UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURS
CURSO DE DIREITO
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TERRAS DE MARINHA
DANIELE CRISTINA DA ROCHA
Itajaí (SC), 20 de novembro de 2008
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURS
CURSO DE DIREITO
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TERRAS DE
MARINHA
DANIELE CRISTINA DA ROCHA
Monografia submetida à Universidade
do Vale do Itajaí – UNIVALI, como
requisito parcial à obtenção do grau de
Bacharel em Direito.
Orientador: Professor Willian Garcia de Souza
Itajaí (SC), novembro de 2008
AGRADECIMENTOS
Primeiramente à Deus, por ter
sido um amigo fiel em todas as horas;
Aos meus pais pelo amor que dedicam a mim;
Ao meu amor pelo companheirismo e
compreensão em todas as horas.
Às valiosas amizades que encontrei
nestes cinco anos de Universidade;
E, especialmente, ao meu orientador
Professor Willian Garcia de Souza,
que me acolheu com paciência e dedicação,
sendo fundamental para a conclusão deste
trabalho.
DEDICATÓRIA
A toda a minha família pela importância que
representam em minha vida.
Ao Dr. Flavio Sperotto e ao Dr.
Rômulo Diehl Volaco pessoas que me viram como
uma futura operadora do Direito.
Teu dever é lutar pelo direito, mas no
dia em que encontrares o direito em conflito
com a justiça luta pela justiça.
[Eduardo Coutere]
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
A.
art., arts.
cap., caps
CC/2002
CRFB/1988
doc., docs.
ed.
etc.
fl., fls.
Internet
Internet
LPM/1831
n.
nov.
out.
p., pp.
Prof.,
r.
REsp.
Set.
SPU
STF
STJ
UNIVALI
vol., vols.
%
§
Autor
artigo, artigos
capítulo, capítulos
Código Civil (2002)
Constituição da República Federativa do Brasil de 1988
documento, documentos
Edição
et cetera (e assim por diante)
folha; folhas
rede mundial de computadores interconectados
rede mundial de computadores interconectados
Linha de Preamar Média do ano de 1831
número
novembro
outubro
página, páginas
Professor
Respeitável
Recurso Especial
setembro
Secretaria do Patrimônio da União
Supremo Tribunal Federal
Superior Tribunal de Justiça
Universidade do Vale do Itajaí
volume, volumes
por cento
Parágrafo
ROL DE CATEGORIAS
Rol de categorias que a Autora considera estratégicas à
compreensão do seu trabalho, com seus respectivos conceitos operacionais.
AFORAMENTO
Enfiteuse ou aforamento é o instituto civil que permite ao proprietário atribuir a
outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se
constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão ou foro anual, certo e invariável
(cc de 1916, art. 678). Consiste, pois, na transferência do domínio útil do imóvel
público para a posse, uso e gozo perpétuos da pessoa que irá utilizá-lo daí por
diante. CF. MEIRELLES, HELY LOPES. DIREITO MUNICIPAL BRASILEIRO. 15.
ED. SÃO PAULO: MALHEIROS, 2006, P. 325.
BEM DOMINICAL
É o que compõe não só o patrimônio da união, dos estados ou dos municípios,
bem como o das pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado a
estrutura de direito privado, como objeto do direito pessoal ou real dessas
pessoas de direito público interno. Pode abranger coisas móveis ou imóveis,
como título de dívida pública, estrada de ferro, terra devoluta, terreno de marinha,
mar territorial, oficina e fazenda do estado, queda d’água, jazida e minério,
arsenal das forças armadas etc. Cf. Diniz, Maria Helena. Dicionário Jurídico.
Vol.1, 2. Ed. São Paulo: Saraiva, 2005, Pp. 470-471.
CARTA RÉGIA
Documento que era firmado pelo rei de Portugal e dirigido a algum súdito em
importante missão, dando-lhe instruções, delegando-lhe competência para a
prática de certos atos etc. CF. Diniz, Maria Helena. Dicionário Jurídico. Vol.1, 2.
Ed. São Paulo: Saraiva, 2005, P. 611.
CONSTITUIÇÃO
Lei fundamental e suprema de um estado, que contém normas referentes à
estruturação do estado, à formação dos poderes públicos, forma de governo e
aquisição do poder de governar, distribuição de competências, direitos, garantias
e deveres dos cidadãos. Cf. Moraes, Alexandre De. Direito Constitucional. 11. Ed.
São Paulo: Atlas, 2002, P. 36.
DECRETO-LEI
Assim se dizia do ato emanado do poder executivo, quando, no seu fundo e na
sua forma, se equiparava às próprias leis, emanadas do poder legislativo. Peculiar
aos regimes de exceção, tendo sido empregado entre nós durante o estado novo
e o movimento de 1964, foi abolido pela CF/88. CF. Silva, De Plácido E.
Vocabulário Jurídico. 26. Ed. Rio De Janeiro: Forense, 2005, P. 419.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
“(...) incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção; para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto
de edificações composta de unidades autônomas. (BRASIL. Lei nº 4.591, de 16
de dezembro de 1964, Parágrafo Único, do Artigo 28. Dispõe sôbre o condomínio
em
edificações
e
as
incorporações
imobiliárias.
Disponível
em:<
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm>. Acesso em: 21 nov. 2008.
LAUDÊMIO
Laudêmio é o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do
domínio direto (ou pleno) sempre que se realizar uma transação onerosa do
imóvel. O laudêmio não é um tributo (este sim, cobrável na forma que a lei
determinar, em razão da soberania do ente público), mas uma relação contratual,
de direito obrigacional, na qual o ente público participa na condição de contratante
e como tal sujeito aos princípios gerais dos contratos.
Dependerá do prévio recolhimento do Laudêmio, em quantia correspondente a
5% (cinco por cento) do valor de avaliação do terreno e das benfeitorias
existentes, a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil de terreno da
União ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas, bem assim a cessão de
direito
a
eles
relativos.
(Disponível
em:
http://www.planejamento.gov.br/noticia.asp?p=not&cod=348&cat=73&sec=9,
Acesso em: 28 nov. 2008.)
LINHA DE PREAMAR MÉDIA
“O preamar médio é a superfície de nível, em sua accepção a mais geral,
correspondente à posição média de preamares observadas durante uma ou
varias lunações, de maneira a attender-se, não só á acção conjuncta da lua e do
sol, como também á acção das causas pertubadoras normaes e a reduzir ao
mínimo a infuencia das causas accidentaes ou anormaes”. Santos, Rosita De
Sousa. Terrenos de Marinha. Rio De Janeiro: Ed. Forence, 1985. Pg. 118/119.
PRAIA
São as áreas cobertas e descobertas periodicamente pelas águas, acrescidas de
faixas de material detrítico, como areias, cascalhos, seixos e pedregulhos, até o
limite onde se inicie um outro ecossistema, como a vegetação natural. Fundo do
mar, ou seja, uma parte arenosa que o mar cobre e descobre com o fluxo e o
refluxo das águas. Santos, Rosita De Sousa. Terrenos de Marinha. Rio De
Janeiro: Ed. Forence, 1985. Pg. 3.
TERRENOS ACRESCIDOS DE MARINHA
São os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou
dos rios e lagoas, em seguimento aos Terrenos de Marinha. (definição legal –
Decreto-lei 9.760/1946, art. 3º).
TERRENOS DE MARINHA
São terrenos situados na costa marítima, e nas margens de rios e lagoas até
onde se faça sentir a influência das marés, bem como os que contornam ilhas
situadas em zona sob influência das marés, em faixas com 33 (trinta e três
metros) de largura, medidos horizontalmente, a partir da linha de preamar média
de 1831, em direção a terra. (conceito elaborado a partir da definição legal –
decreto-lei 9.760/1946).
SUMÁRIO
RESUMO ............................................................................................................ XIII
INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 1
NATUREZA E ORIGEM DOS TERRENOS DE MARINHA E SEUS
ACRESCIDOS ........................................................................................................ 6
1.1 NATUREZA E ORIGEM DOS TERRENOS DE MARINHA .............................. 7
1.1.1 TERRENOS DE MARINHA NO REGIME COLONIAL ................................................ 10
1.1. 2 Terrenos de Marinha no Regime Imperial............................................................13
1.1. 3 Terrenos de Marinha no Regime Republicano. ................................................. 14
1.2 CONCEITO DE TERRENOS DE MARINHA...................................................20
1.3 PREAMAR MÉDIO..........................................................................................23
1.3.1 ORIGEM E CONCEITO ...................................................................................... 23
CAPÍTULO 2 ......................................................................................................... 32
REGIME JURÍDICO DOS TERRENOS DE MARINHA ........................................ 33
2.1 LOCAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS DA UNIÃO ................................................ 34
2.2 OCUPAÇÃO DOS TERRENOS DE MARINHA .............................................. 39
2.3 AFORAMENTO DOS TERRENOS DE MARINHA .................................................... 43
2.3.1 Da Transferência do Aforamento ou Enfiteuse........................................43
2.3.2 Extinção do Aforamento.............................................................................45
2.4 CESSÃO DO TERRENOS DE MARINHA ..................................................... 46
CAPÍTULO 3 ......................................................................................................... 49
TERRAS DE MARINHA E A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ..........................49
3.1 ASPECTOS GERAIS ACERCA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ......... 49
3.1.1 Conceito de Incorporação Imobiliária ...................................................... 49
3.1.2 Da Figura do Incorporador ........................................................................ 50
3.2 INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA EM TERRENOS DE MARINHA ................ 56
3.2.1 Incorporação Imobiliária em Terrenos de Marinha Sob o Regime de
Aforamento ou Enfiteuse.................................................................................... 57
3.2.2 Incorporação Imobiliária em Terrenos de Marinha Sob o Regime de
Ocupação ............................................................................................................. 58
CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ ..62
REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS .............................................................. 65
ANEXOS ............................................................................................................... 68
RESUMO
Os Terrenos de Marinha e seus acrescidos constituem bens
da União e tiveram sua origem à época do Brasil colônia. Esses terrenos foram
criados coma finalidade de garantir um espaço para que fosse realizada a defesa,
bem como para os serviços públicos e particulares, eram igualmente utilizados
para embarque e desembarque de mercadorias, extração de sal e a prática da
pesca, importantes fontes de renda na época. Os Terrenos de Marinha são
regidos, basicamente, pela CRFB/1988, pelo Decreto-Lei n. 9.760/1946, pela Lei
n. 9.636/1988 e o pelo Decreto n. 3.725/2001. Atribui-se a Secretaria do
Patrimônio da União – SPU a obrigação de identificar, demarcar, cadastrar,
registrar, fiscalizar, regularizar as ocupações e promover a utilização destes bens
imóveis da União. Os bens imóveis da União, segundo o art. 64 do Decreto-Lei nº
9.760/461, poderão ser, qualquer que seja a sua natureza, alugados, aforados ou
cedidos
a
terceiros.
Será
apresentado
a
seguir
cada
regime
jurídico
separadamente. Sob os terrenos e marinha poderá ser realizada a incorporação
imobiliária, desde que os mesmos estejam sob o regime de aforamento, uma vez
que os foreiros ou enfiteutas são detentores do domínio pleno sobre os terrenos.
Palavras-chave: Terrenos de Marinha,
Incorporação Imobiliária
1
Art. 64. Os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer
que seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.
§ 1º A locação se fará quando houver conveniência em tornar o imóvel produtivo,
conservando porém, a União, sua plena propriedade, considerada arrendamento
mediante condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de
serviços.
§ 2º O aforamento se dará quando coexistirem a conveniência de radicar-se o indivíduo
ao solo e a de manter-se o vínculo da propriedade pública.
§ 3º A cessão se fará quando interessar à União concretizar, com a permissão da
utilização gratuita de imóvel seu, auxílio ou colaboração que entenda prestar.
INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem por objeto2 efetuar um estudo
acerca da incorporação imobiliária em Terrenos de Marinha e seus acrescidos. Os
Terrenos de Marinha constituem faixas de terras específicas localizadas ao longo
de toda a costa brasileira, delimitadas pela Linha de Preamar Média de 1831.
Levando-se em consideração a grande diversidade desse instituto, o trabalho é
focado na parte histórica, qual seja, desde o surgimento da expressão Terrenos
de Marinha e a sua destinação.Devido ao amplo espectro destes institutos, o
trabalho será focado no deslocamento histórico, formas de utilização e, de
maneira especial, em relação a Incorporação Imobiliária nestes Terrenos da
União.
A importância do estudo acerca deste assunto consiste na
grande relevância que os Terrenos de Marinha possuem, principalmente, no
campo imobiliário, pela grande valoração econômica, são fontes de arrecadação
de recursos para a administração dos bens da União, bem como são objeto de
preservação ambiental.
Cumpre destacar que o presente relatório tem como escopo
corroborar com o aumento do conhecimento acerca do tema; não constitui uma
novidade, porém não há grandes obras ou leis em aplicabilidade que solucionem
algumas questões práticas, a exemplo do tema escolhido, incorporação imobiliária
em terras de marinha. Além do exposto o presente relatório estabelece requisito
imprescindível à conclusão do curso de Direito na Universidade do Vale do Itajaí –
UNIVALI.
O tema, na atualidade, resta na prática restrita aos tribunais
federais e a artigos publicados em periódicos nacionais ou páginas da internet,
com pouquíssimas obras versando acerca do tema escolhido e lecionado do
2
Nesta Introdução cumpre-se o previsto em PASOLD, Cesar Luiz. Prática da Pesquisa
Jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, p. 170-181.
2
trabalho. A falta de uma legislação específica de aplicabilidade de algumas leis
publicadas há muitos anos e de ampla bibliografia destoa da relevância atual do
tema, que acabam por prejudicar o correto exercício do direito de propriedade de
muitas pessoas junto à faixa litorânea.
A escolha deste estudo é fruto do interesse pessoal desta
pesquisadora em aumentar o seu conhecimento acerca deste tema tão fascinante
e a sua importância para as cidades litorâneas, que cada vez mais deparam-se
com um aumento exacerbado da população que migra do interior para o litoral,
em busca de uma melhor qualidade de vida. É destinada a contribuir com o
ocupante, ao foreiro ou enfiteuta, em geral as pessoas que possuem imóveis
localizados nos Terrenos de Marinha que tão pouco sabem acerca deste assunto.
O objetivo geral do presente trabalho consiste em identificar
as principais dificuldades práticas e jurídicas acerca da incorporação imobiliária
em Terrenos de Marinha.
O objetivo institucional da presente Monografia é a
obtenção do Título de Bacharel em Direito, pela Universidade do Vale do Itajaí,
Centro de Ciências Jurídicas, Políticas e Sociais, Campus de Itajaí.
Como objetivo específico, pretende-se verificar, do ponto de
vista jurídico, se existem Terrenos de Marinha passiveis de sofrerem incorporação
imobiliária.
A análise do objeto do presente estudo, a reflexão realizada
sobre o tema escolhido está norteada pela dificuldade de se entender como um
bem pertencente a União, é passível de incorporação imobiliária, por um terceiro,
uma vez que os Terrenos de Marinha constituem bens da União.
Pretende-se com este trabalho, aclarar o pensamento
existente sobre o tema, circunscrevendo-o às dificuldades de ordem jurídica que
condicionam a incorporação imobiliária dos Terrenos de Marinha.
3
Para o desenvolvimento da presente pesquisa foram
formulados os seguintes questionamentos:
a) É possível, no presente, realizar a incorporação
imobiliária de um terreno de marinha, cuja bem constitui propriedade da União?
b) Levando-se em consideração o item anterior, os Terrenos
de Marinha sob os regimes de aforamento ou enfiteuse e de ocupação poderão
ser incorporados?
c) O presente tema possui alguma legislação específica,
versando acerca desta problemática?
Já as hipóteses consideradas foram as seguintes:
a) Sim, é possível realizar a incorporação de terrenos da
União, para isso o domínio pleno não deve a ela pertencer.
b) A incorporação dos Terrenos de Marinha só é possível
nos casos em que a concessão dos Terrenos de Marinha esteja sob o regime de
aforamento ou enfiteuse, pois neste regime o foreiro ou enfiteuta possui um direito
real de domínio.
c) Não, ela tem por base uma análise de quem é detentor
de direito real de domínio, não é, constitucional e/ou legalmente, amparada.
Finalmente, buscou-se nortear as hipóteses formuladas com
as seguintes variáveis:
a) O Congresso Nacional, através de lei, crie leis, decretos
ou ementas versando acerca da incorporação imobiliárias dos Terrenos de
Marinha.
O relatório final da pesquisa foi estruturado em três
capítulos, podendo-se, inclusive, delineá-los como três molduras distintas, mas
conexas: a primeira, atinente aos deslocamentos históricos e situação atual dos
Terrenos de Marinha e Terrenos; o segundo versa sobre o regime patrimonial e
4
formas de utilização destes terrenos; a terceira atacou as dificuldades no tocante
a incorporação imobiliária dos Terrenos de Marinha, dentro dos limites propostos
de atuação da pesquisa.
Quanto à metodologia empregada, registra-se que, na fase
de investigação foi utilizado o método dedutivo, e o relatório dos resultados
expresso na presente monografia é composto na base lógica dedutiva3, já que se
parte de uma formulação geral do problema, buscando-se posições científicas
que os sustentem ou neguem, para que, ao final, seja apontada a prevalência, ou
não, das hipóteses elencadas.
Nas diversas fases da pesquisa, foram acionadas as
técnicas do referente, da categoria, do conceito operacional e da pesquisa
bibliográfica4.
É conveniente ressaltar, enfim, que, seguindo as diretrizes
metodológicas do Curso de Direito da Universidade do Vale do Itajaí, as
categorias fundamentais, são grafadas, sempre, com a letra inicial maiúscula e
seus conceitos operacionais apresentados em Lista de Categorias e seus
Conceitos Operacionais, ao início do trabalho.
Os acordos semânticos que procuram resguardar a linha
lógica do relatório da pesquisa e respectivas categorias, por opção metodológica,
estão apresentados na Lista de Categorias e seus Conceitos Operacionais,
conforme sugestão apresentada por Cesar Luiz Pasold, muito embora algumas
delas tenham seus conceitos mais aprofundados no corpo da pesquisa.
Ressalte-se que a estrutura metodológica e as técnicas
aplicadas neste relatório estão em conformidade com as propostas apresentadas
no Caderno de Ensino: formação continuada. Ano 2, número 4, assim como nas
3
Sobre os “Métodos” e “Técnicas” nas diversas fases da pesquisa científica, vide
PASOLD, Cesar Luiz. Prática da Pesquisa Jurídica: idéias e ferramentas úteis para o
pesquisador do Direito, p. 99-125.
4
Quanto às “Técnicas” mencionadas, vide PASOLD, Cesar Luiz. Prática da Pesquisa
Jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, p. 61-71, 31- 41, 4558, e 99-125, nesta ordem.
5
obras de Cezar Luiz Pasold, Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas
úteis ao pesquisador do Direito e Valdir Francisco Colzani, Guia para redação do
trabalho científico.
O presente Relatório de Pesquisa arremata-se com as
Considerações
Finais,
nas
quais
são
apresentados
pontos
conclusivos
destacados, seguidos da estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões
sobre os Terrenos de Marinha e seus acrescidos.
CAPÍTULO 1
1.0 NATUREZA E ORIGEM DOS TERRENOS DE MARINHA E SEUS
ACRESCIDOS
A ocupação dos Terrenos de Marinha originou-se de
Portugal ao ser publicada pelo Rei Don Fernando I, a Lei das Sesmarias5, que
visava emprestar as terras que não eram utilizadas pelo Reino de Portugal.
No Brasil, as Sesmarias surgiram através de uma Carta
Patente, concedida a Martim Afonso de Souza, governador das terras brasileiras,
Carta esta que Martim Trouxe de Portugal, esta por sua vez lhe conferia poderes
para conceder as Sesmarias.
A primeira concessão de Sesmarias ocorreu no Rio de
Janeiro, uma praia denominada Marinha da Cidade, localizada entre os morros do
Castelo e de São Bento, aonde uma parte (nordeste) compreendia uma faixa de
terra.
Gasparini, (1982: p.409) entra em consonância com o
disposto quando diz que:
Ao que tudo indica, os Terrenos de Marinha – ou
simplesmente marinhas - como instituto do direito, tiveram
sua origem no Rio de Janeiro.
Nesta faixa de terras era proibido efetuar quaisquer
construções, uma vez que, o que se pretendia era deixar um livre acesso a todo o
movimento marítimo de bens públicos e particulares, pois referida área era
utilizada como embarque e desembarque de mercadorias, pois naquela época
5
Conceito de Sesmarias foi definido, mais tarde, tanto nas Ordenações Filipinas quanto
nas Manuelinas como sendo o seguinte: Sesmarias são propriamente as dadas de terras,
casaes ou pardieiros, que foram ou são de alguns senhorios, e que já em outro tempo
foram lavradas e aproveitadas e agora não o são.
7
toda a comercialização e transporte de mercadorias era realizada por meio do
transporte marítimo. Além de servirem como embarque e desembarque de
mercadorias, estas áreas eram importante fonte de renda, pois dali se extraia o
sal, e se praticava a pesca.
No entanto, essas faixas de terra que são banhadas pelo
mar não são bens de uso comum, não podendo assim ser utilizadas por qualquer
pessoa, e nem ao menos de uso especial, pois os Terrenos de Marinha são bens
dominicais, isso significa dizer que fazem parte do patrimônio da União.
A fim de que se possam obter maiores entendimentos
acerca de Terrenos de Marinha é necessário inicialmente que façamos uma
abordagem histórica deste tema.
1.1 TERRENOS DE MARINHA NO REGIME COLONIAL
Antes de existir o que nos dias de hoje denomina-se terras
de marinha, para o direito romano havia somente o conceito de praia, que por sua
vez era denominada como o fundo do mar, ou seja, uma parte arenosa que o mar
cobre e descobre com o fluxo e o refluxo das águas6.
Neste regime, mencionava-se somente o conceito de praia
conforme anteriormente citado, sendo pacifico o entendimento de que a mesma
destinava-se a uso comum, caracterizada assim como de bem público.
No Brasil somente em 1726 com a ordem régia de 1º de
dezembro ficou estabelecido que ninguém poderia alargar um palmo, os seus
domínios para o mar, nem mesmo edificar as praias.
(...) as praias devem estar livres para boa defesa da Cidade, para
que as rendas passem livres por toda ella, e se possam socorrer
6
SANTOS, Rosita de Sousa. Terrenos de Marinha. Rio de Janeiro: Ed. Forence, 1985.
Pg. 3.
8
as partes atacadas, sem a difficuldade de se dar volta pela
Cidade, mas que essa circunstancia já é difficultosa, por alguns
edifícios antigos que o embaração, e como estes alguns
modernos são de preço considerável, vos parecia que Eu os devo
conservar, impedindo porem com rigorosas penas que daqui em
diante ninguém possa alargar um só palmo para o mar, nem
edificar nas praias(...)7
O rei jamais se interessou pelas terras de marinha, seu
principal interesse era nos benefícios como sal, pesca, nos lucros, com o passar
do tempo em locais para desembarque de pessoas, mercadorias que aqui
chegavam, com os trapiches, a defesa das cidades contra embarcações vindas
pelo mar e finalmente o povoamento dessas terras.
Somente em 18 de dezembro de 1818 ouviu-se falar em
marinha e que seu domínio pertencia a Coroa:
(...) tudo o que toca á água do mar e accresce sobre ella é da
Coroa, na forma da Ordenaçao do Reino; e que da linha d’agua
para dentro sempre reservadas 15 braçadas pela borda do mar
para serviço publico, nem então em propriedade alguma
confitantes com a marinha, e tudo quanto alegarem para se
apropriar do terreno é abuso e inattentivel; pois que se póde
haver posse de uns visinhos para outros, nunca póde haver
contra a Coroa, que tem o domínio (...)8.
Os Terrenos de Marinha possuíam natureza confusa, vários
autores tentaram compilar as determinações que orientavam a tramitação e a
solução de interesses, dentre eles funcionários do Ministério da Fazenda, Inspetor
do Tesouro Nacional, clamavam contra a impropriedade da linguagem utilizada,
linguagem técnica, que por sua vez apareciam nos documentos administrativos e
cartorários, onde aforamento, usufruto, cessão e locação formavam uma eterna
confusão.
7
SANTOS, Rosita de Souza. Terras de marinha. Rio de Janeiro: Forense, 1985. Pg.4
8
SANTOS, Rosita de Souza. Terras de marinha. Rio de Janeiro: Forense, 1985. Pg.5
9
A Lei orçamentária de 15 de novembro de 1831, que orçou
as receitas e fixou as despesas para os exercícios de 1832 e 1833, incluiu os
Terrenos de Marinha, que pela primeira vez ganharam espaço em corpo de lei,
estabelecendo condições para o aforamento delas para fins de renda.
Contudo, a conceituação do que era terreno de marinha
ainda ficou por conta de ordenamentos, como o aviso de 18 de julho de 1827 e a
Circular de 21 de julho de 1827, ratificados pela Decisão número 274, de 03 de
outubro de 1832, que dispondo sobre marinas considerou-as como sendo “quinze
braçadas de terreno, contados do ponto aonde chega à maré nas primeiras
enchentes”. Entretanto, foi à popularíssima Decisão de 348, de 14 de novembro
de 1832 que, pela primeira vez, definiu terras de marinha:
Art.4. – Hão de considerar-se Terrenos de Marinha todos os que,
banhados pela água do mar ou dos rios navegáveis. Vão ate a
distancia de 15 braçadas craveiras para a parte da terra,
contadas estas desde os pontos a que chega a preamar médio.’’
A mencionada decisão ganhou importância e popularidade
não só porque definiu Terrenos de Marinha, mas também porque tratou de
mediação e demarcação desses terrenos estabelecendo o percentual do foro a
ser cobrado dos enfiteutas, bem como a forma de avaliação dos referidos terrenos
para esse fim.
Após definido em decisão o conceito de Terrenos de
Marinha, a Lei Orçamentária nº 38, de 03 de outubro de 1834 apresentou em seu
corpo um fato novo, destinou a Câmara Municipal do Rio de Janeiro os
rendimentos dos foros de marinha.
Posteriormente, os Decretos de n º467 de 23 (vinte e três)
de agosto de 1846, e o Decreto nº656, de 05(cinco) de dezembro de 1849,
versaram a cerca dos pagamentos inerentes ao laudêmio9 em transações
9
Na lição de Silvio Rodrigues, “O laudêmio é a importância devida ao senhorio, pelo
foreiro, cada vez que transferir o domínio útil por venda ou dação em pagamento... O
10
acontecidas em terrenos aforados em geral, por consecutivo, nos Terrenos de
Marinha, porém os mesmos não foram mencionados nesses decretos.
1.1.1 TERRENOS DE MARINHA NO REGIME IMPERIAL
A partir daí varias outras decisões e normas dispuseram
acerca deste assunto, dos quais se podem destacar a Decisão n. 21 de 28 de
março de 1840 a qual declarou os casos em que se deve haver direitos das
doações, ou vendas dos Terrenos de Marinhas.
A Decisão n. 231 de 10 de julho de 1857 dispôs acerca
aforamento de Terrenos de Marinhas descrevendo que não são isentos do
pagamento do foro os terrenos mesmo que arrematados em hasta pública.
Já a Lei 1.507, de 26 de setembro de 1867 fixa a despesa e
orça a receita geral do Império para os exercícios de 1867-68 e 1868-69 e dá
outras providencias incluindo na receita orçamentária os foros e produtos da
venda de posses e domínio útil de Terrenos de Marinha.
O Decreto nº. 4105, de 22 de fevereiro de 1868, pela
primeira vez definiu com caráter de Lei, o conceito de terras de marinha, vejamos:
Visto o art.51 §§ 14 da Lei de 15 de Novembro de 1831; 3º da de
12 de Outubro de 1833; 37 § 2º da de 3 de Outubro de 1834; 11
laudêmio só será devido nas alienações onerosas, não sendo reclamável nas
liberalidades. (...) A lei confere ao senhorio preferência, quando o enfiteuta pretender
vender ou dar em pagamento o domínio útil... Em suma: em caso de alienação onerosa o
senhoria tem preferência para adquirir o domínio útil, tanto por tanto” (Direito Civil:
Direito das coisas, vol. 5, 28 ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n.
10.406, de 10-1-2002, São Paulo: Saraiva, 2003)
11
§7º da de 27 de Setembro de 1860; 34 § 33 e 39 da de 26 de
Setembro de 1867, relativos à concessão de terrenos de marinha
e outros de domínio publico, de accrescidos natural ou
artificialmente, e para aterros ou obras particulares sobre o mar,
rios navegaveis e seus braços;
Reconhecendo quanto é importante semelhante concessão, a
qual,
além
de
conferir
direitos
de
propriedade
aos
concessionarios, torna os ditos terrenos productivos e favorece,
com o aumento das povoações, o das rendas públicas.
Attendendo à necessidade de regular a fórma da mesma
concessão no interesse, não só do domínio nacional e privado,
como no da defesa militar, alinhamento e regularidade dos cáes e
edificações, servidão publica, navegação e bom estado dos
portos, rios navegáveis e seus braços;
Tendo Ouvido o parecer das Secções reunidas de Fazenda e de
Marinha e Guerra do Conselho de Estado; e usando da facilidade
que Me confere o art. 102 §12 da Constituição
Hei por bem decretar o seguinte:
(...)
Art. 1º A Concessão directa ou em hasta pública dos terrenos de
marinha, dos reservados para a servidão pública nas margens
dos rios navegáveis e de que se fazem os navegaveis, e dos
accrescidos natural ou artificialmente aos ditos terrenos, regularse-há pelas disposições do presente Decreto.
§ 1º São terrenos de marinha todos os que banhados pelas
águas do mar ou dos rios navegáveis vão até a distância de 15
braças craveiras (33 metros) para a parte de terra, contadas
desde o ponto a que chega o preamar médio.
Este ponto refere-se ao estado do lugar no rio tempo da
execução da lei de 15 de. Novembro de 1831, art. 51 §14
(Instrucções de 14 de Novembro de 1832 art. 4º).
12
§ 2º São terrenos reservados para a servidão publica nas
margens dos rios navegáveis e de que se fazem os navegáveis,
todos os que banhados pelas águas dos ditos rios, fóra do
alcance das marés, vão até a distância de 7 braças craveiras
(15,4 metros) para a parte de terra, contadas desde o ponto
médio das enchentes ordinárias (Lei nº 1507 de 26 de Setembro
de 1867, art. 39).
§ 3º São terrenos accrescidos todos os que natural ou
artificialmente se tiverem formado ou formarem além do ponto
determinado nos §§ 1º e 2º para a parte do mar ou das águas
dos rios (Res. de Cons. de 31 de Janeiro de 1852 e Lei nº 1114
de Setembro de 1860, art. 11 § 7º)
§ 4º O limite, que separa o domínio marítimo do domínio fluvial
para o effeito de medirem-se e demarcarem-se 15 ou 7 braças
conforme os terrenos estiverem dentro ou fóra do alcance das
marés, será indicado pelo ponto onde as águas deixarem do ser
salgadas de um modo sensível, ou não houver depósitos
marinhos, ou qualquer outro facto geologico, que prove a ação
poderosa do mar.
(...) (Grigo nosso)
Os Terrenos de Marinha foram passo a passo ganhando
corpo e figuração, sempre dentro de leis orçamentárias, e, dentro de leis anuas,
foram consolidando posições, em beneficio das Províncias e em momento
posterior os Estados, as terras de marinha faziam parte das leis de orçamento,
como receita geral do Império.
13
1.1.2 TERRENOS DE MARINHA NO REGIME REPUBLICANO
O período republicano iniciou-se com relevante tumulto,
uma vez que a descentralização com a qual se pretendeu desenvolver com a
política do aforamento fez com que se criasse um grande jogo de interesses e
ambições, pois não havia até aquele momento uma definição acerca da
autoridade maior sobre os Terrenos de Marinha, se era o Presidente da Província,
a Municipalidade, o Tribunal do Tesouro Nacional, ou por fim o Ministério da
Fazenda. Segundo Rosita de Souza Campos10 “Em verdade, todos estavam
atentos, e todos exercitavam, concomitantemente, alguma parcela de comando.”
A constituição de 24 de fevereiro de 1891 em seu artigo
11
64
definiu que a União pertencia somente à porção de território que fosse
indispensável para que esta promovesse a defesa das fronteiras, fortificações,
construções militares e estradas de ferro.
Com a virada do século a República ainda teve diversos
trabalhos e problemas no tocante as terras de marinha. Entre os anos de 1901 e
1905, a Constituição foi acrescida de diversas Leis, Decretos, Circulares, Ordens
e avisos que visavam esclarecer as leis anteriores.
Porém, em 1904, constataram-se no Estado da Bahia e no
Espírito Santo, jazidas de areias monazíticas, e após a Bahia discutir com a União
sua propriedade e perde-las, aliou-se ao Estado do Espírito Santo com destino ao
Supremo Tribunal com a finalidade de que este, compelisse a União
a
reconhecer-lhes a propriedade sobre as marinhas existentes em seus territórios.
Os estados demandantes acionaram a União, esta ação é denominada de Ação
10
SANTOS, Rosita de Sousa. Terrenos De Marinha. Rio de Janeiro: Ed. Forence, 1985.
Pg.26.
11
Art 64 - Pertencem aos Estados às minas e terras devolutas situadas nos seus
respectivos territórios, cabendo à União somente a porção do território que for
indispensável para a defesa das fronteiras, fortificações, construções militares e estradas
de ferro federais.
Parágrafo único - Os próprios nacionais, que não forem necessários para o serviço da
União, passarão ao domínio dos Estados, em cujo território estiverem situados.
14
Originária nº 8, sob o fundamento do art. 64, e parágrafo único do mesmo artigo12
da Constituição da República Dos Estados Unidos Do Brasil, De 24 De Fevereiro
De 1891, alegando ser inconstitucional e nulo o contrato de exploração de areias
monazíticas uma vez que pela constituição os Terrenos de Marinha pertenciam
aos estados.
Em sentença proferida pelo Supremo Tribunal Federal este
considerou as terras de marinha como sendo bens nacionais, sobre as quais a
União exerce direito de soberania, impropriamente chamado de domínio
eminente.
Somente em 1916, com o advento do Código Civil de 1916,
em seu Capítulo III, arts. 65 a 68, é que foram incluídos entre os bens da União os
Terrenos de Marinha, vejamos:
Art. 65. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes
à União, aos Estados, ou aos Municípios. Todos os outros são
particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
Art. 66. Os bens públicos são:
I - de uso comum do povo, tais como os mares, rios, estradas,
ruas e praças;
II - os de uso especial, tais como os edifícios ou terrenos
aplicados a serviço ou estabelecimento federal, estadual ou
municipal;
III - os dominicais, isto é, os que constituem o patrimônio da
União, dos Estados, ou dos Municípios, como objeto de direito
pessoal, ou real de cada uma dessas entidades.
Art. 67. Os bens de que trata o artigo antecedente só perderão a
inalienabilidade, que lhes é peculiar, nos casos e forma que a lei
prescrever.
12
Art 64 – (...) Parágrafo único - Os próprios nacionais, que não forem necessários para
o serviço da União, passarão ao domínio dos Estados, em cujo território estiverem
situados.
15
Art. 68. O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito, ou
retribuído, conforme as leis da União, dos Estados, ou dos
Municípios, a cuja administração pertencerem.(Grifo nosso)
No entanto, este novo dispositivo legal não obteve um
resultado imediato, tendo em vista que muitos estavam habituados ao uso não
oneroso das terras as quais pertencentes à União.
Neste mesmo ano, a Câmara dos Deputados apresentou o
Projeto nº. 89, que autorizou a venda das terras de marinha ao qual obteve a
seguinte resposta do Ministro da Fazenda:
Aviso de 16/09/1916:
“(...) os terrenos de marinha tem uma função muito importante na
defesa das costas, construções de portos e outras obras, não
convindo, pois que o patrimônio nacional delles se prive
definitivamente. É exactamente devido a sua situação especial
que elles sempretiveram uma legislação a parte.”
A autora Rosita de Souza Santos13, em seu Livro, apresenta
que a lei mencionada, “ é precisamente , a de 3070, de 31 de dezembro de 1915.
É uma lei importante na história dos terrenos de marinha. Seu art.12 confirmou a
competência da Diretoria do Patrimônio da União, e respectivas Delegacias
Fiscais nos Estados, para os trabalhos de delimitação das zonas urbanas e rurais;
o art. 14 alterou o laudêmio de 2,5 %, para 5%, sobre o valor da transação; o art.
15 determinou à Diretoria do Patrimônio da União competência Expressa para
compelir os atuais ocupantes de terrenos de marinha e de seus acrescidos, que
não estejam na posse legitima, ... a legitimarem suas posses dentro do prazo de
três meses a contar da presente lei. O §1.º, deste art. 15, estabeleceu a multa de
20% ao ano sobre o foro anual para os recalcitrantes. O art. 16, finalmente,
deixou expresso que continuavam em inteiro vigor as disposições sobre os
terrenos de marinha e acrescidos que não houverem sido alteradas na presente
lei. “ (Em Itálico no texto original)
13
SANTOS, Rosita de Sousa. Terrenos De Marinha. Rio de Janeiro: Ed. Forence, 1985.
Pg.37.
16
Em 30 de janeiro de 1918, época em que estava ocorrendo
a Primeira Guerra Mundial, o Supremo Tribunal federal decidiu ser da Justiça
Federal a competência para defender direitos inerentes aos direitos da União
acerca dos Terrenos de Marinha. Porem, após seis meses o Supremo
acrescentou que competia a Justiça Federal decidir inclusive sobre o pleito dos
terrenos aforados pela União, visto ser esta a maior interessada.
Em 1938, o Decreto-Lei nº710, é um momento de suma
importância na trajetória dos Terrenos de Marinha o qual tratou de medidas tais
como:
Art. 1º À Diretoria do Domínio da União do Tesouro Nacional,
órgão do Ministério da Fazenda, com sede na Capital Federal
e jurisdição em todo o território do país, cabe superintender
e executar os serviços patrimoniais pertinentes aos bens do
domínio da União, a saber: (grifo nosso)
a) os mares territoriais, incluídos os portos, baías e enseadas; os
rios, lagos e lagoas que sirvam de limite entre o Brasil e países
estrangeiros;
b) os edifícios públicos federais e terrenos aplicados ao serviço
de repartições ou estabelecimentos da União, as fortalezas,
fortificações, construções militares, material de marinha e
exército, a porção do território reservado ou que a União
desapropriar
para
a
defesa
das
fronteiras;
os
edifícios
construídos ou adquiridos pelo Governo e os que, por qualquer
título, forem incorporados aos próprios nacionais;
c) as fazendas nacionais, os terrenos devolutos situados no
Distrito Federal e que não estejam incorporados ao patrimônio da
Municipalidade; os terrenos dos extintos aldeiamentos de índios
que não tenham passado legalmente para o domínio dos Estados
ou dos Municípios; os imóveis que, por qualquer título, forem
incorporados ao patrimônio da União; as benfeitorias das extintas
colônias militares com os terrenos que não tenham sido
alienados; os terrenos que, por ato imperial, foram reservados ao
17
redor das fortalezas; os bens que foram do Domínio da Coroa; os
bens perdidos pelo criminoso condenado por sentença proferida
em processo judiciário federal;
d) os terrenos de marinha e seus acrescidos; os de mangue
e das ilhas situadas nos mares territoriais ou não, que não
estejam incorporados ao patrimônio dos Estados ou
Municípios; os terrenos de aluvião formados em frente aos
de marinha e outros pertencentes à União; os terrenos
situados à margem dos rios navegáveis no território do Acre,
se por algum título não pertencerem a particular os situados
à
margem
brasileira
dos
rios
internacionais;
e
as
ilhas situadas em rios que limitam o Brasil; (grifo nosso)
e) as estradas de ferro, rodovias, aeroportos, instalações
portuárias, telégrafos, telefones, fábricas, oficinas e demais
serviços industriais da União, embora explorados por outros
Ministérios;
f) os bens móveis e semoventes aplicados em diferentes serviços
da União;
g) os bens dos devedores da União que lhe forem adjudicados
em pagamento, ou por sentença judicial: os bens de evento e os
não incorporados aos Estados, na forma do Código Civil.
(...)
Art. 5º Ficam revogados: o art. 37, § 2º, da lei n. 38, de 3 de
outubro de 1834; o art. 8º, n. 3, da lei n. 3.848, de 20 de outubro
de 1887, o art. 9º, n. 27, da lei n. 60, de 20 de outubro de 1838,
passando a União, em conseqüência, a arrecadar os foros e
laudêmios relativos a todos os terrenos de marinha no
Distrito Federal. (grifo nosso)
(...)
Art. 6º Após a intimação por edital, com o prazo de trinta (30)
dias, o diretor do Domínio da União deverá declarar extinta a
18
enfiteuse e proceder a novo aforamento, se o foreiro incurso em
comisso se recusar a pagar o débito em atraso e aceitar novo
foro, estipulado na forma da lei.
Art. 7º O laudêmio deverá ser cobrado de acordo com a avaliação
oficial, se a União não quiser usar do direito de opção ou não
concordar com o preço da venda, ainda que a transferência se
opere em virtude de decisão judicial.
Art. 8º As benfeitorias existentes em terrenos foreiros à União
respondem pelas dívidas de foros e laudêmios e quaisquer outras
em que for interessada a Fazenda Nacional.
Art. 9º A Diretoria do Domínio da União não é obrigada a fornecer
administrativamente documentos e certidões sobre títulos de
propriedade dos bens federais.
Art. 10. A Diretoria do Domínio da União exigirá dos ocupantes de
imóveis, presumidamente pertencentes à União, em todo o
território nacional, a apresentação dos documentos e título
comprobatórios dos seus direitos de propriedade.
Art. 11. Compete privativamente à Diretoria do Domínio da União
representar esta em todos os atos de alienação ou aquisição de
imóveis autorizados por lei, nos termos da Constituição Federal.
§ 1º No Distrito Federal é competente para representar a União o
diretor do Domínio da União; nos Estados e no Território do
Acre, os respectivos chefes regionais.
§ 2º As minutas das escrituras a serem lavradas serão redigidas
pelo procurador da Diretoria do Domínio da União ou pelos
procuradores fiscais, conforme o imóvel estiver situado no Distrito
Federal ou nos Estados e pelos mesmos rubricadas.
§ 3º Os tabeliães fornecerão à Diretoria do Domínio da União
certidões de escrituras e transcreverão os títulos de propriedade
da União no Registro de Imóveis sem ônus para a Fazenda.
19
Art. 12. É obrigatória a citação da Diretoria do Domínio da União
em todas as ações de usucapião, bem como dos representantes
do Estado ou do Distrito Federal, sob pena de nulidade do
processo.
§ 1º Ressalvado o disposto no art. 148 da Constituição, não corre
usucapião contra os bens públicos de qualquer natureza.
§ 2º Não pode ser igualmente adquirido por usucapião o domínio
útil ou direito dos terrenos de marinha ou quaisquer outros
sujeitos a aforamento. (...)(grifo nosso).
Vê-se com o art. 5º do Decreto supracitado, que a única
exceção que era em relação ao beneficio concedido à municipalidade, usufruído
pelo Distrito Federal durante 104 (cento e quatro) anos estava findo. Mas
acompanhado deste estavam às mudanças, e mesmo com elas não se
solucionou um grande problema, qual seja, a falta de uma sintonia entre lições
doutrinarias e as necessidades administrativas, nos casos de comisso, extinção e
caducidade.
O Decreto-lei 2.490/4014 tratou o “problema” comisso, vez
que este item sempre deu origem a tumultos com o Poder Judiciário, “ (“...) na
hipótese de comisso, o domínio pleno da União consolidado por imediata emissão
de posse, independe de ação judicial.”
Com o Decreto-Lei 2490 de 16 de agosto de 1940,
aperfeiçoou-se e houve uma organização das situações que não ficaram
devidamente amparadas pelo Decreto nº710/1938, estabelecendo normas para o
aforamento dos Terrenos de Marinha, tal ato regulou o processo para a
concessão de aforamento.
14
BRASIL. Decreto-Lei nº 2.490 de 16 de Agosto de 1940. Estabelece novas normas
para o aforamento dos terrenos de marinha e de outras providências. Disponível em:
http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaPublicacoes.action?id=84147. Acesso em 30
out. 2008.
20
Após este Decreto–lei outros foram assinados tratando das
terras de marinha relacionados à questão da preamar, como o Decreto-lei nº.
4.120/42, ampliado pelo Decreto-lei nº. 5.666.
No ano de 1945, o Decreto-lei nº. 7.278 disciplinou acerca
de um novo prazo, afim de que os posseiros de Terrenos de Marinha
regularizassem a sua situação perante a União.
Após o término da Segunda Guerra Mundial, o Decreto-Lei
nº7. 937/1945 veio permitir a Concessão de Aforamento de qualquer área de
terreno de marinha para divisão de lotes, e posterior transferências a terceiros
após a conclusão das construções edificadas.
Denota-se que no período em que ocorreu a Segunda
Guerra Mundial, direcionou-se uma maior atenção por parte do Governo acerca
das terras de marinha, pois durante esse período houve vários atos do Poder
Executivo em conjunto com o Poder Legislativo, no que tange a confecção e
aplicação de leis, Decretos-leis e Decretos.
Após estes períodos, vários outros atos do Poder Executivo
e do Poder Legislativo foram criados e colocados em prática, porém vigora ainda
nos dias o Decreto-lei nº. 9.760/46, visto que não foi alterado em sua totalidade
pelos decretos que o sucederam.
1.2 CONCEITO DE TERRENOS DE MARINHA.
O conceito de Terrenos de Marinha encontra-se disposto no
artigo 2º e alíneas a, b e no artigo 3º do Decreto-lei 9.760/46, vejamos:
[...] Art. 2.º São Terrenos de Marinha em uma profundidade de 33
(trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da
terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:
21
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens
dos rios e lagoas, até onde se faca sentir a influencia das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça
sentir a influência das marés.
Parágrafo único. Para efeitos deste artigo, a influencia das marés
é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros
pelo menos do nível das águas, que ocorra em qualquer época do
ano.
Art. 3.º São terrenos acrescidos de Marinha os que se tiverem
formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios
e lagoas, em seguimento aos Terrenos de Marinha. [...] “
Ante ao Diploma Legal acima transcrito, retoma-se a
demarcação dos Terrenos de Marinha, que restava modificado em virtude do
Decreto-Lei 4.120 de 21 de Fevereiro de 194215.
15
Decreto-lei n. 4.120 de 21 de fevereiro de 1942 altera a legislação sobre terrenos
de marinha
Art. 1º A concessão de novos aforamentos de terrenos de marinha e de seus acrescidos
só será feita, a critério do Governo, para fins úteis, restritos e determinados,
expressamente declarados pelo requerente.
Parágrafo único. Se, no fim de três anos, o enfiteuta não tiver realizado o aproveitamento
do terreno, conforme se obrigara, o aforamento concedido ficará automaticamente
extinto.
Art. 2º Serão mantidos todos os aforamentos que na data de publicação do presente
decreto-lei estiverem perfeitamente legalizados.
Art. 3º A origem da faixa de 33 metros dos terrenos de marinha será a linha do preamar
máximo atual, determinada, normalmente, pela análise harmônica de longo período. Na
falta de observações de longo período, a demarcação dessa linha será feita pela análise
de curto período.
§ 1º Para os efeitos deste artigo, a análise de longo período deve basear-se em
observações contínuas durante 370 dias. Para a análise de curto período, o tempo de
observação será, no mínimo, de 30 dias consecutivos.
§ 2º A posição da linha do preamar máximo atual será fixada pela Diretoria do Domínio
da União, de acordo com as observações e previsões de marés, feitas pelo
Departamento Nacional de Portos e Navegação ou pela Diretoria de navegação do
Ministério da Marinha.
§ 3º no caso de ser reconhecida a existência de aterros naturais ou artificiais, tomar-se-á,
como linha básica de marinhas, a que coincidir com o batente do preamar máximo atual,
feita abstração dos referidos aterros.
Art. 4º O Ministério da viação e Obras Públicas será obrigatoriamente consultado, por
intermédio do órgão local competente, sobre a conveniência do aforamento requerido,
22
Colhe-se do entendimento de Messias Junqueira16 acerca do
conceito de Terrenos de Marinha, que assim discrepa:
“Como o assunto envolve antecipações prováveis e possíveis
invasões da propriedade imóvel particular, confrontante com as
marinhas, preferiu o projeto, a ser acoimado de inconstitucional
que definiu os Terrenos de Marinha como sendo aqueles situados
em uma profundidade de 33 metros, medidos para a parte de
terra, da posição em que passava a linha do preamar médio de
1831”.
No que tange a classificação dos Terrenos de Marinha, hão
de observar-se a sua localização, uma vez que em se tratando de continentais
aqueles localizados nos continentes; os costeiros os que encontram-se situados
na costa brasileira, já os situados nas ilhas sejam elas costeiras ou oceânicas são
denominados de insulares.
Consideram-se, também as águas que banham estes
territórios, dividindo-os em marítimos os banhados pelo mar; fluviais os banhados
pelos rios e lacustres os banhados pelos lagos, nestes dois últimos casos desde
que sofram a influência das marés.
O uso destes bens imóveis da União por terceiros, está
acentuada no Decreto-Lei 9.760/46, em seu artigo 64, que define como meios de
utilização por terceiros a locação, aforamento e cessão, conforme exposto no
capítulo a seguir.
sempre que haja nas proximidades quaisquer obras de saneamento em execução ou em
projeto.
Art. 5º Serão declarados extintos todos os aforamentos situados em zonas beneficiadas
pelo Departamento Nacional de Obras de Saneamento, desde que mais de metade da
área concedida não esteja sendo economicamente aproveitada, a critério do Governo.
Art. 6º Revogam-se as disposições em contrário.
16
JUNQUEIRA, Messias. Justificação ao Anteprojeto do Decreto-Lei n. 9.760/46.
RDA, v. 6
23
1.3
PREAMAR MÉDIO
1.3.1 Origem e Conceito
Juntamente com o conceito de Terrenos de Marinha
suscitado pela Decisão de 348, de 14 de novembro de 1832 que, pela primeira
vez, definiu terras de marinha, trouxe em seu bojo que as terras de marinha iriam
até a distancia de 15 (quinze) braçadas craveiras para a parte da terra, contadas
estas desde os pontos a que chega a preamar média. Com isso a preamar média
seria a referencia para a demarcação das terras de marinha.
A preamar média sempre foi objeto de dúvida, porém em
1904 o Clube de Engenharia empenhou-se a desenvolver estudos pertinentes a
linha de demarcação de preamar médio, com o intuito de responder a consulta
realizada por um de seus sócios, que desejava saber do processo mais acertado
para a discriminação dos Terrenos de Marinha.
A resposta a este e outros questionamentos foram
publicados na Revista nº 12, de 1905, do Clube de Engenharia, que segundo
Rosita de Sousa Santos17 seus autores respondem por nomes que fazem parte
da memória nacional, tais como Alfredo Lisboa, Miguel Galvão, Aarão Reis,
Saturnino de Brito, Carlos Sampaio e Paulo de Frontin.
A consulta versava seis itens:
I O que é preamar médio?
II Qual o processo scientifico mais practico para determinar a
preamar médio com exactidão approximada?
III Como transferir o nível do mesmo preamar para a costa?
IV Uma curva traçada na costa e que ligue os pontos extremos a
que chegam as ondas do mar nas prais, por ocasião da
17
SANTOS, Rosita de Sousa. Terrenos De Marinha. Rio de Janeiro: Ed. Forence, 1985.
Pg. 118/119.
24
arrebentação, póde ser considerada como limite do preamar
médio?
V A linha que as águas do mar deixam gravada nas praia e
rochedos pode ser considerada como limite do mesmo preamar ?
VI Finalmente, de accôrdo com o Decreto nº 4.105, de 22 de
fevereiro de 1868, podem as linhas assignaladas nos quesitos IV
e V servir de testada de faixa dos terrenos de marinha? (Em
itálico no original)
Os quesitos acima descritos foram apresentados na sessão
de 1º de junho de 1904, e em 16 de julho de do mesmo ano, Aarão Reis
apresentou as respostas aos quesitos, resposta estas que foram promovidas por
ele junto às repartições e autoridades técnicas que se ocupavam do assunto,
sendo as respostas18:
1º quesito –
O preamar médio é a superfície de nível, em sua accepção a
mais geral, correspondente à posição média de preamares
observadas durante uma ou varias lunações, de maneira a
attender-se, não só á acção conjuncta da lua e do sol, como
também á acção das causas pertubadoras normaes e a reduzir
ao mínimo a infuencia das causas accidentaes ou anormaes.
2° Quesito –
O processo scientifico mais pratico para determinar o nivel de
preamar médio com a necessária exactidão consiste em observar
os preamares consecutivos durante uma lunação, pelo menos,
todas as vezes que o mar estiver em condições normaes. – Si se
trata de praias inclinadas, estas observações devem ser feitas
por meio de estacas graduadas fincadas em fileiras, no sentido
normal é linha do littoral, tendo o cuidado de referil-as
previamente a um ponto fixo da terra, e, si além disso, a costa é
18
SANTOS, Rosita de Sousa. Terrenos De Marinha. Rio de Janeiro: Ed. Forence, 1985.
Pg.120/121
25
extensa e de sensível irregularidade, deve-se fixar ao longo do
llitoral, de forma a ter-se em cada observação a preamar no
próprio logar em que se necessita determinal-o – E si se trata de
uma costa abrupta, determina-se o preamar ainda por meio de
estacas, ou por meio de maregrapho registrador em local
abrigado, mas onde o phenomeno da maré se possa manifestar
livremente.
Nos terrenos de marginaes de um rio sujeito a maré, as
operações devem ser feitas estandoo rio em seu regimem normal
e próximo ao local onde interessa a determinação do preamar.
3º Quesito –
Prejudicado pela resposta ao 2º quesito.
4º Quesito –
Não.
5º Quesito –
Sim, e constitue um critério da maior importância para verificar a
linha determinada pelas observações, principalmente quanto se
tem linhas marcadas nos rochedos pelas águas do mar.
6º Quesito –
Quanto á linha a que se refere o 4º quesito – não; e, quanto a
que se refere ao quinto – sim, depois de verificada conforme o
processo exposto na resposta ao 2º quesito. (em itálico no
original).
Os quesitos acima suscitados e respondidos ajudaram a
compreender melhor a preamar média, uma vez que citada juntamente com o
conceito de Terrenos de Marinha não possuía cunho explicativo do que seria e
como deveria ser entendida.
Em 1981, O Serviço do Patrimônio da União- SPU,
considerou ser necessário reaver, atualizar e consolidar Ordens, Instruções de
26
Serviço, Circulares, Ofícios-Circulares, e demais atos expedidos até aquele
momento, de forma a permitir a uniformização dos procedimentos relativos a
fixação da linha preamar médio de 1831.
O Serviço de Patrimônio da União por inúmeras vezes fixou
a linha provisória para a preamar média de 1831, considerando-se a grande
dificuldades para a fixação da linha definitiva, referida linha é denominada LINDA
DO JUNDU- caracterizada pelo inicio de uma vegetação que existe além da praia
e para o interior das terras que com ela confronta.
Referida linha foi utilizada pela Jurisprudência
19
e tendo em
vista a necessidade de efetuar uma demarcação mais precisa, pois a baseada na
preamar média de 1831 não condizia mais com a atual realidade das praias, e
levando-se em consideração que são mais de 7.408,00 KM de costa brasileira
banhada pelo oceano atlântico, sem citar as margens dos rios , lagoas e ilhas
uma vez que sofrem influencia das mares.
Em 2001 a Secretária Do Patrimônio Da União, tendo em
vista o disposto no . 19 do Decreto nº 3.725, de 10 de janeiro de 200120, resolveu
no tocante a demarcação dos Terrenos de Marinha:
1
INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 2, DE 12 DE MARÇO DE
2001
A SECRETÁRIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, no uso de suas
atribuições, e tendo em vista o disposto no art. 19 do Decreto nº
3.725, de 10 de janeiro de 2001, resolve:
Art. 1º A demarcação dos terrenos de marinha, dos terrenos
marginais e das terras interiores obedecerá o disposto nesta
Instrução Normativa.
19
RT 330/257
Art. 19. O Secretário do Patrimônio da União disciplinará, em instrução normativa, a
utilização ordenada de imóveis da União e a demarcação dos terrenos de marinha, dos
terrenos marginais e das terras interiores.
20
27
Art. 2º Os terrenos de marinha são identificados a partir da Linha
de Preamar Média de 1831 - LPM (Lei de 15 de novembro de
1831), nos termos do Decreto-lei nº 9.760, de 5 de setembro de
1946, determinada pela interseção do plano horizontal que
contém os pontos definidos pela cota básica, representativa do
nível médio das preamares do ano de 1831, computada a medida
correspondente
à
dinâmica
das
ondas,
com
o
terreno,
considerando-se, caso tenha ocorrido qualquer alteração, a sua
configuração primitiva.
§ 1º A Linha de Preamar Média de 1831 - LPM será determinada
pela SPU a partir de plantas e documentos de autenticidade
irrecusável, relativos ao ano de 1831, ou, quando não obtidos, à
época que do mesmo mais se aproxime, e de observações de
marés.
§ 2º Na determinação da cota básica relativa à preamar média de
1831, deverão ser consideradas a média aritmética das máximas
marés mensais (marés de sizígia) daquele ano, ou do que mais
dele se aproximar, utilizando-se os dados da estação maregráfica
mais próxima constante das tábuas de marés, publicadas pela
Diretoria de Hidrografia e Navegação do Comando da Marinha
(DHN).
§ 3º Nos terrenos de marinha situados às margens dos rios e
lagoas, quando o ponto que materializa o limite da influência
estiver em nível superior ao da cota básica efetiva, o
posicionamento da LPM será orientado pela linha que define o
leito menor, a margem do rio ou da lagoa.
§ 4º A influência das marés é caracterizada pela oscilação
periódica de cinco centímetros pelo menos do nível das águas,
que ocorra em qualquer época do ano.
Art. 3º A SPU, com vistas à realização dos trabalhos, convidará
os interessados, certos e incertos, pessoalmente, mediante carta
registrada ou por edital, para que, no prazo de sessenta dias,
ofereçam a estudo, se assim lhes convier, plantas, documentos e
28
outros
esclarecimentos
concernentes
aos
terrenos
compreendidos no trecho a ser demarcado.
Art. 4º O edital será afixado nas dependências da Gerência
Regional de Patrimônio da União e na repartição arrecadadora da
Fazenda Nacional, na localidade de realização da atividade de
demarcação, ou na sua inexistência, na repartição que abranja a
localidade em sua jurisdição administrativa, e publicado por três
vezes, com intervalos não superiores há dez dias, no Diário
Oficial do Estado.
Art. 5º De posse desses e de outros documentos, que se
esforçará por obter, e após a realização dos trabalhos
cartográficos que se fizerem necessários, o Gerente Regional de
Patrimônio da União determinará a posição da linha mediante
despacho em que, por edital, publicado uma única vez no Diário
Oficial do Estado, e afixado na forma prevista no art. 4º, dará
ciência aos interessados para oferecimento, no prazo de dez
dias, de quaisquer impugnações.
Parágrafo único. Tomando conhecimento das impugnações
porventura apresentadas, a autoridade, a que se refere este
artigo, reexaminará o assunto e, se confirmar a sua decisão,
recorrerá ex-officio para o Secretário do Patrimônio da União,
sem prejuízo do recurso voluntário da parte interessada, que terá
o prazo de dez dias, contados da data de ciência da decisão,
para ofertá-lo.
Art. 6º Da decisão proferida pelo Secretário do Patrimônio da
União será dado conhecimento aos interessados, que, no prazo
improrrogável de vinte dias contados de sua ciência, poderão
interpor recurso, por intermédio da autoridade recorrida, ao
Ministro de Estado do Planejamento, Orçamento e Gestão.
Art. 7º Os terrenos marginais são identificados e caracterizados,
nas correntes de água fora do alcance das marés, a partir da
Linha Média das Enchentes Ordinárias - LMEO (Lei nº 1.507, de
26 de setembro de 1867), nos termos do Decreto-lei nº 9.760, de
29
1946, determinada pela interseção do plano representativo do
nível
médio
das
enchentes
ordinárias
com
o
terreno,
considerando-se, caso tenha ocorrido qualquer alteração, sua
configuração em 1867.
§ 1º A Linha Média das Enchentes Ordinárias será determinada a
partir de plantas e documentos de autenticidade irrecusável,
relativos ao ano de 1867 ou, quando não obtidos, à época que do
mesmo mais se aproxime, e de observações fluviométricas,
considerando enchentes com período de recorrência igual a 3
anos ou superior, desde que devidamente justificado, excluindose as enchentes com período de recorrência igual ou superior a
20 (vinte) anos.
§ 2º Para efeito deste regulamento, período de recorrência é o
intervalo médio de tempo entre a ocorrência de enchentes com
vazões máximas iguais ou superiores à da enchente em questão.
§ 3º Na realização dos trabalhos de demarcação de terrenos
marginais, serão observados os procedimentos previstos nos
arts. 3º a 6º.
Art. 8º Na demarcação de terras interiores de propriedade da
União, verificada a inexistência de conflito com terceiros, a
Gerência Regional de Patrimônio da União convidará por edital e,
sempre que possível, pessoalmente ou mediante carta registrada,
os que se julgarem com direito aos imóveis confinantes a, dentro
do prazo de sessenta dias, oferecerem a exame os títulos em que
fundamentem seus direitos e bem assim quaisquer documentos
elucidativos, como plantas, memoriais etc.
Parágrafo único. O edital será afixado na Gerência Regional de
Patrimônio da União e repartição arrecadadora da Fazenda
Nacional, na localidade de situação do imóvel, ou que o abranja
em sua jurisdição e publicado no Diário Oficial do Estado, ou no
Diário Oficial da União, quando se tratar de terreno situado no
Distrito Federal.
30
Art. 9º Apresentados os documentos pelos interessados, a
Gerência Regional de Patrimônio da União promoverá o
levantamento completo da cadeia dominial dos títulos no Cartório
de Registro de Imóveis competente em nome de terceiros,
verificando a legalidade de sua origem.
Art. 10. Examinados os documentos exibidos pelos interessados
e quaisquer outros de que possa dispor, a SPU, se entender
aconselhável, proporá ao confinante a realização da diligência de
demarcação administrativa, mediante prévia assinatura de termo
em que as partes interessadas se comprometam a aceitar a
decisão que for proferida em última instância pelo Ministro de
Estado do Planejamento, Orçamento e Gestão, desde que seja o
caso.
§ 1º Se não concordarem as partes na indicação de um só, os
trabalhos demarcatórios serão efetuados por dois peritos,
obrigatoriamente engenheiros ou técnicos legalmente habilitados,
designados um pela SPU, outro pelo confinante.
§ 2º Concluídas as investigações preliminares, os peritos
apresentarão,
concluindo
conjuntamente
pelo
ou
estabelecimento
não,
da
laudo
linha
minucioso,
divisória
das
propriedades demarcadas.
§ 3º Em face do laudo ou laudos apresentados, se houver acordo
entre a União, representada por Procurador da Fazenda
Nacional, e o confinante, quanto ao estabelecimento da linha
divisória, lavrar-se-á termo em livro próprio da Gerência Regional
de Patrimônio da União, efetuando o seu perito a cravação dos
marcos, de acordo com o vencido.
§ 4º O termo a que se refere o parágrafo anterior, isento de selos
ou quaisquer emolumentos, terá força de escritura pública e, por
meio de certidão de inteiro teor, será devidamente averbado no
Cartório de Registro de Imóveis da situação dos imóveis
demarcados.
31
§ 5º Não chegando as partes ao acordo a que se refere o § 3º
deste artigo, o processo será submetido ao exame do Ministro de
Estado do Planejamento, Orçamento e Gestão, cuja decisão terá
força de sentença definitiva para a averbação aludida no
parágrafo anterior.
§ 6º As despesas com a diligência da demarcação serão
rateadas entre o confinante e a União, indenizada esta da metade
a cargo daquele.
Art. 11. Não sendo atendido pelo confinante o convite
mencionado no art. 8º, ou se ele se recusar a assinar o termo em
que se compromete a aceitar a demarcação administrativa, a
Gerência Regional de Patrimônio da União providenciará no
sentido de se proceder à demarcação judicial, pelos meios
ordinários.
Art. 12. O Secretário do Patrimônio da União estabelecerá em
Orientação Normativa os procedimentos que serão adotados no
âmbito das Gerências Regionais de Patrimônio da União na
demarcação dos terrenos de marinha e marginais.
Art. 13. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua
publicação.
Art. 14. Revoga-se a Instrução Normativa nº 1, de 31 de janeiro
de 2001.
Porém, apesar da publicação da Instrução Normativa
supracitada, a Secretaria de Patrimônio da União ainda não conseguiu finalizar os
processos demarcatórios, e os problemas neste norte persistem até os dias
atuais, quando se necessita de informações precisas acerca da exata localização
dos terrenos de marinha.
32
CAPÍTULO 2
2. REGIMES JURÍDICOS DOS TERRENOS DE MARINHA
De acordo com o exposto no Capítulo anterior os Terrenos
de Marinha são os situados no continente, na costa marítima, nas margens dos
rios e lagoas, os que contornam as ilhas, até onde se faça sentir a influência da
marés, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos
horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar média do
ano de 1831.
Os bens imóveis da União, segundo o art. 64 do Decreto-Lei
21
nº 9.760/46 , poderão ser, qualquer que seja a sua natureza, alugados, aforados
ou cedidos a terceiros. A seguir, cada regime jurídico será apresentado
separadamente.
21
Art. 64. Os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer
que seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.
§ 1º A locação se fará quando houver conveniência em tornar o imóvel produtivo,
conservando porém, a União, sua plena propriedade, considerada arrendamento
mediante condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de
serviços.
§ 2º O aforamento se dará quando coexistirem a conveniência de radicar-se o indivíduo
ao solo e a de manter-se o vínculo da propriedade pública.
§ 3º A cessão se fará quando interessar à União concretizar, com a permissão da
utilização gratuita de imóvel seu, auxílio ou colaboração que entenda prestar.
33
2.1. LOCAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS DA UNIÃO
Quando a União realiza a locação de seus bens imóveis, a
faz no intuito de tornar o bem produtivo, porém faz isso com a cautela, reservando
a ela o direito de propriedade.
Os imóveis a que faz menção poderão ser locados a juízo
do Serviço do Patrimônio da União, para fins de residência de autoridades
federais, servidores da União no interesse do serviço, para fins de residência ao
servidor da União, em caráter voluntário ou ainda a qualquer interessado.
A locação é realizada por meio de contrato, frisa-se que
este tipo de locação de bens pertencentes a União não se sujeitam a outras leis
que versam sobre o instituto da locação. Os imóveis locados em hipótese alguma
poderão ser sublocados, caso isso ocorra ensejará na rescisão do contrato de
locação. Poderá ainda ocorrer a extinção do contrato, conforme observa-se do
art.89 do DECRETO-LEI Nº 9.76022 - DE 5 DE MAIO DE 1946:
Art.89 - O contrato de locação poderá ser rescindido:
I - quando ocorrer infração do disposto no artigo anterior;
II - quando os aluguéis não forem pagos nos prazos
estipulados;
III - quando o imóvel for necessário a serviço
público, e desde que não tenha a locação sido feita
em condições especiais, aprovadas pelo Ministro da
Fazenda;
IV - quando ocorrer inadimplemento de cláusula
22
BRASIL. Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946. Dispõe sôbre os bens
imóveis da União e dá outras providências. Disponível em:
<https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del9760compilado.htm>. Acesso em:
20 out. 2008.
34
contratual.
Nos dois primeiros incisos a rescisão do contrato dar-se-á
de pleno direito, imitindo-se a União sumariamente na posse do imóvel locado. Já
no inciso terceiro, a rescisão poderá ocorrer a qualquer tempo, por ato
administrativo da União, sem que fique a mesma obrigada ao pagamento de
quaisquer indenizações. Já no caso no inciso quarto, a rescisão far-se-á por meio
de notificação, na qual será especificado o prazo para a restituição do imóvel.
2.2 OCUPAÇÃO DOS TERRENOS DE MARINHA
A ocupação dos Terrenos de Marinha é concedida pela
União, pois é ela que possui a outorga necessária para fins de permitir que seus
terrenos sejam ocupados por terceiros.
A ocupação difere-se do aforamento e da enfiteuse,
institutos que veremos a diante, porque nestes ocorre uma divisão do domínio útil,
exercido pelo foreiro e o domínio direto exercido pela União. Já no regime de
ocupação não ocorre esta divisão, pois o domínio pleno é exercido pela União,
não cabendo aos ocupantes direito algum.
Os ocupantes das terras de marinha, bens que pertencem a
União, são compelidos ao pagamento anual de taxa de ocupação, conforme se
encontra estabelecido no art. 127 do Decreto –Lei nº 9760/4623.
A fim de haja a cobrança da taxa de ocupação a Secretaria
do Patrimônio da União realiza a inscrição dos ocupantes, sendo que a inscrição
far-se-á ex-officio ou por meio de declaração dos ocupantes os notificando para
23
Art. 127. Os atuais ocupantes de terrenos da União, sem título outorgado por esta,
ficam obrigados ao pagamento anual da taxa de ocupação.
35
que os mesmos, dentro de um prazo pré-determinado de 180 (cento e oitenta
dias) requeiram o seu cadastramento24.
Porém, a falta de inscrição conforme denota-se do art. 128,
§1º do mesmo diploma legal, não isenta o ocupante das terras de marinha da
obrigação quanto ao pagamento da taxa de ocupação, que por sua vez é devida
desde o inicio da ocupação.
A inscrição e o pagamento da taxa de ocupação não
conferem ao ocupante em nenhuma hipótese, no reconhecimento por parte da
União, a propriedade dos terrenos, bem como ao seu aforamento.
No entanto há uma exceção no tocante aos os ocupantes
inscritos até o ano de 1940 (um mil novecentos e quarenta), estando estes quites
com o pagamento das devidas taxas, possuem preferência no aforamento.
A União, no regime de ocupação, resguarda o seu direito
de a qualquer tempo imitir-se na posse do terreno ocupado, conforme descreve o
24
Decreto –Lei nº 9760/46. Art. 128. Para cobrança da taxa, a SPU fará a inscrição dos
ocupantes, ex officio, ou à vista da declaração destes, notificando-os para requererem,
dentro do prazo de cento e oitenta dias, o seu cadastramento.
§ 1o A falta de inscrição não isenta o ocupante da obrigação do pagamento da taxa,
devida desde o início da ocupação. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
§ 2o A notificação de que trata este artigo será feita por edital afixado na repartição
arrecadadora da Fazenda Nacional, publicado no Diário Oficial da União, e mediante
aviso publicado três vezes, durante o período de convocação, nos dois jornais de maior
veiculação local. (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)
§ 3o Expirado o prazo da notificação, a União imitir-se-á sumariamente na posse do
imóvel cujo ocupante não tenha atendido à notificação, ou cujo posseiro não tenha
preenchido as condições para obter a sua inscrição, sem prejuízo da cobrança das taxas,
quando for o caso, devidas no valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor
atualizado do domínio pleno do terreno, por ano ou fração. (Incluído pela Lei nº 9.636, de
1998)
Decreto –Lei , Art. 131. A inscrição e o pagamento da taxa de ocupação, não importam,
em absoluto, no reconhecimento, pela União, de qualquer direito de propriedade do
ocupante sôbre o terreno ou ao seu aforamento, salvo no caso previsto no item 4 do
artigo 105.
36
art. 13225, para tanto promoverá a desocupação sumariamente no prazo de 90
(noventa dias) se o imóvel estiver localizado em zona urbana e 18026 (cento e
oitenta) dias se localizado em zona rural.
A Lei 9636/98, trouxe inovações no tocante à concessão do
aforamento para imóveis já ocupados, pois em seu art. 13 denota-se que, terá
preferência quem, comprovadamente, em 15 de fevereiro de 1997, já ocupava o
imóvel há mais de um ano e esteja, até a data da formalização do contrato de
alienação do domínio útil, regularmente inscrito como ocupante e em dia com
suas obrigações junto à SPU.
Os parágrafos do artigo 13 da Lei 9636/98, versam cerca
dos procedimentos a serem realizados vejamos:
Art. 13 - Na concessão do aforamento será data preferência a
quem, comprovadamente, em 15 de fevereiro de 1997, já
ocupava o imóvel há mais de um ano e esteja, até a data da
formalização
do
contrato
de
alienação
do
domínio
útil,
regularmente inscrito como ocupante e em dia com suas
obrigações junto à SPU.
§ 1º - Previamente à publicação do edital de licitação, dar-se-á
conhecimento do preço mínimo para venda do domínio útil ao
titular da preferência de que trata este artigo, que poderá adquirilo por esse valor, devendo, para este fim, sob pena de
decadência, manifestar o seu interesse na aquisição e apresentar
a documentação exigida em lei na forma e nos prazos previstos
em regulamento e, ainda, celebrar o contrato de aforamento de
que trata o art. 14 no prazo de seis meses, a contar da data da
notificação.
25
Decreto –Lei, Art. 132. A União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno,
imitir-se na posse do mesmo, promovendo sumariamente a sua desocupação,
observados os prazos fixados no § 3º, do art. 89.
26
Decreto –Lei, Art. 89, § 3º A rescisão, no caso do parágrafo anterior, será feita por
notificação, em que se consignará o prazo para restituição do imóvel, que será:
a) de 90 (noventa) dias, quando situado em zona urbana;
b) de 180 (cento e oitenta) dias, quando em zona rural.
37
§ 2º - O prazo para celebração do contrato de que trata o
parágrafo
interessado
anterior
e
poderá
observadas
ser
prorrogado,
as
a
condições
pedido
previstas
do
em
regulamento, por mais seis meses, situação em que, havendo
variação significativa no mercado imobiliário local, será feita nova
avaliação, correndo os custos de sua realização por conta do
respectivo ocupante.
§ 3º - A notificação de que trata o § 1º será feita por edital
publicado no Diário Oficial da União e, sempre que possível, por
carta registrada a ser enviada ao ocupante do imóvel que se
encontre inscrito na SPU.
§ 4º - O edital especificará o nome do ocupante, a localização do
imóvel e a respectiva área, o valor de avaliação, bem como o
local e horário de atendimento aos interessados.
§ 5º - No aforamento com base no exercício da preferência de
que trata este artigo, poderá ser dispensada, na forma do
regulamento, a homologação da concessão pelo Secretário do
Patrimônio da União, de que tratam os arts. 108 e 109 do
Decreto-Lei
nº
9.760,
de
1946.
Art. 14 - O domínio útil, quando adquirido mediante o exercício da
preferência de que tratam os arts. 13 e 17, § 3º, poderá ser pago:
I - à vista, no ato da assinatura do contrato de aforamento;
II - a prazo, mediante pagamento, no ato da assinatura do
contrato de aforamento, de entrada mínima de 10% (dez por
cento) do preço, a título de sinal e princípio de pagamento, e do
saldo em até cento e vinte prestações mensais e consecutivas,
devidamente atualizadas, observando-se, neste caso, que o
término do parcelamento não poderá ultrapassar a data em que o
adquirente
completar
oitenta
anos
de
idade.
Parágrafo único - As vendas a prazo serão formalizadas
38
mediante contrato de compra e venda em que estarão previstas,
entre outras, as condições de que trata o art. 27.
Caso o ocupante após estar ciente dos procedimentos
supracitados, não exerça seu direito de preferência terão o prazo de sessenta
dias para desocupar o imóvel, findo ficarão sujeitos ao pagamento de indenização
pela ocupação ilícita, correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado
do domínio pleno do terreno, por ano ou fração de ano, até que a União seja
reintegrada na posse do imóvel.
Já no tocante aos ocupantes inscritos até 5 de outubro de
1988, que não exercerem a preferência para o aforamento nos moldes acima
descritos, não necessitam precisam efetuar a desocupação do respectivo imóvel,
porém deverão celebrar contrato de cessão onerosa de uso, por prazo
indeterminado27.
A opção de celebração do contrato descrito no art. 17 da Lei
9636/98, que é oferecida aos ocupantes inscritos até 5 de outubro de 1988, é em
decorrência da data de promulgação da Constituição Federal, emana-se do § 2º
do artigo 49 dos Atos das Disposições Constitucionais Transitórias, cuja redação
prescreve que “os direitos dos atuais ocupantes inscritos ficam assegurados pela
aplicação de outra modalidade de contrato”.
27
Lei nº 9.636/98- Art. 17 - Os ocupantes regularmente inscritos até 5 de outubro de
1988, que não exercerem a preferência de que trata o art. 13, terão os seus direitos e
obrigações assegurados mediante a celebração de contratos de cessão de uso onerosa,
por
prazo
indeterminado.
§ 1º - A opção pela celebração do contrato de cessão de que trata este artigo deverá ser
manifestada e formalizada, sob pena de decadência, observando-se os mesmos prazos
previstos
no
art.
13
para
exercício
da
preferência
ao
aforamento.
§ 2º - Havendo interesse do serviço público, a União poderá, a qualquer tempo, revogar o
contrato, de cessão e reintegrar-se na posse do imóvel, após o decurso do prazo de
noventa dias da notificação administrativa que para esse fim expedir, em cada caso, não
sendo reconhecidos ao cessionário quaisquer direitos sobre o terreno ou a indenização
por
benfeitorias
realizadas.
§ 3º - A qualquer tempo, durante a vigência do contrato de cessão, poderá o cessionário
pleitear novamente a preferência à aquisição, exceto na hipótese de haver sido declarado
o interesse do serviço público, na forma do art. 5º do Decreto-Lei nº 2.398, de 1987.
39
A opção pelo contrato de cessão de uso onerosa deve ser
realizada no prazo de seis meses a contar da data da notificação para o
aforamento a que se refere o § 1º do artigo 13 da Lei nº 9.636/98 (§ 1º do artigo
17 da mesma Lei).
2.3 AFORAMENTO DOS TERRENOS DE MARINHA
O artigo 2038 do Código Civil Brasileiro proíbe a
constituição de enfiteuse e subenfiteuse, porém em seu §2º (parágrafo segundo),
ressalva que esses institutos no tocante aos Terrenos de Marinha e seus
acrescidos são regulamentados por lei especial própria ao regime
jurídico
público.
Segue o conceito de aforamento descrito no Art. 64, §2º do
Decreto-Lei 9760/46:
Art.64 - Os bens imóveis da União não utilizados em
serviço público poderão, qualquer que seja a sua
natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.
§ 1º (...)
§ 2º - O aforamento se dará quando coexistirem a
conveniência de radicar-se o indivíduo ao solo e a
de manter-se o vínculo da propriedade pública.
Denota-se do artigo supracitado que o aforamento constitui
uma espécie de contrato, no qual ocorre a transferência do direito real sobre o
bem imóvel alheio.
Os sujeitos da enfiteuse ou aforamento são chamados de
Senhorio que é o detentor do domínio direto sobre o imóvel, enquanto que o
Foreiro ou Enfiteuta é o titular do domínio útil, o que por sua vez lhe confere
amplos direitos sobre o imóvel aforado. O foreiro reserva-se ainda ao direito de
aproveitar-se do terreno como se fosse o proprietário do mesmo, podendo
40
transferi-lo a seus herdeiros ou a terceiros, sendo que referida transferência farse-á de forma onerosa ou gratuita.
Têm preferência no aforamento as pessoas que encontramse nas situações descritas nos incisos do art. 105 do Decreto-Lei citado
anteriormente:
I - os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no
Registro de Imóveis;
II - os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em
título outorgado pelos Estados ou Municípios;
III - os que, necessariamente, utilizam os terrenos para acesso às
suas propriedades;
IV - os ocupantes inscritos até o ano de 1940, e que estejam
quites com o pagamento das devidas taxas, quanto aos terrenos
de marinha e seus acrescidos;
V - os que, possuindo benfeitorias, estiverem cultivando, por si e
regularmente, terras da União, quanto às reservadas para
exploração agrícola, na forma do art. 65;
Para que os Terrenos de Marinha possam ser aforados,
estes dependerão de autorização prévia concedida pelo Presidente da República,
com a exceção de disposição legal expressa. Depois de autorizado o aforamento
deverão ser adotados os procedimentos descritos nas alíneas e parágrafos do art.
100 do Decreto-Lei 9760/46, observa-se:
Art.100 - A aplicação do regime de aforamento a terras da União,
quando autorizada na forma deste Decreto-lei, compete ao SPU,
sujeita, porém, a prévia audiência:
a)dos Ministérios da Guerra, por intermédio dos
Comandos das Regiões Militares; da Marinha, por
intermédio
das
Capitanias
dos
Portos;
da
Aeronáutica, por intermédio dos Comandos das
zonas Aéreas, quando se tratar de terrenos situados
41
dentro da faixa de fronteiras, da faixa de 100 (cem)
metros ao longo da costa marítima ou de uma
circunferência de 1.320 (um mil trezentos e vinte)
metros de raio em torno das fortificações e
estabelecimentos militares;
b) do Ministério da Agricultura, por intermédio dos
seus órgãos locais interessados, quando se tratar de
terras suscetíveis de aproveitamento agrícola ou
pastoril;
c) do Ministério da Viação e Obras Públicas, por
intermédio de seus órgãos próprios locais, quando
se tratar de terrenos situados nas proximidades de
obras
portuárias,
ferroviárias,
rodoviárias,
de
saneamento ou de irrigação;
d) das Prefeituras Municipais, quando se tratar de
terreno
situado
em
zona
que
esteja
sendo
urbanizada.
§ 1º - A consulta versará sobre zona determinada,
devidamente caracterizada.
§ 2º - Os órgãos consultados deverão se pronunciar
dentro de 30 (trinta) dias do recebimento da
consulta, prazo que poderá ser prorrogado por
outros 30 (trinta) dias, quando solicitado, importando
o silêncio em assentimento à aplicação do regime
enfitêutico na zona caracterizada na consulta.
§ 3º - As impugnações, que se poderão restringir a
parte da zona sobre que haja versado a consulta,
deverão ser devidamente fundamentadas.
§ 4º - O aforamento, à vista de ponderações dos
órgãos
consultados,
condições especiais.
poderá
subordinar-se
a
42
§ 5º - Considerando improcedente a impugnação, o
SPU submeterá o fato à decisão do Ministro da
Fazenda.
§ 6º
Nos casos de aplicação do regime de
aforamento gratuito com vistas na regularização
fundiária de interesse social, ficam dispensadas as
audiências previstas neste artigo, ressalvados os
bens imóveis sob administração do Ministério da
Defesa e dos Comandos do Exército, da Marinha e
da Aeronáutica.
Os pedidos de aforamento serão encaminhados ao chefe
do órgão local do Serviço de Patrimônio da União, os requerimentos deverão ser
acompanhados de documentos que comprovem os direitos alegados pelo
interessado, acompanhados de plantas ou croquis, que identifique o terreno.
Decorrido os prazos para a análise da documentação
apresentada o chefe do órgão Local do SPU, calculado o foro devido, concederá
o aforamento ad referendum do diretor do mesmo Serviço, recolhidos os tributos
porventura devidos à Fazenda Nacional. Aprovada a concessão será lavrada em
livro próprio do SPU o contrato enfitêutico, de que constarão as condições
estabelecidas e as características do terreno aforado.
Realizados esses procedimentos o detentor do domínio útil
aqui denominado de foreiro ou enfiteuta fica sujeito ao pagamento de foro anual
no importe de 06% (seis por cento) do valor do imóvel, e este valor será
atualizado anualmente.
43
2.3.1 DA TRANSFERÊNCIA DO AFORAMENTO OU ENFITEUSE
A transferência dos terrenos aforados é regido pelo Decreto
nº. 95.760, de 1º de Março de 1988, vejamos os procedimentos para a
transferência.
Para que o foreiro devidamente inscrito nos moldes
supracitados possa realizar a transferência do seu domínio útil, sem a prévia
autorização do Serviço de Patrimônio da União, deverão ser cumpridas algumas
exigências tais como28: recolhimento do laudêmio ao Tesouro Nacional;
apresentação, ao Cartório de Notas, dos seguintes documentos, em nome do
alienante: a) comprovante do pagamento do laudêmio; e
b) no caso de
aforamento, o respectivo contrato, com as eventuais averbações ou termo de
transferência, se houver; ou, no caso de ocupação, a certidão de inscrição.
28
Decreto n° 95.760, de 1° de março de 1988
Art. 2° O alienante, foreiro ou ocupante, regularmente inscrito efetuará a transferência,
sem a prévia autorização do Serviço do Patrimônio da União - SPU, desde que
cumpridas as seguintes formalidades:
I - recolhimento do laudêmio ao Tesouro Nacional, por meio da rede bancária, mediante
Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF);
II - apresentação, ao Cartório de Notas, dos seguintes documentos, em nome do
alienante:
a) comprovante do pagamento do laudêmio; e
b) no caso de aforamento, o respectivo contrato, com as eventuais averbações ou termo
de transferência, se houver; ou, no caso de ocupação, a certidão de inscrição.
§ 1° Da escritura pública, deverá constar referência aos documentos apresentados,
especificando-se, quanto ao DARF, o valor pago, a data do recolhimento, o banco e a
agência arrecadadora.
§ 2º No caso de transferência de aforamento, o interessado deverá apresentar ao
Registro de Imóveis, junto com o traslado da escritura, cópia autenticada, pelo Cartório
de Notas, dos documentos mencionados no item II deste artigo, bem assim dos
comprovantes de pagamento dos foros referentes aos três últimos anos.
44
No caso de transferência de aforamento, o interessado
deverá apresentar ao Registro de Imóveis, junto com o traslado da escritura,
cópia autenticada, pelo Cartório de Notas, comprovante do pagamento do
laudêmio contrato, com as eventuais averbações ou termo de transferência, se
houver.
O laudêmio incidente sobre cada transferência realizada
corresponde a cinco por cento do valor atualizado do domínio pleno do terreno da
União bem como das benfeitorias nele existentes.
O requerimento de transferência já com todos dos
documentos que mencionamos acima deverão ser remetidos ao Serviço de
Patrimônio da União via AR29 ou pessoalmente
Após o recebimento do pedido de transferência do
aforamento, e a emissão da Certidão de Autorização de Transferência (CAT) pelo
SPU, bem como depois de efetuada a transação e transcrito o titulo no registro de
Imóveis, o adquirente exibirá os documentos comprobatórios do título da
aquisição devidamente transcrito pelo Registro de Imóveis, requererá dentro de
um prazo de 60 (sessenta) dias a transferência para o seu nome das obrigações
enfitêuticas.
29
AR: Aviso de Recebimento
45
2.3.2 EXTINÇÃO DO AFORAMENTO
A extinção do aforamento acontecerá nos casos descritos
nos incisos do Art. 102 da Lei 9760/46, vejamos:
Art. 103. O aforamento extinguir-se-á:
I - por inadimplemento de cláusula contratual;
II - por acordo entre as partes;
III - pela remissão do foro, nas zonas onde não mais subsistam
os motivos determinantes da aplicação do regime enfitêutico;
IV - pelo abandono do imóvel, caracterizado pela ocupação, por
mais de 5 (cinco) anos, sem contestação, de assentamentos
informais de baixa renda, retornando o domínio útil à União; ou .
V - por interesse público, mediante prévia indenização.
Caso o foreiro não efetue o pagamento do foro anual no
importe (06% ao ano) por 3 (três) anos consecutivos ou 4 (quatro) anos
intercalados importa na caducidade do aforamento (§ 2º do artigo 101 do DecretoLei nº 9.760/46, com a redação dada pelo artigo 32 da Lei nº 9.639/46).
O aforamento também pode extinguir-se pela convenção
entre as partes Senhorio e Foreiro ou Enfiteuta, conforme vimos no inciso II, do
artigo supracitado.
A remição suscitada no inciso III, a critério do Presidente da
República, por proposta do Ministério da Fazenda, nas zonas onde já não
subsistam os motivos determinantes da aplicação do regime enfitêutico (caput do
artigo 103 do Decreto-Lei nº 9.760/46, com redação dada pelo artigo 32 da Lei nº
9.636/98).
A remição é o ato pelo qual o foreiro adquire o domínio
pleno do terreno, isto é, passa a ser proprietário do mesmo. Afim de que seja
46
possível a remição, o foreiro deve pagar à União o importe de 17% (dezessete por
cento) do valor do domínio pleno do terreno (artigo 123 do Decreto-Lei nº
9.760/46, com a redação dada pelo artigo 32 da Lei nº 9.636/98).
Antes que ocorra a extinção do domínio útil do foreiro a
Secretaria do Patrimônio da União deverá efetuar a notificação do mesmo,
concedendo-lhe ainda o prazo de 90 (noventa) dias, a fim de que o foreiro caso
queira, apresente reclamação ou solicite a revigoração do aforamento, última
oportunidade para que ele cumpra as suas obrigações.
Essa notificação é o que se pode assim chamar de “uma
última chance” que a União concede ao foreiro, para que este cumpra com as
obrigações que lhes compete, e assim, conserve o contrato de aforamento (artigo
118 e 119 do Decreto-Lei nº. 9.760/46).
No que tange aos Terrenos de Marinha, objeto deste
estudo, o pedido de revigoração solicitado pelo foreiro só pode ser negado pela
União caso esta necessite dos terrenos para o serviço público. Caso isso ocorra a
União deverá indenizar o foreiro pelas benfeitorias realizadas e existentes nos
terrenos aforados conforme determina o artigo 120 do Decreto-Lei nº 9.760/4630.
2.4 CESSÃO DOS TERRENOS DE MARINHA
A Cessão é instituto típico do direito público. Foi instituído
pelo Decreto-Lei 9760/46 em seu artigo 64, para as hipóteses em que interesse á
União concretizar, com a permissão da utilização gratuita de seus imóveis, auxílio
ou colaboração que entenda prestar.
30
Art.120 - A revigoração do aforamento poderá ser negada se a União necessitar do
terreno para serviço público, ou, quanto às terras de que trata o art. 65, quando não
estiverem as mesmas sendo utilizadas apropriadamente, obrigando-se, nesses casos, à
indenização das benfeitorias porventura existentes.
47
Os bens imóveis da União poderão ser cedidos a critério do
poder executivo, conforme dispões o art.18 e 19 da Lei 9.636/98, de forma
gratuita ou especial, sob os regimes do Decreto-Lei 9.760/46 a Estados,
Municípios e entidades sem fins lucrativos ou ainda a pessoas físicas ou jurídicas
em se tratando de interesse público ou social ou ainda de aproveitamento
econômico de interesse nacional que desta forma o mereçam.
A cessão poderá outorgar ao cessionário direitos tais como,
alienação do domínio útil ou de direitos reais de uso de frações do terreno, para
fins de obtenção de recursos, a hipoteca do domínio útil ou de direitos reais de
uso, a locação ou arrendamento de partes do imóvel cedido e benfeitorias,
isenção do pagamento de foro e de laudêmio, prazo de carência para o inicio do
pagamento das retribuições devidas, nas hipóteses que especifica.
Denota-se deste dispositivo que o cessionário não esta
obrigado a valer-se do bem com exclusividade, mas sim, praticar atos como a
cessão do uso a terceiros, consecutivamente com o objetivo de garantir adequada
utilização do imóvel.
A cessão é ato realizado mediante a outorga de uso
privativo de imóvel pertencente ao patrimônio da União, referida outorga após ser
autorizada por decreto do Presidente da República, se faz mediante termo ou
contrato, no qual são especificadas as condições em que será exercido o uso do
bem a ser cedido, o uso se dá sempre de forma gratuita, é sempre realizada por
prazo determinado, conforme preconiza o § 3º do artigo 18 da Lei nº 9.636/98.
Poderão ser cessionários os Estados, os municípios,
entidades educacionais, culturais ou de finalidades sociais bem como os
particulares (pessoas físicas ou jurídicas). Comenta Maria Sylvia Zanella Di
Pietro31 “(...) nesta ultima hipótese quando se tratar de aproveitamento econômico
de interesse nacional; torna-se nula em caso de utilização em desacordo com as
condições estabelecidas.” (grifo nosso).
31
Di Pietro, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 20. ed. São Paulo: Atlas,
2007.Pag.644
48
A cessão poderá ser conferida para os fins definidos nos
dispositivos da legislação federal, a mesma dispensa a autorização legislativa e a
concorrência pública.
49
CAPÍTULO 3
3.0 TERRAS DE MARINHA E A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
3.1 ASPECTOS GERAIS ACERCA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
3.1.1 CONCEITO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Acerca da Incorporação Imobiliária denota-se os seguintes
entendimentos:
Colhe-se de Plácido e Silva32 o significado relevante do que
vem a ser incorporação imobiliária, palavra que se deriva do latim incorporatio, de
incorporare (juntar, unir):
’[...] em sentido geral e amplo quer significar a ’inclusão’, a
’união’, a ’introdução’ ou ’ligação’ de uma coisa’ no corpo de
outra, a que ficará pertencendo. ’
Entende-se da presente lição, que é a união, inclusão de
uma edificação, no corpo de uma determinada coisa, que neste caso vem a ser o
terreno, para qual a edificação é destinada.
Para Maria Helena Diniz33 a incorporação Imobiliária tem o
seguinte conceito:
32
DE PLACIDO E SILVA, Oscar José. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense,
2005.
33
DINIZ, Maria Helena.Código Civil Anotado. 5 ed. São Paulo: Saraiva, 1999.
50
’[...] é um negócio jurídico que tem o intuito de promover e
realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de
edificações compostas por unidades autônomas’.
A conceituação mais precisa de “incorporação imobiliária ”
advém da Lei 4.591 de 16/12 de 1964, qual seja:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo Único. Para efeito dessa Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção; para alienação total ou parcial, de
edificações, ou conjunto de edificações composta de unidades
autônomas.
O legislador ao conceituar incorporação imobiliária, baseouse em uma idéia ampla e geral de incorporação, seja ela a de efetuar uma
construção de um condomínio, edificação, a qual se unirá ao terreno, com uma
finalidade especifica que é a alienação, seja ela total ou parcial da edificação ou
de um conjunto de edificações.
O objetivo principal da incorporação é efetuar a alienação,
ainda que potencial, da fração do terreno, a promoção e coordenação da
construção do edifício e a constituição do condomínio e entrega da unidade
condominial finalizada.
3.1.2 DA FIGURA DO INCORPORADOR
A figura do incorporador poderá ser adotada tanto pelos
sujeitos principais de uma incorporação que são tanto o incorporador quanto o
adquirente da unidade autônoma, e os secundários, aqueles que são integrantes
de uma atividade incorporativa.
51
Geralmente, porém como anteriormente citado, o que não é
regra, a incorporação poderá ser feita na pessoa do proprietário do terreno sobre
o qual esta sendo efetuada a construção de uma edificação.
Com relação ao sujeito secundário, este poderá ser um
terceiro interessado, na maioria das vezes essa figura é assumida por um terceiro
com interesse econômico, o qual almeja efetuar a vendas das unidades, bem
como a vinculação das mesmas ao que chamamos de unidades autônomas, em
edifícios que serão construídos futuramente, ou que estão em obras sob o regime
condominial.
Pode ainda assumir a figura do incorporador, o terceiro
interessado que realiza a intermediação das transações, atua como um
“procurador” do proprietário, porque este, tua em nome daquele junto aos
compradores das unidades autônomas.
Também efetua a representação perante o construtor e
possui poderes para efetivar as incorporações, coordenando-as, fazendo com que
as mesmas sejam levadas a termo, assumindo com isso a responsabilidade pela
entrega das unidades, algumas condições que venham a ser pré-estabelecidas,
responsabilizando-se inclusive, pelo preço o qual as mesmas serão vendidas.
Segundo Pontes de Miranda34 o incorporador pode ser:
’[...] o próprio dono do terreno, que pretende promover a elevação
do edifício; poder ser um condômino; ou titular de um direito de
opção, que é a hipótese mais freqüente; ou um simples
especulador.’
Na Lei 4.591 de 16/12/1964, o incorporador tem o seguinte
significado:
Considera-se
incorporador
a
pessoa
física
ou
jurídica,
comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais do terreno
objetivando a vinculação de tais frações as unidades autônomas,
34
MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado, vol XII, Pg.1.372.
52
em edificações a serem construídas ou em construção sob o
regime condominial, ou que meramente aceita propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das
obras concluídas.
Observa-se que há diversas figuras de incorporador, e que
este é uma figura essencial, pois promove a constituição do condomínio,
harmoniza interesses, faz com a relação entre que as pessoas
e as coisas
fiquem harmoniosas para a consecução de um determinado resultado, qual seja o
edifício no seu todo.
Ao incorporador incumbe efetuar o planejamento da obra
sobre a qual seja edificada, redigir propostas e eventuais contratos, obter projetos
de ordem arquitetônica, a sua aprovação perante os órgãos competentes, e dessa
forma o edifício é construído, seguindo o plano efetuado pelo incorporador, e o
condomínio se institui na forma na minuta redigida pelo mesmo.
Cumpre ressaltar que tanto a pessoa física ou jurídica
somente assume a figura de incorporador quando ocorrem alienações, quando
estas são alienadas antes que a obra seja concluída, geralmente quando a
mesma esta em execução ou será executada.
Para que o incorporador possa proceder à negociação de
unidades autônomas que ainda serão construídas é necessário que o mesmo
obedeça as exigências descritas no Art. 32, da Lei 4.591, o qual determina:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades
autônomas após ter arquivado, no cartório competente de
Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de
permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações
53
ideais e inclua consentimento para demolição e construção,
devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e
municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de
ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os
últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos
registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da
global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a
respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social,
quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela
arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada,
segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do
art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada
unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável
pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades
autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações;
54
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o
inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º
do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de
carência (art. 34);
o)
atestado
de
idoneidade
financeira,
fornecido
por
estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco
anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o
número de veículos que a garagem comporta e os locais
destinados à guarda dos mesmos.
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do
Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório,
fazendo-se o competente registro.
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão
ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis
e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros,
atribuindo
direito
a
adjudicação
compulsória
perante
o
incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de
insolvência posterior ao término da obra.
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação
do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o
solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem
ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo,
ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
55
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de
alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas
ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos
do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para
apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem
necessárias
ao
arquivamento,
e,
satisfeitas
as
referidas
exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão,
relacionando
a
documentação
apresentada,
e
devolver,
autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação,
com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência,
o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais
aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e
criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação
contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos
previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela
autoridade judiciária competente em montante igual ao dos
emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo,
aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de
cada um daqueles prazos.
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão
dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento
em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo,
desde que assinados pelo profissional responsável pela obra.
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo)
poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional
responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de
construção.
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de
entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação
56
completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício
de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue
a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito,
as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito
completado o registro provisório.
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o
incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando
na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos
referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem
prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente
da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências
posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar
o registro definitivo.
Assim sendo, o registro da incorporação constitui uma
condição “sine qua non” (sem o qual não pode ser), para a venda das unidades
autônoma.
3.2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TERRENOS DE MARINHA
Não se vislumbra em nenhum texto legal referencia aos
requisitos, sejam eles formais e substanciais para a instituição do condomínio
edilício, subordinados a Lei 4.591/64, em Terrenos de Marinha.
Porém, conforme visto no capítulo anterior, os bens
(terrenos) da União poderão ser alugados, ocupados, aforados ou cedidos.
Para a incorporação imobiliária destacam-se dois regimes o
do aforamento ou enfiteuse e o da ocupação.
57
3.2.1 INCORPORAÇAO IMOBILIÁRIA EM TERRENOS SOB O REGIME DE
AFORAMENTO OU ENFITEUSE
Sabe-se que o foreiro aproveita-se do terreno sob o regime
de aforamento ou enfiteuse como se seu proprietário fosse, podendo inclusive
realizar transferência desse bem aos seus herdeiros ou a terceiros. Nesta
hipótese, o enfiteuta ou foreiro é titular do direito real de domínio, poderá,
portanto, lotear ou instituir sobre a área agravada condomínio horizontal.
Com isso, o foreiro, poderá realizar a incorporação de
imóveis em Terrenos de Marinha, construir um prédio e efetuar a venda das
unidades. A venda dessas unidades para a União (representada pela Secretaria
de Patrimônio da União) irá gerar aforamentos novos, os quais serão realizados
sobre a avaliação da fração ideal acrescido a benfeitoria construída.
No entanto, o valor do foro para o foreiro originário é
diminuído na proporção correspondente a fração ideal vendida. Caso o foreiro
venha a efetuar a venda de todas as unidades construídas, o aforamento primitivo
será extinto, passando a existir o aforamento das unidades autônomas na sua
fração ideal acrescida a benfeitoria construída.
A autora Rosita trata a incorporação imobiliária em seu
livro35, de forma prática da seguinte forma:
‘’O foreiro constrói um prédio de apartamentos, e passa a vendêlos por unidade. Como procede a administração neste caso?
Cada unidade vendida representa, para o SPU, um aforamento
novo, e, no momento da regularização da nova situação, o
calculo é feito sobre a avaliação da fração ideal, mais a
benfeitoria construída.
35
SANTOS, Rosita de Souza. Terras de marinha. Rio de Janeiro: Forense, 1985. Pg.
106.
58
Para o foreiro originário o valor do foro é diminuído na proporção
correspondente a fração ideal vendida. Se esse foreiro se
desfizer de todas as unidades construídas, o aforamento primitivo
se extingue. Se, porem, retiver ele, uma ou mais unidades em
seu poder, o foro a ser pago será o residual apurado.’’
Vê-se, portanto, que os terrenos de marinha, sob o regime
de aforamento, são passiveis de incorporação imobiliária.
3.2.1 INCORPORAÇAO IMOBILIÁRIA EM TERRENOS SOB O REGIME DE
OCUPAÇÃO
Encontra-se uma problemática no que diz respeito aos
Terrenos de Marinha sob o regime de ocupação. Pois os ocupantes dos terrenos
não possuem o domínio pleno, este é exercido pela União, não cabendo aos
ocupantes
direito
algum,
faltando-lhes
um
pressuposto
básico
para
a
incorporação, qual seja o titulo de domínio.
Neste sentido, colhe-se entendimento do Conselho Superior
da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo36
‘’A hipótese é de negativa de registro de incorporação imobiliária,
fundada na lei n. 4591.
A recusa decorreu da circunstância de parte do imóvel encontrarse no domínio da União, estando em poder do recorrente sob o
regime de ocupação. A recusa foi legítima e o E. Conselho
Superior da Magistratura negou provimento ao recurso.’’ ( TJSP:
36
SILVA, Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e. Prática de Registro de Imóveis.
Florianópolis: Conceito Editorial, 2008.Pg.145.
59
APELAÇAO CIVEL N. 013.091-0/4- ITANHAÉM. Apelação Cível.
Data: 02/12/ 1991, Fonte: 013091-0/4. Localidade de Itanhaém.
Relator: Onei Raphael)
Extrai-se da Integra do referido acórdão:
Excelentíssimo Senhor Desembargador Corregedor Geral da
Justiça:
“Trata-se
de
recurso
interposto
por
ALGARVE
–
EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇOES LIMITADA contra
decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Cartório da
Comarca de Itanhaém, eu nos autos deste procedimento de
duvida inversa, denegou registro da incorporação do Condomínio
Edifício Portal do Algarve, situado no Município de Mongaguá. A
recusa decorreu da circunstância de parte do imóvel ser área de
marinha, de tal forma que, embora a pretensão de registro tenha
dito respeito apenas à área onde há o exercício do domínio
pleno, o ato, se autorizado, refletiria situação irreal, já que a
edificação abrange as duas áreas (de domínio útil e pleno).
Sustenta
o
recorrente,
em
síntese,
que
ao
ensejo
da
especificação, destacou, com clareza, as áreas úteis da faixa e
aquelas na área de domínio pleno, de tal sorte que a recusa
quanto ao registro da incorporação, impossível, na esfera da Lei
4.591, a venda das unidades. Pugna, assim, pela reforma do
julgado. O Ministério Publico, nas duas instancias, opina pelo
improvimento do apelo. É o relatório. Opino. A hipótese Opino. ’A
hipótese é de negativa de registro de incorporação imobiliária,
fundada na lei n. 4591. A recusa decorreu da circunstancia de
parte do imóvel encontrar-se no domínio da União, estando em
poder do recorrente sob o regime de ocupação. A área em
questão caracteriza-se como terreno de marinha, de propriedade
da União. Imóveis dessa natureza podem ser dados pela União
em enfiteuse ou aforamento, ou , ainda, em ocupação.
“Na primeira hipótese, como o enfiteuta ou foreiro é titular do
direito real de domínio, embora com limitação, poderá ele lotear
ou instituir sobre a área gravada condomínio horizontal. Na
60
segunda hipótese, não, por faltar-lhe pressuposto básico para
esse fim, qual seja, titulo de domínio. No caso concreto, o
recorrente esta na área sob o regime de ocupação, precário por
excelência, como noticia a Secretaria de Patrimônio da União
(folhas 110), tendo sido esse assegurado a ele, tão somente, o
direito de preferência ao aforamento. E sem que seja concedido o
aforamento, impossível o registro do que trata o item 10 do inciso
I, do artigo 167 da Lei n. 6.015/73. Por tais razoes o parecer que,
respeitosamente,
submeto
ao
elevado
exame
de
Vossa
Excelência, é pelo improvimento do apelo, negado o registro
perseguido.’’ São Paulo, 22 de outubro de 1991. (a) GERALDO
FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Juiz Auxiliar da Corregedoria
ACORDÃO
‘’Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELACAO CÍVEL,
N. 13.091-0/4, da Comarca de ITANHAÉM, em que é Apelante
ALGARVE- Empreendimentos e Construções ltda. E Apelado o
OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS,
“ACORDÁO os Desembargadores do Conselho Superior da
Magistratura, por votação unânime, negar provimento ao recurso.
Cuida-se do recurso interposto contra decisão que, em sede de
duvida inversa, denegou registro a incorporação imobiliária. . A
recusa decorreu da inexistência de domínio sobre o imóvel,
localizado em faixa de marinha. Sustenta o recorrente, em
resumo, que sua pretensão diz apenas com registro de domínio
pleno, não do útil, de tal forma que o óbice oposto é ilegítimo. O
Ministério Publico nas duas Instäncias é pelo improvimento do
apelo . no mesmo sentido é o parecer do MM. Juiz Auxiliar da
Corregedoria. Ë o relatório. A Área em questão o objeto da
matricula n. 159.393, constitui-se em terreno de marinha, que
podem ser dados pela União em enfiteuse, com a transferência
de direito real, embora limitado, em ocupação, esta precária. Na
hipótese em exame, verifica-se que o ecorrente esta na área a
titulo precário, em regime de ocupação (folhas 110), tendo sido
assegurados a ele tão somente o direito de preferência ao
aforamento, de tal sorte que antes de sua concessão, impossível
61
o registro de perseguido. Daí o improvimento do apelo. Custas na
Forma
da
Lei.
Participaram
do
Julgamento,
com
votos
vencedores, os Desembargadores ANICETO LOPES ALIENDE,
Presidente do Tribunal de Justiça e ODYR JOSÉ PINTO PORTO,
Vice-Presidente do tribunal de Justiça. São Paulo, 11 de
novembro de 1991. (a) ONEI RAPHAEL, Corregedor Geral da
Justiça e Relator.’’
Portanto, com o presente estudo acerca dos Terrenos de
Marinha, e se é possível realizar a incorporação destes, verifica-se face aos
entendimentos transcritos que, só é possível realizar a incorporação nos Terrenos
de Marinha sob o regime de aforamento, diferentemente da ocupação. Para que
um ocupante dos Terrenos de Marinha possa realizar a incorporação deverá
requerer a União o aforamento do terreno, e só depois de concedido o aforamento
e possuir este o domínio pleno é que
imobiliária e seu respectivo registro.
poderá
ser
realizada
a
incorporação
62
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os Terrenos de Marinha e seus acrescidos, encontram-se
no artigo 20. VI da Constituição da Republica do Brasil definidos como bens da
União. Correspondem a uma faixa com 33 metros de largura, medidos
horizontalmente, em direção a terra, contados da linha de preamar média de
1831. Encontram-se localizados em áreas, normalmente, limítrofes com as praias
brasileiras, o que os tornam valiosos para a indústria imobiliária, assim como para
a União, que os tem como fonte de recursos, através de foros, taxas de ocupação
e laudêmios.
O primeiro documento conhecido que faz menção a estes
terrenos remonta à época do Brasil colônia. É a Carta Régia, de 21/10/1710, a
qual foi lavrada por D. João V. Já com relação a primeira lei que tratou
expressamente sobre Terrenos de Marinha foi a Lei Orçamentária de 15 de
novembro de 1831. A partir desta lei, o que era para ser um instrumento que
garantisse um espaço livre para a defesa e para serviços públicos e particulares,
tais como o embarque e desembarque de pessoas e mercadorias, extração de
minerais como o sal e atividades como a pesca, passou a ter uma grande
importância como uma valiosa fonte de renda, distorcendo sua origem primária e
destoando da sua condição atual de bem com expressão constitucional.
Atualmente, os Terrenos de Marinha e seus acrescidos são regidos,
fundamentalmente, pela CRFB/1988, pelo Decreto-Lei n. 9.760/1946, pela Lei n.
9.636/1988 e o pelo Decreto n. 3.725/2001.
O regime patrimonial a que estão sujeitos tais terrenos é,
em regra, o de bens dominicais da União. Podem, ainda, constituírem-se em bens
de uso comum do povo, ou bens de uso especial, quando ocupados por alguma
edificação pública. Mesmo quando bens dominicais, os Terrenos de Marinha e
seus acrescidos, se situados na faixa de segurança, não são suscetíveis de
alienação total, por expressa disposição constitucional, aplicando-se aos mesmos
o instituto da enfiteuse (ADCT, art. 49, § 3º).
63
A utilização de Terrenos de Marinha e seus acrescidos por
particulares ocorrem por ato administrativo, sob o regime da Enfiteuse ou
Aforamento, pelo qual fica a União com o domínio direto e transfere ao enfiteuta o
domínio útil mediante pagamento de foro correspondente a 0,6% (seis décimos
por cento) do valor do respectivo domínio pleno, anualmente atualizado. Caso o
foreiro pretenda a alienação de seu domínio, incidirá o laudêmio, correspondente
a 5% (cinco por cento) do valor do terreno e benfeitorias existentes.
Os ocupantes de Terrenos de Marinha que não estão
devidamente regularizados como foreiros, sujeitam-se ao pagamento de taxa
anual de ocupação equivalente a 2%, para as ocupações já inscritas e para
aquelas cuja inscrição tenha sido requerida até 30/9/1988, ou 5%, para as
ocupações requeridas ou promovidas a partir de 1º/10/1988, com base no valor
de avaliação atualizada do imóvel e das benfeitorias existentes.
O foro e o laudêmio são créditos fiscais cujo não pagamento
pode gerar ação executiva por parte da União (execução fiscal), e que, embora
tributos, possui natureza distinta dos impostos, não podendo ser confundidos. De
maneira que, os Terrenos de Marinha e seus acrescidos ficam sujeitos, ainda, ao
imposto predial e territorial urbano – IPTU ou ao imposto territorial rural – ITR, a
depender de sua localização.
O instituto da enfiteuse no direito civil está fadado ao
desaparecimento. Tanto a CRFB/1988 como o CC/2002 encaminham para esta
extinção. No entanto, o regime de Aforamento dos Terrenos de Marinha e seus
acrescidos permanece. O parágrafo 2º do artigo 2.038 do CC/2002 estabelece
que a enfiteuse dos Terrenos de Marinha e acrescidos será regulada por lei
especial. Na verdade são duas as Leia que versam acerca da Enfiteuse, quais
sejam: o Decreto-Lei n. 9.760/1946 e a Lei n. 9.636/1998.
O regime de aforamento é de suma importância no que
tange a Incorporação Imobiliária dos Terrenos de Marinha, pois o enfiteuta possui
o domínio pleno dos Terrenos, podendo dispor assim da Incorporação.
64
Conforme Visto, não se tem Leis, ou qualquer instrumento
jurídico versando acerca da Incorporação Imobiliária dos bens da União. Porém,
com a análise do regime da enfiteuse com as suas nuances, bem como a
concordância dos ensinamentos de Franciny 37 e pelo julgado transcrito no corpo
do trabalho, que é possível realizar a Incorporação imobiliária dos Terrenos de
Marinha.
37
SILVA, Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e. Prática de Registro de Imóveis.
Florianópolis: Conceito Editorial, 2008.Pg.145.
65
REFERÊNCIAS DAS FONTES CITADAS
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível
em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiçao.htm>.
Acesso
em: 01 nov. 2008.
BRASIL. Decreto-Lei nº 2.490 de 16 de Agosto de 1940. Estabelece novas
normas para o aforamento dos Terrenos de Marinha e de outras providências.
Disponível
em:
http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaPublicacoes.action?id=84147.
Acesso
em 30 out. 2008.
BRASIL. Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946. Dispõe sobre os bens
imóveis
da
União
e
dá
outras
providências.
Disponível
em:<https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del9760compilado.htm>.
Acesso em: 20 out. 2008.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 20 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
Disponível
em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>.
Acesso em: 20 out. 2008.
BRASIL. Lei nº 11.481, de 31 de maio de 2007. Dá nova redação a dispositivos
das Leis nos 9.636, de 15 de maio de 1998, 8.666, de 21 de junho de 1993,
11.124, de 16 de junho de 2005, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil,
9.514, de 20 de novembro de 1997, e 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e dos
Decretos-Leis nos 9.760, de 5 de setembro de 1946, 271, de 28 de fevereiro de
1967, 1.876, de 15 de julho de 1981, e 2.398, de 21 de dezembro de 1987; prevê
medidas voltadas à regularização fundiária de interesse social em imóveis da
União;
e
dá
outras
providências.
Disponível
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm>.
Acesso em: 24 set. 2008.
BRASIL. Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916. Código Civil. Disponível
em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L3071.htm>. Acesso em: 23 set.
2008.
66
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio
em
edificações
e
as
incorporações
imobiliárias.
Disponível
em:<
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm>. Acesso em: 21 nov. 2008.
BRASIL. Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998. Dispõe sobre a regularização,
administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União,
altera dispositivos dos Decretos-Leis nos 9.760, de 5 de setembro de 1946, e
2.398, de 21 de dezembro de 1987, regulamenta o § 2o do art. 49 do Ato das
Disposições Constitucionais Transitórias, e dá outras providências. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L9636.htm>. Acesso em: 27 set. 2008.
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MEIRELLES, Hely Lopes. Direito administrativo brasileiro. 28. ed. São Paulo:
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67
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pesquisador do Direito. 8. ed. Florianópolis: OAB Editora, 2003.
RODRIGUES. Silvio Direito Civil: Direito das coisas, vol. 5, 28 ed. rev. e atual. de
acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002, São Paulo: Saraiva,
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2005.
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Ano 2, n. 4.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: vol. 1:parte geral. 3. ed. São Paulo: Atlas,
2003.
68
ANEXOS
Presidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos
DECRETO-LEI Nº 9.760, DE 5 DE SETEMBRO DE 1946.
Vide texto compilado
Dispõe sôbre os bens imóveis da União e dá
outras providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, usando da atribuição que lhe confere o artigo 180, da
Constituição,
DECRETA:
TÍTULO I
Dos Bens Imóveis da União
CAPÍTULO I
Da Declaração dos Bens
SEÇÃO I
DA ENUNCIAÇÃO
Art. 1º Incluem-se entre os bens imóveis da União:
a) os terrenos de marinha e seus acréscidos ;
b) os terrenos marginais dos rios navegáveis, em Territórios Federais, se, por qualquer título
legítimo, não pertencerem a particular;
c) os terrenos marginais de rios e as ilhas nestes situadas na faixa da fronteira do território
nacional e nas zonas onde se faça sentir a influência das marés;
d) as ilhas situadas nos mares territoriais ou não, se por qualquer título legítimo não
pertencerem aos Estados, Municípios ou particulares;
e) a porção de terras devolutas que fôr indispensável para a defesa da fronteira, fortificações,
construções militares e estradas de ferro federais;
f) as terras devolutas situadas nos Territórios Federais;
g) as estradas de ferro, instalações portuárias, telégrafos, telefones, fábricas oficinas e
fazendas nacionais;
h) os terrenos dos extintos aldeamentos de índios e das colônias militares, que não tenham
passado, legalmente, para o domínio dos Estados, Municípios ou particulares;
69
i) os arsenais com todo o material de marinha, exército e aviação, as fortalezas, fortificações
e construções militares, bem como os terrenos adjacentes, reservados por ato imperial;
j) os que foram do domínio da Coroa;
k) os bens perdidos pelo criminoso condenado por sentença proferida em processo judiciário
federal;
l) os que tenham sido a algum título, ou em virtude de lei, incorporados ao seu patrimônio.
SEÇÃO II
DA CONCEITUAÇÃO
Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos
horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se
faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.
Parágrafo único. Para os efeitos dêste artigo a influência das marés é caracterizada pela
oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em
qualquer época do ano.
Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou
artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
Art. 4º São terrenos marginais os que banhados pelas correntes navegáveis, fora do alcance
das marés, vão até a distância de 15 (quinze) metros, medidos horizontalmente para a parte da
terra, contados dêsde a linha média das enchentes ordinárias.
Art. 5º São devolutas, na faixa da fronteira, nos Territórios Federais e no Distrito Federal, as
terras que, não sendo próprios nem aplicadas a algum uso público federal, estadual territorial ou
municipal, não se incorporaram ao domínio privado:
a) por fôrça da Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850, Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de
1854, e outras leis e decretos gerais, federais e estaduais;
b) em virtude de alienação, concessão ou reconhecimento por parte da União ou dos
Estados;
c) em virtude de lei ou concessão emanada de govêrno estrangeiro e ratificada ou
reconhecida, expressa ou implícitamente, pelo Brasil, em tratado ou convenção de limites;
d) em virtude de sentença judicial com fôrça de coisa julgada;
e) por se acharem em posse contínua e incontestada com justo título e boa fé, por têrmo
superior a 20 (vinte) anos;
f) por se acharem em posse pacífica e ininterrupta, por 30 (trinta) anos, independentemente
de justo título e boa fé;
g) por fôrça de sentença declaratória proferida nos têrmos do art. 148 da Constituição
Federal, de 10 de Novembro de 1937.
70
Parágrafo único. A posse a que a União condiciona a sua liberalidade não pode constituir
latifúndio e depende do efetivo aproveitamento e morada do possuidor ou do seu preposto,
integralmente satisfeitas por êstes, no caso de posse de terras situadas na faixa da fronteira, as
condições especiais impostas na lei.
CAPÍTULO II
Da Identificação dos Bens
SEÇÃO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 6º As controvérsias entre a União e terceiros, concernentes à propriedade ou posse de
imóveis, serão dirimidas, na esfera administrativa, pelo Conselho de Terras da União (C.T.U. ),
criado por êste Decreto-lei. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº
335,
de
2006)
(Revogado
pela
Lei
nº
11.481,
de
2007)
Art 7º O referido Conselho terá, ademais, atribuições de órgão de consulta do Ministro da
Fazenda, sempre que êste julgue conveniente ouvi-lo sôbre assuntos que interessem ao
patrimônio imobiliário da União. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória
nº
335,
de
2006)
(Revogado
pela
Lei
nº
11.481,
de
2007)
Art. 8º Quando solicitado, o C.T.U. dará parecer nos processos de reserva de terras
devolutas: (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
(Revogado
pela
Lei
nº
11.481,
de
2007)
a) necessárias a obras de defesa nacional; (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide
Medida Provisória nº 335, de 2006) (Revogado pela Lei nº 11.481, de 2007)
b) necessárias à alimentação, conservação e proteção de mananciais e rios; (Vide Medida
Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006) (Revogado pela Lei nº
11.481,
de
2007)
c) necessárias à conservação da flora e fauna; (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
(Vide Medida Provisória nº 335, de 2006) (Revogado pela Lei nº 11.481, de 2007)
d) em que existirem quedas dágua, jazidas ou minas, com áreas adjacentes indispensáveis
ao seu aproveitamento, pesquisa e lavra; (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida
Provisória
nº
335,
de
2006)
(Revogado
pela
Lei
nº
11.481,
de
2007)
e) necessárias a logradouros públicos, à fundação e desenvolvimento de povoações, a
parques florestais, à construção de estradas de ferro, rodovias e campos de aviação, e, em geral,
a outros fins de necessidade ou utilidade pública. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide
Medida Provisória nº 335, de 2006) (Revogado pela Lei nº 11.481, de 2007)
Seção I (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
Da Demarcação de Terrenos para Regularização Fundiária de Interesse Social (Vide Medida
Provisória nº 292, de 2006)
o
Art. 8 -A. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
o
Art. 8 -B. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
o
Art. 8 -C. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
o
Art. 8 -D. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
o
Art. 8 -E. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
o
Art. 8 -F. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006)
SEÇÃO II
DA DEMARCAÇÃO DOS TERRENOS DE MARINHA
71
Art. 9º É da competência do Serviço do Patrimônio da União (S.P.U.) a determinação da
posição das linhas do preamar médio do ano de 1831 e da média das enchentes ordinárias.
Art. 10. A determinação será feita à vista de documentos e plantas de autenticidade
irrecusável, relativos àquele ano, ou, quando não obtidos, a época que do mesmo se aproxime.
Art. 11. Para a realização do trabalho, o S. P. U. convidará os interessados, certos e incertos,
pessoalmente ou por edital, para que no prazo de 60 (sessenta) dias ofereçam a estudo, se assim
lhes convier, plantas, documentos e outros esclarecimentos concernentes aos terrenos
compreendidos no trecho demarcando.
Art. 11. Para a realização da demarcação, a SPU convidará os interessados, por edital, para
que no prazo de 60 (sessenta) dias ofereçam a estudo plantas, documentos e outros
esclarecimentos concernentes aos terrenos compreendidos no trecho demarcando. (Redação
dada pela Lei nº 11.481, de 2007)
Art. 12. O edital será afixado na repartição arrecadadora da Fazenda Nacional na localidade,
e publicado por 3 (três) vezes, com intervalos não superiores a 10 (dez) dias, no Diário Oficial, se
se tratar de terrenos situados no Distrito Federal, ou na fôlha que nos Estados ou Territórios lhes
publicar o expediente.
Parágrafo único. Além do disposto no caput deste artigo, o edital deverá ser publicado, pelo
menos 1 (uma) vez, em jornal de grande circulação local. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Art. 13. De posse dêsses e outros documentos, que se esforçará por obter, e após a
realização dos trabalhos topográficos que se fizerem necessários, o Chefe do órgão local do S. P.
U. determinará a posição da linha em despacho de que, por edital com o prazo de 10 (dez) dias,
dará ciência aos interessados para oferecimento de quaisquer impugnações.
Parágrafo único. Tomando conhecimento das impugnações porventura apresentadas, a
autoridade a que se refere êste artigo reexaminará o assunto, e, se confirmar a sua decisão,
recorrerá ex-offício para o Diretor do S. P. U., sem prejuízo do recurso da parte interessada.
Art. 14. Da decisão proferida pelo Diretor do S. P. U. será dado conhecimento aos
interessados, que, no prazo improrrogável de 20 (vinte) dias contados de sua ciência. poderão
interpor recurso para o C. T. U.
SEÇÃO III
DA DEMARCAÇÃO DE TERRAS INTERIORES
Art. 15. Serão promovidas pelo S. P. U. as demarcações e aviventações de rumos, desde
que necessárias à exata individuação dos imóveis de domínio da União e sua perfeita
discriminação da propriedade de terceiros.
Art. 16. Na eventualidade prevista, no artigo anterior, o órgão local do S. P. U. convidará, por
edital, sem prejuízo, sempre que possível, de convite por outro meio, os que se julgarem com
direito aos imóveis confinantes a, dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, oferecerem a exame os
títulos, em que fundamentem seus direitos, e bem assim quaisquer documentos elucidativos,
como plantas, memoriais, etc.
Parágrafo único. O edital será afirmado na repartição arrecadadora da Fazenda Nacional, na
localidade da situação do imóvel, e publicado no órgão oficial do Estado ou Território, ou na fôlha
que lhe publicar o expediente, e no Diário Oficial da União, em se tratando de imóvel situado no
Distrito Federal.
Art. 17. Examinados os documentos exibidos pelos interessados e quaisquer outros de que
possa dispor, o S. P. U., se entender aconselhável, proporá ao confinante a realização da
72
diligência de demarcação administrativa, mediante prévia assinatura de têrmo em que as partes
interessadas se comprometam a aceitar a decisão que fôr proferida em última instância pelo C. T.
U., desde que seja o caso.
§ 1º Se não concordarem as partes na indicação de um só, os trabalhos demarcatórios serão
efetuados por 2 (dois) peritos, obrigatòriamente engenheiros ou agrimensores, designados um
pelo S. P. U., outro pelo confinante.
§ 2º Concluídas suas investigações preliminares os peritos apresentarão, conjuntamente ou
não, laudo minucioso, concluindo pelo estabelecimento da linha divisória das propriedades
demarcadas.
§ 3º Em face do laudo ou laudos apresentados, se houver acôrdo entre a União,
representada pelo Procurador da Fazenda Pública, e o confinante, quanto ao estabelecimento da
linha divisória, lavrar-se-á têrmo em livro próprio, do órgão local do S. P.U., efetuando o seu perito
a cravação dos marcos, de acôrdo como vencido;
§ 4º O têrmo a que se refere o parágrafo anterior, isento de selos ou quaisquer emolumentos,
terá fôrça de escritura pública e por meio de certidão de inteiro teor será devidamente averbado no
Registro Geral da situação dos imóveis demarcados.
§ 5º Não chegando as partes ao acôrdo a que se refere o § 3º dêste artigo, o processo será
submetido ao exame do C. T. U., cuja decisão terá fôrça de sentença definitiva para a averbação
aludida no parágrafo anterior.
§ 6º As despesas com a diligência da demarcação serão rateadas entre o confinante e a
União, indenizada esta da metade a cargo daquele.
Art. 18. Não sendo atendido pelo confinante o convite mencionado no art. 16, ou se êle se
recusar a assinar o têrmo em que se comprometa a aceitar a demarcação administrativa, o S. P.
U. providenciará no sentido de se proceder à demarcação judicial, pelos meios ordinários.
Art.
18-A
(Vide
Medida
Provisória
Art18-B
(Vide
Medida
Provisória
Art18-C
(Vide
Medida
Provisória
Art18-D
(Vide
Medida
Provisória
Art18-E
(Vide
Medida
Provisória
Art. 18-F (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
nº
nº
nº
nº
nº
335,
335,
335,
335,
335,
de
de
de
de
de
2006)
2006)
2006)
2006)
2006)
Seção III-A
(Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Da Demarcação de Terrenos para Regularização Fundiária de Interesse Social
Art. 18-A. A União poderá lavrar auto de demarcação nos seus imóveis, nos casos de
regularização fundiária de interesse social, com base no levantamento da situação da área a ser
regularizada. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 1 Considera-se regularização fundiária de interesse social aquela destinada a atender a
famílias com renda familiar mensal não superior a 5 (cinco) salários mínimos. (Incluído pela Lei nº
11.481, de 2007)
o
§ 2 O auto de demarcação assinado pelo Secretário do Patrimônio da União deve ser
instruído com: (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
73
I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, dos quais constem a sua
descrição, com suas medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes, coordenadas
preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, bem como seu
número de matrícula ou transcrição e o nome do pretenso proprietário, quando houver; (Incluído
pela Lei nº 11.481, de 2007)
II - planta de sobreposição da área demarcada com a sua situação constante do registro de
imóveis e, quando houver, transcrição ou matrícula respectiva; (Incluído pela Lei nº 11.481, de
2007)
III - certidão da matrícula ou transcrição relativa à área a ser regularizada, emitida pelo
registro de imóveis competente e das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes,
quando houver; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
IV - certidão da Secretaria do Patrimônio da União de que a área pertence ao patrimônio da
União, indicando o Registro Imobiliário Patrimonial - RIP e o responsável pelo imóvel, quando for o
caso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
V - planta de demarcação da Linha Preamar Média - LPM, quando se tratar de terrenos de
marinha ou acrescidos; e (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
VI - planta de demarcação da Linha Média das Enchentes Ordinárias - LMEO, quando se
tratar de terrenos marginais de rios federais. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
o
§ 3 As plantas e memoriais mencionados nos incisos I e II do § 2 deste artigo devem ser
assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA. (Incluído pela Lei
nº 11.481, de 2007)
o
§ 4 Entende-se por responsável pelo imóvel o titular de direito outorgado pela União,
devidamente identificado no RIP. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Art. 18-B. Prenotado e autuado o pedido de registro da demarcação no registro de imóveis, o
oficial, no prazo de 30 (trinta) dias, procederá às buscas para identificação de matrículas ou
transcrições correspondentes à área a ser regularizada e examinará os documentos
apresentados, comunicando ao apresentante, de 1 (uma) única vez, a existência de eventuais
exigências para a efetivação do registro. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Art. 18-C. Inexistindo matrícula ou transcrição anterior e estando a documentação em ordem,
ou atendidas as exigências feitas no art. 18-B desta Lei, o oficial do registro de imóveis deve abrir
matrícula do imóvel em nome da União e registrar o auto de demarcação. (Incluído pela Lei nº
11.481, de 2007)
Art. 18-D. Havendo registro anterior, o oficial do registro de imóveis deve notificar
pessoalmente o titular de domínio, no imóvel, no endereço que constar do registro imobiliário ou
no endereço fornecido pela União, e, por meio de edital, os confrontantes, ocupantes e terceiros
interessados. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 1 Não sendo encontrado o titular de domínio, tal fato será certificado pelo oficial
encarregado da diligência, que promoverá sua notificação mediante o edital referido no caput
deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 2 O edital conterá resumo do pedido de registro da demarcação, com a descrição que
permita a identificação da área demarcada, e deverá ser publicado por 2 (duas) vezes, dentro do
74
prazo de 30 (trinta) dias, em um jornal de grande circulação local.(Incluído pela Lei nº 11.481, de
2007)
o
§ 3 No prazo de 15 (quinze) dias, contado da última publicação, poderá ser apresentada
impugnação do pedido de registro do auto de demarcação perante o registro de imóveis. (Incluído
pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 4 Presumir-se-á a anuência dos notificados que deixarem de apresentar impugnação no
o
prazo previsto no § 3 deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 5 A publicação dos editais de que trata este artigo será feita pela União, que encaminhará
ao oficial do registro de imóveis os exemplares dos jornais que os tenham publicado. (Incluído pela
Lei nº 11.481, de 2007)
o
Art. 18-E. Decorrido o prazo previsto no § 3 do art. 18-D desta Lei sem impugnação, o oficial
do registro de imóveis deve abrir matrícula do imóvel em nome da União e registrar o auto de
demarcação, procedendo às averbações necessárias nas matrículas ou transcrições anteriores,
quando for o caso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Parágrafo único. Havendo registro de direito real sobre a área demarcada ou parte dela, o
oficial deverá proceder ao cancelamento de seu registro em decorrência da abertura da nova
matrícula em nome da União. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Art. 18-F. Havendo impugnação, o oficial do registro de imóveis dará ciência de seus termos
à União. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 1 Não havendo acordo entre impugnante e a União, a questão deve ser encaminhada ao
juízo competente, dando-se continuidade ao procedimento de registro relativo ao remanescente
incontroverso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 2 Julgada improcedente a impugnação, os autos devem ser encaminhados ao registro de
imóveis para que o oficial proceda na forma do art. 18-E desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.481, de
2007)
o
§ 3 Sendo julgada procedente a impugnação, os autos devem ser restituídos ao registro de
imóveis para as anotações necessárias e posterior devolução ao poder público. (Incluído pela Lei
nº 11.481, de 2007)
o
§ 4 A prenotação do requerimento de registro da demarcação ficará prorrogada até o
cumprimento da decisão proferida pelo juiz ou até seu cancelamento a requerimento da União,
não se aplicando às regularizações previstas nesta Seção o cancelamento por decurso de prazo.
(Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
SEÇÃO IV
DA DISCRIMINAÇÃO DE TERRAS DA UNIÃO
SUBSEÇÃO I
Disposições Preliminares
Art. 19. Incumbe ao S. P. U. promover, em nome da Fazenda Nacional, a discriminação
administrativa das terras na faixa de fronteira e nos Territórios Federais, bem como de outras
terras do domínio da União, a fim de desscrevê-las, medí-las e extremá-las do domínio particular.
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Art. 20. Aos bens imóveis da União, quando indevidamente ocupados, invadidos, turbados na
posse, ameaçados de perigos ou confundidos em suas limitações, cabem os remédios de direito
comum.
Art. 21. Desdobra-se em duas fases ou instâncias o processo discriminatório, uma
administrativa ou amigável, outra judicial, recorrendo a Fazenda Nacional à segunda,
relativamente àqueles contra quem não houve surtido ou não puder surtir efeitos a primeira.
Parágrafo único. Dispensar-se-á, todavia, a fase administrativa ou amigável, nas
discriminatórias, em que a Fazenda Nacional verificar ser a mesma de todo ou em grande parte
ineficaz pela incapacidade, ausência ou conhecida oposição da totalidade ou maioria dos
interessados.
SUBSEÇÃO II
Da Discriminação Administrativa
Art. 22. Precederá à abertura da instância administrativa o estudo e reconhecimento prévio
da área discriminada, por engenheiro ou agrimensor com exercício no órgão local do S. P. U., que
apresentará relatório ou memorial descritivo:
a) do perímetro com suas características e continência certa ou aproximada ;
b) das propriedades e posses nêle localizadas ou a êle confinantes, com os nomes e
residências dos respectivos proprietários e possuidores;
c) das criações, benfeitorias e culturas, encontradas, assim como de qualquer manifestação
evidente de posse das terras;
d) de um croquis circunstanciado quanto possível;
e) de outras quaisquer informações interessantes.
Art. 23. Com o memorial e documentos que porventura o instruírem, o Procurador da
Fazenda Pública iniciará o processo, convocando os interessados para em dia, hora e lugar
indicados com prazo antecedente não menor de 60 (sessenta) dias se instalarem os trabalhos de
discriminação e apresentarem as partes seus títulos documentos e informações que lhe possam
interessar.
§ 1º O processo discriminatório correrá na sede da situação da área discriminada ou de sua
maior parte;
§ 2º A convocação ou citação será feita aos proprietários, possuidores, confinantes, a todos
os interessados em geral, inclusive as mulheres casadas, por editais, e, além disso,
cauteláriamente, por carta aquêles cujos nomes constarem do memorial do engenheiro ou
agrimensor.
§ 3º Os editais serão afixado em lugares públicos nas sedes dos municípios e distritos de
paz, publicados 3 (três) vêzes do Diário Oficial da União, do Estado ou Território, consoante seja o
caso, ou na fôlha que lhe dar publicidade ao expediente, e 2 (duas) vêzes, na imprensa local, onde
houver.
Art. 24. No dia, hora e lugar aprazados, o Procurador da Fazenda Pública, acompanhado do
engenheiro ou agrimensor autor do memorial, do escrivão para isso designado pelo Chefe do
órgão local do S.P.U., e dos servidores dêste, que forem necessários, abrirá a diligência, dará por
instalados os trabalhos e mandará fazer pelo escrivão a chamada dos interessados, procedendose a seguir ao recebimento, exame e conferência dos memoriais, requerimentos, informações,
títulos e documentos apresentados pelos mesmos, bem como ao arrolamento das testemunhas
76
informantes e indicação de 1 (um) ou 2 (dois) peritos que os citados porventura queiram eleger,
por maioria de votos, para acompanhar e esclarecer o engenheiro ou agrimensor nos trabalhos
topográficos.
§ 1º Com os documentos, pedidos e informações, deverão os interessados, sempre que lhes
fôr possível e tanto quanto o fôr, prestar esclarecimentos, por escrito ou verbalmente, para serem
reduzidos a têrmo pelo escrivão, acêrca da origem e seqüência de seus títulos ou posse, da
localização, valor estimado e área certa ou aproximada das terras de que se julgarem legítimos
senhores ou possuidores, de suas confrontações, dos nomes dos confrontantes, da natureza,
qualidade, quantidades e valor das benfeitorias culturas e criações nelas existentes e o montante
do impôsto territorial porventura pago.
§ 2º As testemunhas oferecidas podem ser ouvidas desde logo e seus depoimentos tomados
por escrito, como elementos instrutivos do direito dos interessados.
§ 3º A diligência se prolongará por tantos dias quantos necessários, lavrando-se diariamente
auto do que se passar, com assinatura dos presentes.
§ 4º Ultimados os trabalhos desta diligência, serão designados dia e hora para a seguinte,
ficando as partes, presentes e revéis, convocadas para ela sem mais intimação.
§ 5º Entre as duas diligências mediará intervalo de 30 (trinta) e 60 (sessenta) dias, durante o
qual o Procurador da Fazenda Pública estudará os autos, habilitando-se a pronunciar sôbre as
alegações, documentos e direitos dos interessados.
Art. 25. A segunda diligência instalar-se-á com as formalidades da primeira, tendo por objeto
a audiência dos interessados de lado a lado, o acôrdo que entre êles se firmar sôbre a
propriedade e posses que forem reconhecidas, o registro dos que são excluídos do processo, por
não haverem chegado a acôrdo ou serem revéis, e a designação do ponto de partida dos
trabalhos topográficos; o que tudo se assentará em autos circunstanciados, com assinatura dos
interessados presentes.
Art. 26. Em seguida o engenheiro ou agrimensor acompanhado de tantos auxiliares quantos
necessários, procederá aos trabalhos geodésicos e topográficos de levantamento da planta geral
das terras, sua situação quanto à divisão administrativa e judiciária do Estado, Distrito ou
Território, sua discriminação, medição e demarcação, separando as da Fazenda Nacional das dos
particulares.
§ 1º O levantamento técnico se fará com instrumentos de precisão, orientada a planta
segundo o meridiano do lugar e determinada e declinação da agulha magnética.
§ 2º A planta deve ser tão minuciosa quanto possível, assinalando as correntes de água com
seu valor mecânico, e conformação orográfica aproximativa dos terrenos, as construções
existentes, os quinhões de cada um, com as respectivas áreas e situação na divisão administrativa
e judiciária do Estado, Distrito ou Território, valos, cercas, muros, tapumes, limites ou marcos
divisórios, vias de comunicação e por meio de convenções, as culturas, campos, matas,
capoeiras, cerrados, caatingas e brejos.
§ 3º A planta será acompanhada de relatório que descreverá circunstanciadamente as
indicações daquela, as propriedades culturais, mineralógicas, pastoris e industriais do solo a
qualidade e quantidade das várias áreas de vegetação diversa, a distância dos povoados, pontos
de embarque e vias de comunicação.
§ 4º Os peritos nomeados e as partes que quiserem poderão acompanhar os trabalhos
topográficos.
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§ 5º Se durante êstes surgirem dúvidas que interrompam ou embaracem as operações, o
engenheiro ou agrimensor as submeterá ao Chefe do órgão local do S. P. U. para que as resolva
com a parte interessada, ouvindo os peritos e testemunhas, se preciso.
Art. 27. Tomar-se-á nos autos têrmo à parte para cada um dos interessados, assinado pelo
representante do órgão local do S. P. U., contendo a descrição precisa, das linhas e marcos
divisórios, culturas e outras especificações constantes da planta geral e relatório do engenheiro ou
agrimensor.
Art. 28. Findos os trabalhos, de tudo se lavrará auto solene e circunstanciado, em que as
partes de lado a lado reconheçam e aceitem, em todos os seus atos, dizeres e operações, a
discriminação feita.
O auto fará menção expressa de cada um dos têrmos a que alude o artigo antecedente e
será assinado por todos os interessados, fazendo-o em nome da União, o Procurador da Fazenda
Pública.
Art. 29. A discriminação administrativa ou amigável não confere direito algum contra terceiros,
senão contra a União e aqueles que forem partes no feito.
Art. 30. É lícito ao interessado tirar no S. P. U., para seu título, instrumento de discriminação,
em forma de carta de sentença, contendo o têrmo e auto solene a que aludem os arts. 27 e 28.
Tal carta, assinada pelo Diretor do S. P. U., terá fôrça orgânica de instrumento público e
conterá todos os requisitos necessários, para transcrições e averbações nos Registros Públicos.
Parágrafo único. Para a providência de que trata êste artigo, subirão ao Diretor do S. P. U.,
em traslado todas as peças que interessem ao despacho do pedido, com o parecer do órgão local
do mesmo Serviço.
Art. 31. Os particulares não pagam custas no processo discriminatório administrativo, salvo
pelas diligências a seu exclusivo interêsse e pela expedição das cartas de discriminação, para as
quais as taxas serão as do Regimento de Custas.
Parágrafo único Serão fornecidas gratuitamente as certidões necessárias à instrução do
processo e as cartas de discriminação requeridas pelos possuidores de áreas consideradas
diminutas, cujo valor declarado não seja superior a Cr$ 5.000,00 (cinco mil cruzeiros), a critério do
S.P.U.
SUBSECÃO III
Da Discriminação Judicial
Art. 32. Contra queles que discordarem em qualquer têrmo da instância administrativa ou por
qualquer motivo não entrarem em composição amigável, abrirá a União, por seu representante em
Juízo, a instância judicial contenciosa.
Art. 33. Correrá o processo judiciário de discriminação perante o Juizo competente, de acôrdo
com a organização judiciária.
Art. 34. Na petição inicial, a União requererá a citação dos proprietários, possuidores,
confinantes e em geral de todos os interessados, para acompanharem o processo de
discriminação até o final, exibindo seus títulos de propriedade ou prestando minuciosas
informações sôbre suas posses ou ocupações, ainda que sem títulos documentários.
Parágrafo único. A petição será instruída com o relatório a que alude o artigo 22.
78
Art. 35. A citação inicial compreenderá todos os atos do processo discriminatório sendo de
rigor a citação da mulher casada e do Ministério Público, quando houver menor interessado.
Civil.
Art. 36. A forma e os prazos de citação obedecerão ao que dispõe o Código do Processo
Art. 37. Entregue em cartório o mandato de citação pessoal devidamente cumprido e findo o
prazo da citação edital, terão os interessados o prazo comum de 30 (trinta) dias para as
providências ao artigo seguinte.
Art. 38. Com os títulos, documentos e informações, deverão os interessados oferecer
esclarecimentos por escrito, tão minuciosos quanto possível, especialmente acêrca da origem e
seqüência de seus títulos, posses e ocupação.
Art. 39. Organizados os autos, têlos-á com vista por 60 (sessenta) dias o representante da
União em Juízo para manifestar-se em memorial minucioso sôbre os documentos, informações e
pretensões dos interessados, bem como sôbre o direito da União às terras que não forem do
domínio particular, nos têrmos do artigo 5º dêste Decreto-lei.
Parágrafo único. O Juiz poderá prorrogar, mediante requerimento, o prazo de que trata êste
artigo no máximo por mais 60 (sessenta) dias.
Art. 40. No memorial, depois de requerer a exclusão das áreas que houver reconhecido como
do domínio particular, na forma do artigo antecedente, pedirá, a Procuradoria da República a
discriminação das remanescentes como de domínio da União, indicando todos os elementos
indispensáveis para esclarecimento da causa e, especialmente, os característicos das áreas que
devam ser declaradas do mesmo domínio.
Art. 41. No memorial pedir-se-á a produção das provas juntamente com as perícias
necessárias à demonstração do alegado pela União.
Art. 42. Devolvidos os autos a cartório, dar-se-á por edital, com prazo de 30 (trinta) dias,
conhecimento das conclusões do memorial aos interessados, para que possam, querendo,
concordar com as conclusões da Fazenda Nacional, e requerer a regularização de sua posses ou
sanar quaisquer omissões que hajam cometido na defesa de seus direitos.
Êste edital será publicado 1 (uma) vez no Diário Oficial da União, do Estado, ou do Território,
consoante seja o caso, ou na fôlha que lhe publicar o expediente, bem como na imprensa local,
onde houver.
Art. 43. Conclusos os autos, o Juiz tomando conhecimento do memorial da União excluirá as
áreas por esta reconhecidas como do domínio particular e quanto ao pedido de discriminação das
áreas restantes, nomeará para as operações discriminatórias o engenheiro ou agrimensor, 2 (dois)
peritos da confiança dêle Juiz e os suplentes daquele e dêstes.
§ 1º O engenheiro ou agrimensor e seu suplente, serão propostos pelo S.P.U. dentre os
servidores de que dispuser, ficando-lhe facultado o contratar auxiliares para os serviços de campo.
§ 2º Poderão as partes, por maioria de votos, indicar, ao Juiz, assistente técnico de sua
confiança ao engenheiro ou agrimensor.
Art. 44. Em seguida, terão as partes o prazo comum de 20 (vinte) dias para contestação, a
contar da publicação do despacho a que se refere o artigo precedente, e que se fará no Diário
Oficial da União, do Estado ou do Território, consoante seja o caso, ou na fôlha que lhe editar o
expediente, bem como na imprensa local, se houver.
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Art. 45. Se nenhum interessado contestar o pedido, o Juiz julgará de plano procedente a
ação.
Parágrafo único. Havendo contestação, a causa tomará o curso ordinário e o Juiz proferirá o
despacho saneador.
Civil.
Art. 46. No despacho saneador procederá o Juiz na forma do art. 294 do Código do Processo
Art. 47. Se não houver sido requerida prova alguma ou findo o prazo para sua produção,
mandará o Juiz que se proceda à audiência da instrução e julgamento na forma do Código de
Processo Civil.
Art. 48. Proferida a sentença e dêle intimados os interessados, iniciar-se-á, a despeito de
qualquer recurso, o levantamento e demarcação do perímetro declarado devoluto, extremando-o
das áreas declaradas particulares, contestes e incontestes; para o que requererá a Fazenda
Nacional, ou qualquer dos interessados, designação de dia, hora e lugar para comêço das
operações técnicas da discriminação, notificadas as partes presentes ou representadas, o
engenheiro ou agrimensor e os peritos.
§ 1º O recurso da sentença será o que determinar o Código do Processo Civil para decisões
análogas;
§ 2º O recurso subirá ao Juizo ad quem nos autos suplementares, que se organizarão como
no processo ordinário;
§ 3º Serão desde logo avaliadas, na forma do direito, as benfeitorias indenizáveis dos
interessados que foram excluídos ou de terceiros, reconhecidos de boa fé pela sentença (Código
do Processo Civil, art. 996, parágrafo único).
Art. 49. Em seguida, o engenheiro ou agrimensor, acompanhado de seus auxiliares
procederá aos trabalhos geodésicos e topográficos de levantamento da planta geral das terras,
sua situação quanto à divisão administrativa e judiciária do Estado, Distrito ou Território, sua
discriminação, medição e demarcação, separando-as das terras particulares.
Parágrafo único. Na demarcação do perímetro devoluto atenderá o engenheiro ou agrimensor
à sentença, títulos, posses, marcos, rumos, vestígios encontrados, fama da vizinhança,
informações de testemunhas e antigos conhecedores do lugar e a outros elementos que coligir.
Art. 50. A planta levantada com os requisitos do artigo antecedente, será instruída pelo
engenheiro ou agrimensor com minucioso relatório ou memorial, donde conste necessàriamente a
descrição de tôdas as glebas devolutas abarcadas pelo perímetro geral. Para execução dêsses
trabalhos o Juiz marcará prazo prorrogável a seu prudente arbítrio.
Art. 51. A planta, que será autenticada pelo Juiz, engenheiro ou agrimensor e peritos, deverá
ser tão minuciosa quanto possível, assinalando as correntes dágua, a conformação orográfica
aproximativa dos terrenos, as construções existentes, os quinhões de cada um, com as
respectivas áreas e situação na divisão administrativa e judiciária do Estado, Distrito ou Território,
valos, cêrcas, muros, tapumes, limites ou marcos divisórios, vias de comunicação e, por meio de
convenções, as culturas, campos, matas, capoeiras, cerrados, caatingas e brejos.
Art. 52. O relatório ou memorial descreverá circunstanciadamente as indicações da planta, as
propriedades culturais, mineralógicas, pastoris e industriais do solo, a qualidade e quantidade das
várias áreas de vegetação diversa, a distância dos povoados, pontos de embarque e vias de
comunicação.
80
Art. 53. Se durante os trabalhos técnicos da discriminação surgirem dúvidas que reclamem a
deliberação do Juiz, a êste as submeterá o engenheiro ou agrimensor a fim de que as resolva,
ouvidos, se preciso, os peritos.
Parágrafo único. O Juiz ouvirá os peritos, quando qualquer interessado alegar falta que deva
ser corrigida.
Art. 54. As plantas serão organizadas com observância das normas técnicas que lhes forem
aplicáveis.
Art. 55. À planta anexar-se-ão o relatório ou memorial descritivo e as cadernetas das
operações de campo, autenticadas pelo engenheiro ou agrimensor.
Art. 56. Concluídas as operações técnicas de discriminação, assinará o Juiz o prazo comum
de 30 (trinta) dias aos interessados e outro igual à Fazenda Nacional, para sucessivamente
falarem sôbre o feito.
Art. 57. A seguir, subirão os autos à conclusão do Juiz para êste homologar a discriminação e
declarar judicialmente do domínio da União as terras devolutas apuradas no perímetro
discriminado e incorporadas ao patrimônio dos particulares, respectivamente, as declaradas do
domínio particular, ordenando antes as diligências ou retificações que lhe parecerem necessárias
para sua sentença homologatória.
Parágrafo único. Será meramente devolutivo, o recurso que couber contra a sentença
homologatória.
Art. 58. As custas do primeiro estádio da causa serão pagas pela parte vencida; as do estádio
das operações executivas, topográficas e geodésicas, sê-lo-ão pela União e pelos particulares
pro-rata, na proporção da área dos respectivos domínios.
Art. 59. Constituirá atentado, que o Juiz coibirá, mediante simples monitório, o ato da parte
que no decurso do processo, dilatar a área de seus domínios ou ocupações, assim como o do
terceiro que se intruzar no imóvel em discriminação.
Art. 60. As áreas disputadas pelos que houverem recorrido da sentença a que alude o art. 48,
serão discriminadas com as demais, descritas no relatório ou memorial do engenheiro ou
agrimensor e assinaladas na planta, em convenções específicas, a fim de que, julgados os
recursos se atribuam à União ou aos particulares, conforme o caso, mediante simples juntada aos
autos da decisão superior, despacho do Juiz mandando cumprí-la e anotação do engenheiro ou
agrimensor na planta.
Parágrafo único. Terão os recorrentes direito de continuar a intervir nos atos discriminatórios
e deverão ser para êles intimados até decisão final dos respectivos recursos.
SEÇÃO V
DA REGULARIZAÇÃO DA OCUPAÇÃO DE IMÓVEIS PRESUMIDAMENTE DE DOMÍNIO DA
UNIÃO
Art. 61. O S. P. U. exigirá de todo aquêle que estiver ocupando imóvel presumidamente
pertencente à União, que lhe apresente os documentos e títulos comprobatórios de seus direitos
sôbre o mesmo. (Vide Lei nº 2.185, de 1954)
§ 1º Para cumprimento do disposto neste artigo, o órgão local do S. P. U., por edital, sem
prejuízo de intimação por outro meio, dará aos interessados o prazo de 60 (sessenta) dias,
prorrogáveis por igual têrmo, a seu prudente arbítrio. (Vide Lei nº 2.185, de 1954)
81
§ 2º O edital será afixado na repartição arrecadadora da Fazenda Nacional, na localidade da
situação do imóvel, e publicado no órgão oficial do Estado ou Território, ou na fôlha que lhe
publicar o expediente, e no Diário Oficial da União, em se tratando de imóvel situado no Distrito
Federal. (Vide Lei nº 2.185, de 1954)
Art. 62. Apreciados os documentos exibidos pelos interessados e quaisquer outros que possa
produzir o S.P.U., com seu parecer, submeterá ao C.T.U. a apreciação do caso.
Parágrafo único. Examinado o estado de fato e declarado o direito que lhe é aplicável, o
C.T.U. restituirá o processo ao S.P.U. para cumprimento da decisão, que então proferir.
Art. 63. Não exibidos os documentos na forma prevista no art. 61, o S.P.U. declarará irregular
a situação do ocupante, e, imediatamente, providenciará no sentido de recuperar a União a posse
do imóvel esbulhado.
§ 1º Para advertência a eventuais interessados de boa fé e imputação de responsabilidades
civis e penais se fôr o caso, o S.P.U. tornará pública, por edital, a decisão que declarar a
irregularidade da detenção do imóvel esbulhado.
§ 2º A partir da publicação da decisão a que alude o § 1º, se do processo já não constar a
prova do vício manifesto da ocupação anterior, considera-se constituída em má fé a detenção de
imóvel do domínio presumido da União, obrigado o detentor a satisfazer plenamente as
composições da lei.
TÍTULO II
Da Utilização dos Bens Imóveis da União
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 64. Os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer que
seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.
§ 1º A locação se fará quando houver conveniência em tornar o imóvel produtivo,
conservando porém, a União, sua plena propriedade, considerada arrendamento mediante
condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de serviços.
§ 2º O aforamento se dará quando coexistirem a conveniência de radicar-se o indivíduo ao
solo e a de manter-se o vínculo da propriedade pública.
§ 3º A cessão se fará quando interessar à União concretizar, com a permissão da utilização
gratuita de imóvel seu, auxílio ou colaboração que entenda prestar.
Art. 65. O S.P.U. poderá reservar, em zonas rurais, terras da União para exploração agrícola.
(Revogado
pela
Lei
nº
9.636,
de
1998)
Parágrafo único. Além das compreendidas na área da Fazenda Nacional de Santa Cruz e da
Baixada Fluminense, o Ministério da Agricultura indicará as terras que devam ser reservadas e
elaborará o plano do aproveitamento das mesmas, opinando sôbre o regime apropriado à sua
utilização.
(Revogado
pela
Lei
nº
9.636,
de
1998)
Art. 66. A utilização das terras de que trata o artigo anterior, fica subordinada as seguintes
condições:
(Revogado
pela
Lei
nº
9.636,
de
1998)
a) não exceder cada lote de 20 (vinte) hectares, salvo em casos especiais, a juízo do
Ministério
da
Agricultura;(Revogado
pela
Lei
nº
9.636,
de
1998)
b) só serem os lotes cedidos, sob qualquer forma, a quem não seja proprietário de terras cuja
área, somada à do lote, não exceda de 20 (vinte) hectares; (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
c) fìcarem as transferências dos direitos sôbre os lotes condicionados à continuidade de
82
exploração e subordinadas à prévia licença do S.P.U., ouvido o Ministério da Agricultura.
(Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
Art. 67. Cabe privativamente ao S.P.U. a fixação do valor locativo e venal das imóveis de que
trata êste Decreto-lei.
Art. 68. Os foros, laudêmios, taxas, cotas, aluguéis e multas serão recolhidos na estação
arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel.
Parágrafo único. Excetuam-se dessa disposição os pagamentos que, na forma dêste
Decreto-lei, devam ser efetuados mediante desconto em fôlha.
Art. 69. As repartições pagadoras da União remeterão mensalmente ao S. P. U. relação
nominal dos servidores que, a título de taxa ou aluguel, tenham sofrido desconto em fôlha de
pagamento, com indicação das importâncias correspondentes.
Parágrafo único. O desconto a que se refere o presente artigo não se somará a outras
consignações, para efeiro de qualquer limite.
Art. 70. O ocupante do próprio nacional, sob qualquer das modalidades previstas neste
Decreto-lei, é obrigado a zelar pela conservação do imóvel, sendo responsável pelos danos ou
prejuizos que nele tenha causado.
Art. 71. O ocupante de imóvel da União sem assentimento desta, poderá ser sumariamente
despejado e perderá, sem direito a qualquer indenização, tudo quanto haja incorporado ao solo,
ficando ainda sujeito ao disposto nos arts. 513, 515 e 517 do Código Civil.
Parágrafo único. Excetuam-se dessa disposição os ocupantes de boa fé, com cultura efetiva
e moradia habitual, e os direitos assegurados por êste Decreto-lei.
Art. 72. Os editais de convocação a concorrências serão obrigatoriamente afixados, pelo
prazo mínimo de 15 dias, na estação arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na
localidade do imóvel e, quando convier, em outras repartições federais, devendo, ainda, sempre
que possível, ter ampla divulgação em órgão de imprensa oficial e por outros meios de
publicidade.
Parágrafo único. A fixação do edital será sempre atestada pelo Chefe da repartição em que
se tenha feito.
Art. 73. As concorrências serão realizadas na sede da repartição local do S. P. U.
§ 1º Quando o Diretor do mesmo Serviço julgar conveniente, poderá qualquer concorrência
ser realizada na sede do órgão central da repartição.
§ 2º Quando o objeto da concorrência for imóvel situado em lugar distante ou de difícil
comunicação, poderá o Chefe da repartição local do S. P. U. delegar competência ao Coletor
Federal da localidade para realizá-la.
§ 3º As concorrências serão aprovadas pelo chefe da repartição local do S.P.U., ad
referendum do Diretor do mesmo Serviço, salvo no caso previsto no § 1º dêste artigo, era que
compete ao Diretor do S.P.U. aprová-las.
Art. 74. Os têrmos, ajustes ou contratos relativos a imóveis da União, serão lavrados na
repartição local ao S. P. U. e terão, para qualquer efeito, fôrça de escritura pública. sendo isentos
de publicação, para fins de seu registro pelo Tribunal de Contas.
83
§ 1º Quando as circunstâncias aconselharem, poderão os atos de que trata o presente artigo
ser lavrados em repartição arrecadadora da Fazenda Nacional, situada na localidade do imóvel.
§ 2º Os têrmos de que trata o item I do art. 85 serão lavrados na sede da repartição a que
tenha sido entregue o imóvel.
§ 3º São isentos de registro pelo Tribunal de Contas os têrmos e contratos celebrados para
os fins previstos nos arts. 79 e 80 dêste Decreto-lei.
Art. 75. Nos têrmos, ajustes e contratos relativos a imóveis, a União será representada por
Procurador da Fazenda Pública que poderá, para êsse fim delegar competência a outro servidor
federal.
§ 1º Nos têrmos de que trata o artigo 79, representará o S.P.U. o Chefe de sua repartição
local, que, no interêsse do serviço, poderá para isso delegar competência a outro funcionário do
Ministério da Fazenda.
§ 2º Os têrmos a que se refere o art. 85 serão assinados perante o Chefe da repartição
interessada.
CAPÍTULO II
Da Utilização em Serviço Público
SEÇÃO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 76. São considerados como utilizados em serviço público os imóveis ocupados:
I – por serviço federal;
II – por servidor da União, como residência em caráter obrigatório.
Art. 77. A administração dos próprios nacionais aplicados em serviço público compete às
repartições que os tenham a seu cargo, enquanto durar a aplicação. Cessada esta, passarão êses
imóveis, independentemente do ato especial, à administração do S.P.U.
Art. 78. O S.P.U velará para que não sejam mantidos em uso público ou administrativo
imóveis da União que ao mesmo uso não sejam estritamente necessários, levando ao
conhecimento da autoridade competente as ocorrências que a êsse respeito se verifiquem.
SEÇÃO II
DA APLICAÇÃO EM SERVIÇO FEDERAL
Art. 79. A entrega de imóvel necessário a serviço público federal compete privativamente ao
S.P.U.
Art. 79. A entrega de imóvel para uso da Administração Pública Federal direta compete
privativamente à Secretaria do Patrimônio da União - SPU. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de
1998)
§ 1º A entrega, que se fará mediante têrmo, ficará sujeita a confirmação 2 (dois) anos após a
assinatura do mesmo, cabendo ao S.P.U. ratificá-la, desde que, nêsse período tenha o imóvel sido
devidamente utilizado no fim para que fôra entregue.
84
§ 2º O chefe de repartição, estabelecimento ou serviço federal que tenha a seu cargo próprio
nacional, não poderá permitir, sob pena de responsabilidade, sua invasão, cessão, locação ou
utilização em fim diferente do que lhe tenha sido prescrito.
o
§ 3 Havendo necessidade de destinar imóvel ao uso de entidade da Administração Pública
Federal indireta, a aplicação se fará sob o regime da cessão de uso. (Incluído pela Lei nº 9.636, de
1998)
o
§ 4 (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
o
§ 5 (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
o
§ 6 (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
o
§ 4 Não subsistindo o interesse do órgão da administração pública federal direta na
utilização de imóvel da União entregue para uso no serviço público, deverá ser formalizada a
devolução mediante termo acompanhado de laudo de vistoria, recebido pela gerência regional da
Secretaria do Patrimônio da União, no qual deverá ser informada a data da devolução. (Incluído
pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 5 Constatado o exercício de posse para fins de moradia em bens entregues a órgãos ou
entidades da administração pública federal e havendo interesse público na utilização destes bens
para fins de implantação de programa ou ações de regularização fundiária ou para titulação em
áreas ocupadas por comunidades tradicionais, a Secretaria do Patrimônio da União fica autorizada
a reaver o imóvel por meio de ato de cancelamento da entrega, destinando o imóvel para a
finalidade que motivou a medida, ressalvados os bens imóveis da União que estejam sob a
administração do Ministério da Defesa e dos Comandos da Marinha, do Exército e da Aeronáutica,
o
e observado o disposto no inciso III do § 1 do art. 91 da Constituição Federal. (Incluído pela Lei nº
11.481, de 2007)
o
o
§ 6 O disposto no § 5 deste artigo aplica-se, também, a imóveis não utilizados para a
finalidade prevista no ato de entrega de que trata o caput deste artigo, quando verificada a
necessidade de sua utilização em programas de provisão habitacional de interesse social.
(Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
SEÇÃO III
DA RESIDÊNCIA OBRIGATÓRIA DE SERVIDOR DA UNIÃO
Art. 80. A residência de servidor da União em próprio nacional ou em outro imóvel utilizado
em serviço publico federal, somente será considerada obrigatória quando fôr indispensável, por
necessidade de vigilância ou assistência constante.
Art. 81. O ocupante, em caráter obrigatório, de próprio nacional ou de outro imóvel utilizado
em serviço público federal, fica sujeito ao pagamento da taxa de 3% (três por cento) ao ano sôbre
o valor atualizado, do imóvel ou da parte nêle ocupada, sem exceder a 20% (vinte por cento) do
seu vencimento o salário.
§ 1º Em caso de ocupação de imóvel alugado pela União, a taxa será de 50% (cinqüenta por
cento) sôbre o valor locativo da parte ocupada.
§ 2º A taxa de que trata o presente artigo será arrecadada mediante desconto mensal em
fôlha de pagamento.
§ 3º É isento do pagamento da taxa o servidor da União que ocupar:
I – construção improvisada, junto à obra em que esteja trabalhando;
85
II – próprio nacional ou prédio utilizado por serviço público federal, em missão de caráter
transitório, de guarda, plantão, proteção ou assistência; ou
III – Alojamentos militares ou instalações semelhantes.
§ 4º O servidor que ocupar próprio nacional ou outro imóvel utilizado em serviço público da
União, situado na zona rural, pagará apenas a taxa anual de 0,50%, sôbre o valor atualizado do
imóvel, ou da parte nêle ocupada. (Incluído pela Lei nº nº 225, de 1948)
o
§ 5 A taxa de uso dos imóveis ocupados por servidores militares continuará a ser regida pela
legislação específica que dispõe sobre a remuneração dos militares, resguardado o disposto no §
o
3 em se tratando de residência em alojamentos militares ou em instalações semelhantes.
(Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)
Art. 82. A obrigatoriedade de residência será determinada por ato expresso do Presidente da
República.
Art. 82. A obrigatoriedade da residência será determinada expressamente por ato do Ministro
de Estado, sob a jurisdição de cujo Ministério se encontrar o imóvel, ouvido previamente o S.P.U.
(Redação dada pela Lei nº nº 225, de 1948)
Parágrafo único. Excetuam-se dessa disposição os casos previstos no § 3º do artigo anterior.
Parágrafo único. Os imóveis residenciais administrados pelos órgãos militares e destinados a
ocupação por servidor militar, enquanto utilizados nesta finalidade, serão considerados de caráter
obrigatório, independentemente dos procedimentos previstos neste artigo. (Redação dada pela Lei
nº 9.636, de 1998)
Art. 83. O ocupante, em caráter obrigatório, de próprio nacional, não poderá no todo ou em
parte, cedê-lo, alugá-lo ou dar-lhe destino diferente do residencial.
§ 1º A infração do disposto neste artigo constituirá falta grave, para o fim previsto no artigo
234 do Decreto-lei nº 1.713, de 28 de outubro de 1939.
§ 2º Verificada a hipótese prevista no parágrafo anterior, o S. P. U., ouvida a repartição
interessada, examinará a necessidade de ser mantida a condição de obrigatoriedade de
residência no imóvel, e submeterá o assunto, com o seu parecer e pelos meios competentes, à
deliberação do Presidente da República.
Art. 84. A repartição federal que precisar de próprio nacional, no todo ou em parte, para
residência, em caráter obrigatório, do servidor da União, solicitará, por intermédio do S. P. U., a
necessária determinação do Presidente da República, justificando, à vista do disposto nêste
Decreto-lei, a razão da obrigatoriedade.
Art. 84. Baixado o ato a que se refere o art. 82 se o caso fôr de residência em próprio
nacional, o Ministério o remeterá, por cópia, ao S.P.U. (Redação dada pela Lei nº nº 225, de 1948)
Parágrafo único. A repartição federal que dispuser de imóvel que deva ser ocupado nas
condições previstas no § 3º do art. 81 dêste Decreto-lei, comunica-lo-á ao S. P. U., justificando-o.
Art. 85. A repartição federal que tenha sob sua jurisdição imóvel utilizado como residência
obrigatória de servidor da União deverá:
I – entregá-lo ou recebê-lo do respectivo ocupante, mediante têrmo de que constarão as
condições prescritas pelo S. P. U.;
86
II – remeter cópia do têrmo ao S. P. U.;
III – comunicar à repartição pagadora competente a importância do desconto que deva ser
feito em fôlha de pagamento, para o fim previsto no § 2º do artigo 81, remetendo ao S. P. U. cópia
dêsse expediente;
IV – comunicar ao S. P. U. qualquer alteração havida no desconto a que se refere o item
anterior, esclarecendo devidamente o motivo que a determinou; e
V – comunicar imediatamente ao S.P.U. qualquer infração das disposições dêste Decreto-lei,
bem como a cessação da obrigatoriedade de residência, não podendo utilizar o imóvel em
nenhum outro fim sem autorização do mesmo Serviço.
CAPÍTULO III
Da Locação
SEÇÃO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 86. Os próprios nacionais não aplicados, total ou parcialmente, nos fins previstos no art.
76 dêste Decreto-lei, poderão, a juízo do S.P.U., ser alugados:
I – para residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interêsse do
serviço:
II – para residência de servidor da União, em caráter voluntário;
III – a quaisquer interessados.
Art. 87. A locação de imóveis da União se fará mediante contrato, não ficando sujeita a
disposições de outras leis concernentes à locação.
Art. 88. É proibida a sublocação do imóvel, no todo ou em parte, bem como a transferência
de locação.
Art. 89. O contrato de locação poderá ser rescindido:
I – quando ocorrer infração do disposto no artigo anterior;
II – quando os alugueis não forem pagos nos prazos estipulados;
III – quando o imóvel fôr necessário a serviço público, e desde que não tenha a locação sido
feita em condições especiais, aprovadas pelo Ministro da Fazenda;
IV – quando ocorrer inadimplemento de cláusula contratual.
§ 1º Nos casos previstos nos itens I e II, a rescisão dar-se-à de pleno direito, imitindo-se a
União sumariamente na posse da coisa locada.
§ 2º Na hipótese do item III, a rescisão poderá ser feita em qualquer tempo, por ato
administrativo da União, sem que esta fique por isso obrigada a pagar ao locatário indenização de
qualquer espécie, excetuada a que se refira a benfeitorias necessárias.
§ 3º A rescisão, no caso do parágrafo anterior, será feita por notificação, em que se
consignará o prazo para restituição do imóvel, que será:
87
a) de 90 (noventa) dias, quando situado em zona urbana;
b) de 180 (cento e oitenta) dias, quando em zona rural.
§ 4º Os prazos fixados no parágrafo precedente poderão, a critério do S.P.U., ser
prorrogados, se requerida a prorrogação em tempo hábil e justificadamente.
Art. 90. As benfeitorias necessárias só serão indenizáveis pela União, quando o S.P.U. tiver
sido notificado da realização das mesmas dentro de 120 (cento e vinte) dias contados da sua
execução.
Art. 91. Os aluguéis serão pagos:
I – mediante desconto em fôlha de pagamento, quando a locação se fizer na forma do item I
do art. 86;
II – mediante recolhimento à estação arrecadadora da Fazenda Nacional, nos casos previstos
nos itens II e III do mesmo art. 86.
§ 1º O S. P. U. comunicará às repartições competentes a importância dos descontos que
devam ser feitos para os fins previstos nêste artigo.
§ 2º O pagamento dos aluguéis de que trata o item II dêste artigo será garantido por depósito
em dinheiro, em importância correspondente a 3 (três) meses de aluguel.
SEÇÃO II
DA RESIDÊNCIA DE SERVIDOR DA UNIÃO, NO INTERÊSSE DO SERVIÇO
Art. 92. Poderão ser reservados pelo S. P. U. próprios nacionais, no todo ou em parte, para
moradia de servidores da União no exercício de cargo em comissão ou função gratificada, ou que,
no interêsse do serviço, convenha residam nas repartições respectivas ou nas suas proximidades.
Parágrafo único. A locação se fará sem concorrência e por aluguel correspondente à parte
ocupada do imóvel.
Art. 93. As repartições que necessitem de imóveis para o fim previsto no artigo anterior,
solicitarão sua reserva ao S. P. U., justificando a necessidade.
Parágrafo único. Reservado o imóvel e assinado o contrato de locação, o S. P. U. fará sua
entrega ao servidor que deverá, ocupá-lo.
SEÇÃO III
DA RESIDÊNCIA VOLUNTÁRIA DE SERVIDOR DA UNIÃO
Art. 94. Os próprios nacionais não aplicados nos fins previstos no artigo 76 ou no item I do
art. 86 dêste Decreto-lei, e que se prestem para moradia, poderão ser alugados para residência de
servidor da União.
§ 1º A locação se fará, pelo aluguel que for fixado e mediante concorrência, que versará
sôbre as qualidades preferenciais dos candidatos, relativas ao número de dependentes,
remuneração e tempo de serviço público.
§ 2º As qualidades preferenciais serão apuradas conforme tabela organizada pelo S. P. U. e
aprovada pelo Diretor Geral da Fazenda Nacional, tendo em vista o amparo dos mais
necessitados.
88
SEÇÃO IV
DA LOCAÇÃO A QUAISQUER INTERESSADOS
Art. 95. Os imóveis da União não aplicados em serviço público e que não forem utilizados nos
fins previstos nos itens I e II do art. 86, poderão ser alugados a quaisquer interessados.
Parágrafo único. A locação se fará, em concorrência pública e pelo maior prêço oferecido, na
base mínima do valor locativo fixado.
Art. 96. Em se tratando de exploração de frutos ou prestação de serviços, a locação se fará
sob forma de arrendamento, mediante condições especiais, aprovadas pelo Ministro da Fazenda.
Parágrafo único. Salvo em casos especiais, expressamente determinados em lei, não se fará
arrendamento por prazo superior a 10 (dez) anos. (Vide Medida Provisória nº 283, de 2006)
Parágrafo único. Salvo em casos especiais, expressamente determinados em lei, não se fará
arrendamento por prazo superior a 20 (vinte) anos. (Redação dada pela Lei nº 11.314 de 2006)
Art. 97. Terão preferência para a locação de próprio nacional os Estados e Municípios, que,
porém, ficarão sujeitos ao pagamento da cota ou aluguel fixado e ao cumprimento das demais
obrigações estipuladas em contrato.
Art. 98. Ao possuidor de benfeitorias, que estiver cultivando, por si e regularmente, terras
compreendidas entre as de que trata o art. 65, fica assegurada a preferência para o seu
arrendamento, se tal regime houver sido julgado aconselhável para a utilização das mesmas.
Parágrafo único. Não usando dêsse direito no prazo que for estipulada, será o possuidor das
benfeitorias indenizado do valor das mesmas, arbitrado pelo S. P. U.
CAPÍTULO IV
Do Aforamento
SEÇÃO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 99. A utilização do terreno da União sob regime de aforamento dependerá de prévia
autorização do Presidente da República, salvo se já permitida em expressa disposição legal.
Parágrafo único. Em se tratando de terreno beneficiado com construção constituída de
unidades autônomas, ou, comprovadamente, para tal fim destinado, o aforamento poderá ter por
objeto as partes ideais correspondentes às mesmas unidades.
Art. 100. A aplicação do regime de aforamento a terras da União, quando autorizada na forma
dêste Decreto-lei, compete ao S. P. U., sujeita, porém, a prévia audiência:
a) dos Ministérios da Guerra, por intermédio dos Comandos das Regiões Militares; da
Marinha, por intermédio das Capitanias dos Portos; da Aeronáutica, por intermédio dos Comandos
das Zonas Aéreas, quando se tratar de terrenos situados dentro da faixa de fronteiras, da faixa de
100 (cem) metros ao longo da costa marítima ou de uma circunferência de 1.320 (mil trezentos e
vinte) metros de raio em tôrno das fortificações e estabelecimentos militares;
b) do Ministério da Agricultura, por intermédio dos seus órgãos locais interessados, quando
se tratar de terras suscetíveis de aproveitamento agrícola ou pastoril;
89
c) do Ministério da Viação e Obras Públicas, por intermédio de seus órgãos próprios locais,
quando se tratar de terrenos situados nas proximidades de obras portuárias, ferroviárias,
rodoviárias, de saneamento ou de irrigação;
d) das Prefeituras Municipais, quando se tratar de terreno situado em zona que esteja sendo
urbanizada.
§ 1º A consulta versará sôbre zona determinada, devidamente caracterizada.
§ 2º Os órgãos consultados deverão se pronunciar dentro de 30 (trinta) dias do recebimento
da consulta, prazo que poderá ser prorrogado por outros 30 (trinta) dias, quando solicitado,
importando o silêncio em assentimento à aplicação do regime enfitêutico na zona caracterizada na
consulta.
§ 3º As impugnações, que se poderão restringir a parte da zona sôbre que haja versado a
consulta, deverão ser devidamente fundamentadas.
§ 4º O aforamento, à vista de ponderações dos órgãos consultados, poderá subordinar-se a
condições especiais.
§ 5º Considerando improcedente à impugnação, o S.P.U. submeterá o fato a decisão do
Ministro da Fazenda.
§ 6º (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
o
§ 6 Nos casos de aplicação do regime de aforamento gratuito com vistas na regularização
fundiária de interesse social, ficam dispensadas as audiências previstas neste artigo, ressalvados
os bens imóveis sob administração do Ministério da Defesa e dos Comandos do Exército, da
Marinha e da Aeronáutica. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Art. 101. Os terrenos aforados pela União ficam sujeitos ao fôro de 0,6% (seis décimos por
cento) do valor do respectivo domínio pleno.
Art. 101 - Os terrenos aforados pela União ficam sujeitos ao foro de 0,6% (seis décimos por
cento) do valor do respectivo domínio pleno, que será anualmente atualizado. (Redação dada pela
Lei nº 7.450, de 1985)
§ 1º O pagamento do fôro deverá ser efetuado adiantadamente durante o primeiro trimestre
de cada ano, sob pena de multa de 20% (vinte por cento). (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398,
de 1987)
§ 2º O não pagamento do fôro durante 3 (três) anos consecutivos importará na caducidade
do aforamento.
Parágrafo único. O não-pagamento do foro durante três anos consecutivos, ou quatro anos
intercalados, importará a caducidade do aforamento. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
Art. 102. Será nula de pleno direito a transmissão entre vivos de domínio útil de terreno da
União, sem prévio assentimento do S.P.U. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 1º Nas transmissões onerosas, a União terá direito de opção e, quando não o exercer,
cobrará laudêmio de 5% (cinco por cento) sôbre o valor do domínio pleno do terreno e benfeitorias
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 2º No caso de terreno da União incorporado ao de outrem, de que não possa ser
desmembrado, o valor das benfeitorias, para cálculo de laudêmio, será tomado proporcionalmente
aos valores dos mesmos terrenos. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 3º As disposições do parágrafo anterior aplicam-se às cessões de direitos concernentes a
terrenos aforados, calculado o laudêmio sôbre o preço da transação. (Revogado pelo Decreto-lei
90
nº
2.398,
de
1987)
§ 4º O prazo para opção será de 60 (sessenta) dias, contados da data da apresentação ao
órgão local do S.P.U., do pedido de licença para a transferência, ou da satisfação das exigências
porventura formuladas. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.387, de 1998)
Art. 103. O aforamento se extinguirá por inadimplemento de cláusula contratual, por acôrdo
entre as partes, ou, a critério do Govêrno, pela remissão do fôro e, quanto às terras de que trata o
art. 65 ou quando concedido com fundamento nos itens ns. 8º, 9º e 10º do art. 105, quando não
estiverem
as
mesmas
sendo
utilizadas
apropriadamente.
§ 1º Consistindo o inadimplemento de cláusula contratual no atraso do pagamento do fôro
durante 3 (três) anos consecutivos, é facultado ao foreiro revigorar o aforamento, mediante as
condições
que
lhe
forem
impostas.
§ 2º A remissão do fôro será facultada, a critério do Presidente da República e por proposta
do Ministro da Fazenda, nas zonas onde não mais subsistam os motivos determinantes da
aplicação
do
regime
enfitêutico.
§ 3º Na consolidação, pela União, do domínio pleno de terreno que haja concedido em
aforamento, deduzir-se-á do valor do mesmo domínio a importância de 20 (vinte) fôros e 1 (um)
laudêmio
correspondente
ao
valor
do
domínio
direto.
§ 4º Em caso de extinção pela não utilização apropriada de terras compreendidas em áreas
reservadas a fins agrícolas, a União consolidará o domínio pleno na forma do parágrafo anterior.
Art. 103. O aforamento se extinguirá por inadimplemento de cláusula contratual, por acordo
entre as partes, ou, a critério do Presidente da República, por proposta do Ministério da Fazenda,
pela remição do foro nas zonas onde não mais subsistam os motivos determinantes da aplicação
do regime enfitêutico. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998) (Vide Medida Provisória nº 292,
de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
Art. 103. O aforamento extinguir-se-á: (Redação dada pela Lei nº 11.481, de 2007)
I - por inadimplemento de cláusula contratual; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
II - por acordo entre as partes; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
III - pela remissão do foro, nas zonas onde não mais subsistam os motivos determinantes da
aplicação do regime enfitêutico; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
IV - pelo abandono do imóvel, caracterizado pela ocupação, por mais de 5 (cinco) anos, sem
contestação, de assentamentos informais de baixa renda, retornando o domínio útil à União; ou
(Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
V - por interesse público, mediante prévia indenização. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
o
§ 1 Consistindo o inadimplemento de cláusula contratual no não-pagamento do foro durante
três anos consecutivos, ou quatro anos intercalados, é facultado ao foreiro, sem prejuízo do
disposto no art. 120, revigorar o aforamento mediante as condições que lhe forem impostas.
(Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
o
§ 2 Na consolidação pela União do domínio pleno de terreno que haja concedido em
aforamento, deduzir-se-á do valor do mesmo domínio a importância equivalente a 17% (dezessete
por cento), correspondente ao valor do domínio direto. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
SEÇÃO II
DA CONSTITUIÇÃO
Art. 104. Decidida a aplicação do regime enfitêutico a terrenos compreendidos em
determinada zona, o S.P.U. notificará os interessados para que requeiram o aforamento dentro do
prazo
de
90
(noventa)
dias
sob
pena:
a)
de
perda
de
direitos
que
porventura
lhes
assistam;
ou
91
b)
de
pagamento
em
dôbro
da
taxa
de
ocupação.
Parágrafo único. A notificação será feita por edital afixado durante 15 (quinze) dias na
repartição arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel publicado 3
(três) vezes durante êsse período no órgão local que inserir os atos oficiais, e, sempre que houver
interessado conhecido por carta registrada.
Art. 104. Decidida a aplicação do regime enfitêutico a terrenos compreendidos em
determinada zona, a SPU notificará os interessados com preferência ao aforamento nos termos
dos arts. 105 e 215, para que o requeiram dentro do prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
perda dos direitos que porventura lhes assistam. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
Parágrafo único. A notificação será feita por edital afixado na repartição arrecadadora da
Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel, e publicado no Diário Oficial da União,
mediante aviso publicado três vezes, durante o período de convocação, nos dois jornais de maior
veiculação local e, sempre que houver interessados conhecidos, por carta registrada. (Redação
dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
Art. 105. Tem preferência ao aforamento:
1º – os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no Registo de Imóveis;
2º – os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em título outorgado pelos
Estados ou Municípios;
3º – os que, necessariamente, utilizam os terrenos para acesso às suas propriedades;
4º – os ocupantes inscritos até o ano de 1940, e que estejam quites com o pagamento das
devidas taxas, quanto aos terrenos de marinha e seus acréscidos;
5º – os que, possuindo benfeitorias, estiverem cultivando, por si e regularmente, terras da
União, quanto às reservadas para exploração agrícola, na forma do art. 65; (Revogado pela Lei nº
9.636, de 1998)
6º – os concessionários de terrenos de marinha, quanto aos seus acréscidos, desde que
êstes não possam constituir unidades autônomas;
7º – os que no terreno possuam benfeitoriais, anteriores ao ano de 1940, de valor apreciável
em relação ao daquele;
8º – os concessionários de serviços públicos, quanto aos terrenos julgados necessários a
êsses servirços, a critério do Govêrno, (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
9º – os pescadores ou colônias de pescadores, que se obrigarem a manter estabelecimento
de pesca ou indústria correlata, quanto aos terrenos julgado apropriados; (Revogado pela Lei nº
9.636,
de
1998)
10º – os ocupantes de que trata o art. 133, quanto ás terras devolutas situadas nos Territórios
Federais. (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
Parágrafo único. As questões sobre propriedades, servidão e posse são da competência dos
Tribunais Judiciais.
Art. 106. Os pedidos de aforamento serão dirigidos ao Chefe do órgáo local do S.P.U.,
acompanhados dos documentos comprobatórios dos direitos alegados pelo interessado e de
planta ou croquis que identifique o terreno.
Art. 107. Expirado o prazo de que trata o art. 104, e apurado o direito do requerente,
proceder-se-á a diligência de medição e avaliação do terreno. (Revogado pelo Decreto-lei nº
2.398,
de
1987)
92
§ 1º A data da diligência será comunicada, com antecedência não inferior a 10 (dez) dias, por
carta registrada, aos interessados conhecidos, e, por edital, publicado uma só vez e na forma do
parágrafo único do art. 104, a todos os demais, (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 2º Da diligência será lavrado têrmo circunstanciado, do qual será dada ciência aos
interessados, marcando-se-lhes o prazo de 10 (dez) dias para apresentação de protestos ou
reclamações.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 3º As despesas com a publicação do edital e com o transporte do pessoal incumbido da
diligência correrão por conta do requerente. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 108. Decorrido o prazo mencionado no § 2º do artigo anterior e apreciadas as
reclamações que tenham sido apresentadas, o Chefe do órgão local do S.P.U., calculado o fôro
devido, concederá o aforamento, ad referendum do Diretor do mesmo Serviço, recolhidos os
tributos porventura devidos à Fazenda Nacional.
Art. 109. Aprovada a concessão, lavrar-se-á em livro próprio do S.P.U. o contrato enfitêutico
de que constarão as condições estabelecidas e as características do terreno aforado.
Art. 110. Expirado o prazo de que trata o art. 104, o S.P.U. promoverá alienação do direito ao
aforamento dos terrenos desocupados e inscreverá para cobrança em dôbro da taxa de ocupação,
os que se encontrarem na posse de quem não tenha atendido à notificação a que se refere o
mesmo artigo.
Art. 110. Expirado o prazo de que trata o art. 104 e não havendo interesse do serviço público
na manutenção do imóvel no domínio pleno da União, a SPU promoverá a venda do domínio útil
dos terrenos sem posse, ou daqueles que se encontrem na posse de quem não tenha atendido à
notificação a que se refere o mesmo artigo ou de quem, tendo requerido, não tenha preenchido as
condições necessárias para obter a concessão do aforamento. (Redação dada pela Lei nº 9.636,
de 1998)
Art. 111. A alienação do direito ao aforamento se fará em concorrência pública, por preço não
inferior a importância correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor do domínio pleno do
terreno.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 1º Do edital de concorrência constará a discriminação do terreno e a importância do fôro a
que o mesmo ficará sujeito. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 2º Só serão tomadas em consideração as propostas dos concorrêntes que, previamente,
tenham caucionado em favor da União importância correspondente a 3% (três por cento) da base
de
licitação.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 3º Perderá a caução o proponente que, aceita a sua proposta e aprovada a concorrência,
não efetuar o pagamento dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, que lhe fôr marcado. (Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 4º Efetuado o pagamento do preço oferecido, lavrar-se-á o contrato enfitêutico na forma do
art. 109. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
SEÇÃO III
DA TRANSFERÊNCIA
Art. 112. Os aforamentos de terras da União poderão ser transferidos, mediante prévia
licença
do
S.P.U.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 113. Os pedidos de licença para transferência deverão ser dirigidos ao Diretor do S.P.U.,
por intermédio do órgão local do mesmo Serviço, mencionados o nome do adquirente e o preço da
transação.(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 114. As transferências parciais, ficarão sujeitas a novo fôro para a parte desmembrada,
previamente demarcadas e avaliadas, na forma do artigo 107, e seus parágrafos. (Revogado pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Parágrafo único. O disposto neste artigo se aplica, também, às transfefências de partes
restantes do prazo primitivo. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 115. As licenças para transferências, pago o laudêmio devido, serão dadas por alvará
expedido pelo órgão local do S.P.U., válido por 90 (noventa) dias, e de que constará: (Revogado
93
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
a) a declaração do pagamento do laudêmio ou de sua isenção; (Revogado pelo Decreto-lei nº
2.398,
de
1987)
b) a descrição do terreno objeto da licença; (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
c) a importância do fôro; e (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
d) outras obrigações estabelecidas. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 116. Efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente,
exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer, no prazo de 60 (sessenta) dias, que
para o seu nome se transfiram as obrigações enfitêuticas.
§ 1º A transferência das obrigações será feita mediante averbação, no órgão local do S.P.U.,
do título de aquisição devidamente transcrito no Registro de Imóveis, ou, em caso de transmissão
parcial do terreno, mediante têrmo.
§ 2º O adquirente ficará sujeito à multa 0,05% (cinco centésimos por cento), por mês ou
fração, sôbre o valor do terreno e benfeitorias nele existentes, se não requerer a transferência
dentro do prazo estipulado no persente artigo.
Art. 117. A transferência, por ato entre vivos, de domínio útil de terrenos aforados, somente
poderá ser feita por escritura pública ou ato judicial competente, de que deverá constar,
necessariamente, a transcrição do alvará de licença expedido pelo S.P. U. (Revogado pelo
Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
SEÇÃO IV
DA CADUCIDADE E REVIGORAÇÃO
Art. 118. Caduco o aforamento na forma do § 2º do art, 101, o orgão local do S. P. U.
notificará o foreiro, por edital, ou, quando possível, por carta registrada, marcando-lhe o prazo de
90 (noventa) dias para apresentar qualquer reclamação ou solicitar a revigoração do aforamento.
Art. 118. Caduco o aforamento na forma do parágrafo único do art. 101, o órgão local da SPU
notificará o foreiro, por edital, ou quando possível por carta registrada, marcando-lhe o prazo de
noventa dias para apresentar qualquer reclamação ou solicitar a revigoração do
aforamento.(Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
Parágrafo único. Em caso de apresentação de reclamação, o prazo para o pedido de
revigoração será contado da data da notificação ao foreiro da decisão final proferida.
Art. 119. Reconhecido o direito do requerente e pagos os foros era atraso, proceder-se-á à
revigoração do aforamento, de acordo com as normas estabelecidas para sua constituição nos
arts. 107, 108 e 109.
Art. 119. Reconhecido o direito do requerente e pagos os foros em atraso, o chefe do órgão
local da Secretaria do Patrimônio da União concederá a revigoração do aforamento. (Redação
dada pela Lei nº 11.481, de 2007)
Parágrafo único. A Secretaria do Patrimônio da União disciplinará os procedimentos
operacionais destinados à revigoração de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº
11.481, de 2007)
Art. 120. A revigoração do aforamento poderá ser negada se a União necessitar do terreno
para serviço público, ou, quanto às terras de que trata o art. 65, quando não estiverem as mesmas
sendo utilizadas apropriadamente, obrigando-se, nesses casos, à indenização das benfeitorias
porventura existentes.
94
Art. 121. Decorrido o prazo de que trata o art. 118, sem que haja sido solicitada a revigoração
do aforamento, o Chefe do órgão local do S.P.U. providenciará no sentido de ser cancelado o
aforamento no Registro de Imóveis e procederá na forma do disposto no art. 110.
Parágrafo único. (Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335,
de 2006)
Parágrafo único. Nos casos de cancelamento do registro de aforamento, considera-se a
certidão da Secretaria do Patrimônio da União de cancelamento de aforamento documento hábil
o
para o cancelamento de registro nos termos do inciso III do caput do art. 250 da Lei n 6.015, de
31 de dezembro de 1973. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
SEÇÃO V
DA REMISSÃO
Art. 122. Autorizada, na forma do disposto no art. 103, a remissão do aforamento dos
terrenos compreendidos em determinada zona, o S.P.U. notificará os foreiros, na forma do
parágrafo único do art. 104, da autorização concedida.
Parágrafo único. Cabe ao Diretor do S.P.U. decidir sôbre os pedidos de remissão, que lhe
deverão ser dirigidos por intermédio do órgão local do mesmo Serviço.
Art. 123. A remissão será feita por importância correspondente a 20 (vinte) foros e 1 1/2 (um
e meio) laudêmio, calculado êste sôbre o valor do domínio pleno do terreno e das benfeitorias
existentes
na
data
da
remissão.
§ 1º A remissão se fará com redução de 20% (vinte por cento), 15 % (quinze por cento), 10 %
(dez por cento), e 5 % (cinco por cento), se requerida, respectivamente, no primeiro, segundo,
terceiro
ou
quarto
semestre,
da
data
da
notificação.
§ 2º Perderá direito a qualquer das reduções mencionadas no parágrafo anterior, o
requerente que não efetuar o pagamento devido no prazo de 30 (trinta) dias da expedição da guia
do recolhimento.
Art. 123. A remição do aforamento será feita pela importância correspondente a 17%
(dezessete por cento) do valor do domínio pleno do terreno. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de
1998)
Art. 124. Efetuado o resgate, o órgão local do S.P.U. expedirá certificado de remissão, para
averbação no Registro de Imóveis.
CAPÍTULO V
Da Cessão
Art. 125. Por ato do Govêrno, e a seu critério, poderão ser cedidos, gratuitamente ou em
condições especiais, sob qualquer dos regimes previstos neste Decreto-lei, imóveis da União aos
Estados, aos Municípios, a entidades educacionais, culturais ou de finalidades sociais e, em se
tratando de aproveitamento econômico de interêsse nacional, que mereça tal favor, a pessoa
física
ou
jurídica.
(Revogado
pela
Lei
nº
9.636,
de
1998)
Art. 126. Nos casos previstos no artigo anterior, a cessão se fará mediante têrmo ou contrato,
de que expressamente constarão as condições estabelecidas, e tornar-se-á nula,
independentemente de ato especial, se ao imóvel, no todo ou em parte, fôr dada aplicação diversa
da que lhe tenha sido destinada. (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
CAPÍTULO VI
Da Ocupação
Art. 127. Os atuais ocupantes de terrenos da União, sem título outorgado por esta, ficam
obrigados ao pagamento anual da taxa de ocupação.
95
§ 1º A taxa corresponderá a 1% (um por cento) sôbre o valor do domínio pleno do terreno.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 2º A importância da taxa será periodicamente atualizada pelo S. P. U. (Revogado pelo
Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 128. Para cobrança da taxa, o S.P.U. fará a inscrição dos ocupantes, ex-officio, ou à vista
declaração
dêstes,
notificando-os.
Parágrafo único. A falta de inscrição não isenta o ocupante da obrigação do pagamento da
taxa, devida desde o início da ocupação.
de
Art. 128. Para cobrança da taxa, a SPU fará a inscrição dos ocupantes, ex officio, ou à vista
da declaração destes, notificando-os para requererem, dentro do prazo de cento e oitenta dias, o
seu cadastramento. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
o
§ 1 A falta de inscrição não isenta o ocupante da obrigação do pagamento da taxa, devida
desde o início da ocupação. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
o
§ 2 A notificação de que trata este artigo será feita por edital afixado na repartição
arrecadadora da Fazenda Nacional, publicado no Diário Oficial da União, e mediante aviso
publicado três vezes, durante o período de convocação, nos dois jornais de maior veiculação local.
(Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)
o
§ 3 Expirado o prazo da notificação, a União imitir-se-á sumariamente na posse do imóvel
cujo ocupante não tenha atendido à notificação, ou cujo posseiro não tenha preenchido as
condições para obter a sua inscrição, sem prejuízo da cobrança das taxas, quando for o caso,
devidas no valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do domínio pleno do
terreno, por ano ou fração. (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)
Art. 129. O pagamento da taxa de ocupação deverá ser efetuado adiantadamente durante o
primeiro quadrimestre de cada ano, sob pena de multa de 10% (dez por cento) sôbre o montante
da
dívida.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 1º A taxa de ocupação será cobrada em dôbro nos casos previstos nos artigos 110 e 121.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 2º No caso de não pagamento da taxa durante 2 (dois) anos consecutivos, o S. P. U.
providenciará a cobrança executiva e promoverá as medidas de direito para a desocupação do
imóvel.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 130. A transferência onerosa dos direitos sobre as benfeitorias de terreno ocupado fica
condicionada à prévia licença do S. P. U., que, cobrará o laudêmio de 5% (cinco por cento) sôbre
o valor do terreno e das benfeitorias nêle existentes, desde que a União não necessite do mesmo
terreno. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 131. A inscrição e o pagamento da taxa de ocupação, não importam, em absoluto, no
reconhecimento, pela União, de qualquer direito de propriedade do ocupante sôbre o terreno ou ao
seu aforamento, salvo no caso previsto no item 4 do artigo 105.
Art. 132. A União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno, imitir-se na posse do
mesmo, promovendo sumariamente a sua desocupação, observados os prazos fixados no § 3º, do
art. 89.
§ 1º As benfeitorias existentes no terreno somente serão indenizadas, pela importância
arbitrada pelo S.P.U., se por êste fôr julgada de boa fé a ocupação.
§ 2º Do julgamento proferido na forma do parágrafo anterior, cabe recurso para o C.T.U., no
prazo de 30 (trinta) dias da ciência dada ao ocupante.
§ 3º O preço das benfeitorias será depositado em Juizo pelo S.P.U., desde que a parte
interessada não se proponha a recebê-lo.
96
Art. 133. Poderá ser concedida licença de ocupação de terras devolutas situadas nos
Territórios Federais, até 2.000 (dois mil) hectares, a pessoa física ou jurídica que se comprometa
utilizá-las em fins agrícolas ou pastorís. (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
§ 1º A licença de ocupação será dada pelo S.P.U., por proposta do Governador do Território,
e, em se tratando de terra situada dentro da faixa de 150 (cento e cinqüenta) quilômetros ao longo
das fronteiras, ficará subordinado à prévia permissão do Conselho de Segurança Nacional.
(Revogado
pela
Lei
nº
9.636,
de
1998)
§ 2º Será cassada a licença se dentro do prazo de 90 (noventa dias) não fôr iniciada a
utilização prevista. (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
TÍTULO III
Da Alienação dos Bens Imóveis da União
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 134. A alienação ocorrerá quando não houver interêsse econômico em manter o imóvel
no domínio da União, nem inconveniente, quanto à defesa nacional, no desaparecimento do
vinculo
da
propriedade.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 135. A alienação de imóvel da União, uma vez autorizada se fará em concorrência
pública e por preço não inferior ao seu valor atualizado, fixado pelo S.P.U., salvo nos casos
especialmente previstos neste Decreto-lei. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 1º Só serão tomadas em consideração as propostas dos concorrentes que previamente,
tenham caucionado em favor da União importância correspondente a 3 % (três por cento) da base
de licitação, salvo nas concorrências de que trata o art. 142. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398,
de
1987)
§ 2º Perderá a caução o proponente que, aceita a sua proposta e aprovada a concorrência,
não efetuar o pagamento dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, que lhe fôr marcado, podendo, a
critério do S.P.U., transferir-se a preferência em escala descendente para a propoata
imediatamente inferior, até consumar-se o ato, dentro do preço da avaliação. (Revogado pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 136. O produto da alienação de imóveis da União será recolhida na estação arrecadora
da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel, salvo em casos especiais,
devidamente autorizados pelo Diretor do S.P.U. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 137. A realização de concorrência para alienação de imóveis da União, bem como a
publicação dos editais de convocação, se farão na forma do disposto nos arts. 72 e 73. (Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 138. Os têrmos, ajustes ou contratos concernentes a alienação de imóveis da União
poderão ser lavrados em livro próprio do órgão local do S.P.U., bem como quando as
circunstâncias aconselharem, na repartição arrecadadora da Fazenda Nacional situada na
localidade
do
imóvel.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 1º Os atos praticados na forma dêste artigo terão, para qualquer efeito, fôrça de escritura
pública.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 2º Nos atos a que se refere êste artigo, a Uniáo será representada por Procurador da
Fazenda Pública, que poderá para êsse fim delegar competência a outro funcionário federal.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 3º Os atos de que trata o artigo anterior, quando referentes a imóveis de valor inferior a Cr$
50.000,00 (cinqüenta mil cruzeiros), são isentos de publicação, para fins de registro pelo Tribunal
de
Contas.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 139. O Presidente da República, por proposta do Ministro da Fazenda, poderá autorizar a
alienação de terrenos que se encontrem ocupados por terceiros, mediante as condições previstas
neste
Decreto-lei.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 140. A critério do Presidente da República poderão ser doados lotes de terras devolutas
discriminadas, não maiores de 20 (vinte) hectares, aos respectivos ocupantes, desde que
brasileiros natos ou naturalizados, reconhecidamente pobres, com cultura efetiva e moradia
habitual, na localidade. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
CAPÍTULO II
Dos Imóveis Utilizáveis em Fins Residenciais
97
Art. 141. Em se tratando de imóvel utilizável em fins residenciais, a concorrência será
realizada apenas entre servidores da União, não proprietários de imóvel, na localidade da situação
do bem alienando, admitindo-se, às subseqüentes, quaisquer interessados, quando à anterior não
se
apresentarem
licitantes.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 142. A alienação a servidor da União se fará pelo valor atualizado do imóvel, versando a
concorrencia sôbre as qualidades preferencias dos candidatos, relativas ao número de
dependentes, remuneração e tempo de serviço. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 1º As qualidades preferenciais serão apuradas conforme tabela que visará ao amparo dos
mais necessitados, organizada pelo S.P.U. e aprovada pelo Ministro da Fazenda. (Revogado pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 2º O concorrente deverá apresentar com a sua proposta, os seguintes documentos :
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
I – prova de ser servidor da União; (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
II – certidão de tempo de serviço público; (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
III – prova do estado civil e do número de dependentes; e (Revogado pelo Decreto-lei nº
2.398,
de
1987)
IV – prova de não possuir imóvel na localidade. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de
1987)
§ 3º As provas exigidas nos itens III e IV do parágrafo anterior poderão ser produzidas por
atestado firmado por 2 (dois) servidores da União. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 143. A alienação a quaisquer interessados se fará pela maior oferta. (Revogado pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Parágrafo único. Havendo empate, será dada preferência ao licitante casado, em relação ao
solteiro ou viúvo que não seja arrimo de família, e, entre casados e solteiros ou viúvos que sejam
arrimo de família, ao que tiver maior número de dependentes. (Revogado pelo Decreto-lei nº
2.398,
de
1987)
Art. 144. A importância da aquisição poderá ser paga em prestações mensais, até o máximo
de 240 (duzentos e quarenta), e até 5 (cinco) clias após o mês vencido, sob pena de multa de
mora de 10 % (dez por cento) sôbre o valor da prestação devida, sujeita, porém, a transação às
condições
seguintes:
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
I – ficar o imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade pelo prazo de 10 (dez) anos,
quando adquirido na firma do art. 142; (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
II – ser o imóvel dado em hipoteca à União, em garantia da dívida com a sua aquisição, e no
mesmo
ato
desta;
e
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
III – ser instituído em favor da União seguro de imóvel contra risco de fogo, por quantia não
inferior ao valor das construções existentes. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§
1º
A
prestação
mensal
compreenderá:
I – cota de juros, à taxa de 6 % (seis por cento) ao ano, quando adquirido o imóvel na forma
do art. 142, ou de 8 % (oito por cento), nos demais casos, e amortização, em total constante e
discriminável conforme o estado real da divida; e (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
II – prêmio do seguro contra risco de fogo. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 2º O adquirente poderá, em qualquer tempo, antecipar o pagamento da dívida, bem como
fazer amortizações em cotas parciais, não inferiores a Cr$ 1.000,00 (um mil cruzeiros), para o fim
de reduzir a importância ou o número das prestações, ou ambos. (Revogado pelo Decreto-lei nº
2.398, de 1987)
CAPÍTULO III
Dos Imóveis Utilizáveis em Fins Comerciais ou Industriais
Art. 145. Em se tratando de imóvel utilizável em fins comerciais ou industriais, a concorrência
se fará entre quaisquer interessados. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 146. A alienação se fará pela maior oferta, podendo a União estabelecer previamente
condições especiais para a utilização do imóvel. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 147. A importância da aquisição poderá, a critério do Govêrno, ser paga em prestações
mensais, até o máximo de 120 (cento e vinte), e até 5 (cinco) dias após o mês vencido, sob pena
de multa de mora de 10% (dez por cento) sôbre o valor da prestação devida, ficando nesse caso
sujeita a transação às condições seguintes: (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
I – ser o imóvel dado em hipoteca à União em garantia da dívida com a sua aquisição, e no
mesmo
ato
desta;
e(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
98
II – ser instituído em favor da União seguro do imóvel contra risco de fogo, por quantia não
inferior ao valor das construções existentes. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 1º A prestação mensal compreenderá: (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
I – cota de juros, à taxa de 10 (dez por cento) ao ano, e amortização, em total constante e
discrirminável conforme o estado real da dívida; e (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
II – prêmio do seguro contra risco de fogo. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 2º O adquirente poderá, em qualquer tempo, antecipar o pagamento da dívida, bem como
fazer amortizações em cotas parciais, não inferiores a Cr$ 1.000,00 (um mil cruzeiros) para o fim
de reduzir a importância ou o número das prestações, ou ambas. (Revogado pelo Decreto-lei nº
2.398,
de
1987)
Art. 148. Do edital de concorrência deverão, obrigatoriamente, constar as condições que
tenham sido estabelecidas para a utilização do imóvel e as facultadas para o pagamento.
(Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
CAPÍTULO IV
Dos Terrenos Destinados a Fins Agrícolas e de Colonização
Art. 149. Serão reservados em zonas rurais, mediante escolha do Ministério da Agricultura,
na forma da lei, terrenos da União, para estabelecimento de núcleos coloniais.
§ 1º Os terrenos assim reservados, excluídas as áreas destinadas à sede, logradouros e
outros serviços gerais do núcleo, serão loteadas para venda de acôrdo com plano organizado pelo
Ministério da Agricultura.
§ 2º O Ministério da Agricultura remeterá ao S.P.U. cópia do plano geral do núcleo,
devidamente aprovado.
Art. 150. Os lotes de que trata o § 1º do artigo anterior serão vendidos a nacionais que
queiram dedicar-se à agricultura e a estrangeiros agricultores, a critério, na forma da lei, do
Ministério da Agricultura.
Art. 151. O preço de venda dos lotes será estabelecido por comissão de avaliação designada
pelo Diretor da Divisão de Terras e Colonização (D.T.C.) do Departamento Nacional da Produção
Vegetal, do Ministério da Agricultura.
Art. 152. O preço da aquisição poderá ser pago em prestações anuais, até o máximo de 15
(quinze), compreendendo amortização e juros de 6 % (seis por cento) ao ano, em total constante e
discriminável conforme o estado real da dívida.
§ 1º A Primeira prestação vencer-se-à no último dia do terceiro ano e as demais no último
dos anos restantes, sob pena de multa de mora de 5% (cinco por cento) ao ano sôbre o valor da
dívida.
§ 2º Em caso de atrazo de pagamento superior a 2 (dois) anos proceder-se-à à cobrança
executiva da dívida, salvo motivo justificado, a critério da D.T.C.
§ 3º O adquirente poderá, em qualquer tempo, antecipar o pagamento da dívida, bem como
fazer amortizações em cotas parciais, não inferiores a Cr$ 1.000,00 (um mil cruzeiros), para o fim
de reduzir a importância ou o número das prestações, ou ambos.
Art. 153. Ajustada a transação, lavrar-se-à contrato de promessa de compra e venda, de que
constarão tôdas as condições que hajam sido estipuladas.
Parágrafo único. Para elaboração da minuta do contrato, a D.T.C. remeterá ao S.P.U. os
elementos necessários, concernentes à qualificação do adquirente, à identificação do lote e às
obrigações estabelecidas, quanto ao pagamento e à utilização do terreno.
99
Art. 154. Pago o preço total da aquisição, e cumpridas as demais obrigações assumidas, será
lavrado o contrato definitivo de compra e venda.
Parágrafo único. Em caso de falecimento do adquirente que tenha pago 3 (três) prestações,
será dispensado o pagamento do restante da divida aos seus herdeiros, aos quais será outorgado
o titulo definitivo.
Art. 155. O promitente comprador e, quanto a núcleos coloniais não emancipados, o
proprietário do lote, não poderão onerar nem por qualquer forma transferir o imóvel, sem prévia
licença da D.T.C.
Parágrafo único. A D.T.C. dará conhecimento ao S. P. U. das licenças que tiver concedido
para os fins de que trata o presente artigo.
Art. 156. As terras de que trata o Art. 65 poderão ser alienadas sem concorrência, pelo
S.P.U., com prévia audiência do Ministério da Agricultura, aos seus arrendatários, possuidores ou
ocupantes.
Parágrafo único. A alienação poderá ser feita nas condições previstas nos arts. 152, 153 e
154, vencível, porém, a primeira prestação no último dia do primeiro ano, e excluída a dispensa de
que trata, o parágrafo único do art. 154.
Art. 157. Os contratos de que tratam os artigos anteriores, são sujeitos às disposições dêste
Decreto-lei.
Art. 158. Cabe ao S.P.U. fiscalizar o pagamento das prestações devidas e à D.T.C. o
cumprimento das demais obrigações contratuais.
CAPÍTULO V
Dos Terrenos Ocupados
Art. 159. Autorizada, à vista do disposto no art. 139, a alienação doa terrenos ocupados
compreendidos em determinada zona, o S.P.U. notificará os ocupantes, na forma do artigo 104, da
autorização
concedida.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Parágrafo único. Cabe ao Diretor do S.P.U. decidir sôbre os pedidos de aquisição, que lhe
deverão ser dirigidos por intermédio do órgão local do mesmo Serviço. (Revogado pelo Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 160. Aos que se encontrem nas condições previstas nos itens 1º, 2º, 3º, 4º, e 5º do art.
105, a alienação dos terrenos que ocupam se fará independentemente de concorrência.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 1º A alienação será feita por importância correspondente a 20 (vinte) taxas e 1 1/2 (um e
meio) laudêmio, calculado êste sobre o valor do domínio pleno do terreno e das benfeitorias
existentes.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
§ 2º A alienação se fará com redução de 20% (vinte por cento), 15% (quinze por cento). 10%
(dez por cento), ou 5% (cinco por cento), se requerida, respectivamente, no primeiro, segundo,
terceiro ou quarto semestre, da data da notificação. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
§ 3º Perderá direito a qualquer das reduções mencionadas no parágrafo anterior o requerente
que não efetuar o pagamento devido dentro do prazo de 30 (trinta) dias da expedição da guia de
recolhimento.
(Revogado
pelo
Decreto-lei
nº
2.398,
de
1987)
Art. 161. Aos demais ocupantes de terrenos da União, fica assegurado o direito de
adjudicação, pelo maior preço oferecido em concorrência pública, que o S.P.U. promoverá, com
base mínima no valor do domínio pleno do terreno. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 162. Não requerida a aquisição no prazo de 2 (dois) anos da data da notificação, o
ocupante ficará obrigado ao pagamento em dôbro da taxa de ocupação, sem prejuízo do direito
que, em qualquer tempo, lhe assistirá de adquirir o terreno, por inportância correspondente a 20
(vinte) taxas simples e 1 1/2 (um e meio) laudêmio. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 163. Na alienação de terrenos ocupados, serão observadas, quanto à constituição dos
lotes, as posturas da Prefeitura local. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
100
CAPÍTULO VI
Da Legitimação de Posse de Terras Devolutas
Art. 164. Proferida a sentença homologatória a que se refere o art. 57, iniciará a Fazenda
Nacional a execução, sem embargo de qualquer recurso, requerendo preliminarmente ao Juíz da
causa a intimação dos possuidores de áreas reconhecidas ou julgadas devolutas a legitimarem
suas posses, caso o queiram, a lei o permita e o Govêrno Federal consinta-lhes fazê-lo, mediante
pagamento das custas que porventura estiverem devendo e recolhimento aos cofres da União,
dentro de 60 (sessenta) dias, da taxa de legitimação.
Parágrafo único. O têrmo de 60 (sessenta) dias começará a correr da data em que entrar em
cartório a avaliação da área possuída.
Art. 165. Declarar-se-ão no requerimento aqueles a quem o Govêrno Federal recusa
legitimação.
Dentro de 20 (vinte) dias da intimação os possuidores que quiserem e puderem legitimar
suas posses fa-lo-ão saber, mediante comunicação autêntica ao Juiz da causa ou ao S.P.U.
Art. 166. Consistirá a taxa de legitimação em porcentagem sôbre a avaliação, que será feita
por perito residente no foro rei sitae, nomeado pelo Juíz.
O perito não terá direito a emolumentos superiores aos cifrados no Regimento de Custas
Judiciais.
Art. 167. A avaliação recairá exclusivamente sôbre o valor do solo, excluído o das
benfeitorias, culturas, animais, acessórios e pertences do legitimante.
Art. 168. A taxa será de 5% (cinco por cento) em relação às posses tituladas de menos de 20
(vinte) e mais de 10 (dez) anos, de 10% (dez por cento) às tituladas de menos de 10 (dez) anos:
de 20% (vinte por cento) e 15% (quinze por cento) para as não tituladas respectivamente de
menos de 15 (quinze) anos ou menos de 30 (trinta) e mais de 15 (quinze) .
Art. 169. Recolhidas aos cofres públicos nacionais as custas porventura devidas, as da
avaliação e a taxa de legitimação, expedirá o Diretor do S.P.U., a quem subirá o respectivo
processo, o título de legitimação, pelo qual pagará o legitimante apenas o sêlo devido.
§ 1º O titulo será confeccionado em forma de carta de sentença, com todos os característicos
e individuações da propriedade a que se refere, segundo modêlo oficial.
§ 2º Deverá ser registrado em livro a isso destinado pelo S.P.U., averbando-se a o lado, em
coluna própria, a publicação no Diário Oficial da União, do Estado ou do Território, consoante seja
o caso, ou na fôlha que lhe publicar o expediente, bem como a transcrição que do respectivo título
se fizer no Registro Geral de Imóveis da Comarca de situação das terras, segundo o artigo
subsequente.
Art. 170. Será o título transcrito no competente Registro Geral de Imóveis, feita a necessária
publicação no Diário Oficial da União, do Estado ou do Território, conforme o caso, ou na fôlha que
lhe editar o expediente.
§ 1º O oficial do Registro de Imóveis remeterá ao S.P.U. uma certidão em relatório da
transcrição feita, a fim de ser junta aos autos.
§ 2º Incorrerá na multa de Cr$.. 200,00 (duzentos cruzeiros) a Cr$... 1.000,00 (um mil
cruzeiros), aplicada pela autoridade judiciária local, a requerimento do S.P.U., o oficial que não
fizer a transcrição ou remessa dentro de 30 (trinta) dias do recebimento do título.
101
Art. 171. Contra os que, sendo-lhes permitido fazer, não fizerem a legitimação no prazo legal,
promoverá o S.P.U., a execução de sentença por mandado de imissão de posse.
Art. 172. Providenciará o S.P.U. a transcrição, no competente Registro Geral de Imóveis, das
terras sôbre que versar a execução, assim como de todas declaradas de domínio da União e a êle
incorporadas, para o que se habilitará com carta de sentença, aparelhada no estilo do direito
comum.
Art. 173. Aos brasileiros natos ou naturalizados, possuidores de áreas consideradas
diminutas, atendendo-se ás peculiaridades locais, com títulos extremamente perfeitos de
aquisições de boa fé, é licito requerer e ao S.P.U., conceder expedição de título de domínio, sem
taxa ou com taxa inferior à fixada no presente Decreto-lei.
Art. 174. O Governo Federal negará legitimação, quando assim entender de justiça, de
interêsse público ou quando assim lhe ordenar a disposição da lei, cumprindo-lhe, se fôr o caso,
indenizar as benfeitorias feitas de boa fé.
TÍTULO IV
Da Justificação de Posse de Terras Devolutas
Art. 175. Aos interessados que se acharem nas condições das letras e, f, g, e parágrafo único
do art. 5º será facultada a justificação administrativa de suas posses perante o órgão local do
S.P.U., a fim de se forrarem a possíveis inquietações da parte da União e a incômodos de pleitos
em tela judicial.
Art. 176. As justificações só têm eficácia nas relações dos justificantes com a Fazenda
Nacional e não obstam, ainda em caso de malogro, ao uso dos remédios que porventura lhes
caibam e a dedução de seus direitos em Juízo, na forma e medida da legislação civil.
Art. 177. O requerimento de justificação será dirigido ao Chefe do órgão local do S.P.U.,
indicando o nome, nacionalidade, estado civil e residência do requerente e de seu representante
no local da posse, se o tiver; a data da posse e os documentos que possam determinar a época
do seu início e continuidade; a situação das terras e indicação da área certa ou aproximada, assim
como a natureza das benfeitorias, culturas e criações que houver, com o valor real ou aproximado
de uma e outras, a descrição dos limites da posse com indicação de todos os confrontantes e suas
residências, o rol de testemunhas e documentos que acaso corroborem o alegado.
Art. 178. Recebido, protocolado e autuado o requerimento com os documentos que o
instruírem, serão os autos distribuídos ao Procurador da Fazenda Pública para tomar
conhecimento do pedido e dirigir o processo.
Parágrafo único. se o pedido não se achar em forma, ordenará o referido Procurador ao
requerente que complete as omissões, que contiver; se se achar em forma ou fôr sanado das
omissões, admiti-lo-á a processo
Art. 179. Do pedido dar-se-á então conhecimento a terceiros, por aviso circunstanciado
publicado 3 (três vezes dentro de 60 (sessenta) dias, no Diário Oficial da União, do Estado ou
Território, consoante for o caso, ou na fôlha que lhe der publicidade ao expediente, e 2 (duas)
vêzes com intervalo de 20 (vinte) dias, no jornal da Comarca, ou Município, onde estiverem as
terras, se houver, adiantadas as respectivas despesas pelo requerente.
Art. 180. Poderão contestar o pedido, terceiros por êle prejudicados, dentro de 30 (trinta)
dias, depois de findo o prazo edital.
Parágrafo único. A contestação mencionará o nome e residência do contestante, motivos de
sua oposição e provas em que se fundar. Apresentada a contestação ou findo o prazo para ela
marcado, o Procurador da Fazenda Pública requisitará ao S.P.U. um dos seus engenheiros ou
102
agrimensores para, em face dos autos, proceder a uma vistoria sumária da área objeto da
justificação e prestar tôdas as informações que interessem ao despacho do pedido.
Art. 181. Realizada a vistoria, serão as partes admitidas, uma após outra, a inquirir suas
testemunhas, cujos depoimentos serão reduzidos a escrito em forma breve pelo escrivão ad hoc,
que fôr designado para servir no processo.
Art. 182. Terminadas as inquirições serão os autos encaminhados, com parecer do
Procurador da Fazenda Pública ao Chefe do órgão Iocal do S.P.U., para decidir o caso de acôrdo
com as provas colhidas e com outras que possa determinar ex-offício.
Art. 183. Da decisão proferida pelo Chefe do órgão local do S.P.U. cabe ao Procurador da
Fazenda Pública e às partes, recurso voluntário para o Conselho de Terras da União (C. T. U. ),
dentro do prazo de 30 (trinta) dias da ciência dada aos interessados pessoalmente ou por carta
registrada.
Parágrafo único. Antes de presente ao C. T. U. subirão os autos do recurso ao Diretor do S.
P. U. para manifestar-se sôbre o mesmo.
Art. 184. Julgada procedente a justificação e transitando em julgado a decisão administrativa,
expedirá o Diretor do S.P.U., à vista do processo respectivo, título recognitivo do dominio do
justificante, título que será devidamente formalizado como o de legitimação.
Art. 185. Carregar-se-ão às partes interessadas as custas e despesas feitas, salvo as de
justificação com assento no art. 148 da Constituição Federal, que serão gratuitas, quando julgadas
procedentes.
A contagem se fará pelo Regimento das Custas Judiciais.
TÍTULO V
Do Conselho de Terras da União
Art. 186. Fica criado, no Ministério da Fazenda, o Conselho de Terras da União (C.T.U.),
órgão coletivo de julgamento e deliberação, na esfera administrativa, de questões concernentes a
direitos de propriedade ou posse de imóveis entre a União e terceiros, e de consulta do Ministro da
Fazenda.
Parágrafo único. O C.T.U. terá, além disso, as atribuições especificas que lhe forem
conferidas no presente Decreto-lei.
Art. 187. O C.T.U. será constituí-do por 6 (seis) membros, nomeados pelo Presidente da
República, e cujos mandatos, com a duração de 3 (três) anos, serão renovados pelo têrço.
§ 1º As nomeações recairão em 3 (três) servidores da União, 2 (dois) dos quais Engenheiros
e 1 (um) Bacharel em Direito, dentre nomes indicados pelo Ministro da Fazenda, e os restantes
escolhidos de listas tríplices apresentadas pela Federação Brasileira de Engenheiros, pela Ordem
dos Advogados do Brasil e pela Federação das Associações de Proprietários de Imóveis do Brasil
ou, na falta dêstes, por entidades congêneres.
§ 2º Os Conselhos terão Suplentes, indicados e nomeados na mesma forma daqueles.
§ 3º Aos Suplentes cabe, quando convocados pelo Presidente do Conselho, substituir, nos
impedimentos temporário, e nos casos de perda ou renúncia de mandato, os respectivos
Conselheiros.
Art. 188. O C.T.U. será presidido por um Conselheiro, eleito anualmente pelos seus pares na
primeira reunião de cada ano.
103
Parágrafo único. Concomitantemente com a do Presidente, far-se-á a eleição do VicePresidente, que substituirá aquele em suas faltas e impedimentos.
Art. 189. O C.T.U. funcionará com a maioria de seus membros e realizará no mínimo 8 (oito)
sessões mensais,das quais será lavrada ata circunstanciada.
Art. 190. Os processos submetidos ao Conselho serão distribuídos, em sessão, ao
Conselheiro relator, mediante sorteio.
§ 1º Os Conselheiros poderão reter, pelo prazo de 15 (quinze) dias, prorrogável, quando
solicitado, a critério do Conselho, os processos que lhe tenham sido distribuídos para o relatório,
ou conclusos, mediante pedido de vista.
§ 2º Ao Presidente do Conselho, além das que lhes forem cometidas pelo Regimento,
compete as mesmas atribuições dos demais Conselheiros.
Art. 191. O C.T.U. decidirá por maioria de votos dos membros presentes, cabendo ao seu
Presidente, além do de qualidade, o voto de desempate.
Art. 192. Das decisões do Conselho caberá recurso para o próprio Conselho, no prazo de 20
(vinte) dias úteis, contados da data da decisão proferida.
Parágrafo único. Os recursos somente serão julgados com a presença de, no mínimo, igual
número dos membros presentes á sessão em que haja sido proferida a decisão recorrida.
Art. 193. Junto ao Conselho serão admitidos procuradores das partes interessadas no
julgamento, aos quais será permitido pronunciamento oral em sessão, constando do processo o
instrumento do mandato.
§ 1º A Fazenda Nacional será representada por servidor da União, designado pelo Ministro
da Fazenda, cabendo-lhe ter visto dos processos, pelo prazo improrrogável de 15 (quinze) dias,
antes do julgamento e depois de estudados pelo Conselheiro relator
§ 2º O Representante da Fazenda terá Suplente, pela mesma forma designado, que o
substituíra em suas faltas e impedimentos.
Art. 194. O C.T.U., votará e aprovará seu Regimento.
Parágrafo único. Nenhuma alteração se fará no Regimento sem aprovação do Conselho em 2
(duas) sessões consecutivas, a que estejam presentes pelo menos 5 (cinco) Conselheiros.
Art. 195. O Conselho terá uma Secretaria, que será chefiada por um Secretário e téra os
auxiliares necessários, todos designados pelo Diretor Geral da Fazenda Nacional.
Parágrafo único. Ao Secretário competirá, além das atribuições que lhe forem cometidas no
Regimento, lavrar e assinar ns atas das sessões, que serão submetidas à aprovação do Conselho.
Art. 196. O Conselheiro, que sem causa justificada, a critério do próprio Conselho, faltar a 4
(quatro) sessões Consecutivas, perderá o mandato.
Art. 197. Serão considerados de efetivo exercício os dias em que o Conselheiro, servidor da
União, ou o Representante da Fazenda estiver afastado do serviço público ordinário, em virtude de
comparecimento a sessão do Conselho.
TÍTULO VI
Disposições Finais e Transitórias
104
Art. 198. A União tem por insubsistentes e nulas quaisquer pretensões sôbre o domínio pleno
de terrenos de marinha e seus acrescidos, salvo quando originais em títulos por ela outorgadas na
forma do presente Decreto-lei.
Art. 199. A partir da data da publicação do presente Decreto-lei, cessarão as atribuições
cometidas a outros órgãos da administração federal, que não o C.T.U., concernentes ao exame e
julgamento, na esfera administrativa, de questões entre a União e terceiros, relativas à
propriedade ou posse de imóvel. (Vide Decreto-lei nº 9.886, de 1946)
§ 1º Os órgãos a que se refere êste artigo remeterão ao C. T. U., dentro de 30 (trinta) dias, os
respectivos processos pendentes de decisão final.
§ 2º Poderá, a critério do Govêrno, ser concedido novo prazo para apresentação, ao C.T.U.,
dos títulos de que trata o art. 2 º do Decreto-lei nº 893, de 26 de novembro de 1938.
Art. 200. Os bens imóveis da União, seja qual fôr a sua natureza, não são sujeitos a
usucapião.
Art. 201. São consideradas divida ativa da União, para efeito de cobrança executiva, as
provenientes de aluguéis, taxas, foros, laudêmios e outras contribuições concernentes de
utilização de bens imóveis da União.
Art. 202. Ficam confirmadas as demarcações de terrenos de marinha com fundamento em lei
vigente na época em que tenham sido realizadas.
Art. 203. Fora dos casos expressos em lei, não poderão as terras devolutas da União ser
alienadas ou concedidas senão a título oneroso.
Parágrafo único. Até que sejam regularmente instalados nos Territórios Federais os orgãos
locais do S. P. U., continuarão os Governadores a exercer as atribuições que a lei lhes confere, no
que respeita às concessões de terras.
Art. 204. Na faixa de fronteira observar-se-á rigorosamente, em matéria de concessão de
terras, o que a respeito estatuir a lei especial, cujos dispositivos prevalecerão em qualquer
circunstância.
Art. 205. A pessoa estrangeira, física ou jurídica, não serão alienadas, concedidos ou
transferidos imóveis da União situados nas zonas de que trata a letra a do art. 100, exceto se
houver autorização do Presidente da República.
§ 1º Fica dispensada a autorização quando se tratar de unidade autônoma de condomínios,
regulados pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, desde que o imóvel esteja situado em
zona urbana, e as frações ideais pretendidas, em seu conjunto, não ultrapassem 1/3 (um terço) de
sua área total. (Incluído pela Lei nº 7.450, de 1985)
§ 2º A competência prevista neste artigo poderá ser delegada ao Ministro da Fazenda,
vedada a subdelegação. (Incluído pela Lei nº 7.450, de 1985)
Art. 206. Os pedidos de aforamento de terrenos da União, já formulados ao S. P U., deverão
prosseguir em seu processamento, observadas, porém, as disposições dêste Decreto-lei, no que
fôr aplicável.
Art. 207. A D T. C. do Departamento Nacional da Produção Vegetal, do Ministério da
Agricultura, remeterá ao S. P U., no prazo de 180 (cento e oitenta) dias da publicação dêste
Decreto-lei, cópia das plantas dos núcleos coloniais, bem como dos têrmos, ajustes, contratos e
títulos referentes à aquisição de lotes dos mesmos núcleos, e, ainda, relação dos adquirentes e
dos pagamentos por êles efetuados.
105
Art. 208. Dentro de 90 (noventa) dias da publicação dêste Decreto-lei, as repartições federais
interessadas deverão remeter ao S. P. U. relação dos imóveis de que necessitem, total ou
parcialmente, para os fins previstos no artigo 76 e no item I do artigo 86, justificando o pedido.
Parágrafo único. Findo êsse prazo, o S. P. U. encaminhará dentro de 30 (trinta) dias ao
Presidente da República as relações que dependam de sua aprovação, podendo dar aos demais
imóveis da União a aplicação que julgar conveniente, na forma dêste Decreto-lei.
Art. 209. As repartições federais deverão remeter ao S. P.U., no prazo de 60 (sessenta) dias
da publicação dêste Decreto-lei, relação dos imóveis que tenham a seu cargo, acompanhada da
documentação respectiva, com indicação dos que estejam servindo de residência de servidor da
União, em caráter obrigatório, e do ato determinante da obrigatoriedade.
Art. 210. Fica cancelada tôda dívida existente, até à data da publicação dêste Decreto-lei,
oriunda de aluguel de imóvel ocupado por servidor da União como residência em caráter
obrigatório, determinado em lei, regulamento, regimento ou outros atos do Govêrno.
Art. 211. Enquanto não forem aprovadas, na forma dêste Decreto-lei, as relações de que trata
o art. 208, os ocupantes de imóveis que devam constituir residência obrigatória de servidor da
União, ficam sujeitos ao pagamento do aluguel comum, que fôr fixado.
Art. 212. Serão mantidas as locações, mediante contrato, de imóveis da União, existentes na
data da publicação dêste Decreto-lei.
Parágrafo único. Findo o prazo contratual, o S. P. U. promoverá a conveniente utilização do
imóvel.
Art. 213. Havendo, na data da publicação dêste Decreto-lei, prédio residencial ocupado sem
contrato e que não seja necessário aos fins previstos no artigo 76 e no item I do artigo 86, o S. P.
U. promoverá a realização de concorrência para sua regular locação.
§ 1º Enquanto não realizada a concorrência, poderá o ocupante permanecer no imóvel,
pagando o aluguel fôr fixado.
§ 2º Será mantida a locação, independentemente de concorrência, de próprio nacional
ocupado por servidor da União pelo tempo ininterrupto de 3 (três) ou mais anos, contados da data
da publicação dêste Decreto-lei, desde que durante êsse período tenha o locatário pago com
pontualidade os respectivos aluguéis e, a critério do S. P. U., conservado satisfatoriamete o
imóvel.
§ 3º Na hipótese prevista no parágrafo precedente, o órgão local do S. P. U. promoverá
imediatamente a assinatura do respectivo contrato de locação, mediante o aluguel que fôr fixado.
§ 4º Nos demais casos, ao ocupante será assegurada, na concorrência, preferência à
locação , em igualdade de condições.
§ 5º Ao mesmo ocupante far-se-á notificação, com antecedência de 30 (trinta) dias, da
abertura da concorrência.
Art. 214. No caso do artigo anterior, sendo, porém, necessário o imóvel aos f'ins nêle
mencionados ou não convindo à União alugá-lo por prazo certo, poderá o ocupante nêle
permanecer, sem contrato, pagando o aluguel que fôr fixado enquanto não utilizar-se a União do
imóvel ou não lhe der outra aplicação.
Art. 215. Os direitos peremptos por fôrça do disposto nos arts. 20, 28 e 35 do Decreto-lei n°
3.438, de 17 de Julho de 1941, e 7º do Decreto-lei n° 5.666, de 15 da Julho de 1943, ficam
106
revigorados correndo os prazos para o seu exercício da data da notificação de que trata o art. 104
dêste Decreto-lei.
Art. 216. O Ministro da Fazenda, por proposta do Diretor do S. P. U., baixará as instruções e
normas necessárias à execução das medidas previstas nêste Decreto-lei.
Art. 217. O presente Decreto-lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 218. Revogam-se as disposições em contrário.
Rio de Janeiro, 5 de Setembro de 1946, 125º da Independência e 58 º da República.
EURICO G. DUTRA
Gastão Vidigal
Carlos Coimbra da Luz
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 6.9.1946
107
Presidência da República
Subchefia para Assuntos Jurídicos
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
Vide arts 1331 a 1358
da Lei nº 10.406, de 10.1.2002
Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias.
Mensagem de veto
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu
sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,
poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada
unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem
comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número
de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações
ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das
restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será
vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal
específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino,
independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a
pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas.(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e
tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de
direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão
insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também,
insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e
a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos,
(VETADO).
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Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas.
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá
de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)
Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regularse-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o
condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de
cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes
comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente
comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma
edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela
eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem
assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr
reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum
pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias
públicas ou para as unidades entre si.
Capítulo II
Da Convenção de Condomínio
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários
dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas,
em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da
edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das
suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes
compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
109
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de
custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na
própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de
condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias
edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do
terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das
empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva
ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no
regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do
ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do
transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que
(VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e
taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
110
CAPíTULO III
Das Despesas do Condomínio
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos
previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva,
a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica
sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado,
se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo
Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações,
ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares
de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral,
podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como
escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo IV
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio
ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas
despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro de 120
dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à
multa mensal equivalente a 1/12 do impôsto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sôbre a sua reconstrução ou
venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma
das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para êste fim
convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha
do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro
facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo destino, a
mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a
reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, feita em vistoria.
111
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser
adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria
oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para
avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar
a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de
Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de
medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a
contestação, VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em
execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao
mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da
mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que
deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais
necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços da edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Em caso de condenação da edificação pela autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo
voto dos condôminos que representem mais de dois têrços das quotas ideais do respectivo terreno
poderá ser decidida a sua demolição e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o
processo previsto no art. 15.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns
poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos
urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade
pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de
31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o
direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo
previsto no art. 15.
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação,
que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os
condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns,
poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma
estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
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§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos
vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a
critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de
construção."
Art. 18. Em caso de desapropriação parcial de uma edificação ou de um conjunto de edificações,
serão indenizados os proprietários das unidades expropriadas, ingressando no condomínio a
entidade expropriante, que se sujeitará às disposições desta Lei e se submeterá às da Convenção
do condomínio e do Regulamento Interno.
Parágrafo único. (VETADO)
Art. 18. A desapropriação de edificações ou conjuntos de edificações abrangerá sempre a sua
totalidade, com todas as suas dependências, indenizando-se os proprietários das unidades
expropriadas. (Redação dada pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por
fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às
disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.
(Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)
Capítulo V
Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de
boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das
mesmas partes por todos.
Parágrafo único. (VETADO).
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas as obrigações referentes
ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à
multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade
civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via
executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo
mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos
de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela
Convenção;
113
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que
respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos
os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer
executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de
15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e
sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia,
convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a
Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção,
ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral
especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e
fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de
três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo
na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas
atribuições específicas.
Capítulo VII
Da Assembléia Geral
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada
pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas
na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio,
compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de
seus serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção
fixar, obrigam todos os condôminos.
114
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que
tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e
promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o
locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela
Lei nº 8.245, de 18.10.1991)
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio,
o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei
nº 9.267, de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais
extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no
mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em
assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total
das frações ideais.
Art. 26. (VETADO).
Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos podêres que lhe competem,
15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos
interessados.
Título II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Lei.
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que
embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a
serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas
para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o
negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das
frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de
autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como
incorporador.
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Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em
condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Art. 30-A (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-B (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-C (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-D (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-E (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-F (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-G (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao
incorporador, que sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente
cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-862).
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o
promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por
instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º,
do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno,
mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do
incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da
construção.
§ 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída,
terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a
período de carência, referido no art. 34.
"CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
o
§ 1 O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações
do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
o
§ 2 O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 3 Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de
garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da
116
edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 4 No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão
o
também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6 . (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 5 As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão
pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por
o
terceiros, nos termos da parte final do § 6 do art. 35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 6 Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para
pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
o
§ 7 O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da
alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se
tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
o
§ 8 Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art.
44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos
necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade
vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por
empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
o
§ 9 No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8 , poderão ser constituídos
patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
o
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8 ,
alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8 , alínea "b").(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
o
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9 deverá estar
declarada no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá
contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a
ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da
incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da
comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das
obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo
estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são
imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
117
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer
tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também
pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham
sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de
sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão
nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de
afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 1 A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer
responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra
obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a
oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos
eventualmente vinculados à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 2 A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste
artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza
referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas
informações.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 3 A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório
ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse
o
fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2 deste artigo.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de
afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma
prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo
do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos
financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais
habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela
Comissão de Representantes;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de
depósito aberta especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil,
relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como
aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste
artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
118
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação
tributária.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em
nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador
perante a instituição financiadora do empreendimento;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes
as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
o
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1 .(Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não
atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as
acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da
incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 1 Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do
incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes
ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz
prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato
da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois
terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses
votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará
sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso
III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição
financiadora.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
o
§ 2 O disposto no § 1 aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art.
43, inciso VI.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
o
o
§ 3 Na hipótese de que tratam os §§ 1 e 2 , a Comissão de Representantes ficará investida
de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato
definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos
aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
o
§ 4 O mandato a que se refere o § 3 será válido mesmo depois de concluída a
obra.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 5 O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir
domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os
adquirentes na posse das unidades respectivas.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
§ 6 Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham
obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que
comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à
constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito
remanescente.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
o
o
o
§ 7 Ainda na hipótese dos §§ 1 e 2 , a Comissão de Representantes ficará investida de
mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da
assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do
119
terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade
pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
o
o
§ 8 Na hipótese do § 7 , será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou
outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.(Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
o
§ 9 A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites
estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes,
entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver
recebido o preço ou cada parcela do preço.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em
Juízo pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente subrogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles
relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo
saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da
incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se
outro critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos
adquirentes, observado o seguinte:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não
tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil
passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses
recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da
incorporação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de
Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do
incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do
preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a
esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos
o
relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei n 9.514,
de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto
do recebimento do saldo do preço e do leilão;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas
e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das
respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis
afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção
do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades, nos termos do art. 44.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da
incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela
Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação
do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da
o
data de realização da assembléia geral de que trata o § 1 , promoverá, em leilão público, com
120
observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas
acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo
incorporador.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção
atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da
hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III
o
do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6 ) e o preço da
fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em
igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a
ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e(Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja
licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em
assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de
quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes,
sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o
disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios,
para pagamento das obrigações referidas no inciso I;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção,
salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)
IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das
o
o
acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6 do art. 35 e § 5 do art. 31-A), na proporção
do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da
pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal;
e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a
todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12,
121
inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de
maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela
pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de
outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de
afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e
venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do
imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de
ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,
acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e
indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos
sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere
o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo
com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de
edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
122
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no
País há mais de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a
garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº
4.864, de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis,
será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão
de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata êste artigo.
o
§ 2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão
de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o
suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela
Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente,
constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática,
heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste
artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o
registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos,
extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão
o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver,
autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos
públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais
aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o
arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará
sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos
emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de
quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe
forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste
artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (parágrafo incluído pela Lei
nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em
cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de
construção.(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
123
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do
Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo
Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de
arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerarse-á de pleno direito completado o registro provisório.(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as
unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e
Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia,
da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as
exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo.
(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela
ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar
a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei
4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da
incorporação)
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência,
dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do
art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo da
validade do registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatòriamente, o
prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ...
(VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição,
sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo
anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de
carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de
terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com
discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo
concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer
documento de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o
incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora
não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata
o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso
124
ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os
adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito
de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput
dêste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a
obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a
carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de
Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à
obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50%
sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar
expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das
unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua
construção assumida por terceiros e até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até
30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão
cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do
índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as
variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total
corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver
ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os
documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato
de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as
condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou
parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de
ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que
correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante
do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão
rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do
terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o
direito sôbre a construção porventura existente.
125
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de
unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja
adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em
cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a
prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial
do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração
de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço
global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a
entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela
relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da parte
construída, mas, também, sôbre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente
paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da
parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a
aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a
pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações
contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos,
determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes
normas:
I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses,
o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes
ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o
construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à
maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de
unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do
adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da
construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades,
ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições
estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por
mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que
126
no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a
notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das
importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra
(VETADO).
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não
sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3
(dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e
direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer,
distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o
resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e
entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se
obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da
lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão
credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente
os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador
deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas
e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á
(VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os
adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por
qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o impôsto do sêlo devido, mediante apresentação
dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se
refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, fôr denunciada a incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e
adicionais fôr de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o
pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o
referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do
vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser
ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, êsse ficará responsável para todos os
efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos
reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do impôsto sôbre lucro
imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á
explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o
Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se fôr o caso em
nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº
4.357 de 16.7.64.
127
§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de
obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro mobiliário, seus acréscimos e
adicionais.
CAPíTULO III
Da Construção de Edificação em Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei
poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante
definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada
diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar
do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de
sua eventual prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus
interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que
aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles
salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos
contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar,
sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com
antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda,
podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira
convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em
qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade
dos contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações
ideais de terreno.
Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial
devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de
3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor
ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma
Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os
adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em
tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para
praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de
2004)
128
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia,
devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida
dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e
o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos
contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.
§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes,
qualquer decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já
produzidos.
o
§ 2 A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a
composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados
os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições
da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de
preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a
qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido,
de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se êste não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a
3, a totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão,
aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime deverá constar expressamente
a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem
como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público fôr explorado mediante concessão, os contratos
de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que
incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o
estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver
em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e
o condomínio até então, o direito de retenção sôbre a respectiva unidade; no caso do art. 43, êste
direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a
celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido
de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo
máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos,
na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de
disposto no artigo 59;
32;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art.
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no
art. 32;
129
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações,
que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do
disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá
primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de
acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e
as inovações de confôrto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o
Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de
cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo o Banco
adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das
normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar
mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas
respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se
refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de
receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que
pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados
por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo
só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados
em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção II
Da Construção por Empreitada
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta
poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas
causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e
nas épocas nêle expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também
previstos obrigatóriamente no contrato.
130
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará
o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais
obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão
de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra,
calculado de acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários
referidos no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo
a preço fixo.
Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de
incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão
discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com
indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização
da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação,
aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.
Seção III
Da Construção por Administração
Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração,
também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o
pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou
aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da
construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção
serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em
estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo
contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos
critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante não poderá ser
inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste montante não poderá ser
inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o
disposto neste artigo.
131
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos
semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato
poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de
contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser
comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser
efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome de todos os
contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do
condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação
respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos
serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle
solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não
prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacôrdo com o parecer técnico do
construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do
condomínio.
Art. 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de
incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão
discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento
atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se
refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização
da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
CAPíTULO IV
Das Infrações
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de
pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer
estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de
prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do
contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos
à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida,
se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de
Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar,
em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de
132
cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como
a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a
quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo
seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será
aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão
unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na
aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as
despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão
e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os
contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de
construção da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar
as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o
arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de
terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar
quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder
pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia, a serem
substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de
sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido
pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade
pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a
alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o saldo, se houver,
desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de
Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos
existentes dando ciência do fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades
preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora
em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível
em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional
de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo,
estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o
contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os
requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa
em importância correspondente ao dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em
favor da respectiva Municipalidade.
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta,
contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a
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construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das
edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior saláriomínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de
emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade,
prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos
ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a constituição do condomínio,
alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes
de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de
empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação
contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º O julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os
artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dêste artigo, a prisão do indicado
dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da
Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às
exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem
os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de
seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do
contrato de construção ou da Convenção do condomínio;
IV - (VETADO).
Lei;
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o
andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o
incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o
corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato,
com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
CAPÍTULO V
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Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente às cláusulas, têrmo ou condições
variáveis ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos
respectivos contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes,
adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos e condições contratuais a que se refere
o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou ofício,
mencionando, inclusive, o número do livro e das fôlhas do competente registro.
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatòriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as
cláusuIas, têrmos e condições referidas no § 1º dêste artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos
incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os terrenos
onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de
concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências
constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no
que lhes fôr aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sôbre o registro no
Registro de Imóveis (VETADO).
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº
5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 21.12.1964