CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE O DIREITO DO CORRETOR DE IMÓVEIS DE REALIZAR PERÍCIAS JUDICIAIS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Ilmo. Sr.
CARLOS VALENTINO
Repórter do Jornal “O Serrano”:
PARECER 019.P.2006
Aprovado na 28ª
Reunião Plenária
aos 30.08.2006
Pelo presente, acusamos o recebimento de vossa correspondência
datada de 18 de julho corrente e, em atendimento ao quanto solicitado,
informamos que o autor do texto titulado de “A QUEM CABE FAZER A
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA” labora em evidente equívoco, pois, ao contrário
do que lá se encontra afirmado, inexiste qualquer dúvida no mercado
imobiliário sobre esse tema e sua assertiva de que essa atividade seria
atribuição exclusiva do engenheiro de avaliações, é diametralmente oposta ao
entendimento de nossos Tribunais.
Com efeito, já nos idos anos de 1988, o E. 2º TACSP negou
provimento a recurso que objetivava a anulação de laudo de avaliação de
imóvel elaborado por um corretor de imóveis, conforme ementa que se
transcreve:
“PROVA - Perícia - Avaliação de imóvel - Atribuição não privativa de
engenheiro - Exigência apenas de conhecimento técnico ou científico Possibilidade de ser realizada por corretor de imóveis - Nulidade do laudo
afastada - Inteligência dos arts. 420, I e 424, I, do CPC e 1º e 7º da Lei
5.194/66 e da Res. CREA-218/73.
A legislação processual de forma simples, estabelece que o perito deve ter
conhecimento técnico ou científico. Assim, a avaliação de imóvel não é
atribuição privativa de engenheiro, não conduzindo à nulidade do laudo o fato
de ter sido realizado por corretor de imóveis (Agr. Instr. 233.398-7 - 1a. Câmara
- julgado em 17.08.1988 - Relator Juiz Ruiter Oliva - RT 635/264)”.
Alguns anos depois, outra tentativa de anulação de laudo
elaborado por corretor de imóveis, também foi rechaçada, e desta vez pelo
Superior Tribunal de Justiça, deixando o Ministro Dias Trindade consignado
em seu voto que, “
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
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-!!!. (Rec. Esp. nº 21.303-8 - STJ - 3a. Turma - julgado
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em 02.06.1992)”.
E esse entendimento restou confirmado pelo mesmo Tribunal,
através de voto lançado pelo Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, nos autos
do Recurso Especial 130.790, quando mais uma vez se pretendia a anulação do
laudo pericial elaborado por um corretor de imóveis, sob alegação de que a
avaliação de imóveis se incluiria entre os atos privativos de engenheiros,
agrônomos e arquitetos. E, apenas a título de referência, transcrevemos parte
do texto de seu voto, como segue: “/
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(STJ 4a. Turma - julgado em 05.08.1999)“.
Como se tal não bastasse, quando do julgamento de um Mandado de
Segurança interposto perante o C. 2º TACSP, a E. 8a. Câmara, através do voto
do Juiz Narciso Orlandi, pacificou o entendimento de que a avaliação de
imóveis seria uma “especialidade do corretor de imóveis”, eternizada através
de ementa que segue:
“PROVA - PERÍCIA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - ESPECIALIDADE DO
CORRETOR DE IMÓVEIS.
O melhor perito para a avaliação de imóveis é o corretor de imóveis e não
o engenheiro (MS 443.362 - julgado em 19.10.1995)”.
Pela relevância ao assunto em debate, insta mencionar que, em
razão das reiteradas decisões favorecendo os corretores de imóveis, houve por
bem a Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina, em atendimento ao
pleito do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 11a. Região, editar
em data de 08.janeiro.1999 o Provimento nº 01/99, acrescentando um
parágrafo único ao artigo 1º, do Provimento nº 07/85, que era assim redigido:
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
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E o parágrafo único acrescentado, trouxe ao Provimento o
seguinte texto atual: “/
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”. Com isso, - por ato da própria
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Corregedoria Geral da Justiça -, passaram os corretores de imóveis a ter o
direito de integrar a lista dos peritos auxiliares do Poder Judiciário no Estado
de Santa Catarina, sempre que o objeto da causa viesse a envolver a avaliação
de imóveis.
Desnecessário dizer que o mencionado Provimento não foi bem
recebido por aqueles que defendiam a exclusividade que até então era
reservada aos profissionais engenheiros, tendo sido inclusive objeto de medida
judicial pelo CREA/SC e pelo IBAPE/SC (casualmente da mesma origem do
autor do texto em debate), que restou decidida de forma desfavorável aos
corretores de imóveis, inclusive perante o Tribunal de Justiça de Santa
Catarina.
Entretanto, levada ao Superior Tribunal de Justiça, em grau de
Recurso Extraordinário, foi a decisão reformada pelo E. Ministro Francisco
Falcão, sob fundamento de que “"
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(Rec. Esp. nº 277443 - STJ - decisão monocrática - julgado
em 11.06.2002)”.
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Escassas tentativas de alterar o quadro já existente restaram
infrutíferas, trazendo como exemplo algumas decisões encontradas nos
arquivos dos Tribunais do País, como segue:
“PROCESSO CIVIL. PAPEL DO PERITO. IMPORTÂNCIA. AVALIAÇÃO DE
IMÓVEL. CORRETOR DE IMÓVEIS. PREFERÊNCIA.
1. Sendo órgão auxiliar do juiz, reveste-se o perito do papel de avaliador
de determinada prova, atuando, naquele momento específico, como se julgador
o fosse. Eis porque a escolha do perito pelo magistrado não é aleatória, mas
assentada em seu livre convencimento.
2. Pretendendo a parte exato numerário correspondente ao valor venal do
imóvel, melhor se afigura como perito o corretor de imóveis, pois seu ofício
cinge-se, justamente, à corretagem de bens. Afasta-se, em conseqüência, a
nomeação do engenheiro civil, cuja atribuição atine-se à construção imobiliária,
no sentido de averiguação estritamente técnica, quanto a cálculos matemáticos
e elaboração de estruturas (TJDF - 1a. Turma Cível - Ag. Instr. nº
2001.00.2.006279-0 - Rel. Des. Valter Xavier - j. 01.07.2002)”.
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - PERITO OFICIAL - QUALIFICAÇÃO
TÉCNICA - ARTIGO 7º, INCISO G, DA LEI 5194/66 - NULIDADE DA PERÍCIA
- INEXISTÊNCIA - PRECLUSÃO.
Não compromete a avaliação de imóvel, realizada por corretor de
imóveis. A função de avaliador de imóvel não é privativa de engenheiro,
podendo ser exercida por profissional que detenha conhecimento técnico ou
científico sobre o assunto. Não se manifestando a parte, no momento oportuno,
contra a nomeação do perito oficial, perde o direito de fazê-lo, operando-se a
preclusão (TAMG - 1a. Câmara Cível - Ag. Instr. nº 2.0000.00.338977-3/000(1) Rel. Juiz Silas Vieira - j. 18.09.2001)”.
Agravo. Cobrança de despesas condominiais. Avaliação Possibilidade de
realização por corretor de imóveis, visando desonerar o credor de
despesas processuais elevadas. Desnecessidade de laudo complexo,
elaborado por engenheiro. Recurso provido (2º TASP - 8a. Turma - Ag. Instr.
nº 699140-00/6 - Rel. Juiz Ruy Coppola - j. 21.06.2001)”.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. HABILITAÇÃO
DO PERITO.
O avaliador deve possuir conhecimento técnico a respeito do mercado
imobiliário para efeitos de alienação, inclusive o corretor de imóveis. Nova
avaliação. Deve-se proceder a nova avaliação pelo perito judicial quando
ocorrer a diminuição do valor do bem, conforme disposto no artigo 683, II, do
Código de Processo Civil. Agravo não provido (TJRGS - 17a. Câmara Cível Ag. Instr. nº 70012686598 - Rel. Des. Alzir Felippe Schmitz - j. 01.11.2005)”.
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Destarte, extreme de dúvida que inexiste qualquer necessidade da
presença de um engenheiro para proceder a avaliação de imóveis. Muito ao
contrário, o próprio Poder Judiciário vem reconhecendo de forma reiterada,
que a melhor pessoa para essa função é o corretor de imóveis, ficando-se sem
saber as razões pelas quais o autor do texto em debate teria feito a afirmação
que deu origem a este.
Outrossim, incorre também em erro o autor, ao afirmar que ao
corretor de imóveis caberia apenas “vender os imóveis”, ficando reservada ao
“engenheiro de avaliações” a tarefa de exarar parecer sobre o valor dos
imóveis.
Em primeiro, porque o corretor de imóveis não poderia jamais ser
considerado um simples “vendedor de imóveis”, visto que, a partir da edição
da Portaria nº 3.245, do Ministro de Estado do Trabalho (08.julho.1986), a
categoria econômica autônoma de Corretor de Imóveis foi transposta para o 3º
Grande Grupo do Plano da Confederação Nacional das Profissões Liberais.
Atualmente, com a nova edição da CBO (Classificação Brasileira
de Ocupações), o Corretor de Imóveis integra o Grande Grupo 3 (técnicos de
nível médio), do Subgrupo Principal 35 (ciências administrativas) e Subgrupo
354 (operações comerciais), cumprindo ressaltar que a classe possui uma
Federação Nacional (FENACI), subordinada a Confederação Nacional dos
Profissionais Liberais (CNPL), com sede em Brasília.
Logo, como profissional liberal, que antes de exercer sua
profissão se obriga ao registro de sua inscrição num Conselho Profissional e se
sujeita a regras específicas de um Código de Ética Profissional, não poderia o
corretor de imóveis ser considerado um “vendedor”, pois, essa profissão, sem
qualquer demérito aos que a exercem, é autônoma. Segundo nosso
entendimento, vendedor do imóvel é o seu proprietário e não o corretor de
imóveis.
Sua atividade, - caso nos seja permitido esclarecer -, envolve
inúmeros outros atos além da “venda” em si, tais como a pesquisa sobre a
regularidade da documentação do imóvel e a capacidade do vendedor (ou
vendedores), além de uma inspeção no mesmo, a fim de constatar suas
condições e assim definir o seu valor de mercado.
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
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De posse de todos estes dados, passa então a ofertá-lo de forma
pública, no sentido de obter algum interessado na sua compra. Surgindo este,
seu trabalho prossegue com a obtenção de uma proposta, a qual, uma vez
aceita, exigirá a elaboração de um contrato ou na tomada de providências para
a outorga da escritura. Isso sem falar nas intermediações que possam envolver
o pagamento de parte do preço mediante a obtenção de financiamentos ou a
entrega de imóveis, além de possíveis permutas. E todas essas atividades
exigem um razoável conhecimento, não só do mercado imobiliário, mas também
da legislação que rege a espécie.
E tal tipo de atividade, sendo executada de forma rotineira pelo
corretor de imóveis, - incrementada ainda pela freqüência a cursos específicos
de avaliações imobiliárias - sem sombra de dúvida o torna um verdadeiro
especialista no assunto, acreditando-se ser essa a razão da preferência que os
Juízes vêm dando a esses profissionais, sempre que houver necessidade de
nomeação de um perito na área de avaliação de imóveis.
É o nosso parecer.
São Paulo, 24 de julho de 2006
Dr. Paulo Hugo Scherer
CRECI 2a. Região
Procurador Geral
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