC
Top
Center
Mykonos
Sul
America
Borges
Lagoa
Brasilprev
Corporate
Plaza
Fonte: Google Maps
15 / 38
Itaim
Center
Spop II
Spop X
...e 34% no Rio de Janeiro
Madureira
Venezuela
43
Ouvidor
Citi Tower
Meier
Passeio
Tijuca
CE Arcos
da Lapa
Laranjeiras
Petrópolis
Visconde
OP
CEB
Pasteur
110
Copacabana
Fonte: Google Maps
16 / 38
Niterói
150 Locatários de Primeira Linha
Locatários
Segmentos (em % de faturamento)
Petróleo e Gás
10%
Seguros
10%
Construção
6%
Telecom
11%
Industria
5%
Varejo
14%
TI
5%
Logística
4%
Financeiro
23%
Energia
1%
Inadimplência inexistente até o momento.
OBS: Base Junho/2010
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Consultoria
4%
Serviços
3%
Entretenimento
Com Exterior
2%
1%
Commodities
1%
Vacância Física no Portfólio
5,3%
5,0%
4,7%
4,4%
4,3%
3,7%
3,6%
3,3%
3,1%
2,9%
2,7%
2,4%
2,3%
4T06
1T07
2T07
3T07
4T07
1T08
2T08
3T08
2,2%
4T08
1,6%
1,6%
1T09
2T09
3T09
4T09
1T10
2T10
A vacância financeira do portfólio era de 3,4% ao final de Jun/10
OBS: Calculamos a taxa de vacância física dividindo a ABL própria vaga pela ABL própria total do portfólio, excluindo imóveis não operacionais e o edifício Venezuela 43, ao final do
período. Calculamos a taxa de vacância financeira dividindo uma estimativa de receita potencial para as áreas vagas dos imóveis por uma estimativa de receita total com locações para
aquele determinado mês.
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Sustentabilidade
A São Carlos acredita no desenvolvimento sustentável, e
busca agregar valor a seu portfólio e clientes tornando os
imóveis sustentáveis através da certificação LEED –
Leadership in Energy & Environmental Design.
A São Carlos desenvolveu o Eldorado Business Tower em
parceria com a Gafisa, que é o único edifício brasileiro
com certificação LEED Platinum (dentre apenas 3
existentes no mundo à época da construção).
Atualmente estamos trabalhando na certificação de três
edifícios em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre.
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PERFORMANCE FINANCEIRA
20 / 38
Performance Financeira
R$ milhões
Receita Bruta com Locações
157,0
EBITDAAjustado e Margem
125,4
159,3
108,4
125,9
80,6
60,7
73,9
2007
2008
2009
6M10
79%
84%
84%
88%
2007
2008
2009
6M10
Dívida Líquida e Alavancagem
Lucro Líquido
133,4
487,8
339,4
328,0
75,1
66,7
139,9
33,8
2,7 x
3,9 x
1,1 x
2,7 x
2007
2008
2009
6M10
2007
21 / 38
2008
2009
6M10
Potencial para Valorização
Junho/2010
R$'Mil
Valor de mercado do portfólio
1.633.000
Dívida Líquida
(339.403)
NAV (Valor do imóveis menos dívida)
1.293.597
Quantidade de ações ex-tesouraria
NAV/ação
57.735
R$ 22,41 /ação
OBS: Valor de mercado baseado em avaliação da CB Richard Ellis de Set/09.
O preço de R$ 17,00/ação reflete um desconto de 24%
sobre o NAV.
Valor de mercado de aproximadamente R$ 1,01 bilhão
(@ R$ 17,00/ação).
Programa de recompra de ações em aberto (até 500
mil ações).
Edifício Arcos da Lapa
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Composição Acionária
ACIONISTAS
CONTROLADORES
ADMINISTRAÇÃO
50,01%
0,82%
SÃO CARLOS
TESOURARIA
0,02%
OBS: Base 27//Outubro/2010
OBS: Total de 57.737.319 ações ordinárias, aproximadamente 3.000 acionistas
23 / 38
FREE-FLOAT
49,15%
Administração (35 funcionários)
CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
ROLANDO
MIFANO
(presidente)
RICCARDO
ARDUINI
CECILIA
SICUPIRA
(suplente)
CLEMENTINA
SILVA
(suplente)
EMANUEL
SCHIFFERLE
(independente)
JORGE FELIPE
LEMANN
ROBERTO
THOMPSON
DIR. PRESIDENTE
Rolando Mifano
(39 anos no setor)
DIR. FINANCEIRO E RI
Fabio Russo
DIR. COMERCIAL
Marcelo Scarabotolo
(15 anos no setor)
DIR. NOVOS NEGÓCIOS
Rubens Cardoso
(24 anos no setor)
A administração está alinhada com os interesses dos acionistas através de um sistema de metas de
performance e remuneração variável, e de um plano de opções de ações da companhia
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Ambiente Competitivo para Investidores em Properties
Listadas no segmento 'Novo Mercado' da BM&F Bovespa:
São Carlos Empreendimentos (ticker SCAR3):
• Escritórios para retrofit ou reposicionamento no mercado e lojas de varejo
BR Properties:
• Centros de distribuição e escritórios mais novos
CCP:
• Desenvolvimento de escritórios AAA, shopping centers e centros de distribuição
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Contatos
FABIO RUSSO - Diretor Financeiro e de RI
MARC GROSSMANN - Gerente de RI
E-mail: [email protected] - Tel: (11) 3048-5413 / 5442
www.scsa.com.br
Edifício Brazilian Financial Center
Edifício Ericsson
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CASES DE AQUISIÇÃO E RETROFIT
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Citi Tower – Rio de Janeiro, RJ
Aquisição em Nov/05 do Citibank por R$ 43,3
mm.
Investimentos em melhorias de R$ 5,2 mm
•
Retrofit do hall principal
•
Troca de elevadores
•
Troca do sistema de ar condicionado
•
Otimização do mix de locatários
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$38/m2
em Dez/05 para R$55/m2 em Mai/10.
Atualmente média do mercado é de R$75/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de
R$14,6/m2 em Dez/05 para 10,0/m2 em Mai/10.
Valor de avaliação em Set/09 de R$ 102,9 mm.
TIR alavancada do projeto de 90%/ano.
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Top Center – São Paulo, SP
Adquirido da Marubeni em Nov/04 por R$ 63,0
mm.
Aprovação para transformação de galeria no
térreo em Shopping Center e posterior venda
por R$35,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$ 2,5 mm
• Revitalização da entrada do edifício
• Reforma da área comum dos andares
• Melhorias nos elevadores e sistema de ar
condicionado
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$
44/m2 em Dez/04 para 57/m2 em Mai/10.
Atualmente média do mercado é de R$80/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de R$
12,0/m2 em Dez/04 para 9,8/m2 em Mai/10.
Valor de avaliação em Set/09 de R$ 91,5 mm.
TIR alavancada do projeto 173%/ano.
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Centro Empresarial Botafogo – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido da Fundação Caemi em Jan/02 por R$ 72,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$ 4,3 mm
• Reforma e revitalização completa do hall de entrada, troca de elevadores, ar condicionado.
• Reforma do auditório e salas de reunião, possibilitando a geração de renda adicional.
• Transformação de áreas comuns em áreas privativas e remanejamento de restaurante para o térreo
aumentando a área locável do edifício.
Transformação do edifício em
padrão Classe AAA, que passou
a ser um dos melhores prédios de
escritório do Rio de Janeiro
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Edifício Passeio – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do Banco BCN / Mesbla em Dez/03 por R$ 12,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$ 8,0 mm
• Recuperação e revitalização completa da fachada, obedecendo as diretrizes do Patrimônio Histórico, pois ela é
tombada, incluindo a torre do relógio, um marco na cidade do Rio de Janeiro.
• Reforma completa do edifício incluindo instalações elétricas, hidráulicas, ar condicionado, elevadores,
dados/voz .
Transformação completa do edifício que passou a ser corporativo em uma das mais valorizadas
regiões para escritórios do Rio de Janeiro atualmente.
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Edifício Venezuela 43 – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do em Set/09 por R$ 6,5 mm.
Retrofit de R$ 14,0 mm em andamento, visando a revitalização completa do edifício e agregando
ainda o selo de sustentabilidade.
Criação da identidade corporativa do edifício na área do Porto Maravilha.
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CASES DE PROJETOS DE DESENVOLVIMENTO
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Centro Empresarial Guaíba – Porto Alegre, RS
Edifício existente com 12,5 mil m2 de ABL.
Potencial de construção
adicionais de ABL.
12,5
mil
m2
Localização nobre no principal vetor de
crescimento de Porto Alegre.
Fundações e subsolo já prontos e potencial
construtivo já aprovado.
Valor de locação estimado em R$50/m2.
Potencial para built-to-suit.
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FOTO DO
GUAIBA !!
Centro de Distribuição Barueri – Barueri, SP
Imóvel locado para DHL como centro de distribuição.
Ótima localização na Marginal da Rodovia Castello Branco entre o acesso à Alphaville e Shopping
Tamboré.
Valor de avaliação CBRE Set/09 de R$59,8 mm baseado no uso atual.
Potencial construtivo de 180 mil m2 de ABL de escritórios em substituição ao imóvel existente.
Valor de locação estimado de R$50/m2.
Centro
Administrativo Rio
Negro
Área São Carlos
Futuro Shopping
Iguatemi
Acesso Alphaville
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Shopping
Tamboré
Ericsson – São Paulo, SP
Área existente hoje de 24,8 mil m2 de ABL.
Terreno de 50,6 mil m2 (potencial construtivo em estudo).
Ótima localização na Marginal do Rio Tietê, próximo à estação do metrô, estação rodoviária, ao
aeroporto internacional de Cumbica e às principais saídas de São Paulo.
Potencial de
Expansão
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Torre D do Centro Administrativo Rio Negro - Barueri, SP
Área existente hoje de 34,9 mil m2 de ABL.
Em fase de construção de 12.000 m2 de
ABL – conclusão prevista para final do
primeiro semestre de 2011.
Valor de locação atual na região em torno
de R$55/m2.
Empreendimento
padrão.
consolidado
de
alto
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GlobalTech Campinas - Campinas, SP
Área existente hoje de 9,5 mil m2 de ABL.
Valor de avaliação CBRE Set/09 de R$17,4 mm (participação São Carlos).
Potencial para mais 40 mil m2 de ABL em fase de projeto executivo.
Valor de locação atual em torno de R$40/m2.
São Carlos têm 60% do empreendimento.
Em projeto
Existente
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