UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO (UFRJ)
Escola Politécnica
Programa de Engenharia Urbana (PEU)
MERCADO IMOBILIÁRIO E POLÍTICAS PÚBLICAS DE
SEGURANÇA, UM ESTUDO DE CASO: ENTORNO DA
FAVELA SANTA MARTA E IMPLANTAÇÃO DA UNIDADE DE
POLÍCIA PACIFICADORA (UPP).
FERNANDO DE CARVALHO TURINO
Dissertação de Mestrado Profissional apresentada ao
Programa de Engenharia Urbana, Escola Politécnica, da
Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos
requisitos necessários à obtenção do título de Mestre em
Engenharia Urbana, Linha de pesquisa Planejamento e
Gestão – Desenvolvimento Urbano
Rio de Janeiro – RJ - Brasil
2012
Fernando de Carvalho Turino
MERCADO IMOBILIÁRIO E POLÍTICAS PÚBLICAS DE
SEGURANÇA, UM ESTUDO DE CASO: ENTORNO DA
FAVELA SANTA MARTA E IMPLANTAÇÃO DA UNIDADE DE
POLÍCIA PACIFICADORA (UPP).
Dissertação de Mestrado Profissional apresentado ao Programa de Engenharia
Urbana, Escola Politécnica, da Universidade Federal do Rio de Janeiro, como
parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Mestre em Engenharia
Urbana, Linha de pesquisa Planejamento e Gestão – Desenvolvimento Urbano.
Orientador: Prof. Fernando Rodrigues Lima, D,Sc. (PEU – UFRJ)
Rio de Janeiro
2012
Turino, Fernando.
Mercado Imobiliário e Políticas de Segurança, um
Estudo de Caso: Entorno da Favela Santa Marta e
Implantação da UPP/ Fernando de Carvalho Turino. - 2012
169 f. : 32 il. ; 30 cm.
Dissertação (Mestrado em Engenharia Urbana) –
Universidade Federal do Rio de Janeiro, Escola Politécnica,
Programa de Engenharia Urbana, Rio de Janeiro, 2012.
Orientador:
Fernando Rodrigues Lima
1. Unidade de Polícia Pacificadora. 2. Evolução do Mercado
Imobiliário. 3. Bairro de Botafogo. 4. Favela Morro de Santa
Marta. I. Lima, Fernando Rodrigues. II Universidade Federal
do Rio de Janeiro. Escola Politécnica. III. Título.
Fernando de Carvalho Turino
MERCADO IMOBILIÁRIO E POLÍTICAS PÚBLICAS DE
SEGURANÇA, UM ESTUDO DE CASO: ENTORNO DA
FAVELA SANTA MARTA E IMPLANTAÇÃO DA UNIDADE DE
POLÍCIA PACIFICADORA (UPP).
Dissertação de Mestrado Profissional, submetida ao Programa de
Engenharia Urbana (PEU), Escola Politécnica, da Universidade
Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), como parte dos requisitos
necessários à obtenção do título de Mestre em Engenharia Urbana,
Linha de Pesquisa Planejamento e Gestão – Desenvolvimento Urbano.
Aprovado em:
BANCA EXAMINADORA
_____________________________________
Presidente, Prof. Fernando Rodrigues Lima, D. Sc.
PEU/Escola Politécnica - UFRJ
_____________________________________
Prof. Carlos Alberto Nunes Cosenza, D.Sc.
PEU/Escola Politécnica - UFRJ
_____________________________________
Prof. Francisco Antonio de Moraes Accioli Doria, D. Sc.
COPPE - UFRJ
Dedico este trabalho a Deus pela presença, fé e perseverança. À Arilene, minha esposa
e Áurea, minha mãe. A minha filha Fernanda, meus sobrinhos Flavia, Thiago e Renata,
minha sobrinha-neta Alice. Aos agregados Denise, Maurício, Fabio e Rafael. As minhas
irmãs Vera Lucia e Vilma. Ao Sr. Chico e Dona Aparecida. Aos meus familiares e
amigos. A todos que se sentirem felizes pela elaboração deste trabalho.
AGRADECIMENTOS
Ao Professor Fernando Rodrigues Lima, pela orientação.
Aos Professores do Programa de Engenharia Urbana (PEU)
A Arilene pela parceria e companheirismo.
A minha Mãe pela minha base e formação.
A meu Pai, Tia Niobe e Tio Dario, que também tiveram papel importante na minha
formação, saudosamente.
A todos os que de alguma forma, direta ou indiretamente, colaboraram para a
elaboração deste trabalho.
Que eu tenha coragem para mudar o que tem que ser mudado, me conforme
com o que não pode ser modificado e sabedoria para identificar cada situação
(Autor desconhecido).
RESUMO
Titulo: Mercado imobiliário e políticas públicas de segurança, um estudo de caso:
entorno da Favela Santa Marta e implantação da Unidade de Polícia Pacificadora
(UPP).
A presente dissertação tem como objetivo observar as conseqüências das
intervenções efetuadas pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro no aspecto de
segurança pública em algumas comunidades do Município do Rio de Janeiro, com a
implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPP), dentro da própria
comunidade, bem como no seu entorno mais imediato.
Essas intervenções se baseiam na premissa de uma nova abordagem em termos
de segurança publica proporcionando condições mais favoráveis para outros agentes
públicos e privados intervirem com maior liberdade nestes locais.
Programas habitacionais, de infraestrutura e sociais já estão sendo implantados
em complemento às intervenções referidas no aspecto de segurança, e vêm, segundo
informações já obtidas, sendo bem aceitas pela população beneficiada.
Um dos indicadores para verificar a eficiência desta nova política de segurança, a
ser tratado nesse trabalho, são os reflexos no mercado imobiliário no seu entorno mais
imediato e no próprio bairro. Para tanto abordaremos a situação do mercado
anteriormente as intervenções, quando estas comunidades eram dominadas por
facções de traficantes, ou seja, os “donos” da localidade, causando a desvalorização e
a dificuldade de liquidez dos imóveis sob sua influência. Também analisaremos o
comportamento da evolução dos preços imóveis após a implantação da Unidade de
Polícia Pacificadora, nas comunidades.
Esta análise do mercado imobiliário poderá servir como um instrumento de
mensuração da eficácia dessa nova política de segurança e de intervenções em
favelas. Utilizaremos o bairro de Botafogo e a Comunidade de Santa Marta, situados no
Município do Rio de Janeiro, como estudo de caso.
PALAVRAS CHAVES: Unidade de Polícia Pacificadora (UPP), Evolução do
Mercado Imobiliário, Bairro de Botafogo, Favela Morro de Santa Marta.
ABSTRACT
Title: Real estate and public security policies, a case study: around the favela
Santa Marta and deployment of Pacification Police Unit (UPP).
This paper aims to observe the consequences of interventions made by the State
Government of Rio de Janeiro in the aspect of public safety in some communities in the
city of Rio de Janeiro, dueto implementation of Pacification Police Units - UPP, within
the community as well as in its more immediate neighborhoods.
These interventions are based on the premise of a new approach in terms of public
safety by providing more favorable conditions to other public and private players more
freedom to intervene in these communities.
Housing programs, and social infrastructure are already being deployed in addition to
assistance referred to in the safety aspect, and have reportedly already been made,
being well accepted by the beneficiary population.
One of the indicators for evaluating the efficiency of this new security policy, to be
treated in this work are reflected in the housing market in its most immediate
surroundings and in their own neighborhood. To discuss both the market situation
before the interventions, when these communities were dominated by factions of drug
dealers, or the "owners" of the town, causing the devaluation and liquidity problems of
the properties under its influence. We also analyze the behavior of the evolution of
property prices after the implementation of the Police Unit Pacification (UPP) in
communities.
This analysis of the housing market may serve as an instrument to measure the
effectiveness of this new security policy and intervention in slums. We will use the
district of Botafogo and the Community of Santa Marta, located in the municipality of Rio
de Janeiro, as a case study.
KEYWORDS: Public Insurance Policies (UPP), Evolution of the Real Estate
Market, Botafogo neighborhoods, Santa Marta Slum.
LISTA DE FIGURAS
1 Evolução da população urbana no Brasil
21
2 Evolução da população urbana no Estado do Rio de Janeiro
21
3 Limites da UPP na Favela Morro de Santa Marta e entorno
38
4 Posto da UPP no alto do Morro Favela de Santa Marta
40
5 Posição de Botafogo no Município e seus limites
52
6 Mapa dos bairros de Copacabana e Botafogo – 1819
54
7 Botafogo no final do século XIX
57
8 Mapa de Botafogo e adjacências
61
Mapa de Botafogo com a indicação da localização da Favela Morro de
Santa Marta
63
10
Vista da encosta do Corcovado e o Morro Dona Marta, ainda sem a
favela. Início do século XX
64
11
Vista da Baia da Guanabara, com Botafogo à esquerda, sem a favela
Santa Marta.
65
9
12 Estátua de Michael Jackson
68
13 Reservatório de água da CEDAE situado na parte superior da Favela
70
14 Distribuição dos setores na Favela Morro de Santa Marta
72
15
Vista aérea da Favela Morro de Santa Marta com a Praia de Botafogo
com a Praia de Botafogo ao Fundo
74
16 Vista do plano inclinado e o bondinho
75
17 Placa de obra na Praça Corumbá
76
18 Prédios de apartamentos construídos pela EMOP
76
19 Vista do limite lateral direito da Favela já com o muro divisório
79
20 Foto CETEP
80
21 Placa referente às obras de iluminação pública
81
22 Identificação dos logradouros
81
23 Medidores de consumo de energia individuais
82
24 Gráfico de dispersão preço observado x valor estimado (primeiro caso)
100
25 Distribuição de frequência de valores observados (primeiro caso)
100
26 Gráfico de dispersão preço observado x valor estimado (segundo caso)
105
27 Distribuição de frequência de valores observados (segundo caso)
105
28 Variação de preços unitários de apartamento em Botafogo 2008 – 2009
107
29
Evolução dos fatores de incremento nos valores unitários médios para o
evento oferta
119
30
Evolução dos fatores de incremento nos valores unitários médios para o
evento venda
120
31
Evolução do decréscimo de valor de imóvel sob a influência do Santa
Marta em relação as demais regiões do bairro antes e após a UPP
122
32
Valores unitários (R$/m²) de imóvel idêntico em diferentes ruas em 2008
e 2009
122
LISTA DE QUADROS
1 Unidades de Polícia Pacificadora
41
Demonstrativo mensal das incidências criminais na Favela Morro de
Santa Marta
42
3 Resumo da evolução da ocupação da Favela Morro de Santa Marta
74
4 Parâmetros e significância do modelo de regressão (primeiro caso)
97
5 Correlação entre as variáveis (primeiro caso)
97
2
6 e significância do modelo de regressão (segundo caso)
102
7 Correlação entre as variáveis (segundo caso)
102
8 Características de cada apartamento. Imóveis Região 1
109
9 Características de cada apartamento. Imóveis Região 2
109
10 Características de cada apartamento. Imóveis Região 3
110
11
Evolução dos valores unitários simulados para cada imóvel em 2008, por
fator anual
112
12
Evolução dos valores unitários simulados para cada imóvel em 2009,
por fator anual
115
13
Fator de incremento nos valores unitários de cada imóvel verificados em
janeiro de 2009
116
14
Imóvel na Região 1
121
15
Simulações nos diversos locais do bairro.
121
16
Imóvel 1 – Rua Barão de Macaúbas, 156
139
17
Imóvel 2 – Rua Mal. Francisco de Moura, 159
140
18
Rua Mal. Francisco de Moura, 218
141
19
Imóvel 4 – Rua São Clemente, 272
142
20
Imóvel 5 – Rua Real Grandeza, 62
143
21
Imóvel 6 – Rua São Clemente, 398
144
22
Imóvel 7 – Rua Eduardo Guinle, 48
145
23
Imóvel 8 – Rua Eduardo Guinle, 55
146
24
Imóvel 9 – Rua Dona Mariana, 45
147
25
Imóvel 1 – Rua Barão de Macaúbas, 156
148
26
Imóvel 2 – Rua Mal. Francisco de Moura, 159
149
27
Imóvel 3 – Rua Mal. Francisco de Moura, 218
150
28
Imóvel 4 – Rua São Clemente, 272
151
29
Imóvel 5 – Rua Real Grandeza, 62
152
30
Imóvel 6 – Rua São Clemente, 398
153
31
Imóvel 7 – Rua Eduardo Guinle, 48
154
32
Imóvel 8 – Rua Eduardo Guinle, 55
155
33
Imóvel 9 – Rua Dona Mariana, 45
156
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABADI: Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis
ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas
ADEMI: Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário
CEDAE: Companhia Estadual de Água e Esgoto
CETEP: Centro de Educação Tecnológica e Profissionalizante
COMLURB: Companhia Municipal de Limpeza Urbana
CRECI: Conselho Regional de Corretores de Imóveis
EMOP: Empresa de Obras Públicas
FAU/UFRJ: Faculdade de Arquitetura Urbanismo de Universidade Federal do Rio de
Janeiro
FNHIS: Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social
Gpae: Grupamento de Policiamento em Áreas Especiais
IBASE: Instituto Brasileiro de Análises Sociais e Econômicas
IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor
IPP: Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos
IPTU: Imposto Predial Territorial Urbano
MMQ: Método dos Mínimos Quadrados
MCR: Modelo Clássico de Regressão
NBR: Norma Brasileira
NuPESP: Núcleo de Pesquisa em Justiça Criminal e Segurança Pública
ONG: Organização não Governamental
PEU: Plano de Estruturação Urbana
PLANTEQ: Plano Territorial de Qualificação
PMRJ: Polícia Militar do Estado do Rio de Janeiro
RIOLUZ: Companhia Municipal de Energia Elétrica e Iluminação Pública
SECOVI: Sindicato das Empresas de Corretores e Venda de Imóveis
SEMADUR: Secretaria Estadual de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano
SENAC: Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial
SMAC: Secretaria Estadual do Meio Ambiente e Cultura
SMU: Secretaria Municipal de Urbanismo
SSPRJ: Secretaria de Segurança Pública do Estado do Rio de Janeiro
UERJ: Universidade Estadual do Rio de Janeiro
UFRJ: Universidade Federal do Rio de Janeiro
UnB: Universidade de Brasília
UPP: Unidade de Polícia Pacificadora
VR: Valor Residencial
SUMÁRIO
CAPÍTULO 1 INTRODUÇÃO
20
1.1
PRELIMINARES
20
1.2
OBJETIVOS E ESTRUTURA DO TRABALHO
30
CAPÍTULO 2 UNIDADE DE POLÍCIA PACIFICADORA (UPP)
33
2.1
ANTECEDENTES E CONCEITO
33
2.2
DESENVOLVIMENTO
37
2.3
NÚMEROS E RESULTADOS OBTIDOS
41
2.4
AVALIAÇÃO DO PROGRAMA
45
2.5
CONTINUIDADE E EVOLUÇÃO DO PROGRAMA
47
CAPÍTULO 3 ÁREAS DE ESTUDO: BAIRRO DE BOTAFOGO E
COMUNIDADE DE SANTA MARTA
52
3.1
O BAIRRO DE BOTAFOGO
52
3.1.1
Origem e história
52
3.1.2
Desenvolvimento
53
3.1.3
Economia
59
3.1.4
Aspectos sociais
60
3.1.5
Dados numéricos
61
3.2
A COMUNIDADE DE SANTA MARTA
63
3.2.1
Origem e história
64
3.2.2
Desenvolvimento e números
68
CAPÍTULO 4 MERCADO IMOBILIÁRIO
84
4.1
CONCEITOS E DEFINIÇÕES
84
4.2
MÉTODO E FONTE DE PESQUISA
89
4.3
ABRANGÊNCIA DA PESQUISA
89
4.4
DEFINIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
90
4.5
METODOLOGIA E DEFINIÇÃO DOS MODELOS
4.5.1
Modelo
de
regressão
linear
múltiplo:
91
período
anterior
a
posterior
a
implantação da UPP na Favela Morro de Santa Marta
4.5.2
Modelo
de
regressão
linear
múltiplo:
período
implantação da UPP na Favela Morro de Santa Marta
CAPÍTULO 5 APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS
5.1
5.2
SIMULAÇÕES DE VALORES UNITÁRIOS DAS UNIDADES
SELECIONADAS CONSIDERANDO EVENTOS OFERTA E VENDA
ANÁLISE DOS RESULTADOS
5.2.1
Período anterior à implantação da UPP na Favela Morro de Santa
Marta
5.2.2
Período posterior à implantação da UPP na Favela Morro de Santa
Marta
5.3
ANÁLISE DA EVOLUÇAO DO COMPORTAMENTO DO VALOR
UNITÁRIO DE IMÓVEL SITUADO NO ENTORNO DA FAVELA
MORRO DE SANTA MARTA E FORA DE SUA ÁREA DE INFLUÊNCIA
DIANTE DA AUSÊNCIA E DA PRESENÇA DA UPP
95
101
106
110
110
111
112
120
CAPÍTULO 6 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
124
6.1
SOBRE A UNIDADE DE POLÍCIA PACIFICADORA
124
6.2
SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO
129
REFERÊNCIAS
134
APENDICE A
138
APENCICE B
157
APENDICE C
163
20
CAPÍTULO 1 INTRODUÇÃO
1.1 PRELIMINARES
Hoje o que assistimos são as cidades brasileiras, de modo especial as que
compõem as Regiões Metropolitanas, se desenvolverem de forma predominantemente
espontânea e desordenada, fruto de diversas razões: o próprio crescimento vegetativo,
migrações de populações rurais e de outras regiões, migrações transitórias (conceito de
redes urbanas), dentre outras.
Este processo, que se acentuou desde a década de 1970, quando a situação
ocupacional brasileira se inverteu passando a população urbana ser maior que a rural,
alcançando atualmente 84,4% (Figura 1), foi crucial na mudança da paisagem urbana
de nossas cidades. No Estado do Rio de Janeiro isso já era realidade na referida
ocasião sendo a Unidade da Federação com maior percentual de população urbana,
alcançando 79% (Figura 2). Em 2010 atingiu 96,7% e continua sendo o maior do país
(IBGE, 2011).
21
120,0
100,0
80,0
BRASIL
Urbano
60,0
Rural
40,0
20,0
0,0
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
2020
Figura 1 – Evolução da população urbana no Brasil.
Fonte: IBGE – Sinopse Censo 2010
120,0
100,0
80,0
RIO DE JANEIRO
60,0
Urbano
Rural
40,0
20,0
0,0
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
2020
Figura 2 – Evolução da população urbana no Estado do Rio de Janeiro.
Fonte: IBGE – Sinopse Censo 2010
22
As cidades brasileiras, de um modo geral, não estavam preparadas para esta
situação, principalmente no que se refere à disponibilidade de infraestrutura urbana e a
inexistência uma política habitacional, de modo especial voltadas para a população de
menor renda
Especificamente na cidade do Rio de Janeiro, o problema habitacional referido é
crônico desde a fundação de cidade, mas teve seu agravamento em determinadas
épocas, como, por exemplo, por ocasião da abolição da escravatura, quando houve
uma migração do campo para as cidades. Outro motivo foi o declínio da cultura cafeeira
no Estado do Rio de Janeiro e na Capital, concomitantemente com a expansão da
atividade industrial.
Esta população procurou se instalar em terrenos vazios na periferia, morros e
áreas baixas fazendo surgir o que denominamos de favelas, sendo que as primeiras
surgiram a partir do final do século XIX.
Algumas dessas ocupações, inicialmente originadas exclusivamente para atender
a camada da população de baixíssima renda, passaram ao longo do tempo por
processos de urbanização sob intervenção do poder público e da própria comunidade,
modificando em muito o seu aspecto original. Os barracos de madeira e papelão deram
lugar para as habitações de alvenaria, sendo que algumas delas têm características de
“bairro” popular.
Esta nova situação gerou modificações também em outros aspectos, como por
exemplo: nas transações dos imóveis locais, criando-se até um mercado imobiliário
próprio; e também nas atividades comerciais, desenvolvendo-se inicialmente em forma
de subsistência, mas posteriormente com empresas formalizadas se estabelecendo na
área.
Paralelamente, essas favelas também se tornaram locais atrativos para o
desenvolvimento do comércio ilegal de drogas, alterando-se as relações sociais no
23
próprio ambiente, criando guetos de domínio pela força e subjudicação. Esta situação
veio se expandindo e chegando a um ponto insustentável, principalmente nos últimos
10 anos, quando se iniciou, não só a disputa entre quadrilhas rivais, mas também
embates com a Polícia. Reflexos desse quadro expandiram-se também para outros
locais da considerada área formal da cidade, principalmente nas proximidades destas
comunidades, cujos reflexos imediatos foram a precarização do comercio e a
desvalorização dos imóveis.
O aspecto segurança tem uma grande importância na vida das populações, seja
na área rural ou urbana, com suas particularidades, e tem uma influência muito grande
na forma das pessoas viverem ou se organizarem. Nas cidades, essa situação passa a
ser mais perceptível, pois atinge um número maior de pessoas em espaços menores e
mais frequentemente. À medida que as cidades se desenvolvem, esse aspecto tem
maior ou menor relevância, pois a forma de se organizarem ou se expandirem tem uma
influência vital. A ausência do poder público na organização do espaço urbano, de uma
política habitacional, de infraestrutura urbana, transporte, dentre outras razões, propicia
uma situação favorável ao desenvolvimento de atividades ilegais e marginais. No Brasil
essa situação é mais acentuada nas cidades de médio e grande porte.
No caso específico do Rio de Janeiro isso ficou evidente, tendo em vista a
proliferação do número de favelas, locais abandonados pelo Estado, onde predomina
uma organização espacial desordenada, e que passaram a ser locais preferidos pelo
poder “paralelo”, constituído pelos traficantes de drogas e pelas milícias, pois ali
encontram condições próprias para o desenvolvimento de suas atividades. No decorrer
do tempo esses grupos foram se fortalecendo e dominando completamente as
comunidades que ocuparam.
Até a implantação do programa Unidades de Polícias Pacificadoras (UPP) no final
de 2008, as intervenções do Estado no aspecto segurança nessas comunidades, via de
regra, se limitaram a intervenções pontuais, desorganizadas, autoritárias e em ocasiões
em que o poder “paralelo” ultrapassava seus limites. Essa forma de atuar do Estado
24
teve sempre por finalidade atender primeiramente as elites e não resolver o problema
realmente. As referidas intervenções nem sempre foram de forma pacífica, mas na
maioria das vezes conflituosa com troca de tiros, até com utilização de armamento
pesado, como em uma guerra urbana. Esse quadro veio se agravando e sendo mais
freqüentes os conflitos ao longo do tempo.
A questão da violência é de tal forma importante que influencia o comportamento
das pessoas, tanto no lugar onde elas ocorrem quanto no seu entorno mais imediato.
Partes significativas das favelas no Rio de Janeiro, nos últimos anos, vêem sendo locais
onde tem ocorrido freqüentemente conflitos entre traficantes e policiais, e onde tem
imperado uma situação insustentável de violência e comportamento audacioso por
parte dos traficantes, dispondo de uma condição armada significativa.
Uma das primeiras conseqüências dessa situação de desmando e dominação
causado pelas facções do trafico e das milícias, acontecendo de forma audaciosa e
com bastante frequência, foi a desvalorização e iliquidez dos imóveis situados no
entorno mais imediato das favelas.
A implantação de uma nova filosofia de segurança, através das Unidades de
Polícia Pacificadora (UPP), que visa primeiramente o desarmamento ostensivo do
poder “paralelo”, para preparar as comunidades para outras intervenções do Estado e
da iniciativa privada, tem sido vista de forma positiva, com reflexos importantes. No
entanto, também tem sido alvo de criticas por terem sido preferencialmente implantadas
em locais mais nobres da cidade, visando prepará-la para os eventos esportivos
programados para ocorrem na cidade, Copa do Mundo de Futebol em 2014 e Jogos
Olímpicos em 2016.
Uma das primeiras conseqüências com a chegada das UPP foi imediata reação do
mercado imobiliário, já que o aspecto segurança influencia de forma direta e
significativa no valor dos imóveis e na sua liquidez.
25
Um dos objetivos desse trabalho é verificar, através da evolução do mercado
imobiliário, o impacto do programa UPP junto à sociedade. Para tanto é necessário
entender um pouco a formação dos preços dos imóveis, levando em conta as variáveis
que mais influenciam na sua composição. Podemos afirmar que os preços dos imóveis,
como em qualquer outro mercado, é função das expectativas de seus intervenientes,
principalmente quanto a sua rentabilidade. O imóvel como produto possui algumas
características que o diferenciam: longo período de depreciação; é heterogêneo em
relação às características intrínsecas e extrínsecas; tem intima relação com a
localização; valor elevado tanto para produção quanto para comercialização; é básico
para a necessidade humana, tanto de moradia quanto de trabalho.
Trata-se de um mercado que é influenciado por aspectos demográficos,
macroeconômicos, formas e custo de financiamento, legislação, fatores sociais e
culturais que refletem na demanda e na oferta. Um dos fatores que mais influenciam no
valor do imóvel e na sua comercialização é a localização pelo seu poder de atração ou
de rejeição. No nosso estudo esse item será um dos pontos de análise, para
verificarmos o comportamento dos preços dos imóveis sob a influência da proximidade
de áreas de conflito social (favelas), e a sua evolução posteriormente à intervenção do
Estado junto a essas áreas através da implantação das UPP. Esse é um dos aspectos
considerados como de incerteza por alguns autores, segundo Abramo (1989).
Há os que acrescentam outras vantagens além da localização que podem ser
levadas em conta, tal como as inovações tecnológicas, que podem se tornar fonte de
rentabilidade excepcional (HARVEY, 1994 apud CUNHA, Carla, 2000). No entanto, as
condições da vizinhança podem tornar tão desfavoráveis as condições de localização
que comprometem as demais vantagens que o imóvel possa proporcionar, como melhor
padrão construtivo, existência de inovação tecnológica. Essa é a situação típica dos
imóveis no entorno ou no interior de favelas.
A demanda por imóveis pode ser dividida em dois tipos (ABRAMO, 1989): pelo
valor do uso do bem, denominado “serviço de habitação” (LUCENA, 1985), tendo
26
relação com as características do imóvel e influenciada pelo seu entorno; e pelo valor
como investimento, esperando a valorização da região onde se situa. A motivação por
investimento estabelece uma semelhança aos demais mercados, que flutuam de
acordo com as diversas oportunidades de rentabilidade.
A dinâmica do mercado imobiliário, que tem como premissa a manutenção da
lucratividade, é um dos responsáveis pela desigualdade do crescimento de uma cidade,
pois normalmente não levam em conta aspectos de planejamento ou sociais
proporcionando condições diferenciadas de ocupação. Também as inovações e
investimentos públicos alteram o perfil de ocupação de uma região, fazendo com que
as edificações primitivas sejam substituídas e ocupadas por outros moradores com
renda suficiente para adquirir essas novas unidades. Por outro lado o surgimento de
favelas também altera o perfil da ocupação em seu entorno, pois as edificações
existentes em sua área de influência tem o seu valor e a sua liquidez comprometida.
Essa situação comum na cidade do Rio de Janeiro, onde aumentou o número de
favelas, com algumas delas em excelente localização, de modo especial as situadas na
Zona Sul, ficou mais acentuada na última década, quando houve uma ampliação das
atividades do tráfico de drogas e das milícias. Esses dois atores, atuando cada vez
mais de forma ostensiva, criando um clima de “guerra civil” nas favelas que dominavam,
pioraram as condições do mercado imobiliário no entorno dessas áreas.
Outro aspecto a ser enfocado é que, baseado na diferenciação dos espaços
urbanos e na idéia do desenvolvimento desigual, alguns autores tentam modelar o
crescimento urbano. Apresentam modelos que procuram identificar a estrutura de uma
região, tanto na sua configuração interna quanto na sua inserção na malha urbana, e
possíveis cenários de atratividade para investimentos. No entanto, esses modelos têm a
sua concepção alterada quando na região enfocada existe área favelada, pois eliminam
algumas possibilidades de investimento e ocupação.
27
A condição de imóveis residenciais é, na maioria dos modelos econômicos,
predominante na localização das atividades no espaço urbano. Devido essa atividade
ocupar maior parte do espaço urbano e em razão da sua limitação, a distribuição
espacial das residências tem impacto acentuado na formação dos valores dos terrenos
urbanos e desta forma é dada importância aos fatores determinantes de sua formação.
Muitos modelos de estudo de mercado e de viabilidade costumam levar em conta
apenas uma visão meramente econômica excluindo de seu escopo quaisquer
contextualizações sociais ou históricas, sendo assim fora da realidade (CARRION, 1981
apud CUNHA, Carla, 2000, p. 7). Essa teoria, conhecida como neoclássica e bastante
tradicional na área econômica, tem como uma das premissas a identificação do
interesse do consumidor, de forma estritamente racional, não considerando as
particularidades do mercado ou quaisquer fatores sociais que interfiram na formação
dos preços, que no nosso estudo é a influência da proximidade de favelas e seus
reflexos. Para alguns estudiosos, não levar em conta outros fatores importantes além
daqueles identificados como forças de mercado com predominância econômica,
distorcem os resultados desses modelos, pois não são suficientes para explicar demais
comportamentos em função de outras variáveis, como por exemplo, o uso do solo
(CUNHA, P.V; SMOLKA,1980 apud CUNHA, Carla, 2000, p. 7). Podemos classificar
esses modelos teóricos voltados para a compreensão do mercado imobiliário em um
grupo macroeconômico, que procuram verificar o comportamento da demanda de
imóveis de forma agregada. (DANTAS, 2003)
Interpretar o mercado imobiliário por meio de indicador de escassez é a postura
dos autores neoclássicos: preços elevados em face de diminuição de oferta de imóveis
e baixas dos preços por força de grande oferta. Entende-se que a escassez de imóveis
é criada socialmente.
Também a acessibilidade a uma determinada região, seja ela natural ou produzida
por entes públicos ou privados, influenciam no aspecto localização. As características
intrínsecas de sítio e as diferenças locacionais de cada espaço urbano estabelecem as
28
suas condições físicas e locais, pois os espaços não são homogêneos. Esses aspectos
não são levados em conta pelos autores neoclássicos.
Outros modelos utilizados também para representar o comportamento do mercado
imobiliário estão direcionados para explicar como o indivíduo toma sua decisão no
processo de escolha de um imóvel, e que relacionam os seus atributos com os preços,
através de modelos de regressão e que são conhecidos como modelos hedônicos
(DANTAS, 2003). O nosso estudo foi realizado com base nesses modelos, que são
classificados dentro do enfoque microeconômico.
Partindo do princípio de que os preços de mercado embutem a valorização
implícita das características e atributos do bem que são fontes de utilidades, que é o
fundamento da hipótese hedônica, encontramos alguns questionamentos:
a) quais são as variáveis mais significativas na formação do preço de um bem;
b) como é composta a relação entre essas características e os preços.
A finalidade dos estudos baseados nos modelos hedônicos é de verificar como se
comporta a valoração no mercado específico, sob a ótica dos consumidores, tendo em
vista os atributos existentes no bem, que em nosso caso, são os imóveis.
Com base nas equações de preços praticados, são obtidos os preços implícitos ou
hedônicos das características particulares de cada imóvel. Essas características
representam a utilidade que cada indivíduo espera para o seu uso. Representa também
o preço total que dispõe a pagar pelo conjunto de serviços que o imóvel disponibiliza
dentro do mercado. As estimativas dos valores são feitas a partir das equações de
preços hedônicos que procuram explicar a variação dos preços dos imóveis pela
variação das características que eles possuem. Nesta teoria presume-se que os
atributos e utilidades esperados pelos consumidores são determinantes para a
formação dos valores do imóvel, e que esses valores refletem a hierarquia e peso
dessas preferências.
29
Dentro desta linha de pensamento há os que tentam explicar as razões de uma
decisão individual pela escolha de uma localização, onde uma das formas mais usuais
é da junção dos custos de transporte e aluguel. A hipótese predominante é de que o
local de trabalho tem uma influência muito grande na escolha, devido ao alto custo e
precariedade de transporte. Normalmente os pólos geradores de emprego, situam-se
em áreas valorizadas, o que encarece o custo da moradia, levando, na maioria dos
casos, as pessoas a optarem por morar em regiões mais distantes e com um custo de
transporte maior. No entanto, passam a ter uma disponibilidade maior de espaço e
alugueis de preços mais baixos. Uma das razões para o surgimento de favelas é,
exatamente, que as pessoas passam a ter a oportunidade de morem mais próximas aos
locais de trabalho. Faz parte da escolha das pessoas a opção pela troca do custo de
transporte por valores de aluguéis e também vice-versa.
Existem algumas críticas a esses modelos, que indicam que um comportamento
de escolha individual por local de residência é feito onde o custo de transportes passa a
ser secundária e outras variáveis passam a predominar, como, por exemplo, em relação
a residência e ao ambiente, além de outras variáveis como
renda e acesso a
financiamento. (RICHARDSON, 1978). Também observa que há uma opção por
priorizar os custos com relação à habitação, levando em conta a capacidade por pagar
algo dentro se seus orçamentos e/ou das condições de financiamento disponíveis. Com
base nestes itens buscam a características de seus imóveis quanto aos aspectos
intrínsecos, como numero de cômodos e padrão, e extrínsecos, como a ambiência e
vizinhança. Acrescentamos, no caso do Rio de Janeiro, até a implantação das UPPs,
havia uma preocupação de se evitar proximidade de áreas de conflito social, as favelas.
Como contraponto, há a visão de que os modelos neoclássicos não podem
explicar a estrutura social do espaço urbano e a formação de preços, mas há o
reconhecimento de que as variáveis utilizadas nesses modelos podem refletir uma
representação significativa dos aspectos sociais, sob a forma de um mercado específico
(LIPIETZ, 1979 apud CUNHA, Carla, 2000). Entende, também, que nesses modelos,
não há um questionamento do significado social da formação de valores, mas parte-se
30
do raciocínio da existência de um mercado e que a iniciativa privada procura se inserir
nele.
Esses modelos pouco refletem a realidade e que as suas validades são
verificadas comparando a natureza geral dos resultados com a realidade. Outra
observação feita é que as influências do uso do solo, embora não possam ser
mensuradas totalmente em termos de comprovação empírica, por esses modelos,
podem produzir resultados representativos da estrutura urbana. Entende que esses
modelos podem ser considerados como representações razoáveis das variáveis que
definem o uso do solo urbano (HARVEY, 1997 apud CUNHA, Carla, 2000).
Pode-se supor que, fundamentados nas observações desses dois autores, os
modelos elaborados com base nessa teoria, mesmo com suas deficiências, visando
representar a formação do espaço urbano e a representação dos atores sociais e
econômicos, são válidos para apresentar a realidade urbana.
1.2 OBJETIVOS E ESTRUTURA DO TRABALHO
O objetivo geral desse estudo é verificar os reflexos de uma política de segurança
pública, de modo particular em áreas de evidente conflito social, que é o caso das
favelas cariocas onde o poder “paralelo”, formado por traficantes de drogas e
integrantes das milícias predominava, através da evolução do mercado imobiliário após
a implantação do Programa de Unidade de Polícia Pacificadora em sua área de
influência.
Esta dissertação foi organizada em seis capítulos, contando, inclusive com esta
Introdução – Capítulo 1, onde destacamos o impacto de uma política de segurança
em áreas de conflito social, os seus reflexos na cidade de um modo geral e no mercado
imobiliário de modo particular. Neste capítulo também descrevemos os objetivos da
presente dissertação.
31
No Capítulo 2 - Unidade de Polícia Pacificadora (UPP), apresentamos a
conceituação do programa, suas características e objetivos, bem como a sua diferença
em relação a outras iniciativas implantadas nas comunidades da cidade do Rio de
Janeiro anteriormente. Apresentamos um histórico sobre a sua implantação e
desenvolvimento e complementamos o capítulo com a divulgação de alguns resultados
já obtidos. Constatamos que a literatura para o tema Unidade de Polícia Pacificadora é
inexistente, devido ser o tema inovador como política de segurança pública. Nesta parte
do trabalho nos valemos de notícias dos meios de comunicação, de modo particular os
jornais, sites das Secretarias de Governo envolvidas, e de acompanhamento em
Seminário sobre o assunto.
Descrevemos no Capítulo 3 - Áreas de Estudo as regiões do estudo de caso: o
Bairro de Botafogo e a Favela Morro de Santa Marta. Apresentamos um histórico de
cada área referida, suas características, tipo de ocupação e vocações. Também
apresentamos informações e dados dessas áreas de estudo.
No Capítulo 4 - Mercado Imobiliário, são apresentadas a conceituação desse
segmento econômico e social, uma metodologia para a sua caracterização, os dados
pesquisados e a abrangência da pesquisa. Aqui também foram definidos os modelos
para representar o mercado imobiliário em Botafogo e a metodologia aplicada. Essa
modelagem abrange dois períodos: um anterior a implantação da UPP na Comunidade
de Santa Marta e outro posterior a essa intervenção. Quanto ao estudo do mercado
imobiliário a literatura nacional ainda é carente e a metodologia aplicada, embora
bastante desenvolvida, ainda carece de complementações para um entendimento mais
preciso da formação de preços dos imóveis.
O Capítulo 5 – Apresentação de Resultados, serviu basicamente para o seu
relato, considerando os dois períodos anteriormente referidos.
A finalização dessa dissertação está relatada no Capítulo 6 - Conclusões e
Recomendações, onde apresentamos a importância de uma política de segurança
32
pública para uma cidade e o seu reflexo não só na área de intervenção, mas em outros
segmentos e de modo particular no comportamento do mercado imobiliário.
33
CAPÍTULO 2 – UNIDADE DE POLÍCIA PACIFICADORA (UPP)
2.1 ANTECEDENTES E CONCEITO
Um novo modelo de política de segurança pública e de policiamento foi adotado
no Município do Rio de Janeiro, mais especificamente em algumas favelas com a
implantação do Programa denominado Unidade de Polícia Pacificadora (UPP), pelo
Governo do Estado. Este modelo não se limita à adoção das atividades básicas de
segurança e policiamento, mas também procura promover a aproximação entre a
polícia e a população da comunidade onde a UPP está sendo implantada. Um dos
princípios do programa é recuperar os territórios ocupados pelos traficantes de drogas e
por milicianos, procurando levar a inclusão social à população ali residente.
Estas Unidades de Polícia Pacificadora, criadas a partir de 2008, procuram
incorporar os princípios da Polícia Comunitária, que é um conceito e uma estratégia
baseada no entendimento entre as instituições da área de segurança e a população
local1.
O principal objetivo de uma Unidade de Polícia Pacificadora é a implantação da
filosofia do policiamento comunitário, promovendo um modelo de execução diferenciado
nas áreas sob a sua competência, envolvendo a participação da população. A sua
atuação não visa apenas à prevenção e redução dos índices de delitos criminais, mas,
principalmente, a redução de riscos de danos aos moradores. A sua estratégia tem por
finalidade a obtenção de benefícios comuns, procurando proporcionar uma qualidade
de vida melhor a população contemplada2.
As UPPs pretendem garantir dois princípios básicos nas localidades onde estão
sendo implantadas: a democracia e a cidadania para os seus moradores, dentro da
filosofia de polícia comunitária. A ausência do Estado compromete o direito de
1
Fonte: Secretaria de Segurança Pública (SSP RJ), disponível no site: http://www.rj.gov.br/web/seseg, acessado em
10/06/2010 às 21:23 h.
2
Fonte: Polícia Militar do Rio de Janeiro, disponível no site: http://www.policiamilitar.rj.gov.br, acessado em
03/05/2010 às 21:28 h.
34
locomoção, a possibilidade de divertimento, de trabalho e estudos, por parte dos
moradores das favelas, que convivem com a possibilidade premente de ver seus
familiares sob o risco da criminalidade.
Apresentamos a seguir um texto denominado Palavra do Secretário, obtido no site
www.upprj.com.br da Secretaria de Segurança Pública do Estado do Rio de Janeiro,
visando apresentar a versão oficial do Estado.
Palavra do Secretário
Quinta-feira, Setembro 10, 2009
Sem dúvida, o Rio de Janeiro é o primeiro estado a vir à mente
quando o assunto é favela. Numa cidade com mais de mil, o tema
segurança torna-se assunto diário e sempre dramático.
Implantamos há menos de um ano o projeto UPP que recebe forte
apoio da mídia e da sociedade. A idéia é simples. Recuperar para o Estado
territórios empobrecidos e dominados por traficantes. Tais grupos, na
disputa de espaço com seus rivais, entraram numa corrida armamentista nas
últimas décadas, uma disputa particular na qual o fuzil reina absoluto.
E apesar da rotina complicada, a cidade atrai mais e mais turistas
todos os anos. O Rio é mesmo um lugar único e privilegiado.
Decidimos então pôr em prática uma nova ferramenta para acabar
com os confrontos. Ocupamos quatro comunidades em bairros distintos em
caráter definitivo. Fim do fuzil e início das pequenas revoluções que serão
contadas nessas páginas.
Junto com os elogios surgiram algumas conclusões simplistas. A
primeira e mais comum entre todas: coloquem polícia comunitária em
todos os morros e o problema estará resolvido.
Posso garantir que segurança pública não é tão cartesiana assim.
Muitas das queixas com as favelas pouco têm a ver com o crime bárbaro do
tráfico, mas com a dificuldade da própria sociedade de conviver com suas
diferenças. O problema é que, quando tais diferenças incomodam, é melhor
chamar todos de criminosos.
Isso ficou mais evidente após a implantação das UPPs. O traficante
vai embora, mas muitos conflitos, os menores, evidentemente, continuam
por lá.
35
Tenho recebido e visitado os moradores dessas comunidades com
frequência. Há uma tremenda dívida social que veio desde a colonização
destas terras. A maioria negros, pardos, mulatos, pobres e muito pobres.
Carências tão grandes que é preciso ajudá-los a pedir, pois lhes é difícil até
priorizar as emergências.
Podemos traduzir as causas da violência de diversas formas:
desigualdade, falta de educação, corrupção, falta de assistência, falta de
planejamento das cidades, enfim, inúmeras possibilidades. Podemos usar o
legalismo para dizer que as favelas precisam ser demolidas, pois são
invasões; ou defendê-las, afinal são brasileiros vítimas de um modelo
econômico e histórico perverso.
Vou encerrar sem defender tese alguma. No Rio, o projeto no qual
apostamos é a UPP e estamos aprendendo com os resultados. Sai o tráfico e
entra a polícia definitivamente. Todos os indicadores são animadores e
todas as conclusões são precipitadas. Até o fim de 2010, creio que haverá
condições logísticas de ocupar muitas comunidades. Mas como tenho
repetido sempre que sou interpelado: ou a sociedade abraça e acolhe estas
áreas ou nada vai mudar de fato. Portanto, a polícia faz um apelo: subam o
morro, ele é da cidade.
José Mariano Beltrame - Secretário de Segurança do Rio de Janeiro
A UPP não é a primeira tentativa de intervenção sistemática nas favelas cariocas.
Houve uma experiência em 2000 com a implantação do primeiro posto do Grupamento
de Policiamento em Áreas Especiais (Gpae), pela Polícia Militar, nos morros do PavãoPavãozinho e Cantagalo, no bairro de Copacabana. O referido grupamento, que
começou a funcionar em setembro daquele ano, teve sérios problemas e dois anos
depois já era considerado um modelo em declínio e ultrapassado, por antropólogos.
Considerada como a primeira experiência policial direcionada para a mediação de
conflitos em favelas dominadas por traficantes de drogas, o Grupamento de
Policiamento em Áreas Especiais (Gpae) não foi bem sucedido porque perdeu a
identidade e o apoio da comunidade, segundo opinião do antropólogo Marcus Cardoso,
integrante do Programa de Pós-Graduação em Antropologia Social da Universidade de
Brasília (UnB). É autor da tese de mestrado sobre o tema na UnB, tendo acompanhado
o funcionamento do Gpae nas comunidades do Pavão-Pavãozinho e Cantagalo, no
período de 2000 a 2004.
36
No trabalho intitulado “Eu finjo que não te vi, você finge que não me vê: uma
etnografia sobre a relação entre polícia comunitária, tráfico e população favelada”, que
teve a orientação da professora Lia Zanotta Machado, o referido antropólogo defendeu
a tese de que os policiais não tiveram a competência para reprimir o tráfico de drogas e
suas conseqüências, e tendo adotado uma postura de omissão, corrupção e de
violência.
O projeto foi inspirado em uma experiência da polícia de Boston, nos Estados
Unidos, cuja característica seria de intervenção prioritariamente preventiva e
eventualmente repressiva e todas as suas atividades seriam decididas após consulta à
comunidade. Inicialmente conseguiu-se o apoio da comunidade, pois reduziu os
conflitos e acabou com a “privatização do espaço público” pelo tráfico.
De acordo com o antropólogo os problemas com a Unidade Policial começaram a
acontecer quando perderam o apoio da comunidade, passando a tolerar a atuação dos
traficantes e adotando uma política de confronto com os moradores.
Segundo a cientista social Silvia Ramos, coordenadora do Centro de Estudos de
Segurança e Cidadania da Universidade Candido Mendes, o projeto Gpae foi iniciativa
do então major Carballo Bianco, da Polícia Militar. No entanto, o projeto ficou marcado
pelo isolamento, já que o Secretário de Segurança naquela ocasião, Josias Quintal,
entregou o projeto ao major como missão. O grupamento funcionava muito pela
iniciativa pessoal do major Carbalo, que deixou o comando do Gpae em dezembro de
2002, decretando o fim do programa. Também afirma que o projeto da UPP tem
maiores probabilidades de sucesso já que é um projeto integrado a uma política de
governo.
Outra diferença observada entre o Gpae e a UPP diz respeito aos policiais
escolhidos para atuarem em cada projeto, pois no primeiro eram utilizados policiais
considerados como “refugo do refugo” e no segundo são policiais recém-formados que
37
recebem, inclusive, treinamento específico para o tipo de atuação em comunidades.
(APRENDENDO ..., 2008, p.10)
Apesar dos problemas relatados com relação ao Gpae, os equívocos identificados
podem servir de balizadores para o programa Unidade de Polícia Pacificadora, agora
em evidência.
Outra característica própria da UPP, não contemplada em outras intervenções, é
que se procura desarticular o domínio dos traficantes de drogas nas favelas utilizandose da ocupação policial. Com a eliminação dessa situação, o poder do Estado se
estabelece, criando um campo propício para que os moradores exerçam seus direitos e
deveres como cidadãos. Criam-se também oportunidades para outros Órgãos do
Governo nos três níveis, entidades não-governamentais e empresas privadas, que
atuam nas áreas de habitação, educação, saúde, infraestrutura urbana (como energia
elétrica, iluminação pública, água, esgoto, coleta de lixo) e social possam desenvolver
seus projetos e promover a extensão dos já existentes.
2.2 DESENVOLVIMENTO
A implantação de uma Unidade de Polícia Pacificadora é sempre precedida de
uma atuação inicial da polícia. No caso da primeira UPP implantada, na Favela Morro
de Santa Marta, a incursão policial precursora foi feita em novembro de 2008, para a
unidade ser efetivamente ser estabelecida em 18 de dezembro daquele ano, iniciandose um processo que se estenderia para outras comunidades, conforme relataremos
adiante.
38
Figura 3 – Limites da UPP na Favela Morro de Santa Marta e entorno.
39
Mas na verdade o processo iniciou-se bem antes, através de um trabalho de
inteligência por parte de agentes da Polícia Federal e da Segunda Seção (P-2) da
Polícia Militar. Desde 2007 esses agentes vinham monitorando o movimento dos
traficantes, durante oito meses, utilizando equipamentos de ponta, através de
fotografias e filmagens. Antes da ocupação por parte da Polícia Militar, o morro era um
importante entreposto de drogas e armas da Zona Sul, por ser considerada, pelos
traficantes, uma favela tranquila. Com vistas à implantação do projeto que prevê, além
da intervenção policial, outras ações do Estado e da Prefeitura já vinham sendo
adotadas, de modo mais intenso no decorrer do ano de 2008, e que estão relatadas no
subitem 3.2.2 deste trabalho.
A primeira etapa da intervenção foi expulsão dos traficantes e ocupação da Favela
Morro de Santa Marta pela Força Policial. O segundo passo foi a formatura de 125
novos soldados da Polícia Militar, indicados para atuarem exclusivamente naquela
favela, recebendo treinamento especial através do curso de policiamento comunitário
ministrado no Quartel General daquela corporação. Para o então comandante do 2º
Batalhão da PM, tenente-coronel Gileade de Albuquerque é importante que os novos
policiais “quebrem as barreiras existentes entre a polícia e a comunidade” conseguindo
conquistar a confiança dos moradores. Outro aspecto a ser ressaltado é afirmação do
secretário de segurança, Jose Mariano Beltrame, de que a ocupação da Favela Morro
de Santa Marta seria um importante laboratório para as demais ocupações previstas
(WERNECK, 2008a).
40
Figura 4 – Posto da UPP no alto do Morro Favela de Santa Marta.
A implantação desta Unidade de Polícia Pacificadora veio cheia de expectativa,
tanto por parte do Estado, da comunidade, e especialmente da população diretamente
atingida. Este fato ficou bem claro com o depoimento do presidente da Associação de
Moradores do Santa Marta, José Mário Hilário, de 47 anos de idade dos quais 30 anos
vividos naquele local, lembrando que os moradores ficaram surpresos quando o
Secretário de Segurança do Estado, José Mariano Beltrame, anunciou o plano de
ocupar a favela, de expulsar o tráfico e fazer uma invasão social. No entanto, mesmo
considerando a esperança da população no processo, afirmou que estariam “pagando
para ver”, ressabiados por conhecerem o comportamento policial anteriormente. Esse
processo de “adaptação” não é só do morador, mas também dos próprios policiais, que
continuaram a utilizar armamentos pesados nas rondas rotineiras (WERNECK, 2008b).
Uma medida adotada pela Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, para conter a
expansão da favela rumo à mata, foi a construção de um muro divisório nos limites com
terreno da própria Prefeitura com uma extensão de 634 metros. Esta medida não foi
executada exclusivamente na Favela Santa Marta, mas estava prevista para ser
41
implantada em outras comunidades, que só na Zona Sul atingiria um total de 11.000,00
metros, com o objetivo de conter a expansão territorial das comunidades. A decisão da
construção de muros nas favelas foi objeto de discussões por parte de diversos atores,
uns aprovando e outros questionando a sua eficácia e, ainda, outros considerando o
projeto como um ato de discriminação social.
Além da construção do muro, após a ocupação policial, a Favela Morro de Santa
Marta vem sendo objeto de várias ações como: o recebimento de sinal de Internet;
ligações individuais de energia domiciliar através da Light, que cobra a denominada
tarifa social; iluminação pública; e a disponibilização de Juizados cíveis e criminais
(PAREDÃO..., 2009, p.6).
2.3 NÚMEROS E RESULTADOS OBTIDOS
Desde a implantação da primeira Unidade de Polícia Pacificadora (UPP), em
novembro de 2008, até março de 2011, já são 17 as unidades implantadas em favelas
no Município do Rio de Janeiro, conforme o Quadro 1.
Quadro 1- Unidades de Polícia Pacificadora
COMUNIDADE
BAIRRO
DATA DE
POPULAÇÃO
IMPLANTAÇÃO
Santa Marta
1ª
Botafogo
19/12/2008
6.000
Jacarepaguá
16/2/2009
45.000
Realengo
18/2/2009
40.000
Leme
Copacabana
Ipanema
10/6/2009
6.000
23/12/2009
9.500
Cidade de Deus
2ª
Jardim Batam
3ª
Morro da Babilônia/Chapeu Mangueira
4ª
Cantagalo/Pavão Pavãozinho
5ª
Ladeira dos Tabajaras/Morro dos Cabritos
6ª
Morro da Providência
7ª
Copacabana
Santo
Cristo/Gamboa
14/1/2010
5.000
25/4/2010
5.000
Tijuca
7/6/2010
20.000
Tijuca
1/7/2010
5.000
Andaraí
28/7/2010
15.000
Morro do Borel
8ª
Morro da Formiga
9ª
Morro do Andaraí
10ª
42
Morro do Salgueiro
11ª
Morro do Turano
12ª
Tijuca
Tijuca/Rio
Comprido
17/9/2010
15.000
30/9/2010
18.000
Vila Isabel
30/11/2010
27.000
Engenho Novo
31/1/2011
Catumbi
25/2/2011
Morro dos Macacos
13ª
Morros São João/Matriz e Quieto
14ª
Morros da Coroa/Fallet e Fogueiteiro
15ª
Morro dos Prazeres/Escondidinho
16ª
Santa Teresa
25/2/2011
Morros do São
17ª Carlos/Mineira/Zinco/Querosene
Estácio
mar/11
Fonte: Núcleo de Pesquisas em Justiça Criminal e Segurança Pública – NuPESP – e Jornais.
A Secretaria de Segurança Pública do Estado do Rio de Janeiro (SSPRJ), através
do Núcleo de Pesquisa em Justiça Criminal e Segurança Pública (NuPESP), realiza o
levantamento das ocorrências policiais e publica seus resultados no documento
intitulado Demonstrativo Mensal das Incidências Criminais, por região e por localidades.
A seguir apresentamos os dados referentes à Favela Morro de Santa Marta (Quadro 2).
Quadro 2 – Demonstrativo mensal das incidências criminais na Favela Morro de Santa Marta.
OCORRÊNCIAS
18/nov
19/nov
07 a 18
nov/08
08 a 19
nov/09
Diferença Diferença em
absoluta
%
VÍTIMAS DE CRIMES VIOLENTOS
Homicídio Doloso
Lesão Corporal Seguida de Morte
Latrocínio (Roubo seguido de morte)
3
0
0
0
0
0
-3
0
0
Tentativa de Homicídio
3
0
-3
Lesão Corporal Dolosa
29
0
-29
Estupro
2
0
-2
Atentado Violento ao Pudor
1
0
-1
100,00%
0,00%
0,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
0
20
0
13
0
-7
0,00%
-35,00%
VÍTIMAS DE CRIMES DE TRÂNSITO
Homicídio Culposo
Lesão Corporal Culposa
VÍTIMAS DE MORTE COM TIPIFICAÇÃO
PROVISÓRIA
43
Encontro de Cadáver
Encontro de Ossada
REGISTROS DE CRIMES CONTRA O
PATRIMÔNIO
Roubo a Estabelecimento Comercial
Roubo a Residência
Roubo de Veículo
Roubo de Carga
Roubo a Transeunte
Roubo em Coletivo
Roubo a Banco
Roubo de Aparelho Celular
Roubo com conduçao da vítima
para saque em I. F.
Furto de Veículos
Extorsão Mediante Sequestro
(Sequestro Classico)
Extorsão
Extorsão com momentânea privação
da liberdade (Sequestro Relâmpago)
Estelionato
PRODUÇÃO POLICIAL
Apreensão de Drogas
Armas Apreendidas
Prisões
Apreensão de criança/adolescente
(ECA)
Recuperação de Veículo
Ocorrências com Flagrante
OUTROS REGISTROS
Ameaças (vítimas)
Pessoas Desaparecidas
Resistência com morte do opositor Auto de Resistência
Policiais Militares Mortos em Serviço
Policiais Civis Mortos em Serviço
TOTAIS DE REGISTROS
Roubos
Furtos
0
0
0
0
0
0
0,00%
0,00%
5
1
25
3
1
14
-2
0
-11
5
55
6
0
5
0
34
3
0
6
-5
-21
-3
0
1
-40,00%
0,00%
-44,00%
100,00%
-38,18%
-50,00%
0,00%
20,00%
0
43
0
12
0
-31
1
3
0
1
-1
-2
0,00%
-72,09%
100,00%
-66,67%
0
11
0
10
0
-1
0,00%
-9,09%
9
0
12
18
0
16
9
0
4
100,00%
0,00%
33,33%
4
11
10
1
3
16
-3
-8
6
-75,00%
-72,73%
60,00%
31
1
31
1
0
0
3
0
0
0
0
0
-3
0
0
0,00%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00%
124
218
75
155
-49
-63
122
Registro de Ocorrências
551
429
Fonte: Núcleo de Pesquisas em Justiça Criminal e Segurança Pública (NuPESP).
-39,52%
-28,90%
-22,14%
44
Analisando esse documento referente à Favela Morro de Santa Marta das
ocorrências de 2008 e 2009, e comparando os registros nestes dois anos, observamos:
a) com relação às ocorrências classificadas como vítimas de crimes violentos
(homicídio doloso, lesão corporal seguida de morte, latrocínio, tentativa de homicídio
lesão corporal dolosa, estupro e atentado violento ao pudor) foi observada a redução
em 100% dos números de ocorrência. Registre-se que no ano de 2009 esses crimes
tiveram registro zero de ocorrência;
b) para o item vítimas de crimes de trânsito, que engloba homicídio culposo e
lesão corporal culposa, as ocorrências entre 2008 e 2009 tiveram uma redução de 35%;
c) manteve-se zerado o número de registros de crimes classificados como vitima
de morte com tipificação provisória, encontro de cadáver e encontro de ossada;
d) nos registros considerados como crimes contra o patrimônio, que engloba a
maior diversidade de itens, também foram observadas reduções significativas dessas
ocorrências de entre os anos objeto do estudo;
e) o item considerado como produção policial registrou um aumento na apreensão
de drogas, prisões e ocorrências com flagrante e diminuição no número de apreensões
de crianças/adolescentes (ECA) e na recuperação de veículos;
f) outros registros, que englobam ameaças, pessoas desaparecidas, resistência
com morte do opositor, número de policiais militares e civis mortos em serviço,
mantiveram-se estáveis, com poucos registros, exceto ameaças que é o de maior
ocorrência;
g) finalizando é apresentado um resumo do que é considerado roubos e furtos
registrando-se, respectivamente um decréscimo de 39,52% e 28,90%;
h) no total de registros de ocorrências houve um decréscimo de 22,14%.
Esses números apresentam um indicativo de melhora, sob o aspecto segurança,
das condições existentes na Favela Morro de Santa Marta, após a implantação da UPP.
Outro fato observado, segundo informações da Secretaria de Segurança Pública, foi
constatação de uma maior procura por auxílio policial por parte dos moradores,
caracterizando uma maior confiança naquela instituição.
45
2.4 AVALIAÇÃO DO PROGRAMA
A implantação das UPPs em algumas favelas na cidade do Rio de Janeiro vem
gerando o interesse de vários segmentos e a sua avaliação tem sido positiva. Dentro da
própria comunidade este sentimento tem sido constatado, haja vista a divulgação, após
seis meses de ocupação, dos resultados da pesquisa realizada pela Fundação Getulio
Vargas junto aos moradores do Morro Santa Marta e da Cidade de Deus. Nesta
pesquisa constatou-se que: 60% dos entrevistados afirmam que houve melhoria quanto
à segurança pessoal e familiar; 90% desejam a permanência da ocupação por tempo
indeterminado; e que para 70% afirmam que os homicídios na comunidade diminuíram.
Apesar de a avaliação geral do programa ser positiva, o estudo identificou alguns
problemas: embora a maioria ache que a violência policial diminuiu, cerca 9% dos
pesquisados, afirmam que está pior. Mais de 50% das pessoas entrevistadas
consideram a polícia preparada, no entanto, uma parcela significativa entende que não.
A pesquisa foi realizada no período de 22 a 27 de maio de 2009, ouvindo 1200 chefes
de família da Cidade de Deus, da Favela Morro de Santa Marta e do entorno das duas
comunidades (DONA MARTA...,2009, p.9).
Embora exista a constatação positiva do projeto de policiamento pela maioria da
população dessas comunidades, existem, ainda, algumas indagações, por parte de
alguns moradores, como: há o risco de o “estado” paralelo ser substituído por um
“estado” policial; o temor do retorno dos bandidos; e se esse modelo será capaz de
garantir os direitos fundamentais do cidadão. Algumas respostas sobre essas
indagações é a previsão de recursos, por parte do Estado, para aplicação em obras de
infraestrutura e habitação, segundo informa o Governo do Estado.
A questão da convivência entre moradores e os policiais da UPP é também
importante, pois nem sempre é amistosa. São estranhos convivendo em um espaço
muitas vezes claustrofóbico, de vielas e becos, e grande densidade humana. Essa
ocupação policial difere de uma comunidade para outra, e é reflexo da influência de
como estão sendo feitos os investimentos complementares em obras de infraestrutura e
46
sociais, que devem ocorrer concomitantemente com a ocupação policial, dentro da
filosofia do projeto.
Outro passo importante foi a demonstração de que o Poder Constituído é capaz
de enfrentar e afastar o tráfico de drogas e armas nas comunidades, retomando o
monopólio da força. Já se nota a mudança de comportamento, em termos de cidadania,
já incutindo nos moradores a idéia de se utilizar às instituições formais para solucionar
seus problemas. Outra conseqüência observada foi o reflexo na economia desses
lugares, havendo uma valorização imobiliária no seu interior e no entorno, de forma
mais imediata.
De acordo com a opinião do arquiteto Sergio Magalhães, professor da Faculdade
de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro (FAU/UFRJ),
nos lugares onde não vigoram as leis, os moradores são considerados subcidadãos e o
aspecto democracia é falho, ficando as pessoas submetidas a duas regras: a do arbítrio
e as normais. Para contrapor essa situação sugere que as intervenções clandestinas
sejam substituídas pelas legais (CIDADANIA lenta e gradual..., 2009, p.7).
Uma outra mudança de comportamento na maioria das áreas ocupadas pelas
UPPs, é que moradores vizinhos e turistas passaram a ter acesso livre à comunidade
sem precisar de qualquer autorização de traficantes ou milicianos, integrando essas
comunidades, socialmente, com a parte formal da cidade. Essa integração acontece
também na Favela Morro de Santa Marta, que além da segurança que oferece, tem a
facilidade de acesso pelo bondinho do plano inclinado, que atinge até a parte mais alta
da favela, proporcionando aos visitantes uma das vistas mais bonitas da cidade
(DEMOCRACIA nas favelas..., 2009, p.12)
As principais queixas dos moradores da Favela Morro de Santa Marta, após um
ano de ocupação, se referem a problemas relacionados a infraestrutura, pois apesar da
obras realizadas pelo Poder Público e até mesmo por pessoas da própria localidade
desde 2004, essas ainda não atenderam toda a área da comunidade. Existem alguns
47
pontos em seu interior com valas negras, com o esgoto correndo a céu aberto;
problemas de iluminação pública e até mesmo com a oferta de sinal de TV, que após a
ocupação, teve a rede clandestina cortada, mas ainda não substituída pela formal. O
aspecto positivo que se mantém é a paz reinante em relação a situação anterior, de
domínio pelos integrantes do tráfico de drogas.
2.5 CONTINUIDADE E EVOLUÇÃO DO PROGRAMA
Como qualquer programa social a sua “vida útil” depende de como serão
conduzidos o seu desenvolvimento e a sua continuidade. Compactuando com essa
idéia o Instituto Brasileiro de Análises Sociais e Econômicas (IBASE) e a Fundação
Heirich Bull realizaram o seminário “O Futuro da UPP: uma política para todos?”,
realizado em 24/11/2010 no Clube de Engenharia, abrangendo dois grandes temas:
- UPP: Limites e desafios da segurança pública;
- A viabilidade da UPP social no Rio de Janeiro.
Deste seminário podemos destacar itens abordados por seus palestrantes, e
destacamos:
a) Palestra do Professor Luiz Antônio Machado, membro do Instituto de
Estudos de Segurança Pública da Universidade Estadual do Rio de Janeiro
(IESP/UERJ);
- do ponto de vista global três aspectos se sobressaem: manutenção da ordem
pública; importância às potencialidades positivas; e uma avaliação positiva da
denominadas “UPP sociais”, que nada mais são do que as intervenções paralelas que
ocorrem concomitantemente com a intervenção policial,
- é observada uma drástica redução da ostensividade das armas por parte de
traficantes,
- expectativa da redução dos perigos urbanos (difusa) “medo” e ameaças a
integridade pessoal e material (generalizada),
- entende que a continuidade do programa depende da conjuntura de momento;
48
- é evidente que o programa está relacionado com os grandes eventos que
ocorrerão no Rio de Janeiro, Copa do Mundo de Futebol (2014) e Jogos Olímpicos
(2016), no entanto, em caso de aprovação popular poderá ser prorrogado,
- a implantação das UPPs trouxe uma expectativa generalizada de redução da
criminalidade,
- no início, a implantação das Unidades, era vista como “panacéia”,
- salienta o aumento da demanda por medidas repressivas,
- concluindo observa que é inadequado qualquer combate à política de segurança
ora implantada nas comunidades, já que passaram a contar com forte apoio popular.
b) Palestra de Ricardo Henriques (Secretário de Assistência Social e Direitos
Humanos do Estado do Rio de Janeiro);
- apresentou como estratégia da denominada “UPP Social” o empilhamento de
ações sociais e de infraestrutura juntamente com a UPP, que tem como proposta
precípua a retirada do controle armado do território,
- o passo seguinte seria a implantação de política social consistente nos locais que
eram de “guerra”, mitigando as situações existentes. Guerra é uma situação entendida
como esvaziamento da capacidade se implantar políticas públicas, ou seja, ausência do
Estado,
- a retirada da capacidade armada, permite pré-condições mínimas para a entrada
e implantação de políticas públicas de cidadania,
- um passo essencial é articular no território o conjunto de ofertas de serviços
públicos e atender parte das demandas no território,
- promover uma escuta crítica dos gestores públicos da comunidade, promovendo
uma interlocução com outros agentes,
- mapear os maiores desafios qualificando a demanda entendendo as
singularidades locais,
- construir uma agenda de necessidades e demandas da comunidade, através de
uma interlocução entre representantes do Estado e as lideranças locais (aspecto vital
para uma intervenção ser bem sucedida),
49
- qualificar a demanda, através de uma política de proximidade e também a
qualificação da oferta (fundamental) através de intervenções integradas, pois
normalmente o estado chega com um empilhamento de programas sem qualquer
ordenação ou planejamento,
- evitar a descontinuidade ou fragmentação das intervenções, como o
isolacionismo nas políticas setoriais (habitação, educação e saúde pública),
- entende que o maior desafio das favelas, que estão com Unidades de Polícia
Pacificadora implantadas e também com alguma intervenção social, não é o combate a
pobreza, mas sim a manutenção de uma situação de paz e onde se pode observar um
“déficit radical de cidadania”,
- aponta como estratégia de atuação a observância do direito à palavra, de troca e
da interação, preparando a chegada da “republica”, ou seja, um estado de cidadania e
de regularidade,
- comercialmente indica a necessidade de regularização das atividades, inclusive
na prestação de serviços, citando como exemplo o caso da televisão por assinatura;
- sob o aspecto cultural existe a preferência por bailes “funk” que necessitam de
infraestrutura própria para a sua realização, principalmente com relação ao ruído,
- esses aspectos visam a consolidação de uma situação de “república”,
- todas essas atitudes visam passar essas comunidades de um estado
extraordinário de “guerra” para um estado ordinário de situações regulares (“república”)
de forma equivalente ao restante da cidade com condições mínimas de regularidade.
c) Palestra de Mônica Francisco (Líder comunitária da comunidade do Borel).
- apesar da implantação da UPP ainda sente o poder público distante e que
superficialmente a situação é boa, mas que por baixo “a coisa está feia”,
- entre os moradores da comunidade existe uma preocupação quanto à posse da
terra, pois são tímidas as iniciativas de regularização fundiária,
- os moradores ainda estranham a presença da Polícia, pois se trata do ator da
repressão entrando na comunidade. No entanto existe uma expectativa positiva para se
sentir livre,
50
- as populações das demais comunidades olham o Santa Marta como modelo de
terra prometida, pois entendem que ali o poder público vem investindo para tornar
aquela comunidade uma “vitrine”,
- no fundo o que os moradores mais desejam é um estado de paz,
- também olham as intervenções como parte de um processo de especulação
imobiliária da “paz”, a “UPP verde” e como uma tábua de salvação, onde a permanência
dessa situação é vista como vital,
- ainda existe um sentimento de apreensão dos moradores na relação com a
Polícia já que, em períodos anteriores, eram atores historicamente antagônicos,
- existe também a desconfiança de que tanto a UPP quanto a “UPP social” são
projetos para atender as necessidades do capital,
- enxergam a Polícia como mediador real, mas que ainda “policializam as
relações”,
- apesar das restrições os moradores das comunidades querem que o Projeto
UPP, tanto em termos de segurança quanto socialmente, tenham sucesso,
- mas para alguns moradores o que mudou foi à troca do opressor, pois de alguma
forma se sentem em prisão domiciliar, pois são freqüentemente abordados e tendo que
ficar se justificando de forma semelhante a que ocorria quando os traficantes
dominavam. Cita o exemplo da “pichar” os locais onde havia “CV”, de Comando
Vermelho, por “UPP”, utilizando mesmo discurso moralizador, efetuando ações
punitivas, mesmo que veladamente, ou seja: tirania do tráfego, tirania da polícia. Apesar
disso, acham que na “época do tráfico” as condições eram piores, pois não havia
espaço para se expressar e criticar,
- observam que a UPP é um novo projeto de Polícia, mas lembram que a Polícia é
única e há muito que mudar,
- indica que é necessária a qualificação das relações entre moradores e agentes
do estado e que são necessárias intervenções complementares, através da “UPP
social”, salientando que, no momento atual, existe boa vontade de dialogo entre as
partes,
51
- enxerga a UPP como projeto de caminhada a ser construído, havendo
possibilidade de continuidade em função das relações entre os agentes e da vontade
do lado da população em contribuir. A “UPP social” terá um trabalho “forte”,
- ressalta que um processo de mediação é necessário para condução de como os
projetos se desenvolverão. É importante a qualificação da intervenção do Estado, no
diálogo com a comunidade,
- admite que, apesar das desconfianças naturais quanto à presença do Estado, a
UPP é um projeto que está sendo construído, mas que existe a necessidade de
aprovação local,
- a preocupação maior é quanto à continuidade do projeto e vencer o fantasma do
retorno à situação anterior.
52
CAPÍTULO 3 - ÁREAS DE ESTUDO: BAIRRO DE BOTAFOGO E COMUNIDADE DE
SANTA MARTA
3.1 O BAIRRO DE BOTAFOGO
O bairro de Botafogo situa-se na Zona Sul do Município do Rio de Janeiro, no vale
formado pelos morros São João e Dona Marta, junto a Baia da Guanabara, cortado por
dois rios: o Berquó, atualmente canalizado passando sob o Cemitério São João Batista
e o Banana Podre, também canalizado que se desenvolve paralelamente à Rua São
Clemente, em terrenos de particulares, estando a céu aberto em algumas propriedades.
Faz divisa com os bairros de Copacabana, Leme, Urca, Flamengo, Laranjeiras, Cosme
Velho e Humaitá. Administrativamente pertence a Área de Planejamento 2 (AP-2),
dentro de IV Região Administrativa. Ocupa uma área de 479,90 hectares (Figura 5).
Figura 5 – Posição de Botafogo no Município e seus limites.
3.1.1 Origem e História
Começou a surgir logo após a fundação da cidade, em 01 de março de 1565,
quando Estácio de Sá, fundador e Governador da cidade iniciou a demarcação de seus
limites e doando terras como era de costume na época em regime de sesmarias à
colonos e agricultores, para que desenvolvessem a região. Tinham o incentivo de
serem livres de emolumentos e impostos e essas doações eram bastante generosas
em termos de extensão territorial
Uma das primeiras doações foi a que abrangia os atuais bairros de Botafogo,
Urca, Flamengo (parte), Humaitá e Lagoa (parte), feita a Antonio Francisco Velho.
53
Nesta ocasião, surgiu o primeiro nome português do local, a Enseada de Francisco
Velho. Em 1590 estas terras foram vendidas para João Pereira de Souza Botafogo, que
mais tarde emprestaria seu nome em definitivo ao bairro.
Oficialmente a criação do bairro surgiu após a chegada da Família Real
Portuguesa ao Rio de Janeiro, quando em 03 de maio de 1809 foi expedido o Alvará da
criação da Freguesia de São João Batista da Lagoa. (TEIXEIRA, Milton, 2010a).
3.1.2 Desenvolvimento*
Parte integrante daquela Freguesia rural, o conhecido arrabalde de Botafogo, não
possui um papel expressivo na cidade, até o fim do século XVIII. Suas terras nesta
época já pertenciam a Clemente Martins de Mattos. Com o seu falecimento em 1702
iniciou-se o processo de desmembramento daquela região, surgindo três grandes
chácaras: a de Olaria, que abrangia a maior parte do atual bairro; a do Outeiro; e a do
Vigário Geral.
A instalação da Corte Portuguesa no Rio de Janeiro, a partir de 1808, e as suas
conseqüentes repercussões, fomentaram o deslocamento da população mais abastada
para Botafogo, atraída por suas características físicas e ambientais. Este quadro, em
meados do século XIX, é caracterizado pelo surgimento dos contornos do bairro,
definidos pelo: Caminho do Berquó, hoje Rua General Polidoro; o Caminho de
Copacabana, atual Rua da Passagem; a Praia de Botafogo; e a Rua São Clemente
cortando a região no sentido leste-oeste.
54
Figura 6: Mapa dos bairros de Copacabana e Botafogo – 1819
A Chácara de Olaria foi transferida para Joaquim Marques Batista de Leão, em
1825, tornando-se o primeiro morador de Botafogo a promover a sua urbanização,
dando-lhe uma configuração de bairro. Promoveu a sua subdivisão em glebas visando
loteá-las, abrindo a Rua Real Grandeza e a Rua São Joaquim, mais tarde denominada
de Voluntários da Pátria, em 1826. Já em 1853, surgiram a Rua Marques e o Largo dos
Leões, já sob a orientação de seus herdeiros. A abertura dessas ruas era vista como
indutor de valorização daquelas glebas, pois facilitava o seu parcelamento imediato ou
futuro.
A partir de 1850 intensifica-se a ocupação da região, mudando inclusive a forma
de desmembramento, passando da unidade chácara para a unidade lote. Esses lotes
possuem um padrão particular, ou seja, frente pequena e grande profundidade, e com
características eminentemente urbanas. Um dos principais indutores desse processo foi
a disponibilização de meios de transporte coletivos mais acessíveis às populações das
55
classes média e baixa que passam a atender Botafogo, fazendo a ligação com o Centro
da cidade. Essa situação modificou o perfil da região, em termos de padrões
populacionais, já que rompia o seu isolamento que beneficiava apenas a aristocracia
residente, findando com a ocupação eminentemente elitista que marcou a região
inicialmente. A parte mais nobre continuou sendo a Rua São Clemente, onde residiam
os barões da cafeicultura. Já a Rua Voluntários da Pátria abrigava os pequenos nobres
e comerciantes.
A implantação do sistema de bondes a partir de 1871, cruzando o bairro em
direção ao Jardim Botânico, é responsável pela modificação radical da trama urbana da
cidade, e modo especial de Botafogo, induzindo a diversificação funcional, promovendo
a expansão do número de estabelecimentos comerciais.
O grande desenvolvimento verificado durante o século XIX é constatado pela
quantidade de novas ruas abertas neste período, favorecendo a implantação de novos
loteamentos. Também ocorreu no final deste século praticamente todo o lançamento da
atual malha viária. Este processo ainda se dá por iniciativa dos proprietários, com
participação incipiente do Poder Público. O traçado viário, ainda existente, foi resultado
das iniciativas individuais dos proprietários das chácaras quando da ocorrência dos
parcelamentos, espelhando um desenho espontâneo.
Esse processo é rompido ainda no final do século XIX quando ocorrem as
primeiras iniciativas promovidas por empreendedores imobiliários. Agentes financeiros
estimulam a implantação e comercialização de lotes concomitantes com abertura de
diversas novas ruas sedimentando a malha interna básica do bairro, praticamente a
mesma na atualidade.
Ainda no final do século XIX, quando ocorre o chamado transbordamento
populacional do Centro, ocasionado, em um quadro mais amplo, pela crise da
cafeicultura fluminense, da abolição da escravatura, da chegada de imigrantes e do
início da industrialização, concomitantemente com a ocupação proporcionada pela
56
implantação do novo sistema viário em Botafogo, retalhando o bairro em quadras
extensas e alongadas, originou-se uma ocupação de caráter misto em termos de
classes sociais.
Em termos comerciais, visando atender as necessidades da população residente,
surgiram os primeiros estabelecimentos na região, de modo especial os de comércio de
gêneros alimentícios na Rua São Clemente, por volta de 1859. A partir de 1863
surgiram as oficinas. A Rua Voluntários da Pátria, que até 1871 não tinha expressão
comercial, passa a ser a segunda via sob este aspecto, como também relativamente às
atividades de prestação de serviços. No início do século XX, já era significativa a
existência de colégios e de hospitais no bairro.
Para melhor entendimento do processo de desenvolvimento em Botafogo em
termos urbanos, especificamente nas três primeiras décadas do século XX, é a
introdução da participação do Poder Público, mudando o seu papel na expansão
urbana da cidade. Antes a isso, o desenho urbano das periferias, incluído ai Botafogo,
era resultado do somatório de iniciativas espontâneas dos proprietários de terras. Esse
quadro é alterado com a participação da iniciativa privada organizada e o Poder Público
que tinha como tarefa dar suporte técnico e financeiro para a realização do lucro do
capital através de empreendimentos imobiliários. Isso foi uma das conseqüências do
processo de renovação urbana da cidade, de modo especial do redesenho do Centro,
onde ocorreu a expulsão das camadas mais pobres que ocupavam áreas valorizáveis
daquela região. É a partir de 1900 que as habitações coletivas começam a coexistir
junto com os enormes casarões, alterando significativamente a ocupação local.
Tendo em vista também o incentivo da ocupação da costa Atlântica do Município,
Botafogo reforça a função de passagem. Desta forma, o Poder Público, através da
aprovação de Projetos de Alinhamento de abertura de novas ruas, passa a acompanhar
a avalizar esse novo processo de ocupação e adensamento no bairro, isso no período
de 1925 a 1930.
57
Nesta ocasião, no auge da ocupação do bairro, que passou a ser acompanhada
pelo Poder Público, surgiram as habitações coletivas (cortiços) e as casas de vilas
consideradas soluções para o adensamento horizontal do espaço ocupado que foram
largamente utilizadas. As primeiras ocupadas pelas classes de operários, biscateiros e
artesões, e as demais por funcionários públicos, militares, profissionais liberais,
pequenos comerciantes e bancários.
Figura 7 – Botafogo no final do Século XIX.
É digno de registro o surgimento das primeiras favelas nos morros do bairro: a do
Pasmado, Saudade e São João. Também, constata-se a ocupação das encostas do
Corcovado, indicando a saturação horizontal da área plana.
O crescimento significativo de casas de vila, chegando a representar cerca de
30% das edificações existentes, por volta de 1933, concentradas especialmente na Rua
São Clemente no trecho até a Rua Real Grandeza, suscitou a intervenção do Poder
Público proibindo, através de legislação municipal, a construção de novas vilas em
1937. Este fato, em conjunto com o surgimento de novas tecnologias construtivas,
fomentou o processo de adensamento vertical com o surgimento de pequenos prédios
de três a quatro pavimentos, e posteriormente, prédios de maior gabarito.
58
A concentração de novos lançamentos imobiliários nos bairros da orla marítima de
1940 a 1960, de modo especial em Copacabana, foi a causa da relativa estagnação de
Botafogo. O bairro manteve a sua característica de ocupação predominantemente
horizontal, com casas e prédios baixos, independentemente do surgimento de novas
atividades de serviço, do adensamento na Praia de Botafogo e da proliferação de
favelas. A caracterização como centro de prestação de serviços especializados,
começa a se materializar neste período, reforçando a imagem de bairro de passagem
para outras regiões.
Mais recentemente, constata-se que ao lado das ruas de intenso movimento, onde
se misturam edificações de diversas idades e gabaritos, com diferentes atividades,
ainda permanece a característica de um bairro residencial e horizontal e experimenta
um processo de adensamento urbano mais intenso, com a implantação de novos
empreendimentos imobiliários.
O bairro de Botafogo, assim como parte significativa da cidade, é espremida entre
morros e essa conformação geográfica o torna corredor de passagem entre a região da
orla da Baia de Guanabara e a Lagoa Rodrigo de Freitas, tendo como única opção
alternativa transversal à utilização do Túnel Velho. A transformação de parte
significativa das ruas de Botafogo como via de passagem, vem inviabilizando as
tentativas eficazes de controle e aproveitamento mais racional de seu espaço. A
infraestrtutura urbana, de modo especial, o sistema viário, não se desenvolveu de forma
proporcional ao adensamento verificado. Botafogo teve períodos de ser o bairro com
maior número aprovação de novos projetos imobiliários no Município do Rio de Janeiro.
A grande valorização dos imóveis ao longo desses eixos viários fomentou a sua
utilização por diversos setores produtivos, sociais e econômicos, induzindo a renovação
da região, a diversificação funcional e a conseqüente verticalização. Na maior parte das
vezes isso ocorreu de forma não planejada, e dissociada da disponibilidade da
59
infraestrutura urbana. Esse processo provocou a expulsão de boa parte de seus antigos
moradores e promoveu a transformação da paisagem local.
As regiões compreendidas pelas Ruas Voluntários da Pátria, São Clemente,
Sorocaba e Guilhermina Guinle, e as áreas no entorno das Ruas Eduardo Guinle,
Barão de Lucena, Assunção e Marques de Olinda compõem as consideradas áreas
mais nobres e valorizadas do bairro3.
3.1.3 Economia
Atualmente o bairro de Botafogo se caracteriza por ser um dos centros
fornecedores de serviços mais importantes da Zona Sul da cidade, atendendo
principalmente os vizinhos Humaitá e Urca, que se caracterizam como mais
residenciais. É na Rua Voluntários da Pátria e no seu entorno que se encontra
localizado o principal centro comercial da região, com inúmeros estabelecimentos das
mais variadas atividades comerciais. Também se instalaram no bairro diversas grandes
empresas, de modo especial nos centros empresariais da Praia de Botafogo
(Empresarial Rio, Botafogo e Mourisco) e na Torre Rio Sul. Isoladamente encontramos
a Dataprev e Furnas Centrais Elétricas.
Três grandes e importantes shoppings situam se em Botafogo: Rio Sul, Botafogo
Praia Shopping e Rio Plaza Shopping. Recentemente a região mais próxima do
Humaitá foi transformada em Pólo Gastronômico.
Botafogo tem sido um dos alvos preferenciais das incorporadoras, dada a
existência, ainda, de grande número de casas não tombadas ou protegidas existentes
no bairro, o que ocasionou inúmeros novos lançamentos de empreendimentos
imobiliários. Algumas ruas já vêem experimentando um processo importante de
renovação urbana e modernização.
3
Pesquisa baseada no artigo de Sergio Lordello, "Expansão urbana e estruturação de bairros do Rio de
Janeiro: o caso de Botafogo",in: Revista Rio de Janeiro, Dezembro 1986 e na publicação "Botafogohistória dos bairros", de vários autores, João Fortes Engenharia, 1983
60
3.1.4 Aspectos Sociais
Embora Botafogo seja considerado um bairro de classes média e média alta,
existe a presença da favela Santa Marta evidenciando um contraste social,
semelhantemente ao encontrado na Praia de Botafogo onde se situam prédios
residenciais considerados de baixo padrão, se assemelhando muito as antigas
“cabeças-de-porco”, sendo o Edifício Rajah o mais conhecido. Sobre a favela Morro de
Santa Marta discorreremos mais detalhadamente, pois é uma das áreas objeto deste
trabalho.
Outro aspecto econômico e social que se destaca em Botafogo é existência de
diversas clínicas e hospitais de grande importância. Como hospitais públicos,
destacam-se o Rocha Maia e o Pinel, este especializado em doenças mentais.
Recentemente foi inaugurada uma Unidade de Pronto Atendimento (UPA) junto à
Estação Botafogo do Metrô.
Destaque também para os estabelecimentos educacionais localizados no bairro,
em termos numéricos e porte, sendo os maiores o Colégio Santo Inácio, a Escola
Britânica e a Escola Alemã. Por sinal, a presença destas escolas causa grande impacto
no tráfego local de veículos nas horas de entrada e saída dos estudantes. Também se
localiza nos limites de Botafogo a denominada Unidade da Praia Vermelha da UFRJ.
No bairro estão localizados alguns importantes museus da cidade: o do Índio, o do
Maestro Villa Lobos e do Cineasta Glauber Rocha, além da Casa de Rui Barbosa.
Dispõem de várias salas de projeções cinematográficas em estabelecimentos
especializados, como o Espaço Unibanco de Cinema e o Espaço Arteplex, bem como
nos shoppings.
61
3.1.5 Dados Numéricos
De acordo com Plano de Estruturação Urbana de Botafogo (PEU de Botafogo), de
23/07/1983, que define os atuais limites, o bairro ocupa uma área de 4,799km²,
equivalente a 0,39% do Município (Figura 8). Desta ocupação 83,39% são urbanizadas
e 16,67% de áreas naturais, onde: 3,20% são florestas; 9,35% floresta alterada; 1,76%
praia; e 2,25% afloramentos rochosos (Secretaria Municipal de Meio Ambiente da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, 2010).
Figura 8 – Mapa de Botafogo e adjacências.
A área urbanizada é ocupada por 31.035 domicílios dos 1.838.030 do município,
ou seja, possuí 1,69%. Destes 30.425 são classificados
como particulares
permanentes, 47 como particulares improvisados e 568 coletivos. Em termos de
62
tipologia 3.576 são unidades unifamiliares (casas), 26.462 apartamentos e 387
cômodos.
A grande maioria dos imóveis situados em Botafogo, 18.059 unidades são
próprios e quitados; 1.684 estão em fase de aquisição; 8.929 são alugados, 1.580
cedidos; e 173 em outras condições.
Em termos de infraestrutura urbana o bairro dispõe de: rede de abastecimento de
água até o domicílio em 99,39% e 0,31% até a propriedade; rede de esgotamento
sanitário atendendo 97,46% dos domicílios, 0,31% deles utilizando fossas sépticas e
2,08% esgotando em valas. A coleta do lixo domiciliar é disponibilizada para cerca de
91,05% das moradias e as demais 8,95% são coletados em caçambas ou através de
outras soluções (IBGE, 2010).
As unidades de conservação ocupam uma área de 758.183,17m², sendo
629.320,85m² em Área de Preservação Ambiental (APA), 127.280,67m² de parques e
1.574,65m² de áreas de unidades tombadas (SMAC, 2001)
De acordo com o Censo de 2000 (IBGE, 2001) o bairro de Botafogo possuia uma
população de 79.588 habitantes, que quando comparada a população municipal
correspondia a 1,36%, sendo 35.137 são do sexo masculino e 44.451 do sexo feminino.
Pelos dados do Censo de 2010 a população do bairro passou para 82.890 habitantes,
sendo 36.906 homens e 45.984 mulheres. Comparando com a população total do
Município, que é de 6.320.446 habitantes, Botafogo tem 1,31% desse total (IBGE,
2011).
63
3.2 - A COMUNIDADE DE SANTA MARTA
A favela Santa Marta, originada na década de 1930, situa-se nos limites norte do
bairro de Botafogo, junto à fronteira com Laranjeiras, na encosta do Morro Dona Marta.
Com relação a este morro situa-se na encosta sul, sendo este o limite extremo sudeste
do Maciço da Tijuca, à aproximadamente 100,00m do Parque Nacional da Tijuca
(Figura 9).
Figura 9 – Mapa de Botafogo, com a indicação da localização da Favela Morro de Santa Marta.
64
Figura 10 – Vista da encosta do Corcovado e Morro Santa Dona, ainda sem a favela. Início do século XX.
3.2.1 Origem e história
A área ocupada atualmente pela favela Morro Santa Marta era parte integrante da
Chácara de propriedade de Francisco José Teixeira Leite, Barão de Vassouras (18041884), onde edificou sua residência, cujos jardins ocupavam o que é hoje a Praça
Corumbá;
Foi vendida, posteriormente, para o Sr. Abílio César Borges (1824-1891) que era
médico e educador, sendo fundador do Colégio Abílio, em Laranjeiras, onde estudou
Raul Pompéia, autor do livro “O Ateneu”, ali inspirado. Foi agraciado em 1881, pelo
Imperador D. Pedro II, com o título de Barão de Macaúbas. Após o seu falecimento,
esta imensa propriedade ficou inativa por alguns anos.
Em 1901 o Colégio Santo Inácio foi fundado pelos padres jesuítas, que
inicialmente funcionou em uma casa situada na Rua Senador Vergueiro, no Flamengo.
Já em 1903 alugaram a casa situada na Rua São Clemente 132 – posteriormente 226,
onde morou o comerciante Carlos Guilherme Gross. Em seguida esta propriedade foi
adquirida pelos religiosos. Devido à necessidade de expandir as instalações do colégio,
face ao sucesso alcançado, os padres passaram a adquirir propriedades vizinhas,
65
inclusive a chácara de propriedade do Barão de Macaúbas. Esta chácara encontrava-se
sem manutenção e com um grande capinzal, que foi podado e limpo pela Prefeitura, em
1915, quando passou a ser usada como área de recreio pelos alunos do colégio.
Sob a direção do Padre José Maria Natuzzi, que assumiu a direção do Colégio em
1908, iniciou-se no ano seguinte uma ampliação de suas instalações. Essas obras que
foram interrompidas por volta de 1917 por ocasião da Primeira Guerra Mundial sendo
retomadas em 1924, já sob a direção do Padre Camilo Armelini, que também era
engenheiro e arquiteto (Figura 11).
Figura 11 – Vista da Baia da Guanabara, com Botafogo à esquerda sem a favela Santa Marta.
Foi nesta época, 1924, que o Padre Natuzzi permitiu que parte da chácara do
Barão de Macaúbas fosse ocupada pelos operários que trabalhavam nas obras do
colégio e suas famílias, com fins de moradia, iniciando, desta forma, o que é hoje a
favela Morro Santa Marta.
Com a crise da cafeicultura no Estado do Rio de Janeiro em 1931, muitos
agricultores, principalmente do vale do Paraíba, migraram para a Capital, sendo que
vários deles foram acolhidos pelo Padre Natuzzi, que permitiu que, também, fixassem
66
moradia na referida chácara, ampliando o número de unidades, consolidando o
surgimento da favela.
O Morro de Santa Marta não foi a primeira favela de Botafogo, pois já em 1920
existia cerca de 63 barracos no Morro de São João, no limite sul do bairro. No entanto,
treze anos depois, esta favela já não mais existia, pois seus moradores migraram para
o Morro Dona Marta, devido as oportunidades de trabalho oferecidas nas obras de
ampliação do Colégio Santo Inácio.
Essas obras se desenvolveram em um período de 30 anos, o que permitiu a oferta
de trabalho para um número significativo de pessoas, fazendo com que neste época
aquela comunidade não fosse incomodada pela Administração Municipal. Outro fato
que favoreceu a consolidação da ocupação foi o crescimento da ocupação em
Copacabana e a orla da Praia de Botafogo, com a construção de diversos grandes
prédios, cujas obras criavam inúmeros postos de trabalho para a classe operária na
construção civil. (TEIXEIRA, Milton, 2008b)
O Governador Carlos Lacerda, que assumiu o governo do recém criado Estado da
Guanabara em 1960, implantou uma política extensa de erradicação de favelas na
cidade do Rio de Janeiro, que tinha como característica principal liberar áreas para a
especulação imobiliária e valorização de áreas sob a influência daquelas comunidades,
sem, propriamente, ter objetivo de proporcionar melhores condições de vida daquela
população mais pobre.
A Favela do Pasmado e a Favela Macedo Sobrinho (hoje se situaria no bairro do
Humaitá) foram às favelas removidas de Botafogo. Outras, mais numerosas, como a da
Catacumba e da Praia do Pinto, que se localizavam nas margens da Lagoa Rodrigo de
Freitas, também foram erradicadas para dar lugar o que é hoje o Parque Marcos
Tamoio e o conjunto conhecido como “Selva de Pedra”, no final da década de 1960 e
início da 1970.
67
A favela do Morro Dona Marta não foi erradicada devido à estabilidade social de
sua ocupação e pelo fato jurídico de ser aquela área propriedade dos padres jesuítas e,
portanto, fora do interesse do processo especulativo.
Essa política de erradicação foi totalmente abandonada em 1977 pelo então
Prefeito Marcos Tamoio que assumiu a Prefeitura, já no novo Estado do Rio de Janeiro,
resultante da fusão do Estado da Guanabara com o antigo Estado do Rio de Janeiro,
quando se passou a disseminar a política de reurbanização de favelas. Porém, foi
somente com o seu sucessor, Israel Klabin, em 1979, que esta política teve sua
materialização em algumas comunidades, com a implantação de serviços públicos
como água, esgoto e energia. Nesta época, por iniciativa dos próprios moradores a
favela Dona Marta passou a ser denominada de Santa Marta.
As condições econômicas enfrentadas pelo país na década de 1980, aliada a
tolerância das autoridades estaduais responsáveis pela política de segurança,
permitiram que o tráfico de drogas fizesse do Morro de Santa Marta um dos pontos
importantes de distribuição e venda na Zona Sul da cidade, apesar da proximidade do
2º Batalhão de Polícia Militar, na Rua São Clemente, implantado neste local desde
1910. (Polícia Militar do Estado do Rio de Janeiro, 2011)
Apesar desse domínio do trafico de drogas, a comunidade não abandonou uma de
suas características, ou seja, a cultural. Ali coexistem duas agremiações de Escola de
Samba, a São Clemente e a Mocidade Unidade de Santa Marta. Foi palco, em 1995,
para gravação de vídeo do cantor Michael Jackson, que por sinal tem a sua passagem
imortalizada por uma estátua no local das gravações (Figura 12).
68
Figura 12 – Estátua de Michael Jackson
A partir de dezembro de 2008 foi instalado naquela comunidade a primeira
Unidade de Polícia Pacificadora (UPP) no Município, com integrantes da Polícia Militar,
dentro de uma nova filosofia de ocupação de comunidades, acabando com
subjudicação aos traficantes de drogas (JOUAN, Sandra Plaisant et al, 2006).
3.2.2 - Desenvolvimento e Números
Conforme já registrado a ocupação no Morro Santa Marta iniciou-se em 1924, mas
não temos registro do número de casas e de moradores. Mas como qualquer outra
ocupação essas moradias foram erguidas de forma espontânea, com material
improvisado e muitas das vezes de refugo de obras. Não havia qualquer infraestrutura.
A primeira contagem populacional de que se tem registro foi em 1950, quando
pelo censo realizado aquela época, já indicava 1.632 habitantes no Morro Dona Marta,
sendo 787 homens e 845 mulheres. O número de analfabetos era de 728 e 627 sabiam
ler e escrever.
Curiosamente uma das primeiras intervenções do Estado na comunidade foi a
construção de uma escola em 1968, por ocasião da visita da Rainha Elizabeth II, do
Reino Unido, mas de forma tão precária que praticamente só serviu para ser
inaugurada. Mas, este fato, serviu para a unificação de seus moradores em torno de
69
uma recém criada Associação de Moradores, nos moldes do que vinha acontecendo
nos bairros formais da cidade.
Em 1979, no Governo do Prefeito Israel Klabin, foram implantadas os primeiros
trechos de rede de água e esgoto.
Pelo Censo Demográfico de 2000 do IBGE, foram registrados 4.520 moradores
em 1.262 domicílios. A novidade neste levantamento é a constatação de que o número
de moradias de alvenaria já suplantava o número de barracos de madeira e zinco.
(Secretaria Municipal de Urbanismo Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, 2010).
O Governo do Estado, através da Secretaria de Estado de Meio Ambiente e
Desenvolvimento Urbano (SEMADUR), em parceria com a Universidade Estadual do
Rio de Janeiro (UERJ), iniciou em 2005, um projeto de urbanização da favela Santa
Marta. A concepção dessa intervenção era contemplada com os componentes de:
projeto e obras, melhorias habitacionais, desenvolvimento social e cultural4.
O primeiro componente, denominado projeto e obras, visou à melhoria da
acessibilidade interna na comunidade e com as malhas viárias formais do bairro,
otimizando a circulação das pessoas e facilitando a prestação de serviços de saúde,
segurança e limpeza pública. Os acessos existentes da base do morro até seu topo se
caracterizam como constituídos por becos, vielas, escadarias e pequenas ruas. Nesta
mesma época iniciou-se a construção do Plano Inclinado que viria ser inaugurado em
maio de 2008.
A comunidade ainda tem uma situação de saneamento incompleta, pois apesar de
as redes de água e esgoto terem sido restauradas e ampliadas pela Cia. Estadual de
Águas e Esgotos (CEDAE), o sistema com um todo ainda não atende totalmente aos
4
Fonte: Urbanização do Santa Marta – Uma Visão Transdicisplinar para melhorias com participação
social e integração cultural, Sandra Plaisant Jouan, Alexandre Rojas, Antônio Carlos Ritto,
(SEMADUR, 2006).
70
moradores (Figura 13). A drenagem também foi reconstruída. A coleta de lixo foi
considerada o item mais problemático, até a inauguração do Plano Inclinado, que
passou a possibilitar uma melhor coleta.
Figura 13 – Reservatório de água da CEDAE situado no parte superior da Favela.
Com relação às melhorias habitacionais foram realizadas obras nas habitações
existentes, naquela ocasião, tendo sido ampliadas posteriormente à implantação da
UPP, quando foram construídas novas unidades em prédios multifamiliares.
Dentro da proposta de intervenção desse projeto de urbanização, sob o aspecto
social, houve o estímulo da participação da população local nas fases anteriores as
obras e posteriormente na fiscalização, criando um espírito de legitimidade, através
dessa participação comunitária.
O componente cultural apoiou-se no Projeto denominado Santa Cultura, quando
se promoveram encontros mensais, prestigiando artistas locais e músicos, poetas e
cineastas brasileiros conhecidos. Esse item visava a integração dos moradores da
comunidade com os moradores do bairro, que através dessas ações culturais
percebessem que as intervenções urbanas na Favela Morro de Santa Marta eram
positivas.
71
A concepção do espaço no Morro Santa Marta, não visou apenas o aspecto
arquitetônico e urbanístico, mas também a valorização dos espaços públicos e a
melhoria da qualidade de vida dos habitantes. A participação comunitária no processo,
dentro do componente social, fomentou o exercício da cidadania e da gestão
participativa. Concomitantemente, foram estimuladas a preservação e manutenção das
obras e equipamentos disponibilizados para a comunidade.
Havia uma preocupação em inserir o morador no processo de decisão, de acordo
com uma filosofia de transdiciplinariedade, que preconiza uma troca de conhecimentos
e informações entre diversos agentes, ou seja, o da realidade local, os institucionais e
os acadêmicos que atuavam no local.
Esse Projeto de Urbanização incluiu em sua metodologia o levantamento
censitário dos moradores e domicílios existentes no Morro Santa Marta, objetivando
quantificar e qualificar a sua população e suas condições de moradia. A pesquisa visou
dois tipos de informações: a primeira relativa aos domicílios, como suas condições
construtivas, de abastecimento de água, coleta de esgoto e lixo; e o segundo sobre
seus ocupantes, como renda familiar, tempo de residência, relações de parentesco,
naturalidade, sexo, faixa etária, escolaridade, ocupação, situação funcional, mercado de
trabalho e área de atividade.
Observando a visão da transdisciplinaridade foram adotadas diretrizes para:
proporcionar a participação da população no processo de discussão, implantação e
avaliação das intervenções propostas; basear as ações na realidade local; manter uma
visão integrada das demandas e dos recursos articulando ações dos órgãos públicos,
privados, organizações não governamentais e movimentos de moradores.
A seguir foi realizado o projeto espacial da comunidade, através do mapeamento
de ruas, becos, travessas, quando foram identificados 74 desses “caminhos”. Nesta
etapa, também foram identificados e quantificados todos os domicílios. Este
72
levantamento, realizado por setores geográficos da comunidade, proporcionou o
reconhecimento dos setores em que a favela é subdividida (Figura 14):
a) Setor 1 : Pé da Escada, Belém e Lixão;
b) Setor 2 : Mangueira, Cantão, Portinho, Cruzeiro e Primeira Mina;
c) Setor 3 : Cerquinha, Beirute e Beco do Jabuti;
d) Setor 4 : Pocinho, Céudita e Campinho;
e) Setor 5 : Ambulatório, Segunda Mina e Terreirinho.
Figura 14 – Distribuição dos setores na Favela Morro de Santa Marta (JOUAN, Sandra Plaisant et al,
2006).
A pesquisa censitária, realizada entre dezembro de 2005 e maio de 2006,
cadastrou 1.335 moradias e estimou em 4.600 o número de moradores. Identificou que
nas áreas mais baixas da favela se situam os imóveis mais valorizados, as atividades
comerciais mais importantes e onde moram as pessoas de maior renda. Na região
mediana da favela, embora tenham particularidades com a região mais abaixo,
73
possuem condições menos favoráveis em termos de localização e disponibilidade de
comércio. A região menos favorecida e menos valorizada é constituída pelas partes
mais íngremes do morro e se situam nos Setores 4 e 5.
A tipologia construtiva da maioria dos domicílios é de alvenaria e de um único
pavimento, com cobertura em laje e com mais de três cômodos. No entanto, existem
construções de madeira e estuque, imóveis sem janelas e outros sem banheiros.
A origem da maioria da população residente na favela é do Estado do Rio de
Janeiro e em média residem há mais de 10 anos no local. A predominância é do sexo
feminino dentro da faixa etária de 26 a 50 anos. É pequeno o percentual de idosos e
significativos os de crianças e adolescentes.
Com relação ao aspecto instrução existe um número significativo de pessoas sem
instrução, com a predominância do sexo feminino. Para o grupo que possui o primeiro
grau incompleto a predominância é do sexo masculino.
No que diz respeito à ocupação, constatou que era expressivo o número de
pessoas desempregadas e que a maioria dos trabalhadores está inserida no setor
terciário, com carteira assinada predominantemente, no mercado privado. A
predominância, em termos de renda, é na faixa de até dois salários mínimos.
Um aspecto a ser ressaltado nesta pesquisa é o expressivo numero de biroscas
instaladas nos caminhos da favela, atividade caracterizada por ser de micro porte e que
são geridas por uma só pessoa moradora no próprio estabelecimento. Caracteriza-se
por sua informalidade e os de maior porte se situam no Setor 1.
Pelos dados do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos (IPP), da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, a área ocupada pela Favela Morro Santa Marta
era de 55.133,00m² em 1999, passando para 54.814,00m² em 2004 e para 54.692,00m²
em 2008, abrangendo, neste último ano, 1.370 moradias para uma população de
74
aproximadamente 4.800 pessoas. A área atualmente ocupada é praticamente a mesma
verificada em 2008, mas em 2010 o número de moradias já é estimado em 1.500 para
uma população de 5.600 moradores.
Quadro 3 – Resumo da e da ocupação do Morro Santa Marta
ANO
POPULAÇAO
Nº DE
ÁREA DE
MORADIAS
OCUPAÇAO (m²)
1950
1.636
-
-
1999
-
-
55.124
2000
4.520
1.662
-
2004
-
-
54.814
2005
4.600
1.335
-
2008
4.800
1.370
54.692
2010
5.600
1.500
-
Fontes: IPP, IBGE e EMOP.
Figura 15 - Vista aérea da Favela Santa Marta com a Praia de Botafogo ao fundo.
O componente denominado projetos e obras, em sua primeira etapa concluída no
ano de 2009, apresentou os seguintes resultados: na primeira fase do projeto de
urbanização do Morro Santa Marta foram construídas 95 novas moradias e realizadas
melhorias habitacionais em 211 casas; efetuada a reforma e ampliação de uma creche
com capacidade para 100 crianças; a execução de 4.500m de redes de infraestrutura,
incluindo água, esgoto e drenagem; efetuadas 1.500 ligações domiciliares de água e
75
esgoto; e a pavimentação de 4.500m de vias de acesso. Foi construído um campo de
futebol com piso de grama sintética e feitas adaptações de um prédio para a instalação
da Unidade de Polícia Pacificadora (UPP) , além da construção do que foi chamado do
“ecolimite”, ou seja, o muro que delimitou a área ocupada pela favela.
O principal item desta etapa foi a conclusão do plano inclinado, inaugurado em
29/05/2008. Este possui 340m de extensão e cinco estações, sendo a primeira
localizada junto a Rua Marechal Francisco de Moura e a última na parte mais alta do
morro. A viagem dura aproximadamente 10 minutos e é feita em duas etapas, pois é
necessário o transbordo na segunda estação. O bondinho tem capacidade para 20
passageiros, além de um compartimento na parte traseira destinado ao transporte de
carga e lixo, sendo que a possibilidade do transporte do lixo influenciou bastante o
aspecto ambiental, já que o mesmo não é mais jogado na encosta do morro. O sistema
implantado é gratuito e é operado por onze pessoas recrutados na própria comunidade.
Figura 16 – Vista do plano inclinado e o bondinho.
Os recursos destinados a esta primeira etapa, segundo a Empresa de Obras
Públicas (EMOP), vinculada a Secretaria de Estado de Obras, foi de R$ 22.095.429,85
e foi considerada concluída pelo Governo do Estado (Figura 17).
76
Figura 17 – Placa de obra na Praça Corumbá.
A segunda fase, já foi iniciada com obras de contenção e construção de novas
moradias, sendo 24 delas entregues a famílias remanejadas de locais de risco, em maio
de 2009 (Figura 18). Segundo informações daquela empresa as obras na região estão
previstas para até meados de 2010, com a edificação ou a reforma de mais de 251
casas e o reflorestamento das áreas onde ocorreram às remoções. Para encerramento
do projeto de urbanização, sob a responsabilidade da EMOP, estão previstas as últimas
obras de saneamento básico e da rede de abastecimento de água, bem como,
contenção de encostas, drenagem e canais de águas pluviais, além de obras
complementares de urbanização.
Figura 18 – Prédios de apartamentos construídos pela EMOP.
77
Com relação ao componente social percebe-se uma evolução, manifestada na
conscientização
da
importância
do
processo
reivindicatório
da
comunidade,
concorrendo para a melhoria na situação sócio-sanitária através da distribuição efetiva
de água para todos, a melhoria das condições de moradia, por conta da recuperação de
diversas casas e construção de outras. Vale ressaltar que a solução arquitetônica foi
resultado da interação da comunidade com os agentes promotores, trazendo suas
preferências e, principalmente, as informações e saberes que trouxeram, enriquecendo
e balizando as soluções adotadas.
A componente cultural proporcionou que as intervenções propostas sempre
fossem decididas dentro de um processo participativo da comunidade e dos moradores
do entorno com base nas ações do Projeto Santa Cultura dentro das quais
sobressaíram as oficinas de percussão e música, as palestras realizadas concomitantes
com eventos culturais e a exibição de filmes de curtas metragens.
O órgão responsável pelos projetos e execução das obras de infraestrutura e
habitacionais foi a Empresa de Obras Públicas (EMOP) e os projetos de cunho social
foram coordenados pela Secretaria de Estado de Assistência Social, que também foi a
responsável pela realização da pesquisa na comunidade e a tabulação dos resultados.
Estas intervenções descritas até aqui foram praticamente todas realizadas antes
da implantação da UPP no Morro Santa Marta, que ocorreu em dezembro de 2008.
A segunda etapa do Projeto de Urbanização iniciou-se no primeiro semestre de
2009 com o cadastramento de 52 famílias moradoras da parte mais alta da
comunidade, cujos barracos se situam em área considerada de risco. Era prevista a
entrega, conjuntamente com outras 12 famílias que moram em outras áreas de risco ou
em barracos de madeira, dos apartamentos construídos na lateral esquerda do morro,
em prédio com 64 unidades. Estavam previstas realização de melhorias em 225 casas
e a urbanização das Ruas Jupira e Marechal Francisco de Moura, que são os principais
78
acessos da malha urbana formal para o Morro Santa Marta. O montante de recursos
destinados à segunda fase do projeto era de R$ 10,4 milhões, dos quais R$ 7 milhões
provenientes do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), gerido pelo
Ministério das Cidades. A previsão era que as obras tivessem início a partir de janeiro
de 2010.
Foi criado dentro da EMOP um segmento denominado Engenharia Social que
além de ser responsável pela construção de equipamentos comunitários, moradias e
acessos, incluído o plano inclinado, gerenciasse um amplo programa relativo à
eficiência energética e de serviços, com o redirecionamento do fornecimento de energia
elétrica, iluminação publica, telefones e TV a cabo.
Por intermédio deste segmento, todas as concessionárias, públicas e privadas,
puderam implementar programas que reduziram substancialmente a informalidade,
inserindo os moradores nos parâmetros da chamada cidade formal, eliminando-se os
“gatos “ e iniciando o processo de cobrança através de taxas e tarifas sociais. Foi
também implementado pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro, o serviço de Internet
gratuita através de rede sem fio.
Como fato novo nesta etapa é a formação de uma comissão de moradores para
acompanhar e fiscalizar o andamento das obras. Eles participaram das reuniões com
técnicos da EMOP, com a finalidade de discutir as intervenções e até conhecer o
material a ser utilizado. O entendimento dos moradores é de que este procedimento é
uma maneira de integrar a população com o Poder Público (EMOP, 2009)
Para o Governo do Estado o Projeto de Urbanização do Morro Santa Marta se
encerra com a conclusão de uma terceira fase, com a remoção das casas situadas em
áreas consideradas de risco, a extinção de todos os barracos de madeira e com todas
as unidades passando por processo de melhoria.
79
Uma obra que causou polemica, não só no Morro Santa Marta, mas também em
outras 18 comunidades, foi a construção de muro para delimitar os limites da ocupação.
No caso do Morro Santa Marta este foi edificado na lateral direita, com 650m de
extensão e três metros de altura, dentro do terreno pertencente à Prefeitura, separando
a comunidade de uma área de floresta (Figura 19). A obra foi concluída em outubro de
2009 e faz parte de um conjunto de obras complementares ao processo de pacificação
das comunidades, segundo entendimento do Governo do Estado.
Figura 19 – Vista do limite lateral direito da Favela já com o muro divisório.
Nesta segunda etapa do projeto de urbanização, que fazem parte do processo de
ocupação da comunidade junto com a UPP, incluiu também o desenvolvimento de
atividades sociais como a promovida pela Secretaria de Estado de Trabalho e Renda,
que após ter feito trabalho de identificação de demandas dos moradores, promoveu os
seguintes serviços: balcão de emprego para deficientes e não deficientes; a emissão de
carteira profissional; Ouvidoria do Trabalho; seguro-desemprego; informações sobres
cooperativismo, sobre o Programa de Microcréditos e sobre o Plano Territorial de
Qualificação (PLANTEQ). Também foram oferecidos cursos de padeiro, ministrados por
Organização não Governamental (ONG), e com fornecimento de certificados do Serviço
Nacional de Aprendizagem Comercial (SENAC).
80
Também foi inaugurado no prédio, com dois pavimentos e seis salas, situado à
Rua Mal. Francisco de Moura, 245 o Centro de Educação Tecnológica e
Profissionalizante Santa Marta (CETEP), que oferece vários cursos, dentre eles:
bombeiro hidráulico, eletricista predial, manicure e pedicure, cabeleireiro, informática,
inglês e espanhol (Figura 20).
Figura 20 – Foto do CETEP.
Embora seja predominante a intervenção do Governo do Estado na comunidade,
através das Secretarias, da EMOP e CEDAE, a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro
também teve a sua participação: no aspecto de segurança através de convênio para
repassar R$ 500,00 por militar para complementar o soldo dos integrantes da Policia
Militar que atuam na UPP; promove o recolhimento de lixo através da Companhia
Municipal de Limpeza Urbana (COMLURB); e fez investimentos em iluminação pública
em toda a favela. (GOVERNO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, 2010).
A Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, através da Companhia Municipal de
Energia Elétrica e Iluminação (RIOLUZ), implantou uma rede de baixa tensão e 571
pontos de luz para iluminação pública em todas as vias da comunidade, incluindo
becos, escadarias e o teleférico, abrangendo toda a área planejada da favela. Desses
81
502 pontos foram equipados com lâmpadas fluorescentes de 25 watts e os demais com
lâmpadas de multivapor metálico de 100 watts. Esse trabalho iniciou-se em dezembro
de 2009 com investimento, segundo a RIOLUZ, da ordem de R$ 580.000,005.
Figura 21 – Placa referente às obras de iluminação pública.
Outra medida adotada pela Prefeitura foi o reconhecimento oficial de 61
logradouros e de seus nomes na Favela do Morro de Santa Marta, através da
Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU). Esta medida permite aos moradores
possuírem, a partir de agora, ter endereço formal e ver parte de sua história contadas
nas placas das ruas becos, vielas, escadarias e praças da localidade (Figura 22).
Figura 22 – Identificação dos logradouros.
5
Dados obtidos através do site Agência Rio de Notícias (http://www.agenciario.com) acessado em
02/03/2010 às 14:30 h e através da Assessoria de Imprensa da RIOLUZ.
82
O reconhecimento de logradouros em favelas segue o mesmo procedimento do
modelo adotado na chamada cidade formal. Os nomes escolhidos pelos moradores são
de pessoas importantes para a comunidade, mas alguns mantiveram os seus nomes
originais mantidos como as Ruas do Silêncio e do Mengão, Becos dos Amigos e do
Sambista, entre outros6.
A LIGHT Serviços de Eletricidade S.A. (LIGHT), após a ocupação da comunidade
pela UPP, promoveu um processo de legalização das ligações elétricas domiciliares e
comerciais na favela, colocando medidores individuais nas casas e passando a cobrar a
chamada tarifa social (Figura 23). A situação encontrada antes da ocupação pela UPP
era de 98% das unidades com ligações clandestinas e este quadro posteriormente
passou para o inverso, ou seja, 98% das ligações são legalizadas. (Jornal O Globo,
18/12/2010)
Figura 23 – Medidores de consumo de energia elétrica individuais.
O turismo é outra área que interessa ao poder público para incentivar atividades
econômicas nas comunidades pacificadas. Para isso foi criado o Programa Top Tour de
base comunitária que tem como foco a inserção sócio-econômica por meio de atividade
turística. O projeto é resultado da parceria entre o Ministério do Turismo e o Estado do
Rio de Janeiro que visa criar oportunidades econômicas através de atividades turísticas.
6
Fonte: site da Secretaria Municipal de Urbanismo, notícias. Disponível em: http://www.rio.rj.br/web/smu,. Acesso
em: 20 fev 2010.
83
A Favela Morro de Santa Marta, onde o projeto prevê investimento de R$ 230,3 milhões
na primeira etapa, é uma das comunidades a serem contempladas7.
7
Fonte: Ministério das Cidades, Assessoria de Comunicação. Disponível no site: http://wwww.cidades.gov.br,.
Acesso em: 30 ago 2010 às 19:00 h.
84
CAPÍTULO 4 - MERCADO IMOBILIÁRIO
4.1 CONCEITOS E DEFINIÇÕES
Para uma melhor compreensão do trabalho, entendemos como necessário uma
pequena introdução sobre alguns conceitos básicos sobre mercado, valor e preço, que
apresentamos a seguir.
Mercado é o contexto no qual se comercializam bens e serviços entre
compradores e vendedores através de um mecanismo de preços. O conceito de
mercado implica que os bens e/ou serviços podem ser comercializados entre
compradores e vendedores sem que exista qualquer relação prévia entre os mesmos.
O homem, tanto no papel de comprador como no de vendedor, e determinado
bem formam o que se consideram como componentes básicos do que entendemos
como mercado. O homem por suas necessidades e desejos incorpora valor às coisas,
aos objetos, etc.
A realidade da humanidade induz ao conhecimento de seus valores. Daí o
interesse em valorizar elementos do meio ambiente, da cultura, das ciências, dentre
outros. O interesse do homem por determinado item define o seu valor. Aqui aparece o
conhecimento do que lhe útil e necessário, sem abandonar aquilo que lhe é agradável.
Particularizando, o mercado imobiliário é um dos setores mais importantes no
processo de desenvolvimento sócio-econômico do país e um dos mais complexos. A
complexidade desse mercado está relacionada com as características particulares dos
imóveis, que são bens heterogêneos, e são formados por um conjunto extenso e
diversificado de atributos. Um imóvel dificilmente será igual a um outro. A aquisição
desses bens é bastante influenciada pelas condições sócio-econômicas da população,
já que se trata de um item básico para a sua sobrevivência. Esta propriedade do bem
85
imóvel, no que diz respeito à moradia, é considerada um direito primordial na
Constituição Brasileira.
Por mercado imobiliário deve-se entender o conjunto de ofertas e de procuras de
bens imóveis, que são conhecidos através dos meios normais e apropriados de
comunicação, objetivando entendimentos para sua negociação, seguindo certa estrutura
que a prática consagrou e que as Normas legais no direito civil viabilizam a
transferência de propriedade ou de uso do bem. Assim, podemos afirmar que o mercado
imobiliário apresenta-se com certas particularidades que o fazem inteiramente diferente
dos mercados dos demais bens de interesse individual. Nele, o produto negociado é
heterogêneo, por se caracterizar de concorrência imperfeita, seu valor monetário é o
mais elevado dentre os bens necessários ao homem, e a técnica pela qual o mesmo é
determinado varia conjunturalmente, assim como, pela tipologia e finalidade. Esse
quadro impõe cautela na assunção dos conceitos de valor e de justo valor.
As características particulares do bem imóvel, principalmente daqueles destinados
à habitação, fazem com que o mercado imobiliário seja diferenciado em relação aos
demais mercados. Essa diferenciação é devida ser a moradia uma necessidade básica
da população. No entanto, devido ao seu elevado preço, tanto em termos de produção
quanto de comercialização, muitas famílias ficam alijadas de utilizar os benefícios deles
decorrentes. A maior parte dos imóveis é produzida pela iniciativa privada e o seu
elevado preço inviabiliza o seu acesso à boa parte da população. Para amenizar essa
situação, os governos, ao longo dos anos, procuram intervir através de políticas
habitacionais, para elevar o número de demandantes com capacidade para usufruir os
bens imóveis.
Para Dantas (1998), antes de se caracterizar o que entendemos como mercado, é
necessário compreender o seu processo de atuação. Depende basicamente de três
elementos: dos bens a serem negociados; das partes interessadas em vendê-los; e de
outros desejando comprá-los. Quando o produto que está sendo negociado for um
imóvel, esses três componentes formam o mercado imobiliário. Especificamente o
86
mercado imobiliário tem a particularidade de se dividir em mercado de venda, locação
ou arrendamento, quando levamos em conta o tipo de negócio. Quando o que importa é
a tipologia, pode ser separado em de terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais,
prédios, assim por diante.
O ideal em um mercado é que se enquadre como concorrência perfeita, onde
existe número equilibrado de vendedores e compradores que sozinhos ou em conjunto
não tem capacidade de interferir nos preços. Trata-se de uma situação dificilmente
encontrada. No caso do mercado imobiliário a sua tendência é mais para o oligopólio,
pois é normalmente controlado por número limitado de vendedores.
É dominado por alguns agentes como os incorporadores ou empreendedores, que
utilizam inovações tecnológicas, facilidades de pagamento, publicidade, por exemplo,
para concorrerem entre si, mas em número reduzido de intervenientes, facilitando a
formação de oligopólio (DANTAS, 1998).
Pode-se diagnosticar o mercado imobiliário através de três aspectos: estrutura,
conduta e desempenho.
A estrutura do mercado imobiliário pode ser analisada pelo grau de concentração
dos vendedores, pelo perfil do universo de compradores, grau de diferenciação do
imóvel e pelas condições de pagamento. Do ponto de vista de sua estrutura, o mercado
imobiliário apresenta-se sob regime de concorrência imperfeita, porque, além de tratarse de um produto heterogêneo, os preços estão sujeitos à manipulação de vendedores
monopolistas e os compradores não têm acesso seguro quanto aos valores reais das
transações contemporâneas. É, pois, nesse quadro, que os imóveis são considerados
mercadorias na economia capitalista, onde, aparentemente, a propriedade imobiliária é
vendida ou comprada. Aliás, a realidade é bem outra: a rigor, o que é vendido ou
comprado é o conjunto de direitos vinculados à propriedade transacionada, o que a
caracteriza como uma "mercadoria" especial, não sendo cabível dispensar-lhe
tratamento igual aos demais bens. (TEIXEIRA, Oyama: TURINO, 2009)
87
Já a conduta do mercado é influenciada pelas políticas de preços praticados pelos
vendedores, através de estabelecimento de preços, forma de pagamento e inovações
nos imóveis. Também tem impactos os processos de interação e coordenação das
políticas de vendedores competindo, inclusive com outros mercados.
As tendências do mercado imobiliário estão relacionadas com: os níveis de preços
praticados, a implantação de novos empreendimentos, as velocidades de ocupação do
solo urbano e das vendas, implantação de infraestrutura e de equipamentos urbanos,
programas de benefícios para a região e até com mercados subjacentes (Dantas,
1998). De modo específico e particular no presente estudo, incluímos as condições de
depreciação e de recuperação no que diz respeito ao aspecto segurança, quando da
omissão e da intervenção do Estado, no caso das favelas no Município do Rio de
Janeiro. Todos estes aspectos influenciam o desempenho do mercado imobiliário.
Preço é um termo que se utiliza para expressar a quantidade inicial de dinheiro
que se pede, oferece ou se faz o pagamento por um bem ou serviço. O preço de venda
é um fato histórico, desde que seja revelado publicamente e de forma correta.
Custo é o preço pago pelos bens e serviços ou a quantidade requerida para criar
ou produzir o bem ou o serviço.
Utilidade é um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta que
reflete o potencial de interesse de uso e vocação de um bem. Em se tratando de
terrenos, pode ser refletido em leis de usos e ocupação do solo, de planos urbanos,
mensurados em zonas homogêneas de ocupação, sejam urbanas ou rurais.
Valor é um conceito econômico e não um fato. É uma estimação do preço que se
pagará pelos bens ou serviços em um dado momento, de acordo com uma finalidade
particular expressa na sua estimação, para uma data de referência (TEIXEIRA, Oyama:
TURINO, 2009).
88
Valor de Mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,
dentro das condições do mercado vigente” (ABNT, 2001, pág.5)
As imperfeições do mercado provocam oscilações nos valores realizados (preços).
Os números (elementos) obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade,
de uma faixa de preços, cuja média ou "valor mais provável" é o que se chama "valor de
mercado", a ser obtido. Daí porque é mais seguro obter-se a média e o intervalo de
valores por meio da inferência estatística conforme tratamento técnico empregado neste
trabalho.
Em síntese, o valor de um imóvel é identificado pelo valor de mercado, que é o
valor médio ou valor mais provável a ser atingido em transações ocorridas em
determinada circunstância mercadológica, em dado momento. Ele não necessariamente
coincide com o preço, por causa da imperfeição do mercado, que provoca dificuldades
nos exames e julgamentos dos avaliadores, formando-se uma faixa de preços aceitáveis
em torno do valor médio.
É bem de se acentuar as notáveis características do bem imóvel que o diferencia
dos
outros
bens.
Com
sua
localização
imutável,
o
terreno
proporciona,
simultaneamente, duas valias econômicas: o espaço físico, tridimensional aproveitável,
pois a coluna aérea lhe pertence, e a localização desse espaço em relação ao seu
"entorno", à vizinhança. Acrescente-se, ainda, que a pessoa, nas suas múltiplas
atividades, não pode prescindir do espaço, inclusive e principalmente para a sua
moradia, aspecto decisivo na formação de aglomerados de habitações de baixo nível,
em terrenos de terceiros.
Por outro lado, a heterogeneidade existente entre os bens imóveis constitui-se
num dos óbices para se garantir que os valores de venda pretendidos expressem reais
imagens de seus valores, notadamente quando a economia entra em desequilíbrio,
causando o que se entende por “bolha imobiliária”. Não é suscetível de fácil, exata e
89
direta medição, remetendo-nos sempre à idéia de obter um valor provável, estimando-o
pela via da probabilidade, o que, vale dizer, admitir-se a presença de variações
erráticas em torno do valor adotado, fato que se opõe, frontalmente, à idéia das
técnicas determinísticas de obtenção do valor procurado (TEIXEIRA, Oyama: TURINO,
2009).
4.2 MÉTODO E FONTE DE PESQUISA
Das diferentes etapas de trabalho requeridas à composição de um estudo de
mercado, o levantamento de dados do segmento em foco é tarefa fundamental, pois,
pelo seu exame analítico e processamento é que se vai constituir a amostra para as
diversas comparações, permitindo identificar as variáveis, características e atributos que
serão considerados na avaliação, a partir de critérios técnicos com embasamento em
instrumentos matemáticos no ramo da estatística.
Os dados utilizados para fundamentar o estudo de caso foram obtidos a partir do
banco de imóveis transacionados com a interveniência da Caixa Econômica Federal e
de elementos de pesquisa que são utilizados para elaborar os modelos de avaliação
dos imóveis objetos de financiamento e de operações de liberação de Fundo de
Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pessoa física, ou seja, referências de
transações e de ofertas no mercado imobiliário. A pesquisa se refere especificamente
ao bairro de Botafogo e a tipologia adotada foi de apartamento, por ser a de maior
incidência na região.
4.3 ABRANGÊNCIA DA PESQUISA
A pesquisa abrange o período de abril de 2006 a dezembro de 2009. A escolha do
período deve-se ao fato de contemplarmos o período anterior à implantação da UPP na
Favela Morro de Santa Marta, que ocorreu em dezembro de 2008 e um período
posterior, tendo como finalidade do estudo a verificação do comportamento do mercado
imobiliário antes e após aquela intervenção. O período anterior à implantação da UPP
90
foi de abril de 2006 a dezembro de 2008. A amplitude maior adotada para o primeiro
período foi para poder incorporar dados de transações de imóveis situados em ruas
mais próximas à Favela do Morro de Santa Marta, que pelos registros pesquisados
foram bastante escassas, confirmando uma expectativa prevista, da falta de liquidez
naquela região, em razão das condições de segurança existentes naquela ocasião. O
segundo período foi limitado em um ano, pois entendemos como razoável para se
verificar possível mudança no mercado imobiliário do bairro, com o advento da
intervenção da Polícia Militar naquela comunidade.
4.4 DEFINIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
Para o primeiro período utilizamos uma amostra com 141 referências e para o
segundo período a amostra adotada é formada por 96 referências.
Uma das condições dos dados utilizados é que a maioria das referências foi
vistoriada internamente, já que os imóveis tinham por finalidade a sua avaliação, que
tem esse procedimento como atividade básica. Assim, suas características, tanto
quantitativas como qualitativas, estão bem definidas, foram descritas nos Laudos
produzidos e essas informações serviram para alimentar o banco de dados consultado.
Já as referências de ofertas obtidas no mercado, tiveram suas características obtidas
através de informações dos corretores, na internet ou dos proprietários.
Com relação aos valores, obtivemos as informações através das declarações dos
intervenientes na operação, de modo especial do comprador, que na maioria das vezes
podemos considerar como sadia. Excetuam-se as transações cujos valores se
aproximam dos limites impostos por programas específicos em que estão enquadradas
as operações de crédito, pois existe uma tendência em ajustar a negociação atendendo
a limitação e que podem incorporar imperfeições na informação sobre o preço
efetivamente negociado. Com relação aos dados de ofertas, estas embora usualmente
incorporem certo acréscimo para ser utilizado como margem de negociação, apresenta
um quadro bastante representativo do mercado imobiliário, já que são preços
91
divulgados em meios de comunicação e, portanto, indicadores da expectativa dos
valores de negociação.
Outra fonte de informação utilizada, para a elaboração deste trabalho, foi a Planta
de Valores da Cidade do Rio de Janeiro, disponibilizada no site da Secretaria Municipal
da Prefeitura, para a obtenção dos valores do Valor Residencial (VR) de cada imóvel
utilizado na composição das amostras, que são referentes aos logradouros em que se
situam e tem por finalidade fundamentar os valores de tributação através do Imposto
Predial Territorial Urbano (IPTU). Estes valores, que são determinados em função da
localização dos imóveis, servem para diferenciar cada imóvel relativamente a esse
atributo.
4.5 METODOLOGIA E DEFINIÇÃO DOS MODELOS
A metodologia a ser empregada em um trabalho avaliatório e de evolução do
mercado imobiliário é sempre função da tipologia do imóvel e do resultado da pesquisa
realizada, em termos de quantidade e qualidade dos dados obtidos.
Em nosso trabalho, conforme já abordamos anteriormente, utilizamos o bairro de
Botafogo como local de pesquisa e apartamentos como tipologia adotada. Pelo número
de dados levantados e pela abrangência temporal e de localização no bairro,
entendemos que o método adequado para o objetivo do trabalho é o Método
Comparativo de Dados de Mercado conforme definido na Norma Brasileira NBR 14653
– Parte 1 Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais e NBR 14653-2 – Parte 2
Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos (ABNT, 2004).
Existem algumas formas de utilização do referido método comparativo. No
presente caso, utilizamos o modelo de regressão linear múltiplo, que é o modelo que
mais adequado quando a adoção de mais de uma variável independente é necessária
para explicar a variação de preços dos imóveis. Esta escolha se justifica pelo fato da
multiplicidade de fatores que interferem na formação dos preços de um bem.
92
Regressão múltipla é o método de analise apropriado quando o
problema de pesquisa envolve uma única variável dependente métrica
considerada como relacionada a duas ou mais variáveis independentes
métricas. O objetivo da análise de regressão múltipla é prever as
mudanças na variável dependente como resposta a mudanças nas
variáveis independentes. Esse objetivo é alcançado, com freqüência,
por meio da regra estatística dos mínimos quadrados (HAIR JR, Josefh
F; et al. 2009, p. 28).
A análise de regressão múltipla é uma técnica estatística que pode ser usada para
analisar as relações entre uma única variável dependente (critério) e demais variáveis
independentes (preditoras). O objetivo da análise de regressão múltipla é usar as
variáveis independentes cujos valores são conhecidos para prever os valores da
variável independente selecionada pelo pesquisador. Cada variável independente é
ponderada pelo procedimento da análise de regressão para garantir a máxima previsão
a partir do conjunto de variáveis independentes. Os pesos denotam a contribuição
relativa das variáveis independentes para a previsão geral e facilita a interpretação
sobre a influência de cada variável em fazer a previsão, apesar de a correlação entre as
variáveis independentes complicar o processo interpretativo. O conjunto de variáveis
independentes ponderadas forma a variável estatística de regressão, uma combinação
linear das variáveis independentes que melhor prevê a variável dependente. A variável
estatística de regressão, também conhecida com equação de regressão ou modelo de
regressão, é o exemplo mais amplamente conhecido de uma variável estatística entre
as técnicas multivariadas.
A análise de regressão múltipla é uma técnica de dependência. Assim para usá-la,
o analista deve ser capaz de classificar as variáveis em dependentes e independentes.
A análise de regressão também é uma ferramenta estatística que deveria ser
empregada apenas quando variáveis dependentes e independentes são métricas.
Porém, sob certas circunstâncias, podemos incluir dados não-métricos como variáveis
independentes (transformando dados ordinais ou nominais com codificação dicotômica)
ou como a variável dependente (pelo uso de uma medida binária na técnica
especializada de regressão logística). Em resumo para aplicar a análise de regressão
93
múltipla os dados devem ser métricos ou adequadamente transformados, e antes de
estabelecer a equação de regressão, o pesquisador deve decidir qual variável deve ser
dependente e quais serão independentes.
O objetivo da análise de regressão é prever uma única variável dependente a
partir do conhecimento de uma ou mais variáveis independentes
A formulação mais simples para explicar o comportamento dos
preços no mercado imobiliário, de acordo com a metodologia científica
tradicional, é representada pela equação:
Yi = β0 + β1 Xi1 + β2 Xi2 +...+ βk Xik + εi ,
i=1,..,m
onde: Y1 ,...,Ym - chama-se variável dependente representada pelo
preço do imóvel; Xi1,..., Xik - são chamadas de variáveis independentes,
correspondentes às suas características estruturais e de localização,
bem como aspectos econômicos; β0,..., β k - são denominadas de
parâmetros do modelo e εi,...,εm - são os erros aleatórios que não podem
ser explicados explicitamente, causados principalmente pelas variações
do próprio comportamento humano (uns com mais habilidades na
negociação, desejos, necessidades, caprichos, ansiedades, poder
aquisitivo etc.), medidas inexatas ou pela não inclusão de variáveis
independentes que contribuem muito pouco para a formação dos
preços de mercado (DANTAS et al, 2005, p. 4).
Os parâmetros são estimados através de inferência estatística utilizando como
base uma amostra considerada representativa do segmento mercadológico analisado.
Para tanto, utiliza-se o Método dos Mínimos Quadrados (MMQ), que tem por finalidade
minimizar a soma dos quadrados das distâncias, medidas na vertical, entre cada ponto
observado na pesquisa de mercado e os valores ajustados pela equação de regressão.
Para que os parâmetros inferidos no mercado, pelo método dos
Mínimos Quadrados Ordinários, sejam não-tendenciosos, eficientes e
consistentes8, alguns pressupostos sobre as variáveis independentes,
os resíduos e a especificação do modelo devem ser atendidos9: as
variáveis independentes não devem conter nenhuma perturbação
8 A não-tendenciosidade indica que a média de todas as possíveis médias de amostras extraídas do mercado coincide com o
verdadeiro valor de mercado; a eficiência está associada à dispersão destas possíveis médias estimadas em torno da
verdadeira média, sendo que na comparação entre diversos estimadores não-tendenciosos, o estimador eficiente é aquele que
apresentar a menor variância, enquanto que a propriedade da consistência indica que na medida em que a amostra cresce, a
sua média se aproxima do verdadeiro valor de mercado.
9 Ver Dantas (2001, capítulos 5 e 6), ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - Uma Introdução à Metodologia Científica, Editora PINI,
São Paulo, Brasil.-
94
aleatória e não deve existir nenhuma relação linear exata entre as
mesmas; os erros aleatórios satisfazem as hipóteses de variância
constante (modelo homocedástico), normalidade e ausência de
autocorrelação; e ainda que o modelo esteja corretamente especificado,
ou seja, na sua composição estejam incluídas apenas variáveis
explicativas relevantes, e a escala das variáveis envolvidas sejam
adequadamente escolhidas, com o objetivo de garantir a linearidade do
modelo. Este modelo é denominado de Modelo Clássico de Regressão
(MCR). (DANTAS et al, 2005, pág. 5)
O nosso estudo foi dividido em duas etapas: a primeira etapa no período anterior a
implantação da UPP na Favela Morro de Santa Marta e a segunda no período do ano
imediatamente posterior àquela implantação.
Para o tratamento estatístico, no primeiro caso, adotamos a utilização de modelo
de regressão linear múltiplo, com as seguintes variáveis que se mostraram com maior
significado mercadológico em termos de formação de valores, ou seja:
a) área privativa: variável independente quantitativa, em m², visando explicar a
variação dos preços dos apartamentos em função do porte de cada unidade;
b) idade aparente: variável independente quantitativa, em anos, visando explicar a
variação dos preços dos apartamentos relativamente ao tempo de vida, manutenção e
funcionalidade;
c) total de vagas: variável independente quantitativa, em unidades, visando
explicar a variação dos preços dos apartamentos, em função do número de vagas de
garagem vinculadas à unidade;
d) tempo – variável independente quantitativa, em meses, visando explicar a
variação dos preços dos apartamentos em ao longo do tempo, considerando como
base o mês de janeiro de 2000, onde n=1, fevereiro de 2000 n=2 e assim
sucessivamente até n=120 em dezembro de 2009;
e) evento: variável independente qualitativa e dicotômica visando explicar a
variação dos preços dos apartamentos em função da referência ser uma informação de
transação efetivamente realizada n=0 ou uma informação de oferta de mercado n=1;
95
f) padrão de acabamento do prédio: variável independente qualitativa, em
números inteiros positivos, visando explicar a variação de preços dos apartamentos em
função ao padrão construtivo dos respectivos prédios, diferenciada através de códigos
alocados com a ponderação: 7 – alto; 6 – entre normal e alto; 5 – normal; 4 – entre
normal e baixo; 3 – baixo; 2 – mínimo; e 1 – popular;
g) estado do apartamento: variável independente qualitativa, em números inteiros
positivos, visando explicar a variação dos preços dos apartamentos em função do
estado de conservação da unidade, diferenciada através de códigos alocados com a
ponderação: 5 – novo; 4 – bom; 3 – regular; 2 – ruim; e 1 péssimo;
h) andar: variável independente quantitativa, em números ordinais, por códigos
alocados, visando explicar a variação dos preços dos apartamentos, em função do
pavimento em que se situa no prédio;
i) elevador: variável independente, qualitativa, dicotômica, visando explicar a
variação dos preços dos apartamentos, em função da existência ou não de elevadores
no prédio, sendo: 0 para ausência e 1 para presença;
j) valor residencial (VR): variável qualitativa, proxy, visando explicar a variação dos
preços dos apartamentos, em função da sua localização, mensurado pelo Indice Fiscal
Valor Residencial (VR) da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro para cada logradouro
do Município;
k) valor unitário (VU): variável dependente, em R$/m², que é determinado pela
equação de regressão do modelo adotado.
Para o tratamento estatístico, através de inferência, para o segundo caso
mantivemos as variáveis acima detalhadas e retiramos apenas a variável padrão de
acabamento do prédio, que se mostrou pouco significativa no modelo adotado.
4.5.1 Modelo de regressão linear múltiplo: período anterior a Implantação da UPP
na Favela Morro Dona Marta
96
Para a determinação do comportamento do mercado imobiliário de apartamentos
no bairro de Botafogo anteriormente a implantação da Unidade de Polícia Pacificadora
na Favela Morro Santa Marta definimos, com base em amostra com 141 referências e
adotando as variáveis consideradas mais significativas citadas anteriormente, modelo
de regressão linear múltipla utilizando o programa denominado SIPLANV. A equação
encontrada define o comportamento dos valores de apartamentos no período de abril
de 2006 a dezembro de 2008 e os resultados são apresentados a seguir:
Modelo: Botafogo Parcial ABR2006 DEZ2008 V2
Data de Referência:
quinta-feira, 14 de outubro de 2010
Informações Complementares:
Número de variáveis: 19
Número de variáveis consideradas: 11
Número de dados: 240
Número de dados considerados: 141
Resultados Estatísticos:
Coeficiente de Correlação:
0,8535017 / 0,8402670
Coeficiente Determinação: 0,7284652
Fisher-Snedecor:
34,88
Confiabilidade Mínima:
0,99
Significância:0,01
Durbin-Watson:
1,82
- VALOR UNI
Não auto-regressão
90%
Normalidade dos resíduos:
72% dos residuos situados entre -1 e + 1 s
90% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s
97
95% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s
Outliers do Modelo: 5
Quadro 4 Parâmetros e significância do modelo de regressão (primeiro caso)
Regressores
ÁREA PRIVATIVA
IDADE APARENTE
TOTAL DE VAGAS
TEMPO
EVENTO
PADRÃO ACAB PR
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
Equação
ln(x)
x
x
x²
x
x²
x²
x
x
1/x
TObservado Signficância.
-7,43
0,01
-5,78
0,01
1,04
29,84
4,55
0,01
1,43
15,37
4,36
0,01
2,88
0,46
3,21
0,17
1,65
10,22
-7,17
0,01
Equação de Regressão:
VALOR UNI½ = +72,68908576 -7,386677482 * ln (ÁREA PRI) -0,1495373326 * IDADE
AP +0,954826277 * TOTAL DE VAGAS +0,001185983053 * TEMPO² +1,29902738 *
EVENTO +0,3502417915 * PADRÃO ACAB PR² +0,2856214153 * ESTADO DO AP²
+0,3218795193 * ANDAR +1,95866119 * ELEVADOR -15417,39386 / VR
Quadro 5 Correlação entre as variáveis (primeiro caso)
Correlações entre
variáveis
Com
Isoladas influência
ÁREA PRIVATIVA
IDADE APARENTE
TOTAL DE VAGAS
TEMPO
EVENTO
PADRÃO ACAB PR
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
0,28
0,43
0,01
0,04
0,34
0,1
0,04
0,15
0,02
0,24
0,37
0,11
0,07
0,4
0,12
0,12
0,06
0,26
98
VALOR UNITÁRIO
0,15
0,55
IDADE APARENTE
TOTAL DE VAGAS
TEMPO
EVENTO
PADRÃO ACAB PR
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNITÁRIO
TOTAL DE VAGAS
TEMPO
EVENTO
PADRÃO ACAB PR
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNITÁRIO
TEMPO
EVENTO
PADRÃO ACAB PR
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNITÁRIO
0,44
0,12
0,03
0,34
0,31
0,22
0,35
0,12
0,47
0,34
0,42
0,12
0,04
0,1
0,03
0,05
0,21
0,45
0,4
0,22
0,16
0,09
0,23
0,33
0,07
0,31
0,39
0,05
0,05
0,14
0,01
0,12
0,4
0,15
0,01
0,19
0,11
0,01
0,29
0,23
0,06
0,09
0,23
0
0,01
0,06
0,19
0,37
EVENTO
PADRÃO ACAB PR
0,02
0,04
99
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
0,06
0,1
0,14
0,01
0,2
0,02
0,04
0,07
0,31
0,02
0,25
0,14
0,31
0,12
0,18
0,07
0,08
0,06
VALOR UNITÁRIO
0,08
0,22
0,01
0,33
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNITÁRIO
0,42
-0,2
0,42
0,28
0,04
0,27
0,23
0,45
0,04
0,14
0,48
0,53
VR
VALOR UNITÁRIO
PADRÃO ACAB PR
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNITÁRIO
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
0,08
0,12
0,1
0,36
0,2
0,25
ELEVADOR
VR
VALOR UNITÁRIO
VR
VALOR UNITÁRIO
100
5.500
5.000
Valor Estimado
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
Preço Observado
4.500
5.000
5.500
Figura 24 - Gráfico de dispersão preço observado x valor estimado (primeiro caso).
Distribuição Freqüências
0,4
0,35
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05
-3
-2
-1
0
1
2
Figura 25 – Distribuição de frequencia de valores observados (primeiro caso)
3
101
4.5.2 Modelo de regressão linear múltiplo: período posterior a implantação da
UPP na Favela Morro Dona Marta
Para a determinação do comportamento do mercado imobiliário deapartamentos
no bairro de Botafogo após a implantação da Unidade de Polícia Pacificadora na Favela
Morro Santa Marta definimos, com base em amostra com 96 referências e adotando as
variáveis consideradas mais significativas citadas anteriormente, modelo de regressão
linear múltipla utilizando programa denominado SIPLANV. A equação encontrada define
o comportamento dos valores de apartamentos no período de janeiro de 2009 a
dezembro de 2009 e os resultados são apresentados a seguir:
Modelo:Botafogo Parcial 2 JAN2009 DEZ2009 V2
Data de Referência:
quinta-feira, 14 de outubro de 2010
Informações Complementares:
Número de variáveis: 19
Número de variáveis consideradas: 10
Número de dados: 240
Número de dados considerados: 96
Resultados Estatísticos:
Coeficiente de Correlação:
0,8468655 / 0,7777308
Coeficiente Determinação: 0,7171812
Fisher-Snedecor:
24,23
Confiabilidade Mínima:
0,99
Significância:0,01
Durbin-Watson:
1,69
- VALOR UNI
Não auto-regressão
98%
102
Normalidade dos resíduos:
73% dos residuos situados entre -1 e + 1 s
91% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s
93% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s
Outliers do Modelo: 5
Quadro 6 - Parâmetros e significância do modelo de regressão (segundo caso)
Regressores
Equação
ÁREA PRI
IDADE AP
TOTAL DE
VAGAS
TEMPO
EVENTO
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
x
x
x
1/x
x
1/x
x
x
x²
TObservado Significância
7,6
3,63
0,01
0,05
-5,56
4,15
-2,89
0,99
-1,15
-1,24
-2,99
0,01
0,01
0,49
32,39
25,5
22,01
0,36
Equação de Regressão:
1/VALOR UNI = -0,0005296419021 +1,106855755E-006 * ÁREA PRI +1,168399711E006 * IDADE AP -4,755339703E-005 * TOTAL DE VAGAS +0,09341947478 / TEMPO 2,694911759E-005 * EVENTO +7,789501375E-005 / ESTADO DO AP -1,461232591E006 * ANDAR -2,752688237E-005 * ELEVADOR -3,068012891E-011 * VR²
Quadro 7 - Correlação entre as variáveis (segundo caso)
Correlações entre
variáveis
Com
Isoladas influência
ÁREA PRI
IDADE AP
TOTAL DE VAGAS
TEMPO
0,16
0,43
0,15
0,15
0,61
0,14
103
EVENTO
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNI
0,09
0,03
0,06
0,1
0,21
0,23
0,26
0,07
0,07
0,11
0,35
0,63
IDADE AP
TOTAL DE VAGAS
TEMPO
EVENTO
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNI
0,65
0,18
0,02
0,44
0,12
0,27
0,19
0,6
0,28
0,15
0,12
0,25
0,01
0,08
0,26
0,36
TOTAL DE VAGAS
TEMPO
EVENTO
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNI
TEMPO
EVENTO
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNI
EVENTO
0,11
0,02
0,27
0,13
0,2
0,03
0,51
0,02
0,33
0,14
0,06
0,14
0,43
0,14
0,17
0,06
0
0,07
0,13
0,51
0,15
0,19
0,17
0,02
0,19
0,41
104
VALOR UNI
0,06
0,04
0,02
0,06
0,12
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNI
0,08
-0,2
0,15
0,4
0,15
0,11
0,08
0,11
0,26
-0,1
0,09
0,24
0,16
ESTADO DO AP
ANDAR
ELEVADOR
VR
ANDAR
ELEVADOR
VR
VALOR UNI
0,02
0,08
0,02
0,17
0,3
0,12
ELEVADOR
VALOR UNI
0,01
0,25
VR
VALOR UNI
0,06
VR
0,03
0,13
0,31
105
6.000
5.500
Valor Estimado
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
Preço Observado
5.000
5.500
6.000
Figura 26 – Gráfico de dispersão preço observado x valor estimado (segundo caso)..
Distribuição Freqüências
0,4
0,35
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05
-3
-2
-1
0
1
2
Figura 27 – Distribuição de frequência de valores observados (segundo caso).
3
106
CAPÍTULO 5 – APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS
Após a modelagem efetuada e apresentada no capítulo anterior, segregada em
dois períodos, um anterior a implantação da Unidade de Polícia Pacificadora (UPP) na
Favela Morro Santa Marta e outro posterior àquela intervenção, procurou-se verificar o
comportamento do mercado imobiliário no bairro de Botafogo em ambos os períodos.
Esta verificação iniciou-se com a plotagem de todos os dados obtidos na
pesquisa, que estão georreferenciados, situados em Botafogo, obtendo o seu
variograma e um mapa apresentando a variação dos valores unitários dos imóveis
(apartamentos) em função de suas localizações no bairro. O mapa apresenta essas
variações através da definição de regiões bem delimitadas e individualizadas por faixas
de valores unitários e a sua representação gráfica (Figura 28).
107
Figura 28 – Variação de preços unitários de apartamentos em Botafogo 2008-2009.
Da leitura deste mapa identificamos uma região de menores valores unitários no
entorno da Favela Morro de Santa Marta, uma região de valores intermediários na
região central do bairro e os imóveis de maiores valores unitários são os localizados na
área de influência direta do metrô e os situados mais próximos ao bairro do Humaitá,
bem como a área da Praia de Botafogo junto à Avenida Rui Barbosa.
Este diagnóstico não é de surpreender, pois a interferência de uma favela nos
valores de imóveis na sua área de influência é por demais conhecida, principalmente
108
quando estas comunidades então sob o comando de traficantes de drogas e com
constantes conflitos armados.
Os imóveis situados nas proximidades da estação do metro têm os seus valores
influenciados pela facilidade do acesso direto àquele meio de transporte de massa e de
qualidade.
Aqueles localizados mais próximos ao Humaitá já são influenciados pela relativa
proximidade da Lagoa e Jardim Botânico, bairros mais valorizados em termos de
localização no Município e cujos imóveis possuem valores unitários mais elevados.
A região da Praia de Botafogo limítrofe com o bairro do Flamengo tem os seus
valores sob a influência da Avenida Rui Barbosa, tradicional pela existência de prédios
cujos apartamentos são considerados de luxo e com excelente vista da Baia da
Guanabara e do Pão de Açúcar, fatores que valorizam aquelas unidades.
Para aferirmos a evolução dos preços dos imóveis no bairro de Botafogo, sem e
com a influência da implantação da Unidade de Polícia Pacificadora na Favela de Santa
Marta, escolhemos três tipos de apartamentos, efetivamente negociados, em cada uma
das regiões anteriormente identificadas em termos de valorização naquele bairro. Cabe
aqui informar que para a região da Praia de Botafogo, próximo a Avenida Rui Barbosa,
não fizemos simulações devido ao fato de não identificarmos, em nossa amostra,
negociação ou oferta naquela área, dentro dos períodos pesquisados.
Os imóveis que serviram como base, para simularmos a sua evolução nos
períodos citados, foram os seguintes:
a) Região 1 – Imediações da Favela de Santa Marta
1)
Rua Barão de Macúbas, 156,
2)
Rua Mal. Francisco de Moura, 159,
3)
Rua Mal. Francisco de Moura, 218.
109
Quadro 8 – Características de cada apartamento. Imóveis Região 1.
IMÓVEL
ÁREA
IDADE
VAGAS DE
PRIVATIVA
(anos)
GARAGEM
TEMPO
EVENTO
PADRÃO
ESTADO
DO PRÉDIO
DO APTO.
ANDAR
ELEVADOR
VR VALOR
RESIDENCIAL
(m²)
1
45,00
47
0
*
**
5
4
3
1
700,88
2
17,00
36
0
*
**
4
2
3
0
700,88
3
74,00
59
0
*
**
4
4
1
0
700,88
* A variável tempo foi simulada: de jan 2008 = 97 a dez 2008 = 108 e jan 2009 = 109 a dez 2009 = 120
** A variável evento foi simulada: 0 para venda e 1para oferta.
b) Região 2 – Região central do bairro de Botafogo
4)
Rua São Clemente, 272,
5)
Rua Real Grandeza, 62,
6)
Rua São Clemente, 388.
Quadro 9 – Características de cada apartamento. Imóveis Região 2.
IMÓVEL
ÁREA
IDADE
VAGAS DE
PRIVATIVA
(anos)
GARAGEM
TEMPO
EVENTO
PADRÃO
ESTADO
DO PRÉDIO
DO APTO.
ANDAR
ELEVADOR
VR VALOR
RESIDENCIAL
(m²)
4
74
25
1
*
**
5
70
45
0
*
**
6
177
25
2
*
**
5
3
5
1
1140,65
5
4
7
1
1140,65
5
2
17
1
1563,91
* A variável tempo foi simulada: de jan 2008 = 97 a dez 2008 = 108 e jan 2009 = 109 a dez 2009 = 120
** A variável evento foi simulada: 0 para venda e 1para oferta.
c) Região 3 – Região sob a influência da estação do metro
7)
Rua Eduardo Guinle, 48,
8)
Rua Eduardo Guinle, 55,
9)
Rua Dona Mariana, 45.
110
Quadro 10 – Características de cada apartamentos - Imóveis Região 3
IMÓVEL
ÁREA
IDADE
VAGAS DE
PRIVATIVA
(anos)
GARAGEM
TEMPO
EVENTO
PADRÃO
ESTADO
DO PRÉDIO
DO APTO.
ANDAR
ELEVADOR
VR VALOR
RESIDENCIAL
(m²)
7
60
25
1
*
**
6
6
7
1
1931,90
8
105
4
2
*
**
6
6
1
1
1931,90
9
72
66
0
*
**
4
4
2
0
1839,91
* A variável tempo foi simulada: de jan 2008 = 97 a dez 2008 = 108 e jan 2009 = 109 a dez 2009 = 120
** A variável evento foi simulada: 0 para venda e 1para oferta.
5.1 SIMULAÇÃO DE VALORES UNITÁRIOS DOS IMÓVEIS SELECIONADOS
CONSIDERANDO EVENTOS OFERTA E VENDA
Cada um dos imóveis indicados nas respectivas regiões foram objetos de
simulações mensais de seus valores unitários, nos períodos de janeiro de 2008 a
dezembro de 2008, período anterior à implantação da UPP na Favela de Santa Marta e
de janeiro de 2009 a dezembro de 2009, período posterior àquela intervenção, com
base nos modelos indicados em 4.5.1 e 4.5.2. Nesta etapa do trabalho consideramos
os eventos oferta e venda, ou seja, seriam os preços ofertados no mercado imobiliário e
os efetivamente negociados.
Adotamos, para as referidas simulações, as características selecionadas e
indicadas nos Quadros 8, 9 e 10, consideradas como as variáveis mais significativas
estatisticamente para a formação de seus preços. Estas simulações são apresentadas
no Apêndice A.
5.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS
Para apresentarmos a análise dos resultados obtidos, seguimos a mesma lógica
adotada até aqui, ou seja, separando o trabalho em dois períodos: um anterior e outro
posterior à implantação de uma Unidade de Polícia Pacificadora (UPP) na Favela Morro
de Santa Marta, ocorrido em dezembro de 2008. Em cada um desses dois períodos, a
análise foi efetuada levando-se em conta as regiões homogêneas em termos de
valorização, conforme o já descrito no início desse Capítulo:
111
a)
Região 1 – Imediações da Favela Morro de Santa Marta;
b)
Região 2 – Região Central do Bairro de Botafogo;
c)
Região 3 - Região sob a influência da Estação do Metrô.
Também levamos em conta na análise, a evolução dos preços dos imóveis nas
condições de ofertados e de efetivamente transacionados, considerando na simulação
as duas condições da variável evento, oferta e venda, utilizando os modelos estatísticos
definidos no item 4.5. Com estas simulações visamos estudar o comportamento do
mercado no que se refere à diferenciação do valor de oferta para o valor de venda,
definindo a margem de flexibilização no processo de negociação, bem como a sua
evolução em condições comerciais normais e em face de uma intervenção significativa
na região por parte do Estado, que no presente caso foi no aspecto de segurança.
5.2.1 Período anterior à implantação da UPP na Favela Morro de Santa Marta
Conforme já indicado na introdução desse Capítulo, elegemos três imóveis
representativos em cada uma das três regiões e simulamos seus valores no ano de
2008, anteriormente à implantação da UPP na Favela Morro de Santa Marta nas
situações de ofertados e de venda.
Considerando os 9 imóveis, que são diferentes entre si em termos de alguns
atributos como área privativa, padrão do prédio, estado de conservação, número de
vagas de garagem, elevadores, calculamos seus valores unitários, através dos modelos
já apresentados, e obtivemos sua evolução mensal equivalente no ano de 2008. No
Quadro 11 apresentamos a sua evolução no referido ano.
112
Quadro 11 – Evolução dos valores unitários simulados para cada imóvel em 2008, por fator anual.
IMÓVEL*
OFERTA
Evolução
Anual
MÉDIA
ANUAL NA
REGIÃO
VENDA
Evolução
Anual
MÉDIA
ANUAL
NA
REGIÃO
1
2
3
1,124518
1,123664
1,153290
1,133824
1,128402
1,127494 1,138371
1,159217
4
5
6
1,105614
1,100146
1,104367
1,103376
1,108392
1,102640 1,106037
1,107079
7
8
9
1,083288
1,085924
1,129191
1,099468
1,085008
1,087754 1,102046
1,133377
MÉ
DIA
GERAL
NO
BAIRRO
1,112222
1,115485
*Região 1: imóveis 1,2 e 3; Região 2 – imóveis 4,5 e 6; Região 3 – imóveis 7, 8 e 9.
Na região 1, que se situa nas imediações da Favela Morro de Santa Marta, a
evolução dos preços foi maior, ficando na faixa de 13%, acima da média do bairro
calculada em 11%, enquanto que nas demais regiões ficou abaixo da média do bairro,
em torno de 10%. Este fato se justifica pelo fato de que, mesmo antes da implantação
da UPP, algumas intervenções do Estado e do Município naquela comunidade já
estavam acontecendo, passando a refletir nos valores dos imóveis situados no entorno
mais imediato sem, no entanto, influenciar outras áreas.
Outra constatação observada é que a evolução dos preços no ano de 2008, tanto
de oferta quanto de transações efetuadas, se mantiveram no mesmo patamar, tanto
individualmente por imóvel quanto por região. Este quadro indica que não havia
expectativas especiais de valorização, que normalmente ampliam os valores ofertados,
além fator de fonte habitual e da evolução de preços que já vinha acontecendo em
Botafogo, como relataremos adiante.
113
Comparando a evolução dos preços dos imóveis em Botafogo com a inflação
medida no ano de 2008, através do IPCA que foi de 5,90%, verificamos que houve uma
valorização real dos preços dos imóveis no bairro de Botafogo. Essa situação verificada
no ano de 2008, já vinha sendo constatada desde 2001, pois o bairro já considerado
como preferencial para edificação de novos projetos, na Zona Sul pelas construtoras e
incorporadoras. Isso era pelo fato de que era a região, na Zona Sul, com maior
disponibilidade de terrenos para incorporação, principalmente depois da implantação de
diversas Áreas de Proteção Ambiental e Cultural (APACs) no Município, e que atingiu
Botafogo de forma menos intensa (Jornal VALOR, Reportagem em 02/08/2001).
Outro aspecto a ser ressaltado é que a partir de 2003, quando já se constatava
uma tendência de queda nas taxas de juros, a aplicação de capitais na aquisição de
imóveis passava a ser mais atrativa do que as aplicações financeiras, conforme
afirmava, na ocasião, Marcos Levy, Presidente da Brascan Imobiliária (QUEDA..., 2003,
P.12).
A segurança tornou-se um dos principais critérios para comercialização de
imóveis. Bairros onde o processo de favelização é pequeno ou inexistente, como Urca,
Lagoa, parte de Ipanema e Leblon os imóveis valorizaram acima de 100%, no período
entre 2002 e 2007, conforme pesquisa efetuada pela Patrimóvel, uma das maiores
empresas corretoras do Rio de Janeiro. Por esta mesma pesquisa verificou-se que
bairros com forte influência de favelas, como a Tijuca e a orla de São Conrado, houve
depreciação. Botafogo ficou numa faixa intermediária, devido ao porte da Favela Morro
de Santa Marta e terem sido menos freqüentes os casos de intervenção policial naquela
comunidade (QUANTO..., 2007, p.10).
Apesar de Botafogo ser um bairro onde existem favelas, e com todos os
problemas inerentes a essa situação, já descritos, em 2007 era o bairro da Zona Sul
com o maior número de lançamentos imobiliários. Isto se deve pelo fato de ser uma
região considerada privilegiada, por ser próxima do Centro e das principais vias de
ligação entre as Zonas Sul e Norte, que são os túneis Santa Bárbara e Rebouças.
114
Acrescente-se a isso a disponibilidade do metrô, a existência de shoppings, escolas,
faculdades, hospitais e cinemas, dentre outros atrativos (EM FASE..., Revista Veja Rio,
p.12). Em números, Botafogo teve lançados no ano de 2007, 869 unidades contra 154
no ano de 2006, correspondendo a um acréscimo de 464%. O bairro segundo colocado
foi Jacarepaguá com 321% de crescimento (UM...,2008, p.6).
Essa situação agravou ainda mais as condições de escoamento de tráfego no
bairro onde as suas duas principais artérias, Rua São Clemente e Rua Voluntários da
Pátria, podem ser consideradas intransitáveis em horas de rush. Outro problema
crônico inerente ao adensamento verificado foi o comprometimento das condições de
coleta e escoamento da rede de esgotos sanitários existente, que foi projetada para
uma ocupação unifamiliar e conta com mais de 100 anos de existência. Segundo dados
da Secretaria Municipal de Urbanismo, com base nos dados do IBGE, Botafogo tem
densidade demográfica entre 150 e 200 pessoas por hectare, superior as dos bairros do
Jardim Botânico, Gávea e Humaitá.
5.2.2 Período posterior à implantação da UPP na Favela Morro de Santa Marta
Da mesma forma com que simulamos os valores no subitem anterior, para o
período de 2009, trabalhamos com os mesmos imóveis anteriormente escolhidos, e
mantendo as mesmas características e condições, exceto o período de aplicabilidade.
No Quadro 12 apresentamos a sua evolução no referido ano.
115
Quadro 12 – Evolução valores unitários simulados para cada imóvel em 2009, por fator anual.
IMÓVEL *
OFERTA
MÉDIA
VENDA
MÉDIA
Evolução
ANUAL NA
Evolução
ANUAL
Anual
REGIÃO
Anual
NA
REGIÃO
1
2
3
1,262653
1,259909
1,209121
4
5
6
1,243894
1,240943
1,238635 1,224900
1,195123
1,331937
1,241253
1,298197
1,290462
1,298002
1,275091 1,272809
1,270526
7
8
9
1,572685
1,635264
1,252716
1,486888
1,478655
1,521601 1,410938
1,232558
MÉDIA
GERAL
NO
BAIRRO
1,340415
1,306642
*Região 1: imóveis 1,2 e 3; Região 2 – imóveis 4,5 e 6; Região 3 – imóveis 7, 8 e 9.
Em 2009, a valorização se deu de ordem inversa do que tinha ocorrido em 2008.
Nesse novo período as maiores evoluções de preços ocorreram nas regiões 2 e 3,
sendo que a da região 3 foi superior a da evolução média do bairro. Entendemos que
este comportamento do mercado se justifica porque a Região 1 já vinha absorvendo os
reflexos das melhorias implantadas na comunidade. Outra constatação é que a
chegada da UPP teve uma influência mais abrangente, porque atingiu todo o bairro,
principalmente por que alterou o aspecto segurança, que influencia de modo
significativo o valor dos imóveis.
Neste período, diferentemente do anterior, constatamos evolução maior do fator
de fonte, que mensura a flexibilização de preços existente em uma negociação
imobiliária (diferença entre o preço ofertado e o preço efetivo de transação). Este fato
reflete a expectativa quanto à modificação do mercado em função do benefício causado
pela implantação da UPP, ampliando os valores da pretensão (preços de oferta). No
entanto, esta expectativa diminuiu na hora de se fechar o negócio, o que causou uma
evolução menor nos preços de venda. Este fato indica que o mercado encontra-se em
fase de ascensão.
116
Comparando a evolução dos preços dos imóveis em Botafogo com a inflação
medida no ano de 2009, através do IPCA que foi de 4,31%, verificamos que houve uma
valorização real dos preços dos imóveis no bairro de Botafogo, sobrepujando a
evolução de 2008, tanto no aspecto ganho real quanto na evolução dos índices de
valorização que passou a ser mais acentuada.
Quadro 13 – Fator de Incremento nos valores unitários de cada imóvel e médios, verificados em janeiro
de 2009.
OFERTA
VENDA
IMÓVEL
INCREMENTO
INCREMENTO
INCREMENTO
INCREMENTO
INDIVIDUAL
MÉDIO POR
INDIVIDUAL
MÉDIO POR
REGIÃO
REGIÃO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1,202302
1,177380
1,458052
1,063139
0,945745
0,958528
0,996389
1,127135
1,247319
MÉDIA
GERAL NO
BAIRRO
1,130665
1,279245
0,989137
1,123614
1,187034
1,162651
1,473255
1,027716
0,872838
0,931840
0,920479
1,034479
1,236372
1,274313
0,944131
1,063777
1,094074
Outro aspecto importante na análise do comportamento do mercado imobiliário em
Botafogo pode ser mensurado pelo incremento nos valores dos imóveis observado no
mês de janeiro de 2009 em comparação com o final do ano de 2008. A maioria dos
imóveis apresentou um salto significativo em seus valores, causando uma variação
média no bairro, no caso de oferta, da ordem de 13% naquele referido mês, sendo que
na região 1, mais imediata à Favela Morro de Santa Marta, foi a mais acentuada, da
ordem de 27%. A região 2 apresentou um quadro diverso do restante do bairro, talvez
por ter sido a região fora das imediações da influência direta da favela, que mais sofreu
com o problema de ser alça de mira das armas de fogo, e portando, apresentando,
ainda, um quadro de certa desconfiança quanto a eficácia da implantação da UPP.
117
Observando os resultados no caso de venda, o quadro não foi diferente no
comportamento por região, tendo sido mais expressivo na região 1 com 27%, mesmo
patamar do caso de oferta, e bem acima da média do bairro, que aqui ficou em 9%. Na
região 2 o incremento de valores para janeiro de 2009 ficou um pouco abaixo do
verificado para o caso de oferta, e muito próximo da média do bairro, que foi de 9,4%.
Na região 3, embora tenha havido acréscimo, esse caiu pela metade no caso de
simulação de venda em relação à oferta, ficando abaixo da média do bairro.
Essas observações, de uma certa forma, têm coerência com as informações
fornecidas por alguns agentes do mercado imobiliário local, como afirmou o Sr. Nelson
Freitas, Diretor Regional da Corretora de Imóveis Júlio Bogoricin, constatando
aumentos nos valores de até 40% em alguns imóveis no bairro. Afirma também que a
procura por imóveis em Botafogo aumento, em dezembro de 2008, de 25% a 30%
(AÇÃO...,2008, p.11).
Embora tenha havido uma euforia inicial pela implantação da UPP, seis meses
após havia ainda certa desconfiança dos agentes do mercado imobiliário quanto a
manutenção daquele quadro de tranquilidade. Ainda de acordo com a opinião de José
Fernando Schuster, diretor-secretário do Conselho Regional de Corretores de Imóveis
(CRECI/RJ), algumas características locais na formação dos valores dos imóveis no
bairro se mantinham, como por exemplo: faixa de valores mais baixa nas imediações da
Favela Morro Santa Marta e na região mais imediata, como os imóveis das Ruas da
Matriz e Palmeiras, que permaneceram num patamar de 30% abaixo dos registrados
nas regiões sem influência nenhuma da favela (PM..., 2009, p.8).
Já em outubro de 2009 o acompanhamento feito pelo Conselho Regional de
Corretores de Imóveis (CRECI) detectava uma valorização dos imóveis nos bairros de
Botafogo e Humaitá como conseqüência do termino dos tiroteios que aconteciam na
Favela Morro de Santa Marta, em até 30%. O Vice-presidente do Sindicato das
Empresas de Corretores e Venda de Imóveis (SECOVI), Sr. Leonardo Schneider,
afirmava que em um curto prazo havia uma valorização de 20% a 30%, resultado da
118
tranquilidade que o bairro começava a experimentar, o que vinha atraindo o interesse
de um número maior de pessoas na procura de imóveis na região. Chama a atenção de
que para uma valorização de médio e longo prazo está vinculada a continuidade do
processo de pacificação iniciado naquela comunidade, tornando o programa em uma
meta de governo e não apenas do atual.
O vice-presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado
Imobiliário (ADEMI), Sr. Rubem Vasconcelos, vê com cautela os impactos verificados
no mercado imobiliário, achando ainda cedo para se falar em percentuais. Lembra
ainda que Botafogo, mesmo antes da implantação da UPP, já vinha experimento um
aquecimento causado pela própria escassez de imóveis localizados na Zona Sul. Com
a nova situação os imóveis no entorno da Favela Morro de Santa Marta tendem a
resgatar alguns valores perdidos e a se equiparar ao restante do bairro.
Também foram constatadas alterações nos valores dos imóveis na própria
comunidade, segundo relatou o Sr. José Mario Hilário dos Santos, presidente da
Associação de Moradores daquele local, indicando que os valores do alugueis ficavam
na faixa entre R$ 100,00 e R$ 250,00 mensais e agora já atingem a R$ 400,00 e que
para venda as unidades que valiam R$ 10.000,00 estão sendo negociadas na faixa de
R$ 25.000,00. Afirma também que as melhorias ocorridas fizeram com que a procura
ampliasse, o que causa preocupação dos moradores tradicionais da favela que poderão
não mais arcar com a nova realidade e isso se transformar em uma expulsão “branca”.
(ALTA...,2009, p.3)
Quando a ocupação da Favela Morro de Santa Marta completava um ano, em
dezembro de 2009, o processo de valorização imobiliária continuava sendo constatado,
como um todo. No entanto, segundo o Sr. Rogério Quintanilha, Gerente Geral da
Corretora de Imóveis APSA, os valores de alugueis cresceram de forma mais tímida,
indicando uma desconfiança dos investidores de imóveis na sedimentação do processo
de pacificação da comunidade com a implantação da UPP. Para o vice-presidente da
Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), Sr. Rubem
119
Vasconcellos, a presença policial e a disponibilização de serviços públicos na Favela
Morro de Santa Marta, influenciaram no mercado imobiliário, sem, no entanto, alterar as
regiões de valorização no bairro. Observa que os imóveis sob a influência da favela,
apesar de terem também experimentado aumento em seus valores, continuam em
patamar inferior ao restante do bairro (APÓS...,2009, p.5).
A seguir apresentamos dois gráficos com a evolução dos preços médios dos
imóveis nos anos de 2008 e 2009 tanto para os imóveis em oferta quanto para os
imóveis efetivamente negociados.
EVOLUÇÃO OFERTA
1,6
1,4
FATORES
1,2
1
2008
2009
0,8
Polinômio (2008)
Polinômio (2009)
0,6
0,4
0,2
0
0
1
2
3
4
REGIÃO
Figura 29 - Evolução dos fatores de Incremento nos valores unitários médios para o evento oferta.
120
EVOLUÇÃO VENDA
1,6
1,4
FATORES
1,2
1
2008
0,8
2009
0,6
0,4
0,2
0
REG 1
REG 2
REG 3
REGIÃO
Figura 30 – Evolução dos Fatores de Incremento nos valores unitários médios para o evento venda.
5.3 ANÁLISE DA EVOLUÇAO DO COMPORTAMENTO DO VALOR UNITÁRIO DE
IMÓVEL SITUADO NO ENTORNO DA FAVELA MORRO DE SANTA MARTA E FORA
DE SUA ÁREA DE INFLUÊNCIA DIANTE DA AUSÊNCIA E DA PRESENÇA DA UPP
Já em 2002 constatava-se, através de análises feitas por representantes de
entidades de agentes do mercado imobiliário, que os imóveis situados na chamada
“alça de mira” de armas de fogo estavam se desvalorizando em mais da metade do que
outro imóvel assemelhado fora do alcance das balas perdidas. Outra constatação é de
que, apesar dos preços desses imóveis terem baixado vertiginosamente, ainda assim,
havia o problema da sua liquidez.
Essa situação se agravou a partir de 2001, pois em 1997 a desvalorização de um
imóvel situado sob a influência de favela era de apenas 20% em relação a outros sem
essa característica, conforme afirma George Masset, Presidente da Associação
Brasileira de Administradoras de Imóveis (ABADI). Construtores, administradores e
corretores, apontam a ampliação da ousadia dos marginais, como a principal razão da
121
evolução da desvalorização dos imóveis, e não o crescimento das favelas
(VIOLÊNCIA..., 2002, P.12).
A finalidade dessa análise é verificar o comportamento do valor unitário de
determinado imóvel localizado na região de influência direta da Favela Morro de Santa
Marta e o seu valor hipotético caso estivesse situado em outras áreas do bairro. Para
tanto escolhemos o imóvel situado na Rua Barão de Macaúbas, 156 (imóvel 1 da
Região 1) com as seguintes características:
Quadro 14 – Imóvel na Região 1
IMÓVEL
ÁREA
PRIVATIVA
IDADE
VAGAS DE
(anos)
GARAGEM
47
0
TEMPO
EVENTO
PADRÃO
ESTADO
DO PRÉDIO
DO APTO.
ANDAR
ELEVADOR
VALOR RESIDEN
(VR)
(m²)
1
45,00
*
**
5
4
3
1
700,88
Fizemos as simulações utilizando os modelos definidos em 4.5.1 (situação anterior
à UPP) e 4.5.2 (situação posterior à UPP) alterando os valores da variável local
utilizando os Valores de Residência (VR) respectivos no bairro, evento = 0 (venda), no
tempo janeiro de 2008 n = 97 e dezembro de 2009 n = 120 contemplando um período
anterior e outro posterior a implantação da UPP na Favela Morro de Santa Marta. Os
resultados são apresentados a seguir (Quadro 15):
10
Quadro 15 – Simulações nos diversos locais do bairro .
LOCAL (VR)
700,88
1140,65
1563,91
1839,97
1931,96
VU venda
(R$/m²)
1.845,06
2.645,57
3.035,26
3.200,42
3.245,69
Decréscimo
antes UPP
(%)
30,26
39,21
42,35
43,15
VU venda
(R$/m²)
3.066,83
3.319,80
3.757,95
4.214,55
4.412,38
Decréscimo
pós UPP
(%)
7,62
18,39
27,23
30,49
.
10
VR=700,88 (Rua Barão de Macaúbas); VR=1140,65 (Rua São Clemente); VR=1563,91 (Rua São Clemente);
VR=1839,97 (Rua Dona Mariana); e VR=1931,96 (Rua Eduardo Guinle).
122
%
Decréscimo de valor em relação ao Santa Marta
Venda
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Antes UPP
Pós UPP
Expon. (Antes UPP)
Expon. (Pós UPP)
0
500
1000
1500
2000
2500
Local (VR)
Figura 31 – Evolução do decréscimo de valor de imóvel sob influência do Santa Marta em relação as
demais regiões do bairro para antes e após UPP.
Com
base
nestas
simulações
verificamos
que
houve
uma
queda
na
desvalorização de um imóvel com as mesmas características intrínsecas, e situado na
região de influência da Favela Morro de Santa Marta com relação às demais regiões do
bairro de Botafogo, após a implantação da UPP. Observamos que a queda mais
significativa da desvalorização ocorreu na região mais próxima à região sob a influência
da comunidade (Figuras 31 e 32).
Figura 32 – Valores unitários (R$/m²) do imóvel idêntico em diferentes ruas em 2008 e 2009.
123
Essa situação havia sido constatada pelo Sr. Rubens Vasconcelos, vicepresidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário (ADEMI), que vê com
cautela os impactos verificados no mercado imobiliário, achando ainda cedo para se
falar em percentuais. Lembra ainda que Botafogo, mesmo antes da implantação da
UPP, já vinha experimento um aquecimento causado pela própria escassez de imóveis
localizados na Zona Sul. Com a nova situação os imóveis no entorno da Favela Morro
de Santa Marta tendem a resgatar alguns valores perdidos e a se equiparar ao restante
do bairro (ALTA..., 2009, P.3).
124
CAPÍTULO 6 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
A conclusão final dessa dissertação será apresentada em duas etapas: a primeira
relativa ao desenvolvimento do programa Unidade de Polícia Pacificadora (UPP) e a
segunda, objeto principal do trabalho, referente à evolução do mercado imobiliário sob a
influência do referido programa, bem como a apresentação de recomendações
pertinentes aos dois aspectos.
6.1 SOBRE A UNIDADE DE POLÍCIA PACIFICADORA (UPP)
Por se tratar de uma proposta inovadora, o programa denominado Unidade de
Polícia Pacificadora veio cheio de expectativas e interrogações quanto à sua eficiência.
Como descrito no Capitulo 3, um dos princípios do programa seria a recuperação
dos territórios empobrecidos dominados pelos traficantes de drogas e por milicianos, e
a entrada do poder constituído. Esses grupos dominantes, nas disputas pelos espaços
entre si, mantinham uma corrida armamentista intensa com confrontos freqüentes e se
expandindo para outros locais. A UPP foi considerada, pelos seus condutores, como
uma nova ferramenta para acabar com os referidos confrontos.
Pelas informações disponibilizadas, de modo especial através da mídia, ficou
constatada uma drástica redução do uso ostensivo de armas por parte dos traficantes e
que as ocorrências de confrontos entre facções praticamente foram extintas, nos locais
onde foram implantadas as UPPs. No entendimento das autoridades, a diminuição da
capacidade armada dos traficantes foi fundamental para proporcionar condições
mínimas para a implementação para outras intervenções nessas comunidades.
Como conseqüência imediata devido à implantação das UPPs, verificada pelos
dados divulgados pelo Núcleo de Pesquisas em Justiça Criminal e Segurança Pública
(NuPESP) e pelas notícias veiculadas na mídia, é que houve efetiva redução das
incidências criminais no locais onde foram implantadas aquelas unidades. Também se
125
incluí a expectativa da redução dos perigos urbanos e ameaças à integridade pessoal e
material, tanto nas próprias comunidades quanto nas suas imediações.
Outro aspecto abordado ainda no início da implantação das UPPs foi o
relacionamento entre os policiais e os moradores das comunidades, já que esses ainda
estranhavam a presença policial constante, que ainda era visto como agente da
repressão e de violência, dificultando a relação entre eles. Existia ainda um sentimento
de desconfiança por parte dos moradores, já que recentemente eles e os agentes
policiais eram atores historicamente antagônicos. Mas ressalta-se também a
expectativa desses moradores de se sentirem mais livres a partir da chegada da UPP.
Um segundo princípio é que este modelo não deve se limitar à adoção de uma
política de segurança, mas também promover a aproximação entre a polícia e a
população das comunidades. Deve incorporar os conceitos de Polícia Comunitária, que
tem como base o entendimento entre as instituições da área de segurança e os
moradores. Neste aspecto já existe maior dificuldade em alguns locais, já que foram
registrados conflitos entre os moradores e os integrantes das UPPs. Os problemas
registrados, de modo particular na Cidade de Deus onde existe a UPP e no Complexo
do Alemão ocupado por forças militares, mas ainda sem a UPP, tiveram origem em
aspectos comportamentais referentes à realização de bailes funk e a tentativa da volta
do comércio de drogas.
Os casos registrados de conflito entre moradores e policiais que atuam em
Unidades de Polícia Pacificadora, embora pontuais, refletem ainda a grande
desconfiança com relação aos agentes de segurança. Isso, em parte, é devido ao que
ocorria em período ainda recente, quando as intervenções da polícia eram
caracterizadas por serem eventuais, pontuais, abusivas e causadoras de mortes.
Para Alba Zaluar, antropóloga da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ),
a UPP só pode ser polícia comunitária se obter a confiança e, também, a participação
126
dos moradores no aspecto segurança, através de sua aproximação e do seu apoio
(PARA..., 2011, P.12).
Há o entendimento de que moradores e o poder público, ainda, vivenciam um
processo de transição, onde o diálogo entre eles é necessário. Foram longos períodos
de ausência institucional nas comunidades, sendo necessária a construção de uma
nova parametrização dos direitos e deveres, conforme entendimento de Ricardo
Henriques, Presidente do Instituto Pereira Passos e Coordenador da UPP social da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro. Corrobora com esta opinião, afirmando que é
necessário um pouco mais de tempo para que a confiança da população seja
progressivamente consolidada, o Subsecretário de Direitos Humanos e de Territórios,
Antonio Biscaia (PARA..., 2011, p.12).
A denuncia de que policiais militares que atuavam na UPP das favelas
Fallet/Coroa/Fogueteiro estariam recebendo propinas através do “mensalão do tráfego”
trouxe a tona uma das preocupações quanto a eficiência do projeto, que
conceitualmente contém uma forte base no aspecto confiabilidade. Trata-se, apesar da
pontualidade do fato, de discussão sobre uma das maiores deficiências da polícia, ou
seja, a sua idoneidade, lisura e honestidade. A corrupção não é exclusiva da UPP, mas
faz parte da polícia de um modo geral. Mas, esse fato mesmo que isolado, com certeza,
causa um ponto de desconfiança no projeto.
Também houve registros de casos mais preocupantes, ataques de traficantes aos
policiais nas favelas pacificadas de Santa Teresa, esta com uma UPP instalada, e no
Complexo do Alemão, sob intervenção militar sem a UPP. Estes fatos ocorreram já em
2011.
Estes dois fatos sinalizaram um alerta no projeto que tem muito boa aceitação
junto a sociedade. Para alguns especialistas chegou o momento para alguns ajustes e
complementos no projeto, tendo em vista, ainda a pouca participação do Estado. O
afastamento de policiais das favelas da Coroa, do Fallet e do Fogueteiro, em Santa
127
Teresa, em decorrência de denúncias de corrupção, tem a ver com a ausência de um
plano de intervenção integrado nas comunidades.
Para Jailson de Souza e Silva, Coordenador do Observatório de Favelas, a UPP é
ainda considerada um projeto de segurança pública e não um programa de estado que
garanta direitos fundamentais dos moradores (APÓS..., 2009, p.5). É preciso que haja
controle sobre as ações policiais, criando-se ouvidoria judicial, juizados especiais e
espaços de conciliação de conflitos. O programa deve ser complementado por ações de
desenvolvimento integrado com políticas sociais e ambientais, num horizonte de tempo
de até seis anos. Acrescenta ainda que o projeto não tem uma visão estratégica do que
se quer alcançar efetivamente nas favelas e de como se fazer representar nesses
locais.
Particularmente no caso da ocupação pelas Forças de Pacificação do Complexo
do Alemão, considerada uma das áreas mais violentas do Município do Rio de Janeiro,
criou-se uma grande expectativa por parte da sociedade e tendo-se a falsa impressão
de que os agentes de segurança estariam com a situação dominada. No entanto, foi, na
verdade, uma ação de alto impacto no plano simbólico. Apesar disso a intervenção
favoreceu a população e já reduziu o quadro de violência na comunidade e no seu
entorno.
Em entrevista concedida em 29 de maio de 2011 e publicada no Jornal O Globo
(Nada...,2011, p.18), o Secretário de Segurança do Estado do Rio de Janeiro, José
Maria Baltrame, fez um balanço do programa e apresentou sugestões para garantir a
sua continuidade, que algumas delas destacamos:
a) embora as UPPs venham agradando, tanto aos beneficiários diretos quanto a
sociedade em geral, existe preocupações quanto a garantia de viabilizar a promoção da
dignidade dos moradores das favelas pacificadas, que é uma das premissas do projeto,
já que apenas a presença da policia isso não é alcançado;
b) a falta de investimentos maciços visando à dignidade dos cidadãos, pode
comprometer o sucesso do projeto, mas acrescenta que a UPP criou um ambiente
128
propício para a implantação de diversos projetos, tanto de infraestrutura urbana quanto
sociais;
c) a constatação de que em algumas comunidades há ainda muito que fazer,
como garantir, por exemplo, que passem a contar com fornecimento de energia elétrica,
rede de esgotamento sanitário e de água potável, além da coleta de lixo;
d) fez uma crítica à qualidade das unidades habitacionais produzidas em algumas
favelas;
e) a UPP mexe com a esperança das pessoas e, portanto é necessária uma
responsabilidade maior das autoridades. A chegada da polícia criou a expectativa de
que agora o Estado se fará presente nas comunidades, mas esse Estado tem que se
apresentar de forma mais efetiva, pois se está mexendo com o imaginário das pessoas;
f) entende que nada sobrevive somente com segurança e que é hora de realizar
investimentos complementares tanto na área social quanto em infraestrutura urbana.
Pode-se fazer um cinturão de policiais para manter a ordem, mas somente isso não é
suficiente, nem o que a sociedade deseja.
Para concluirmos essa parte da dissertação escolhemos duas observações
apresentadas pela líder comunitária da Favela do Borel, Monica Francisco, por ocasião
da realização do seminário “O Futuro da UPP: uma política para todos?”, em
21/11/2010: a primeira com relação à preocupação quanto à continuidade do projeto e
vencer o fantasma do retorno à situação anterior; e a segunda de que consideram a
Favela Morro de Santa Marta como modelo de terra prometida.
A primeira observação diz respeito à questão da confiança das pessoas em uma
intervenção do Estado, já que em outras experiências não tiveram continuidade
causando grandes prejuízos, principalmente no aspecto de credibilidade. A outra se
refere ao modelo de intervenção mais detalhadas e cuidadosas, que vem
transformando a Favela Morro de Santa Marta em exemplo a ser seguido.
Resumindo: com a intervenção só no aspecto segurança não há como melhorar a
situação das pessoas moradoras nas favelas e conseqüentemente na própria cidade
129
formal, e que estas intervenções se constituam em programas permanentes de ação do
Estado, ou seja, tenham continuidade.
6.2 SOBRE A EVOLUÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
O que fica evidente nos estudos sobre o comportamento do mercado imobiliário é
a importância que a localização tem sobre o valor do imóvel, de um modo geral.
Entende-se como localização, todos os aspectos, extrínsecos ao imóvel, que interferem
no seu valor, e que não só se referem à disponibilidade de infraestrutura, proximidade
de pólos de valorização ou de desvalorização, de lazer, de mobilidade, mas, também,
como ficou demonstrada, a questão da segurança.
Outros aspectos também influenciam, como os intrínsecos: a área, o padrão,
estado de conservação, itens de lazer, e outros. Aspectos simbólicos e culturais podem
ser importantes, mas também podem se tornar também estigmatizados, como a
proximidade de favelas. Este ultimo, particularmente no Município do Rio de Janeiro,
tomou vulto maior por causa dos conflitos armados entre traficantes e a Polícia,
piorando o quadro anterior existente.
Uma hipótese para a formação dos preços dos imóveis é que possuem três
componentes: as características da estrutura, qualidade do bairro e a acessibilidade
(DUBIN apud CUNHA, 2000).
O preço da terra está intimamente ligado ao uso do solo urbano e a origem dos
lucros extraordinários está no acesso diferenciado que a localização dos terrenos
propicia aos usos diversificados que representam a cidade. Neste sentido, o preço da
terra nada mais é do que uma transformação sócio-economica do sobrelucro de
localização.
Os imóveis, como qualquer outra mercadoria, são vendidos ao valor social e não
por seu valor individual (de produção), determinado pelas condições médias de
130
produção. Isto faz com que alguns vendam seus imóveis a preços inferiores ao valor
criado, quando se encontram em situação de produtividade inferior à média (RIBEIRO,
1997). Enquadram-se nesta situação os imóveis situados em regiões sob influência de
favelas, condição agravada quando são transformadas em áreas de conflitos armados.
Pode-se afirmar que as habitações se diferenciam segundo micromercados. Este
seria o motivo por que os preços da habitação tendem a se diferenciar
consideravelmente dentro de um mesmo bairro. Ou seja, fatores microlocacionais
tendem a ter forte influência na determinação do preço das habitações (RIBEIRO,
1997). O exemplo clássico são os bairros da Zona Sul, onde os imóveis são mais
valorizados e que tem favelas em seus territórios, em cujo entorno cria-se uma situação
diferenciada em relação às demais áreas do bairro.
Embora concordemos com a afirmação “o solo e suas melhorias são
freqüentemente valorizadas de acordo com seu melhor e mais alto uso” (HARVEY,
1977, p.195), este quadro pode ser alterado, quando situações de vizinhança imediata
comprometem a comercialização de unidades produzidas, como no caso de
proximidade de favelas e regiões de conflito armado.
Inovações na tecnologia de um produto e o uso da propaganda são estratégias
utilizadas comumente pelos empreendedores para diferenciar seus preços dos
praticados pela concorrência. Outro aspecto é que o aproveitamento de um terreno
também está condicionado pelas suas condições naturais, fatores geológicos e
morfológicos.
No entanto, o que pesa preferencialmente na formação do valor do produto
imobiliário é a grande importância da localização no espaço urbano que o diferenciam
em relação às unidades assemelhadas produzidas. É localização no espaço que
permite aos usuários das unidades produzidas acesso ao sistema espacial de objetos
imobiliários e urbanos que complementam a sua valorização.
131
A localização também é importante para os moradores das favelas, principalmente
pelo fato de boa parte delas se situarem em pontos estratégicos próximos a locais
geradores de empregos. A política de remoção adotada em algumas épocas no Rio de
Janeiro, embora tenha proporcionado aos moradores condições mais adequadas de
moradia, alteraram profundamente o acesso ao mercado de trabalho.
Existe o entendimento formulado por Karl Marx no livro O Capital citado por
Ribeiro (1997), de que “preços são determinados apenas pelo desejo e pela capacidade
de pagamento dos compradores, sem depender do preço geral de produção ou do valor
dos produtos” para definir um comportamento de consumidor. Complementando essa
visão, constata-se um comportamento inverso, no mercado imobiliário, quando os
imóveis se situam em áreas de influência de favela, pois entra nessa composição a
questão da falta do desejo, ou seja, a rejeição o que vem diminuir o valor do bem e
comprometer a sua liquidez.
Também entende que o preço da moradia tende a se fixar como preço de
monopólio, ou seja, preço não regulado por um preço geral de produção do conjunto de
moradias. Dois são os fatores que favorecem o estabelecimento desta situação: a
diferenciação das moradias e a descontinuidade no tempo e no espaço da sua
produção.
Utilizando essa reflexão pode-se pensar que as moradias são diferenciadas
segundo a sua localização no espaço urbano. A extensão desta diferenciação é a
existência de uma divisão econômica e social do espaço, cujos fundamentos, além da
divisão do trabalho são:
a)
fatores naturais de sítio, por exemplo, microclimas, proximidade do mar ou
de montanhas, etc;
b)
existência ou não de equipamentos coletivos em quantidade e qualidade
necessárias ao consumo: escolas, hospitais, estrutura viária, sistema de esgoto e de
distribuição de água, etc;
c)
distância aos centros de emprego;
132
d)
divisões simbólicas que classificam socialmente as pessoas segundo sua
ocupação no espaço.
Um item que ganhou significância na formação dos valores dos imóveis foi a
questão relativa à segurança. Inicialmente alterou os aspectos arquitetônicos das
casas, prédios e condomínios incorporando estruturas como muros, grades,
equipamentos eletrônicos, dentre outros. Posteriormente, com a tomada das
comunidades por grupos de traficantes e milicianos, iniciando-se o ciclo dos confrontos
armados alteraram profundamente o comportamento do mercado imobiliário, não só na
sua área de influência, mas também em outras regiões próximas.
Pudemos comprovar esse quadro através do estudo realizado no bairro de
Botafogo, onde se situa a Favela Morro de Santa Marta. Os resultados obtidos
demonstraram que quando havia situação de beligerância na Favela, mesmo em
proporções menores quando comparadas com as condições de outras favelas do
Município onde o quadro de confronto era bem mais grave, houve uma desvalorização
acentuada dos imóveis e comprometimento de sua liquidez.
No período anterior a dezembro de 2008, quando foi implantada a UPP na Favela
Santa Marta a evolução média anual dos valores dos imóveis em Botafogo, tanto para
oferta quanto para venda, estavam em torno de 11%. Já no ano seguinte,
posteriormente a modificação das condições de segurança naquela comunidade, os
imóveis no bairro de Botafogo tiveram uma valorização média no período de 34%
quando analisamos os valores de oferta e de 31% quando a análise se referiu aos
valores de venda. Verificou-se acentuada modificação no comportamento do mercado,
em função da interferência do Estado visando a modificação das condições de
segurança existentes na região.
A expectativa das modificações nas condições de segurança foi de tal forma
acentuada que já no mês de janeiro de 2009, um mês apenas após a chegada da UPP
133
na Favela Morro de Santa Marta, constatou-se um acréscimo de 13% nos valores dos
imóveis ofertados e de 9% nos valores das vendas efetuadas no bairro de Botafogo.
Também pelas simulações de valor de determinado imóvel efetuado nas
condições de localizado na área de influência da Favela Morro de Santa Marta e,
hipoteticamente, nas demais regiões definidas no bairro, pode-se comprovar a sua
acentuada desvalorização devido àquela situação locacional. Antes da implantação da
UPP na referida comunidade a desvalorização do imóvel ficou na faixa de 30% a 43%.
Posteriormente a chegada da UPP esta variação passou a ser de 7% a 30%,
comprovando também, por esse aspecto, a influência da variável segurança no
comportamento do mercado imobiliário.
Por todos os aspetos abordados nesse trabalho verificamos o quanto o mercado
imobiliário é sensível ao aspecto da localização e particularmente quando esse item é
influenciado pela questão de segurança.
A decisão do Governo do Estado do Rio de Janeiro intervir nas comunidades tinha
como prioridade extinguir os conflitos armados entre quadrilhas e com a polícia. Essa
decisão fazia parte do processo de preparação da cidade para os eventos esportivos
programados para ocorrem em 2014 e 2016, Copa do Mundo de Futebol e Jogos
Olímpicos respectivamente. Com o desenvolvimento e ampliação do programa Unidade
de Polícia Pacificadora e boa aceitação da intervenção tanto pela sociedade em geral
quanto pelos moradores das comunidades, fazem com que haja uma preocupação
maior dos Governos quanto sua continuidade. Outra conseqüência advinda dessa
decisão de intervir de forma concreta para extinguir os referidos conflitos, foi o reflexo
quase que imediato no mercado imobiliário, embora não fosse a intenção precípua do
programa. Mas com toda a evidência concluiu-se que o aspecto segurança tem forte
influência no comportamento do mercado imobiliário.
134
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138
APENDICE A - SIMULAÇÕES DE VALORES UNITÁRIOS CONSIDERANDO
EVENTOS OFERTA E VENDA
139
A) Simulações de Valores Unitários Considerando Evento Oferta
- Região 1 – Imediações da Favela Morro de Santa Marta
Quadro 16: Imóvel 1 – Rua Barão de Macaúbas, 156
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice
de Índice
de Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.958,35
97
1.978,87
1,010478
98
1.999,71
1,010531
99
2.020,87
1,010582
100
2.042,36
1,010634
101
2.064,18
1,010684
102
2.086,33
1,010731
103
2.108,82
1,010780
104
2.131,65
1,010826
105
2.154,82
1,010870
106
2.178,33
1,010910
107
2.202,20
1,010958
1,124518
108
2.647,71
1,202302
109
2.703,48
1,021063
110
2.760,59
1,021125
111
2.819,07
1,021184
112
2.878,97
1,021248
113
2.940,36
1,021324
114
3.003,29
1,021402
115
3.067,81
1,021483
116
3.133,99
1,021572
117
3.201,89
1,021666
118
3.271,58
1,021765
119
3.343,14
1,021873
1,262653
120
Evolução (1)
4.000,00
Valores Unitários (R$)
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
Seqüência1
1.000,00
nov/07 fev/08
jun/08 set/08 dez/08 mar/09
Datas
jul/09
out/09 jan/10
140
Quadro 17: Imóvel 2 – Rua Mal. Francisco de Moura, 159.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.984,74
97
2.005,40
1,010409
98
2.026,38
1,010462
99
2.047,68
1,010511
100
2.069,31
1,010563
101
2.091,27
1,010612
102
2.113,57
1,010663
103
2.136,20
1,010707
104
2.159,18
1,010757
105
2.182,50
1,010800
106
2.206,16
1,010841
107
2.230,18
1,010888
1,123664
108
2.625,77
1,177380
109
2.680,61
1,020885
110
2.736,74
1,020939
111
2.794,20
1,020996
112
2.853,05
1,021061
113
2.913,33
1,021128
114
2.975,09
1,021199
115
3.038,39
1,021277
116
3.103,29
1,021360
117
3.169,86
1,021451
118
3.238,15
1,021544
119
3.308,23
1,021642
1,259909
120
Evolução 02
4.000,00
Valores Unitários (R$)
3.500,00
3.000,00
Seqüência1
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
141
Quadro 18: Imóvel 3 – Rua Mal. Francisco de Moura, 218.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.309,15
97
1.325,94
1,012825
98
1.343,01
1,012874
99
1.360,36
1,012919
100
1.378,00
1,012967
101
1.395,94
1,013019
102
1.414,16
1,013052
103
1.432,69
1,013103
104
1.451,51
1,013136
105
1.470,64
1,013179
106
1.490,08
1,013219
107
1.509,83
1,013254
1,153290
108
2.201,41
1,458052
109
2.239,83
1,017452
110
2.278,88
1,017434
111
2.318,59
1,017425
112
2.358,96
1,017411
113
2.400,02
1,017406
114
2.441,78
1,017400
115
2.484,26
1,017397
116
2.527,48
1,017398
117
2.571,46
1,017401
118
2.616,21
1,017403
119
2.661,77
1,017415
1,209121
120
Evolução 03
4.000,00
Valores Unitários (R$)
3.500,00
3.000,00
Seqüência1
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
142
– Região 2 – Imóveis Situados na Região Central de Botafogo
Quadro 19: Imóvel 4 – Rua Rua São Clemente, 272.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
2.698,70
97
2.722,78
1,008923
98
2.747,22
1,008976
99
2.772,01
1,009024
100
2.797,17
1,009076
101
2.822,70
1,009127
102
2.848,59
1,009172
103
2.874,86
1,009222
104
2.901,50
1,009267
105
2.928,52
1,009312
106
2.955,92
1,009356
107
2.983,72
1,009405
1,105614
108
3.172,11
1,063139
109
3.252,50
1,025343
110
3.335,50
1,025519
111
3.421,26
1,025711
112
3.509,89
1,025906
113
3.601,57
1,026120
114
3.696,43
1,026339
115
3.794,66
1,026574
116
3.896,43
1,026819
117
4.001,95
1,027081
118
4.111,41
1,027352
119
4.225,05
1,027640
1,331937
120
Evolução 4
5.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
4.500,00
4.000,00
3.500,00
Seqüência1
3.000,00
2.500,00
2.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
143
Quadro 20: Imóvel 5 – Rua Real Grandeza, 62.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
2.993,74
97
3.019,10
1,008471
98
3.044,83
1,008522
99
3.070,94
1,008575
100
3.097,41
1,008620
101
3.124,27
1,008672
102
3.151,51
1,008719
103
3.179,13
1,008764
104
3.207,14
1,008811
105
3.235,55
1,008858
106
3.264,35
1,008901
107
3.293,55
1,008945
1,100146
108
3.114,86
0,945745
109
3.035,68
0,974580
110
3.107,86
1,023777
111
3.182,18
1,023914
112
3.258,72
1,024053
113
3.337,60
1,024206
114
3.418,91
1,024362
115
3.502,78
1,024531
116
3.589,32
1,024706
117
3.678,66
1,024891
118
3.770,95
1,025088
119
3.866,33
1,025293
1,241253
120
Evolução 5
Valores Unitários (R$/m2)
5.000,00
4.500,00
4.000,00
3.500,00
Seqüência1
3.000,00
2.500,00
2.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
144
Quadro 21: Imóvel 6 – Rua São Clemente, 398.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
2.761,98
97
2.786,34
1,008820
98
2.811,06
1,008872
99
2.836,15
1,008925
100
2.861,59
1,008970
101
2.887,41
1,009023
102
2.913,60
1,009070
103
2.940,16
1,009116
104
2.967,10
1,009163
105
2.994,43
1,009211
106
3.022,14
1,009254
107
3.050,24
1,009298
1,104367
108
2.923,74
0,958528
109
2.991,90
1,023313
110
3.061,99
1,023427
111
3.134,10
1,023550
112
3.208,33
1,023685
113
3.284,75
1,023819
114
3.363,48
1,023968
115
3.444,62
1,024124
116
3.528,27
1,024284
117
3.614,57
1,024460
118
3.703,63
1,024639
119
3.795,59
1,027640
1,298197
120
Evolução 6
4.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
3.500,00
3.000,00
2.500,00
Seqüência1
2.000,00
1.500,00
1.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
145
– Região 3 – Imóveis Situados em Área de influência da Estação do Metro
Quadro 22: Imóvel 7 – Rua Eduardo Guinle, 48.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
4.294,16
97
4.324,52
1,007070
98
4.355,30
1,007118
99
4.386,51
1,007166
100
4.418,14
1,007211
101
4.450,21
1,007259
102
4.482,70
1,007301
103
4.515,64
1,007348
104
4.549,01
1,007390
105
4.582,83
1,007435
106
4.617,10
1,007478
107
4.651,81
1,007518
1,083288
108
4.635,01
0,996389
109
4.808,67
1,037467
110
4.992,34
1,038196
111
5.186,93
1,038978
112
5.393,43
1,039812
113
5.612,97
1,040705
114
5.846,82
1,041662
115
6.096,44
1,042693
116
6.363,48
1,043803
117
6.649,81
1,044996
118
6.957,62
1,046289
119
7.289,41
1,047687
1,572685
120
Evolução 7
8.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
7.000,00
6.000,00
5.000,00
Seqüê
ncia1
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
nov/07
fev/08
jun/08
set/08
dez/08 mar/09
Datas (meses)
jul/09
out/09
jan/10
146
Quadro 23: Imóvel 8 – Rua Eduardo Guinle, 55.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
4.039,87
97
4.069,32
1,007290
98
4.099,18
1,007338
99
4.129,46
1,007387
100
4.160,15
1,007432
101
4.191,27
1,007480
102
4.222,81
1,007525
103
4.254,77
1,007568
104
4.287,17
1,007615
105
4.320,00
1,007658
106
4.353,27
1,007701
107
4.386,99
1,007746
1,085924
108
4.944,73
1,127135
109
5.142,87
1,040071
110
5.353,53
1,040962
111
5.577,92
1,041914
112
5.817,44
1,042941
113
6.073,68
1,044047
114
6.348,44
1,045238
115
6.643,80
1,046525
116
6.962,19
1,047923
117
7.306,40
1,049440
118
7.679,70
1,051092
119
8.085,94
1,052898
1,635264
120
Evolução 8
9.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
8.000,00
7.000,00
6.000,00
5.000,00
Seqüê
ncia1
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
nov/07
fev/08
jun/08
set/08
dez/08 mar/09
Datas (meses)
jul/09
out/09
jan/10
147
Quadro 24: Imóvel 9 – Rua Dona Mariana, 45.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.823,11
97
1.842,91
1,010861
98
1.863,02
1,010912
99
1.883,45
1,010966
100
1.904,20
1,011017
101
1.905,27
1,000562
102
1.946,66
1,021724
103
1.968,39
1,011163
104
1.990,44
1,011202
105
2.012,84
1,011254
106
2.035,57
1,011293
107
2.058,64
1,011333
1,129191
108
2.567,78
1,247319
109
2.620,20
1,020415
110
2.673,80
1,020456
111
2.728,63
1,020506
112
2.784,71
1,020552
113
2.842,11
1,020613
114
2.900,86
1,020671
115
2.961,01
1,020735
116
3.022,62
1,020807
117
3.085,73
1,020879
118
3.150,40
1,020958
119
3.216,70
1,021045
1,252716
120
Evolução 9
3.500,00
Valores Unitários (R$/m2)
3.000,00
2.500,00
2.000,00
Seqüê
ncia1
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
nov/07
fev/08
jun/08
set/08
dez/08 mar/09
Datas (meses)
jul/09
out/09
jan/10
148
B) Simulações de Valores Unitários Considerando Evento Venda
– Região 1 – Imediações da Favela Morro de Santa Marta
Quadro 25: Imóvel 1 – Rua Barão de Macaúbas, 156
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.845,06
97
1.864,98
1,010796
98
1.885,22
1,010853
99
1.905,77
1,010901
100
1.926,64
1,010951
101
1.947,83
1,010998
102
1.969,35
1,011048
103
1.991,20
1,011095
104
2.013,38
1,011139
105
2.035,90
1,011185
106
2.058,76
1,011228
107
2.081,97
1,011274
1,128402
108
2.471,37
1,187034
109
2.519,89
1,019633
110
2.569,43
1,019660
111
2.620,02
1,019689
112
2.671,69
1,019721
113
2.724,47
1,019755
114
2.778,42
1,019802
115
2.833,55
1,019842
116
2.889,91
1,019890
117
2.947,55
1,019945
118
3.006,51
1,020003
119
3.066,83
1,020063
1,240943
120
Evolução (1)
4.000,00
Valores Unitários (R$)
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
Seqüência1
1.000,00
nov/07 fev/08
jun/08 set/08 dez/08 mar/09
Datas
jul/09
out/09 jan/10
149
Quadro 26: Imóvel 2 – Rua Mal. Francisco de Moura, 159
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.870,68
97
1.890,74
1,010723
98
1.911,11
1,010774
99
1.931,80
1,010826
100
1.952,81
1,010876
101
1.974,15
1,010928
102
1.995,81
1,010972
103
2.017,81
1,011023
104
2.040,14
1,011066
105
2.062,81
1,011112
106
2.085,82
1,011155
107
2.109,18
1,011199
1,127494
108
2.452,24
1,162651
109
2.500,01
1,019480
110
2.548,76
1,019500
111
2.598,53
1,019527
112
2.649,35
1,019557
113
2.701,25
1,019590
114
2.754,26
1,019624
115
2.808,43
1,019668
116
2.863,79
1,019712
117
2.920,38
1,019761
118
2.978,25
1,019816
119
3.037,43
1,019871
1,238635
120
Evolução 02
4.000,00
Valores Unitários (R$)
3.500,00
3.000,00
Seqüência1
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
150
Quadro 27: Imóvel 3 – Rua Mal. Francisco de Moura, 218
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.216,83
97
1.233,02
1,013305
98
1.249,49
1,013357
99
1.266,23
1,013397
100
1.283,25
1,013441
101
1.300,56
1,013489
102
1.318,15
1,013525
103
1.336,04
1,013572
104
1.354,22
1,013607
105
1.372,70
1,013646
106
1.391,48
1,013681
107
1.410,57
1,013719
1,159217
108
2.078,13
1,473255
109
2.112,33
1,016457
110
2.147,03
1,016427
111
2.182,23
1,016395
112
2.217,96
1,016373
113
2.254,22
1,016348
114
2.291,02
1,016325
115
2.328,38
1,016307
116
2.366,30
1,016286
117
2.404,81
1,016274
118
2.443,91
1,016259
119
2.483,62
1,016249
1,195123
120
Evolução 03
4.000,00
Valores Unitários (R$)
3.500,00
3.000,00
2.500,00
Seqüência1
2.000,00
1.500,00
1.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
151
– Região 2 – Imóveis Situados na Região Central de Botafogo
Quadro 28: Imóvel 4 – Rua São Clemente, 272.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
2.565,42
97
2.588,90
1,009152
98
2.612,73
1,009205
99
2.636,91
1,009255
100
2.661,45
1,009306
101
2.686,35
1,009356
102
2.711,61
1,009403
103
2.737,24
1,009452
104
2.763,24
1,009499
105
2.789,61
1,009543
106
2.816,36
1,009589
107
2.843,49
1,009633
1,108392
108
2.922,30
1,027716
109
2.990,38
1,023297
110
3.060,41
1,023418
111
3.132,44
1,023536
112
3.206,59
1,023672
113
3.282,93
1,023807
114
3.361,57
1,023954
115
3.442,61
1,024108
116
3.526,17
1,024272
117
3.612,36
1,024443
118
3.701,31
1,024624
119
3.793,15
1,024813
1,298002
120
Evolução 4
5.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
4.500,00
4.000,00
Seqüência1
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
152
Quadro 29: Imóvel 5 – Rua Real Grandeza, 62.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
2.853,28
97
2.878,04
1,008678
98
2.903,16
1,008728
99
2.938,65
1,012225
100
2.954,51
1,005397
101
2.980,74
1,008878
102
3.007,34
1,008924
103
3.034,33
1,008975
104
3.061,70
1,009020
105
3.089,36
1,009034
106
3.117,60
1,009141
107
3.146,14
1,009154
1,102640
108
2.746,07
0,872838
109
2.806,11
1,021864
110
2.867,68
1,021941
111
2.930,84
1,022025
112
2.995,65
1,022113
113
3.062,17
1,022206
114
3.130,48
1,022308
115
3.200,64
1,022412
116
3.272,75
1,022530
117
3.346,86
1,022645
118
3.423,08
1,022774
119
3.501,49
1,022906
1,275091
120
Evolução 5
Valores Unitários (R$/m2)
5.000,00
4.500,00
4.000,00
Seqüência1
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
153
Quadro 30: Imóvel 6 – Rua São Clemente, 398.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
2.627,13
97
2.650,89
1,009044
98
2.675,00
1,009095
99
2.699,47
1,009148
100
2.724,30
1,009198
101
2.749,49
1,009246
102
2.775,05
1,009296
103
2.800,97
1,009340
104
2.827,27
1,009390
105
2.853,94
1,009433
106
2.881,00
1,009482
107
2.908,44
1,009524
1,107079
108
2.710,20
0,931840
109
2.768,66
1,021570
110
2.828,58
1,021642
111
2.890,01
1,021718
112
2.953,00
1,021796
113
3.017,63
1,021886
114
3.083,94
1,021974
115
3.152,02
1,022076
116
3.221,92
1,022176
117
3.292,73
1,021978
118
3.367,52
1,022714
119
3.443,38
1,024813
1,270526
120
Evolução 6
4.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
3.500,00
3.000,00
Seqüência1
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
154
– Região 3 – Imóveis Situados em Área de influência da Estação do Metro
Quadro 31: Imóvel 7 – Rua Eduardo Guinle, 48.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
4.125,59
97
4.155,36
1,007216
98
4.185,53
1,007261
99
4.216,13
1,007311
100
4.247,14
1,007355
101
4.278,58
1,007403
102
4.310,44
1,007446
103
4.342,74
1,007493
104
4.375,47
1,007537
105
4.408,64
1,007581
106
4.442,25
1,007624
107
4.476,30
1,007665
1,085008
108
4.120,34
0,920479
109
4.257,00
1,033167
110
4.400,33
1,033669
111
4.550,80
1,034195
112
4.708,98
1,034759
113
4.875,48
1,035358
114
5.050,96
1,035992
115
5.236,17
1,036668
116
5.431,95
1,037390
117
5.639,22
1,038158
118
5.859,04
1,038981
119
6.092,56
1,039856
1,478655
120
Evolução 7
7.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
6.000,00
5.000,00
4.000,00
Seqüê
ncia1
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
nov/07
fev/08
jun/08
set/08
dez/08 mar/09
Datas (meses)
jul/09
out/09
jan/10
155
Quadro 32: Imóvel 8 – Rua Eduardo Guinle, 55.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
3.876,42
97
3.905,27
1,007442
98
3.934,53
1,007492
99
3.964,19
1,007538
100
3.994,27
1,007588
101
4.024,76
1,007633
102
4.055,66
1,007677
103
4.086,99
1,007725
104
4.118,75
1,007771
105
4.150,93
1,007813
106
4.183,54
1,007856
107
4.216,59
1,007900
1,087754
108
4.363,30
1,034794
109
4.516,85
1,035191
110
4.678,54
1,035797
111
4.849,01
1,036437
112
5.029,02
1,037123
113
5.219,37
1,037850
114
5.420,99
1,038629
115
5.634,90
1,039460
116
5.862,28
1,040352
117
6.104,43
1,041306
118
6.362,84
1,042332
119
6.639,20
1,043433
1,521601
120
Evolução 8
7.000,00
Valores Unitários (R$/m2)
6.000,00
5.000,00
4.000,00
Seqüê
ncia1
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
nov/07
fev/08
jun/08
set/08
dez/08 mar/09
Datas (meses)
jul/09
out/09
jan/10
156
Quadro 33: Imóvel 9 – Rua Dona Mariana, 45.
Data
jan/08
fev/08
mar/08
abr/08
mai/08
jun/08
jul/08
ago/08
set/08
out/08
nov/08
dez/08
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
Valor
Índice de
Índice de
Tempo
Unitário
evolução
evolução
(R$/m²)
mensal
anual
1.713,86
97
1.733,06
1,011203
98
1.752,57
1,011258
99
1.772,39
1,011309
100
1.792,52
1,011358
101
1.812,96
1,011403
102
1.822,72
1,005383
103
1.854,81
1,017606
104
1.876,22
1,011543
105
1.897,96
1,011587
106
1.920,04
1,011634
107
1.942,45
1,011672
1,133377
108
2.401,59
1,236372
109
2.447,38
1,019067
110
2.494,09
1,019086
111
2.541,72
1,019097
112
2.590,32
1,019121
113
2.639,91
1,019144
114
2.690,53
1,019175
115
2.742,19
1,019201
116
2.794,95
1,019240
117
2.848,83
1,019278
118
2.903,86
1,019317
119
2.960,10
1,019367
1,232558
120
Evolução 9
3.500,00
Valores Unitários (R$/m2)
3.000,00
2.500,00
2.000,00
Seqüê
ncia1
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
nov/07
fev/08
jun/08
set/08
dez/08 mar/09
Datas (meses)
jul/09
out/09
jan/10
157
APENDICE B – Dados mercado utilizados no modelo referente à situação anterior
a implantação da UPP.
158
Endereço
Área
Idade
Vagas
PRACA BOTAFOGO, 340 1210
PRACA BOTAFOGO, 340 1210
PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 212
RUA ALVARO RAMOS, 105 ****
RUA ALVARO RAMOS, 105 510
RUA ALVARO RAMOS, 105 510
RUA ALVARO RAMOS, 105 807
RUA ALVARO RAMOS, 105 807
RUA ALVARO RAMOS, 181
RUA ALVARO RAMOS, 235 101
RUA ALVARO RAMOS, 400
RUA ALVARO RAMOS, 405 1 1206
RUA ALVARO RAMOS, 405 1 1206
RUA ALVARO RAMOS, 405 2 602
RUA ALVARO RAMOS, 535 102
RUA ALVARO RAMOS, 535 102
RUA ARNALDO QUINTELA 41 0 304
RUA ARNALDO QUINTELA 56 0 403
RUA ARNALDO QUINTELA 56 0 403
RUA ASSIS BUENO, 31
RUA ASSIS BUENO, 46 403
RUA ASSIS BUENO, 46 403
RUA ASSUNÇAO 0 1 0
RUA ASSUNÇAO 0 2 0
RUA ASSUNÇAO 0 2 0
RUA BAMBINA 0 0 0
RUA BAMBINA 0 0 0
RUA BAMBINA, 134 2 106
RUA BAMBINA, 134 2 106
RUA BAMBINA, 18 303
RUA BAMBINA, 18 303
RUA BARAO DE ITAMBI 55 0 409
RUA BARAO DE ITAMBI 55 0 409
RUA BARAO DE LUCENA, 55 102
RUA BARAO DE LUCENA, 55 102
RUA BARAO DE MACAUBAS, 156
RUA BARAO DE MACAUBAS, 156
RUA BARTOLOMEU PORTELA 25 0 302
RUA BARTOLOMEU PORTELA 25 0 302
RUA BARÃO DE ITAMBI 66 0 102
RUA BARÃO DE ITAMBI 66 0 102
RUA BARÃO DE LUCENA 98 0 210
RUA CAMUIRANO, 142 402
RUA CAMUIRANO, 142 402
RUA CONDE DE IRAJA, 413 B 402
RUA CONDE DE IRAJA, 413 B 402
RUA CONDE DE IRAJA, 532 103
RUA CONDE DE IRAJÁ 420 0 403
56,00
56,00
18,00
72,00
78,00
78,00
72,00
72,00
50,00
77,00
25,00
88,00
88,00
90,00
68,00
68,00
119,00
92,00
92,00
60,00
50,00
50,00
57,00
159,00
159,00
130,00
130,00
84,00
84,00
58,00
58,00
42,00
42,00
134,00
134,00
45,00
45,00
99,00
99,00
89,00
89,00
46,00
78,00
78,00
100,00
100,00
69,00
95,00
30
30
52
15
15
15
15
15
0
54
50
23
23
20
60
60
1
43
43
0
6
6
4
0
0
25
25
19
19
20
20
49
49
0
0
47
47
46
46
33
33
50
47
47
35
35
50
1
0
0
0
0
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
0
2
0
0
0
1
1
1
2
2
1
1
1
1
0
0
0
0
2
2
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
2
Temp
o
107
107
118
106
105
105
106
106
86
110
80
107
107
100
109
109
115
117
117
87
100
100
115
115
115
115
115
108
108
100
100
116
116
106
106
87
87
113
113
114
114
120
107
107
109
109
110
113
Event
o
1
0
0
0
1
0
1
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0
0
0
1
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0
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0
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0
0
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0
0
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0
0
1
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0
1
0
1
0
0
0
1
0
1
0
0
0
1
1
0
0
1
Padrão
P
5
5
5
5
5
5
5
5
4
5
5
5
5
6
5
5
6
4
4
5
6
6
6
6
6
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
6
Estado
A
3
3
4
3
4
4
3
3
4
3
4
4
4
4
3
3
4
4
4
3
4
4
4
5
5
4
4
4
4
3
3
4
4
3
3
4
4
4
4
3
3
3
3
3
3
3
3
5
Andar
12
12
2
10
7
7
10
10
1
1
1
16
16
6
1
1
3
4
4
0
4
4
4
9
9
5
5
4
4
3
3
4
4
3
3
2
1
1
3
3
3
3
5
5
7
7
5
5
Ele
v
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
0
1
1
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0
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1
1
1
1
1
1
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0
1
1
1
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1
1
1
1
1
1
1
1
VR
1.471,89000
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1.471,89000
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Valor
Unitário
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RUA DA MATRIZ, 70 404
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RUA DA PASSAGEM 130 0 304
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RUA DA PASSAGEM,
RUA DA PASSAGEM,
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RUA DA PASSAGEM, 146
RUA DA PASSAGEM, 146
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RUA DAS PALMEIRAS, 69
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RUA DONA MARIANA 155 0 103
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RUA DONA MARIANA,
RUA DONA MARIANA, 131
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RUA DONA MARIANA, 17 305
RUA DONA MARIANA, 182
RUA DONA MARIANA, 22
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RUA DONA MARIANA, 25 202
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RUA FARANI 60 0 204
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160
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RUA FERNANDES GUIMARAES, 29 303
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RUA FERNANDES GUMARAES, 96 201
RUA GAL GOES MONTEIRO, 8
RUA GAL POLIDORO, 121
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RUA GAL POLIDORO, 58
RUA GENERAL GOES MONTEIRO 8 0 404
RUA GENERAL GOES MONTEIRO 8 0 404
RUA GENERAL POLIDORO 15 0 804
RUA GENERAL POLIDORO, 30 801
RUA GENERAL POLIDORO, 30 801
RUA GENERAL POLIDORO, 30 2 902
RUA HANS STADEN 10 0 801
RUA LAURO MULLER, 36 711
RUA LAURO MULLER, 36 711
RUA LAURO MULLER, 36 806
RUA MACEDO SOBRINHO 0 0 305
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 159
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 218
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 218
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 57
RUA MARECHAL RAMON CASTILLA 117 0 801
RUA MARQUES DE OLINDA 25 0 106
RUA MARQUES DE OLINDA, 10 806
RUA MARQUES DE OLINDA, 10 806
RUA MARQUES DE OLINDA, 80 I 702
RUA MARQUES DE OLINDA, 80 I 702
RUA MENA BARRETO 103 2 1002
RUA MENA BARRETO 103 2 1002
RUA MENA BARRETO, 131 2 110
RUA MENA BARRETO, 151
RUA MENA BARRETO, 151
RUA MENA BARRETO, 151 2 205
RUA MENA BARRETO, 151 2 205
RUA MENA BARRETO, 43
RUA NELSON MANDELA 100 0 501
RUA NELSON MANDELA 100 0 501
RUA NELSON MANDELA, 100
RUA PASTEUR 214 0 1111
RUA PASTEUR 214 0 701
RUA PASTEUR 214 0 701
RUA PAULA BARRETO 46 0 305
RUA PAULA BARRETO 46 0 305
RUA PAULINO FERNANDES, 67
RUA PAULINO FERNANDES, 98
RUA PAULO BARRETO 92 0 101
RUA PAULO BARRETO 92 0 101
RUA PAULO BARRETO, 10 701
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90,00
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87,00
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38,00
38,00
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161
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RUA PINHEIRO GUIMARAES, 115 2 1.004
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 123
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 145
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RUA PINHEIRO MACHADO 139 0 201
RUA PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 1137
RUA PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 1137
RUA PRAIA DE BOTAFOGO,
RUA PRAIA DE BOTAFOGO,
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 154 913
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 154 913
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 340 915
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 340 915
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 19
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 19
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 24 201
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 24 201
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 31 306
RUA PROFESSOR ALFREDO GOMES 1 0 604
RUA PROFESSOR ALFREDO GOMES 7 0 101
RUA PROFESSOR ALFREDO GOMES 7 0 101
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1103
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1103
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1 107
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1 1105
RUA REAL GRANDEZA, 59 303
RUA REAL GRANDEZA, 59 303
RUA REAL GRANDEZA, 62 602
RUA REAL GRANDEZA, 62 602
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RUA RODRIGO DE BRITO, 25 101
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RUA SAO CLEMENTE 262 1 608
RUA SAO CLEMENTE 262 1 608
RUA SAO CLEMENTE 262 2 104
RUA SAO CLEMENTE, 107 201
RUA SAO CLEMENTE, 107 201
RUA SAO CLEMENTE, 114 2 705
RUA SAO CLEMENTE, 114 2 705
RUA SAO CLEMENTE, 167
RUA SAO CLEMENTE, 185
RUA SAO CLEMENTE, 185
RUA SAO CLEMENTE, 185
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RUA SAO CLEMENTE, 272 2 502
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RUA SAO CLEMENTE, 398 1705
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RUA SAO CLEMENTE, 96 501
RUA SAO CLEMENTE, 98
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RUA SAO MANOEL, 20 803
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RUA SOROCABA,
RUA SOROCABA, ****
RUA SOROCABA, 179
RUA SOROCABA, 195
RUA SOROCABA, 484
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RUA VISCONDE DE SILVA,
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RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA 305 0 207
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RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA,
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RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, 389 811
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RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, 389 815
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RUA VOLUNTáRIOS DA PáTRIA 452 0 503
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177,00
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3.611,11
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4.044,12
3.568,97
3.706,90
3.051,28
3.102,56
3.620,69
4.966,66
3.871,43
3.857,14
3.142,86
3.214,29
2.166,66
3.571,42
163
APENDICE C – Dados mercado utilizados no modelo referente à situação
posterior a implantação da UPP.
164
Endereço
PRACA BOTAFOGO, 340 1210
PRACA BOTAFOGO, 340 1210
PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 212
RUA ALVARO RAMOS, 105 ****
RUA ALVARO RAMOS, 105 510
RUA ALVARO RAMOS, 105 510
RUA ALVARO RAMOS, 105 807
RUA ALVARO RAMOS, 105 807
RUA ALVARO RAMOS, 181
RUA ALVARO RAMOS, 235 101
RUA ALVARO RAMOS, 400
RUA ALVARO RAMOS, 405 1 1206
RUA ALVARO RAMOS, 405 1 1206
RUA ALVARO RAMOS, 405 2 602
RUA ALVARO RAMOS, 535 102
RUA ALVARO RAMOS, 535 102
RUA ARNALDO QUINTELA 41 0 304
RUA ARNALDO QUINTELA 56 0 403
RUA ARNALDO QUINTELA 56 0 403
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RUA ASSIS BUENO, 46 403
RUA ASSIS BUENO, 46 403
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RUA ASSUNÇAO 0 2 0
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RUA BAMBINA 0 0 0
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RUA BAMBINA, 134 2 106
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RUA BAMBINA, 18 303
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RUA BARAO DE ITAMBI 55 0 409
RUA BARÃO DE ITAMBI 66 0 102
RUA BARÃO DE ITAMBI 66 0 102
RUA BARÃO DE LUCENA 98 0 210
RUA BARAO DE LUCENA, 55 102
RUA BARAO DE LUCENA, 55 102
RUA BARAO DE MACAUBAS, 156
RUA BARAO DE MACAUBAS, 156
RUA BARTOLOMEU PORTELA 25 0 302
RUA BARTOLOMEU PORTELA 25 0 302
RUA CAMUIRANO, 142 402
RUA CAMUIRANO, 142 402
RUA CONDE DE IRAJÁ 420 0 403
RUA CONDE DE IRAJÁ 420 0 403
RUA CONDE DE IRAJA, 413 B 402
RUA CONDE DE IRAJA, 413 B 402
Área
Idade
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56,00
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72,00
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88,00
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68,00
68,00
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50,00
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159,00
159,00
130,00
130,00
84,00
84,00
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58,00
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42,00
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134,00
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45,00
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99,00
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78,00
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95,00
100,00
100,00
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30
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25
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700,88000
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Valor
Unitário
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165
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RUA DA MATRIZ, 70 404
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RUA DA PASSAGEM,
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RUA DA PASSAGEM, 146
RUA DA PASSAGEM, 146
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RUA DA PASSAGEM, 78
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RUA DAS PALMEIRAS, 69
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RUA DONA MARIANA,
RUA DONA MARIANA, 131
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RUA DONA MARIANA, 17 305
RUA DONA MARIANA, 182
RUA DONA MARIANA, 22
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RUA EDUARDO GUINLE 0 0 0
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RUA EDUARDO GUINLE, 55
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RUA FARANI 60 0 204
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RUA FARANI, 3 701
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1.839,91000
1.839,91000
1.839,91000
1.839,91000
1.839,91000
1.839,91000
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1.931,90000
1.931,90000
1.931,90000
1.931,90000
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1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
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5.000,00
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4.444,44
3.491,23
3.205,88
3.088,23
2.941,17
2.777,77
3.923,08
2.267,85
3.585,10
2.053,57
2.530,20
1.709,40
4.714,29
3.800,00
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1.778,35
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3.191,49
3.333,33
2.880,00
2.430,56
2.486,11
2.486,11
1.778,35
2.350,52
5.500,00
5.283,33
5.216,67
5.366,67
4.285,71
3.905,88
4.070,59
3.611,11
3.611,11
166
RUA FERNANDES GUIMARAES, 29 303
RUA FERNANDES GUIMARAES, 29 303
RUA FERNANDES GUMARAES, 96 201
RUA FERNANDES GUMARAES, 96 201
RUA GAL GOES MONTEIRO, 8
RUA GAL POLIDORO, 121
RUA GAL POLIDORO, 191
RUA GAL POLIDORO, 58
RUA GENERAL GOES MONTEIRO 8 0 404
RUA GENERAL GOES MONTEIRO 8 0 404
RUA GENERAL POLIDORO 15 0 804
RUA GENERAL POLIDORO, 30 801
RUA GENERAL POLIDORO, 30 801
RUA GENERAL POLIDORO, 30 2 902
RUA HANS STADEN 10 0 801
RUA LAURO MULLER, 36 711
RUA LAURO MULLER, 36 711
RUA LAURO MULLER, 36 806
RUA MACEDO SOBRINHO 0 0 305
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 159
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 218
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 218
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 57
RUA MARECHAL RAMON CASTILLA 117 0 801
RUA MARQUES DE OLINDA 25 0 106
RUA MARQUES DE OLINDA, 10 806
RUA MARQUES DE OLINDA, 10 806
RUA MARQUES DE OLINDA, 80 I 702
RUA MARQUES DE OLINDA, 80 I 702
RUA MENA BARRETO 103 2 1002
RUA MENA BARRETO 103 2 1002
RUA MENA BARRETO, 131 2 110
RUA MENA BARRETO, 151
RUA MENA BARRETO, 151
RUA MENA BARRETO, 151 2 205
RUA MENA BARRETO, 151 2 205
RUA MENA BARRETO, 43
RUA NELSON MANDELA 100 0 501
RUA NELSON MANDELA 100 0 501
RUA NELSON MANDELA, 100
RUA PASTEUR 214 0 1111
RUA PASTEUR 214 0 701
RUA PASTEUR 214 0 701
RUA PAULA BARRETO 46 0 305
RUA PAULA BARRETO 46 0 305
RUA PAULINO FERNANDES, 67
RUA PAULINO FERNANDES, 98
RUA PAULO BARRETO 92 0 101
RUA PAULO BARRETO 92 0 101
RUA PAULO BARRETO, 10 701
RUA PAULO BARRETO, 71
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90,00
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87,00
94,00
68,00
45,00
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94,00
94,00
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67,00
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38,00
38,00
38,00
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105,00
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36,00
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75,00
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87,00
94,00
56,00
131,00
94,00
94,00
56,00
80,00
80,00
81,00
66,00
65,00
65,00
73,00
73,00
70,00
35,00
85,00
85,00
72,00
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55
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30
34
0
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36
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106
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106
112
112
101
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78
104
104
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114
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114
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118
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120
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19
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1.655,90000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
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1.839,91000
1.839,91000
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700,88000
700,88000
700,88000
1.931,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
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1.471,89000
1.471,89000
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1.747,91000
1.747,91000
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1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.800,00
1.777,78
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3.448,28
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3.936,17
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3.582,09
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3.763,16
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5.847,46
1.470,58
1.256,75
1.148,64
1.355,26
4.195,40
6.380,95
3.500,00
3.472,22
4.000,00
4.533,33
3.747,13
4.482,76
3.617,02
4.406,33
2.671,75
4.042,55
4.085,11
2.678,57
3.837,50
4.775,00
3.703,70
3.939,39
3.846,15
4.338,46
3.424,66
5.068,49
2.157,14
3.571,42
2.588,24
2.941,18
3.750,00
2.820,51
167
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 115
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 115 2 1.004
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 115 2 1.004
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 123
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 145
RUA PINHEIRO MACHADO 139 0 201
RUA PINHEIRO MACHADO 139 0 201
RUA PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 1137
RUA PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 1137
RUA PRAIA DE BOTAFOGO,
RUA PRAIA DE BOTAFOGO,
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 154 913
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 154 913
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 340 915
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 340 915
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 19
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 19
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 24 201
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 24 201
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 31 306
RUA PROFESSOR ALFREDO GOMES 1 0 604
RUA PROFESSOR ALFREDO GOMES 7 0 101
RUA PROFESSOR ALFREDO GOMES 7 0 101
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1103
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1103
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1 107
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1 1105
RUA REAL GRANDEZA, 59 303
RUA REAL GRANDEZA, 59 303
RUA REAL GRANDEZA, 62 602
RUA REAL GRANDEZA, 62 602
RUA RODRIGO DE BRITO, 25 101
RUA RODRIGO DE BRITO, 25 101
RUA SAO CLEMENTE 206 0 1202
RUA SAO CLEMENTE 262 1 608
RUA SAO CLEMENTE 262 1 608
RUA SAO CLEMENTE 262 2 104
RUA SAO CLEMENTE, 107 201
RUA SAO CLEMENTE, 107 201
RUA SAO CLEMENTE, 114 2 705
RUA SAO CLEMENTE, 114 2 705
RUA SAO CLEMENTE, 167
RUA SAO CLEMENTE, 185
RUA SAO CLEMENTE, 185
RUA SAO CLEMENTE, 185
RUA SÃO CLEMENTE, 185 2 1002
RUA SAO CLEMENTE, 185 2 1709
RUA SAO CLEMENTE, 262
RUA SAO CLEMENTE, 262
RUA SAO CLEMENTE, 272 2 502
RUA SAO CLEMENTE, 272 2 502
83,00
83,00
83,00
83,00
93,00
90,00
90,00
18,00
18,00
268,00
268,00
22,00
22,00
26,00
26,00
87,00
21,00
87,00
87,00
21,00
66,00
109,00
109,00
54,00
54,00
54,00
54,00
78,00
78,00
70,00
70,00
56,00
56,00
91,00
67,00
67,00
75,00
54,00
54,00
121,00
121,00
93,00
77,00
77,00
67,00
73,00
67,00
66,00
66,00
74,00
74,00
25
26
26
20
15
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52
52
52
65
65
55
55
48
48
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47
47
40
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21
21
21
21
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37
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35
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105
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116
116
116
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106
108
108
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110
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105
100
100
105
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113
113
107
107
107
107
105
105
106
106
109
109
118
115
115
114
106
106
100
100
79
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87
86
109
104
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100
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4
4
4
4
4
4
3
3
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4
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4
4
3
3
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3
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10
10
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11
11
5
5
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10
9
9
2
3
2
2
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1
16
16
17
16
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1
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1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.565,91000
1.565,91000
1.471,89000
1.471,89000
1.839,91000
1.839,91000
1.839,91000
1.839,91000
1.471,81000
1.471,81000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
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