Titulação de Negócios Jurídicos
sobre Imóveis
Autor: David Martins Lopes de Figueiredo
Editora: Almedina
Coleção: Guias Práticos
Tema: Registos E Notariado
Ano: 2014
2.ª Edição
Livro de capa mole
ISBN 9789724056395 | 620 págs.
Peso: 0.910 Kg
SINOPSE À 2ª EDIÇÃO
Esta 2.ª edição da obra Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis, em especial por Documento Particular
Autenticado, do autor David Martins Lopes de Figueiredo, embora tenha sido revista e atualizada com as alterações
decorrentes da publicação de legislação que, de algum modo, tenha afetado o conteúdo da obra, nomeadamente as
decorrentes da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (mediação imobiliária), e dos Decretos - Lei n.ºs 118/2013, de 20 de
agosto (sistema de certificação energética nacional) e 125/2013, de 30 de agosto (alteração de diversas normas do
Código do Registo Predial), tal como a 1.ª edição, debruça-se exaustivamente sobre todas as formalidades e requisitos
que devem ser observados na elaboração dos Documentos Particulares Autenticados (documentos propriamente ditos e
termos de autenticação) que se destinem a titular atos ou negócios jurídicos sobre imóveis.
Assim, por um lado temos, desde logo, a delimitação do âmbito do DPA, ou seja delimitação dos atos que podem ser
titulados por Documento Particular Autenticado (DPA).
Depois temos as regras a observar na composição dos atos – documento e termo de autenticação: onde são lavrados,
o processo gráfico e materiais permitidos na composição, as regras a observar na escrita, na redação e nas ressalvas, cuja
inobservância pode conduzir à nulidade do ato.
Seguidamente temos as formalidades do ato, particularmente aquelas cuja inobservância podem também conduzir à
nulidade ou anulabilidade: menção da data e do lugar (e da hora) da celebração, a competência territorial e funcional da
entidade autenticadora (notários, advogados, solicitadores, conservadores ou oficiais dos serviços de registo), e os casos
de impedimento.
Não menos importantes, e que podem igualmente determinar a nulidade, a anulabilidade ou a ineficácia do ato, são
as normas a observar relativas aos intervenientes, nomeadamente, quanto à intervenção de pessoas cegas, surdas, mudas,
surdas-mudas ou que não saibam ou não possam assinar e os casos que determinam a intervenção de peritos médicos,
tradutores ajuramentados, testemunhas instrumentárias ou leitores; as relativas, à representação legal das partes
(menores, interditos ou inabilitados), à representação orgânica (das sociedades e de outras pessoas coletivas, tais como
associações, fundações, pessoas coletivas religiosas, e associações sem personalidade), a representação voluntária
(procuradores e gestores de negócios) e o âmbito dos correspondentes poderes.
Temos ainda os requisitos de fundo, tais como o fracionamento de prédios rústicos, ou o loteamento urbano, a falta
de consentimento conjugal, negócios consigo mesmo, venda de pais a filhos ou de avós a netos, a representação sem
poderes (gestão de negócios) ou os atos inoponíveis à execução.
Temos também os documentos eventualmente necessários para instruir os atos ou a sua dispensa (licença de
utilização ou de construção, ficha técnica de habitação, certificado energético, mediação imobiliária, certidões
camarárias relativas ao loteamento, ao destaque de parcela, à constituição de compropriedade ou aumento de número de
compartes), o seu arquivo ou apenas a exibição e, bem assim, as formalidades a observar relativas aos documentos
passados no estrangeiro, nomeadamente os casos de impedimento, incapacidade e inabilidade dos tradutores.
Igualmente abordados, sempre pormenorizadamente, são os aspetos correspondentes às obrigações fiscais - imposto
do selo e IMT - ao depósito eletrónico dos títulos e dos documentos instrutórios, os requisitos da sua validade e sanação
das invalidades e, bem assim, a própria organização do arquivo.
Incluem-se ainda diversas minutas, contendo exemplos anotados daqueles atos menos comuns, tais como a
representação de menores, a gestão de negócios, a assinatura a rogo, a venda de pais a filhos ou de avós a netos, a
doação com cláusula modal, o pacto de preferência, e a concretização em propriedade singular de quota em direito de
compropriedade, entre outras.
Para além das menções gerais relativamente aos atos sujeitos a registo, da obrigatoriedade de promover o registo e
da entrega do preparo devido, já contidas na primeira edição e agora atualizadas, nesta 2.ª edição, para maior interação
com o serviço de registo, considerando incumbir ao titulador a promoção do registo do ato titulado, incluiu-se ainda um
resumo sobre os requisitos dos atos de alienação ou de partilha que tenham por objeto bens imóveis integrantes de
patrimónios autónomos (herança, património conjugal ou de ente coletivo dissolvido).
Todos os aspetos (cuja enumeração acima é apenas exemplificativa, naturalmente) foram abordados não
superficialmente, numa atitude agnóstica, com aquela passividade olímpica do célebre episódio dos dois jogadores de
xadrez que, quando a invasão ardia na cidade, jogavam o seu jogo contínuo, à sombra de ampla árvore, fitando o
tabuleiro antigo, mas antes com um propósito de dar respostas a todas as questões que se deparam na elaboração de tais
atos.
A obra Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis, em especial, por Documento Particular Autenticado, constitui
assim um indispensável instrumento de trabalho para todas a entidades que titulam atos ou negócios jurídicos sobre
imóveis (por documento particular autenticado ou por escritura, dado que a generalidade das formalidades e dos
requisitos são comuns às duas formas de titulação, a que acresce para aqueles, como formalidade especial, o depósito
eletrónico), e bem assim um bom guia para o ensino do tema, ou para todos aqueles que, de um modo ou de outro, se
relacionem com a transmissão de imóveis.
PREFÁCIO
Procuramos, com o presente trabalho, abordar e dar resposta a todas as formalidades, sem descurar as questões de fundo,
que se prendem com a titulação de negócios jurídicos sobre imóveis, qualquer que seja a forma de titulação (por
escritura pública, em balcão “Casa Pronta” ou por documento particular autenticado em “balcão único”), tratando
também, quanto a estes, do depósito eletrónico como requisito especial de que depende a validade do documento
particular autenticado que vise titular negócios jurídicos sobre imóveis.
Apoiando-nos sempre na legislação, na jurisprudência e na doutrina (essencialmente na dos serviços do IRN, I.P.,
disponível em www.irn.mj.pt , como doutrina oficial), tentamos assim contribuir para a uniformização de procedimentos
entre tituladores e serviços de registo, contribuindo também, deste modo, para a celeridade do comércio jurídico.
Apoiados nos mesmos princípios, de modo a darmos o maior contributo a todos aqueles que na obra procuram
resposta para as questões relacionadas com a Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis, em especial por
Documento Particular Autenticado, aproveitamos esta 2.ª edição para proceder às atualizações decorrentes da publicação
de legislação que, de algum modo, tenha afetado o conteúdo da obra, nomeadamente as decorrentes da Lei n.º 15/2013,
de 8 de fevereiro (mediação imobiliária), e dos Decretos - Lei n.ºs 118/2013, de 20 de agosto (sistema de certificação
energética nacional) e 125/2013, de 30 de agosto (alteração de diversas normas do Código do Registo Predial).
Aproveitamos ainda esta 2.ª edição, por sugestão de alguns dos nossos leitores, dado incumbir ao titulador a
promoção do correspondente registo do ato titulado, para, sempre com o mesmo rigor que imprimimos na 1.ª edição,
dotar esta 2.ª edição de maior interação entre as formalidades da titulação e os requisitos de ingresso do ato no serviço
de registos, nomeadamente, acrescentando um resumo dos requisitos necessários para a titulação dos atos que tenham
por objeto bens integrantes de patrimónios autónomos não partilhados (partilha ou alienação de bens imóveis, descritos
ou omissos, integrantes de herança, de comunhão conjugal ou de património de ente coletivo dissolvido) e bem assim os
necessários para a promoção dos correspondentes registo, por ser onde se deparam, segundo eles, as maiores
dificuldades.
Mantivemos a sistematização, tanto quanto possível minuciosa, como se impõe, para facilitar a consulta.
O autor
ÍNDICE
sinopse à 2ª edição 5
prefácio 9
DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO
CAPÍTULO I.
DO DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO
SECÇÃO I.
ÂMBITO DO DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO
i) Dos documentos em geral 15
ii) Do documento particular autenticado (tradicional) 17
iii) Do documento particular autenticado (previsto no artº 22º do DL nº 116/2008, de 4/7/) 28
SECÇÃO II
FORMALIDADES E REQUISITOS DO DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO
I – formalidades comuns 35
i) Onde são lavrados os termos de autenticação 35
ii) Processo gráfico permitido na composição 36
iii) Materiais utilizáveis na composição 37
iv) Regras a observar na escrita 38
v) Regras a observar na redação 39
vi) Ressalvas 42
II – menções gerais 47
i) Título do ato 48
ii) Data e do lugar (e hora) da celebração do ato 50
iii) Entidade que preside ao ato 54
a) Enumeração das entidades 54
b) Competência territorial 57
c) Casos de impedimento 62
III – intervenientes (partes no negócio – Artºs 46º e 47º) 65
III.1 – Elementos de individualização dos intervenientes e representados 65
i) Pessoas singulares e seus representantes 65
ii) Sociedades 66
iii) Outras pessoas coletivas 67
III.2 – Verificação da identidade 67
III.3 – Verificação da qualidade e dos poderes de representação 73
i) Representação legal 74
ii) Representação voluntária 75
a) Procuração 75
b) Extinção da procuração 80
c) Procuração conferida também no interesse do procurador ou de terceiros 84
III.4 – Representação orgânica 88
i) Lei pessoal da pessoa coletiva 88
ii) Capacidade da pessoa coletiva 91
III.5 – Sociedades anónimas 98
i) Conselho de administração 100
a) Poderes de gestão ou administração: 105
b) Poderes de representação 106
c) Vinculação da sociedade 107
d) Administrador delegado 114
ii) Conselho de administração executivo 116
III.6 – Sociedades por quotas 117
i) Gerência 117
a) Administração e representação 117
b) Vinculação 125
c) Delegação de poderes 134
III.7 – Procuradores da sociedade 135
III.8 – Sociedades irregulares 138
III.9 – Associações, fundações e associações sem personalidade 141
i) Associações 141
ii) Fundações 142
iii) Associações sem personalidade jurídica 143
III.10 – Pessoas coletivas religiosas 144
IV – documentos passados no estrangeiro 152
i) (Des)necessidade de legalização 152
ii) Requisitos de forma 154
iii) Obrigatoriedade da tradução 158
iv) Casos de impedimentos, incapacidades e inabilidades dos tradutores 167
V – intervenientes acidentais 170
i) Intervenientes que não compreendam a língua portuguesa 173
ii) Intervenientes surdos 174
iii) Intervenientes mudos 175
iv) Intervenientes surdos-mudos 176
v) Intervenientes cegos 177
vi) Intervenção de peritos médicos 178
vii) Intervenção de testemunhas instrumentárias 179
VI – documentos instrutórios do ato 181
VI.1 – Alguns documentos necessários em atos relativos a imóveis 181
i) Licença de utilização 181
ii) Ficha técnica de habitação 191
iii) Certificado energético 196
a) Âmbito da aplicação do SCE 197
b) Imóveis excluídos da sujeição ao SCE 200
c) Títulos comprovativos de SCE 202
d) Obrigações dos proprietários dos edifícios – artº 14º 202
e) Contraordenações – artº 20º 204
f ) Entidades obrigadas à fiscalização – artº 20º 204
iv) Loteamento – 1.ª transmissão dos imóveis ou frações construídos nos lotes 206
v) Destaque de parcela 208
vi) Constituição de compropriedade ou aumento de número de compartes 210
VI.2 – Arquivamento ou apenas exibição dos documentos instrutórios 213
i) Documentos particulares autenticados tradicionais 215
ii) Documentos particulares autenticados – artº 22 do DL 116/2008 215
VII – menções relativas ao registo 219
i) Imóveis descritos ou omissos 220
ii) Regra geral – Registo prévio a favor de quem aliena ou onera 220
iii) Exceções ao registo prévio 221
a) Atos praticados no mesmo dia, com conhecimento pessoal do titulador 221
b) Casos de urgência, devidamente comprovada 223
c) Primeiro ato de transmissão após 1 de outubro de 1984 224
c1) Prédios omissos não integrados em herança indivisa 226
c2) Prédios descritos e com inscrição em vigor 232
d) Transmissão de bens integrados em herança indivisa 235
d1) Prédios descritos 235
d2) Prédios omissos 238
e) Partilha 240
iv) Resumo – imóveis integrados em patrinónio autónomo 247
1. Prédio descrito e com inscrição de aquisição em vigor 247
1.1 Para a titulação em atos de transmissão 247
1.2 Para o registo em atos de transmissão 248
2. Prédio omissos 249
2.1 Na titulação por transmissão 249
2.2 No serviço de registo 249
3. Prédios omissos ou com inscrição de aquisição em vigor 250
3.1 Na titulação por ato de partilha 250
3.2 No serviço de registo por ato de partilha 251
v) Informação e prova de atos de registo 252
a) Informação dada verbalmente 254
b) Informação dada por escrito 256
c) Cópias não certificadas com valor de informação 258
d) Informação predial simplificada 260
e) Certidões em suporte de papel 262
f ) Certidão permanente do Registo Predial 265
g) Certidões prediais negativas 266
h) Casos de semelhanças entre prédio descrito e o identificado no pedido 270
vi) Menção obrigatória nos títulos das certidões prediais (omissão: causa de nulidade) 270
VIII – harmonização entre o título, a matriz e o registo 272
i) Prédios omissos 276
ii) Prédios descritos 277
iii) Prédios mistos 279
iv) Prédios em PH 283
v) Descrições que não contêm menção da área 284
vi) Casos de inaplicabilidade da harmonização simplificada 284
IX – outras menções e advertências 287
A) Casos de anulabilidade 288
i) Negócios consigo mesmo 288
ii) Falta do consentimento cônjugal 298
iii) Venda de pais a filhos ou de avós a netos 306
iv) Fracionamento de prédios rústicos 309
v) Direito de preferência (Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras pessoas coletivas
públicas ou empresas públicas) 318
B) Casos de ineficácia 321
i) Representação sem poderes (gestão de negócios) 321
ii) Atos inoponíveis à execução 325
C) Intervenção de mediador imobiliário no negócio 330
i) Menção a efetuar no ato 330
X – obrigações fiscais 334
i) Imposto do selo (Exceto das verbas 1.1. e 1.2 da TGIS) 334
ii) Transmissões onerosas (IMT e I.S.) 344
iii) Transmissões gratuitas (Verba 1.2 da TGIS) 358
XI – leitura e explicação do ato 367
i) Âmbito da leitura e da explicação do ato 367
XII – assinatura do ato e rubrica das folhas 374
i) Assinatura a rogo e impressão digital 379
ii) Intervenção de testemunhas em substituição de impressão digital 385
iii) Consequência da falta de assinatura de de rúbrica 386
XIII – depósito do documento particular autenticado – artº 22, do dl 116/2008 392
i) Âmbito dos documentos particulares autenticados sujeitos a depósito eletrónico 392
ii) Em que consiste o depósito eletrónico 396
iii) Momento em que deve ser efetuado o depósito eletrónico 399
iv) Dificuldades de carater técnico no depósito 401
v) Consequências da invalidade do depósito do documento particular autenticado 406
vi) Depósito eletrónico dos documentos instrutórios. Consequências do não cumprimento 410
XIV – pedido de registo 412
i) Atos excetuados da obrigatoriedade do registo 414
ii) Atos sujeitos a registo obrigatório 419
a) Entidades obrigadas a promover o registo 419
b) Prazo para promoção do registo obrigatório 423
c) Dever de entrega das importâncias devidas 430
d) Falta de preparo – rejeição da apresentação 433
XV – organização do arquivo, certidões e participações legais 447
i) Organização do arquivo dos documentos 447
ii) (In)disponibilidade do código de identificação do documento eletrónico 452
iii) Emissão de certidões (dos DPA’S) pelos serviços de registo 454
iv) Emissão de certidões dos originais (dos DPA’S) em suporte de papel 462
v) Participações legais 465
a) Participação dos atos. Modelo 11 465
b) Divisões e partilhas. Cópia dos títulos em suporte eletrónico 468
XVI – averbamentos de retificação, alteração, confirmação e ratificação do negócio 469
i) De retificação de ato por averbamento – Artº 132º do CN 469
ii) De retificação (por elaboração de novo documento) e alteração 482
iii) De confirmação do ato (por aceitação e ratificação) 491
iv) Consequências da não associação dos documentos 495
CAPÍTULO II
MINUTAS
I – alteração de propriedade horizontal e transmissões onerosas-permutas 499
II – concretização em propriedade singular de quota em direito de compropriedade 513
III – compra e venda – gestão de negócios 525
IV – compra e venda – imóvel hipotecado 533
V – compra e venda – pais a filhos, aumento de número de compartes, assinatura a rogo 541
VI – colação – dispensa e renúncia 549
VII – doação – com o recheio e cláusula modal 557
VIII – doação – com pacto de preferência 563
IX – doação – destaque de parcela 571
X – doação – reserva do usufruto a favor do doador e de terceiro 579
XI – doação – reserva do usufruto – casamento anterior a 31/05/1967 585
XII – doação – reserva do usufruto, constituição do direito de habitação, e cláusula de inalienabilidade 593
XIII – hipoteca unilateral – anexação – direito de habitação 601
XIV – renúncia a usufruto – penhora 611