Estudo de Mercado Imobiliário Estudo
de Mercado Imobiliário
da Baixada Santista
Robert Michel Zariff
Versão 3 - 20100617
100513
CPECPE
- ACCB/CCMA/JJA/MAB/RSO
- ACCB/JJA/MAB/RSO
1/26
1/37
1/74
1/39
1/6
BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Unidades Lançadas e a Lançar - Participação no Mercado
2 Dorm.
8.667 42,7%
1 Dorm.
2.121 10,4%
4 Dorm.
2.037 10,0%
3 Dorm
Dorm.
7.474 36,8%
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2/26
BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Município de Santos - Unidades Lançadas e a Lançar
2 Dorm.
3.960 36,7%
1 Dorm
Dorm.
804 7,5%
3 Dorm.
4 245 39
4.245
39,4%
4%
4 Dorm.
1.772 16,4%
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3/26
BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Município de São Vicente - Unidades Lançadas e a Lançar
2 Dorm.
393 66,2%
3 Dorm.
201 33,8%
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4/26
BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Município de Guarujá - Unidades Lançadas e a Lançar
2 Dorm.
407 17,9%
4 Dorm.
238 10,5%
3 Dorm.
1.624 71,6%
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5/26
BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Município de Praia Grande - Unidades Lançadas e a Lançar
1 Dorm.
1.317 19,8%
2 Dorm.
3.907 58,7%
4 Dorm.
27 0,4%
3 Dorm.
1.404 21,1%
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Participação por Município
Classificação
Santos
São Vicente
Guarujá
Praia
Grande
Total
1 Dorm.
804
-
-
1.317
2.121
2 Dorm.
3.960
393
407
3.907
8.667
3 Dorm.
4.245
201
1.624
1.404
7.474
4 Dorm.
o
1.772
-
238
27
2.037
Total
10.781
594
2.269
6.655
20.299
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Vendas Realizadas - Unidades Lançadas (%)
Performance de Vendas (%)
100%
76%
73%
81%
73%
80%
42%
60%
37%
27%
24%
40%
11%
10%
20%
27%
%
11%
9%
19% 19%
%
11%
0%
1 Dorm.
2 Dorm.
%Part. no Mercado
3 Dorm.
% Vendido
% Remanescente
4 Dorm.
%Venda Mês(Estimativa)
Performance de Vendas (Unidades)
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1 Dorm.
2 Dorm.
Lançadas
Vendidas
3 Dorm.
Remanescentes
Vendas/Mês
4 Dorm.
Oferta Futura
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por m² Útil - Abril/2011
Vendas Realizadas - Unidades Lançadas (%)
Performance de Vendas (%)
100
81
75
74
75
72
74
80
60
40
0
22
19
8
6
20
25
23
29
26
13
10
28
25
15
10
26
13
5
11
0
Até 45m²
46m² a 65m²
66m² a 85m²
% Part. no Mercado
% Vendido
86m² a 130m²
% Remanescente
131m² a 180m²
Mais de 181m²
%Venda Mês(Estimativa)
Performance de Vendas (Unidades)
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Até 45m²
45m
46m² a 65m²
46m
65m
Lançadas
66m² a 85m²
66m
85m
Vendidas
86m² a 130m²
86m
130m
Remanescentes
131m² a 180m²
131m
180m
Vendas/Mês
Mais de 181m
181m²
Oferta Futura
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Áreas Médias Ofertadas - Útil e Total
(m²)
326
400
350
300
250
200
150
100
50
0
202
124
76
47
1 Dorm.
195
122
78
2 Dorm.
3 Dorm.
Área Útil (m²)
4 Dorm.
Área Total (m²)
Preço Total Médio-Preço Fechado
( R$ )
1.342.166
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1 000 000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
596.108
177.642
318.549
0
1 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
4 Dorm.
Preço Total Médio
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Preço de Venda - Abril/2011
Vendas Realizadas - Unidades Lançadas (%)
Performance de Vendas (%)
72
80
56
60
68
63
44
37
32
28
40
20
5
1
11
17
32
28
31
18
16
8
69
68
8
7
9
9
7
0
R$ 100.001
a 130.000
R$ 130.001
a 200.000
R$ 200.001
a 300.000
% Part. no Mercado
R$ 300.001
a 400.000
% Vendido
R$ 400.001
a 500.000
% Remanescente
Mais de
R$ 500.001
Oferta Futura
%Venda Mês(Estimativa)
(
)
Performance de Vendas (Unidades)
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
R$ 100
100.001
001
a 130.000
R$ 130
130.001
001
a 200.000
Lançadas
R$ 200
200.001
001
a 300.000
Vendidas
R$ 300
300.001
001
a 400.000
Remanescentes
R$ 400
400.001
001
a 500.000
Vendas/Mês
M i de
Mais
d
R$ 500.001
Of t Futura
Oferta
F t
Oferta Futura
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Participação Por Estágio de Obras-Análise de Estoques
(Unidades)
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2952
2772
2069
698
669
29
495
180
4
1 Dorm.
19
6
2 Dorm.
Estoque
q Remanescente
397
3 Dorm.
Prontas
Em Construção
ç
100
297
25
4 Dorm.
((%)) Prontas/Estoque
q
Perfil de Prazo de Entrega
(Unidades)
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2564
2772
2337
669
2069
1672
649
8
2
10
1 Dorm.
99
139
197
143 104 150
2 Dorm.
Em Construção
Até 3 meses
297
3 Dorm.
Até 6meses
Até 1 Ano
76
16
34 171
4 Dorm.
Mais de 1 Ano
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS VERTICAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Preço Médio em Valor Presente por m² Útil
( R$/m²
$
)
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2 000
2.000
1.000
0
5.552
3.254
3.631
1 Dorm.
2 Dorm.
4.469
3 Dorm.
4 Dorm.
Valor Presente/m² Área Útil
Preço Médio Fechado Nominal (Tabela) por m² Útil
( R$/m²l)
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
10.947
7.600
2.653
3.664
1 Dorm.
10.446
7.589
4 040
4.040
2.389
4.840
2.782
2 Dorm.
R$/m² Mínimo
5.800
3.756
3 Dorm.
R$/m² Médio
4 Dorm.
R$/m² Máximo
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS HORIZONTAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Unidades Lançadas - Participação no Mercado
2 Dorm.
134 55,1%
1 Dorm.
4 1,6%
4 Dorm.
56 23,0%
3 Dorm
Dorm.
49 20,2%
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS HORIZONTAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Vendas Realizadas - Unidades Lançadas (%)
Performance de Vendas (%)
100%
120%
80%
100%
80%
55%
38%
60%
40%
20%
68%
62%
16%
2%
23%
20% 20%
32%
6%
0%
3%
0%
1 Dorm.
2 Dorm.
%Part. no Mercado
3 Dorm.
% Vendido
4 Dorm.
% Remanescente
%Venda Mês(Estimativa)
Performance de Vendas (Unidades)
160
140
120
100
80
60
40
20
0
134
83
51
22
4
4
0
1 Dorm.
2 Dorm.
Lançadas
56
49
Vendidas
39
10
38
3
3 Dorm.
Remanescentes
18
2
4 Dorm.
Vendas/Mês
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS HORIZONTAIS
Análise por m² Útil - Abril/2011
Vendas Realizadas - Unidades Lançadas (%)
P f
Performance
d
de Vendas
V d (%)
100
100
120
100
77
60
33
40
20
2
23
68
67
80
37 33
22
23
9
0
5
32
3
0
0
46m² a 65m²
66m² a 85m²
% Part
Part. no Mercado
86m² a 130m²
% Vendido
131m² a 180m²
% Remanescente
Mais de 181m²
%Venda Mês(Estimativa)
Performance de Vendas (Unidades)
100
80
60
40
20
0
46 ² a 65
46m²
65m²²
66 ² a 85
66m²
85m²²
Lançadas
86 ² a 130
86m²
130m²²
Vendidas
Remanescentes
131 ² a 180
131m²
180m²²
M i de
Mais
d 181m²
181 ²
Vendas/Mês
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS HORIZONTAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Áreas Médias Ofertadas-Útil e Total
(m²)
488
600
500
315
400
300
200
89
58
100
96
142
154
108
0
1 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
Área Útil (m²)
4 Dorm.
Área Total (m²)
Preço Total Médio-Preço Fechado
( R$ )
2.026.333
2.500.000
2.000.000
1.500.000
840.804
1.000.000
480.230
500.000
0
0
1 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
4 Dorm.
Preço Total Médio
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS HORIZONTAIS
Análise por Preço de Venda - Abril/2011
Vendas Realizadas - Unidades Lançadas (%)
Performance de Vendas (%)
100
72
80
47
60
34
28
40
20
76
70
66
24
12
12
5
7
2
0
R$ 130.001 a 200.000
R$ 300.001 a 400.000
% Part. no Mercado
% Vendido
Mais de R$ 500.001
% Remanescente
Sem Oferta
%Venda Mês(Estimativa)
(
)
Performance de Vendas (Unidades)
200
169
129
150
100
50
29
8
21
14
29
40
19
10
4
1
16
0
R$ 130
130.001
001 a 200
200.000
000
R$ 300
300.001
001 a 400
400.000
000
Lançadas
Vendidas
M i de
Mais
d R$ 500.001
500 001
Remanescentes
S
Sem
Oferta
Of t
Vendas/Mês
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS HORIZONTAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Participação Por Estágio de Obras-Análise de Estoques
(Unidades)
83
100
73
80
60
20
39
39
40
0
0
0
12
10
0
38
38
0
0
0
0
0
1 Dorm.
2 Dorm.
Prontas
Estoque Remanescente
3 Dorm.
4 Dorm.
Em Construção
(%) Prontas/Estoque
Perfil de Prazo de Entrega
(Unidades)
73
80
52
60
39
39
38
40
20
11
0
0
0
0
0
21
17
10
0
0
0
0
0
0
0
1 Dorm.
2 Dorm.
Em Construção
Até 3 meses
3 Dorm.
Até 6meses
Até 1 Ano
4 Dorm.
Mais de 1 Ano
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BAIXADA SANTISTA – RESIDENCIAIS HORIZONTAIS
Análise por Produto - Abril/2011
Preço Médio em Valor Presente P/m² Útil
( R$/m² )
6.541
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
4.167
3.893
0
0
1 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
4 Dorm.
Valor Presente/m² Área Útil
Preço Médio Fechado Nominal (Tabela) P/m² Útil
( R$/m²)
9.691
12.000
10.000
8 000
8.000
6.000
4.000
2.000
10.795
9.300
6.357
7.727
4.829
4.267 4.269
2.095
0
0
0
0
1 Dorm.
2 Dorm.
R$/m² Mínimo
3 Dorm.
R$/m² Médio
4 Dorm.
R$/m² Máximo
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20/26
EVOLUÇÃO DE MERCADO
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21/26
EVOLUÇÃO DE MERCADO
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22/26
EVOLUÇÃO DE MERCADO
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23/26
EVOLUÇÃO DE MERCADO
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24/26
EVOLUÇÃO DE MERCADO
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25/26
EVOLUÇÃO DE MERCADO
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26/26