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O
fundo de reserva é constituído através
da arrecadação de verba junto aos condôminos, em separado do valor referente
à cota condominial, objetivando suportar
as despesas não previstas no orçamento do condomínio, ou seja, é criado para atender a gastos
emergenciais, indispensáveis e imprevistos, tais
como vazamentos, rompimento de tubulações
etc., evitando, assim, a necessidade de emissão
de cotas extras.
Quanto à obrigatoriedade de sua instituição,
inicialmente há que se fazer uma breve exposição sobre a discussão que gira em torno da revogação ou não da Lei nº 4.591/1964 – Lei dos
Condomínios – pelo atual Código Civil (Lei nº
10.406/2002).
Com a entrada em vigor do Novo Código Civil,
nasceram duas correntes doutrinárias conflitantes: uma que entende que a Lei nº 10.406/2002
revogou os artigos 1º a 27 da Lei nº 4.591/1964,
sob a alegação de que lei posterior revoga lei anterior; e outra, com fulcro no que dispõe o artigo
2º, § 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil, que
entende ter havido a derrogação de parte da Lei nº
4.591/1964 no que tange aos artigos que sejam
antagônicos ao atual Código Civil, uma vez que
este não exauriu toda a matéria de condomínios.
A Lei nº 4.591/1964 prevê, no artigo 9º, parágrafo 3º, alínea “j”, a obrigatoriedade da constituição do fundo de reserva, uma vez que determina que a Convenção condominial deve instituir a
sua forma de contribuição, o que implicitamente
obriga os condomínios a constituírem o fundo de
reserva através da sua Convenção condominial.
O atual Código Civil (Lei nº 10.406/2002) não
faz menção expressa à constituição do fundo de
reserva. No entanto, ao dispor sobre as normas a
serem inseridas na Convenção condominial, ressalta, em seu art. 1.334, que: “Além das cláusulas
referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a Convenção determinará...”
Assim, no que diz respeito à criação do fundo
de reserva, sob a ótica do Código Civil, ele pode
ser instituído e regulamentado através da Convenção condominial, do Regimento Interno ou
através de deliberação em assembleia, a quem
caberá, também, especificar os casos em que ele
poderá ser utilizado, bem como a quem caberá
autorizar a sua movimentação.
Quanto à composição do fundo de reserva, ela
normalmente é fixada em um percentual da cota
condominial ordinária. Nada impede, porém, que
outra forma de contribuição seja estabelecida.
É comum se fixar um limite de arrecadação
para o fundo, estabelecendo que, uma vez atingido determinado valor, cessará a cobrança do fundo. Essa cobrança será restabelecida na hipótese
de utilização da reserva, de forma a se permitir
que o condomínio sempre disponha de condições
financeiras para atendimento a situações emergenciais e/ou imprevisíveis.
Instituído o fundo de reserva, este passa a integrar o patrimônio do condomínio, vinculado à
sua destinação, e, consequentemente, não poderá ser distribuído aos condôminos, nem tampouco
ser restituído, ainda que proporcionalmente, ao
condômino que alienar sua unidade autônoma.
Em se tratando de imóvel locado, a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva está disciplinada na Lei do Inquilinato (Lei nº
8.245/1991), que estabelece, em seus arts. 22 e
23, as obrigações de locadores e locatários, respectivamente.
Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
COLETÂNEA DE ARTIGOS JURÍDICOS | 17
Fundo de reserva
O que é? É obrigatório?
Quando usá-lo? Onde aplicá-lo?
Parte integrante da Revista SECOVI RIO | SetOut 2010 | no 66
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| publicações SECOVI RIO |
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias
de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do
edifício, especialmente:
(...)
g) constituição de fundo de reserva.
No que se refere à sua reposição, esta caberá
ao locatário quando sua utilização decorrer de
custeio ou complementação das despesas ordinárias, salvo se referentes a período anterior ao
início da locação.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se
entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
(...)
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcial-
mente utilizado no custeio ou complementação
das despesas referidas nas alíneas anteriores,
salvo se referentes a período anterior ao início da
locação.
Portanto, a finalidade do fundo não deve ser a
de suprir o caixa, podendo o síndico até fazê-lo,
mas em caso de emergência, a fim de atender a
despesas inadiáveis e que digam respeito à supressão de serviços básicos ao condomínio. Nessa hipótese, deverá ser reposto o valor utilizado,
uma vez que este não se destina a suprir despesas ordinárias, como dito anteriormente.
E, finalmente, com o fito de evitar a sua desvalorização, os valores arrecadados a título de
fundo de reserva devem, sempre que possível,
ser depositados em caderneta de poupança ou
outros tipos de investimento de curto prazo, desde que permitam o seu resgate fácil em caso de
necessidade.
Ementas de jurisprudência
CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO SUPRE A CITAÇÃO PESSOAL DO RÉU. RENÚNCIA ÀS PARCELAS COBRADAS. INOCORRÊNCIA. O condômino, além das despesas normais, deve pagar quantia do
fundo de reserva, destinada ao atendimento de desembolso imprevisto e de emergência. Honorários arbitrados de
acordo com os limites legais. Recurso improvido.
(TJ-SP - Apelação 990100748610 - Relator(a): Andreatta Rizzo - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 7/4/2010
- Data de registro: 15/4/2010)
CONDOMÍNIO. DESPESAS ORDINÁRIAS. OBRIGAÇÃO
DO LOCATÁRIO. Consoante dispõe o art. 23, XII, § 1º, “d” e
“i”, da Lei nº 8.245/1991, as despesas de manutenção e
conservação de instalações hidráulicas, bem como a reposição do fundo de reserva diminuído com tais despesas,
são consideradas ordinárias do condomínio, e, destarte,
é o locatário responsável pelo seu pagamento (TJ-BA - Ac.
unân. da 4ª Câm. Cív. julg. em 7/4/1999 - Ap. 50401-2
- Capital - Rel. Des. Paulo Furtado; in ADCOAS 8174567).
CIVIL. CONDOMÍNIO. CRIAÇÃO PELA ASSEMBLEIA
GERAL DE “FUNDO DE MANUTENÇÃO”. INEXISTÊNCIA DE
AFRONTA AO ART. 9º, PARÁG. 3º DA LEI Nº 4.591/1964.
NORMA LEGAL QUE NÃO VEDA A CRIAÇÃO DE OUTRO FUNDO DIFERENTE DO “FUNDO DE RESERVA”. PROCESSO
CIVIL. COMPETÊNCIA. CONFLITO INEXISTENTE, ARGUIÇÃO
IMPERTINENTE E FORMULADA INCIDENTALMENTE. FORMA EQUIVOCADA E MOMENTO PROCESSUAL INOPORTUNO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. O art. 9º, parág. 3º, da Lei nº 4.591/1964 obriga a
previsão, na Convenção de condomínio, de um “fundo de
reserva”, não decorrendo de sua redação, outrossim, a
vedação para a instituição de outro fundo, chamado “de
manutenção”.
II. A suscitação de “conflito de competência” por meio
de simples petição, depois do acórdão, estando já em exame agravo para o processamento do recurso especial, é
processualmente inoportuna, uma vez que já não há diver-
gência dos juízos quanto à competência.
Ademais, padece o procedimento de irregularidade
formal, posto ser o conflito incidente processado em autos
apartados, com a formação de instrumento. Na espécie,
outrossim, a arguição se reveste de impertinência, visto
cuidar-se da definição da competência entre os Tribunais
de Justiça e de Alçada Cível do mesmo Estado-membro,
entre os quais, na dicção do Enunciado nº 22 da Súmula
desta Corte, não se instaura conflito.
0011556-71.2008.8.19.0209 (2009.001.69967) –
APELAÇÃO
Des. Francisco de Assis Pessanha – Julgamento:
12/2/2010 – Sexta Câmara Cível
Apelação cível. Rito sumário. Ação de repetição de
indébito. Contrato de locação residencial. Despesas acessórias do imóvel. Cobrança de condomínio referente à reposição do fundo de reserva e despesas com o pagamento
de taxas de serviços estaduais. Responsabilidade do locatário. Previsão legal e contratual. Inteligência dos artigos
23, § 1º, alínea “i”, e 22, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991.
Sentença mantida. Recurso a que se nega seguimento.
0010204-83.2005.8.19.0209 (2008.001.62903) –
APELAÇÃO
Des. Otavio Rodrigues – Julgamento: 14/1/2009 – Décima Primeira Câmara Cível
Ação indenizatória. Cobrança indevida a título de fundo de reserva. Procedimento sumário. Sentença acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva do condomínio,
ora primeiro réu, julgando extinto o feito na forma do art.
267, VI, do CPC, quanto a este, e improcedente o pedido
autoral. Recurso de Apelação Cível. MANUTENÇÃO. O art.
23, § 1º, “i”, da Lei nº 8.245/1991 considera a reposição
do fundo de reserva como despesa ordinária e, portanto,
de responsabilidade da inquilina. Não logrou a recorrente em demonstrar a existência de “grande reforma das
partes comuns”, razão pela qual essa verba tem caráter
ordinário, tanto que a lei a colocou como obrigação do locatário. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
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