O MERCADO DE CRÉDITO
IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA E O REGISTRO
DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
O que é a propriedade fiduciária?
A propriedade fiduciária decorre de um negócio jurídico, denominado
alienação fiduciária, negócio este pelo qual o devedor, chamado
fiduciante, com escopo de garantia de obrigação contratada, transfere
ao credor, chamado fiduciário, a propriedade do bem, no caso, bem
imóvel. Com o registro deste negócio jurídico, no Registro de Imóveis,
constitui-se a propriedade fiduciária e, neste momento, dá-se o
desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante o possuidor direto,
e o fiduciário o possuidor indireto do bem. O fiduciário recebe a
propriedade numa condição resolutiva, ou seja, obriga-se a devolvê-la
se o fiduciante cumprir a obrigação contratada.
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FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
“A partir, precipuamente, do século passado, se tem
sentido, cada vez mais, a necessidade da criação de
novas garantias reais para a proteção do direito
de
crédito. As existentes nos sistemas jurídicos de origem
romana - e são elas a hipoteca, o penhor e a anticrese não mais satisfazem a uma sociedade industrializada,
nem mesmo nas relações creditícias entre pessoas
físicas, pois apresentam graves desvantagens pelo custo
e morosidade em executá-las, e pela superposição a elas
de privilégios em favor de certas pessoas, especialmente
o Estado.”
José Carlos Moreira Alves
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FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
“O modelo usual de hipoteca, e existente no Direito
brasileiro, é incapaz de dotar os negócios imobiliários da
rapidez indispensável, requerida em economia de escala
como solução para a recuperação do crédito concedido,
caso exista a impontualidade do devedor, a que se deve
aliar o descrédito de duas características dos direitos
reais em geral, a sequela e a prevalência, - na dicção de
Oliveira Ascensão - , como capazes de reforçar a
obrigação realizada em favor do credor. “
Frederico Henrique Viegas de Lima
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FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
“As
execuções
judiciais
judiciais
hipotecárias
infindáveis,
por
anos
a
são
procedimentos
arrastando-se
fio,
nos
acobertadas
foros
por
um
sistema recursal que protege aquela parte que
deseja procrastinar o feito, uma vez que no Brasil
há recurso para tudo.”
Frederico Henrique Viegas de Lima
O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
“A
boa
receptividade
e
a
larga
utilização
da
alienação fiduciária em garantia de bens móveis,
aliada à necessidade de se dar novo impulso ao
mercado imobiliário, possibilitando que o mesmo
funcione
em
condições
compatíveis
com
a
economia de mercado, levou o Governo Federal a
idealizar
uma
nova
também
incipiente
garantia
Sistema
real,
de
dentro
do
Financiamento
Imobiliário.”
Frederico Henrique Viegas de Lima
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FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
O procedimento de execução na alienação fiduciária
feito perante o Cartório de Registro de Imóveis é
extremamente rápido. Todo o procedimento se realiza
diretamente por intermédio do registrador imobiliário,
atividade que, no Brasil, é exercida por um profissional
do Direito delegado pelo Estado, em caráter privado. A
execução, por ser extrajudicial, não sofre assim os
entraves do procedimento judicial, como prazos longos,
excesso
de
recursos,
muitos
meramente
procrastinatórios, desânimo de funcionários, greves,
custo elevado, propensão do Juiz a proteger o mutuário,
e outros tão conhecidos de todos nós.
O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
ANO
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
HIPOTECA
2002
. . . . . . . . . 281 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577
2003
. . . . . . . . . 344 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663
2004 . . . . . . . . . 737 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509
2005
. . . . . . . . . 654
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674
2006 . . . . . . . . . 1277 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617
Fonte: 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF
O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
1400
1277
1200
1000
800
737
alienação
674
654
663
hipoteca
617
600
577
509
400
344
281
200
0
2002
2003
2004
2005
2006
Fonte: Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF
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Francisco José Rezende dos Santos
ANO
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
HIPOTECA
1998 . . . . . .
0 . . . . . . . . . . . . . 768
1999 . . . . . .
2 . . . . . . . . . . . . . 510
2000 . . . . . .
12 . . . . . . . . . . . . . 767
2001 . . . . . . 135 . . . . . . . . . . . . . 491
2002 . . . . . . 98
. . . . . . . . . . . . . 535
2003 . . . . . . 47
. . . . . . . . . . . . . 466
2004 . . . . .
293
. . . . . . . . . . . . . 238
2005 . . . . .
408 . . . . . . . . . . . . . . 248
2006 . . . . .
820 . . . . . . . . . . . . . . 103
2007 . . . . . 1.148
. . . . . . . . . . . . .
79
2008 . . . . . 1.357
. . . . . . . . . . . . .
41
2009 . . . . . 1.557
. . . . . . . . . . . . .
34
Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG
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1800
1600
1400
1200
1000
Alienação
800
Hipoteca
600
400
200
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG
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Francisco José Rezende dos Santos
Execução Extrajudicial
(BOVESPA, Espaço Jurídico, 23/02/2006), republicada no Boletim
Eletrônico do IRIB n. 2.373 de , 07 de abril de 2006.
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Francisco José Rezende dos Santos
“A
hipoteca
é
uma
boa
garantia,
mas
em
virtude
do
posicionamento do Judiciário, que permite que o comprador
inadimplente continue no imóvel durante todo o processo de
execução da hipoteca, essa situação não traz uma boa
recuperação de crédito para os agentes financeiros, incluindo o
Santander. O devedor não paga IPTU e nem condomínio,
portanto, quando o banco finalmente vai retomar o imóvel, as
dívidas dessas taxas acumuladas são tão elevadas que não
vale a pena arrematar. Às vezes, a divida é de 70 mil e o
imóvel vale 60 mil, o banco vai ter que comprar o imóvel,
pagar a dívida e ainda fica no prejuízo”.
Dra. Grace Rocha - Banco Santander
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Francisco José Rezende dos Santos
“Para o banco foi um grande sucesso!
Temos mais de seis mil contratos firmados
com alienação fiduciária e somente seis
imóveis retomados. A alienação fiduciária
fomentou o crédito para o banco e diminuiu
a inadimplência dos compradores.”
Dra. Grace Rocha - Banco Santander
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Francisco José Rezende dos Santos
Muito obrigado!
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Francisco José Rezende dos Santos