AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
PARA FINS TRIBUTÁRIOS
SEMINÁRIO INTERNACIONAL – O PAPEL
DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O
FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS
Fortaleza/CE - Março/2006
Eng. Civil Carlos Etor Averbeck
[email protected]
[email protected]
1
1.
1. Questões
Questões iniciais
iniciais
2.
2. Aspectos
Aspectos legais
legais ee normativos
normativos
3.
3. Processo
Processo de
de avaliação
avaliação
4.
4. Desempenho
Desempenho das
das avaliações
avaliações
5.
5. Pontos
Pontos para
para reflexão
reflexão
2
Como atualizar os valores da planta de valores?
Como diminuir os desgastes políticos de uma
nova avaliação (arrecadação x desgaste)?
Como obter a aprovação no Legislativo?
Como acompanhar o desempenho e quando
atualizar novamente (ciclo de avaliação)?
Como obter uniformidade nas avaliações?
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Uniformidade: mesma relação entre o valor de
avaliação e o valor de mercado
VA / VM = K
Eqüidade: disposição de reconhecer de forma
igual o direito de cada um
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ILUSTRAÇÃO DE INEQÜIDADE
Valor de Avaliação/Preço de Venda = K
K
0.60
0.45
0.30
0.15
0.00
1
2
Preço baixo
3
4
5
6
Preço de venda
Preço alto
5
Estrutura dos municípios
Carência de recursos técnicos e financeiros;
Desatualização do conjunto de sistemas:
cadastro, planta de valores, legislação
tributária;
Ausência de mecanismos de segurança no
cadastro e na planta de valores;
Interferências das questões políticas sobre as
técnicas no processo de avaliação.
6
EXEMPLO – FLORIANÓPOLIS/SC
B
2.400 m²
A
40 m
2.400 m²
30 m
3m
RUA RUI BARBOSA
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EXEMPLO – FLORIANÓPOLIS/SC
CORRETIVO DE PROFUNDIDADE
PROFUNDIDADE = ÁREA / FRENTE EFETIVA
PROFUNDIDADE ATÉ 40 m : ÁREA CONSIDERADA
INTEGRALMENTE PARA EFEITO DE TRIBUTAÇÃO IPTU
PROFUNDIDADE A PARTIR DE 40 m : ÁREA REDUZIDA
PELO FATOR 0,9 (REDUÇÃO DE 90%)
IMPACTO EM TERRENOS COM PEQUENAS FRENTES
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Questões Básicas
O significado de valor venal e de valor
de mercado;
A base de cálculo para o IPTU e o ITBI;
A aprovação da Planta de Valores pelo
Legislativo;
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A Constituição Federal e o Código Tributário
Nacional definem o valor venal do imóvel como a
base de cálculo para o IPTU e o ITBI;
Valor Venal: valor estimado de venda de um imóvel
(Dicionário Aurélio, 1999);
Valor de Mercado: preço de um bem determinado
pela interação da oferta e da procura (Dicionário
Aurélio, 1999);
Valor de Mercado: quantia mais provável pela qual
se negociaria voluntariamente e conscientemente um
bem, numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente (ABNT, NBR 14653-1, 2001)
Valor Venal = Valor de Venda = Valor Mercado
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Base de cálculo do IPTU e ITBI: valor
venal = valor de mercado
Para IPTU utiliza-se a PVG, com os valores
referentes a 1º de Janeiro.
Para ITBI, o valor mais atualizado possível, a
partir de avaliação, declaração, laudos ou
mesmo da PVG.
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EXERCÍCIO
IMÓVEL COM VALOR DE MERCADO DE R$ 100.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO MUNIC.: R$ 40.000,00
IPTU: 1%
R$ 400,00/ANO
VENDA POR R$ 100.000,00
ITBI: 2%
(DECLARADO R$ 40.000,00)
R$ 800,00
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EXERCÍCIO (cont.)
• VALOR CONSTANTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS: ?
• VALOR LANÇADO NAS DECLARAÇÕES DE RENDA: ?
• IMPOSTO DE RENDA: ?
• PERPETUAÇÃO DO PROCESSO
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A aprovação da PVG pelo Legislativo:
A modificação da base de cálculo do tributo, que
importe em torná-lo mais oneroso, é equiparada à
majoração do tributo e necessita de lei para a
alteração.
Não constitui majoração de tributo a atualização do
valor monetário da respectiva base de cálculo, que
pode ser implantada através de decreto executivo
municipal.
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SE A CONSTITUIÇÃO FEDERAL
E O CÓDIGO TRIBUTÁRIO
NACIONAL DEFINEM O VALOR
VENAL (REFERENTE A VENDA,
DE MERCADO) COMO BASE DE
CÁLCULO DO IPTU, POR QUE
NÃO SE APLICA A LEI?
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Definições Básicas
Avaliação: análise técnica realizada por profissional
qualificado, para identificar o valor de um bem,
para uma determinada finalidade, situação e data.
Avaliação em massa: avaliação de um conjunto de
imóveis, através de metodologia e procedimentos
comuns a todos imóveis.
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Definições Básicas
Planta de Valores Genéricos - PVG: conjunto de
cartas analógicas ou digitais em escala topográfica,
onde constam as características espaciais da cidade
ou região, como a malha viária e as quadras, sendo
registrados por face de quadra, por trecho de
logradouro ou por zonas, os valores unitários de
terrenos, calculados a partir de pesquisa de mercado
e análise do cadastro;
Princípios: Uniformidade, Atualidade, Realidade.
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CROQUI DE UMA PLANTA DE VALORES
GENÉRICOS
Rua São Luís
80,00
80,00
Rua A
80,00
80,00
80,00
80,00
100,00
100,00
Av. São João
120,00
80,00
80,00
80,00
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ETAPAS
DEFINIÇÃO DO OBJETIVO
ANÁLISE DO CADASTRO E ESTUDO DA POPULAÇÃO
DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS DE
AVALIAÇÃO PARA CADA TIPOLOGIA
COLETA DE DADOS
ANÁLISE DOS DADOS
MODELOS DE AVALIAÇÃO
TESTES DE VALIDADE
APLICAÇÃO DOS MODELOS
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EX. DE JOINVILLE - SC
20
EX. DE JOINVILLE - SC
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Métodos de Avaliação de Imóveis mais
Utilizados
• Comparativo de Dados de Mercado
• Evolutivo (Valor do Terreno + Comparativo
de Custo da Edificação)
• Atenção ao Fator de Comercialização
• Avaliação de imóveis especiais
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Definição do Nível da Avaliação
Vcentral
Vinf.
80%
Vsup.
-15%
+15%
CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT)
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Definição do Nível da Avaliação
Vcentral
Vinf.
80%
Vsup.
-15%
+15%
CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT)
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Elaboração de PVG
Quadro Próprio
Quadro Próprio + Consultoria
Terceirização (Termo de Referência)
Relatório completo do processo
Plano B
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Ausência de norma técnica ou metodologia
para verificação do desempenho da PVG
Ação dos tribunais de contas estaduais, do
Ministério Público
Nível de informação aos vereadores,
prefeito e sociedade (transparência)
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Ciclos de avaliação (incluir o ciclo no
Código Tributário Municipal)
Rotinas para atualização dos valores
Parcerias (Registro de Imóveis, Receita
Federal, CAIXA...)
Equipe capacitada, banco de dados
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Responsabilidades dos gestores
Discussão pública da avaliação e da
política tributária
Programa de educação fiscal
Implantação dos instrumentos do Estatuto
da Cidade (solo criado, IPTU progressivo,
CEPAC...)
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Os prejuízos extra-fiscais são superiores
aos fiscais
O prejuízo anual decorrente da
desatualização é maior do que o
investimento para a atualização
O cidadão quer tratamento justo e
transparência
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FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS
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