EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA
AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS:
LAUDOS E PERÍCIAS
unidade I
ATIVIDADES E
METODOLOGIAS BÁSICAS
NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Prof. Dr. Daniel Eduardo dos Santos
unidade II
unidade III
MÉTODOS PARA CÁLCULO
E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A EXECUÇÃO DA
ATIVIDADE PERICIAL
classificação
dos imóveis
métodos para
identificar o custo
de um imóvel
apresentação do
laudo de avaliação
palavra do reitor
Reitor
Wilson de Matos Silva
Viver e trabalhar em uma sociedade global é um
grande desafio para todos os cidadãos. A busca por
tecnologia, informação, conhecimento de qualidade, novas habilidades para liderança e solução de
problemas com eficiência tornou-se uma questão
de sobrevivência no mundo do trabalho.
Cada um de nós tem uma grande responsabilidade: as escolhas que fizermos por nós e pelos
nossos fará grande diferença no futuro.
Com essa visão, o Centro Universitário
Cesumar – assume o compromisso de democratizar o conhecimento por meio de alta tecnologia
e contribuir para o futuro dos brasileiros.
No cumprimento de sua missão – “promover a educação de qualidade nas diferentes áreas
do conhecimento, formando profissionais cidadãos que contribuam para o desenvolvimento
de uma sociedade justa e solidária” –, o Centro
Universitário Cesumar busca a integração do
ensino-pesquisa-extensão com as demandas
institucionais e sociais; a realização de uma
prática acadêmica que contribua para o desenvolvimento da consciência social e política e, por
fim, a democratização do conhecimento acadêmico com a articulação e a integração com
a sociedade.
Diante disso, o Centro Universitário Cesumar
almeja ser reconhecido como uma instituição universitária de referência regional e nacional pela qualidade
e compromisso do corpo docente; aquisição de competências institucionais para o desenvolvimento de
linhas de pesquisa; consolidação da extensão universitária; qualidade da oferta dos ensinos presencial e
a distância; bem-estar e satisfação da comunidade
interna; qualidade da gestão acadêmica e administrativa; compromisso social de inclusão; processos
de cooperação e parceria com o mundo do trabalho,
como também pelo compromisso e relacionamento
permanente com os egressos, incentivando a educação continuada.
Direção Unicesumar
CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a Distância:
C397
Avaliação de Imóveis: laudos e perícias / Daniel Eduardo dos Santos.
Publicação revista e atualizada, Maringá - PR, 2014.
130 p.
“Pós-graduação - EaD”.
1. Avaliação 2. Laudos 3. Perícias 4. EaD. I. Título.
Reitor Wilson de Matos Silva, Vice-Reitor Wilson de Matos Silva Filho, Pró-Reitor de Administração Wilson
de Matos Silva Filho, Pró-Reitor de EAD Willian Victor Kendrick de Matos Silva, Presidente da Mantenedora
Cláudio Ferdinandi.
NEAD - Núcleo de Educação a Distância
CDD - 22 ed. 658
CIP - NBR 12899 - AACR/2
NEAD - Núcleo de Educação a Distância
Av. Guedner, 1610, Bloco 4 - Jardim Aclimação - Cep 87050-900
Maringá - Paraná | unicesumar.edu.br | 0800 600 6360
Direção de Operações Chrystiano Mincoff, Coordenação de Sistemas Fabrício Ricardo Lazilha, Coordenação
de Polos Reginaldo Carneiro, Coordenação de Pós-Graduação, Extensão e Produção de Materiais Renato
Dutra, Coordenação de Graduação Kátia Coelho, Coordenação Administrativa/Serviços Compartilhados
Evandro Bolsoni, Gerência de Inteligência de Mercado/Digital Bruno Jorge, Gerência de Marketing Harrisson
Brait, Supervisão do Núcleo de Produção de Materiais Nalva Aparecida da Rosa Moura, Diagramação
Fernando Henrique Mendes, Revisão Textual Amanda Polli, Cristiane de Oliveira Alves, Janaína Bicudo Kikuchi,
Jaquelina Kutsunugi, Keren Pardini e Maria Fernanda Canova Vasconcelos, Fotos Shutterstock.
boas-vindas
Pró-Reitor de EaD
Willian Victor Kendrick
de Matos Silva
Prezado(a) Acadêmico(a), bem-vindo(a) à Comunidade do
Conhecimento.
Essa é a característica principal pela qual a UNICESUMAR tem sido
conhecida pelos nossos alunos, professores e pela nossa sociedade.
Porém, é importante destacar aqui que não estamos falando mais
daquele conhecimento estático, repetitivo, local e elitizado, mas de um
conhecimento dinâmico, renovável em minutos, atemporal, global, democratizado, transformado pelas tecnologias digitais e virtuais.
De fato, as tecnologias de informação e comunicação têm nos
aproximado cada vez mais de pessoas, lugares, informações, da educação por meio da conectividade via internet, do acesso wireless em
diferentes lugares e da mobilidade dos celulares.
As redes sociais, os sites, blogs e os tablets aceleraram a informação e a produção do conhecimento, que não reconhece mais fuso
horário e atravessa oceanos em segundos.
A apropriação dessa nova forma de conhecer transformou-se hoje
em um dos principais fatores de agregação de valor, de superação das
desigualdades, propagação de trabalho qualificado e de bem-estar.
Logo, como agente social, convido você a saber cada vez mais, a conhecer, entender, selecionar e usar a tecnologia que temos e que está
disponível.
Da mesma forma que a imprensa de Gutenberg modificou toda
uma cultura e forma de conhecer, as tecnologias atuais e suas novas ferramentas, equipamentos e aplicações estão mudando a nossa cultura
e transformando a todos nós.
Priorizar o conhecimento hoje, por meio da Educação a Distância
(EAD), significa possibilitar o contato com ambientes cativantes, ricos
em informações e interatividade. É um processo desafiador, que ao
mesmo tempo abrirá as portas para melhores oportunidades. Como
já disse Sócrates, “a vida sem desafios não vale a pena ser vivida”. É isso
que a EAD da UNICesumar se propõe a fazer.
sobre pós-graduação
a importância da pós-graduação
O Brasil está passando por grandes transformações, em especial
nas últimas décadas, motivadas pela estabilização e crescimento
da economia, tendo como consequência o aumento da sua importância e popularidade no cenário global. Esta importância tem se
refletido em crescentes investimentos internacionais e nacionais
nas empresas e na infraestrutura do país, fato que só não é maior
devido a uma grande carência de mão de obra especializada.
Nesse sentindo, as exigências do mercado de trabalho são cada
vez maiores. A graduação, que no passado era um diferenciador
da mão de obra, não é mais suficiente para garantir sua empregabilidade. É preciso o constante aperfeiçoamento e a continuidade
dos estudos para quem quer crescer profissionalmente.
A pós-graduação Lato Sensu a distância da UNICESUMAR
conta hoje com 21 cursos de especialização e MBA nas áreas de
Gestão, Educação e Meio Ambiente. Estes cursos foram planejados
pensando em você, aliando conteúdo teórico e aplicação prática,
trazendo informações atualizadas e alinhadas com as necessidades deste novo Brasil.
Escolhendo um curso de pós-graduação lato sensu na
UNICESUMAR, você terá a oportunidade de conhecer um conjunto de disciplinas e conteúdos mais específicos da área escolhida,
fortalecendo seu arcabouço teórico, oportunizando sua aplicação
no dia a dia e, desta forma, ajudando sua transformação pessoal
e profissional.
Professor Dr. Renato Dutra
Coordenador de Pós-Graduação , Extensão e Produção de Materiais
NEAD - UNICESUMAR
apresentação do material
Professor Doutor
Daniel Eduardo dos Santos
Olá, pós-graduando(a) do Cesumar! Estamos
juntos nesta caminhada da busca pelo aprimoramento de suas capacidades e no
desenvolvimento de suas habilidades naturais. Quando você se dedica de corpo e
alma a um projeto, pessoal ou profissional,
a questão não é SE ele dará certo, mas sim
QUANDO.
Talvez neste instante, você esteja passando por
uma grande provação em sua vida. Eventualmente
na área da saúde, ou na área financeira, ou na família,
ou nos estudos, ou no trabalho, ou mesmo na falta
de fé. Enfim, são tantas lutas! Acredito que um dos
melhores dons que o Bom Deus nos pode presentear é a perseverança. Os perseverantes nunca
desistem mesmo em meio às tempestades, pois
sabem que no momento oportuno teremos aquilo
que procuramos e uma porta, por insistirmos pacientemente nela um dia se abrirá.
E ao estudarmos sobre Avaliação de Imóveis:
Laudos e Perícias percebemos que estamos diante
de um mercado pulsante, em constante evolução
e também aprimoramento, exigindo capacidades
refinadas dos profissionais que nele atuam. Ao iniciarmos este curso, nosso objetivo é, de um lado,
descontruir a visão de que a avaliação de imóveis
é mercado restrito de engenheiros. Estes, historicamente, iniciaram o desenvolvimento da atividade
em razão de suas afinidades técnicas com o tema.
Entretanto, pelo desenvolvimento e especialização que ocorre na área não basta ser engenheiro,
mas sim possuir qualidades outras do que aquelas
ministradas em sua formação original. Se assim
é, estamos diante de um novo paradigma: a formação técnica de avaliadores passa por disciplina
específica, o que permite que aqueles que têm interesse neste mercado realizem especificamente
esta capacitação.
A proposta aqui exposta visa gabaritar o(a) estudante a ser, se não o profissional mais habilitado,
pelo menos igualmente capaz de efetuar uma avaliação com base em dados de mercado, apesar das
adversidades encontradas.
A ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas) é a instituição reguladora de decisões
que norteiam os critérios de avaliações com comunicações de diretrizes para este fim. As normas
em vigor, todas direcionadas para a área de engenharia (a chamada área técnica), foram escritas com
praticamente a totalidade de membros da ABNT,
constituída por engenheiros.
As normas da série 14653 referem-se à Avaliação
de Bens – Procedimentos Gerais, em sua parte 1, de
Bens Imóveis Urbanos na parte 2 da mesma NBR e,
finalmente de Imóveis Rurais na parte 3. Especial
atenção temos quanto à parte 2, pois esta sofreu
revisão no ano de 2011 e mudanças alteraram sensivelmente o desenvolvimento das análises pelo uso
estatístico de dados, como veremos oportunamente.
Assim, não é possível pensarmos em desenvolver
uma obra que trata de avaliação de bens imóveis sem
considerar na totalidade as normas brasileiras elaboradas para este fim específico (ABNT NBR 14653:1-3),
o que nos confere segurança e parâmetros homogeneizados em território nacional. Tal estrutura
pré-definida para análise restringe as possibilidades
de flexibilização de avaliação, gerando maior confiabilidade em todo o processo. Esta confiabilidade é
resultado direto do caráter científico destas normas
aqui comentadas e aplicadas ao caso concreto.
Como dissemos anteriormente, a ABNT, formada
em sua quase totalidade por engenheiros das mais
diversas áreas, realizaram trabalho primoroso, dedicado a manter e evoluir a estrutura profissional
de sua classe. Ante a evolução e especialização do
mercado do trabalho no nosso país, muitas atividades de perfil especializado, como da avaliação de
bens, escaparam à orbe das engenharias e permitiram, com o devido suporte da legislação brasileira,
a aplicação do mesmo trabalho com igual primor
e esmero, mas agora também por outro grupo
de profissionais que se reorienta e reinventa na
mesma velocidade desta evolução e especialização mercadológica.
O que estamos a propor aqui assim é um conteúdo objetivo, focado no mercado, que lhe habilite
a realizar seu trabalho com competência e desenvoltura, visando estabelecer diferencial na execução
de suas atividades profissionais como Avaliador de
Imóveis.
Desejo assim a você um ótimo tempo de estudo
e muita paciência para ver os frutos de seu trabalho.
2 por quem obtivemos também nosso acesso pela
fé a esta graça, na qual estamos firmes, e gloriemo-nos na esperança da glória de Deus. 3 E não somente
isso, mas também gloriemo-nos nas tribulações;
sabendo que a tribulação produz a perseverança,
4 e a perseverança a experiência, e a experiência
a esperança; 5 e a esperança não desaponta, porquanto o amor de Deus está derramado em nossos
corações pelo Espírito Santo que nos foi dado (Carta
de Paulo aos Romanos, Capítulo 5, versículos 2-5).
sumário
01
Atividades e Metodologias
Básicas
na Avaliação de Imóveis
12
conceitos gerais
24
classificação dos imóveis
33
considerações finais
34
atividade de autoestudo
02
Métodos para Cálculo e
Avaliação de Imóveis
40
46
54
procedimentos metodológicos
métodos para identificar o valor de
um bem, de seus frutos e direitos
métodos para identificar o custo de
um imóvel
03
A EXECUÇÃO DA
ATIVIDADE PERICIAL
92
requisitos para perícias
102
apresentação do laudo de avaliação
108
considerações finais
54
tratamento por fatores
109
atividade de autoestudo
76
homogeneização dos fatores
111
conclusão
78
avaliação de imóveis rurais
113
referências
1
Atividades e Metodologias Básicas
na Avaliação de Imóveis
Professor Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Objetivos de Aprendizagem
• Entender as diretrizes atuais relativas à classificação da sua natureza dos bens avaliados, assim
como a instituição de terminologia, definições,
símbolos e abreviaturas.
• Compreender quais são as atividades básicas e
a metodologia básica do trabalho de avaliação.
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
• Conceitos Gerais
• Classificação dos imóveis
• Atividades básicas
Nesta unidade serão abordados alguns conceitos relativos à
avaliação de ativos e, também, sobre avaliações no mercado
imobiliário, especificamente. Ainda serão abordados também
alguns itens da Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos
- NBR5676 (1989) em vigor considerados importantes, como os
métodos de avaliação e os níveis de rigor.
Qualquer ativo, quer real como os imóveis, quer financeiro como
as ações, tem valor e desta forma pode ser avaliado. Alguns são
menos complexos para ser avaliado do que outros. Conforme
Damodaran (1999), não basta conhecer o montante de seu valor
para se investir em ativos e ainda gerenciá-los com sucesso, mas
é necessário a compreensão das fontes deste valor. O ditado
popular sacramentou a ideia de que o valor está nos olhos de
quem vê e que um preço pode ser justificado se há diversos
investidores preparados para pagá-lo. Entretanto, as percepções de valor têm que ter a base da realidade e o preço pago
por qualquer ativo deve traduzir os fluxos de caixa dele desejados. Uma aquisição segura é aquela na qual o investidor não
pague mais por um bem do que ele verdadeiramente vale,
assim como a determinação adequada do valor de um ativo
está sujeito à característica da avaliação realizada.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
12
Conceitos Gerais
P
ara iniciarmos nosso trabalho devemos
primeiro relacionar alguns conceitos
pertinentes à técnica de avaliação.
Pós-Graduação | Unicesumar
13
O que é Avaliação
A definição de avaliação pode ser dada como
o conjunto de operações técnicas que leva a
formação de juízo sobre o valor mais provável
de um bem, de seus frutos ou de um direito
sobre ele. Neste sentido a Norma NBR-14653
(Parte 1), em seu item 3.5 define avaliação de
bens como sendo:
“Análise técnica... [é utilizada] para identificar o valor de um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.
A publicação das partes 1 e 2 do conjunto de Normas que compõem a NBR 14653,
que recebe o título geral de Avaliação de
bens, fortalece o conceito de valor único de
um bem, o que confirma o entendimento da
escola univalente, de que o valor de um bem,
em determinado instante, é único, independente do fim a que se destina a avaliação,
em contraposição a escola plurivalente, que
correlaciona o valor de um bem com a finalidade para o qual é avaliado, podendo o
mesmo atingir diversos tipos de valor. Veja
que a definição dada pela Norma, conforme transcrevemos acima, indica a obtenção
“do valor” (no singular) e não “dos valores” (no
plural).
Bens
De outro lado, ao tratarmos a respeito de
bens, esses podem ser classificados como:
• Bens Tangíveis - são aqueles que
podem ser tocados, têm existência
física, tais como: terrenos, edifícios,
máquinas, instalações e assim por
diante.
• Bens Intangíveis - são aqueles
representados por direitos, tais como:
marcas, patentes, fundo de comércio,
ponto comercial e outros também não
materializáveis diretamente por objetos
ou bens físicos.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
14
Diferenças conceituais entre
Preço, custo e valor
Valor
Valor de Mercado
O objeto específico da avaliação de
imóveis é a obtenção do “valor de mercado”,
embora a Parte 1 da NBR 14653 indique
também valor em risco, patrimonial e residual. Não parece pretender a norma indicar
que existam vários tipos de valores para um
mesmo bem, mas valores diferentes em
função da parcela ou conjunto de bens que
se pretende avaliar.
O valor mais usual no campo de avaliação
de bens é o de mercado, que será extraído de
um intervalo de valores prováveis cuja amplitude, por sua vez, será diretamente decorrente
da dispersão dos elementos amostrais e da
probabilidade estatística que representará
a confiança de que o valor real de mercado
esteja contido no intervalo estipulado.
O ”valor de mercado” de um bem está relacionado com a sua utilidade, ou seja, com a
sua capacidade de atender a uma necessidade, a um desejo e até mesmo a um capricho,
entretanto, o valor advindo desta relação
estará diretamente ligado às condições do
mercado ao qual o bem avaliando pertence.
A NBR-14653-1 (Norma Brasileira para
Avaliações de bens - Procedimento Geral)
prescreve, em seu item 3.44, que valor de
mercado é a “quantia mais provável pela qual
se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,
dentro das condições do mercado vigente”.
A definição presume que o bem esteja
livre e sem ônus, que devem ser considerados quando existirem. Se for solicitada a
determinação de outro valor que não o de
mercado, esse fato deve ser destacado junto
ao respectivo valor. Os valores de mercado
Pós-Graduação | Unicesumar
15
são mensurados em ambientes em que é
possível se fazer uma comparação direta, ou
ter suporte de mercado para tal assertiva.
É importante destacar que o Valor de
Mercado definido acima é uma estimação
objetiva do bem e/ou seus direitos, para uma
determinada situação e data. Implícito dentro
desta definição está o contexto do Mercado
no qual o bem está inserido e reflete a motivação dos seus participantes. Desta forma,
o Valor de Mercado está associado a um
estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com as metodologias
e critérios da presente Norma.
O Valor de Mercado de um bem imobiliário é mais uma decorrência de sua utilidade,
Tabela 1 - Tipos de Valor
Tipo de Valor
Valor de Mercado
Valor patrimonial
Valor em risco
Valor econômico
Valor de liquidação
forçada
Valor de custo
Valor de indenização
Fonte: ABNT (2002)
reconhecida pelo mercado, do que por sua
condição física. A utilidade dos ativos para
uma empresa ou pessoa física, pode diferir
daquela que um mercado ou uma indústria em particular reconhecem. Portanto, é
necessário que a avaliação de ativos e os relatórios resultantes para propósitos contábeis
estabeleçam a diferença entre os valores reconhecidos no mercado.
Uma vez que a palavra valor tem muitos
sentidos e muitos elementos modificadores
e a fim de não nos estendermos muito na
matéria, apresentaremos algumas das mais
usuais definições utilizadas no assunto e que
podem ser consideradas na tabela abaixo:
Descrição
O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um
bem, sem considerar os custos adicionais relativos comprador, aplicáveis
aos valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de
escritura e registro, e já embutidas as despesas inerentes do vendedor,
tais como comissões.
Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos
de um imóvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado
deve ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em
informações de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de
caráter regional, previamente publicada.
Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo
valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da
apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação.
Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicação do método
da capitalização da renda.
Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve
ser também apresentado o valor de mercado.
Total dos custos necessários para se repor o bem, com explicitação do
estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciação.
Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a
ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
16
Preço
Por sua vez, preço representa a quantidade de dinheiro pela qual se realiza ou se
pretende realizar uma operação de transição de propriedade sobre um determinado
bem (inclusive imóveis), seus frutos ou direitos. Nessa operação, logicamente, devem
ser considerados outros fatores, que podem
aumentar ou diminuir o preço como, por
exemplo, uma necessidade urgente de parte
do vendedor ou do comprador; a inexistência de um mercado livre; desequilíbrio entre
oferta e procura ou ainda outros que impossibilitem o equilíbrio necessário entre as
partes envolvidas. Assim, o preço pode ser
inferior, igual ou superior ao valor. A ABNT
(NBR-14.653-1, p.5) define preço como sendo
a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe
efetuar, uma transação envolvendo um bem,
um fruto ou um direito sobre ele”.
Custo
Custo, por sua vez, é o preço acrescido de
todas as outras despesas em que incorre o
comprador da propriedade quer se refiram a
regularizações legais (registro em cartório de
imóveis, legalização em órgãos públicos etc.)
ou mesmo regularizações físicas (construções, reformas, ampliações etc.). Ressalte--se
que algumas regularizações físicas podem
estar relacionadas às regularizações legais
como, por exemplo, de intervenções necessárias à regularização de recuos mínimos,
coeficientes de ocupação, áreas de iluminação e ventilação, dentre outras. A ABNT
(NBR-14.653-1, p.3) define custo como sendo
o “total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de
um bem, numa determinada data e situação”.
Terminologia
Para um melhor entendimento e complementação de informações, elencamos
abaixo as conceituações recorrentes utilizadas nas avaliações:
APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é
aquele recomendável para o local, observada a tendência do uso circunvizinho dentre
os permitidos pelas posturas municipais.
ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta
de acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliação do custo global da
construção.
ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é
a área coberta de padrão de acabamento
substancialmente inferior ou superior ao tipo
considerado para avaliação do custo global
da construção.
ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é
a medida de superfície de qualquer dependência coberta, nela incluídas as superfícies
das projeções de paredes, pilares e demais
elementos construtivos.
ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das
áreas cobertas-padrão e equivalentes da
construção.
Pós-Graduação | Unicesumar
17
ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO
- é a medida da superfície de qualquer dependência descoberta, que se destina a outros
fins, que não apenas o de simples cobertura (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as
superfícies das projeções de paredes, pilares
e demais elementos construtivos.
ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que
caracterize um imóvel, tais como: casas, edifícios, galpões, garagens etc.
ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO é a área estimada, fictícia, que, ao Custo
Unitário Básico, tenha o mesmo valor que
o efetivamente estimado para a área real de
construção correspondente, descoberta ou
coberta de padrão diferente.
ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas características locais (tais como: paisagismo,
topografia, pedologia e serviços urbanos) se
assemelham e cuja legislação quanto ao uso
e parcelamento do solo, percentual de construção admissível, gabarito e áreas mínimas
dos lotes é a mesma.
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA
DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das
áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade
considerada.
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA
UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área
real de construção privativa da unidade imobiliária e a parcela da área real de construção
de uso comum correspondente à unidade
autônoma considerada.
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM
- é a soma das áreas coberta e descoberta
reais, contidas nos limites das dependências
de uso comum.
BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI de uma construção compreendem o custo
da administração central, financiamentos,
bonificações da construtora e da incorporadora etc.
BENFEITORIA - é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo
homem, de modo que não se possa retirá
-lo sem destruição, modificação, fratura ou
dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo mais
útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros
limítrofes, aterros e gramados.
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas
rurais são os melhoramentos permanentes
que se incorporam ao solo, cuja remoção
implica destruição, alteração, fratura ou dano,
compreendendo edificações, vedos, terreiros,
instalações para abastecimento de água, de
energia elétrica, de irrigação e outras que,
por sua natureza e função, e por se acharem
aderidas ao chão, não são negociáveis e nem
rentáveis separadamente das terras.
BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais
são as culturas comerciais ou domésticas implantadas no terreno, cuja remoção implica
perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens
cultivadas e que, embora não negociáveis
separadamente do solo, poderão ter cotação
em separado, para base de negócios de propriedades rurais.
CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema
organizado de informações que, mediante códigos apropriados, atribui a cada
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
18
logradouro ou seção um valor genérico do
m² do terreno, observados os fatores de desvalorização ou valorização que incidem sobre
sua localização e características próprias.
COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO
FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - é o multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para
atingir condições semelhantes às do imóvel
avaliando.
COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o multiplicador que permite passar do valor do m²
de construção publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor de reprodução
da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, não contempladas no
Custo Unitário Básico (elevadores, fundações
etc.) e os benefícios e despesas indiretas (BDI).
Este coeficiente não incorpora a vantagem
da coisa feita, nem o fator de valorização comercial, que devem ser usados, quando for
o caso, para obter-se o valor de mercado de
benfeitoria.
DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor
da benfeitoria causada por obsolescência
física, econômica ou funcional.
DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construção compreendem: custos de projetos
de arquitetura, estrutura e instalações (elétrica, hidráulica, águas pluviais, esgoto etc.),
licenças, seguros, despachantes, instalações
provisórias, equipamentos mecânicos (elevadores, compactadores, exaustores etc.),
administração local e outras.
DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites
que confinem diretamente com os de outras
unidades.
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multiplicadores que visam a transformar os dados
provenientes dos imóveis utilizados como
amostra, para fins de levantamento de valores
adequados ao imóvel avaliando.
FRENTE OU TESTADA EFETIVA - distância real,
medida pelo desenvolvimento da frente ao
longo da via ou logradouro público, servidão,
orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda
costões e canais.
FRENTE PROJETADA - “Projeção da frente
sobre a normal a um dos lados, quando
ambas as divisas laterais são oblíquas no
mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente
curva, ressalvadas condições especiais de
melhor aproveitamento, em função da zona
e da norma. A medida do fundo em lotes
de esquina com laterais paralelas” (Básico de
Avaliações de Imóveis Urbanos - CURSO DE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São
Paulo, 1997).
FRENTE DE REFERÊNCIA - “É a frente adotada
pelo avaliador como representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de
homogeneização em decorrência do conceito de que as dimensões da testada influem
no valor do terreno” (Básico de Avaliações de
Imóveis Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA
DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).
GLEBA INDUSTRIAL - Gleba urbanizável que
resulta na criação de lotes de destinação
industrial.
GLEBA URBANA - é o terreno situado em
zona urbana ou de expansão urbana, em
princípio com área superior a 10.000m²,
cujo aproveitamento eficiente não depende
Pós-Graduação | Unicesumar
19
de parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno
industrial.
GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado
em zona urbana ou de expansão urbana, cujo
aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanização, tendo, em princípio,
uma área superior a 10.000m². Este limite no
tamanho da área deve ser considerado meramente indicativo, não devendo ser tomado
como fator decisório no enquadramento da
gleba como urbanizável.
IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que
se destine à exploração extrativa, agrícola,
pecuária, ou agroindustrial, quer por meio
de planos públicos de valorização, quer por
meio da iniciativa privada.
LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma
retangular, com uma só frente ou testada,
com as medidas--padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado ou
estabelecidas pela SPU quando da elaboração da Planta Genérica de Valores.
LOTE URBANO - é o terreno situado em zona
urbana ou de expansão urbana, como tal
definida na lei municipal de zoneamento
urbano, passível de ser aceito como unidade
autônoma conforme o disposto na Lei 6.766
de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º
e 6º, e na legislação local do uso do solo e
cujo aproveitamento eficiente não dependa
de parcelamento.
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE - “Resultado
numérico da divisão da área de um lote pela
sua frente projetada, nos lotes de centro de
quadra e pela frente principal nos de frente
múltipla” (Básico de Avaliações de Imóveis
Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).
PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a representação gráfica de uma localidade na
escala conveniente, onde estão indicados
os códigos de logradouros correspondentes aos valores de m² de terreno em moeda
vigente, determinados em uma mesma data
e segundo um padrão de comparação.
SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO - é
constituída por um trecho de logradouro
com igual valor genérico para o m² dos terrenos nele situados. O ponto inicial da seção
deve ser o início do logradouro ou o término
de um trecho anterior, e o seu ponto final o
início do trecho subsequente. A seção pode
corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro no
trecho considerado.
SERVIDÃO - Encargo específico que se
impõe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem. Pode ser classificada em:
• Servidão acessória: aquela necessária
para que a principal possa surtir efeito.
Servidão administrativa: aquela em que
o titular é o poder público.
• Servidão aparente: aquela que
se manifesta concretamente por
intervenção física.
• Servidão múltipla: aquela que, embora
instituída sobre a mesma parte de um
imóvel, destina-se a usos de naturezas
diversas.
• Servidão não aparente: aquela que não
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
20
se manifesta por intervenção física.
Servidão perpétua ou permanente:
aquela instituída por prazo
indeterminado.
• Servidão predial: restrição imposta
a um prédio para uso e utilidade
de outro prédio, pertencente a
proprietário diverso.
• Servidão temporária: aquela instituída
por prazo determinado.
• Servidão voluntária: aquela que
decorre de ato espontâneo de vontade
(Atuação Profissional - AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS, IBAPE, 1996).
TABELA DE VALORES - é o relatório de saída
do sistema eletrônico de cadastro em que
estão listados os códigos, a descrição dos
trechos de logradouros e os correspondentes valores do m² de terreno.
TERRENO INDUSTRIAL - é aquele utilizado
ou próprio para finalidade produtiva “lato
sensu” de caráter industrial, tais como fábricas,
instalações industriais, depósitos, armazéns,
“shoppings”, supermercados, instalações de
apoio à pesca, clubes de serviços náuticos
etc.
TÍTULO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL - é o instrumento ou escritura pelo qual se transfere
o domínio do imóvel, mediante seu registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis
competente. O título de propriedade é denominado comumente escritura ou título de
domínio de imóvel.
VALOR GENÉRICO DO M² DE TERRENO - é o
valor mais provável de mercado, resultante
de pesquisa do mercado imobiliário local, do
m² de terreno para os lotes situados em um
trecho ou todo um logradouro.
VALOR MAIS PROVÁVEL DE MERCADO DE
UM IMÓVEL - é o resultante da livre ação dos
fatores e forças de mercado pela lei da oferta
e da procura. Salvo referência em contrário,
esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e desembaraçado
de quaisquer ônus, inclusive locação.
VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - é a
diferença entre o valor de mercado e o custo
de reprodução depreciado do imóvel.
UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA - é o
terreno ou sua fração ideal, com ou sem benfeitorias, objeto de Matrícula individual no
Cartório de Registro Geral de Imóveis.
ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGÊNEAS “Aquelas que apresentam características
semelhantes quanto à dimensão dos lotes e
construções, infraestrutura urbana e entorno,
tipo de uso e ocupação de solo estabelecidos,
vocação e capacidade de aproveitamento” (Atuação Profissional - AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS, IBAPE, 1996).
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21
Simbologia
A simbologia adotada é aquela da ABNT,
complementada com as convenções literais
que seguem.
Medidas
Att
Atu
T
Tef
Tr
Tmín
Peq
Pmáx
Pmín
N
Ab
Abp
Idade
Iap
Ir
Ip
Área total do terreno
Área do terreno da União
Frente ou testada real
Frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um dos lados)
Frente ou testada de referência
Frente ou testada mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Profundidade equivalente
Profundidade máxima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Profundidade mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Profundidade padrão (ou do lote Padrão)
Área de construção das benfeitorias
Área de construção privativa da unidade imobiliária
Idade aparente (ou estimada) do imóvel
Idade remanescente
Vida útil provável (Iap + Ir)
Valores e custos
Vtt
Vtu
Vdu
Vg
Vo
Vb
Vbp
Vti
Vip
Vir
Vr
Vl
Vui
Vuh
Vd
Vad
Pa
Pgv
Mgd
Dp
Li
Lp
Rlo
Rlef
Rlt
Cr
Cub
Yi
Ylp
Valor do terreno total
Valor do domínio pleno do terreno da União
Valor do domínio útil do terreno da União
Valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de logradouro ou de área rural
Valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padrão no trecho do logradouro
Valor das benfeitorias
Valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno da União e do terreno total
Valor total do imóvel
Valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio
Valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio
Valor residual
Valor locativo
Valor unitário inicial (por m² ou por ha)
Valor unitário homogeneizado
Valor declarado
Valor adotado
Percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis
Produto geral de vendas
Montante global das despesas
Despesas em percentagem do Pgv
Lucro do incorporador
Lucro percentual em relação ao Pgv
Receita líquida operacional
Receita líquida efetiva
Receita líquida total
Custo de reprodução
Custo Unitário Básico de construção por m²
Índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado
Índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
22
Coeficientes e taxas
r
i
f
Kp
Kcf
Kr
Kv
fi
Coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att)
Taxa de juros (por período ou mensal)
Taxa de inflação (por período ou mensal)
Coeficiente do valor pleno
Coeficiente de vantagem da coisa feita
Coeficiente do valor residual
Coeficiente de vacância
Fração ideal em condomínios horizontais ou verticais
Estatística
n
xi
x
s
σ
t
Ls
Li
Número de elementos da amostra
Elemento da amostra
Média aritmética
Desvio-padrão da amostra
Desvio-padrão da população
Abscissa da distribuição de Student
Limite superior de aceitação
Limite inferior de aceitação
Fatores de homogeneização e correção
Os fatores de homogeneização são
extraídos das diversas características encontradas nos elementos pesquisados, tais
como: frente, área, profundidade etc. As
características destes fatores podem ser
quantitativas, quando seu valor pode ser
Fat
Fp
Ft
Ftm
Ftr
Frl
Fpd
Fd
Flj
Fpj
Fac
Fa
Ff
Fh
Fc
Ftc
Fx
Fk
medido efetivamente (área, frente, profundidade, coeficiente de aproveitamento etc.)
ou qualitativas (localização, zoneamento,
topografia etc.), quando são arbitradas determinadas pontuações para as diversas
situações encontradas.
Fator de acidentação topográfica
Fator de profundidade
Fator de frente ou de testada
Fator de frentes ou de testadas múltiplas
Fator de transposição de local
Fator de restrição legal
Fator de pedologia
Fator de depreciação física e funcional ou de idade
Fator de loja ou de valorização comercial
Fator de projeto
Fator de acabamento
Fator de atualização monetária
Fator de fonte
Fator de homogeneização ou corretivo total
Fator de condomínio
Fator devido ao tipo de construção
Fator genérico a ser usado conforme a necessidade
Fator de comercialização
Pós-Graduação | Unicesumar
23
Estes coeficientes são aplicados sobre
os valores unitários ou valores por metro
quadrado dos elementos pesquisados, no
sentido de se obter os valores homogeneizados que representam os primitivos valores
corrigidos em função das características do
imóvel objeto da avaliação.
Os corretores de imóveis
agora podem determinar
o valor de mercado de um
imóvel, atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A
legitimidade foi atribuída
pelo Conselho Federal de
Corretores de Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência
do corretor de imóveis para
elaborar parecer técnico de
avaliação imobiliária. “A lei
6530/78 já definia a competência do profissional para
opinar quanto ao valor de
comercialização de imóveis,
porém não eram definidos
os critérios para a elaboração
do parecer técnico de avaliação mercadológica. Com
a resolução, o Cofeci não
apenas definiu os requisitos
básicos do documento como
estabeleceu a formação necessária para o corretor de
imóveis atuar na atividade”,
explica o presidente do Creci-MG, Márcio Almeida.
Para conquistar o título de
avaliador imobiliário é necessário estar regulamente
inscrito no Creci (Conselho
Regional dos Corretores de
Imóveis) e ainda ter diploma
de curso superior em gestão
imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária
concedido por um dos cursos reconhecidos pelo Cofeci. Após essa capacitação, é
necessário apresentar alguns
documentos ao Creci, que serão remitidos ao Cofeci para
análise. Uma vez cumpridos
os requisitos necessários, o
Conselho Federal concederá
ao corretor o Certificado de
Registro de Avaliador Imobiliário e ainda o inscreverá no
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento
no Creci. O Conselho emitirá um selo para cada documento recolhido, que deverá
constar obrigatoriamente no
laudo. “Esse controle garantirá segurança ao cliente
e credibilidade aos laudos
elaborados pelos corretores
de imóveis”, explica Márcio
Almeida.
Esta parametrização da atividade gera garantias tanto para o profissional, que
participará de um mercado
em franco crescimento e
de alta concorrência, assim
como para o mercado consumidor, que de um lado
estava sujeito à reserva de
mercado por um limitado
grupo de profissionais e de
outro à inconsistência técnica apresentada por muitos
“curiosos” e aventureiros alteravam perniciosamente as
regras do mercado.
Fonte: CRECI PR. Disponível em: <http://www.
crecipr.gov.br/creci/index.php?option=%20
com_content&view=
article&id=318>. Acesso em:
06 nov. 2012.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
24
Classificação dos imóveis
Pós-Graduação | Unicesumar
25
R
econhecendo a separação em dois
grandes grupos na avaliação imobiliária, nosso foco agora está voltado
para aqueles situados nas áreas urbanas.
Imóveis urbanos
Os imóveis urbanos poderão ser classificados conforme abaixo:
Quanto ao uso:
a)
Residencial.
b)
Comercial.
c)
Industrial.
d)
Institucional.
e)
Misto.
Quanto ao tipo do imóvel entre outros:
a)
Terreno (lote ou gleba).
b)
Apartamento.
c)
Casa.
d)
Escritório (sala ou andar
corrido).
e)
Loja.
f )
Galpão.
g)
Vaga de garagem.
h)
Misto.
i)
Hotéis e motéis.
j)
Hospitais.
k)
Escolas.
l)
Cinemas e teatros.
m) Clubes recreativos.
n)
Prédios industriais.
Quanto ao agrupamento dos imóveis:
a)
Loteamento.
b)
Condomínio de casas.
c)
Prédio de apartamentos.
d)
Conjunto habitacional (casas,
prédios ou mistos).
e)
Conjunto de salas comerciais.
f )Prédio comercial.
g)
Conjunto de prédios
comerciais.
h)
Conjunto de unidades
comerciais.
i)Complexo industrial.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
26
Imóveis Rurais
Os imóveis rurais, quanto à classificação dos
bens, seus frutos e direitos, podem ser segregados de acordo com a instrução normativa
da ABNT (2001) conforme abaixo:
Dimensão
a)
Pequeno - até 4 módulos fiscais.
b)
Médio - de 4 a 15 módulos
fiscais.
Exploração
a)
Não explorado.
b)
De lazer e turismo.
c)
De agricultura.
d)
De pecuária.
e)
De silvicultura.
f )
Agroindustrial.
g)
Misto.
Classificação dos componentes dos imóveis
rurais
Terras
As terras são enquadradas segundo o
Sistema de Classificação da Capacidade de
Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro
para Levantamento da Capacidade de Uso da
Terra - III, aproximação ou o que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.
Quanto ao seu estágio de exploração
atual as terras são classificadas como:
a.Terra bruta.
b.Terra nua.
c.Terra cultivada.
Benfeitorias
a.Produção vegetal (culturas).
b.Construções (exemplos: casa, galpão,
cercas) e instalações (exemplos:
rede de energia elétrica, rede de
distribuição de água).
c.Obras e trabalhos de melhoria das
terras.
Máquinas e equipamentos fixos ou
removíveis
a)
Veículos
b)
Semoventes
c)
Recursos naturais:
d)
Florestais.
e)
Hídricos.
f )
Minerais.
Pós-Graduação | Unicesumar
27
Frutos
a)
b)
c)
d)
Rendas de exploração direta.
Aluguel.
Arrendamento.
Parcerias.
Direitos
a)
b)
c)
d)
e)
f )
g)
Servidões.
Usufrutos.
Concessões.
Comodatos.
Direitos hereditários.
Direitos possessórios.
Outros.
Atividades básicas
É recomendável que o profissional de avaliações ao ser contratado ou designado para
fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e
eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:
• Finalidade: locação, aquisição, doação,
alienação, dação em pagamento,
permuta, garantia, fins contábeis,
seguro, arrematação, adjudicação e
outros.
• Objetivo: valor de mercado de compra
e venda ou de locação; outros valores,
tais como: valor em risco, valor
patrimonial, custo de reedição, valor de
liquidação forçada, valor de desmonte
(ver definição na ABNT NBR 14653-4);
indicadores de viabilidade e outros.
• Prazo limite para apresentação do
laudo.
• Condições a serem utilizadas no caso
de laudos de uso restrito.
Cabe ainda neste tópico considerar a estruturação do trabalho a ser realizado nas
seguintes etapas:
• Conhecimento e requisição de
documentação.
• Vistoria.
• Coleta de dados.
• Diagnóstico do mercado.
• Escolha e justificativa dos métodos e
critérios de avaliação.
• Tratamento dos dados de mercado.
• Cálculo do valor do imóvel.
Passaremos a ver em melhores detalhes
estas etapas.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
28
Documentação
• Cabe ao profissional avaliador solicitar
ao contratante ou interessado o
fornecimento da documentação
relativa ao bem, necessária à realização
do trabalho.
• Conhecimento da documentação:
é recomendável que ao iniciar
o procedimento de avaliação, a
primeira providência do profissional
avaliador seja tomar conhecimento da
documentação disponível.
• Na impossibilidade de o contratante
ou interessado fornecer toda a
documentação necessária ou
esclarecer eventuais incoerências, o
profissional avaliador deverá julgar
sobre a possibilidade de elaborar a
avaliação. Em caso positivo, deverá
deixar claramente expressas as
ressalvas relativas à insuficiência ou
incoerência da informação, bem como
os pressupostos assumidos em função
dessas condições.
Legislação a consultar
Recomenda-se consultar as legislações
municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos
que possam influenciar no valor do imóvel.
Vistoria do Imóvel Urbano
Nenhuma avaliação poderá prescindir
da vistoria. Em casos excepcionais, quando
for impossível o acesso ao bem avaliando,
admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes
e explicitada no laudo.
A vistoria deve ser efetuada pelo profissional avaliador com o objetivo de conhecer
e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí
resultando condições para a orientação da
coleta de dados.
É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros
aspectos relevantes à formação do valor.
O conhecimento de estudos, projetos ou
perspectivas tecnológicas que possam vir a
afetar o valor do bem avaliando deverá ser
explicitado e suas consequências apreciadas.
Caracterização da região:
• Aspectos gerais: análise das condições
econômicas, políticas e sociais, quando
relevantes para o mercado, inclusive
usos anteriores atípicos ou estigmas.
• Aspectos físicos: condições de relevo,
natureza predominante do solo e
condições ambientais.
• Localização: situação no contexto
urbano, com indicação dos principais
polos de influência.
• Uso e ocupação do solo: confrontar
a ocupação existente com as leis
de zoneamento e uso do solo do
município para concluir sobre as
tendências de modificação a curto e
médio prazo.
• Infraestrutura urbana: sistema viário,
transporte coletivo, coleta de resíduos
sólidos, água potável, energia elétrica,
telefone, redes de cabeamento para
transmissão de dados, comunicação e
Pós-Graduação | Unicesumar
29
televisão, esgotamento sanitário, águas
pluviais e gás canalizado.
• Atividades existentes: comércio,
indústria e serviço.
• Equipamentos comunitários:
segurança, educação, saúde, cultura e
lazer.
Caracterização do terreno:
• Localização: situação na região e via
pública, com indicação de limites e
confrontações.
• Utilização atual e vocação, em
confronto com a legislação em vigor.
• Aspectos físicos: dimensões, forma,
topografia, superfície, solo.
• Infraestrutura urbana disponível.
• Restrições físicas e legais ao
aproveitamento.
• Sub ou superaproveitamento.
Caracterização das edificações e benfeitorias:
• Aspectos construtivos, qualitativos,
quantitativos e tecnológicos,
comparados com a documentação
disponível.
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos
e funcionais, inclusive conforto
ambiental.
• Adequação da edificação em relação
aos usos recomendáveis para a região.
• Condições de ocupação.
• Patologias aparentes como anomalias,
avarias, danos construtivos e outras,
conforme definidas na ABNT NBR
13752 que possam influenciar de forma
significativa a variação dos preços
relativos dos elementos amostrais.
Edificações e benfeitorias não documentadas:
No caso da existência de edificações e
benfeitorias que não constem na documentação, observar o disposto em 7.2 da ABNT
NBR 14653-1.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
30
Situações especiais:
Vistoria por
amostragem
Impossibilidade de
vistoria
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é
permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade
definida previamente pelas partes ou se houver omissão no contrato, de
um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou
conjunto de unidades de mesma tipologia.
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel,
o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em
comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida
e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível
obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) Descrição interna;
b) No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais,
a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do
mesmo edifício e informações da respectiva administração;
c) No caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
Planta de valores
As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e
percepções considerados no cadastro.
Vistoria do Imóvel Rural
A vistoria visa permitir ao profissional
de avaliações conhecer, da melhor maneira
possível, o imóvel avaliando e o contexto
imobiliário a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na
ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os
aspectos relevantes na formação do valor, de
acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade
da avaliação, constantes no respectivo item.
Caracterização da região:
a)Aspectos físicos: relevo e classes
de solos predominantes, ocupação
existente e tendências de
modificação a curto e médio prazos,
clima, recursos hídricos.
b)
Aspectos ligados à
infraestrutura pública, como canais de
irrigação, energia elétrica, telefonia,
sistema viário e sua praticabilidade
durante o ano agrícola.
c)Sistema de transporte coletivo,
escolas, facilidade de comercialização
dos produtos, cooperativas,
agroindústrias, assistência técnica
agrícola, sistemas de armazenagem
de produtos e insumos, comércio de
insumos e máquinas agrícolas e rede
bancária.
d)
Estrutura fundiária, vocação
econômica, disponibilidade de mão
de obra.
e)
Aspectosligadosàspossibilidades
de desenvolvimento local, posturas
legais para o uso e a ocupação do
solo, restrições físicas e ambientais
condicionantes do aproveitamento.
Pós-Graduação | Unicesumar
31
Caracterização do imóvel
Abrangendo outros aspectos além daqueles enumerados nos imóveis urbanos, os
rurais exigem especial atenção quanto as seguintes características.
Quanto a suas características gerais:
a.Denominação.
b.Dimensões - área registrada e área
levantada topograficamente, quando
existente.
c.Limites e confrontações.
d.Situação.
e.Destinação.
f.Recursos naturais.
g.Sistema viário interno.
h.Telefonia; rede de energia
elétrica interna.
i.Utilização econômica atual e
condicionantes legais.
Quanto à caracterização das terras:
a.Aspectos físicos.
b.Identificação pedológica.
c.Classificação da capacidade de uso
das terras, conforme 1.3.3.1 Terras.
d.Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das construções e
instalações:
a.Dimensões.
b.Aspectos construtivos (qualitativos,
quantitativos e tecnológicos).
c.Estado de conservação, idade
aparente, vida útil.
d.Aspectos funcionais.
e.Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das produções
vegetais:
a.Estado vegetativo.
b.Estágio atual de desenvolvimento,
estado fitossanitário (infestação de
doenças, pragas e invasoras), nível
tecnológico.
c.Produtividades esperadas, riscos de
comercialização.
d.Adaptação à região, considerando o
risco de ocorrência de intempéries.
e.Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras:
Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que não foram enquadrados
quando da classificação da capacidade de
uso das terras, nos seguintes aspectos:
a.Dimensões e quantidade.
b.Aspectos qualitativos e tecnológicos.
c.Estado de conservação, idade
aparente e vida útil.
d.Aspectos funcionais.
e.Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das máquinas e
equipamentos:
a.Fabricante, tipo (marca, modelo, ano
de fabricação, número de série).
b.Características técnicas (exemplo:
potência, capacidade operacional).
c.Estado de conservação e
funcionalidade.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
32
Quanto à caracterização das atividades
pecuárias:
a.Espécie, raça, categoria dos animais.
b.Índices zootécnicos e aspectos
sanitários
c.Manejo, alimentação e outros.
Quanto à caracterização de outras atividades (agroindústria, turismo rural, hotelaria,
O trabalho do perito avaliador tem literalmente o poder
de mudar destinos quando
sua função é executada com
lisura, ética e independência.
Em caso recente divulgado
na mídia nacional, estiveram
envolvidos o Metro de São
Paulo e um dono de motel na
mineração):
Recomenda-se que a caracterização do
bem avaliando seja complementada com
a apresentação de cartografia, desenhos,
fotografias, imagens de satélite e outros
documentos que esclareçam aspectos relevantes, com citação da respectiva autoria.
Zona Leste, cujo imóvel estava em desapropriação para
ampliação de linhas. O trabalho do perito foi essencial
para garantir o patrimônio
do empresário, pois o valor
inicial ofertado era apenas
25% do valor do bem e com
o realinhamento da perícia
alcançou quase R$ 23 MILHÕES.
Veja mais sobre esta notícia
em: <http://www1.folha.
uol.com.br/fsp/cotidiano/
68984-apos-pericia-valorde-imovel-aumenta-r-17-mi.
shtml>.
Pós-Graduação | Unicesumar
33
considerações finais
Após entendermos que a vistoria é o exame criterioso do imóvel a ser avaliado,
em que verificamos a localização, assim como informações sobre vizinhança, as
características físicas, topografia, estado de conservação, padrão construtivo e
outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer qualquer influência
no preço do imóvel, reconhecemos que é de grande utilidade o avaliador se dirigir
ao imóvel munido de formulário (Veja modelo anexo) para anotar as informações
do imóvel, inclusive fazendo o uso do registro de imagens, como fotografias até
mesmo filmes, se necessário.
Tais procedimentos e ações metódicas garantem a qualidade da informação
procurada, assim como geram reflexos diretos sobre o resultado de seu trabalho,
como veremos na Unidade a seguir, tratando sobre as questões de avaliação dos
bens.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
34
atividade de autoestudo
Atividade 1
Localize nas letras abaixo doze palavras que são encontradas nas terminologias de avaliação e perícia de imóveis.
Pós-Graduação | Unicesumar
35
Atividade 2
Veja abaixo as frases que lhe permitirão preencher as palavras cruzadas a seguir.
Horizontais:
3. ... aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas
na ABNT NBR 13752, que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.
6. Em casos excepcionais, quando for impossível sua realização, admite-se a adoção de
uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
7. ... urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável,
energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e
televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
8. Situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
36
Verticais
1. É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência
do profissional avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.
2. Análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado,
inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
4. Dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
5. ... comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
Pós-Graduação | Unicesumar
37
Web
Livro
Título: Avaliação de Imóveis
Autor: Luís Portella Pereira
Editora: ULBRA
Sinopse: O livro Avaliação de Imóveis para Corretores de Imóveis e Gestores
Imobiliários vem preencher o vazio de livros escritos sobre avaliação de
imóveis. O Livro foi escrito de acordo com a norma técnica e com o parecer
1.066/07 do COFECI. Trabalha o entendimento da norma e da resolução,
bem como traz exemplos de impactos e de laudos feitos de acordo com
a norma e de acordo com a resolução.
Frederico Mendonça realiza palestra sobre avaliação de imóveis, o
mercado de trabalho e a metodologia de avaliação, discutindo temas
relevantes na profissão do avaliador
de imóveis.
< ht t p : / / w w w. yo u t u b e. co m /
watch?v=lIg5oVpFROk>.
Gilberto Yogui, Diretor do Creci SP, aborda, nesta série de vídeos,
a respeito do tema de Avaliação
de Imóveis, assim como seus aspectos legais, questões técnicas e
considerações éticas na profissão
do Corretor de Imóveis.
CRECI Esclarece - Avaliação de
Imóveis:
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2
Métodos para Cálculo e Avaliação de Imóveis
Professor Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Objetivos de Aprendizagem
• Assimilar as especificações das avaliações e os requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de
avaliação.
• Reconhecer os métodos para identificar o valor de
um bem, de seus frutos e direitos.
• Desenvolver estudo de avaliação baseada no grau
de fundamentação da análise, conforme metodologia sacramentada na ABNT.
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará
nesta unidade:
• Métodos para identificar o valor de um bem, de seus
frutos e direitos
• Métodos para identificar o custo de um imóvel
• Especificação das avaliações
• Apresentação do laudo de avaliação
• Procedimentos específicos
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme
definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. Quando couber e o
objetivo for a identificação do valor de mercado, é recomendável
que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente do imóvel.
Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de
outro enfoque, procedendo-se a conciliação. Métodos utilizados
não detalhados na norma da ABNT devem ser descritos e fundamentados no trabalho, de forma a manter a consistência da análise
desenvolvida e laudos produzidos.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
40
Procedimentos
metodológicos
A
s metodologias aplicáveis à avaliação de bens, seus frutos e direitos
dependem basicamente:
Da natureza do bem avaliando.
Da finalidade da avaliação (explicitada no
laudo junto ao valor encontrado).
Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.
Do prazo para sua execução.
Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os
procedimentos desta Norma, que detalham e
complementam aqueles constantes da ABNT
NBR 14653-2.
Zonas de características homogêneas
Na Região Metropolitana de São Paulo os
bairros possuem diversas características de
diferenciação, classificadas para efeito desta
Norma, em quatro grupos, totalizando onze
zonas descritas a seguir, cujos critérios e parâmetros devem servir para enquadramento
do elemento avaliando em relação à região
geoeconômica a que pertence.
Pós-Graduação | Unicesumar
41
Grupo I - Zonas de uso predominanteMENTE
residencial e ocupação horizontal
1ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão
Popular
Encontradas em regiões periféricas ou
de ocupações irregulares, dotadas de pouca
infraestrutura urbana, alta densidade de ocupação e concentração de famílias de baixa
renda. Os lotes possuem dimensões reduzidas, em torno de 125m², e as edificações
predominantes são de padrão proletário, geralmente associadas à autoconstrução e no
uso mínimo de materiais de acabamento.
2ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão
Médio
Zonas cuja característica é de ocupação
horizontal, com predominância de casas e rara
presença de comércio. São dotadas de infraestrutura básica, com população concentrada
em renda média. Os lotes possuem dimensões em torno de 250m² e as edificações
são de padrão médio, podendo ser térreas
ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos,
porém de boa qualidade.
3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão
Alto
Compreendem as regiões dotadas de
infraestrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas de alto padrão, com
arquitetura das edificações diferenciada, geralmente com projetos personalizados. Nestes
locais, predominam terrenos de grandes proporções, em torno de 600m2.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
42
Grupo II - Zonas de uso residencial ou comercial
e ocupação vertical (zonas de incorporação):
4ª Zona: Prédios de Apartamentos de
Padrão Popular
Encontradas em diversas regiões, dotadas
de infraestrutura básica e com concentração
de população de baixa renda. Apresentam
vocação para ocupação de prédios de apartamentos de padrão popular, geralmente
sem elevadores, até quatro andares.
5ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de
Escritórios de Padrão Médio
Dotadas de infraestrutura completa com
concentração de população de renda média.
Para classificação nesta zona é necessário
verificar a vocação legal e a predominância
de ocupação que necessariamente tem que
refletir verticalização, por meio de edifícios
de apartamentos ou escritórios de padrão
médio ou superior.
6ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de
Escritórios de Padrão Alto
Compreendem as regiões ocupadas por
edifícios de apartamentos ou escritórios com
arquitetura diferenciada, projetos personalizados e de padrão elevado, destinadas à
população de alta renda.
Pós-Graduação | Unicesumar
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Grupo III - Zonas de uso comercial ou de serviços
com ocupação predominantemente horizontal
7ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão
Popular
Podem ser identificadas em regiões periféricas ou de população de baixa renda, onde
é constatada a concentração de comércio ou
prestação de serviços populares.
8ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão
Médio
É constatada a concentração de comércio
ou prestação de serviços de padrão médio.
9ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão
Alto
Identificadas em regiões que apresentam
arquitetura diferenciada, com projetos personalizados e de padrão elevado, presentes em
corredores e ruas de bairros de alto padrão.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
44
Grupo IV - Zonas de uso industrial ou de
armazéns
10ª Zona: Industriais
São zonas cuja vocação é geralmente definida pelas legislações estaduais e
municipais, com restrições de uso específicas e com ocupação predominantemente
industrial.
11ª Zona: Galpões
São identificadas pela presença de armazéns ou galpões, sem características
industriais podendo ser encontradas em
regiões cerealistas ou de comércio.
Método comparativo direto de dados de
mercado
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de
encontrar a tendência de formação de seus
preços.
A homogeneização das características
dos dados deve ser efetuada com o uso de
procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência
estatística.
Pesquisa de dados
Principal etapa do processo avaliatório e
compreende o planejamento da pesquisa, a
coleta de dados e vistoria de dados amostrais.
Planejamento da pesquisa
O planejamento da pesquisa define a
abrangência da amostragem, quantitativa e
qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação, com utilização de fichas, planilhas, roteiro
de entrevistas entre outros. Caracteriza e delimita a região na qual o bem avaliando está
inserido para a obtenção de uma amostra
representativa de dados de mercado a ele
semelhantes.
Coleta de dados
Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de
negociações realizadas, contemporâneos à
data de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de localização
e investigação do mercado. É recomendável buscar a maior quantidade possível de
dados de mercado e com atributos comparáveis aos do bem avaliando.
Serão considerados semelhantes elementos que:
a.Estejam na mesma região e
em condições econômicomercadológicas equivalentes às do
bem avaliando.
b.Constituam amostra onde o bem
avaliando fique o mais próximo
possível do centroide amostral.
c.Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas,
apartamentos etc.).
d.Em relação ao bem avaliando,
sempre que possível, tenham:
i.Dimensões compatíveis.
ii.Número compatível de
dependências (vagas de
Pós-Graduação | Unicesumar
45
estacionamento, dormitórios entre
outros).
iii. Padrão construtivo semelhante.
iv. Estado de conservação e
obsoletismo similares.
Além destas condições de semelhança,
observar que:
a.As referências de valor sejam
buscadas em fontes diversas e,
quando repetidas, as informações
devem ser cruzadas e averiguadas
para utilização da mais confiável.
b.As fontes de informações sejam
identificadas, com o fornecimento
de, no mínimo, nome e telefone para
averiguação.
c.No caso de insuficiência de dados
semelhantes, possam ser coletados
outros de condições distintas
para estudos ou fundamentações
complementares.
d.Nos preços ofertados sejam
consideradas eventuais
superestimativas, sempre que
possível quantificadas pelo confronto
com dados de transações.
e.Os dados referentes às ofertas
contemplem, sempre que possível, o
tempo de exposição no mercado.
f.Não serão admitidos como dados
de mercado opiniões, mesmo que
emitidas por agentes do mercado
imobiliário.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
46
Métodos para identificar o valor de
um bem, de seus frutos e direitos
Método comparativo direto de dados de
mercado
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de
encontrar a tendência de formação de seus
preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o
uso de procedimentos, dentre os quais se
destaca o tratamento por fatores e a inferência estatística.
Planejamento da pesquisa
É a principal fase de qualquer avaliação, pois se trata da etapa inicial, em que
serão escolhidos os elementos cuja semelhança orientará as conclusões relativas ao
valor do bem avaliando. No planejamento de
uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de
dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes
às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível.
Esta etapa, que envolve estrutura e estratégia da pesquisa, deve iniciar-se pela
caracterização e delimitação do mercado
em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de
experiências adquiridas pelo avaliador sobre
a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as
variáveis que, em princípio, são relevantes
para explicar a tendência de formação de
valor e estabelecidas as supostas relações
entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem
utilizadas na coleta e análise dos dados, como
a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise
(quantitativa ou qualitativa) e a elaboração
dos respectivos instrumentos para a coleta
de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas entre outros).
Identificação das variáveis do modelo
Variável dependente:
Para a especificação correta da variável
dependente é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta
e às formas de expressão dos preços (por
exemplo, preço total ou unitário, moeda
de referência, formas de pagamento), bem
como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
Variáveis independentes:
As variáveis independentes referem-se
às características físicas (por exemplo, área,
frente), de localização (como bairro, logradouro, distância ao polo de influência entre
outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio — à
Pós-Graduação | Unicesumar
47
vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiridos, senso comum
e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas
variáveis consideradas no planejamento da
pesquisa podem se mostrar pouco relevantes
na explicação do comportamento da variável explicada e vice-versa, e adotando-se,
sempre que possível, a adoção de variáveis
quantitativas, que podem ser especificadas
na seguinte ordem de prioridade:
a.Pelo emprego de tantas variáveis
dicotômicas quantas forem
necessárias, especialmente quando a
quantidade de dados for abundante e
puderem ser preservados os graus de
liberdade necessários à modelagem
estatística definidos nesta Norma (por
exemplo, aplicação de condições
booleanas do tipo “maior do que” ou
“menor do que”, “sim” ou “não”).
b.Pelo emprego de variáveis proxy, por
exemplo:
• custos unitários básicos de entidades
setoriais, para expressar padrão
construtivo;
• índice fiscal, índice de
desenvolvimento humano, renda
média do chefe de domicílio, níveis de
renda da população, para expressar
localização;
• coeficientes de depreciação para
expressar estado de conservação das
benfeitorias;
• valores unitários de lojas em locação
para expressar a localização na
avaliação de lojas para venda.
E por meio de códigos ajustados, quando
seus valores são extraídos da amostra com
a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das
características. O modelo intermediário
gerador dos códigos deve constar no laudo
de avaliação.
Levantamento de dados de mercado
A primeira etapa realizada no campo,
designada coleta, é onde se realizam levantamentos junto ao mercado imobiliário, no
sentido de se obter o maior número de informações possíveis sobre os elementos
disponíveis, sejam eles ofertas de imóveis
ou transações realizadas.
Na fase de coleta de dados é
recomendável:
a.Buscar dados de mercado com
atributos mais semelhantes possíveis
aos do bem avaliando.
b.Identificar e diversificar as fontes
de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas,
tanto quanto possível, com objetivo
de aumentar a confiabilidade dos
dados de mercado.
c.Identificar e descrever as
características relevantes dos dados
de mercado coletados.
d.Buscar dados de mercado de
preferência contemporâneos com a
data de referência da avaliação.
O levantamento de dados tem como objetivo
a obtenção de uma amostra representativa
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
48
para explicar o comportamento do mercado
no qual o imóvel avaliando esteja inserido
e constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa, o profissional de avaliações
investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito
de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação,
com suas principais características econômicas, físicas e de localização.
As fontes devem ser diversificadas tanto
quanto possível e identificadas. A identificação das fontes pode ser dispensada em
comum acordo entre as partes contratantes.
Recomenda-se que os dados de mercado
tenham suas características verificadas pelo
profissional de avaliações.
Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto,
devem-se considerar superestimativas
que em geral acompanham esses preços
e, sempre que possível, quantificá-las pelo
confronto com dados de transações. Na
amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas
do informante e recomenda-se:
a.Visitar cada imóvel tomado como
referência, com o intuito de verificar,
tanto quanto possível, todas as
informações de interesse.
b.Atentar para os aspectos qualitativos
e quantitativos.
c.Confrontar as informações das partes
envolvidas, de forma a conferir maior
confiabilidade aos dados coletados.
Tratamento de dados
Preliminares:
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a
forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das
variáveis, bem como as relações entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da
amostra, a influência das variáveis que presumivelmente expliquem a variação dos
preços, a forma dessa variação, possíveis
dependências entre elas, identificação de
pontos atípicos entre outros. Assim, pode-se
confrontar as respostas obtidas no mercado
com as crenças a priori do profissional de
avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de
mercado para preço à vista, esta deve ser
realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da
média praticada pelo mercado, a data correspondente a esse dado, discriminando-se
a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da
qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
• Tratamento por fatores:
homogeneização por fatores e critérios,
fundamentados por estudos conforme
especificado no tópico Tratamento
de Fatores, a seguir, e posterior
análise estatística dos resultados
homogeneizados.
Pós-Graduação | Unicesumar
49
• Tratamento científico: tratamento
de evidências empíricas pelo uso de
metodologia científica que leve à
indução de modelo validado para o
comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer
modelo é uma representação simplificada do
mercado, uma vez que não considera todas
as suas informações. Por isso, precisam ser
tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o
trabalho de campo, até o exame final dos
resultados.
O poder de predição do modelo deve ser
verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados
pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro
quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
• Correta identificação dos dados de
mercado, com especificação e quantificação das principais variáveis
levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo.
• Isenção das fontes de informação.
• Identificação das fontes de informação, salvo houver acordo quanto à sua
dispensa, conforme já abordado.
• Número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o
grau de fundamentação.
• Sua semelhança com o imóvel objeto
da avaliação, no que diz respeito à sua
situação, à destinação, ao grau de
aproveitamento e às características
físicas; diferenças relevantes perante
o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados.
Inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o
profissional de avaliações deve se certificar
de ter contemplado as diferenças significativas entre esses grupos, sendo obrigatória a
verificação da influência das interações entre
as variáveis.
Recomenda-se a inclusão dos endereços
completos dos dados de mercado.
Tratamento por fatores:
O tratamento por fatores é aplicável
a uma amostra composta por dados de
mercado com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando.
Os fatores devem ser calculados por
metodologia científica, como citado anteriormente, justificados do ponto de vista
teórico e prático, com a inclusão de validação,
quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência
regional e ser revisados no prazo máximo de
quatro anos ou em prazo inferior, sempre que
for necessário. Podem ser:
a.Calculados e divulgados, juntamente
com os estudos que lhe deram
origem, pelas entidades técnicas
regionais reconhecidas, bem como
por universidades ou entidades
públicas com registro no sistema
CONFEA/CREA, desde que os estudos
sejam de autoria de profissionais de
engenharia ou arquitetura.
b.Deduzidos ou referendados pelo
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
50
próprio profissional de avaliações,
com a utilização de metodologia
científica, conforme tópico
Tratamento científico a seguir, desde
que a metodologia, a amostragem
e os cálculos que lhes deram
origem sejam anexados ao laudo de
avaliação.
No caso de utilização de tratamento por
fatores, deve ser observado o ANEXO II –
Resumo dos fatores de ajuste e respectivos
intervalos recomendados (IBAPE/SP).
Tratamento científico:
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do
mercado e formação de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados
e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão
na classificação dos graus de fundamentação
e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a
indução do comportamento do mercado,
consideradas de interesse pelo profissional
de avaliações, tais como regressão espacial,
análise envoltória de dados e redes neurais
artificiais, podem ser aplicadas, desde que
devidamente justificadas do ponto de vista
teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente.
Os Anexos C, D e E na NBR 1456532:2011 apresentam de forma resumida as
características e fundamentos básicos dessas
ferramentas analíticas em caráter informativo,
visando sua difusão para o desenvolvimento
técnico da engenharia de avaliações. No caso
de utilização de modelos de regressão linear,
deve ser observado o Anexo A da mesma
norma.
Campo de arbítrio:
O campo de arbítrio definido em 3.8 da
ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo com
amplitude de 15%, para mais e para menos,
em torno da estimativa de tendência central
utilizada na avaliação.
O campo de arbítrio pode ser utilizado
quando variáveis relevantes para a avaliação
do imóvel não tiverem sido contempladas no
modelo, por escassez de dados de mercado,
por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis
não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, desde
que a amplitude de até mais ou menos 15
% seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam
justificados.
Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as
influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que a avaliação possa atingir o
grau mínimo de fundamentação no método
comparativo direto de dados de mercado e
esse fato deve ser consignado no laudo.
O campo de arbítrio não se confunde
com o intervalo de confiança de 80% calculado para definir o grau de precisão da
estimativa.
Método involutivo
Este método exige a vistoria conforme
já abordado na Unidade I, devendo ainda
serem realizados:
Pós-Graduação | Unicesumar
51
Projeto hipotético:
Na concepção do projeto hipotético, o
profissional de avaliações deve verificar o
aproveitamento eficiente para o imóvel em
avaliação, como definido anteriormente.
Pesquisa de valores:
A pesquisa de valores deve ser realizada
segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem
como objetivo estimar o valor de mercado
do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao
longo do tempo.
Previsão de receitas:
As receitas de venda das unidades do
projeto hipotético são calculadas a partir dos
resultados obtidos na pesquisa de valores,
considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de
comercialização identificada na conduta do
mercado e o tempo de absorção em face da
evolução conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho.
Levantamento do custo de produção do
projeto hipotético:
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive
de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as
condições do projeto hipotético.
Previsão de despesas adicionais:
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a.De compra do imóvel.
b.De administração do
empreendimento, inclusive vigilância.
c.Com impostos, taxas e seguros.
d.Com publicidade.
e.Com a comercialização das unidades.
Margem de lucro do incorporador:
Quando for usada margem de lucro em
modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta
margem deve ser considerada proporcional
ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades
resultantes do projeto, ao montante investido e
ao prazo total previsto para retorno do capital.
A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado
no mercado.
Prazos:
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a.o prazo para a execução do
projeto hipotético seja compatível
com as suas características
físicas, disponibilidade de
recursos, tecnologia e condições
mercadológicas;
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
52
b.o prazo para a venda das unidades
seja compatível com a estrutura,
conduta e desempenho do mercado.
Taxas:
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de
valorização imobiliária, de evolução de custos
e despesas, de juros do capital investido e a
mínima de atratividade.
Modelo:
A avaliação pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem
de preferência:
a.Por fluxos de caixa específicos.
b.Com a aplicação de modelos
simplificados dinâmicos.
c.Com a aplicação de modelos
estáticos.
Método da renda
As avaliações de empreendimentos de
base imobiliária (hotéis, shopping centers
e outros) devem observar as prescrições da
ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação de
imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados os aspectos
descritos dos tópicos 2.2.6.1 a 2.2.6.4.
Estimação das receitas e despesas:
Em função do tipo de imóvel que se
pretende avaliar, são levantadas todas as
despesas necessárias à sua manutenção e
operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração.
Montagem do fluxo de caixa:
A montagem do fluxo de caixa é feita
com base nas despesas e receitas previstas
para o imóvel e suas respectivas épocas.
Estabelecimento da taxa mínima de
atratividade:
Esta taxa é estimada em função das
oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e,
também, dos riscos do negócio.
Estimação do valor do imóvel:
O valor máximo estimado para o imóvel
é representado pelo valor atual do fluxo
de caixa, descontado pela taxa mínima de
atratividade.
Método evolutivo
Método em que o valor de mercado do
imóvel é obtido por meio da composição do
valor do terreno com o custo de reprodução
das benfeitorias devidamente depreciado e
o fator de comercialização, ou seja:
Vi = ( V T + CB ) . FC
Onde:
• Vi é o valor do imóvel;
• V T é o valor do terreno;
• CB é o custo de reedição da benfeitoria;
• FC é o fator de comercialização.
Sempre que possível, recomenda-se que
o fator de comercialização seja inferido no
mercado da região, a partir de imóveis similares, observando-se o mínimo de 03 (três)
elementos. A aplicação deste método exige
que:
a.O valor do terreno seja determinado
pelo método comparativo de dados
de mercado ou, na impossibilidade
deste, pelo método involutivo.
b.As benfeitorias sejam apropriadas
pelo método comparativo direto
de custo ou pelo método da
Pós-Graduação | Unicesumar
53
quantificação de custo.
c.O fator de comercialização seja
levado em conta, admitindo-se que
pode ser maior ou menor do que a
unidade, em função da conjuntura do
mercado na época da avaliação.
Quando o imóvel estiver situado em zona de
alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o profissional
de avaliações deve analisar a adequação das
benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento
ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
Valor do terreno
Bruto
+
Valor de
incorporação
=
Custo de
reedição
X
Fator de
comercialização
=
Valor do imóvel
+
Valor de
Construção
Figura 1 - Método Evolutivo
Fonte: Elaborado pelo Autor
Quando puder ser empregado, o método
evolutivo pode ser considerado método
eletivo para a avaliação de imóveis cujas
características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número
suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.
O método evolutivo pode também ser
empregado quando se deseja obter o valor
do terreno ou o custo de reedição da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor
total, considerada a equação acima.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
54
Métodos para identificar o
custo de um imóvel
O
s métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de
todos os tipos de imóveis, conforme atesta a ABNT em suas normas. A seguir,
trataremos de cada um deles.
Pós-Graduação | Unicesumar
55
Método da quantificação do custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado
pelo custo unitário básico de construção
ou por orçamento, com citação das fontes
consultadas.
Identificação de custo
pelo custo unitário
básico (ABNT NBR
12721)
acordo com os limites estabelecidos na
NBR 12721.
Ao custo das edificações resultante da multiplicação da área S pelo Custo Unitário Básico
com características mais próximas às do
elemento avaliando, devem ser acrescidos
os itens de custo não contemplados pela
NBR12721.
Estimação do custo de construção
Para a estimação do custo de construção
pode-se aplicar o modelo a seguir:
C = ;CUB +
Vistoria
Tendo como objetivo principal examinar
as especificações dos materiais aplicados,
para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade
aparente, a vistoria novamente aqui é exigida.
Cálculo da área equivalente de construção
Se os custos das edificações em condomínio forem estimados conforme previsto
na ABNT NBR 12721, devem ser utilizadas as
áreas equivalentes de construções para os
custos unitários padrão, representadas pela
seguinte fórmula:
•
n
•
S = A p + /( Aqi .P i )
•
•
•
•
•
i
•
•
•
•
Onde:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão
diferente;
Pi é o percentual correspondente à
razão entre o custo estimado da área
de padrão diferente e a área padrão, de
•
•
•
OE + OI+ ^OFe- OFdh
E^1 + Ah^1 + F h^1 + Lh
S
Onde:
C é o custo unitário de construção por
m² de área equivalente de construção;
CUB é o custo unitário básico;
OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações
especiais e outras, tais como geradores,
sistemas de proteção contra incêndio,
centrais de gás, interfones, antenas,
coletivas, urbanização, projetos etc.
OFe é o orçamento de fundações
especiais;
OFd é o orçamento de fundações
diretas;
S é a área equivalente de construção,
de acordo com a NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos
financeiros durante o período da
construção;
L é o percentual correspondente ao
lucro ou remuneração da construtora.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
56
Em 1918, em nosso país, mostram-se
os primeiros estudos de avaliação de
imóveis e já em 1923 foram introduzidos novos métodos de avaliação de
terrenos, que a partir de 1929 começaram a ser sistematicamente aplicados.
Nesse contexto a engenharia de avaliação no Brasil tomou corpo e continua
crescendo e evoluindo nas técnicas
de avaliação. Atualmente um grande
número de profissionais e entidades
desenvolve estudos nesse campo, visando dar ao tema o suporte científico
necessário aos métodos técnicos até
então utilizados (FIKER, 1997).
Considere que, além da vivência de
mercado e experiência de campo, é
necessário ao profissional avaliador
habilidades que se somam para dar
conta da complexidade percebida no
mundo contemporâneo. Conhecimentos em matemática básica, matemática financeira e estatística são apenas
alguns dos pontos exigidos daqueles
que atendem com agilidade as demandas do mercado. O uso de sistemas de
informação e programas específicos,
inclusive aqueles acessíveis via web.
Prescindir ou ignorar tais ferramentas
encantona o profissional, limitando seriamente tanto seu desenvolvimento
quanto suas possibilidades profissionais.
Identificação do
custo pelo orçamento
detalhado
Vistoria:
A vistoria detalhada da benfeitoria tem
como objetivo examinar as especificações
dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade estimada.
Levantamento dos quantitativos:
Nesta etapa são levantados todos os
quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra.
Pesquisa de custos:
De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da
benfeitoria, coletam-se os seus respectivos
custos em fontes de consulta especializadas.
Preenchimento da planilha orçamentária:
O preenchimento da planilha deve ser
de acordo com o modelo sugerido na ABNT
NBR 12721, onde são discriminados todos os
serviços, indicando-se a unidade de medida,
a quantidade, o custo unitário, o custo total
e a fonte de consulta.
Depreciação física
O cálculo da depreciação física pode ser
realizado de forma analítica por meio de
orçamento necessário à recomposição do
imóvel na condição de novo ou por meio
da aplicação de coeficiente de depreciação,
que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado
sobre o valor depreciável.
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57
Coeficiente de Estado de Conservação (FCONSERV )
É aquele que corrige as diferenças em ter o estado de conservação das edificações, em
função da manutenção aplicada à benfeitoria.
a) Tipo de estado de conservação:
Estado de Conservação
Novo
Boa
Entre Boa e Regular
Regular
Desgastada
Ruim
Péssimo
Nota
100
90
85
80
70
65
60
Coeficiente de Estado de Conservação:
Ao relacionarmos o fator de estado de conservação do imóvel avaliando com o fator de
estado de conservação do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação
entre estes imóveis.
Fator deEstadodeConservaçãodo Avaliando W conserv = Fconserv A
F conserv P
Fator deEstadodeConservaçãodo Pesquisado
Exemplo:
Estado de Conservação do avaliando = Regular = 80
Fator do Estado de Conservação
Avali ando
80
Estado de Conservação da Pesquisa 01 = 90
Estado de Conservação da Pesquisa 02 = 85
Estado de Conservação da Pesquisa 03 = 75
Estado de Conservação da Pesquisa 04 = 70
Estado de Conservação da Pesquisa 05 = 60
1
2
3
4
5
90
85
75
70
60
O,89
0,94
1,07
1,14
1,33
Para uma compreensão pontual sobre o processo de avaliação da conservação de um imóvel,
considere analisar o disposto no ANEXO IV – Estado de Conservação.
Custo de reedição da benfeitoria
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução
da parcela relativa à depreciação.
Método comparativo direto de custo:
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar
uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de
dados de mercado.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
58
Tratamento por fatores
N
o tratamento por fatores devem ser utilizados os elementos amostrais
mais semelhantes possíveis ao avaliando em todas as suas características cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são
levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser
aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. No valor original do elemento devem ser considerados quando aplicáveis:
• A elasticidade de preços representada pelo fator oferta.
• A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou conversões de preços
que sejam ofertados em outras moedas.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como
homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes se verificar que
o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de
variação dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos,
o comportamento do mercado, em uma determinada abrangência espacial e
temporal, com a consideração de:
• Localização.
• Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes).
• Fatores padrão construtivo e depreciação.
Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado.
Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado
0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores
devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.
Fator Oferta:
• Transação = 1,00
• Oferta = 0,90 ou 0,95
Geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados devido à elasticidade de preço por parte do vendedor que
tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por meio de uma contínua observação de mercado. Este fator é utilizado de forma direta na planilha
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de homogeneização.
Em valores captados como “Ofertas” (possibilidade de superestima e margem
de negociação). Redução de 5% a 10%, ou seja, multiplicar os valores unitários
por redutores, de 0,95 ou 0,90.
Em valores captados como “Vendas” tendem a ser reduzidos por motivos
fiscais, no entanto, após certa ponderação podem ser mantidos ou multiplicados por 1,0.
Fator localização
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para
outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais,
obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal se for
constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses valores ou
se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido
estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região.
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos de
locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele para o
qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a metade e o dobro do local a
avaliar.
No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização devem
incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao
terreno.
Segundo a NBR 14653-2, a localização indica a situação no contexto urbano,
com indicação dos principais polos de influência. Refere-se assim às diferenças
de valores entre imóveis situados em locais distintos, uma vez que, por mais assemelhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepâncias relativas
à localização.
A variação relativa pode ser referente ao Polo Urbano Central ou a um Polo
Urbano localizado. Os valores a serem estabelecidos podem ser obtidos ou pesquisados da seguinte maneira:
a) Por meio do “Valor Fiscal” estabelecidos nas PVG – Plantas de Valores das
Prefeituras para cobranças do IPTU e ITBI. Estes valores devem ser pesquisados
com muito cuidado e paciência, pois não são raras as vezes em que percebe-se a
existência de distorções ou desatualização. Nestas condições devem ser comparados com os valores locais e com as devidas justificativas ajustadas com fatores
de correções explícitos à situação local.
Assim, Floc = R$ 85,00 / m2, R$ 91,00 / m2, R$ 89,00 / m2, R$ 75,00 / m2 etc.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
60
b) Por meio de “pontuação percentual” em escala estudada estatisticamente
no local. A região de influência do terreno avaliando determina-se por pesquisa
o polo de maior valor no mapa urbano (ponto de 100%).
Por meio da mesma pesquisa determinam-se linhas curvas fechadas de valores
aproximadamente iguais e concêntricas ao polo e entre si (linha de 90%, linha de
80%, linha de 70% etc.) Essas linhas são identificadas como Isovalor, pois representam tendências de valor equivalente em sua trajetória, aplicados aos imóveis
tocados pelas mesmas.
Assim, Floc = 85%, 75%, 100%, 90% etc.
Coeficiente de Localização:
Ao relacionarmos o fator de localização do imóvel avaliando com o fator de
localização do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação
entre estes imóveis.
Fator deLocalizaçãodo Avaliando
Fator deLocalizaçãodo Pesquisado
W
loc
F loc A
= F loc P
Como situação hipotética, exemplificando a localização de terrenos em uma
planta urbana, podemos considerar a figura a seguir.
1
5
7
RUA
CENTRO
2
A
6
3
PRINCIPAL
9
4
RUA
SECUNDÁRIA
10
Fonte: laborado pelo Autor
é necessário do Coeficiente
Nota: também
Figura Assim,
2 - Determinação
de Localização
agora analisar o melhor
o pior posicionado
Fonte: eElaborado
pelo no
Autor
contexto urbano,
devendo a seguir
classificá-los
numerando e
informando nota
para sua localização.
denominada Fator de
Localização é atribuída à
melhor e pior
localização.
WLOC = Coeficiente de
Localização. Ao
relacionarmos o fator de
localização do imóvel
avaliando com o fator de
localização do imóvel
pesquisado, estamos
estabelecendo uma
comparação
entre esses imóveis.
8
3
9
| Unicesumar
Pós-Graduação
4
61
RUA
SECUNDÁRIA
10
8
Fonte: laborado pelo Autor
Assim, é necessário
agora analisar o melhor
e o pior posicionado no
contexto urbano,
devendo a seguir
classificá-los
numerando e
informando nota
para sua localização.
Avaliando
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Nota: também
denominada Fator de
Localização é atribuída à
melhor e pior
localização.
Classificação
2
4
2
2
3
3
1
2
4
2
5
Floc
95
85
95
95
90
90
100
95
85
95
80
WLOC = Coeficiente de
Localização. Ao
relacionarmos o fator de
localização do imóvel
avaliando com o fator de
localização do imóvel
pesquisado, estamos
estabelecendo uma
comparação
entre esses imóveis.
Wloc
1,12
1,00
1,00
1,06
1,06
0,95
1,00
1,12
1,00
1,19
Fatores aplicáveis ao valor de terrenos
As fórmulas dos fatores previstas nesta Norma estão relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de transportar os valores
estimados para a situação paradigma.
Fatores profundidade e testada:
As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:
a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade
equivalente (PE) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).
• Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00
• Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da
metade da mesma (1/2 PMI < PE< PMI), deverá ser empregada a seguinte
fórmula:
Cp = (Pmi / PE ) p
• Para PE inferior a ½ Pmi adota-se:
Cp = (0,5) p
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
62
• Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da
mesma (Pma < Pe < 3Pma), a fórmula a ser empregada é a seguinte:
Cp =1 / [(Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )] . (Pma / Pe)}]
• Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma
b) Testada: função exponencial da proporção entre a frente projetada (Fp) e
a de referência (Fr), pela seguinte expressão:
Cf = (Fr / Fp)f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência por profundidade e
frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de
esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo IBAPE – SP, estão resumidos nas tabelas apresentadas no anexo II.
Assim como a frente, a influência da profundidade de um terreno é equalizada
por meio de fórmula empírica, a partir da existência de profundidades mínimas
e máximas que variam de acordo com a localização do imóvel.
• PMI = Profundidade Mínima obtida no local.
• PMA = Profundidade Máxima obtida no local.
Se a profundidade efetiva do térreo (P) (avaliando ou pesquisado) estiver compreendida entre a profundidade mínima (PMI) e a profundidade máxima (PMA), então:
• Para: PMA > P > PMI → Fprof = 1,00
Caso esteja entre a profundidade mínima (PMI) e a metade da profundidade
mínima (PMI/2), teremos:
• Para: PMI > P > PMI / 2 → Fprof = ( P / PMI ) 0,50
Onde:
• P = profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado.
• PMI = Profundidade mínima obtida no local.
Na hipótese da profundidade efetiva do terreno (P) encontrar-se além da profundidade máxima (PMA) e antes do triplo da profundidade máxima (3PMA), teremos:
• Para: 3PMA > P > PMA → F prof = (PMA / P) + {[ 1 – (PMA / P)] x (PMA / P) 0,50}
Onde:
• P = Profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado.
• PMA = Profundidade máxima obtida no local.
Se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver abaixo da metade da profundidade mínima (PMI / 2), então:
• Para: P < 0,5PMI → Fprof = 0,7071
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63
Ou se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver acima do triplo da profundidade máxima (3PMA), então:
• Para: P > 3PMA → Fprof = (PMA / 3PMA) + {[ 1 – (PMA / 3PMA)] x (PMA / 3PMA) 0,50}
Coeficiente de Profundidade:
Fator de Profundidadedo Avaliando
Fator de Profundidadedo Pesquisado
W
prof
F prof A
= F prof P
Exemplo:
Para intervalos de profundidade na região:
• PMA = 30,00 m e PMA = 55,00 m
Profundidade do Avaliando = 60,00 m
Fprof AV = (PMA / P) + {[1-(PMA / P)] x (PMA / P)0,50} → Fprof AV = (55/60) + {[1-(55/60)]
x (55/60)0,50}
Fprof AV = 0,9167 + {[1-0,9167] x 0,9574} → Fprof AV = 0,9167 + {0,0833 x 0,9574}
Fprof AV = 0,9965
Profundidade da Pesquisa 01 = 16,00 m
Fprof 01 = (P/ PMA)0,50 → Fprof 01 = (16 / 30)0,50
Fprof 01 = 0,7303
Profundidade da Pesquisa 02 = 14,00 m
Fprof 02 = 0,7071
Profundidade da Pesquisa 03 = 180,00 m
Fprof 03 = (PMA / 3PMA) + {[ 1 – (PMA / 3PMA)] x (PMA / 3PMA) 0,50}
Fprof 03 = (165 / 180) + {[ 1 – (165/ 180)] x (165 / 180) 0,50}
Fprof 03 = 0,9167 + (0 ,0833 + 0,9574)
Fprof 03 = 0,9965
Profundidade da Pesquisa 04 = 40,00 m
Fprof 04 = 1,0000
Profundidade da Pesquisa 05 = 140,00 m
Fprof 05 = (PMA / P)+{[ 1-(PMA / P)] x (PMA / P) 0,50} → Fprof 05 = (55/140)+{[1-(55/140)]
x(55/140)0,50}
Fprof 05 = 0,3929 + {[1-(0,3929)]x(0,6268} → Fprof 05 = 0,3929 + {0,6071 x 0,6268}
Fprof 05 = 0,7734
Profundidade da Pesquisa 06 = 12,00 m
Fprof 06 = 0,7071
Profundidade da Pesquisa 07 = 50,00 m
Fprof 07 = 1,0000
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
64
Profundidade da Pesquisa 08 = 29,00 m
Fprof 08 = ( P / PMI )0,50 → Fprof 08 = ( 29/30 )0,50 →
Fprof 08 = 0,9832
1
2
3
4
5
6
7
8
Fator de Área
Avaliando = 60,00 m
16,00
0,7303
14,00
0,7071
180,00
0,9965
40,00
1,0000
140,00
0,7734
12,00
0,7071
50,00
1,0000
29,00
0,9832
0,9965
1,3645
1,4093
1,0000
0,9965
1,2885
1,4093
0,9965
1,0135
Fator área
Em zona residencial horizontal popular (1a zona) aplica-se somente o fator
área utilizado dentro dos limites de áreas previstas, sem aplicação dos fatores
testada e profundidade pela seguinte fórmula:
Ca = ( A/125) 0,20 , onde A = área do comparativo
A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.
Este fator, de aplicação ampla, permite observar que, usualmente, o valor unitário por metro quadrado diminui quando a área aumenta. Sendo que o índice
é calculado de duas formas:
a) Se a área do terreno pesquisado (Ap) encontrar-se acima do acréscimo de
30% sobre a área do terreno avaliando (AAV ), utilizar a fórmula empírica exponencial (n) da raiz oitava sobre a divisão da área do imóvel, pesquisado sobre a área
do imóvel avaliando:
Para Ap # 1.30 x AA V " n = 0,125
fa reaP
A
=a
A
0,125
pesquisado
avaliando
k
b) Se a área do terreno pesquisa (Ap) encontrar-se abaixo do acréscimo de
30% sobre a área do terreno avaliando (AAV ), utilizar a fórmula empírica exponencial (n) da raiz quarta sobre a divisão da área do imóvel pesquisado sobre a área
do imóvel avaliando:
Para Ap # 1.30 x AA V " n = 0,25
fa reaP
A
=a
A
0,25
pesquisado
avaliando
k
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65
Caso o avaliador resolva adotar o Fator de Área, deve estar seguro que o
mesmo traduz adequadamente determinada situação em estudo.
Estudo fator é utilizado na forma direta na planilha de homogeneização.
Exemplo:
Área do Avaliando: 442,57m2
1,30 x AAV = 575,21m2
Área da Pesquisa 01 = 600,00 m > 1,30AAV → n = 0,125
Área da Pesquisa 02 = 283,05 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25
Área da Pesquisa 03 = 287,28 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25
Área da Pesquisa 04 = 360,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25
Área da Pesquisa 05 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125
Área da Pesquisa 06 = 230,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25
Área da Pesquisa 07 = 350,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25
Área da Pesquisa 08 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125
Área da Pesquisa 09 = 680,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125
Área da Pesquisa 10 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Fator de Área
Avaliando
600,00
283,05
287,28
360,00
600,00
230,00
350,00
600,00
680,00
600,00
442,47
1,0388
0,8943
0,8976
0,9497
1,0388
0,8491
0,9431
1,0388
1,0552
1,0388
Fator frentes múltiplas
Os terrenos de esquina ou de frentes múltiplas devem ser avaliados como
tendo uma só frente, principal, escolhida como sendo a que implica no seu maior
valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela abaixo diretamente às áreas
mínimas dos intervalos apresentados nas tabelas presentes no anexo II.
Zona
4º Zona Incorporações Padrão Popular
5º Zona Incorporações Padrão Médio
6º Zona específicos Padrão Alto
7º Zona Comercial Padrão Popular
8º Zona Comercial Padrão Médio
9º Zona Comercial Padrão Alto
Valorização
10%
10%
5%
10%
10%
5%
Fator*
0,91
0,91
0,95
0,91
0,91
0,95
*Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6
Nota: os terrenos devem ser avaliados levando-se em consideração as várias
possibilidades de aproveitamento, mediante o desmembramento de lotes ou remembramento, no caso de pertencerem ao mesmo proprietário. Para uma visão
completa deste quadro, verifique o Anexo II.
A influência da variação da frente ou testada de um terreno na formação do
valor é obtida por meio de fórmula empírica. Desta forma, para calcularmos o
fator de frente, relacionamos a frente efetiva do terreno pesquisado ou do terreno
avaliando, com a frente de referência predominante na região.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
66
Fator de Frente:
FFRENTE = ( F / FREF )0,25
Onde:
• F = Frente do avaliando ou do pesquisado.
• FREF = Frente do elemento de referência (Frente predominante na região).
Condição onde o fator torna-se constante:
Para frente menor que FREF/2 → 0,8409
Para frente maior que 2 x FREF → 1,1892
Coeficiente de Frente:
Ao relacionarmos o fator de frente do imóvel avaliando com o fator de frente
do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre esses
imóveis.
FatordeFrentedo Avaliando
FatordeFrentedo Pesquisado W
frente
F FrenteA
= F FrenteP
Exemplo:
Adotada uma frente de referência na região igual a 14,00 m.
Frente do Avaliando = 16,00 m
FFRENTE = ( F / FREF )0,25 → FFRENTE = ( 16,00 / 14,00 )0,25 → FFRENTE = 1,0339
Frente da Pesquisa 01 = 10,00 m
FFRENTE = ( F / FREF )0,25 → FFRENTE = ( 10,00 / 14,00 )0,25 → FFRENTE = 0,9193
Frente da Pesquisa 02 = 14,00 m
Frente da Pesquisa 03 = 27,00 m
Frente da Pesquisa 04 = 6,00 m
Frente da Pesquisa 05 = 30,00 m
Frente da Pesquisa 06 = 16,00 m
1
2
3
4
5
6
Fator de Área
Avaliando:
10,00
0,9193
14,00
1,0000
27,00
1,1784
6,00
0,8409
30,00
1,1892
16,00
1,0339
1,0339
1,12
1,03
0,88
1,23
0,87
1,00
Fatores relativos à topografia
Para a utilização do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condições topográficas de todos os elementos componentes da amostra. A
topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, poderá
ser valorizante ou desvalorizante.
Na utilização destes fatores, além de sua validação deve ser fundamentada
sua aplicação. No caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser adotados os seguintes fatores corretivos genéricos:
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67
Topografia
Situação Paradigma: Terreno Plano
Declive até 5%
Declive de 5% até 10%
Declive de 10% até 20%
Declive acima de 20%
Em aclive até 10%
Em aclive até 20%
Em aclive acima de 20%
Abaixo do nível da rua até 1.00m
Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m
Abaixo do nível da rua 2,50m até 4,00m
Acima do nível da rua até 2,00m
Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m
Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6
Depreciação
5%
10%
20%
30%
5%
10%
15%
10%
20%
10%
Fator*
1,00
1,05
1,11
1,25
1,43
1,05
1,11
1,18
1,00
1,11
1,25
1,00
1,11
Nos casos de valorização, tais como os terrenos em zona de incorporação, em que o declive
existente pode resultar em economia de escavações, muros de arrimo, atirantamentos etc.,
sendo menos frequentes, deverão ser detalhados e justificados.
Coeficiente de Topografia:
Ao relacionarmos o fator de Topografia do imóvel avaliando com o fator de topografia
do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.
Fator de Topografia do Avaliando
Ftopo A
Fator de Topografia do Pesquisado Wtopo = Ftopo P
Exemplo:
Topografia do avaliando = Declive até 5% = 95
Topografia da Pesquisa 01 = Plano = 0,125
Topografia da Pesquisa 02 = Declive entre 5% e 10% = 90
Topografia da Pesquisa 03 = Declive acima de 10% = 80
Topografia da Pesquisa 04 = Aclive suave = 95
Topografia da Pesquisa 05 = Aclive acentuado = 90
1
2
3
4
5
Coeficiente de Topografia
Avaliando
95
100
0,95
90
1,06
80
1,19
95
1,00
90
1,06
Os valores constantes no coeficiente de
topografia são inseridos na planilha de
homogeneização.
Outros aspectos topográficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado
acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc. Todos os casos
devem ser apreciados, e com base nas informações coletadas o avaliador deve analisar as
vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
68
Fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação da água
A existência de água aflorante no solo, devida ao nível elevado de lençol
freático ou ações da natureza, tais como inundações periódicas, alagamentos,
terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como
desvalorizante, condição essa que deve ser verificada no mercado da vizinhança
do elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se
a adoção dos seguintes fatores:
Situação
Depreciação
Situação Paradigma: Terreno Seco
Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu
10%
acesso, mas não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta
Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado
30%
periodicamente pela inundação
40%
Terreno permanentemente alagado
Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6
Fator*
1,00
1,11
1,43
1,67
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenções necessárias para a
solução do problema. Em áreas de grande porte devem ser aplicados somente nas
áreas diretamente afetadas.
Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a
Pós-Graduação | Unicesumar
69
restrição legal pertinente. Caso essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser
verificado o seu obsoletismo.
Esta variável diferencia os imóveis da amostra dimensionando sua maior
ou menor valorização em função do tipo e diversas qualidades de terreno que
compõem o imóvel, comparando a condição do solo superficial entre o imóvel
avaliando e os elementos pesquisados, em função das dificuldades que venham
a acarretar terrenos com características distintas da situação paradigma igual a
1,00.
Ao relacionarmos o fator de superfície do imóvel avaliando como fator de superfície do imóvel pesquisado estamos estabelecendo uma comparação entre
estes imóveis.
Coeficiente de Superfície:
FatordeSuperficiedo Avaliando
FatordeSuperficiedo Pesquisado W
sup
F sup A
= F sup P
Exemplo:
Superfície do avaliando = 100
Superfície da Pesquisa 01 = 90
Superfície da Pesquisa 02 = 90
Superfície da Pesquisa 03 = 75
Superfície da Pesquisa 04 = 60
Superfície da Pesquisa 05 = 100
1
2
3
4
5
Coeficiente de Superfície
Avaliando
100
90
1,11
90
1,11
75
1,33
60
1,67
100
1,00
Os valores constantes no coeficiente de
superfície são inseridos na planilha de
homogeneização.
Melhoramentos Públicos
A existência de melhoramentos públicos é um item relevante na valorização
imobiliária, sendo que a forma mais usual de tratar este coeficiente é por meio da
utilização da tabela abaixo, baseada no critério do Engenheiro João Ruy Canteiro.
Fator
Água
Esgoto
Luz
Calçada e Meio Fio
Telefone
Iluminação Pública
Índice
0 a 15
0 a 10
0a5
0 a 10
0a5
0a5
Fator
Pavimentação Asfáltica
Pavim. com Pedra Irregular
Pavim. com Cascalho
Sem Pavimentação Primária
Rede Pluvial
Comércio
Índice
30
20
10
0
0 a 10
0 a 15
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
70
Podemos ordenar uma planilha de forma que durante a pesquisa em campo já
obtenhamos o resultado deste fator de melhoramentos públicos:
Água
0 – 15
Esgoto
0 – 10
15
10
Luz Resid.
5
0-5
Telefone
0–5
Calçada
Paviment.
0 - 10
5
0 - 30
5
20
Ilum. Publ.
5
0–5
Tr a n s p .
Col.
5
0-5
Pluvial
0 - 10
10
Comércio
0 – 15
5
Nota Geral do Dado: 80
Coeficiente de Melhoramentos Públicos:
Ao relacionarmos o fator de melhoramentos públicos do imóvel avaliando
com o fator de melhoramentos públicos do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre esses imóveis.
Fator deM elhoram entos Públicosdo Avaliando
Fator deM elhoram entos Públicosdo Pesquisado W
mp
Fm p A
= F m pP
Melhoramentos Públicos do Avaliando = 80
Coeficiente de Melhoramentos
Públicos
Avaliando
80
1
95
0,84
2
65
1,24
3
110
0,73
4
80
1,00
5
75
1,07
Superfície da Pesquisa 01 = 90
Superfície da Pesquisa 02 = 90
Superfície da Pesquisa 03 = 75
Superfície da Pesquisa 04 = 60
Superfície da Pesquisa 05 = 100
Fator de Padrão de Acabamento
É aquele que corrige as diferenças entre o padrão de acabamento das
edificações em função do tipo e qualidade do material que compõem a construção.
a) Tipo de padrão de acabamento:
Padrão de Acabamento
Alto
Alto / Normal
Normal
Normal / Baixo
Baixo
Popular
Mínimo
Nota
100
90
80
75
70
65
60
Pós-Graduação | Unicesumar
71
Coeficiente de Padrão de Acabamento:
Ao relacionarmos o fator de padrão de acabamento do imóvel avaliando
como fator de padrão de acabamento do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.
Fator de Padrãode Acabam entodo Avaliando
FatordePadrãode Acabam entodo Pesquisado W
Exemplo:
Padrão de Acabamento do avaliando = Normal / Alto = 90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 01 = 100
Padrão de Acabamento da Pesquisa 02 = 90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 03 = 75
Padrão de Acabamento da Pesquisa 04 = 70
Padrão de Acabamento da Pesquisa 05 = 65
1
2
3
4
5
padrão
F padrão A
= F padrão P
Coeficiente de Padrão de
Acabamento
Avaliando
90
100
0,90
90
1,00
75
1,20
70
1,29
65
1,38
Para compreensão mais detalhada relativa à ponderação sobre o padrão
de acabamento e seus aspectos determinantes, veja o ANEXO III - Padrão
Construtivo.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
72
Avaliação de terrenos em zonas de
incorporações
Em princípio, só devem ser utilizados
como elementos comparáveis os diretamente incorporáveis. Se esta condição não for
atendida, estudar a relação entre valores
unitários dos terrenos incorporáveis com:
• Terrenos passíveis de incorporações
por agrupamento com lotes contíguos.
• Terrenos que não permitem
incorporações.
Os valores unitários são homogeneizados em
função da localização. A influência de áreas
acima dos limites previstos na tabela 2 apresentada no anexo II deve ser estudada a parte.
Consideram-se elementos semelhantes
para comparação direta apenas aqueles que
apresentem dimensões que permitam incorporação, ou seja, frente igual ou maior que
16m e as áreas indicadas na tabela 2 apresentada no anexo II.
Avaliação de Lojas
Para a avaliação de lojas, na determinação de valores de mercado de venda ou
locação, deve-se utilizar preferencialmente o método comparativo direto de dados.
Caso o mercado não apresente condições de
comparação direta, utilizar o método evolutivo com a valoração da parcela do terreno
pelas condições da tabela 2 apresentada no
anexo II.
Terrenos em zoneamentos diferentes
Na eventualidade de insuficiência de
dados de mesmo zoneamento urbanístico
poderão ser utilizados elementos diferentes, os quais se detectada divergência de
resultados, deverão ser corrigidos para a
condição procurada, mediante análise fundamentada, levando em conta não só os
coeficientes de aproveitamento, taxas de
ocupação e usos possíveis pelas posturas,
como a assimilação, na época, pelo mercado
local, dos efeitos das restrições e permissibilidades deles decorrentes.
Lotes industriais
A avaliação de lotes industriais deve ser
feita, em princípio, pelo unitário e pela localização. A pesquisa deve compreender
terrenos com áreas e dimensões equivalentes, próximos dos da área avalianda. Não
necessitarão obrigatoriamente ser levados
em conta os fatores de testada, profundidade e frentes múltiplas, desde que o acesso
seja suficiente e proporcional às superfícies.
Na eventualidade de inexistirem dados
em número suficiente preenchendo as condições de área e frente, poderão ser usados
outros com superfícies e extensões menores,
ou maiores, desde que feita análise demonstrando a relação valor unitário/área.
Fatores Alternativos
Alternativamente podem ser adotados
fatores de homogeneização medidos no
mercado, desde que o estudo de mercado
específico, que lhes deu origem, seja anexado
ao laudo de avaliação.
A função homogeneizante de novos
fatores, não listados nesta norma como obrigatórios, deve ser validada previamente.
Desapropriações
As desapropriações podem ser classificadas quanto à sua extensão, em:
Pós-Graduação | Unicesumar
73
• Total: aquela que atinge o imóvel em
sua totalidade, ou cujo remanescente
seja inaproveitável.
• Parcial: aquela que atinge parte do
imóvel.
Quanto à sua duração, estas podem ser:
• Temporárias ou
• Permanente.
Critérios:
Nas desapropriações totais as avaliações
devem ser realizadas com a utilização dos
métodos previstos nesta NBR ABNT 14653-2.
O profissional de avaliações deve apresentar, a título de subsídio, o custo de reedição,
o de reprodução e o valor de mercado.
Nas desapropriações parciais, o critério
básico é o da diferença entre as avaliações do
imóvel original e do imóvel remanescente,
na mesma data de referência (critério “antes
e depois”). Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, quando relevantes, tais como
alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento.
No caso de benfeitorias atingidas devem
ser previstas verbas relativas ao custo de obras
de adaptação do remanescente, possível
desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de
ser necessária desocupação temporária para
a execução dos serviços.
Se o profissional de avaliações considerar inaproveitável o remanescente do imóvel,
esta condição deve ser explicitada e seu valor
apresentado em separado. Nas desapropriações temporárias, as indenizações devem
considerar a renda que seria auferida pelo
imóvel, durante o período correspondente,
bem como eventuais perdas adicionais.
Servidões
Quanto à sua natureza pode, entre outras,
as servidões serem classificadas em:
• Administrativa ou pública, quando o
titular da servidão for o Poder Público
ou seu preposto, sem que exista um
imóvel serviendo.
• Predial, quando a restrição for imposta
a um imóvel serviente para uso e
utilidade do imóvel serviendo.
Já quanto à sua finalidade, figuram ainda:
• Passagem de pedestres e veículos.
• Passagem de linhas de transmissão.
• Passagem de tubulações.
No tocante à intervenção física, estas podem
ser:
• Aparente, quando há intervenção física.
• Não aparente, quando não há
intervenção física.
Finalmente, quanto à sua duração, as servidões classificam-se em:
• Temporária.
• Perpétua.
Critérios:
O valor da indenização pela presença de
servidão corresponde à perda do valor do
imóvel decorrente das restrições a ele impostas, calculadas alternativamente por:
• Diferença entre as avaliações do
imóvel original e do imóvel serviente,
na mesma data de referência (critério
“antes e depois”), com consideração
de circunstâncias especiais, tais
como alterações de uso, ocupação,
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
74
acessibilidade e aproveitamento.
• Diferença entre os valores presentes
dos rendimentos imobiliários líquidos
relativos ao uso do imóvel antes e
depois da instituição da servidão.
Prejuízos causados às benfeitorias atingidas
pela faixa de servidão devem ser avaliados,
assim como perdas adicionais decorrentes
da instituição da servidão no imóvel, como
a cessação de atividade econômica devem
ser consideradas quando solicitadas.
Glebas urbanizáveis
A avaliação das glebas urbanizáveis deve
ser feita preferivelmente com a utilização do
método comparativo direto de dados de
mercado. Quando for utilizado o método
involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:
a)
A viabilidade legal da
implantação do parcelamento
do solo simulado, respeitadas as
restrições da Lei 6766 e das Leis
Estaduais e Municipais atinentes
ao uso e ocupação do solo, com
destaque para os parâmetros físicos
e urbanísticos exigidos para o
loteamento, tais como o percentual
máximo de áreas vendáveis,
infraestrutura mínima, leitos
carroçáveis, declives máximos etc.
b)
A possibilidade de
desmembramentos parciais,
com frente para vias ou
logradouros públicos oficiais,
desde que legalmente viáveis e
economicamente vantajosos, com
loteamento da área remanescente.
c)
O estado dominial e eventuais
gravames sobre a gleba, tais como
a existência de direitos reais e
possessórios, informados pelo
contratante.
d)
Caso a gleba urbanizável seja
avaliada como empreendimento,
devem ser seguidos os preceitos da
ABNT NBR 14653-4.
e)
Quando houver dúvidas sobre a
viabilidade da urbanização da gleba,
recomenda-se verificar o seu valor
por meio de seus frutos, tais como
locação, arrendamento etc.
Avaliação de aluguéis
A avaliação de aluguéis ocorre por
comparação direta quando tratar-se do
procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais.
Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a
locações de imóveis semelhantes.
Especial atenção deve ser dada quando
forem comparados aluguéis com distintos
períodos de reajuste ou estágios do contrato,
admitindo-se os seguintes procedimentos:
a)
Tornar os dados homogêneos,
com o auxílio de modelos que levem
em conta a previsão inflacionária.
b)
Utilizar modelos de regressão
com variáveis que considerem as
diferenças contratuais ou o estágio
do contrato.
Pós-Graduação | Unicesumar
75
No caso de antecipação de aluguéis,
devem ser adicionados aos aluguéis nominais acréscimos constantes, financeiramente
equivalentes ao pagamento antecipado.
Pela remuneração do capital
Neste caso, o aluguel é determinado
em função do valor do imóvel, podendo ser
empregado em casos de imóveis isolados e
atípicos, para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável.
Sua utilização exige a determinação da
taxa de remuneração e do valor do imóvel
e a taxa de remuneração deve ser objeto
de pesquisa específica para cada caso, pois
varia para cada tipo de imóvel, localização e,
também, ao longo do tempo dependendo
da conjuntura econômica.
Reformas
O custo de reformas que beneficiem o
imóvel alugado pode ser amortizado em
forma de desconto do aluguel, durante prazo
compatível.
Liquidação forçada
Quando solicitado, além do valor de
mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma
certa data, adotando-se critérios acordados
entre contratantes e contratados.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
76
Homogeneização
dos Fatores
E
sta é a etapa do processo de avaliação
em que se procura uniformizar as diferenças existentes entre os diversos
elementos pesquisados, no qual são lançados
os valores pesquisados e determinados elementos que influenciam a formação destes
valores, por meio da utilização dos fatores e
coeficientes de homogeneização.
O Tratamento Estatístico usado em
Engenharia de Avaliações de Bens varia
de acordo com a precisão e complexidade
exigida nos trabalhos (Estatística Descritiva
ou Estatística Inferencial).
Após os cálculos dos valores unitários homogeneizados, ou seja, dos valores/m² dos
elementos pesquisados multiplicados pelos
fatores de homogeneização, obtém-se o rol
de dados (VUH) que deverão ser submetidos ao tratamento estatístico, objetivando
a determinação do valor do imóvel avaliando por meio da estatística descritiva.
Veja o exemplo a seguir de uma tabela
para homogeneização aplicados em seus diversos termos.
Tabela 2 – Tabela de Homogeneização
1
2
3
4
5
6
VU
FO
WLOC
WFR
WTOPO
WAREA
VUH
38,10
37,50
41,18
41,05
40,24
33,93
0,90
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,11
1,18
1,05
1,00
1,00
1,1023
1,0000
0,9622
1,0174
1,0105
1,0000
1,00
1,05
1,05
1,00
1,00
1,00
0,97
1,02
0,91
1,04
1,03
1,02
36,66
40,12
44,67
41,05
41,88
34,61
Fonte: Elaborado pelo Autor
Pós-Graduação | Unicesumar
77
Adotado para o imóvel avaliando uma área
de terreno = 450 m2
Onde:
• VU = Valor Unitário
• FO = Fator de Oferta
• WLOC = Fator de Localização
• WMP = Fator de Melhoramentos
Públicos
• WTOPO = Fator de Topografia
• WPAV = Fator de Pavimentação
• VUH = Valor Unitário Homogeneizado
Nesta etapa é importante registrar que a avaliação é um trabalho cujo resultado é fruto
de um estudo estatístico, no qual procura se
obter resultados situados junto ao elemento
Com o desenvolvimento das
políticas de incentivo para
habitação pelo poder público, houve um crescimento significativo do crédito
imobiliário disponível, tal
crescimento gerou uma proporcional demanda para o
nicho de avaliações. Antes da
liberação do crédito, existe a
necessidade da avaliação do
imóvel cedido à instituição
financeira, o que se atribui
ao profissional de avaliações.
Este precisa fundamentar o
valor das garantias cedidas
às instituições bancárias.
É a respeito da etapa de
homogeneização e dos fatores a serem levados em
consideração, que se entende ser necessário um aprofundamento das características analisadas na malha
de amostras, para compor
o valor final da forma mais
de tendência central, ou melhor, procurase um intervalo de valores, em cujo interior
pode-se garantir, com um nível de certeza
compatível, o valor de mercado do bem
avaliando.
No caso das avaliações determinadas por
meio da estatística descritiva, o trabalho inicia-se com a determinação de um valor de
tendência central (média aritmética), calcula-se a medida de dispersão (desvio-padrão),
procede-se ao saneamento amostral, no
sentido de eliminar elementos estatisticamente indesejáveis à avaliação e calcula-se
o intervalo de confiança por meio da distribuição t de Student.
justa e precisa possível. Ao
determinar as características
das amostras a serem utilizadas para efeito de cálculo na
etapa da homogeneização
dos valores, por mais perfeita que seja a busca, sempre
envolve uma análise de imóveis com características heterogêneas, distintas daquele
que está sendo avaliado, tendo em vista as particularidades de cada amostra. Há diferenças na área construída,
no padrão de acabamento,
no estado de conservação,
quantidade de vagas de garagem, na localização dentro do mesmo bairro, andar,
no tempo decorrido com a
oferta disponível (mercado
vendedor ou comprador),
das possíveis ofertas e vendas efetivas, da variação nos
preços com o tempo e das
conjunturas econômicas.
Além do sistema tradicional,
estruturado em cálculos por
tabelas e ainda aqueles desenvolvidos em planilhas
eletrônicas, hoje a internet
é recurso acessível à maioria dos profissionais. Assim,
uma pesquisa rápida na wide
world web certamente lhe
retornará uma dezena de sistemas e sites que prometem
facilitar a vida como avaliador.
A exemplo disso visite e
analise os resultados gerados pelo site Cálculo Exato,
que em uma de suas seções
possibilita uma Avaliação de
imóvel por comparação direta com tratamento por fatores. Saiba mais em: <http://
www.calculoexato.com.br/
adel/pericia/comparativoFatores>.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
78
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS RURAIS
A
avaliação de imóveis rurais, em
princípio, pressupõe sempre a determinação do valor do imóvel como
um todo, estando aí incluídas as benfeitorias
reprodutivas, não reprodutivas (construções), semoventes, máquinas e implementos
agrícolas, como definidas na NBR 14653-3
Avaliação de Bens - Imóveis Rurais.
Pós-Graduação | Unicesumar
79
Método de avaliação
Os métodos a usar são os adotados por
essa mesma Norma, a saber, os diretos (comparativo e de custo) e os indiretos (de renda
e residual), com peculiaridades de aplicação
a cada componente do valor, ou seja, terra
nua, construções, instalações, culturas etc.
Terra nua
a)
No caso dos imóveis rurais, o
valor da terra nua está diretamente
relacionado:
b)
Com a sua capacidade de
uso, isto é, quanto maior o grau de
aproveitamento e quanto maior a
gama de uso que o solo permite,
maior o valor desse.
c)
Com a situação ou localização.
d)
Com a dimensão.
Um só terreno rural pode conter solos de diversos tipos, devendo o mesmo, para fins de
avaliação, ser subdividido em parcelas conforme a tabela de classificação que o avaliador
entenda ser a mais adequada. Quando utilizados os métodos diretos, o valor da terra
é dado ou por comparação do valor global
ou pelo somatório das parcelas de seus componentes (conforme a classificação de solo/
acessos/fertilidade etc.).
A localização de um imóvel rural referese, principalmente, à qualidade dos acessos
e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. A dimensão das
propriedades também tem influência determinante no valor, devendo se constatar na
região como se comporta o mercado imobiliário em relação a esse fator.
Além desses 3 (três) fatores, existirão
outros que dependendo da região, devem ser
considerados na determinação do valor do
imóvel, tais como declividade do terreno,
potencial de irrigação, pluviosidade, percentagem de área coberta de mata nativa etc.
Benfeitorias
Benfeitorias não reprodutivas ou não
produtivas:
São as edificações em geral (casas,
galpões, currais etc.) e os melhoramentos
fundiários (trabalhos de conservação de solo,
sistemas de irrigação e drenagem etc.).
A norma informa que “as avaliações das
construções (edificações e instalações) são
feitas por meio de orçamentos qualitativos e
quantitativos ou com o emprego de custos
unitários oriundos de tabelas, desde que
provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas” (ABNT, 2004, p.16).
A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos
físicos e funcionais, com a consideração da
vida útil, aparente e provável, bem como do
estado de conservação.
Ou seja:
Vb = Custo unitário x Área x
depreciação
Na depreciação das benfeitorias não produtivas considera-se mais o estado de
conservação que a idade. Outrossim, o
avaliador deve considerar, principalmente,
a utilidade das benfeitorias e sua adequação
ao potencial de produção do imóvel.
Para o caso de máquinas e implementos
agrícolas, a avaliação deve ser feita pelo
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
80
método direto, com citação obrigatória das
fontes de consulta. A depreciação deve levar
em conta, além dos aspectos já mencionados, o eventual obsoletismo, a manutenção
e as condições de funcionamento.
Na impossibilidade de comparação,
faz-se a pesquisa de equipamentos novos,
determina- se a vida útil provável e calculase o valor do bem depreciado.
Benfeitorias reprodutivas ou produtivas
são as inovações capazes de proporcionar
rendimentos por meio da venda dos seus
produtos: culturas, reflorestamentos, pastos
cultivados ou melhorados etc.
Culturas
As culturas permanentes, existentes no
meio rural, podem ser domésticas ou comerciais. Para a avaliação de culturas domésticas o
critério empregado deverá ser o de reposição,
isto é, avaliação pelo custo de formação. O
custo de formação compreende o custo da
muda e das despesas necessárias ao plantio
e à manutenção, até a idade em que se iniciaria nova produção, caso o pomar já estivesse
em produção; caso contrário, até a idade em
que a avaliação está sendo feita.
No caso das culturas comerciais, além
do valor da reposição, considera-se o valor
econômico do pé, segundo a produtividade da própria propriedade ou em estudos
publicados.
Florestas
Para a avaliação de florestas, de forma resumida, de acordo com o trabalho do Eng.
Adilson José Magossi, pelo método do valor
econômico, a fórmula avaliatória básica é bastante simples e pode ser representada pela
expressão:
Pós-Graduação | Unicesumar
81
V = RL x A x r
Onde :
• V= Valor econômico procurado.
• RL = Renda líquida esperada.
• A = Fator de atualização
das receitas para obtenção do valor
presente das receitas futuras.
• R = Coeficiente de risco.
Entretanto, há elementos que o avaliador deve observar, primeiramente, a fim de
melhor organizar os dados, tais como a
idade de corte e diâmetro das espécies
existentes, restrições (legais ou ambientais)
quanto à extração, madeiras de primeira e
segunda categoria, aspectos dificultadores
da extração como declividade, proximidade de centros consumidores etc.
Pastos
A pastagem é uma cultura perene e o seu
cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e leite. Na avaliação, devem ser
observados os aspectos relativos à topografia
do terreno, conservação de solo, a natureza do desmatamento e preparo do solo, os
anos de uso do solo com cultivos anteriores,
as espécies de cultivares, o estado de conservação da pastagem e sua capacidade de
suporte, em cabeças/ha/ano.
Outros itens importantes são as operações destinadas à formação de pastagem, a
forma de aquisição das sementes e semeadura e o preparo do solo. Não há parâmetros
para medir o preço de venda de pastagens,
uma vez que não é praxe oferecer à venda o
feno. É mais comum o aluguel dessa cultura.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
82
considerações finais
O processo de avaliação de imóveis, uma vez que fugiu do empirismo e
tratativas tendenciosas, ingressando de corpo e alma em metodologias
científicas para a determinação de valor de bens, exige do avaliador o
mesmo preparo científico implícito nas metodologias.
O que pretendemos expor é que este processo de desenvolvimento da análise do valor de bens é resultado da compreensão das múltiplas
facetas de um mercado dinâmico, não limitado a uma ou outra forma de
visão, e que ainda assim, com toda a flexibilidade apresentada, coloca o
profissional avaliador como agente de suma importância na determinação de investimentos, recuperação de perdas, garantia de resultados etc.,
cuja informação sustentará e desencadeará uma série de eventos.
Visando minimizar as questões supervenientes, assim como querelas relativas, laudos e avaliações, cabe ao perito desenvolver um trabalho
pautado objetivamente nos termos detalhados pelas normas brasileiras,
fazendo-o fugir de quaisquer avaliações tendenciosas e viciadas, que tem
o poder de macular e muitas vezes inviabilizar a continuidade de uma carreira promissora.
Esta unidade tratou de trabalhar tais questões objetivas com concisão
e detalhe, cuja prática resultará na melhoria contínua da compreensão do
tema e no amadurecimento profissional, criando bases sólidas para a evolução não apenas de um trabalho, mas sim de toda uma vida pautada na
ação responsável de perito e avaliador de bens.
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83
atividade de autoestudo
Atividade 1
Duplo Quebra-Cabeça
Reordene as letras, formando frases, e após isso, identifique as letras numeradas e descubra a frase final que trata sobre a importância da avaliação profissional.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
84
Agora que você reordenou as letras das palavras acima, localize as letras numeradas na sentença abaixo e fixe bem esta ideia.
O
P R O C E S S O
I M
V E I S
E M P I R I
D E
U M A
S M O
E
A V A L I A Ç Ã O
V E
A L M A
P A R A
E N S
E M
I N
E
P R E P A R O
M E T O D O L O
I
M E T O D O L O
E
I U
R E S S A N D O
D E T E R M I N A Ç Ã O
A
F U
D O
T R A T A T I V A S
T E N D E N C I O S A S
E
Q U E
D E
D O
C I E N T Í F
I A S
D E
C O R P O
C I E N T Í F
V A L O R
A V A L I A D O R
I C O
D E
O
I C A S
D E
M E S M O
I M P L I C Í T O
N A S
I A S .
Atividade 2
Criptograma
Analise o exercício abaixo e conforme for descobrindo as palavras, vá registrando as letras e números equivalentes, preenchendo as demais de mesmo valor,
de forma a obter uma sentença que trata sobre as questões de preço e elasticidade de imóveis durante a avaliação do perito.
K
W Y
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85
Livro
Título: Avaliação de Imóveis e Perícias
Autor: Kuhn, Eugenia Aumond
Editora: Curitiba: IESDE Brasil S/A, 2009,
Sinopse: O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa complexidade são as características de seus
produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os
imóveis, dentre outras particularidades, são compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.).
Web
Sistema de Avaliação online de imóveis apresentado ao CRECI/
SP por Johan Klauss em que expõe novos processos tecnológicos na metodologia de avaliação de imóveis.
<http://www.youtube.com/watch?v=rEWCU80YV0Y>.
Gilberto Yogui, Diretor do Creci – SP, trata nesta série de vídeos
a respeito do tema de Avaliação de Imóveis, assim como seus
aspectos legais, questões técnicas e considerações éticas na
profissão do Corretor de Imóveis.
CRECI Esclarece - Avaliação de Imóveis:
• <http://www.youtube.com/watch?v=n3u3cRPW8nQ>.
• <http://www.youtube.com/watch?v=dl06fWQ_mfA>.
3
A EXECUÇÃO DA ATIVIDADE PERICIAL
Professor Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Objetivos de Aprendizagem
• Perceber a necessidade de conhecimentos técnicos
e extracurriculares aprimorados para a execução da
atividade pericial.
• Entender a visão geral nos diversos procedimentos
que conduzem à elaboração de um laudo pericial.
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará
nesta unidade:
• Atividades do perito
• Requisitos para perícias
• Apresentação do laudo de avaliação
A perícia é a atividade concernente a exame realizado por profissional
especialista, legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer
determinados fatos físicos reais que envolvem um imóvel. Inclui,
ainda, a apuração das causas motivadoras da valorização ou
desvalorização do mesmo, verificar as alegações de direitos ou a
estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo, para dar
subsídio ao magistrado.
A resolução de diversos problemas relacionados a imóveis, seja no
campo judicial ou fora dele, é alcançada mediante a emissão de
um parecer por profissionais habilitados e capazes, que elabora um
laudo pericial relativo a uma situação encontrada, permitindo ao juiz,
ou às partes em litígio, buscarem uma solução para as divergências
utilizando-se das conclusões colocadas no parecer.
A perícia não é feita para atender os interesses da parte ou em
seu benefício, já que ela não deve ser dirigida nem conduzida
para alcançar determinado fim, mas sim para almejar a finalidade
teleológica do processo, que é a distribuição equânime da justiça,
isto é, a prestação jurisdicional.
No âmbito judicial, os exames periciais são específicos para cada
mérito de determinada ação. Assim, em uma ação judicial pela qual
as partes (autor e réu da ação) litiguem sobre qual o justo valor
da locação de um imóvel, deverá o perito, e, eventualmente, seus
assistentes técnicos, proceder ao exame desse justo valor, vigente
à época em que o réu ficou ciente da existência do processo (data
da citação).
A perícia é, portanto, uma das formas de prova admitidas pelo direito
brasileiro, daí sua importância no curso do processo, chegando
mesmo a ser superior à própria confissão da parte. Ela é a base do
julgamento do Juiz.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
88
atividades do
perito
Pós-Graduação | Unicesumar
89
O
s peritos são profissionais legalmente habilitados, idôneos e
especialistas que são convocados
para realizar uma perícia. Esta convocação poderá se dar por meio de Termo de
Audiência de Conciliação, em que não se
havendo atingido acordo entre as partes é
solicitada por elas, a realização de uma perícia
judicial. O Juízo defere o pedido, entendendo ser necessária a presença de um “expert”
no tema da controvérsia, objetivando o esclarecimento. Assim, nomeará um perito de
sua confiança cujo despacho se dará nos
seguintes termos: ... “Defiro a prova pericial
requerida... nomeio perito deste Juízo dos
autos... e aceitando apresentará a proposta
de honorários, faculto às partes a indicação
de seus assistentes técnicos e apresentação
de quesitos em 05 dias”.
As intimações, inclusive da nomeação,
se dará por meio do “Mandato de Intimação”
por via postal - AR - Aviso de Recebimento
ou também por via telefone devidamente
certificado pela Diretora de Secretaria, junto
aos autos. A falta de intimação do despacho
de nomeação do perito pode ser suprida
pelo Juiz com ampliação do prazo estipulado no Código de Processo Civil, artigo 421,
§ 1º “Incumbe às partes dentro em (5) dias,
contados da intimação do despacho de nomeação do perito”.
Cabe ao perito:
• Inteirar-se dos autos: (Designa todas
as peças pertencentes ao processo
judicial ou administrativo, constituindo-
se da petição, documentos, laudos,
articulados, termos de diligências,
de audiências, certidões, sentença
etc.), justificando-a sem prejuízo de
posterior petição nesse sentido ao
MM (Meritíssimo) Juiz; verificar se não
há incompatibilidade e se realmente
encontra-se em condições de assumir
o compromisso e de realizar o trabalho.
• No caso de impedimento: o perito ao
ser nomeado deverá manifestar o seu
impedimento para execução da perícia
contábil, nos termos do item 2.4.1, e/ou
ainda escusar-se dos serviços sempre
que reconhecer não estar capacitado à
altura do encargo confiado, conforme
o item 2.2.3 da Resolução nº 857; 2.4.1
(anexo).
• Quando o Perito Judicial, submeter
petição ao Juiz sobre seus honorários:
por meio de petição adotar a Tabela
de Honorários (item 2.5.1 da Resolução
nº 857 NBC P2), considerando dentre
outros os fatores da relevância, do
vulto, do risco, da complexidade
interprofissional inerentes à
elaboração do trabalho; que terá
que ser realizado, dentro do prazo
estabelecido, geralmente de cinco
dias, recomendando-se a apresentação
de um plano de trabalho detalhado,
estimando o número de horas
previstas para a execução do trabalho,
mediante avaliação de todas as
atividades da vistoria, perícia, avaliação
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
90
e arbitramento que deverá ser objeto
de Anotação de Responsabilidade
Técnica - ART.
• Quando atuando como Perito
ou Assistente Técnico: submeter
Proposta por escrito à parte que o
indicou, igualmente adotando Tabela
de Honorários e Tipos de perícias
informando o valor por hora e o tempo
previsto para elaboração da perícia,
por meio de orçamento prévio com
os vencimentos respectivos, prevendo
eventual complementação de
honorários, se necessário, e obtendo da
parte que o indicou seu “de acordo”.
• Quando atuando como Perito
Assistente Técnico: comunicar à parte
que o indicou, de preferência por
escrito, o mais breve possível, a escusa
justificando-a sem prejuízo de posterior
petição nesse sentido ao MM Juiz.
• Aceita a nomeação ou indicação:
respectivamente, devem o Perito
Judicial e o Perito Assistente
Técnico compromissar-se no prazo
determinado, qualificando-se no
Termo de Compromisso informando
de sua profissão regulamentada, com
número de registro, de sua categoria
profissional o órgão que fiscaliza e o
exercício.
• Pedido de redução ou parcelamento
ou Arbitramento pelo Juízo:
havendo solicitação de redução ou
parcelamento da verba honorária pela
parte interessada, o Juízo submeterá
ao Perito que manifestará, por meio de
petição se aceita a contraproposta. Não
havendo acordo sobre o valor, o juiz,
considerando a necessidade da perícia,
poderá arbitrar o valor ou então poderá
nomear outro perito, se assim o desejar.
• Havendo o acordo após depósito dos
Honorários e Início dos Trabalhos:
depósito total ou da parcela inicial dos
honorários, o perito será intimado a
comparecer à instalação da perícia ou
simplesmente ser intimado e retirar
(com carga de responsabilidade) o
processo do Cartório para o início dos
trabalhos.
• Retirada dos autos: dar-se-á após
cumprimento do prazo estipulado pelo
Juízo, para indicação dos Assistentes
e apresentação dos quesitos, o Perito
será notificado via intimação AR ou
via telefone para conhecimento e
comparecer à Secretaria para retirar o
processo.
Pós-Graduação | Unicesumar
91
Procedimentos na fase das diligências
A partir do momento em que o Perito Judicial
estiver com a atividade, é necessário familiarizar-se com o processo, obtendo os autos e
examinando-os, colhendo os dados e demais
elementos que julgarem necessários, incluindo os quesitos e estudando a matéria.
No caso de ter sido fixada pelo juiz diligência em Cartório para a prestação de
compromisso pelo Perito Judicial e pelos
Peritos Assistentes Técnicos, com eventual retirada dos autos pelo primeiro, deve
este aproveitar a oportunidade para manter
contato com aqueles, planejando em conjunto o trabalho e de modo especial, combinando
a utilização dos autos e a próxima diligência
(IBAPE, 2002).
Não tendo sido fixada pelo juiz diligência
em Cartório, deve o Perito Judicial, após a retirada e o exame dos autos, entrar em contato
com os Peritos Assistentes Técnicos, facultando-lhes o acesso aos autos em seu escritório
ou em outro local que combinarem e deve
ele, fixar, sempre que possível, de comum
acordo com os Peritos Assistentes Técnicos,
dia, hora e local para o início efetivo das diligências, comunicando--lhes tais dados com
a necessária antecedência (IBAPE, 2002).
Para melhor garantir a veracidade das
investigações deve-se conservar todos os documentos de interesse do objeto da perícia,
no mínimo pelo prazo de três anos, contados
da data da apresentação do laudo respectivo. Exceto se o processo encerrar-se antes
deste prazo (IBAPE, 2002).
No início das diligências, devem o Perito
Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos relacionar os documentos, livros e dados de
que necessitem, solicitando-os por escrito
por meio de Termo de Diligência, retendo
cópia de solicitação, com o visto do representante da parte ou do responsável pela
área sob exame.
A recusa da exibição ou qualquer dificuldade para o bom andamento do trabalho
pericial deve ser anotada, e sempre comunicar ao juiz mediante petição. O trabalho
pericial deve ser planejado e organizado,
mantendo controle do tempo despendido registrando as horas trabalhadas, locais
e datas das diligências, nome das pessoas
que os atenderam, documentos examinados, dados e particularidades de interesse
para a perícia, rubricando eventualmente,
e quando julgar necessário, os documentos
examinados.
Admite-se assessoramento no trabalho
pericial, desde que sob controle, revisão e
responsabilidade do Perito Judicial ou dos
Peritos Assistentes Técnicos, sendo indispensável sua participação em diligências e na
preparação das respostas aos quesitos.
O Perito Judicial e os Peritos Assistentes
Técnicos inserem no seu laudo os fatos e
atos examinados e estudados, não fundados
em simples suposições ou probabilidades,
devendo apresentar suas conclusões com
toda a objetividade, mantendo sempre a
isenção e a imparcialidade.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
92
requisitos para perícias
O
requisito exigido em uma perícia
está ligado diretamente com as
informações a qual se pretende
atingir. É necessário indicar o nível de detalhamento e profundidade da análise ou, no
caso da especificação das avaliações, os respectivos graus de fundamentação e precisão
(Ibape, 2002).
O desempenho do perito quando da elaboração do laudo pericial será em função
desses requisitos e do nível de aprofundamento pretendido no parecer, sem, contudo,
garantir os graus de fundamentação e precisão final, em se tratando de avaliações que
independem da vontade do mesmo ou do
requerente.
Conforme consta no manual (Ibape,
2002), os requisitos de uma perícia serão condicionados à abrangência das investigações à
confiabilidade e adequação das informações
obtidas, à qualidade das análises técnicas
efetuadas e ao menor grau de subjetividade
empregado pelo perito, sendo esses aspectos definidos pelos seguintes pontos:
• Quanto à metodologia empregada.
• Quanto aos dados, informados e
documentos levantados.
• Quanto ao tratamento dos elementos
coletados e trazidos ao laudo ou
parecer.
Pós-Graduação | Unicesumar
93
A metodologia empregada inicia-se pela
identificação do solicitante, sejam pessoas
físicas, jurídicas ou autoridade judicial; passase para a fase da indicação do tribunal: vara,
número dos autos e respectivo ano; objeto
da perícia, sendo esta identificada pelo cadastro físico; vistoria; exame e avaliação ou
arbitramento.
Deverá ser observada a data da diligência em função do prazo judicial, verificando
nos autos se há parecer técnico com data
divergente, e se for o caso, explicitá-la claramente, observar o valor ou o respectivo fato
de ocorrência.
A identificação do objeto da perícia se
faz necessário para estabelecer o grau de
detalhamento das atividades a serem desenvolvidas no trabalho.
Descrever sumariamente, todos os dados
disponíveis para fundamentar a convicção e
conclusão (dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos, detalhamentos técnicos)
devendo constar:
• Descrição da situação do bem a ser
avaliado se há danos ou eventos, e se
necessário croqui, plantas, fotografias
etc.
• Se necessário, o parecer de outro
profissional especializado. É
recomendável utilizar etapas com
datas e assinatura em que conste
vistoria ou exame do objeto da perícia,
diagnóstico dos itens objeto da perícia,
coletas de informações, análise das
ocorrências e elementos periciais,
condições de estabilidade imóvel,
prognóstico de evoluções patológicas,
quando possível, solução propostas e
considerações finais.
• Requisitos envolvendo o imóvel como:
aspecto físico, condições topográficas
e relevo, natureza predominante do
solo e subsolo, condições ambientais
e clima, ocupação existente e
tendências de modificação em curto
e médio prazo, aspectos ligados a
melhoramentos públicos, vias de
acesso, urbanização e infraestrutura
urbana, equipamentos e serviços
comunitários e indicação de níveis de
atividades existente e aspecto ligados
à possibilidade de desenvolvimento
local.
• Requisitos sobre a característica do
imóvel e de elementos: localização e
identificação do bairro, logradouro,
número, acesso e elementos de
cadastro legais e fiscais, equipamentos,
serviços e melhoramento públicos
que atendem ao imóvel, ocupação
ou utilização legais e reais, previstas e
atuais, adequação à região, condições
de segurança, viabilidade econômica
de aproveitamento, em relação aos
usos recomendáveis para a região
e à preservação do meio ambiente,
fotografias, croqui da situação.
• Benfeitorias referentes à construção
informando detalhadamente,
os aspectos físicos construtivos,
qualitativos e quantitativos,
tecnológicos, enfatizando as
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
94
fundações, estruturas, vedações,
cobertura, acabamento, número
de pavimento ou dependências,
dimensões, áreas, idade real
ou aparente, estada geral de
conservação, instalações mecânicas,
eletromecânicas, eletrônicas de ar
condicionado, elétricas, hidráulicas,
de gás, de lixo, equipamentos de
comunicação interna e externa, de
sonorização, tratamento acústico etc.
• Constatação de danos classificando e
quantificando a extensão dos mesmos,
observando e apontando as causas
se forem conhecidas, com nível de
detalhamento adequado às finalidades
do parecer, cujas próprias dimensões
definirão a natureza das avarias,
qualquer que seja a nomenclatura
(fissura, trinca, rachadura, brecha,
fenda, se há estabilidade no imóvel
etc.).
Dependendo da natureza da perícia poderão
ser anexados outros documentos como
plantas, cópias de escrituras, esquema e diagrama de esclarecimentos gráficos e croqui
de avarias progressivas, resultado de sondagens do terreno, gráficos de recalques,
memória de cálculo, resultado de ensaios
não destrutivos etc.
Perícias Avaliatórias
As perícias, quando avaliatórias, podem ser
classificadas em:
• Revisionais de Aluguel: pelas quais uma
das partes envolvidas em um contrato
de locação, postula a revisão, mediante
avaliação judicial, do valor da locação
do imóvel.
• Renovatórias: pelas quais o inquilino
em um contrato de locação busca a
renovação de seu contrato de locação,
bem como, a avaliação judicial do justo
valor locativo para a época do início do
novo contrato.
• Execuções: ações pelas quais um
credor visa o recebimento de quantia
devida, obtendo a penhora de um
determinado bem do devedor, bem
esse objeto de avaliação judicial.
• Desapropriações: ações nas quais o
Poder Público expropria alguém de seu
bem imóvel, nas quais é fundamental o
trabalho do perito judicial para avaliar
o custo da indenização cabível ao
expropriado.
Pós-Graduação | Unicesumar
95
Produções de provas
Vistoria “Ad Perpetuam Rei Memoriam”: trata-se de uma prova produzida judicialmente
para a qual não há julgamento específico,
e sim, uma homologação para que possa
produzir efeitos jurídicos futuros. Cabe ao
perito, mediante apresentação de seu laudo,
constatar fatos, arbitrar danos eventuais ou
fundamentar causas de um determinado
acontecimento. Tome-se como exemplo, o
proprietário de um imóvel vizinho a uma
obra a ser erigida nas circunvizinhanças,
que, temendo eventuais danos futuros face
à obra, requeira, judicialmente, uma vistoria
que ateste as reais condições estruturais e
de conservação de sua edificação.
Questões de terras
Todas as ações que envolvem posse e domínio
de terras, sejam elas urbanas ou rurais. Ações
de Manutenção ou Reintegração de Posse,
Ações de Usucapião, Ações Reivindicatórias
ou Demarcatórias, frequentemente exigem
o trabalho do perito judicial engenheiro.
Caberá ao profissional proceder à análise
dos títulos dominiais, das sucessões possessórias, obtendo informações locais durante
a vistoria, bem como elaborar plantas e
confrontá-las com as plantas já disponíveis,
conforme o caso em lide.
Ações de nunciação de
obras novas
Na qual eventual prejudicado pela execução de uma obra pode conseguir seu
embargo, desde que fiquem provados, mediante perícia técnica, eventuais danos que
lhe sejam causados.
Nas perícias de engenharia a apresentação de laudos periciais deve obedecer às
prescrições da Norma NBR 13.752 da ABNT. O
modelo de laudo a ser adotado deve contemplar, obrigatoriamente, os seguintes aspectos
principais:
a) Indicação da pessoa física ou
jurídica que tenha contratado a
produção da prova técnica e do
proprietário do bem objeto do
laudo pericial.
b)Requisitos atendidos na perícia
conforme abaixo:
Os requisitos exigidos em uma perícia estão
diretamente relacionados com as informações que possam ser extraídas. Esses
requisitos, que medem a exatidão dos resultados, são tanto maiores quanto menor
for a subjetividade contida na perícia.
A especificação dos requisitos a priori
somente é estabelecida para determinação
do empenho no trabalho pericial e não na
garantia de um grau mínimo na sua precisão
final, independendo, portanto, da vontade
do perito e/ou do contratante.
Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das investigações, à
confiabilidade e adequação das informações
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
96
obtidas, à qualidade das análises técnicas
efetuadas e ao menor grau de subjetividade
emprestado pelo perito, sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos, quanto:
1. à metodologia empregada;
2. aos dados levantados;
3. ao tratamento dos elementos
coletados e trazidos ao laudo;
4. a menor subjetividade inserida no
laudo.
obediência aos requisitos essenciais, sendo
que, quando se tratar de avaliações, devem
ser obedecidos ainda os critérios das normas
aplicadas à espécie, salvo no caso de relatório ou parecer técnico de cunho provisório
ou quando a situação assim o obrigar, desde
que perfeitamente fundamentado.
Requisitos
Complementares
Requisitos Essenciais:
Um laudo pericial, cujo desenvolvimento
se faz por meio de metodologia adequada,
deve atender a todos os requisitos essenciais seguintes:
O levantamento de dados deve trazer
todas as informações disponíveis que permitam ao perito elaborar seu parecer técnico.
A qualidade do laudo pericial deve estar
assegurada quanto à:
1. Inclusão de um número adequado
de fotografias por cada bem
periciado, com exceção dos casos em
que ocorrer impossibilidade técnica.
2. Execução de um croqui de situação.
3. Descrição sumária dos bens nos seus
aspectos físicos, dimensões, áreas,
utilidades, materiais construtivos etc.
4. Indicação e perfeita caracterização
de eventuais danos e/ou eventos
encontrados.
Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a
Com o objetivo de garantir maior abrangência e profundidade ao trabalho pericial, cujo
desenvolvimento ocorre com grande isenção
de superficialidade, devem ser atendidos,
além daqueles descritos, os requisitos complementares a seguir:
O conjunto de dados que contribuem
para a elaboração do parecer técnico deve
estar expressamente caracterizado, usandose toda a evidência disponível.
A qualidade do laudo pericial deve estar
assegurada quanto à:
1. Inclusão de um número ampliado
de fotografias, garantindo maior
detalhamento por bem periciado.
2. Descrição detalhada dos bens nos
seus aspectos físicos, dimensões,
áreas, utilidades, materiais
construtivos etc.
3. Apresentação de plantas
individualizadas dos bens que
podem ser obtidas sob forma de
croqui.
Pós-Graduação | Unicesumar
97
4. Indicação e perfeita caracterização
de eventuais danos e/ou eventos
encontrados, com planta de
articulação das fotos perfeitamente
numeradas.
5. Análise dos danos e/ou eventos
encontrados, apontando as prováveis
causas e consequências.
6. Juntada de orçamento detalhado e
comprovante de ensaios laboratoriais,
quando se fizerem necessários.
Perícias especiais
Podem ocorrer trabalhos periciais onde
prepondera a superficialidade, ou que não
utilizem qualquer instrumento de suporte
às conclusões desejadas, não se observando os requisitos contidos na Norma técnica.
Esta situação é tolerada em determinadas
circunstâncias em que pode haver a necessidade de procedimento rápido que possibilite
a elaboração do laudo pericial ou quando as
condições gerais assim o permitirem.
Nestes casos, em que geralmente as condições não permitem a elaboração de um
laudo pericial cujos requisitos sejam atendidos, é admitida a apresentação do laudo
sumário, objetivando uma informação preliminar sem maiores detalhamentos.
Também se enquadram, nesta categoria,
todos os trabalhos periciais cujo desenvolvimento não atingiu os requisitos descritos
anteriormente.
Condições a serem
observadas
Ao perito é obrigatória a especificação, em
qualquer parte do laudo pericial, dos requisitos obedecidos, sejam eles essenciais ou
complementares, devendo apresentar justificativa fundamentada nas hipóteses em que
isto não ocorrer (situações especiais).
Tratando-se de perícias que envolvam
avaliação ou arbitramento, cujo fundamento seja a determinação de valor, os requisitos
devem obedecer aos níveis de rigor previstos
nas normas específicas editadas pela ABNT,
mantida a obrigatoriedade determinada nos
requisitos essenciais acima descritos.
c) Relato e data da vistoria, com as
informações relacionadas em:
Caracterização do imóvel e de seus elementos.
A caracterização do imóvel compreende:
1. Localização e identificação do bairro,
logradouro(s), número(s), acessos e
elementos de cadastro legais e fiscais.
2. Equipamento urbano, serviços e
melhoramentos públicos.
3. Ocupação e/ou utilização legal e real,
prevista e atual, adequada à região.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
98
Terreno
A caracterização do terreno compreende
perímetro, relevo, forma geométrica, características de solo e subsolo, dimensões, área
e confrontantes.
Condições de estabilidade do prédio:
qualquer anormalidade deve ser assinalada
e adequadamente fundamentada.
Fotografias
Benfeitorias
A caracterização das benfeitorias compreende:
1. Construções: descrição,
compreendendo classificação;
características da construção, com
ênfase para fundações, estrutura,
vedações, cobertura e acabamentos;
quantificação, abrangendo número
de pavimentos e/ou dependências,
dimensões, áreas, idade real e/
ou aparente e estado geral de
conservação.
2. Instalações, equipamentos e
tratamentos: compreendendo
as instalações mecânicas,
eletromecânicas e eletrônicas de ar
condicionado; elétricas e hidráulicas,
de gás; de lixo; equipamentos de
comunicação interna e externa de
sonorização, tratamento acústico e
outros.
Constatação de danos: caracterizar, classificar
e quantificar a extensão de todos os danos
observados; as próprias dimensões dos danos
definem a natureza das avarias, qualquer que
seja a nomenclatura (fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda etc.).
Documentar a vistoria com fotografias esclarecedoras, em tamanho adequado, gerais e/
ou detalhadas. As fotografias devem ser numeradas correspondentemente ao detalhe
que se quer documentar e, sempre que possível, datadas pelos profissionais envolvidos
no laudo.
Plantas do prédio: sempre que possível,
devem ser obtidas plantas ou elaborados
croquis do terreno, do prédio e das instalações, inclusive de detalhes, de acordo com
a natureza e objetivo da perícia.
Subsídios esclarecedores: documentos
adicionais podem ser anexados, sempre que
a natureza da perícia assim exigir, tais como:
1. Gráficos de avarias progressivas.
2. Resultados de sondagens do terreno.
3. Gráficos de recalques.
4. Cópia de escritura.
5. Outros.
d)Diagnóstico da situação
encontrada.
e) Nos laudos periciais de cunho
avaliatório, pesquisa de valores,
definição da metodologia, cálculos
e determinação do valor final.
f) Memórias de cálculo, resultados
Pós-Graduação | Unicesumar
99
de ensaios e outras informações
relativas à sequência utilizada no
laudo pericial.
g)Nome, assinatura, número de
registro no CREA e credenciais do
perito de engenharia.
Perícias de engenharia devem ser acompanhadas da ART (Anotação de Responsabilidade
Técnica), conforme estabelece a Lei nº
6496/77.
O Sistema COFECI-CRECI é composto
por um Conselho Federal e 26 Conselhos Regionais de Corretores de
Imóveis em todo o Brasil; normatiza
e fiscaliza uma profissão de grande
relevância para o desenvolvimento
da nação, e congrega com base na lei
6.530, de 12 de maio de 1978, cerca
de 280 mil profissionais e 40 mil empresas de intermediação de negócios
imobiliários, proporcionando uma movimentação nesse mercado que viabiliza a cadeia produtiva da construção
civil, a qual representa cerca de 18% do
PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro,
além de representar a profissão que
proporciona através de seu trabalho,
a realização do sonho maior de cada
brasileiro: o sonho da casa própria.
A profissionalização e especialização
da área, que avança sobre novos segmentos, é sinal de maturidade.
Faça uma busca em sua área sobre os
corretores habilitados e considere que
ações estratégicas você deverá desenvolver para estabelecer um diferencial
no mercado.
Saiba mais em: <http://www.cofeci.
gov.br>.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
100
Os casos abaixo apresentados sob o tema “Aspectos
Hilariantes das Avaliações e
das Perícias”, é uma transcrição do Informativo nº 2 do
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE, apresentado pelo
Engº. José Carlos Pellegrino.
Ainda que engraçados em
determinados momentos,
e inverossímeis em outros,
revelam muitas vezes um
despreparo não mais cabível
em nossos tempos. As chances de um juiz ser obrigado
a desconstituir prova em
razão de avaliação inapropriada, provocado por uma
das partes, é algo sempre
presente no trabalho do perito. Divirta-se um pouco por
hora refletindo sobre isso.
1) Frase retirada de um laudo
judicial (Estado do Nordeste)
mais particularmente do capítulo relativo à descrição do
imóvel vistoriado: “O Imóvel
Está uma Bo­neca”.
2) Relatório sobre a aplicação
de financiamento concedido
a fazendeiro do interior: “As
Garantias Permanecem em
Perfeito Estado de Abandono e Conserva­ção. Mutuários
Mantêm Vida Privada na Fazenda”.
3) Sugestão oferecida por perito após vistoria feita no local onde deveria ter sido aplicado o empréstimo: “Acho
Bom o Banco Suspender o
Negócio do Clien­te, para não
ter Aborrecimentos Futuros”.
4) De um relatório elaborado
por fiscal do CREAI do Banco do Brasil S/A: “Fi­nanciado
Executou o Trabalho Braçalmente e Animalmente”.
5) Frase extraída de um termo de encerramento de laudo judicial, em processo, que
tramitou perante Vara Cível
do Fórum João Mendes Jr.:
“Os Anexos Seguem em Separado”.
6) Início de relatório de perito - avaliador, em Estado
do Nordeste: “Chegando na
Fazenda do Sr. Pedro Jacaré e
não Encontrando o Réptil ...”
7) Opinião de fiscal do CREAI do Banco do Brasil S/A:
“Desconfio que o Mutu­ário
Está com Intenção de Pagar
o Débito”.
8) De um relatório de inspeção de propriedade agrícola
que recebeu financiamento
de estabelecimento bancário: “Cliente Faz Roçado Juntamente com a Mu­lher”.
9) Informação de fiscal do
CREAI do Banco do Brasil SI
A: “O Mutuário foi para São
Paulo para Melhorar de Vida.
Quando Voltar Vai Liquidar
com o Banco”.
10) Descrição de máquina
elétrica, integrante do relatório sobre um financiamento:
“A Máquina Elétrica Financiada é Toda Manual e Velha”.
11) Relato de perito que gos-
ta de ter o seu trabalho valorizado: “Visitamos um Açude
nos Fundos da Fazenda e Depois de Longos e Demorados
Estudos Constatamos que o
Mesmo Estava Vazio”.
12) De um Relatório de fiscal
do CREAI do Banco do Brasil
S/A: “O Mutuário Vendeu o
Touro Financiado Porque o
Mesmo Estava Frouxo; Trocou-o por um Mais Potente”.
13) Sugestão do mesmo
fiscal: “Tendo em Vista que
o Mutuário Adquiriu Apa­
relhagem para Processar Inseminação Artificial, e que
um dos Touros Ho­landeses
Morreu, Sugerimos que se Fizesse o Treinamento de uma
Pessoa para tal Função”.
14)Memorando de justificação de falta de funcionário de
Banco: “Ref.: Cobra C
­ omunico
que Faltei ao Expediente do
Dia 14 em Virtude de ter Sido
Mordido Pela Epigrafada”.
15)Frase de um relatório de
perito - avaliador com tendência a profeta: “Não Há
bem que Sempre Dure, nem
Mal que Nunca se Acabe; Ele
Vai Terminar Sendo Executado Pelo Banco”.
16) Perito tentando dar uma
imagem real de topografia
de uma área: “Era uma Ribanceira tão Ribanceada que
se Estivesse Chovendo e Eu
Andasse a Cavalo e o Escorregasse, Adeus Perito”.
Pós-Graduação | Unicesumar
101
A avaliação imobiliária é um
documento muito criterioso
e isento, que quando solicitada é realizada por um profissional especializado, como
o Corretor de Imóveis, Perito Imobiliário e outros que
farão uso de metodologias
específicas, compilação e
homogeneização de dados
estatísticos, dentre outras e
que através da mesma o solicitante terá segurança para
realizar qualquer tipo de negociação imobiliária.
Quais as consequências de
uma avaliação imobiliária
realizada por uma pessoa
inapta?
Supervalorização ou Subvalorização do imóvel dificultando a venda e/ou locação
do mesmo.
Prejuízos monetários.
Prejuízos gerais em desapropriações, ações revisionais
de locação, usucapião, bens
para penhora dentre outros.
É comum vermos anúncios
nos jornais oferecendo “AVALIAÇÕES GRÁTIS”, quando na
verdade referem-se a estimativas de preço, baseadas nas
opiniões sobre comerciali-
zação imobiliária, enquanto
que LAUDOS DE AVALIAÇÃO
são competências exclusivas
de Corretores de Imóveis,
Peritos Imobiliários entre
outros, e são pautados em
normas técnicas e estudos
matemático-estatísticos,
cujo objetivo é a determinação do valor.
Fonte: <http://www.setelagoas.com.br/sete-lagoas/
colunistas/graziela/16548colunas-mercado-imobiliario-a-importancia-da-avaliacao-imobiliaria>. Acesso em:
06 nov. 2012.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
102
apresentação do
laudo de avaliação
Laudo de avaliação
completo
O
s laudos de avaliação completos devem
conter, no mínimo, os seguintes itens:
a) Folha resumo:
• O laudo de avaliação deve conter uma
ficha resumo ou folha de rosto, que tem
por finalidade identificar, de forma rápida,
o bem avaliado, a data da avaliação, o
proprietário, a metodologia utilizada e o
valor final adotado.
Pós-Graduação | Unicesumar
103
b)Identificação do solicitante:
• citar o solicitante do laudo de
avaliação, conforme indicado pelo
contratante.
Neste item ainda podem ser citados os proprietários do(s) imóvel(eis) avaliado(s):
c) finalidade do laudo, quando
informado pelo solicitante. As
principais finalidades do Laudo de
Avaliação são:
• alienação de bens;
• aquisição de imóveis novos ou usados;
• arrematação em leilão ou adjudicação
(retomada do imóvel);
• doação;
• dação em pagamento, normalmente
para quitação de dívidas contraídas em
banco pela área comercial;
• garantia de operação comercial;
• locação de imóveis comerciais ou
residenciais;
• levantamento patrimonial;
• permuta.
d)Objetivo da avaliação:
• O objetivo da avaliação está
normalmente focado na determinação
dos valores de mercado (venda e
locação), de liquidação forçada ou
liquidação imediata e de outros valores
definidos na NBR 14.653: valor em
risco, valor de desmonte, custo de
reprodução, custo de reedição e custo
de reposição.
e) Objeto da avaliação: os tipos de
bens normalmente avaliados são:
• centros comerciais, shopping centers,
lojas, prédios comerciais;
• hospitais, hotéis, universidades;
• complexos industriais;
• postos de combustíveis;
• apartamentos, casas;
• conjuntos residenciais;
• garagens autônomas, edifícios de
garagem;
• galpões e armazéns;
• terrenos, glebas urbana;
• loteamentos;
• salas e andares corridos;
• terrenos de vocação comercial;
Neste item deve ser incluída a descrição
sumária do bem, que tem por finalidade descrever sucintamente o bem, visando identificar
prontamente o(s) imóvel(is) avaliado(s), incluindo endereço completo. Além da descrição,
podem ser relacionados os seguintes itens:
• Área construída, em m².
• Área do terreno, em m².
• Ocupante do imóvel e o tipo de
ocupação (ocupado pelo proprietário,
locado para terceiros, invadido etc.).
f) Pressupostos, ressalvas e fatores
limitantes: atender ao disposto
em 7.2. da NBR 14653-1:2001. Para
início dos trabalhos de avaliação, a
documentação referente ao imóvel
a ser avaliado deve estar disponível.
Na ausência destas informações,
neste item caberá ao engenheiro
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
104
descrever os pressupostos assumidos
pela insuficiência nas informações,
bem como as ressalvas e os fatores
limitantes.
O profissional de avaliações, caso julgue necessário, poderá valer-se de anexo quando
for grande o volume de informações, citando
o número do referido anexo.
g)Identificação e caracterização
do imóvel avaliando: atender ao
disposto em 7.3 da NBR 146531:2001. Indicar a data ou o período
da vistoria, relatando a vistoria ao
bem avaliado e a sua adequação ao
contexto imobiliário no qual está
inserido. Em nenhuma hipótese
poderá ser elaborada uma avaliação
sem a vistoria ao imóvel avaliado.
O engenheiro poderá valer-se de
anexo, em caso de grande volume de
informações, citando neste campo o
número do referido anexo.
i) Indicação do(s) método(s) e
procedimento(s) utilizado(s):
atender ao disposto no item 8 da
NBR 14653-1:2001, indicando a(s)
metodologia(s) empregada(s),
e justificando sucintamente sua
utilização. Os métodos tratados pela
NBR 14.653 são:
• Método comparativo direto de dados
de mercado.
• Método involutivo.
• Método evolutivo.
• Método da capitalização da renda.
• Método comparativo direto de custo.
• Método da quantificação de custo.
Quando não for possível aplicar um dos
métodos relacionados acima, este procedimento deve ser citado no Parecer Técnico,
não podendo ser enquadrado como Laudo
de Avaliação.
h)Diagnóstico do mercado: atender
ao disposto em 7.7.2 da NBR 146531:2001, indicando a expectativa do
avaliador em relação ao desempenho
do avaliando no mercado, indicando
a liquidez do imóvel. Os conceitos
mais frequentemente utilizados são:
• liquidez: baixa, normal ou alta;
• desempenho de mercado: recessivo,
normal ou aquecido;
• quantidade de ofertas de bens
similares: baixa, média ou alta;
• absorção do bem pelo mercado:
inexistente, lenta ou demorada e rápida;
• público-alvo: indicar o público-alvo
para absorção do bem.
j) Especificação da avaliação: indicar
a especificação atingida, com relação
aos graus de fundamentação e
precisão. Quando solicitado pelo
contratante, deverá ser apresentado
demonstrativo completo da
pontuação atingida; indicar a
categoria em que se enquadra o
laudo, segundo a classificação da
norma NBR 14.653-2 da ABNT.
Pós-Graduação | Unicesumar
105
Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR 14.653-2
correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente à pontuação alcançada e
indicando a pontuação final atingida, conforme exemplo abaixo:
Item
1
2
3
4
5
6
7
Caracterização do imóvel avaliando
Coleta de dados de mercado
Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
Identificação dos dados de mercado
Extrapolação
Nível de significância, somatório do valor das duas caudas, máximo
para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos
realizados
Total pontuação atingida
Grau de Fundamentação do Laudo
Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da
estimativa
k) Tratamento dos dados e
identificação dos resultados:
explicitar os cálculos efetuados, o
campo de arbítrio, se for o caso,
e justificativas para o resultado
adotado. No caso de utilização do
método comparativo direto de dados
de mercado, deve ser apresentado o
gráfico de preços observados versus
valores estimados pelo modelo.
Normalmente são indicados os
seguintes itens:
• O período de pesquisa de dados de
mercado.
• O tipo de tratamento adotado,
indicando a regressão linear, as redes
neurais artificiais, a regressão espacial,
a análise da envoltória de dados ou
outros métodos (explicitar).
Graus de Fundamentação
III
II
I
(3 pontos)
(2 pontos)
(1 ponto)
X
X
X
X
X
X
X
19
II
III
≤30%
Graus de precisão
II
30%-50%
I
>50%
l) Resultados da avaliação e sua data de
referência; indicar preferencialmente:
• Valor de Mercado:
ºº RS.......... (por extenso)
ºº Considerações finais quanto ao valor
do bem.
• Valor para liquidação imediata (quando
solicitado pelo contratante):
ºº Máximo (indicar o prazo de
permanência mínimo)
ºº R$.......... (por extenso)
ºº Mínimo (indicar o prazo de
permanência máximo)
ºº R$.......... (por extenso)
ºº Quando utilizadas as técnicas
de simulação de monte carlo
com a construção de cenários
probabilísticos, indicar o intervalo de
confiança e o coeficiente de variação.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
106
m)
Qualificação legal completa
e assinatura do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação,
incluindo observação
complementares e a relação
de anexos, conforme sugestão
abaixo:
• Observações Complementares
Importantes:
• Informações relevantes, quando
do conhecimento do engenheiro
avaliador, tais como: ônus, dívidas
e gravames, invasões, áreas parciais
ou totais não averbadas, riscos de
inundação e restrições de órgãos
de proteção ambiental ou de
concessionárias de serviços públicos
(energia elétrica, água e esgoto,
telecomunicações - áreas de servidão)
etc. Sempre que for o caso, deverá ser
enfatizada a necessidade do exame
da matéria pela área jurídica. Indicar
documentos não anexados, que
também subsidiaram o trabalho.
• Profissional(is) responsável(is):
ºº Deverá conter nomes dos
profissionais com as respectivas
assinaturas, títulos e indicação do
número do CPF/CGC e do registro
no CREA do(s) profissional(is) e da(s)
empresa(s) responsável(is), com
os respectivos números da ART
referente ao trabalho.
• Local e Data do Laudo/Parecer Técnico.
• Anexos:
a)
fotografias coloridas do
avaliando que permitam a
identificação do bem, destacando
as fachadas e interior do imóvel, o
logradouro com a numeração e a
vizinhança;
b)vistoria detalhada do bem avaliando
quando não contemplada no corpo
do laudo;
c) diagnóstico de mercado,
especialmente para
empreendimentos, quando não
contemplado no corpo do laudo;
d)documentação do objeto avaliado,
incluindo plantas de engenharia
e arquitetura, caso fornecidas pela
contratante ou pelo proprietário;
e) pesquisa de mercado, incluindo
foto colorida de cada elemento
da amostra (a foto é necessária
para o enquadramento no Grau de
Fundamentação III).
f ) croqui de localização do imóvel
avaliando e dos elementos amostrais;
g)A.R.T - Anotação da
Responsabilidade Técnica dos
trabalhos junto ao CREA (via do
contratante);
h) tratamento de dados e memorial
de cálculos, incluindo o gráfico de
preços observados versus valores
estimados;
i) resultados dos valores estimados
para liquidação forçada (imediata) do
bem;
Pós-Graduação | Unicesumar
107
j) demais documentos que
fundamentaram o trabalho e
arquivos gerados em meio digital,
quando solicitado pelo contratante.
Laudo de avaliação
simplificado
O laudo de avaliação simplificado deve
atender no mínimo, de forma resumida, aos
itens de “a” a “h” de 10.1 da NBR 14653-1:2001.
Para a identificação do valor de mercado
podem ser incluídos, de acordo com o grau
de fundamentação, os seguintes anexos: documentação dominial, fotografias do imóvel
avaliando, plantas, identificação dos dados
de mercado, memória de cálculo ou relatórios originais dos programas computacionais
utilizados.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
108
considerações finais
A perícia judicial é embasada em cálculos e pesquisa em ações de desapropriação; apuração de saldo residual em ações de desapropriação, liquidadas
ou não, decorrentes de expurgos inflacionários dos diversos planos econômicos; ações indenizatórias por atos ilícitos, incluídos os danos materiais e
morais; ações de despejo por falta de pagamento; execuções; e embargos
do devedor.
Em função do direito que têm as pessoas físicas ou jurídicas de demandar ou pleitear em juízo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que
lhes é devido, faz-se necessário o exame ou vistoria, que tem por finalidade
apurar os fatos e estados de bens “in loco” e a avaliação para determinar tecnicamente o valor desses bens.
A perícia, em grande número das ações judiciais, é conhecida como a
¨rainha das provas¨, embora existam outros tipos válidos de provas, como a
oral ou testemunhal e a prova documental. A perícia deve ser impessoal e
exata, embora podendo ser repetida por outros investigadores quando pairam
dúvidas sobre o seu resultado.
Objeto da perícia é tratar de matéria de fato. É comum à parte formular quesitos que tratam de matéria de direito. Cabe ao perito ficar alerta para
não enveredar para esse tipo de matéria, pois além de não lhe dizer respeito, é assunto que foge ao seu conhecimento técnico.
Pós-Graduação | Unicesumar
109
atividade de autoestudo
Atividade 1
Quando tratamos de laudos periciais precisamos saber qual a finalidade do
trabalho que estaremos realizando. Isto é importante porque poderemos dar
toda a conotação desejada ao tema, sem desvirtuar das questões éticas necessárias sempre ao bom profissional. Quais são as principais finalidades do
laudo pericial?
Atividade 2
Quais são os objetos de laudo pericial?
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
110
Web
Gilberto Yogui, Diretor do Creci - SP, trata nesta série de vídeos
a respeito do tema de Avaliação de Imóveis, assim como seus
aspectos legais, questões técnicas e considerações éticas na profissão do Corretor de Imóveis.
CRECI Esclarece - Avaliação de Imóveis:
• <http://www.youtube.com/watch?v=rG0KaJSb_eo>.
• <http://www.youtube.com/watch?v=BDkguxXcwS4>.
Livro
Título: Laudos para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais - Modelos
Autor: Luiz Antonio Sgarabotto
Editora: Não Consta
Sinopse: Os “modelos de avaliações” descritos nesta obra visam basicamente oferecer subsídios a peritos avaliadores de imóveis, e abrangem
laudos efetivamente realizados pelo autor ao longo dos 36 anos de sua
carreira.
Livro
Título: Manual de redação de Laudos
Autor: José Fiker
Editora: Pini
Sinopse: Na obra, o autor, além de apresentar conceitos e definições, descreve as atividades básicas que compõem um laudo de avaliação, segundo
as normas da ABNT, os elementos que devem conter e as sequências de
apresentação dos laudos do perito judicial e dos assistentes técnicos.
Pós-Graduação | Unicesumar
111
O
conclusão
trabalho de avaliador e perito tem dado claros sinais de crescimento e evolução. Antes restrito a um segmento profissional, temos
expandido a área de abrangência e alcançado níveis especializado
de atuação no mercado.
Acredito que você pôde, neste livro, perceber o quão intenso é esta atividade, pois tanto exige de você todas as habilidades como corretor de imóveis,
como engenheiro, ou arquiteto, mas impõe ainda necessidades relativas à
networking, desenvolvimento de relacionamentos, comunicação, tanto oral
como escrita e agora inserimos a aplicação de conhecimentos eventualmente
já aprendidos como análise matemática e estatística, mas reorientados para
uma nova ótica.
Os pressupostos científicos são condição sine qua non para a credibilidade do perito avaliador, uma vez que a fundamentação de suas análises é
critério básico para a aceitação de suas respostas, e em um mundo cada dia
mais conectado, com mais informações disponíveis e em qualquer lugar,
pessoas têm acesso instantâneo àquilo que antes demorariam semanas ou
meses para obter.
Quando você envereda por esta atividade, se demonstra disposto a aceitar
o desafio de não parar nunca, pois o mundo gira, os negócios acontecem
e geralmente mais trabalho aparece para quem já está trabalhando, sendo
também verdade o oposto. Para iniciar seu trabalho como perito avaliador demonstrar um diferencial é essencial. O básico é fundamental e quando você
extrapola esse mínimo, começa a considerar o quão relevante é transmitir
solidez em suas análises, pois quando incontestes, resultam em benefícios e
estabelecimento da justiça.
Quando cito aqui justiça, não me limito apenas àquela realizada nos tribunais de nosso país, mas além desta considero como justiça aquele sentimento
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
112
de dever cumprido, de realização de um trabalho perfeito e coeso, não tendencioso, ético e que daqui a alguns anos, você ainda sinta orgulho dele, que
é diametralmente inverso ao trabalho dedicado às falcatruas e golpes aplicados contra o erário público, contra empresas, famílias e - em última análise
- pessoas que com a aplicação de esforço extenuante procuram garantir seu
sustento e uma melhor qualidade de vida para os seus.
Ao trabalhar nesta área leve em conta tudo isto e com técnica, habilidades e tecnologias disponíveis, trate de deixar seu nome gravado na história
de sua região, como profissional qualificado.
Deus nos abençoe.
Prof. Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Pós-Graduação | Unicesumar
113
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PAMPLONA, Edson O.; FOWLER, Fábio R. Planejamento Financeiro e Avaliação
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Pós-Graduação | Unicesumar
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Científica. 2000.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
118
SOLUÇÃO PARA AS ATIVIDADES DE AUTOESTUDO
UNIDADE I
Atividade 1
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119
Atividade 2
Horizontais
3. Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras,
conforme definidas na ABNT NBR 13752, que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.
6. Vistoria: em casos excepcionais, quando for impossível sua realização, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes
e explicitada no laudo.
7. Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para
transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas
pluviais e gás canalizado.
8. LocalizaçÃo: situação na região e via pública, com indicação de limites e
confrontações.
Verticais
1. Conhecimento da documentação: é recomendável que, ao iniciar o
procedimento de avaliação, a primeira providência do profissional avaliador seja
tomar conhecimento da documentação disponível.
2. Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais,
quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
4. Aspectos Fisicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
5. Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
UNIDADE II
Atividade 1
Sentença Final: o processo de avaliação de imóveis uma vez que fugiu do empirismo e tratativas tendenciosas, ingressando de corpo e alma em metodologias
científicas para a determinação de valor de bens, exige do avaliador o mesmo
preparo científico implícito nas metodologias.
Atividade 2
Resposta: geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são
efetivamente transacionados, devido à elasticidade de preço por parte do vendedor, que tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por meio de
uma contínua observação de mercado.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
120
UNIDADE III
Atividade 1
As principais finalidades do Laudo de Avaliação são: alienação de bens; aquisição
de imóveis novos ou usados; arrematação em leilão ou adjudicação (retomada do imóvel); doação; dação em pagamento, normalmente para quitação de
dívidas contraídas em banco pela área comercial; garantia de operação comercial; locação de imóveis comerciais ou residenciais; levantamento patrimonial e
permuta.
Atividade 2
R.: os objetos da avaliação normalmente avaliados são: centros comerciais, shopping centers, lojas, prédios comerciais; hospitais, hotéis, universidades; complexos
industriais; postos de combustíveis; apartamentos, casas; conjuntos residenciais;
garagens autônomas, edifícios de garagem; galpões e armazéns; terrenos, glebas
urbana; loteamentos; salas e andares corridos; e terrenos de vocação comercial.
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121
ANEXOS
ANEXO I – FICHA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Fonte:
Telefone:
Endereço:
Estado:
Município:
CEP:
A Global:
A. Privat:
A. U. Comum:
A. Terreno
Fr. Solo:
Habite-se:
Venda (1)
Oferta particular (2)
Data da venda / oferta
/
/
Oferta Imobiliária (3)
Valor R$
SITUAÇÃO DO TERRENO
Topografia
Plana
Ondulada
Aclive
Declive
Forma
Regular
Irregular
Poligonal
Triangular
Orientação
Norte
Sul
Leste
Oeste
Solo
Arenoso
Argiloso
Rochoso
Alagadiço
Vegetação
Mato
Pomar
Pasto
Nenhum
Proteção
Muro
Cerca
Prédio Divisa
Nenhum
Situação
Meio quadra
Esquina
Três frentes
Tipo Edificação
Res. Unifamiliar
Prédio Com.
Loja
Armazém
Galpão
Indústria
Rural
Outro
Padrão Construção
Alto
Normal
Baixo
Est. Conservação
Nova
Nova/Regular
Regular
Reg/RepSimples
Reparos simples
RepSimples/Imp
Reparos Import
RepImp/Semval
Pontos cardeais
Norte
Sul
Leste
Oeste
Prédio no terreno
Frente
Fundos
Lateral
SOBRE A EDIFICAÇÃO
Apartamento
Quanto ao Pav.
Nº Pavimentos no prédio=
O prédio possui:
Piscina
Elevadores
Andar=
Playground
Número=
Estacionamento
Marca=
Condomínio
Mensal
Trimestral
Semanal
Ocupação
Vazio
Proprietário
Inquilino
Valor da locação
Valor=
Empréstimo
Entrega
PEÇAS DO IMÓVEL
Sala Estar=
Quartos=
Banheiros=
Dependência=
Sala Jantar=
Varandas=
Cozinha=
Área Serviço=
Sala TV=
Escritório=
Lavabo=
Despensa=
Garagens=
Suíte=
Sacada=
Churrasqueira=
INFRAESTRUTURA
Rede de água
Sim
Não
Esgoto
Sim
Não
Sala Jantar=
Sim
Não
Iluminação Pública
Sim
Não
Sala TV=
Sim
Não
Transporte Público
Sim
Não
Garagens=
Sim
Não
Telefone
Sim
Não
ZONEAMENTO
Zona:
Comercial
Gabarito:
Residencial
Misto
Taxa de Ocupação
Coeficiente aproveitamento
Recuo Lateral
Recuo frente principal
Recuo frente secundária
Recuo fundo
Usos Permitidos
Usos Permissíveis
VIZINHANÇA
Padrão Construção
Escolas
Atividades Poluentes
Comércio
Atividades Incômoda
Estacionamento
Arborização/A. verde
Trânsito
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
122
OBSERVAÇÕES DO PESQUISADOR
Identificação
Local:
Data:
/
/
Assinatura do Pesquisador
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123
ANEXO II – RESUMO DOS FATORES DE AJUSTE E RESPECTIVOS INTERVALOS
RECOMENDADOS (IBAPE/SP)
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
124
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125
ANEXO III - PADRÃO CONSTRUTIVO
Indicar o padrão dos itens fachadas/esquadrias, circulação predial e ambientes
da unidade de acordo com a seguinte tabela:
Conceito
Alto
Alto /
Normal
Normal
Fachadas / Esquadrias
Fachadas
Esquadrias
Granitos e
Madeira
mármores
nobre com
especiais.
veneziana.
Projeto
Alumínio
diferenciado.
anodizado /
Grafiato e
anodizado
texturas.
colorido, perfil
largo. Vidro
fumê.
Circulação Predial
Pisos
Paredes
Granitos e
Revestidas
mármores
parcial ou
especiais.
totalmente
Tábua
com
corrida,
granitos e
parques
mármores
especiais.
especiais.
Carpetes
especiais.
Revestimento
parcial com
cerâmica.
Concreto
aparente.
Grafiato e
texturas.
Madeira nobre.
Alumínio
anodizado
perfil médio.
Persiana.
Outras
pedras.
Cerâmica
esmaltada
especial.
Madeira,
Mármore
ou outras
pedras.
Cerâmica
esmaltada.
Acrílico
sobre gesso
e rodaforro.
Pintura
acrílica
simples ou
texturizada.
Revestimento
tipo granilha.
Pastilha.
Madeira.
Alumínio perfil
econômico.
PVC. Persiana.
Acrílico
sobre
massa
corrida.
Papel de
parede
permeável.
Tijolinho.
PVA
Pintura PVa
sobre reboco
Madeira.
Cerâmica
esmaltada.
Granitina /
Marmorite
trabalhada
com filetes,
cores e
rodapé.
Carpete.
Granitina
Pintura
acrílica
PVA
Forros
Rebaixados
com
madeira
/ vidro
ou gesso
trabalhado,
com sancas
de gesso.
PVC
Normal /
Baixo
Pintira sobre
emboço
Aço.
PVC.
Baixo
Cal sobre
emboço.
Mínimo
Pintura sobre
bloco de
concreto.
Aço.
Madeira (inf.)
Lajota
cerâmica.
PVA.
PVA
Cimentado
liso.
Cimentado
comum
Cal.
Pintura
sobre
bloco de
concreto.
Cal.
Ambientes da Unidade
Pisos
Paredes
Secos:
Secas: acrílico
tábua
sobre massa
corrida,
corrida.
parquet
Molhadas:
especial.
granito e
mármores
Molhados:
especiais,
granitos e
cerâmica
mármores
esmaltada
especiais.
especial.
Cerâmica
Acessórios:
esmaltada
louças e metais
especial.
de luxo.
Secos:
Secas: PVA
laminados.
sobre massa
Carpetes
corrida.
especiais.
Molhadas:
Molhados:
mármore
mármore
branco.
branco.
Cerâmica
Cerâmica
esmaltada.
esmaltada.
Secos:
Secas: PVA
tacos de
sobre massa
madeira.
corrida.
Carpete
Molhados:
comum.
cerâmica
Molhados:
esmaltada (sup.)
cerâmica
esmaltada.
Forros
Rabaixado
com
madeira
/ vidro
ou gesso
rabalhado.
Acrílico
sobre
gesso e
rodaforro.
PVA
Secos:
forração.
Molhados:
cerâmica
esmaltada
(inf.)
Secas: PVA
sobre reboco.
Molhadas:
cerâmica
esmaltada (inf.)
Acessórios:
louças e metais
padrão popular.
PVA.
Secos:
cimentado
liso.
Molhados:
lajota
cerâmica.
Secas: PVA
sobre reboco.
Molhadas:
cerâmica
esmaltada.
Acessórios:
louças e metais
padrão popular.
PVA.
Secos:
cimentado
comum.
Secas: pinturas
sobre bloco de
concreto.
Cal.
Molhados:
cimentado
liso.
Molhadas:
cimentado liso.
Acessórios
plásticos de
banheiro e
cozinha.
Sem forro.
Sem forro.
Sem forro.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
126
ANEXO IV – ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Assinalar de acordo com a seguinte tabela
Conceito
Novo
Boa
Regular
Ruim
Péssimo
Fachadas / Esquadrias
Estado de novo
Sem necessidade de reparos ou
pintura.
Necessidade de limpeza e
pequenos consertos, pintura,
substituição de algumas
ferragens. Pequenas fissuras
no revestimento. Poucos vidros
quebrados.
Necessidade de substituição de
elementos na esquadria.
Revestimento externo com
problemas, trincas nas paredes,
queda de elementos cerâmicos
ou reboco.
Necessidade de substituição de
esquadrias.
Revestimento nas fachadas
comprometido com infiltrações,
rachaduras etc.
Circulação Predial
Estado de novo.
Sem necessidade de reparos ou
pintura.
Necessidade de limpeza e pequenos
consertos, nos revestimentos e pintura.
Pequenas fissuras no revestimento.
Ambiente da unidade
Estado de novo.
Sem necessidades de reparos ou
pintura.
Necessidade de limpeza e pequenos
consertos nos revestimentos e
pintura, pequenas fissuras nos
revestimentos.
Necessidade de substituição de
revestimentos. Instalações elétricas
com problemas.
Necessidade de substituição de
revestimentos.
Trincas nas paredes.
Rachaduras a segurança.
Infiltrações.
Instalações elétricas precárias.
Instalações com problemas.
Trincas nas paredes.
Sem condições de habitabilidade por
falta de equipamentos mínimos.
Rachaduras comprometendo a
segurança.
Infiltrações.
Instalações elétricas e
hidrossanitárias precárias.
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127
ANEXO V – ESTUDO DE CASO - AVALIAÇÃO TÉCNICA DO VALOR DE MERCADO
DE UMA RESIDÊNCIA
6. Estudo de caso
Tomou-se como estudo de caso um laudo de avaliação técnica do valor de
mercado de uma residência.
6.1 Localização
Situação na Rua Santo André, 67 da Vila Santo Antônio, em Cotia/SP, com o objetivo de financiamento imobiliário, solicitado pelo agente financeiro. Esse caso
foi escolhido em razão da sua maior frequência para financiamento imobiliário,
constando do anexo o laudo elaborado para o agente financeiro.
O imóvel situa-se em bairro dotado de infraestrutura comercial, de prestação
de serviços e de transporte coletivo, sendo de fácil acesso pela Rodovia Raposo
Tavares altura do Km 24,5, avenidas José Feliz Cordeiro e Dona Cherubina Viana,
entre outras.
6.2 Documentação
Houve necessidade da informação de onde foi baseada a avaliação, como as
documentações que foram fornecidas e utilizadas para estudo do imóvel, data
da vistoria “in loco” e onde foram obtidas informações de pesquisas. Além da
necessidade da informação que foi considerado o imóvel regularizado documentalmente, livre de qualquer ônus e em condições de imediata comercialização.
6.3 Características da região e do imóvel
Quando finalizada a apresentação inicial começa o comentário dado pela visita
do engenheiro de avaliações no local, citado as características que ponderam
nos cálculos dos fatores de valorização e desvalorização do imóvel. Com referência a região foi citada os melhoramentos públicos, as proximidades de pontos de
referências que facilitam ou dificultam o cotidiano, os acessos e o padrão construtivo predominante nas proximidades.
O imóvel é composto de três níveis acompanhando a topografia do terreno de
meio de quadra, em rua sem saída e próxima da Rodovia Raposo Tavares, junto
ao “miolo” comercial da granja Viana.
Conta com portas e caixilhos em madeira de lei, aquecedor central de água e
gás, boxes tipo blindex, armários embutidos em grande quantidade, churrasqueira, forno de pizza, deck de madeira e casa de boneca.
Observamos que a varanda no subsolo, com área de 40,00 m2 averbada na
matrícula.
A região apresenta perfil horizontal e estritamente residencial de padrão médio/
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
128
alto.
Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de
vendas e liquidez normais.
6.4 Terrenos, Zoneamento e Benfeitorias
Quando ao terreno foi citado seu formato, sua topografia e sua consistência, suas
metragens de divisas e área total, o zoneamento a que pertence com a taxa de
ocupação e aproveitamento. Teve também o comentário quanto à benfeitoria,
citando quais os tipos de edificações, se mais de uma, sua composição externa,
e interna referindo-se a cada cômodo e ao seu padrão de construção e o total
de área construída.
6.5 Elementos comparativos
Há um item específico para se reportar ao mercado imobiliário na região, a época
da avaliação.
Como é de extrema importância, foi citado qual o método utilizado referindo-se a
norma, a razão de sua avaliação, suas amostras anexadas e sua data de pesquisa.
6.6 critérios utilizados para avaliação
Para avaliar foram considerados vários fatores, entre eles, as atuais condições do
mercado imobiliário e liquidez do imóvel, o estado de conservação e sua localização visualizando as condições de habitabilidade.
Amostra
F.Unit.
F.Oferta
F.local.
F.Vaga
F.Te
F.área
F.idade/
F.andar
1
R$ 1.433,33
0,90
1,00
1,00
0,91
0,97
1,18
1,00
1,10
R$ 1.478,01
2
R$ 1.266,67
0,90
1,00
1,00
0,98
0,97
1,18
1,00
1,10
R$ 1.406,62
3
R$ 2.500,00
0,90
1,00
1,00
0,83
1,05
1,06
1,00
1,10
R$ 2.286,38
4
R$ 2.400,00
0,90
1,00
1,00
0,88
0,94
1,12
1,00
1,10
R$ 2.201,28
5
R$ 1.718,75
0,90
1,00
1,00
1,04
0,99
1,12
1,00
1,10
R$ 1.962,16
F.cons
F.infra/
V.U.Final
F.padrão
Média = R$ 1.866,89
Limite Superior = + 30% R$ 2.426,96
Limite Inferior = - 30% R$ 1.306,82
Amostra fora da média Não há
• Foram adotados nessa avaliação os seguintes fatores:
• Fator oferta – No caso utilizado 0,9 para todos, devido os comparativos
estarem à venda. (No caso da amostra já ter sido comercialização utiliza-se
o fator igual a 1,0);
• Fator local – Foi utilizado 1,0 para todos os elementos, devido esses
Pós-Graduação | Unicesumar
129
estarem muito próximos, não tendo uma diferença de valor nessa região;
• Fator vaga – Não utilizado tratando-se de casas com grandes terrenos
onde não há diferença de valor para essa avaliação;
• Fator terreno – Foi adotada uma ponderação devido às diferenças de
metragem dos terrenos;
A terreno_avaliando
0,7 < a A terreno_elem ento k< 1,3
Para valores dentro da margem acima o fator vale:
A terreno_avaliando 0,25
a
k
A terreno_elem ento
Para valores fora da margem o fator vale:
A terreno_avaliando 0,125
a
k
A terreno_elem ento
• Fator área – Utilizado para ponderar a área construída dos elementos
comparativos em relação ao avaliando;
A construída_elem ento
0,7 < a A construída_avaliando k< 1,3
Para valores dentro da margem acima o fator vale:
A construída_elem ento 0,25
a
k
A construída_avaliando
Para valores fora da margem o fator vale:
A construída_elem ento 0,125
a
k
A construída_avaliando
• Fator idade - Esse fator foi utilizado para “trazer” o valor das amostras para
idade do imóvel avaliando. (Nesse caso um acréscimo em toda a amostra,
devido o avaliando ser um imóvel mais novo);
idade_elem ento - idade_avaliando
k# 0,06
1+ a
5
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
130
• Fator padrão – Determinou-se que o imóvel avaliando tem um padrão
elevado em relação aos elementos comparativos por este ser um imóvel
mais novo com algumas características superiores aos comparativos.
c
fator_avaliando
m
fator_elem ento
Sendo nesse caso os fatores considerados abaixo:
Simples
Mínimo
0,65
Simples
0,75
Simples
Médio
Máximo
Mínimo
0,85
0,9
Médio
1,0
Superior
Mínimo
1,15
Superior
1,25
Superior
Fino
Mínimo
Máximo
1,35
1,4
Fino
Fino
Máximo
1,5
1,6
Feito essa análise e aplicando os fatores chega-se em um valor por m2 homogeneizado para cada amostra.
Após obtidos esses valores retira-se a média aritmética e conforme a norma aplica-se um acréscimo e um decréscimo de 30%, estando qualquer valor fora desse
intervalo impróprio para utilização.
Nesse caso todos os valores estão dentro do intervalo, não tendo assim nenhuma
amostra fora da média.
Explicou-se o cálculo, citando que são somente apresentados fatores que valorizem ou desvalorizem o imóvel, sendo os outros considerados nulos, ou seja,
igualando-os a 1,0.
Área construída (m2)
Valor unitário (R$/m2)
Valor Total (R$)
Valor adotado
332,10
R$ 1.866,89
R$ 619.994,17
R$ 620.000,00
Tendo sido colocado em destaque o valor final de avaliação do imóvel, deixou-se
claro o nível de rigor da avaliação e que o mesmo atende as normas vigentes. Se
houvesse necessidade e em seguida a conclusão, apresentando o valor de avaliação, conforme o objetivo e com os devidos arredondamentos.
Foi anexado ao laudo de avalição os elementos pesquisados, sendo exigido no
mínimo cinco, conforme a norma, o levantamento fotográfico e a documentação fornecida. O laudo foi bem apresentado, com duas vias e deixando aparente
a empresa responsável com seu CREA.