DEFINE A POSSIBILIDADE DE INSCRIÇÃO DE JURÍDICA TENDO COMO RESPONSÁVEL TÉCNICO CORRETOR NÃO SÓCIO
Ilmo. Sr.
ANTONIO SIMAS
M.D. Diretor Secretário
CRECI da 2a. Região
São Paulo – SP
Aprovado na 4ª
Reunião Plenária
aos 30.04.2007
PARECER 002.P.2007
Ilustre Sr. Secretário:
Em atendimento a vossa solicitação de análise e parecer sobre o
assunto envolvendo a possibilidade de ser ou não acolhido requerimento de
inscrição nesse Conselho, da jurídica TELEFÔNICA SERVIÇOS
EMPRESARIAIS DO BRASIL LTDA., temos a esclarecer o quanto segue.
PROLEGÔMENOS
Versam os autos sobre pedido de registro de inscrição da jurídica
mencionada, originário de consulta formalizada pela própria requerente,
através da qual informa da sua intenção de incluir entre suas atividades e sem
prejuízo das demais, as de avaliação, locação, compra, venda, hipoteca e
permuta de imóveis, esclarecendo possuir em seu quadro de funcionários,
profissionais em fase de credenciamento junto ao Conselho, para assunção da
responsabilidade técnica de seus negócios (fls. 05/07).
Parecer do Dpto. de Secretaria, de lavra do funcionário Luiz
Fernando E. Righetti, esclarece sobre a obrigatoriedade do registro e da
possibilidade de exercício concomitante das demais atividades com as de
intermediação imobiliária, ressaltando, porém, caber à COAPIN a
manifestação conclusiva sobre o instrumento a ser apresentado por ocasião do
pedido de registro (fls. 08/09).
O pedido de registro veio acompanhado de vários documentos,
destacando-se entre outros a declaração de assunção da responsabilidade
técnica pelo corretor de imóveis DOUGLAS ALEXANDRE SILVA (fls. 18/19) e
o estatuto social consolidado (fls. 49/60).
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Pelos termos desse estatuto, constata-se que o quadro social da
requerente seria integrado por apenas duas pessoas: a jurídica TELEFÓNICA
GESTIÓN DE SERVICIOS COMPARTIDOS ESPAÑA S.A. e a física CLOVIS
AZEREDO TRAVASSOS FILHO (fls. 53).
Por outro lado, a cláusula sexta do mesmo estatuto informa que a
administração da sociedade seria feita por um Comitê de Controle, - com no
mínimo duas e no máximo seis pessoas - e um Diretor Geral (idem),
esclarecido de forma expressa que quaisquer um desses cargos poderia ser
ocupado por pessoa física não cotista e que a escolha do Diretor Geral poderia
recair sobre um dos membros do Comitê de Controle (fls. 54).
Através do parágrafo 4º, da mesma cláusula em comento, são
indicados os integrantes do Comitê de Controle da jurídica e, através do
parágrafo 5º, o seu Diretor Geral (fls. 55), esclarecendo a sua cláusula 7a.,
caber ao Diretor Geral ou a procurador por ele nomeado, os poderes de
representação da sociedade em Juízo ou fora dele, bem como a gestão dos
negócios sociais em geral e a prática de todos os atos de administração e de
disposição, necessários ou convenientes ao cumprimento do objeto social
(idem).
Submetido o processo à análise da COAPIN, são os autos por ela
devolvidos à Secretaria sem parecer, substituído por um pedido de “análise e
sugestão”, pelo fato do contrato social não estar de acordo com a Resolução
COFECI 327/92 e não apresentar as cláusulas obrigatórias do CRECI (fls. 64).
DA TRAMITAÇÃO DO PROCESSO
Muito embora não tenha a Ilustre COAPIN nominado quais os
aspectos do contrato que estariam em desacordo com a Resolução COFECI
327/92 e quais as cláusulas obrigatórias do CRECI nele faltantes, do exame do
estatuto consolidado da requerente (fls. 49/60), se evidencia como hipótese a
inobservância da regra do parágrafo único, do artigo 24, da mencionada
Resolução e a falta de inserção da cláusula de gerência, normatizada através
do parecer 012.P.2004, aprovado na 5a. Reunião Plenária, de 29.maio,2004.
Com efeito, o primeiro assim determina:
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Parágrafo único - O requerimento citado neste artigo deverá ser
firmado pelo sócio-gerente ou diretor da pessoa jurídica requerente,
Corretor de Imóveis inscrito e quite com suas obrigações financeiras
perante o Conselho Regional.
ao passo que a segunda restou assim estabelecida:
“A administração bem como a representação da sociedade, ativa
ou passivamente, em Juízo ou fora dele, perante terceiros e quaisquer
repartições públicas ou autoridades federais, estaduais ou municipais,
será exercida de forma isolada pelo sócio responsável técnico,
Corretor de Imóveis ..............................., podendo esta ser exercida
também por ele em conjunto com um ou com os demais sócios, tão
somente nos negócios que digam respeito à sociedade, sendo-lhes
vedado o seu uso para fins estranhos, tais como endossos e avais de
favor, cartas de fiança e outros documentos análogos, ficando
responsável individualmente pelos compromissos assim assumidos, o
sócio que a eles tiver dado causa”.
Essa hipótese se torna mais provável, a partir do momento em
que se colaciona esse dispositivo regimental e essa cláusula de gerência com a
regra do artigo 6º e parágrafo único, da Lei 6.530/78, que assim estabelecem:
Art. 6º - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os
mesmos direitos das Pessoas Físicas nele inscritas.
Parágrafo único - As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo
deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis
individualmente inscrito.
E como o estatuto consolidado da requerente (fls. 49/60) não
declina nenhum corretor de imóveis como sócio-gerente ou diretor e, além
disso, deixa de incluir a cláusula de administração pelo responsável técnico,
tudo leva a crer que a intenção da COAPIN, - muito embora não demonstrada
de forma expressa na cota de fls. 64 -, tenha sido a de não acolher o pedido da
requerente.
Entretanto, com a devida vênia, caberia a esse Grupo de
Trabalho, ao invés de, simplesmente, devolver os autos à Secretaria para
“análise e sugestão”, emitir um parecer conclusivo sobre a questão, tornando
manifesto o seu entendimento e ensejando o prosseguimento do processo como
de direito.
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Isso porque, “A COAPIN tem como atribuição opinar quanto à
regularidade ou não dos processos de pedido de inscrição de pessoas físicas e
jurídicas, inclusive no que respeita à autenticidade de documentos, podendo para
isso diligenciar, proceder a oitivas, citações, notificações e todos os demais atos
necessários ao cumprimento de seu desiderato (art. 16, da Resolução COFECI
574/98), aliado ao fato de que, “De cada processo analisado a COAPIN emitirá
parecer conclusivo (parágrafo único, idem)”.
Como o parecer conclusivo é encaminhado ao Plenário do
Conselho para decisão (art. 12, da Resolução COFECI 327/92) e, como dessa
decisão cabe recurso ao COFECI (art. 16, idem), podendo a ele ser atribuído
efeito de pedido de reconsideração (art. 17, bis in idem), forçoso reconhecer
que toda essa tramitação deixou de ocorrer por deficiência na elaboração do
parecer conclusivo.
DA QUESTÃO EM DEBATE
Como inexiste nos autos o parecer conclusivo da COAPIN e como
a manifestação de fls. 65, de lavra do funcionário Luis Righetti, apenas repisa
os mesmos fatos comentados agora e apontados como hipóteses de deficiências
do estatuto social da requerente a obstar o acolhimento do pedido de registro
de sua inscrição, sem deixar claro o seu entendimento sobre o assunto, fica-se
sem saber quais os exatos contornos da questão em debate e,
conseqüentemente, o objeto da análise.
Por essa razão - e também para evitar maiores delongas para um
eventual desfecho, somos obrigados a trabalhar - mais uma vez - com a
hipótese de que o pedido da requerente não teria sido acolhido, em razão de
não ter ela indicado no seu estatuto social um sócio-gerente ou diretor,
corretor de imóveis, para assumir a condição de responsável técnico.
Ora, se levarmos em conta a letra fria da lei, efetivamente, o
pedido de registro de inscrição em comento, não poderia ser acolhido por este
Conselho.
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Caso semelhante já foi objeto de parecer do Ilustre Conselheiro
João Batista Bonadio, que nomeado Relator para análise do pedido de
alteração contratual da jurídica SYNTECHRON PANAMBY INDUÚSTRIA,
COMÉRCIO E EMPREENDIMENTOS LTDA., através do qual era
pretendida a substituição do sócio-gerente e responsável técnico por outro
corretor de imóveis que não integraria o quadro social, assim se manifestou:
“Ocorre que, o novo corretor, não faz parte do quadro societário da
jurídica, sendo apenas procurador da Requerente. (...).
Ressalte-se que, no caso em tela, o corretor agora indicado como
responsável técnico é mero procurador da Requerente, cujo instrumento de
procuração apresentado, investe-o de poderes na qualidade de diretor para
realizar operações imobiliárias como mandatário da jurídica em questão.
Em outras palavras, cabe aqui uma reflexão a respeito do alcance do
direito público e direito privado, para que possamos vislumbrar o mérito da
questão.
As Resoluções do COFECI, se assemelham ao direito público, enquanto
o mandato tem caráter de ordem privada.
Neste sentido, não há outra interpretação a respeito da Resolução
COFECI 327/92, pelo fato de ser norma imperativa de obrigatoriedade
inafastável, onde o corretor responsável deve fazer parte do quadro
societário da jurídica e não com procurador da mesma.
Pelo indeferimento do pedido da Requerente”.
Entretanto, acreditamos que o caso em debate, seja pela
importância do tema, seja pela constância com que vem ocorrendo, merece ser
analisado a partir de um novo ponto de vista, mais consentâneo com a
dinâmica do tempo e com a realidade do momento presente.
Com efeito, à época da promulgação da Lei 6.530/78, que serviu
de base para o não acolhimento do pedido da requerente - afastada a hipótese
e considerando-se como certeza esse fato - a realidade da informática, da
Internet e da globalização da economia, com suas zonas de livre comércio
(Espaço Econômico Europeu, NAFTA e MERCOSUL como exemplos), era
apenas um prenúncio.
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Porém, na atualidade, “As distâncias entre os estados já não
representam mais dificuldades em decorrência da evolução tecnológica nos campos
da informática, comunicação, automação e transportes, e uma nova era parece ter
surgido, com um comércio quebrando as barreiras dos limites territoriais que deram
origem a uma economia global. (...) A busca na ampliação do relacionamento,
especialmente o comercial, assumiu proporções maiores na medida em que o
progresso tecnológico avançou nas mais diversas áreas da atividade humana,
diminuindo as barreiras impostas pela distância geográfica e reduzindo as
dificuldades de comunicação (in Empresas Offshore, Cláudio Camargo
Penteado, Editora CID, 2002, fls. 19)”.
Por outro lado, o quadro que se contempla nas empresas da
atualidade, com suas aquisições, fusões, incorporações e a extraordinária
diversificação de suas atividades, com vistas a oferecer cada vez mais produtos
a um número cada vez maior de consumidores, é totalmente diverso daquele
que imperava nos idos anos de criação da indigitada Lei.
Bem por isso, resta saber se lei editada naquela época, poderia
prever no alcance de sua norma, a situações hoje existentes. E, segundo
esclarece A. L. MACHADO NETO, “Concluída a teorização do ordenamento
jurídico, importa agora indagar se ele é pleno, se dentro dele estarão
conceituadas juridicamente todas as situações de conduta em
interferência subjetiva, ou se, ao contrário, o ordenamento assim
construído padece de vazios e lacunas. O que agora se deseja saber é se
acaso pode ocorrer algum fato de conduta que não tenha sido
contemplado pela conceituação jurídica das normas ou se, acaso, é tão
sábia a organização jurídica das normas a ponto de ter previsto todas as
infinitas possibilidades que a liberdade oferece à conduta.
Tradicionalmente vem-se falando de lacunas do direito, como a
indicar que a ordem jurídica não pode prever todas as situações possíveis
de interferência subjetiva de conduta. Fixemo-nos num exemplo muito
atual. Talvez não haja episódio mais altamente dignificador da ciência e
do homem contemporâneo do que a há pouco iniciada conquista dos
espaços siderais (obs. nossa - livro foi editado em 1977). Será que
alguma ordem jurídica interna, ou mesmo, a internacional foi tão sábia
para prever esse evento e explicitamente referir-se a ele para conceituá-lo
juridicamente como facultado ou proibido? Não há de parecer razoável
que antes do início da conquista dos espaços e dos mundos astrais essa
conduta não tenha sido conceituada juridicamente pelos ordenamentos
jurídicos em termos a constituir-se uma lacuna de direito? (in Compêndio
de Introdução à Ciência do Direito, Saraiva, 1977, p. 150)”.
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E acrescenta o festejado autor que “Não seria mais razoável
admitir-se que essa é uma questão que refoge a qualquer solução judicial
por ser essencialmente extrajurídica? Não; não é assim. Já estamos
informados de que se o direito é conduta em interferência intersubjetiva
não há conduta ou comportamento humano que escape ao jurídico, que
seja extrajurídico, que não possa ser passível de um enquadramento,
uma conceituação e, pois, uma solução jurídicos. (...).
É essa a verdade radical que fundamenta o princípio adotado pelas
modernas legislações, segundo o qual o juiz não pode se eximir do dever
de dar sentença, alegando lacuna ou obscuridade da lei, (...) (idem, p.
151)”, complementando, de forma definitiva, que: “Logicamente, a
ordem jurídica não tem lacunas, uma vez que “tudo que não está
juridicamente proibido está juridicamente facultado”, conforme o princípio
ontológico. Todavia, os juristas e o vulgo falam em lacunas do
ordenamento jurídico. Trata-se, evidentemente, de lacunas axiológicas,
uma vez que não há forma de inter-relação humana que não esteja
juridicamente regulada. Apenas o modo como alguma relação está
regulada pode ser tal que, à maneira como atualmente a comunidade está
vivenciando os valores jurídicos, esse modo de regular possa parecer
injusto. Esse é o caso das lacunas axiológicas. (...), há casos em que a lei
proporciona ao juiz apenas um critério ou orientação geral, (...). Outros
casos há, que, embora possam estar incluídos no conceito geral de
lacunas axiológicas, tem caráter especial. Tais são, por exemplo,
quando a norma é omissa, seja porque o problema, ao sobrevir a lei,
não estava bastante amadurecido, seja porque a solução não foi
prevista, seja porque a questão não foi praticamente suscitada até a
superveniência da norma. (...). Em casos como estes de lacunas
(axiológicas), cabe ao intérprete e, especialmente, ao julgador, a
tarefa de integrar a norma (bis in idem, p. 224)” (destaques nossos).
Pedimos vênia pela extensa transcrição, mas, fez-se ela
necessária para poder deixar claro o ponto de vista enfocado no presente
parecer e a solução possível de ser dada ao caso concreto, partindo do
princípio de que a situação em debate diz respeito a um fato que decorre de
uma substancial alteração no conceito de empresa e que esse fato não havia
sido previsto na norma que regula o registro de inscrição dessas empresas
neste Conselho Profissional.
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E, desde já, ressaltamos que os ensinamentos trazidos pelo ilustre
doutrinador, não trazem nenhuma dificuldade maior de serem aplicados ao
caso em concreto, pois, a aparente omissão do vetusto diploma legal (Decreto
81.871/78), já restou integrado, e conseqüentemente, complementado por
norma superveniente.
Com efeito, o Novo Código Civil trouxe substancial alteração no
aspecto da administração das sociedades limitadas, tendo sido destinado um
título específico a essa matéria (DA ADMINISTRAÇÃO), integrado pelos
artigos 1.060 a 1.065 do mencionado diploma legal.
Já pela leitura do artigo 1.060, se constata que “A sociedade
limitada é administrada por uma ou mais pessoas designadas no contrato
social ou em ato separado”, informando o artigo 1.061, que “Se o contrato
permitir administradores não sócios, a designação deles dependerá de
aprovação da unanimidade dos sócios, enquanto o capital não estiver
integralizado, e de dois terços, no mínimo, após integralização”,
estabelecendo, por fim, o artigo 1.062, que “O administrador designado em
ato separado investir-se-á no cargo mediante termo de posse no livro de atas
da administração”.
Ora, levando-se em conta que a requerente pretende ampliar o
seu já extenso rol de atividades contempladas como objeto social (fls. 51/52) e,
considerando que essa nova atividade (intermediação imobiliária) se encontra
regulada em lei e é exclusiva do profissional corretor de imóveis, aliado ao fato
de que seu estatuto social prevê de forma expressa a administração por pessoas
que não sejam cotistas (parágrafo 1º, da cláusula 6a.- fls. 54), nenhum óbice
existiria para que, com base no artigo 1.060, do Novo Código Civil, viesse a
requerente nomear uma pessoa não cotista, porém com essa qualificação
profissional, especificamente como administrador de seus negócios
imobiliários, desde que atendidas as demais regras estabelecidas pelo mesmo
diploma legal.
A primeira delas seria a substituição da declaração de fls. 18,
pela designação em ato separado, nomeando aquele profissional como
administrador dos negócios imobiliários da requerente, devidamente aprovado
por dois terços dos sócios em assembléia, com prova da investidura no cargo
mediante termo de posse no livro de atas da administração, devidamente
averbado no registro competente.
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Esse ato em separado consignaria desde logo os poderes a serem
conferidos a esse administrador, que nada mais seriam do que uma adaptação
da cláusula de gerência utilizada nas sociedades imobiliárias, podendo ser
assim redigida:
A administração e a representação da sociedade no que diz
respeito aos negócios imobiliários, em Juízo ou fora dele, será
exercida de forma isolada pelo responsável técnico, corretor de
imóveis .........................., podendo esta ser exercida também por
ele em conjunto com um ou com os demais sócios ou diretores.
Por fim, esse administrador seria denominado de “Diretor de
Negócios Imobiliários”, com o que se estaria preenchendo a exigência do
parágrafo único, do artigo 19, do Decreto 81.871/78 (verbis: “As Pessoas
Jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um
Corretor de Imóveis individualmente inscrito”). (destaques nossos).
A outra, diz respeito à destinação de um local específico e
perfeitamente individualizado para a realização dos negócios imobiliários,
não só para impedir eventual confusão entre essa nova atividade e as demais já
exercidas pela requerente, mas também para preservar a inviolabilidade do
segredo profissional (obrigatória no caso da atividade a ser iniciada pela
requerente), que poderia deixar de ocorrer, caso toda a clientela fosse atendida
num mesmo local, conforme já ressaltado no parecer 033.P.2004, aprovado em
Sessão Plenária de 27.10.2004.
Essa exigência, também tem sua razão de ser, na medida em que
a nova atividade a ser exercida, passaria a se submeter aos ditames de um
Código de Ética Profissional e seria objeto de fiscalização por este Conselho,
não só visando observar o completo atendimento de todas as regras que
envolvem o regular exercício da profissão, mas, também, para orientar e assim
evitar possíveis infrações disciplinares.
E, fácil de se imaginar a dificuldade que se criaria, quando, no
exercício de sua função, viesse o Agente da Fiscalização constatar num único
ambiente, o exercício simultâneo de todas as atividades da requerente, sem
poder distinguir entre as pessoas presentes, quais as envolvidas na área de
negócios imobiliários e quais as pertinentes aos demais setores.
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Para todos os fins e efeitos, num ambiente de trabalho assim,
todos aqueles que não fossem corretores de imóveis, poderiam ser tidos como
pseudocorretores, com todos os ônus daí decorrentes.
Por outro lado, na eventual possibilidade de aplicação de uma
pena de suspensão da inscrição da requerente - fato que se admite apenas a
título de argumentação -, caso as atividades de intermediação imobiliária não
fossem exercidas em local individualizado, toda a atividade da requerente
deveria ser interrompida. Ao contrário, caso o local fosse individualizado,
apenas ele sofreria os efeitos da punição, podendo a requerente prosseguir
normalmente com as demais atividades.
Por derradeiro e tendo em vista a possibilidade de
questionamentos, ressaltamos não se fazer necessário a alteração da razão
social utilizada pela requerente, para fins de registro de sua inscrição neste
Conselho. Esse assunto já foi objeto de anterior parecer (036.P.2004,
aprovado em Sessão Plenária de 29.11.2004), oportunidade em que foi
ressaltada a Súmula n° 36, da C. JUCESP, assim redigida: “A denominação
social deve ser composta por expressão indicativa de seu objeto social de modo
específico, não se admitindo expressões genéricas isoladas, tais como, comércio,
indústria, prestação de serviços. Havendo mais de uma atividade, deverá ser
escolhida qualquer uma delas”. E, como no caso a requerente contempla como
razão social os serviços que já vinha oferecendo ao público consumidor,
nenhum óbice haveria para que, mesmo inserindo nos seus objetivos uma nova
atividade, continue a se utilizar da mesma razão social.
Entretanto, tendo em vista se tratar de uma atividade
diferenciada das demais exercidas pela requerente e sujeita ao controle de um
órgão fiscalizador, a identificação do local escolhido para seu exercício - seja
uma simples sala ou um amplo escritório - deverá ostentar também uma
denominação específica, apontando-se a título de exemplo “TELEFÔNICA DIVISÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS”.
Diante do exposto e segundo nosso entendimento, desde que
observadas as recomendações lançadas no presente parecer, não
encontraríamos nenhum impedimento de ordem legal ou regimental, que
pudesse desacolher o pedido de inscrição da requerente.
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Cabe apenas esclarecer nesta oportunidade, a discrepância
existente entre a análise da presente questão e os termos de nosso anterior
parecer 021.P.2003, aprovado em Sessão Plenária de 23.07.2003, através do
qual era enfatizada a diferença entre sócio-gerente e diretor, evidenciando-se
que a expressão “diretor” só se aplicaria às sociedades por ações e que, a
possibilidade de nomeação de administradores por ato em separado não
poderia ser aproveitada em face da expressa disposição do parágrafo único, do
artigo 6º, da Lei 6.530/78.
Ocorre que, à época de elaboração daquele parecer, o Novo
Código Civil havia recém entrado em vigor e o entendimento do signatário
seguia na esteira do padrão comum vigente no momento.
Entretanto, com a experiência vivida nesses quatro anos de
vigência daquele novo diploma legal e em face da dinâmica que vem sendo
aplicada aos negócios imobiliários em geral, inclusive com a abertura dos
capitais das grandes empresas, somos forçados a reconhecer ser um contra
senso na época atual, obrigar as empresas que venham a pretender o registro
de suas inscrições neste Conselho, a ter como administrador exclusivo - ou em
conjunto com os demais sócios ou diretores - o corretor de imóveis responsável
técnico.
Tomando-se como exemplo uma empresa como a UNILEVER
BRASIL LTDA. - desconsiderando não se tratar de empresa ligada ao ramo
imobiliário - fica-se sem saber como poderia um único administrador cuidar
das atividades relacionadas aos produtos de limpeza, ao de alimentos e de
cuidados pessoais (docs. 01/03).
Quer nos parecer ser mais lógico e coerente, - por se tratar de
setores com características completamente diferentes -, a nomeação de um
administrador/diretor para cada uma dessas divisões, com suas
responsabilidades próprias e adstritas ao respectivo setor, o que demonstraria
a pertinência da sugestão dada à denominação do responsável técnico da
requerente na área de negócios imobiliários, qual seja, a de “Diretor de
Negócios Imobiliários” e a redação da cláusula de gerência.
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Parecer 001.P.2007
É o nosso parecer.
São Paulo, 16.abril.2007
Dr. Paulo Hugo Scherer
Procurador Geral
CRECI 2a. Região
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