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JUSTIFICAÇÃO DE VALORES
Dando sequência ao Despacho do Sr. Diretor Municipal, de 23 de Maio de 2015, que se anexa,
procedeu-se a uma avaliação interna das parcelas de terreno, denominadas parcelas nºs 5, 19, 26,
27 e 27 A, e uma apreciação da avaliação externa efetuada pelo perito oficial, que fez esse
trabalho para efeitos da instrução da declaração de utilidade pública.
Munidos desses dados técnicos, agendou-se reunião com os proprietários com vista a esclarecer
os contornos e procedimentos relacionados com a Unidade de Execução do Parque Urbano da
Pontinha, e nesse contexto formalizar as propostas de aquisição das parcelas.
Os pressupostos de valorização da propriedade, tiveram sempre em consideração os parâmetros
urbanísticos constantes dos termos de referência da Unidade de Execução do Parque Urbano da
Pontinha.
Nas reuniões, foram discutidos aspetos técnicos, e apresentados valores e propostas de
aquisição, que foram posteriormente formalizados em email, conforme se anexa.
Assim, para cada parcela:
QUANTO À PARCELA N.º 5
1.
Identificação da parcela
A parcela objeto da operação é a parcela identificada com o n.º 5 do Programa Desenhado –
Proposta de Solução Urbanística, conforme planta anexa, correspondente ao prédio urbano
descrito no registo predial sob o n.º 81 da freguesia de Carnide, inscrito na matriz predial urbana
da freguesia de Carnide sob o artigo 819, com uma área registada e 8.300,00 m2, devidamente
identificada na planta em anexo, para o efeito elaborada pelo Município, e da qual resulta uma
área medida para o Prédio de 8.694,62 m2.
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Avaliação prévia para efeitos de instrução da DUP
Neste contexto, foi realizada a avaliação, parcela a parcela, para efeitos da instrução da DUP –
declaração de utilidade pública, com recurso a um perito avaliador independente, inscrito
oficialmente na lista de peritos do Tribunal.
Nessas avaliações foram tidos em consideração os parâmetros do Plano Diretor Municipal em
vigor, e os índices urbanísticos globais, previstos para a Unidade de Execução do Parque Urbano
da Pontinha.
Para a Unidade de Execução, através da aplicação do regime de per equação compensatória,
estabelece-se um índice médio de utilização líquido global de 0,80.
Com base neste critério, para esta parcela 5, o avaliador independente considerou uma área de
terreno de 8.694,62 m2, e uma superfície de pavimento acima do solo máxima de 6.955,70 m2.
Neste terreno estão implantadas diversas construções que totalizam a área de construção de
3.916,00 m2, e que estão ocupadas por diversos inquilinos na sua maioria de natureza não
habitacional.
Recorrendo aos critérios do código das expropriações, o perito avaliador fez a ponderação relativa
para cada uma das parcelas que integram a Unidade de Execução, fixando o valor para esta
parcela em 1.242.287,00 €, valor ao qual devem ser acrescidos os encargos com indemnizações
autónomas, com vista a tornar a propriedade devoluta.
Este valor indicativo, acrescido dos montantes a estimar referentes a indemnizações, constituiu a
referência, para efeitos de negociação e para instrução da DUP, sendo admissível e justificável
tecnicamente a fixação de valores num intervalo de valores unitários.
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Avaliações externas
Pretendeu-se a aquisição da propriedade como livre e devoluta, ou seja, já liberta dos inquilinos
que têm a sua atividade no local, sendo na sua maioria inquilinos não habitacionais.
Neste contexto, atendendo à situação especial desta parcela, que fica localizada junto à estação
da rede de Metropolitano, foram solicitadas 2 (duas) avaliações externas independentes às
empresas certificadas pela CMVM, a GAREN – Avaliação de Ativos, Lda. e a SOUNDVALOR –
Engenharia e Avaliação, Lda, tendo sido obtidos os valores atuais de mercado da propriedade
como devoluta:
GAREN - 1.710.000,00 € (um milhão, setecentos e dez mil euros)
SOUNDVALOR - 1.855.000 (um milhão, oitocentos e cinquenta e cinco mil euros)
4.
Aquisição por via do direito privado
No âmbito do processo de negociação com o proprietário., foi possível estabelecer acordo por
1.900.000,00 € (um milhão e novecentos mil euros), que é consistente com os valores da
avaliação, pois existia um montante ainda não fixado para indemnizações, e este valor já dá a
devida cobertura, pois corresponde ao valor da propriedade como livre e devoluta, ou seja, sem
inquilinos.
Este valor corresponde também ao valor da avaliação externa mais elevada, arredondando às
centenas de milhares de euros.
Este valor justifica-se pois corresponde a um valor unitário para o terreno por superfície de
pavimento de cerca de 230,00 €/m2, e um valor a indemnizar para as construções de 75,00 €/m2.
Este valor para o terreno é coerente com o fato de constituir a parcela com maior índice de
infraestruturação, estando localizada junto à estação do Metropolitano da Pontinha.
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Valor = 6.955,70 m2 x 230,93 €/m2 + 3.916,00 m2 x 75,00 €/m2 = 1.900.000,00 €
Atendendo ao superior interesse público, ao projeto mais global que está subjacente, aos valores
de avaliação imobiliária do perito oficial, considera-se que o valor proposto de 1.900.000,00 € (um
milhão e novecentos mil euros) defende o interesse público e dos particulares.
QUANTO À PARCELA N.º 19
1.
Identificação da parcela
A parcela objeto da operação é a parcela identificada com o n.º 19 do Programa Desenhado –
Proposta de Solução Urbanística, conforme planta anexa, correspondente ao prédio rústico
descrito no registo predial sob o nº 846 da freguesia de Carnide, inscrito na matriz predial rústica
da freguesia de Carnide sob os artigos nº 997 – lote para construção com a área de 493,00 m2 e
artigo nº 64, - terras de semeadura com a área registada de 4.500,00 m2, devidamente identificada
na planta em anexo, para o efeito elaborada pelo Município, e da qual resulta uma área medida
para o Prédio de 5.083,42 m2.
2.
Avaliação prévia para efeitos de instrução da DUP
Para a Unidade de Execução, através da aplicação do regime de per equação compensatória,
estabelece-se um índice médio de utilização líquido global de 0,80.
Com base neste critério, para esta parcela 19, o avaliador independente considerou uma área de
terreno de 5.083,42 m2, e uma superfície de pavimento acima do solo máxima de 4.066,74 m2.
Recorrendo aos critérios do código das expropriações, o perito avaliador fez a ponderação relativa
para cada uma das parcelas que integram a Unidade de Execução, fixando o valor para esta
parcela em 428.634,00 €.
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Este valor indicativo constituiu a referência, para efeitos de negociação e para instrução da DUP,
sendo admissível e justificável tecnicamente a fixação de valores num intervalo de valores
unitários.
3.
Aquisição por via do direito privado
No âmbito do processo de negociação com o proprietário., foi possível estabelecer acordo por
430.505,09 € (quatrocentos e trinta mil e quinhentos e cinco euros e nove cêntimos), que é
consistente com os valores da avaliação.
Este valor justifica-se pois corresponde a um valor unitário para o terreno por superfície de
pavimento de cerca de 105,86 €/m2. Este valor para o terreno é coerente os outros valores já
determinados nesta Unidade de Execução.
Valor = 4.066,74 m2 x 105,86 €/m2 = 430.505,09 €
Atendendo ao superior interesse público, ao projeto mais global que está subjacente, aos valores
de avaliação imobiliária do perito oficial, considera-se que o valor proposto de 430.505,09 €
(quatrocentos e trinta mil e quinhentos e cinco euros e nove cêntimos) defende o interesse público
e dos particulares.
QUANTO À PARCELA N.º 26
1. Identificação da parcela
A parcela objeto da operação é a parcela identificada com o n.º 26 do Programa Desenhado –
Proposta de Solução Urbanística, conforme planta anexa, correspondente ao prédio rústico
descrito no registo predial sob o nº 45 da freguesia de Carnide, inscrito na matriz predial rústica da
freguesia de Carnide sob o artigo nº 22, com a área registada de 10.500,00 m2, devidamente
identificada na planta em anexo, para o efeito elaborada pelo Município, e da qual resulta uma
área medida para o Prédio de 10.492,50 m2.
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Avaliação prévia para efeitos de instrução da DUP
Para a Unidade de Execução, através da aplicação do regime de per equação compensatória,
estabelece-se um índice médio de utilização líquido global de 0,80.
Com base neste critério, para esta parcela 26, o avaliador independente considerou uma área de
terreno de 10.492,50 m2, e uma superfície de pavimento acima do solo máxima de 8.394,00 m2.
Recorrendo aos critérios do código das expropriações, o perito avaliador fez a ponderação relativa
para cada uma das parcelas que integram a Unidade de Execução, fixando o valor para esta
parcela em 1.227.203,00 €.
Este valor indicativo constituiu a referência, para efeitos de negociação e para instrução da DUP,
sendo admissível e justificável tecnicamente a fixação de valores num intervalo de valores
unitários.
3.
Aquisição por via do direito privado
No âmbito do processo de negociação com o proprietário, foi possível estabelecer acordo por
900.000,00 € (novecentos mil euros), que é consistente com os valores fixados para outras
parcelas com caraterísticas semelhantes.
Assim, este valor justifica-se, pois corresponde a um valor unitário para o terreno por superfície de
pavimento de cerca de 107,22 €/m2. Este valor para o terreno é coerente com os outros valores já
determinados nesta Unidade de Execução.
Valor = 8.394,00 m2 x 107,22 €/m2 = 900.000,00 €
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Atendendo ao superior interesse público, ao projeto mais global que está subjacente, aos valores
de avaliação imobiliária do perito oficial, considera-se que o valor proposto de 900.000,00 €
(novecentos mil euros) defende o interesse público e dos particulares.
QUANTO ÀS PARCELA N.º 27 e 27 A
1.
Identificação das parcelas
As parcelas objeto da operação são as parcelas identificadas com o n.º 27 e 27 A do Programa
Desenhado – Proposta de Solução Urbanística (sendo a parcela 27 A exterior aos limites da
Unidade de Execução), conforme planta anexa, correspondentes ao prédio misto, designado por
“Casa Branca ou Casinha Branca”, descrito no registo predial sob o n.º 899 da freguesia de
Carnide, a parte rústica inscrita respetiva matriz predial da freguesia de Carnide sob o artigo 20 e a
parte urbana sob o artigo 242 da mesma freguesia.
A Parcela n.º 27 tem a área de 5.516,53 m2 e que, de acordo com os parâmetros urbanísticos
indicados nos termos de referência da Unidade de Execução, tem o IUB médio de 0,80, o que
corresponde a uma superfície de pavimento acima do solo de 4.413,22 m2.
A Parcela n.º 27 tem ainda construções, parcialmente de génese ilegal, com a superfície de
construção total de 1.712,30 m2, parcialmente ocupadas por arrendatários habitacionais.
2.
Avaliação prévia para efeitos de instrução da DUP
Para a Unidade de Execução, através da aplicação do regime de per equação compensatória,
estabelece-se um índice médio de utilização líquido global de 0,80.
Com base neste critério, para esta parcela 27, o avaliador independente considerou uma área de
terreno de 5.516,53 m2, e uma superfície de pavimento acima do solo máxima de 4.413,22 m2.
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Neste terreno estão implantadas diversas construções que totalizam a área de construção de
1.712,30 m2, parcialmente ocupadas por arrendatários habitacionais.
Recorrendo aos critérios do código das expropriações, o perito avaliador fez a ponderação relativa
para cada uma das parcelas que integram a Unidade de Execução, fixando o valor para esta
parcela 27 em 675.223,00 €, valor ao qual devem ser acrescidos os encargos com indemnizações
autónomas, com vista a tornar a propriedade devoluta.
Este valor indicativo, acrescido dos montantes a estimar referentes a indemnizações, constituiu a
referência, para efeitos de negociação e para instrução da DUP, sendo admissível e justificável
tecnicamente a fixação de valores num intervalo de valores unitários.
3.
Aquisição por via do direito privado
Parcela 27:
No âmbito do processo de negociação com o proprietário, foi possível estabelecer acordo para a
parcela 27 por 702.141,62 € (setecentos e dois mil, cento e quarenta e um euros e sessenta e dois
cêntimos), que é consistente com os valores da avaliação.
Este valor justifica-se, pois corresponde a um valor unitário para o terreno por superfície de
pavimento de 130,00 €/m2, e um valor a indemnizar para as construções de 75,00 €/m2.
Valor = 4.413,22 m2 x 130,00 €/m2 + 1.712,30 m2 x 75,00 €/m2 = 702.141,62 €
Atendendo ao superior interesse público, ao projeto mais global que está subjacente, aos valores
de avaliação imobiliária do perito oficial, considera-se que o valor proposto de 702.141,62 €
(setecentos e dois mil, cento e quarenta e um euros e sessenta e dois cêntimos) defende o
interesse público e dos particulares.
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Parcela 27 A:
A Parcela n.º 27 A, com a área de 16.202,10 m2, encontra-se fora da área delimitada pela Unidade
de Execução, fazendo, no entanto parte do acima identificado prédio misto e marginando com a
Unidade de Execução tem um uso complementar à mesma.
De acordo com o regulamento do Plano Diretor Municipal, a parcela 27 A está localizada em
Espaço Verde, podendo ter um o IUB máximo de 0,10, o que corresponde a uma superfície de
pavimento acima do solo de 1.620,21 m2.
Fixando o mesmo valor unitário por superfície de pavimento de 130,00 €/m2, obtém-se:
Valor = 1.620,21 m2 x 130,00 €/m2 = 210.627,30 €
Atendendo ao superior interesse público, ao projeto mais global que está subjacente, à
complementaridade desta parcela em relação a toda área de intervenção, considera-se que o valor
proposto de 210.627,30 € (duzentos e dez mil, seiscentos e vinte e sete euros e trinta cêntimos)
defende o interesse público e dos particulares.
Parcelas 27 e 27 A:
O total do valor de aquisição das parcelas 27 e 27 A é dado por:
Valor total parcelas 27 e 27 A = 702.141,62 € + 210.627,30 € = 912.768,92 €
(novecentos e doze mil, setecentos e sessenta e oito euros, e noventa e dois cêntimos).
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