Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB
Oficial de Registro de Imóveis de Conchas-SP
Doutorando e Mestre em Direito Civil pela Fadisp
MANUAL BÁSICO
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
E GEORREFERENCIAMENTO
Comentários, Modelos e Legislação
[email protected]
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
Conchas
Abril de 2011
MANUAL BÁSICO
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO
E GEORREFERENCIAMENTO
Comentários, Modelos e Legislação
VERSÃO 2011
.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB
Oficial de Registro de Imóveis de Conchas-SP
Doutorando e Mestre em Direito Civil pela Fadisp
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Conchas
Abril de 2011
Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento (Eduardo Augusto)
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SUMÁRIO
PARTE 1 – RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO IMOBILIÁRIO ..........3
Retificação Extrajudicial de Registro; Um Novo Tempo para o Registro de Imóveis ......................... 3
Modelos a Cargo do Requerente ..................................................................................... 17
Rol dos Documentos a serem Apresentados ............................................................................ 18
Modelo 1 – Requerimento......................................................................................................... 19
Modelo 2 – Laudo Técnico........................................................................................................ 20
Modelo 3 – Memorial Descritivo ................................................................................................ 21
Modelo 4 – Levantamento Planimétrico .................................................................................... 23
Modelo 5 – Carta de Anuência ................................................................................................. 24
Anuência obtida com ajuda de e-mail (exemplo de criatividade) ............................................... 25
Modelos a Cargo do Registro .......................................................................................... 27
Modelo 1 – Notificação de Confrontante ................................................................................... 28
Modelo 2 – Decisão Interlocutória............................................................................................. 29
Modelo 3 – Audiência de Conciliação ....................................................................................... 30
Modelo 4 – Qualificação Registral Negativa (decisão formal) ................................................... 31
Modelo 5 – Qualificação Registral Negativa (decisão de mérito) .............................................. 32
Modelo 6 – Qualificação Registral Positiva ............................................................................... 33
Modelo 7 – Matrícula com Descrição Retificada ....................................................................... 34
Legislação da Retificação Extrajudicial ............................................................................ 35
PARTE 2 – GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS .............................39
A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento ............................................................. 40
Comentários sobre o Decreto nº 5.570/2005 ................................................................... 53
Comentários sobre os novos atos normativos do Incra ................................................... 56
Georreferenciamento de Imóveis Rurais; Conceito de Unidade Imobiliária ..................... 59
Consulta formulada pelo Incra .................................................................................................. 59
Parecer do IRIB ........................................................................................................................ 60
Legislação do Georreferenciamento ................................................................................ 73
Lei dos Registros Públicos (artigos 176 e 225) ......................................................................... 74
Decreto nº 4.449/2002 (com as alterações do Decreto nº 5.570/2005) ..................................... 76
Decreto nº 5.570/2005 .............................................................................................................. 79
Atos Normativos do Incra.......................................................................................................... 80






Resolução Incra/CD nº 29, de 28/11/2005 .......................................................................................... 80
Portaria nº 514, de 1º/12/2005 ........................................................................................................... 81
Portaria nº 515, de 1º/12/2005 ........................................................................................................... 81
Instrução Normativa nº 24, de 28/11/2005 ......................................................................................... 82
Instrução Normativa nº 25, de 28/11/2005 ......................................................................................... 84
Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005 ......................................................................................... 88
BIBLIOGRAFIA ..................................................................................................... 92
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Retificação Extrajudicial de Registro; Um Novo Tempo para o Registro de Imóveis
Eduardo Augusto
(artigo publicado no Boletim do IRIB em Revista nº 319, Nov-Dez2004, p. 20-25. São Paulo: IRIB, 2004)
INTRODUÇÃO
Além da atribuição de efetuar os registros dos direitos inerentes ao bem imóvel, o registrador
preside alguns procedimentos especiais, como a retificação de registro, com ou sem georreferenciamento, e
o procedimento da regularização fundiária, algo ainda embrionário que logo será uma das principais
atribuições do registrador imobiliário.
Nos procedimentos especiais busca-se sempre a verdade real e a qualificação registral é plena,
pois incide diretamente sobre o mérito da questão. A atividade registral atua hoje diante de novas regras e
institutos, dos quais se destacam a atuação de ofício e a diligência para vistoria e confirmação. Aqui, o livre
convencimento motivado é ainda mais importante, tendo em vista que se deve priorizar o saber jurídico
prudencial, não bastando o uso do saber jurídico técnico que costuma ser suficiente para o dia-a-dia dos
registros.
Prudente critério significa decidir de acordo com a lei, com bom senso, adaptando a lei ao caso
concreto, encontrando soluções inteligentes e eficazes. Nos procedimentos especiais, a qualificação
registral passa a ser plena, fugindo às regras do “quod non est tabula et non est instrumenta, non est in
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mundo”.
O registro público imobiliário deve ter um controle eficaz dos direitos incidentes sobre os imóveis,
para que o mercado tenha confiança no sistema registral. No entanto, essa ainda não é a realidade
brasileira. Há casos de uma matrícula fazer referência a um imóvel que não mais existe. E isso, na maior
parte das vezes, ocorre não devido a fraude, mas sim a falhas do sistema de controle dos imóveis
(usucapião, sem baixa do título anterior; desmembramentos sucessivos sem controle da disponibilidade
qualitativa; titulação em duplicidade pelo próprio Estado; ações discriminatórias que não relacionaram os
títulos a serem cancelados, etc.).
Esse fato gera confusão, prejuízo, desconfiança, enfim, acaba afastando a sociedade do registro,
piorando ainda mais a situação de um sistema que tem por obrigação justamente gerar confiança,
credibilidade, segurança. E esse prejuízo é sofrido por todos, não apenas pelos titulares de bens imóveis,
mas por toda a sociedade, da pessoa mais rica à pessoa mais pobre, uma vez que, diante de tais
contingências, as instituições financeiras restringem a oferta de crédito, exigindo garantias mais
consistentes e compensando suas previsíveis perdas com a elevação da taxa de juros. E taxa de juros
elevada, como todos sabem, desaquece a economia, atravanca o progresso e gera cada vez mais pobreza.
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Brocardo jurídico difundido por Ricardo Henry Marques Dip, em suas palestras, cuja tradução é ―o que não está no
registro e não está no título, não está no mundo‖.
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1. A RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Com o advento da Lei nº 10.931, cujo artigo 59 alterou os artigos 212 a 214 da Lei dos Registros
Públicos, a necessidade de retificar a descrição tabular de um imóvel deixou de ser um enorme transtorno e
passou a estar subordinada a regras muito mais céleres e simples.
Apesar da simplificação, o procedimento atual ficou ainda mais seguro, uma vez que sua
competência passou para o registrador imobiliário, profissional do direito que tem o dever legal de zelar
pelos dados registrais, conhece a fundo a situação real de sua circunscrição e, pela proximidade com os
envolvidos, tem melhores condições para analisar cada caso e decidir com maior convicção sobre a
procedência ou não do pedido.
O procedimento de retificação de registro é um instrumento muito importante tanto para o
refinamento dos dados registrados, como para viabilizar uma regularização fundiária. Sua utilização de
forma correta possibilita a solução de vários problemas envolvendo a propriedade imobiliária, colaborando
diretamente na formalização dos direitos pendentes e, indiretamente, no combate à pobreza.
A retificação busca a verdade real, representada pela realidade juridicamente protegida e não pela
2
realidade fática. Assim, um lote 20x25 metros (250 m ), murado há mais de 40 anos, com fotos atuais e da
época que comprovam esse fato (realidade fática do imóvel), pode não ser a verdade real (realidade
jurídica) para a retificação. Que o lote ―existe há mais de 40 anos com essa configuração‖ ninguém discute
(pois isso é uma realidade fática apurável), mas argumentar que esse mesmo lote é representado por uma
transcrição que o descreve como um lote de 10x25 metros (exatamente a metade) já é outra história.
Por esse motivo, uma perícia feita ―in loco‖ não costuma trazer elementos úteis para a decisão. A
formatação atual do imóvel é de fácil comprovação (fotos, imagens de satélite, diligência, etc.). O difícil é
comprovar se a descrição do registro abrange a totalidade da área declarada nos trabalhos técnicos. No
exemplo dado, pode ter havido falha na escrituração do lote (em vez de 20x25, foi escrito 10x25), mas a
hipótese mais provável é a anexação ao lote vizinho, sem as formalidades previstas em lei.
Portanto, a decisão do registrador nos procedimentos de retificação de registro deve sempre se
basear na realidade jurídica, ou seja, deve constatar se a área apresentada nos trabalhos técnicos de
agrimensura estão ou não garantidas pelo direito de propriedade regularmente constituído.
Princípio da verdade real - este princípio preconiza que o agente administrativo deve agir
no sentido de chegar até a verdade real, independentemente das provas apresentadas. No
procedimento retificatório, o oficial somente deve decidir procedente o pedido, no momento
2
em que firmar juízo de convicção a respeito da veracidade representativa das provas.
Antes se acreditava que o registrador não deveria averiguar o mérito, cabendo-lhe apenas a
conferência dos aspectos extrínsecos da documentação apresentada. Essa forma de proceder somente se
refere à qualificação de títulos prenotados para registro, cuja análise registral limita-se, geralmente, à
formalidade exigida pela lei, mas isso não vale para o procedimento retificatório, em que compete ao
registrador averiguar minuciosamente se a alteração pleiteada resulta no saneamento das falhas registrais
ou na violação dos direitos inscritos na forma da lei.
Somente mediante negócio jurídico formal, com o recolhimento dos respectivos tributos, é possível
constituir, modificar ou extinguir um direito real incidente sobre o imóvel. A retificação de registro não é um
negócio jurídico, mas apenas um simples procedimento que visa a corrigir falhas no tocante à
especialização dos elementos do registro (descrição do imóvel, qualificação das partes e especificação do
direito). Portanto, o procedimento retificatório não pode criar, alterar nem extinguir direitos; sua função é tão
somente a de aprimorar o assento registral, tornando-o mais claro, preciso e conciso.
No entanto, o elevado grau de precariedade dos antigos registros (e até de muitos não antigos) cria,
no procedimento de retificação, um ambiente sujeito a muitos erros e fraudes. Para evitar o mau uso do
procedimento retificatório (impedir que o direito real seja por ele violado), o registrador deverá esmiuçar o
mérito, fazer um juízo de valor e decidir com total autonomia, conforme seu livre convencimento motivado.
2
Luiz Egon RICHTER, Do procedimento de retificação administrativa no registro de imóveis: um desafio a ser
enfrentado, p. 148.
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A verdade real (realidade jurídica) é o parâmetro da qualificação registral do procedimento
retificatório. Mas tal parâmetro não pode se transformar em uma barreira intransponível. Isso porque não
existem verdades absolutas. A decisão de deferir o pedido apenas nos casos em que houve completa
comprovação do alegado não é o objetivo da lei. Os dados existentes no registro imobiliário estão tão
defasados, que exigir mais do que o ―fumus boni juris‖ é impedir a modernização dos registros e atravancar
a solução de seus problemas.
Essas dificuldades, materializadas pelo distanciamento entre o tabular e o real, somente
podem ser superadas com razoabilidade, que é um dos pressupostos insuperáveis para
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a consecução da correção diante de desajustes agudos.
Sendo assim, o pedido deve ser deferido sempre que o oficial não encontrar indícios suficientes
para desconfiar de sua irregularidade. Prevalece aqui o princípio da boa-fé do requerente, mas não a ponto
de inverter o ônus da prova para que o oficial comprove o erro do pedido para indeferi-lo. Basta a existência
de fortes indícios de irregularidade (e não provas absolutas) para que a qualificação registral seja negativa e
a retificação não seja efetivada.
Errar é humano, mas ignorar que isso possa ocorrer nos procedimentos retificatórios é um erro
maior ainda. Esse risco, apesar de previsível, não pode ser usado como ―muleta‖ para indeferir o pedido por
não estar o registrador completamente seguro de que os dados são corretos. A decisão sobre o pedido não
é apenas um poder, mas principalmente um dever do registrador perante a comunidade. Esse poder-dever
deve ser exercido com responsabilidade e não pode ser omitido de forma nenhuma, sob pena de
prevaricação. Trata-se do princípio da inafastabilidade da qualificação registral.
O segredo para evitar uma injusta acusação de desídia, nos casos em que se encontrem falhas na
retificação efetivada pelo registrador, está na correta condução do procedimento retificatório, em que dois
verbos devem prevalecer a todo custo: documentar e justificar.
Havendo a juntada de todas as provas existentes e a consistente justificação do porquê do
deferimento do pedido, o registrador estará isento de qualquer responsabilização por eventuais falhas que
venham a ser descobertas, pois estará comprovada sua diligente atuação.
A LRP já prevê essa possibilidade de erros, tanto que o artigo 214 facilita a invalidação desses atos.
Além disso, o procedimento do artigo 213 pode ser utilizado novamente para ―retificar a retificação‖, uma
vez que não gera coisa julgada, podendo o registro ser alterado toda vez que forem provadas a
necessidade e a legalidade do novo saneamento.
2. FASE PROCEDIMENTAL DA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
Analisando-se o conteúdo do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, pode-se dizer que existem
quatro modalidades de procedimentos para a retificação de um registro:
 retificação de ofício;
 retificação por simples requerimento;
 retificação pelo procedimento sumário; e
 retificação pelo procedimento ordinário.
A retificação extrajudicial de ofício assemelha-se ao antigo ―erro evidente‖, que era a única
possibilidade de atuação do registrador na retificação sem a participação do Poder Judiciário.
3
Venicio Antonio de Paula SALLES, Direito registral imobiliário, p. 23.
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Hoje, portanto, pode o registrador retificar de ofício um registro ou averbação, nas seguintes
hipóteses do inciso I do artigo 213:




omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título (alínea ―a‖);
indicação ou atualização de confrontação (alínea ―b‖);
alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial (alínea ―c‖); e
inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes (alínea ―g‖).
A decisão para efetuar uma retificação de ofício deve ser tomada com o máximo de cautela. Não
basta haver perfeita coincidência do caso concreto com uma das quatro hipóteses enumeradas. Há que se
verificar se a intervenção do registrador poderá gerar prejuízos a terceiros, comprometendo a segurança
jurídica e causando contendas administrativas ou judiciais.
Exemplo: erro na transposição de um elemento do título. Um mandado de usucapião que descreve
o imóvel com 23 hectares e, na transposição do dado para a matrícula, grafa-se, por engano, ―32 hectares‖.
Se o erro for percebido antes da devolução do título e da expedição de qualquer certidão dessa matrícula, a
retificação de ofício é um dever inafastável. Mas, se o erro for descoberto tempos depois, quando já
circularam certidões com a referida falha, tal retificação seria melhor processada com a notificação do
proprietário para, se quiser, acompanhar o procedimento de retificação que foi instaurado de ofício. Assim a
retificação de ofício teria uma importante submodalidade: a retificação instaurada de ofício.
A decisão pela inserção ou modificação de dados da qualificação pessoal dos titulares de direitos
registrados nem sempre é uma tarefa fácil. Há casos em que o registrador deve resolver de ofício e outros
que apenas um procedimento judicial específico pode solucionar. A inserção do CPF não existente no título
(situação comum nos antigos registros) deve ser feita de ofício, mas a correção do nome, quando há fundada
dúvida se realmente se trata da mesma pessoa, somente mediante um procedimento judicial específico.
A retificação extrajudicial efetuada por simples requerimento engloba as mesmas hipóteses legais
para a retificação de ofício, mas, por envolver a iniciativa do titular do direito real, sua segurança jurídica é
tende a ser maior. De qualquer forma, compete ao oficial verificar se a alteração pretendida não tem o
condão de prejudicar terceiros; havendo qualquer indício, a qualificação negativa do pedido é a única saída
(na dúvida, prevalece o dado registrado).
O procedimento sumário de retificação extrajudicial é utilizado quando se faz necessária a
alteração da descrição tabular do imóvel, sem que haja potencialidade de danos a terceiros. Esse
procedimento será necessário nas hipóteses constantes das alíneas ―d‖, ―e‖ e ―f‖ do inciso I do artigo 213:
 retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas
georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais (alínea ―d‖);
 alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas
perimetrais constantes do registro (alínea ―e‖); e
 reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de
retificação (alínea ―f‖).
Qualquer uma dessas hipóteses, ao contrário do que a disposição geográfica dos incisos do artigo 213
leva a crer, exige a apresentação de memorial descritivo, levantamento planimétrico e A.R.T. (anotação de
responsabilidade técnica), ou seja, é essencial a participação de um agrimensor (profissional do CREA).
Quanto à retificação que vise à indicação de rumos, ângulos ou coordenadas geodésicas, há que se
verificar se os dados constantes da matrícula e dos arquivos do registro imobiliário permitem, com a
necessária segurança jurídica, chegar aos dados apresentados (neste caso, como o registrador não é um
matemático, compete ao agrimensor atestar a veracidade de tal condição, sob as penas da lei). Se os dados
existentes no registro forem tênues para tal conclusão (situação previsível para quase 100% dos casos), tal
retificação deverá ser processada pelo procedimento ordinário.
Por fim, o procedimento ordinário (artigo 213, inciso II), utilizado para efetuar qualquer alteração na
descrição tabular do imóvel que possa afetar a situação dos imóveis lindeiros. Sua diferença para o
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procedimento sumário está na existência de contraditório, pois é obrigatória a convocação dos proprietários
ou ocupantes dos imóveis confrontantes, haja vista a possibilidade de causar prejuízos a terceiros.
4
A lei exige a notificação dos confrontantes, a qual será dispensada se houver sua expressa anuência nos trabalhos
de agrimensura.
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3. ESTRUTURA BÁSICA DE UM PROCEDIMENTO
Conhecendo a estrutura básica do procedimento ordinário de retificação extrajudicial, fica mais fácil
deduzir como ordenar os documentos e provas no procedimento sumário, por ser este resumido e bem mais
simples. Esta estrutura é apenas uma sugestão, podendo ser adaptada de acordo com o caso concreto e
com suas particularidades. O que importa é que se consiga reunir as informações necessárias de forma
coerente, facilitando a compreensão do que se pede e a justificativa da decisão tomada.
Estrutura básica:






requerimento dos proprietários;
certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
laudo técnico do agrimensor;
levantamento planimétrico;
memorial descritivo; e
quaisquer outras provas necessárias.
Qualquer tipo de prova pode ser incluído no procedimento, desde que útil para a decisão a ser
tomada. Assim, podem ser incluídos mapas, fotos das divisas do imóvel, imagens de satélite (Google Earth),
recibos, contratos, etc. Compete ao interessado instruir o procedimento da melhor maneira possível para
que o registrador tenha condições de decidir com maior segurança jurídica. Em contrapartida, pode o oficial,
se julgar necessário, exigir novas provas, sob pena de indeferir o pedido (na dúvida, prevalece o registro).
O procedimento ordinário é essencial, portanto, quando a descrição tabular apresenta falhas ou
omissões cuja alteração poderá influenciar as descrições dos imóveis confrontantes. Costumam ter esse
potencial lesivo as alterações de medida de perimetrais, da área do imóvel, de ângulos de deflexão e do
ponto de amarração da descrição. Por esse motivo, a participação dos titulares e ocupantes dos imóveis
confrontantes é a única exigência que o diferencia do procedimento sumário.
3.1 Requerimento
O requerimento deverá ser firmado por aquele que tenha legitimação para pedir a retificação. Em
regra, os legitimados são os titulares do direito real garantido pelo registro a ser retificado.
No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio (não me refiro a condomínio
edilício), todos os proprietários (os cônjuges, inclusive) deverão requerer a retificação em conjunto. Nem
sempre a ausência de um ou mais condôminos pode ser suprida pela notificação (exceções devem ser
acatadas com o máximo de cautela).
Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião
(reconhecimento de firma) e o requerimento deverá trazer a declaração de auto-responsabilização:
“declaram, sob as penas da lei, que todas as informações e dados constantes dos documentos juntados a
este requerimento são a expressão da verdade”.
A falta da declaração de auto-responsabilização, na verdade, não resulta na isenção dos
proprietários diante de alguma irregularidade, mas tal exigência é um fator importante e preventivo para o
sistema registral imobiliário, pois desestimula muitas fraudes ao alertá-los de suas responsabilidades e das
consequências a que estarão sujeitos diante de eventuais falhas.
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Imo. Dr. Oficial de Registro de Imóveis de Conchas
Pedro Gonçalves Almada e Ana Maria Almada, residentes no Sítio
São José, localizado no Bairro Rio do Peixe, Conchas-SP, legítimos
proprietários do imóvel de matrícula 2.833, vêm à presença de V. Sa.
requerer o que segue.
Tendo em vista que a descrição tabular do referido imóvel não
confere com a realidade, requerem a retificação de seus dados
descritivos, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73.
Para tal, fazem a juntada de novos trabalhos topográficos e demais
documentos probantes para a devida avaliação e decisão.
Declaram, sob as penas da lei, que todas as informações e dados
constantes dos documentos juntados a este requerimento são a
expressão da verdade.
Conchas, 20 de julho de 2005.
Pedro Gonçalves Almada
CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-0
Ana Maria Almada
CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-3
3.2 Certidão atualizada da matrícula ou transcrição
Não é rara a situação de o agrimensor apresentar uma planta que não mais se refere ao imóvel
constante da matrícula, pois efetuou seus trabalhos com base numa certidão antiga em que não consta, por
exemplo, um desmembramento havido no imóvel.
Por esse motivo, é fundamental que os trabalhos técnicos sejam efetuados com base nos dados
atuais do registro, motivo pelo qual se exige a juntada da certidão utilizada para que seja feita a
confrontação da realidade fática (o existente "in loco") com a realidade jurídica (o direito garantido pelo
registro), possibilitando a apresentação de soluções concretas para o problema.
Dependendo do caso, deverão ser juntadas certidões de outras matrículas ou transcrições, quando
essenciais para comprovar o pedido, como as certidões de todos os imóveis destacados para possibilitar a
averbação do remanescente na matrícula-mãe, ou de todas as transcrições de partes ideais para comprovar
a titularidade exclusiva sobre um único imóvel.
3.3 Laudo técnico do agrimensor
Numa folha à parte, de preferência em papel timbrado de sua empresa (se houver), o agrimensor
deverá fazer um sucinto histórico da situação tabular do imóvel e dos motivos da retificação. Nesse laudo, o
agrimensor deverá declarar, sob as penas da lei, que efetuou pessoalmente o levantamento do imóvel (ou
que o levantamento foi efetuado sob sua supervisão e responsabilidade) e que todos os dados
apresentados são verdadeiros.
Essa declaração serve para reforçar o que está previsto no §14 do artigo 213 da LRP, ou seja, de
que o profissional técnico assume a responsabilidade disciplinar, civil e criminal pelos dados constantes de
seus trabalhos de agrimensura para fundamentar a retificação do registro.
É nesse laudo que o agrimensor irá justificar eventual aplicabilidade do procedimento sumário (que
dispensa a anuência dos confrontantes), comprovando tecnicamente que para a retificação basta a utilização de
cálculos matemáticos dos dados já existentes no registro.
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LAUDO TÉCNICO
Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o
levantamento da área e que os valores corretos dos azimutes
e distâncias e os dados de identificação dos confrontantes são
os apresentados nesta oportunidade, na planta e no memorial
descritivo que acompanham o presente laudo.
Ao efetuar os trabalhos, constatei o seguinte: o imóvel de
matrícula 2.833 possui descrição tabular precária, sem
algumas medidas perimetrais e sem a necessária definição de
rumos ou ângulos de deflexão.
O levantamento foi efetuado intramuros, uma vez que as
divisas são claras (cerca de arame bem antiga) e respeitadas
há muitos anos.
Conchas, 12 de julho de 2005.
Daniel Alexandre Janini
Engenheiro Agrimensor
CREA 5060726074/B
3.4 Levantamento planimétrico
Levantamento planimétrico é a planta do imóvel, com todos os dados técnicos que permitem
verificar sua localização e calcular sua área, perímetro, etc. Hoje não mais se justifica utilizar azimutes
magnéticos, dados que se alteram com o passar do tempo. Deve-se utilizar azimutes UTM, ou seja, ângulos
que tenham por base o ―norte da quadrícula‖ (UTM SIRGAS 2000 – sistema geodésico utilizado hoje no Brasil).
Nessa planta, além do desenho do imóvel, convém a inclusão de três quadros, referentes ao
agrimensor, aos proprietários e aos confrontantes (este último sem data, uma vez que as assinaturas serão
lançadas em tempos variados), cada qual com suas respectivas declarações, sendo que todas as assinaturas
devem ser reconhecidas por tabelião.
LAUDO TÉCNICO
Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o
levantamento da área e que os valores corretos dos azimutes e
distâncias e a identificação das confrontações são os apresentados
nesta planta e no memorial que a acompanha.
Conchas, 12 de julho de 2005.
Daniel Alexandre Janini
Engenheiro Agrimensor
CREA 5060726074/B
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PROPRIETÁRIOS
Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas
as informações apresentadas nesta planta e nos memoriais que
acompanham o presente laudo.
Conchas, 12 de julho de 2005.
Pedro Gonçalves Almada
CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-0
Ana Maria Almada
CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-3
CONFRONTANTES
Concordamos com as medidas apresentadas nesta planta e
memorial anexo no tocante os espaços em que o referido imóvel faz
confrontação com o imóvel de nossa propriedade. Estamos cientes
de que, nos termos do §10 do artigo 213 da LRP, nossa anuência
supre a participação do cônjuge e de eventuais outros condôminos
titulares de nosso imóvel:
 Atenção: Texto Novo
firma
João Afonso da Silva
RG 12.345.654 – CPF 050.121.246-19
Imóvel de Matrícula nº 1634

firma
Mário Afonso da Silva
RG 15.095.321 – CPF 094.548.356-01
Imóvel de Matrícula nº 8731
firma
Eucatex S.A. – Paulo Salim Maluf
RG 18.495.123 – CPF 087.900.533-34
Imóvel de Matrícula nº 12650

firma
Paulo Amarildo
RG 22.385.765 – CPF 076.768.546-87
Imóvel de Posse
firma
Valdemar Demétrio
RG 11.447.365 – CPF 123.758.211-12
Imóvel de Transcrição nº 34219
Havendo confrontação com imóvel público (ou logradouro público), exigir a anuência estatal (federal,
estadual ou municipal), tanto na planta como no memorial, com texto equivalente a este:
ANUÊNCIA MUNICIPAL
Atesto, para os devidos fins, que os dados apresentados
nesta planta e memorial anexo não prejudicam a área da Praça
Tiradentes que é administrada por este Município.
Conchas, 14 de julho de 2005.

firma
………………………………………
Ludmila Capellari
Secretária de Obras de Conchas-SP
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10
3.5 Memorial descritivo
O memorial descritivo deverá ser elaborado em consonância com a forma com que o Oficial de
Registro elabora a matrícula. Hoje, muitos registradores preferem a colocação dos dados técnicos (vértices,
azimutes, distâncias e, se houver, coordenadas UTM) em uma tabela, de forma a deixar a matrícula mais
clara, precisa e concisa.
Para os imóveis urbanos, cuja descrição costuma ser simples, a tabela raramente é utilizada, mas
para os imóveis rurais, que possuem muitas perimetrais, a tabela tem facilitado muito tanto a conferência
dos dados técnicos como a leitura e a compreensão do que eles significam.
De acordo com o inciso II do artigo 213, o memorial descritivo da nova e correta descrição do imóvel
deverá ser assinado (todas as firmas reconhecidas por tabelião) na seguinte ordem:




agrimensor;
todos os proprietários (e respectivos cônjuges);
confrontantes (no condomínio, basta uma anuência; de preferência, daquele que administra ou utiliza o imóvel); e
anuência estatal (nas hipóteses em que é necessária).
Também é possível a apresentação de carta de anuência, desde que inequívoca, para um ou mais
confrontantes que não puderam assinar a planta e o memorial ou nos casos em que a quantidade de pessoas
inviabiliza a colocação de assinaturas diretamente nos trabalhos técnicos.
continuação do memorial descritivo do Sítio São José:
MEMORIAL DESCRITIVO
PROPRIETÁRIOS
IMÓVEL - "Sítio São José", com área de 39,0778 ha., situado no
Bairro Rio do Peixe, no Município de Conchas-SP, com os
seguintes rumos, distâncias e confrontações:
Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas as
informações apresentadas neste memorial e na planta que o
acompanha.
Conchas, 12 de julho de 2005.
De
Para
Azimute
Distância
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
132°00'57"
67°56'27"
123°19'52"
213°12'55"
147°54'47"
254°49'38"
304°45'42"
260°47'20"
343°02'02"
18°41'14"
61°12'22"
240,108 m
265,312 m
213,512 m
161,362 m
239,008 m
491,225 m
262,138 m
180,721 m
198,270 m
230,733 m
240,237 m
Área m²: 390.777,949 m²
Área ha.: 39,0778 ha.
Perímetro: 2.722,626 m
Vértices
1 ao 4
4 ao 6
6 ao 7
7 ao 10
10 ao 1
firma
Pedro Gonçalves Almada
CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-0
firma
Ana Maria Almada
CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-3
CONFRONTANTES
firma
João Afonso da Silva
RG 12.345.654 – CPF 050.121.246-19
Imóvel de Matrícula nº 1634
firma
Eucatex S.A. – Paulo Salim Maluf
RG 18.495.123 – CPF 087.900.533-34
Imóvel de Matrícula nº 12650
Conchas, 12 de julho de 2005.
firma
Atenção: Texto Novo
Concordamos com as medidas apresentadas neste memorial e na
planta anexa no tocante aos espaços em que o referido imóvel faz
confrontação com o imóvel de nossa propriedade. Estamos
cientes de que, nos termos do §10 do artigo 213 da LRP, nossa
anuência supre a participação do cônjuge e de eventuais outros
condôminos titulares de nosso imóvel.
Confrontações
Imóvel de Matrícula 1634
Imóvel de Matrícula 8731
Imóvel de Matrícula 12650
Imóvel de posse de Paulo Amarildo
Imóvel de Tr. 34219 (confrontação pelo rio do Peixe)

firma
Mário Afonso da Silva
RG 15.095.321 – CPF 094.548.356-01
Imóvel de Matrícula nº 8731
firma
Paulo Amarildo
RG 22.385.765 – CPF 076.768.546-87
Imóvel de Posse
firma
Daniel Alexandre Janini
Engenheiro Agrimensor
CREA 5060726074/B
continua no verso:
Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento (Eduardo Augusto)
Valdemar Demétrio
RG 11.447.365 – CPF 123.758.211-12
Imóvel de Transcrição nº 34219
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11
3.6 Anuência de confrontantes
Apesar de o inciso II do artigo 213 prever que tanto o memorial e a planta deverão estar assinados
pelos confrontantes, e de o § 2º se referir à assinatura do confrontante na planta, não parece coerente que
tal regra seja instransponível. Certo é que, se os trabalhos técnicos vierem com as assinaturas de todos,
tanto no memorial como na planta, não haverá qualquer dúvida de sua regularidade sob esse aspecto
formal.
Entretanto há casos em que tal providência se mostra difícil quando não inviável. Por exemplo:
quantidade imensa de confrontantes; confrontantes que residem em localidades distantes, dificultando o
envio da mesma planta e memorial para todos; órgãos públicos que possuem norma expressa para efetivar
a anuência por ofício (carta de anuência); dentre várias outras possíveis situações.
Tanto nestes casos, como também nas situações corriqueiras, não frauda os objetivos da lei a
aceitação de uma carta de anuência, desde que ela seja inequívoca!
Carta de anuência inequívoca é aquela que traz, em seu teor, o ―objeto da anuência‖, o que se
caracteriza com a exata descrição dos dados técnicos (vértices, azimutes e distâncias) das perimetrais que
servem de limites entre os imóveis retificando e o da pessoa que está anuindo.
Dessa forma, não se admite carta de anuência com texto que se limita a dizer: ―concordo com a
planta e memorial que me foram apresentados‖, pois não existe nenhuma prova que ligue a ―planta e o
memorial‖ referidos nessa carta com os trabalhos efetivamente apresentados no serviço registral imobiliário.
Salvo, lógico, se tal declaração for em resposta a uma notificação em que o registrador enviou as plantas
corretas. Mas isso é óbvio, pois, tendo havido notificação, basta a não-impugnação para possibilitar a
continuidade do procedimento retificatório.
Uma carta de anuência genérica pode prejudicar tanto o confrontante (que pode ter visto planta e
memorial diferentes, por má-fé do requerente) como o proprietário e o agrimensor (caso o confrontante, num futuro,
de má-fé ou por simples esquecimento, venha alegar que os trabalhos utilizados na retificação não eram os mesmos a
que ele anuiu). Não há como provar nenhuma das duas situações, portanto a carta de anuência, para ser
válida, deve ser inequívoca, ou seja, seu inteiro teor deve bastar, por si só, para configurar a concordância
com as alterações que se pretende fazer.
CARTA DE ANUÊNCIA
Referência: Retificação de Registro do Imóvel de Matrícula 2.833
Interessados: Pedro Gonçalves Almada e esposa.
Eu, Mário Afonso da Silva, RG 15.435.876-0 e CPF 087.234.876-12, solteiro,
residente na Rua Pernambuco, 171, na cidade de Conchas-SP, único
proprietário do imóvel de matrícula 8731, concordo plenamente com os
dados da planta e memorial referentes ao imóvel de matrícula 2.833 (imóvel
confrontante ao meu) que me foram apresentados pelo Eng. Agrimensor
Daniel Alexandre Janini, CREA nº 5060726074/B, apenas nos espaços em
que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de minha propriedade.
Portanto, minha anuência refere-se tão-somente à seguinte descrição,
existente na planta e no memorial que me foram apresentados, cujos
dados técnicos da confrontação entre os dois imóveis são os seguintes:
pontos
do 4 ao 5
do 5 ao 6
azimutes
Az. 213º12’55‖
Az. 147º54’47‖
 declaração inequívoca!
distâncias
293,008 m
491,225 m
Conchas, 12 de julho de 2005.
…………………………………
Mário Afonso da Silva
Confrontante – Anuente
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4. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL NA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
4.1 Análise preliminar
Finalizadas as formalidades procedimentais da retificação (conferência da documentação juntada
pelo requerente, eventual complementação do polo passivo mediante notificações de confrontantes e de
terceiros interessados e decurso dos prazos para impugnação), os autos deverão ser conclusos ao oficial de
registro, que decidirá pela procedência ou não do pedido, após sua qualificação registral.
A qualificação registral é uma decisão, é uma sentença emitida pelo oficial de registro em sua
atividade de zelar pela segurança jurídica das relações privadas.
Para decretar a procedência ou não do pedido retificatório, o registrador deve decidir com base em
seu livre convencimento motivado, ou seja, sua decisão deve ser imparcial, livre de pressões, independente
e fundamentada nos termos da lei. A justiça do caso concreto e a segurança jurídica dos registros públicos
somente são alcançadas em decorrência dessa autonomia do registrador. Sem ela, o sistema registral
imobiliário, como garantidor do direito de propriedade privada, não existiria.
Como não existem verdades absolutas, a razoabilidade deve pautar todas as decisões, ou seja, o
pedido será deferido sempre que o oficial não encontrar indícios suficientes para desconfiar de sua
irregularidade, bastando a presença de ―fumus boni juris‖ e da certeza de que analisou com o devido rigor
todas as possibilidades de falhas. Mas, diante de fundada suspeita, não poderá deferir o pedido, mesmo
que todas as formalidades procedimentais tenham sido cumpridas na íntegra pelo interessado.
Sendo os autos conclusos ao oficial, será procedida a qualificação registral, que se divide em duas
etapas: análise preliminar e análise de mérito. A análise preliminar, que se refere a uma minuciosa
conferência do cumprimento das regras procedimentais, pode ser resumida em um ―check-list‖ com as
seguintes questões:
 foi omitido algum titular do imóvel objeto de retificação no procedimento retificatório?
 dentre os titulares do imóvel, há algum incapaz que deixou de ser representado ou assistido na
forma da lei?
 foi omitido, nos trabalhos técnicos, algum imóvel confrontante, resultando na falta de anuência
de seu proprietário ou ocupante?
 faltou notificar algum confrontante ou terceiro interessado que não anuiu expressamente aos
trabalhos técnicos?
 faltou a juntada de algum documento relativo ao imóvel retificando necessário para a abertura
de matrícula (cadastro municipal, CCIR, DIAC-DIAT/ITR)?
 faltou a juntada de algum documento necessário para a complementação da qualificação
pessoal dos titulares (RG, CPF, certidão de casamento, certidão do registro do pacto
antenupcial)?
 faltou colher a manifestação do requerente e do agrimensor diante de uma eventual
impugnação fundamentada (que se refira aos trabalhos técnicos ou à titularidade da área)?
 houve alguma outra falha procedimental (não-publicação de edital, notificação de pessoa
errada, prazos em aberto)?
No caso de ser identificada qualquer uma dessas falhas, o oficial emitirá uma decisão interlocutória
determinando as providências necessárias para saná-la, podendo tal decisão ter reflexos apenas sobre
seus escreventes (providências meramente administrativas) ou sobre os requerentes (complementação de
dados e outras providências).
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OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E
CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE CONCHAS-SP
Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
[email protected]
DECISÃO INTERLOCUTÓRI A
Protocolo
52090
30/7/2009
Apresentante
Mariano Machado
Título
Retificação Extrajudicial de Registro (Matrícula 13.452)
Trata-se de requerimento para retificação da descrição do imóvel de
matrícula 13.452, cuja descrição tabular é precária e não corresponde à
realidade.
Com base na atual redação dos artigos 212 e 213 da Lei de Registros
Públicos, a retificação de registro é de competência do Oficial de Registro
de Imóveis.
O requerimento não está devidamente instruído. Não foi reconhecida a
firma de 2 confrontantes, faltou juntar a A.R.T. referente aos trabalhos
técnicos e não foi juntada certidão da transcrição 65.341, do Registro de
Imóveis de Tatuí, que comprovaria parte do alegado.
Notifique-se o interessado para, num prazo de 15 dias a contar da ciência
desta decisão, suprir as falhas apontadas. No tocante à falta de
reconhecimento de firma, fica-lhe facultado apresentar nova planta com a
anuência desses dois confrontantes ou declarações inequívocas de
anuência, em que conste o trecho de confrontação (marcos, azimutes e
distâncias) a que se está anuindo.
A notificação poderá ser feita por fax, telefone, email ou qualquer outra
forma que possibilite ao interessado conhecer a íntegra destas exigências.
Esgotado o prazo, com ou sem manifestação, retornar os autos para a
decisão final.
Conchas, 8 de agosto de 2009.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
.
Findo o prazo concedido para o saneamento das falhas, não tendo o interessado cumprido todas as
exigências, o pedido retificatório deverá ser indeferido (sem julgá-lo improcedente; qualificação negativa
formal), pelo descumprimento das regras procedimentais.
OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E
CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE CONCHAS-SP
Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
[email protected]
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
Protocolo
52090
NEGATIVA FORMAL
30/7/2009
Apresentante
Mariano Machado
Título
Retificação Extrajudicial de Registro (Matrícula 13.452)
Trata-se de requerimento para retificação da descrição do imóvel de
matrícula 13.452, cuja descrição tabular é precária e não corresponde à
realidade.
Com base na atual redação dos artigos 212 e 213 da Lei de Registros
Públicos, a retificação de registro é de competência do Oficial de Registro
de Imóveis.
O requerimento não está devidamente instruído. Não foi reconhecida a
firma de 2 confrontantes, faltou juntar a A.R.T. referente aos trabalhos
técnicos e não foi juntada certidão da transcrição 65.341, do Registro de
Imóveis de Tatuí, que comprovaria parte do alegado. Notificado da decisão
interlocutória que determinava tais providências, o interessado cumpriu
apenas parte delas, pois deixou de apresentar a A.R.T. no prazo que lhe foi
concedido.
Em decorrência, indefiro o pedido retificatório, qualificando-o
negativamente, por descumprimento das regras procedimentais.
Notifique-se o interessado desta decisão negativa e do prazo de 15 dias
para, caso deseje, requerer a remessa dos autos ao juiz corregedor
permanente, que decidirá o feito nos termos do §6º do artigo 213 da Lei de
Registros Públicos. Esgotado o prazo sem manifestação, microfilmar e
arquivar este procedimento.
Conchas, 8 de agosto de 2009.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
.
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4.2 Análise de mérito
Não encontrando nenhuma falha procedimental, passa-se à mais complexa fase da qualificação
registral: a análise do mérito, que requer muita atenção aos detalhes e uma franca disposição para
solucionar os casos sem causar prejuízos a quem quer que seja. O registrador imobiliário irá analisar o
mérito, ou seja, decidir pelo deferimento ou não o pedido de retificação extrajudicial de registro. Para tal,
deverá utilizar-se de seus conhecimentos jurídicos (o registrador é um profissional do direito) e decidir com
base em seu livre convencimento motivado.
A análise de mérito pode ser resumida no seguinte ―check-list‖:
 há indícios de inclusão de área não titulada no imóvel objeto da retificação, ou seja, estaria
sendo utilizado o procedimento retificatório para aquisição originária de imóvel?
 há indícios de omissão de parcela do imóvel, ou seja, estaria tentando regularizar um destaque
de área resultante de uma alienação não formalizada?
 a planta apresentada refere-se apenas à posse localizada do requerente, tendo sido omitido o
restante do imóvel de posse dos demais condôminos, ou seja, estaria sendo utilizado o
procedimento retificatório para encobrir uma divisão amigável?
 foi incluída alguma área pública (estradas, rios navegáveis, linhas férreas, escolas,
independentemente de ter ou não havido procedimento expropriatório) no interior do imóvel
privado?
 trata-se de retificação cumulada com unificação, em que não há perfeita identidade de titulares,
fato este que impede a fusão das transcrições ou matrículas?
Sendo identificada qualquer uma dessas situações, o pedido deve ser indeferido. Dependendo da
falha, pode o registrador emitir uma decisão interlocutória concedendo prazo para o interessado corrigir o
erro. Para indeferir a pretensão retificatória, não há necessidade de comprovar a existência do vício, sendo
suficiente a fundada suspeita. Nesses casos, compete ao interessado comprovar seu direito, ou seja, dirimir
a suspeita levantada pelo registrador.
Não confundir fundada suspeita com a falta de certeza do que foi alegado pelo interessado. Exigir
segurança jurídica máxima é uma utopia, pois isso não existe. Deve-se atuar com prudência, razoabilidade,
sem contudo deixar de conferir todas as possibilidades de falhas. De todos os profissionais do direito, o
registrador imobiliário é o único que pode analisar com a devida segurança se o levantamento planimétrico
está ou não incluindo área não titulada. Ele é o único que conhece a fundo os registros de sua
circunscrição, sabe das deficiências locais, conhece o histórico dos imóveis e tem o melhor e mais exclusivo
arquivo existente para pesquisar a ―vida pregressa‖ desse bem de raiz.
Sendo assim, o registrador tem plenas condições de qualificar o pedido de retificação de registro da
maneira mais justa e jurídica, possibilitando o aperfeiçoamento do sistema registral brasileiro e,
consequentemente, propiciando a desejada segurança jurídica do patrimônio privado imobiliário que a
sociedade almeja e o registro público imobiliário tem o dever de garantir.
5. TRADUÇÕES NECESSÁRIAS NA LEITURA DO ARTIGO 213
Há alguns pontos do artigo 213 que podem ocasionar dúvidas e falhas de interpretação (culpa do
legislador que foi impreciso em alguns pontos e cometeu equívocos em outros):
1) a única diferença entre os aqui denominados ―procedimento sumário‖ (alíneas ―d‖, ―e‖ e ―f‖ do inciso I) e
―procedimento ordinário‖ (inciso II) é a necessidade ou não de contraditório (participação de terceiros:
anuência dos confrontantes);
2) apesar de a obrigação de apresentar memorial, planta e anotação de responsabilidade técnica estar
expressamente prevista no inciso II do artigo 213 (procedimento ordinário), algumas das hipóteses de
retificação previstas no inciso I (as do procedimento sumário: alíneas ―d‖, ―e‖ e ―f‖ do inciso I) deverão
estar instruídas com esses mesmos documentos, em decorrência das características próprias da
retificação que está sendo pretendida;
3) os parágrafos do artigo 213, apesar da maioria deles se referir a detalhes sobre o procedimento
ordinário, estão ligados ao ―caput‖ e a seus dois incisos e não direta e exclusivamente ao inciso II.
Portanto, a notificação está prevista no ―§2º do artigo 213‖ e não no ―§2º do inciso II do artigo 213‖;
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15
4) a apuração de remanescente, prevista no §7º do artigo 213, será geralmente efetivada pelo
procedimento ordinário (inciso II) em que é necessária a anuência dos confrontantes; no entanto, quando
for comprovadamente desnecessário o contraditório, a apuração poderá ser realizada pelo procedimento
sumário (inciso I); e, em alguns casos especialíssimos em que a segurança jurídica permite, é possível
apurar o remanescente do imóvel até mesmo por simples requerimento ou de ofício (exemplo: uso da
planta e memorial do parcelamento que estão arquivados no cartório e com todos os dados da área remanescente);
5) não existe limite quanto à divergência da dimensão constante da descrição tabular e do levantamento
atual para decidir pelo deferimento ou não da retificação; o que existe é a obrigatoriedade de a
divergência não representar acréscimo ou diminuição indevida de área, mas tão-somente erro constante
do registro – lógico que, quanto maior a divergência, maior a necessidade de comprovação de ser erro
do dado registrado e não inclusão indevida de área na retificação; portanto, uma grande divergência é
um indício que permite a denegação do pedido, cabendo ao interessado a apresentação de provas muito
robustas para viabilizar a retificação;
6) georreferenciamento é uma mera técnica de agrimensura e não um método exclusivo do Incra para descrição
e imóveis rurais; assim, qualquer imóvel urbano (ou mesmo rural cujo prazo carencial para o georreferenciamento
não tenha expirado) poderá ser retificado pela técnica do georreferenciamento sem as miúças determinadas
pelos atos normativos do Incra - no entanto, para evitar falhas na publicidade registral, não se deve abrir
matrícula de imóvel rural com coordenadas georreferenciadas sem a prévia certificação do Incra, sob pena de
tal matrícula aparentar o cumprimento da "legislação do georreferenciamento";
7) a inclusão de descrição georreferenciada na matrícula de imóvel rural, mesmo sem a utilização de qualquer
dispositivo específico do artigo 213 da LRP, é uma espécie de retificação de registro, e, como tal, encontra-se
subordinada aos mesmos princípios referentes ao poder-dever de fiscalização, diligência e decisão pelo
deferimento ou não do pedido, mesmo que os trabalhos técnicos tenham sido certificados pelo Incra;
8) a determinação do §11, de que a adequação da descrição do imóvel rural às exigências da legislação do
georreferenciamento independe de retificação, deve ser interpretada da seguinte forma: "a adequação do
imóvel rural ao georreferenciamento seguirá as normas próprias da Lei nº 10.267/2001, de seu decreto
regulamentador nº 4.449/2002 (atualizado pelo Decreto nº 5.570/2005) e dos atos normativos do Incra,
utilizando subsidiariamente as regras específicas de retificação deste artigo 213";
9) cumpre o princípio da especialidade objetiva a descrição tabular que qualquer especialista em
agrimensura conseguirá, com base exclusivamente no que está escrito na matrícula, desenhar com
perfeição o imóvel sem conhecê-lo no físico; e
10) a função de decidir os procedimentos de retificação de registro trouxe maior segurança jurídica aos
registros públicos, uma vez que o registrador, pela sua especialidade e proximidade com os problemas
de sua circunscrição, tem melhores condições de decidir os casos concretos, além de desafogar o Poder
Judiciário de assuntos em que não existem litígios.
CONCLUSÃO: UM NOVO TEMPO PARA O REGISTRO IMOBILIÁRIO
A retificação extrajudicial de registro é a oportunidade de o registrador imobiliário demonstrar à
população sua competência e engajamento com os problemas sociais. Se cada Oficial de Registro procurar
solucionar os problemas existentes em sua circunscrição, orientando os proprietários, os agrimensores, os
advogados, os representantes do poder público, enfim, toda a comunidade local, logo os dados existentes
nos cartórios estarão mais coerentes com a realidade, e a segurança jurídica proporcionada pelos registros
será ainda mais percebida.
É o somatório das participações individuais que cria um conjunto de grandes realizações. Se cada
registrador cumprir sua parte, logo o sistema registral imobiliário brasileiro será comparável aos melhores do
mundo, pois, apesar das dificuldades tecnológicas existentes num país em desenvolvimento, possuímos um
potencial humano que realmente faz a diferença. E o momento de comprovar isso a toda a sociedade é
agora. Portanto, mãos à obra!
Eduardo Agostinho Arruda Augusto é oficial de registro de imóveis, títulos e documentos e civil das pessoas
jurídicas de Conchas-SP e diretor de assuntos agrários do IRIB ([email protected]).
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16
RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
DE REGISTRO IMOBILIÁRIO
MODELOS A CARGO DO REQUERENTE







Rol de Documentos
Requerimento
Laudo Técnico
Memorial Descritivo
Levantamento Planimétrico
Carta de Anuência
Extra: "Anuência originada por e-mail"
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17
DOCUMENTOS A SEREM APRESENTADOS
NO ATO DA PRENOTAÇÃO DO PEDIDO
 Requerimento
 Certidão Atualizada da Matrícula
 Laudo Técnico (Justificativo)
 Memorial Descritivo
 Levantamento Planimétrico
 Anotação de Responsabilidade Técnica
 Quaisquer Outras Provas Julgadas Úteis
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18
Imo. Dr. Oficial de Registro de Imóveis de Conchas
Pedro Gonçalves Almada e Ana Maria Almada, residentes no Sítio São
José, localizado no Bairro Rio do Peixe, Conchas-SP, legítimos
proprietários do imóvel de matrícula 2.833, vêm à presença de V. Sa.
requerer o que segue.
Tendo em vista que a descrição tabular do referido imóvel não confere
com a realidade, requerem a retificação de seus dados descritivos, nos
termos dos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73.
Para tal, fazem a juntada de novos trabalhos topográficos e demais
documentos probantes para a devida avaliação e decisão.
Declaram, sob as penas da lei, que todas as informações e dados
juntados a este requerimento são verdadeiros.
Conchas, 20 de julho de 2005.
firma
Pedro Gonçalves Almada
CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-0
firma
Ana Maria Almada
CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-3
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19
LAUDO TÉCNICO
Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o
levantamento da área e que os valores corretos dos azimutes e distâncias e
os dados de identificação dos confrontantes são os apresentados nesta
oportunidade, na planta e no memorial descritivo que acompanham o
presente laudo.
Ao efetuar os trabalhos, constatei o seguinte: o imóvel de
matrícula 2.833 possui descrição tabular precária, sem algumas medidas
perimetrais e sem a necessária definição de rumos ou ângulos de deflexão.
O presente levantamento foi efetuado intramuros, uma vez
que as divisas são claras (cerca de arame bem antiga) e respeitadas há
muitos anos. Além disso, todos os confrontantes confirmaram que a referida
cerca respeita os limites de seus imóveis.
Conchas, 12 de julho de 2005.
firma
Daniel Alexandre Janini
Engenheiro Agrimensor
CREA 5060726074/B
R. Marechal Deodoro, 2342 – CEP 13418-565 – Piracicaba-SP
Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento (Eduardo Augusto)
[email protected]
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
(19) 3432-5556
20
MEMORIAL DESCRITIVO
IMÓVEL - "Sítio São José", com área de 39,0778 ha., situado no Bairro Rio do Peixe, no
Município de Conchas-SP, com os seguintes rumos, distâncias e confrontações:
De
Para
Azimute
Distância
1
2
132°00'57"
240,108 m
2
3
67°56'27"
265,312 m
3
4
123°19'52"
213,512 m
4
5
213°12'55"
161,362 m
5
6
147°54'47"
239,008 m
6
7
254°49'38"
491,225 m
7
8
304°45'42"
262,138 m
8
9
260°47'20"
180,721 m
9
10
343°02'02"
198,270 m
10
11
18°41'14"
230,733 m
11
1
61°12'22"
240,237 m
Área m²: 390.777,949 m²
Área ha.: 39,0778 ha.
Perímetro: 2.722,626 m
Vértices
Confrontações
1 ao 4
Imóvel de Matrícula 1634
4 ao 6
Imóvel de Matrícula 8731
6 ao 7
Imóvel de Matrícula 12650
7 ao 10
Imóvel de posse de Paulo Amarildo (título não identificado)
10 ao 1
Imóvel de Transcrição 34219 (confrontação pelo rio do Peixe)
Conchas, 12 de julho de 2005.
firma
Daniel Alexandre Janini
Engenheiro Agrimensor
CREA 5060726074/B
continua no verso 
R. Marechal Deodoro, 2342 – CEP 13418-565 – Piracicaba-SP
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(19) 3432-5556
21
 verso do memorial descritivo do Sítio São José:
PROPRIETÁRIOS
Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas as informações apresentadas
neste memorial e na planta anexa.
Conchas, 12 de julho de 2005.
firma
Pedro Gonçalves Almada
CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-0
firma
Ana Maria Almada
CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-3
CONFRONTANTES
Concordamos com as medidas apresentadas neste memorial e na planta anexa no
tocante os espaços em que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de nossa
propriedade.
firma
João Afonso da Silva
RG 12.345.654 – CPF 050.121.246-19
Imóvel de Matrícula nº 1.634
Mário Afonso da Silva
RG 15.095.321 – CPF 094.548.356-01
Imóvel de Matrícula nº 8.731
firma
Eucatex S.A. – Paulo Salim Maluf
RG 18.495.123 – CPF 087.900.533-34
Imóvel de Matrícula nº 12.650
firma
Paulo Amarildo
RG 22.385.765 – CPF 076.768.546-87
Imóvel de Posse (título não identificado)
firma
Valdemar Demétrio
RG 11.447.365 – CPF 123.758.211-12
Imóvel de Transcrição nº 34.219
R. Marechal Deodoro, 2342 – CEP 13418-565 – Piracicaba-SP
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LEVANTAMENTO PLANIMÉTRICO
CONFRONTANTES
PROPRIETÁRIOS
Concordamos com as medidas apresentadas
neste memorial e na planta anexa no tocante os espaços em
que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de
nossa propriedade. Estamos cientes de que, nos termos do
§10 do artigo 213 da LRP, nossa anuência supre a
participação do cônjuge e de eventuais outros condôminos
titulares de nosso imóvel.
Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas as
informações apresentadas nesta planta e no memorial anexo.

Conchas, 12 de julho de 2005.
CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-0
firma
João Afonso da Silva
RG 12.345.654 – CPF 050.121.246-19
Imóvel de Matrícula nº 1.634
firma
Pedro Gonçalves Almada
firma
Ana Maria Almada
CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-3
firma
Mário Afonso da Silva
RG 15.095.321 – CPF 094.548.356-01
Imóvel de Matrícula nº 8.731
firma
Eucatex S.A. – Paulo Salim Maluf
RG 18.495.123 – CPF 087.900.533-34
Imóvel de Matrícula nº 12.650
firma
Paulo Amarildo
RG 22.385.765 – CPF 076.768.546-87
Imóvel de Posse
LAUDO TÉCNICO
Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o
levantamento da área e que os valores corretos dos azimutes e
distâncias e os dados de identificação dos confrontantes são os
apresentados nesta planta e no memorial que a acompanha.
Conchas, 12 de julho de 2005.
Daniel Alexandre Janini
Engenheiro Agrimensor
CREA 5060726074/B
firma
firma
Valdemar Demétrio
RG 11.447.365 – CPF 123.758.211-12
Imóvel de Transcrição nº 34.219
R. Marechal Deodoro, 2342 – CEP 13418-565 – Piracicaba-SP
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23
CARTA DE ANUÊNCIA
Referência: Retificação de Registro do Imóvel de Matrícula 2.833
Interessados: Pedro Gonçalves Almada e esposa.
Eu, Mário Afonso da Silva, RG 15.435.876-0 e CPF 087.234.876-12,
solteiro, residente na Rua Pernambuco, 171, na cidade de Conchas-SP,
proprietário do imóvel de matrícula 8731, concordo plenamente com
os dados da planta e memorial de retificação do imóvel de matrícula
2.833 (imóvel confrontante ao meu) que me foram apresentados pelo
Eng. Agrimensor Daniel Alexandre Janini, CREA nº 5060726074/B,
apenas nos espaços em que o referido imóvel faz confrontação com o
imóvel de minha propriedade.
Portanto, minha anuência se refere tão-somente à seguinte descrição,
existente na planta e no memorial que me foram apresentados, cujos
dados técnicos da confrontação entre os dois imóveis são os seguintes:
- do ponto 4 ao ponto 5: azimute 213º12’55” – distância de 239,008 m; e
- do ponto 5 ao ponto 6: azimute 147º54’47” – distância de 491,225 m.
Conchas, 12 de julho de 2005.
firma
…………………………………
Mário Afonso da Silva
Confrontante – Anuente
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24
ANUÊNCIA DE CONFRONTANTE PEDIDA POR E-MAIL
(esta é uma prova de que a criatividade deve ser utilizada em prol da solução de problemas)
Fato: imóvel confrontante em nome de pessoa falecida.
Moradora do Imóvel: a filha-herdeira (não há inventário aberto).
Situação Inesperada: a moradora está em viagem de estudos em Londres, Inglaterra.
Solução Legal: edital em jornal local – além da segurança jurídica ser fictícia, o edital é muito
oneroso para a parte.
Solução Viável: enviar arquivo por e-mail para que ela firme a anuência e remeta em papel pelo correio.
RESULTADO: deu certo! Vide a Declaração de Anuência assinada na folha seguinte.
Veja o e-mail (alguns dados de identificação são fictícios):
De: [email protected]
Enviada em: sexta-feira, 17 de junho de 2005 11:15
Para: Bruna ([email protected])
Assunto: Retificação de Área – sobre
Anexo: Anuência-bruna.doc
Prezada Bruna:
Sua família possui um imóvel na Rua Dr. Luiz Vergueiro em Pereiras-SP (Transcrição nº 3795),
ainda em nome de seu pai (Erivelto Foltran).
Um dos imóveis confrontantes (José Lásaro Marocollo - "Zé da Tica") está em procedimento
extrajudicial de retificação de área e, como seu imóvel é confrontante, ele precisa de sua
assinatura para obter a retificação.
São 6 confrontantes, dentre eles a própria Prefeitura Municipal de Pereiras. Todos, após conferir
os trabalhos técnicos, deram a anuência, situação esta que leva à conclusão de que os trabalhos
de agrimensura estão corretos.
Entretanto pela legislação (inciso II do artigo 213 da Lei nº 6.015/73) é necessária a anuência de
todos os confrontantes, faltando apenas a sua para que o intento de José Lázaro seja almejado.
Para que você tenha maior segurança em sua decisão, segue anexo um arquivo Word com a
planta do imóvel a ser retificado. A localização de seu imóvel é no canto superior esquerdo. A
divisa ente ambos os imóveis é de apenas 1,44 metro.
Seu tio Antonio, que mora na casa vizinha, conferiu pessoalmente comigo as medidas e ficou de
contatá-la por telefone para lhe dar a devida garantia do acerto dos presentes trabalhos.
O que José Lázaro necessita é de sua anuência no documento constante do arquivo anexo (basta
imprimi-lo, assinar no campo existente e remeter o documento pelo Correio para a filha de José
Lázaro, Fabiana, sua amiga). Favor não dobrar o documento.
O endereço para envio é Rua Dr. Luiz Vergueiro, 375 – Centro – Pereiras-SP. As despesas com o
correio serão ressarcidas por José Lázaro, que entregará o dinheiro ao seu tio.
O reconhecimento de firma será efetivado aqui em Pereiras (no Cartório do Riva; ele confirmou a
existência de seu cartão de assinaturas). Basta você assinar conforme consta na “ficha de
assinaturas” daquele cartório, que nós iremos lá para efetuar o reconhecimento de sua assinatura.
Muito Obrigado.
José Antônio Figueiredo Lima
Engenheiro - CREA 5060765736
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RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE ÁREA
IMÓVEL DE TRANSCRIÇÃO Nº 9342 - PEREIRAS-SP
ANUÊNCIA
CONFRONTANTE – Matrícula nº 3795
Eu, Bruna da Silva Foltran, RG nº 24.654.678 e CPF nº 098.675.345-09, herdeira de Erivelto Foltran e
atual proprietária do imóvel de Matrícula nº 3.795, declaro que concordo com a medida constante
desta planta (1,44 m) no que tange à confrontação com o imóvel de transcrição nº 9.342.
....................................................


firma
Obs.: a assinatura foi reconhecida pelo Tabelião de Pereiras-SP.
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26
RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
DE REGISTRO IMOBILIÁRIO
MODELOS A CARGO DO REGISTRO







Notificação de Confrontante
Decisão Interlocutória
Audiência de Conciliação
Qualificação Registral Negativa (formal)
Qualificação Registral Negativa (mérito)
Qualificação Registral Positiva
Matrícula Retificada
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OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E
CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE CONCHAS-SP
Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
[email protected]
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Protocolo
RI: 44218
20/7/2005
Requerentes Pedro Gonçalves Almada e esposa (proprietários do imóvel de matrícula 2.833)
Notificado
Mário Afonso da Silva (Rua Pernambuco, 171 – Centro – Conchas-SP)
Assunto
Retificação Extrajudicial de Registro (artigo 213 da Lei nº 6.015/73)
Anexos
Cópias do Memorial Descritivo e Levantamento Planimétrico
Trata-se de procedimento extrajudicial de retificação de registro envolvendo o imóvel de
matrícula 5.768, deste Registro Imobiliário, processado nos termos dos artigos 212 e 213
da Lei dos Registros Públicos (LRP: Lei nº 6.015/73).
Tendo em vista que V. Sa. é titular/responsável pelo imóvel confrontante (Matrícula 8.731) e
não há sua anuência expressa na planta e no memorial descritivo apresentados, V. Sa.
fica NOTIFICADO do inteiro teor dos trabalhos técnicos que seguem anexos, podendo,
nos termos do §2° do artigo 213, impugnar fundamentadamente os presentes trabalhos,
no prazo legal de 15 dias.
Nos termos do §4° do artigo 213 da LRP, a falta de impugnação no prazo da notificação
resulta na presunção legal de anuência do confrontante ao pedido de retificação de
registro. Nos termos do §10 do artigo 213 da LRP, esta notificação supre a notificação do
cônjuge e de eventuais outros condôminos titulares desse mesmo imóvel.
Portanto, são 3 as opções que a lei confere ao NOTIFICADO:
1) impugnar fundamentadamente;
2) anuir expressamente (assinar a planta e o memorial anexos, reconhecer as firmas e enviar
os trabalhos pelo correio com A.R. a este serviço registral imobiliário); ou
3) deixar transcorrer o prazo, aceitando os trabalhos tacitamente.
Esclareço, finalmente, que eventuais falhas que venham a ser provadas no futuro não
impedem novo procedimento retificatório nem vinculam a pessoa que anuiu nos presentes
trabalhos, estando resguardados seus direitos reais nos termos da legislação civil, exceto
nos casos de usucapião (artigo 214, §5°, da LRP).
Conchas, 21 de julho de 2005.
Em ......../........./ 2005
Recebi a 1ª via desta Notificação:
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
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..........................................................................................................
nome:
endereço:
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OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E
CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE CONCHAS-SP
Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
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DECISÃO INTERLOCUTÓRIA
Protocolo
Apresentantes
44218
20/7/2005
Pedro Gonçalves Almada e esposa
Título/Documento Projeto de Retificação Extrajudicial de Registro (Matrícula 2.833)
O projeto apresentado para instruir pedido de retificação de registro foi
analisado e resultou na seguinte decisão interlocutória:
Trata-se de requerimento de retificação de registro referente ao imóvel de matrícula
2.833, para corrigir a sua descrição tabular, que está precária e merece reparo.
Com base na atual redação dos artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos, a
retificação de registro é de competência do Oficial de Registro de Imóveis.
O requerimento está devidamente instruído. O laudo técnico assinado pelo profissional
e o requerimento dos proprietários atestam, sob as penas da lei, serem verdadeiros os
dados apresentados. O engenheiro atestou que fez pessoalmente o levantamento da
área e apresentou a A.R.T. com a comprovação de seu recolhimento.
Por envolver inclusão de perimetrais, distâncias e azimutes, todos os confrontantes
apresentaram sua concordância, que demonstra, em princípio, não estar o presente
imóvel invadindo as áreas a eles pertencentes.
Entretanto, uma das anuências foi dada, segundo os trabalhos apresentados, pelo
―possuidor‖ do imóvel situado à sudoeste, Paulo Amarildo. Faltou comprovar a que
título Paulo Amarildo ocupa o referido imóvel, se comprador com título não registrado,
herdeiro de antigo proprietário ou mesmo se possuidor sem qualquer título.
Para comprovar a legítima ocupação, juntar cópia autenticada dos documentos
eventualmente existentes, sendo conveniente apresentar, por exemplo, CCIR e DIAT
em nome do ocupante, conta de luz ou telefone fixo com o endereço desse imóvel.
Em decorrência, proceda-se a notificação do interessado para apresentar, em 15 dias,
comprovação da real situação de Paulo Amarildo. A notificação, que poderá ser feita por
telefone (com leitura integral deste texto), deverá ser certificada no verso desta DI, cuja
cópia ficará disponível ao interessado, que poderá solicitar seu envio por fax ou e-mail.
Após o prazo, com ou sem manifestação do requerente, voltem os autos conclusos
para a competente qualificação registral.
Conchas, 27 de julho de 2005.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
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AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
Retificação Extrajudicial de Registro (Mat. 2.833)
Protocolo: 44.218 – 20/7/2005
Apresentante: Pedro Gonçalves Almada
Às 13h30min de 29 de julho de 2005, na sede do Registro Imobiliário de Conchas, situado
na Rua Minas Gerais nº 411, no Centro desta cidade de Conchas-SP, compareceram
espontaneamente as seguintes pessoas abaixo qualificadas:
1. Apresentante: Pedro Gonçalves Almada, RG 13.213.456-0 e CPF 040.234.675-09, casado,
residente no Sítio São José, localizado no Bairro Rio do Peixe, nesta cidade de Conchas-SP;
2. Responsável Técnico: Daniel Alexandre Janini, Engenheiro Agrimensor, CREA nº 5060726074/B,
solteiro, com escritório na Av. Independência, 546 - sala 92 – Piracicaba-SP; e
3. Impugnante: Mário Afonso da Silva, RG 15.435.876-0 e CPF 087.234.876-12, solteiro, residente
na Rua Pernambuco, 171, nesta cidade de Conchas-SP.
Declaram que compareceram de livre e espontânea vontade neste serviço registral
imobiliário e, sob a orientação do Dr. Eduardo Augusto, Oficial de Registro desta comarca,
chegaram ao seguinte consenso:
 a impugnação se refere ao fato de que os trabalhos técnicos trazem dados divergentes
dos dados que constam do teor da matrícula 8.731 (imóvel vizinho, que é de
propriedade do impugnante): entre os pontos 5 e 6, a planta da retificação apresenta
uma distância de 238,008 m, enquanto que a matrícula 8.731 apresenta 230 metros;
 temia o impugnante que essa divergência, que não era real (pois ele reconhece a
exatidão dos dados da planta em análise), mas formal em relação ao seu título, pudesse
trazer-lhe prejuízos, "tornando nula a matrícula de seu imóvel";
 após ter sido esclarecido que a retificação de um imóvel não tem o condão de alterar a
descrição dos demais, e que a anuência dada pelo confrontante não tem o potencial de
afetar seus direitos reais registrados, o impugnante CONCORDOU E ANUIU com a
presente retificação em todos os seus termos.
Lido e achado conforme, o presente termo vai abaixo assinado por todos. Eu, _________
Vilma Donizeti de Lima, substituta do oficial, digitei e dou fé de sua veracidade.
…………………………………
Pedro Gonçalves Almada
Apresentante
…………………………………
Daniel Alexandre Janini
Eng Agrim - CREA 5060726074/B
…………………………………
Mário Afonso da Silva
Confrontante - Impugnante
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro - Conciliador
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Oficial de Registro
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QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
Protocolo
Apresentante
44218
20/7/2005
NEGATIVA FORMAL
Pedro Gonçalves Almada e esposa
Título/Documento Retificação de Área (Matrícula 2.833)
O Título apresentado para registro foi analisado e resultou na seguinte
qualificação registral:
Trata-se de requerimento para retificação da descrição do imóvel de matrícula 2.833,
cuja descrição tabular é precária e não corresponde à realidade.
Com base na atual redação dos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, a
retificação de registro é de competência do Oficial de Registro de Imóveis.
O requerimento não está devidamente instruído. Não foi reconhecida a firma de 2
confrontantes, faltou juntar a A.R.T. referente aos trabalhos técnicos e não foi juntada
certidão da transcrição 65.341, do Registro de Imóveis de Tatuí, que comprovaria
parte do alegado. Notificado da decisão interlocutória que determinava tais
providências, o interessado cumpriu apenas parte delas, pois deixou de apresentar a
A.R.T. no prazo que lhe foi concedido.
Em decorrência, indefiro o pedido retificatório, qualificando-o negativamente, por
descumprimento das regras procedimentais.
Notifique-se o interessado desta decisão negativa e do prazo de 15 dias para, caso
deseje, requerer a remessa dos autos ao juiz corregedor permanente, que decidirá o
feito nos termos do §6º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos. Esgotado o prazo
sem manifestação, microfilmar e arquivar este procedimento
Conchas, 27 de julho de 2005.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
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QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
Protocolo
Apresentante
44218
20/7/2005
NEGATIVA MATERIAL
Pedro Gonçalves Almada e esposa
Título/Documento Retificação de Área (Matrícula 2.833)
O Título apresentado para registro foi analisado e resultou na seguinte
qualificação registral:
Apesar de todos os confrontantes terem anuído com os trabalhos técnicos e estes
estarem formalmente em ordem, o pedido não merece provimento.
A matrícula 2.833 aponta que o referido imóvel possui uma área de 22 hectares e o
levantamento atual apresenta uma área total de 39 hectares, portanto uma diferença
de quase 80% a mais, que corresponde a um sério indício de que o levantamento
possa estar incluindo área não titulada.
Analisando o teor da matrícula 1634 (confrontante ao norte), verificou-se que Pedro
Gonçalves Almada também é titular de uma fração ideal de 7,5% daquele imóvel.
Como a área registrada daquele imóvel é de 100 hectares, o apresentante teria, em
tese, direito a uma área de 7,5 hectares que, somada à área titulada pela matrícula
2.833, atingiria um somatório de 39,5 hectares, praticamente a área acusada pelos
trabalhos técnicos apresentados.
Por não ter comprovado que essa diferença de área configura erro do registro, decido
pelo INDEFERIMENTO do pedido de retificação da matrícula 2.833.
Dar ciência ao interessado, providenciar recibo de emolumentos pela prenotação e
microfilmar as folhas deste procedimento.
Caso o interessado não concorde com esta decisão, fica-lhe resguardado o direito de
requerer, no prazo de 15 dias, o encaminhamento dos autos ao juiz corregedor
permanente, que decidirá o feito nos termos do §6º do artigo 213 da Lei de Registros
Públicos.
Conchas, 27 de julho de 2005.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
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QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
Protocolo
Apresentante
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20/7/2005
POSITIVA
Pedro Gonçalves Almada e esposa
Título/Documento Retificação de Área (Matrícula 2.833)
O Título apresentado para registro foi analisado e resultou na seguinte
qualificação registral:
Trata-se de requerimento para retificação da descrição do imóvel de matrícula 2.833,
cuja descrição tabular está totalmente precária e não corresponde à realidade.
Com base na atual redação dos artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos, a
retificação de registro é de competência do Oficial de Registro de Imóveis.
O requerimento está devidamente instruído. O laudo técnico assinado pelo profissional
e o requerimento dos proprietários atestam, sob as penas da lei, serem verdadeiros os
dados apresentados. O engenheiro atestou que fez pessoalmente o levantamento da
área, que a retificação é claramente intramuros e apresentou a devida A.R.T.
Por envolver inclusão de rumos, distâncias e perimetrais, todos os confrontantes
apresentaram sua concordância.
Em decorrência, procedo a qualificação positiva do requerimento, nos exatos termos
do inciso II do artigo 213 da Lei nº 6.015/73.
Retifiquem-se os dados incorretos, com o encerramento da matrícula viciada (2.833) e
abertura de nova matrícula para o referido imóvel. Após isso, microfilmar todas as
folhas deste procedimento.
Conchas, 27 de julho de 2005.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Oficial de Registro
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REGISTRO DE IMÓVEIS DE CONCHAS LIVRO 2 – REGISTRO GERAL
MATRÍCULA
FICHA
15.002
1
Conchas, 27 de julho de 2005.
IMÓVEL – "Sítio São José", com área de 39,0778 ha., situado no Bairro Rio do Peixe,
no Município de Conchas-SP, com a seguinte descrição técnica (azimutes UTM; Sirgas
2000; Fuso 22; MC 51º W):
marcos
azimutes
distâncias
1–2
Az 132°00'57"
240,108 m
2–3
Az 67°56'27"
265,312 m
3–4
Az 123°19'52"
213,512 m
4–5
Az 213°12'55"
161,362 m
5–6
Az 147°54'47"
239,008 m
6–7
Az 254°49'38"
491,225 m
7–8
Az 304°45'42"
262,138 m
8–9
Az 260°47'20"
180,721 m
9 – 10
Az 343°02'02"
198,270 m
10 – 11
Az 18°41'14"
230,733 m
11 – 1
Az 61°12'22"
240,237 m
confrontações
Imóvel de Matrícula 1.634
Imóvel de Matrícula 8.731
Imóvel de Matrícula 12.650
Imóvel de posse de Paulo Amarildo
Imóvel de Transcrição 34.219
(confrontação pelo rio do Peixe)
PROPRIETÁRIOS – PEDRO GONÇALVES ALMADA (RG 13.213.456-0 SSP/SP – CPF
040.234.675-09, comerciante) e sua mulher ANA MARIA ALMADA (RG 34.153.639-3
SSP/SP – CPF 080.445.109-34, aposentada), brasileiros, casados pelo regime da
comunhão de bens, antes da vigência da Lei 6.515/77, residentes e domiciliados no
Sítio São José, Bairro Rio do Peixe, Conchas -SP.
REGISTRO ANTERIOR – Matrícula 2.833, deste Registro.
CONTRIBUINTE – Cadastro na Receita Federal: NIRF nº 3.546; Cadastro no INCRA:
CCIR nº 6295610897921, com a denominação de Sítio São José, em nome de Pedro
Gonçalves Almada, área total 39,0 ha.; área registrada 39,0; mód. rural 0,0; nº mód.
rurais 0,00; mód. fiscal 30,0; nº mód. fiscais 1,3; FMP 2,0.
Substituta do Oficial _______________ (Vilma Donizeti de Lima)
(microfilme nº 45.647, de 12/6/2005)
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RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
DE REGISTRO IMOBILIÁRIO
LEGISLAÇÃO
Artigos 212 a 214 da Lei de Registros Públicos
(alterações efetuadas pelo artigo 50 da Lei nº 10.931/2004 e pela MP nº 514/2010)
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Artigos 212 a 214 da Lei de Registros Públicos
(alterações efetuadas pela Lei nº 10.931/2004 e pela MP nº 514/2010)
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a
retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não
exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das
medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido
objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada
por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade
de produção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral
de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo
assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no competente CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a
retificação.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado
pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se
manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio,
com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis,
pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do
domicílio de quem deva recebê-la.
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§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de
Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo
requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não
sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a
notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado
por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no
prazo da notificação.
§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver
impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o
requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no
prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.
§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável
para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano
ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade
de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os
remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como
confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo
mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam
logradouros devidamente averbados.
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de
escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de
área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se
rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação
urbanística.
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos,
mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts.
1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o
condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será
representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
§ 11. Independe de retificação:
I. a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de
Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por
Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados
individualmente ou com lançamento fiscal há mais de dez anos;
II. a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e
225, § 3º, desta Lei;
III. a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de
coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;
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IV. a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento
decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei
no 11.977, de 2009; e
V. o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro
de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do artigo 71 da Lei
no 11.977, de 2009.
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação
em face dos confrontantes e localização na quadra.
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação
poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o
registro em conformidade com a nova descrição.
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do
memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos
prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de
regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes
somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de
medidas perimetrais.
Art. 214. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no
independentemente de ação direta.
§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2º Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de
difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva
das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo
com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus
títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as
condições de usucapião do imóvel.
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GEORREFERENCIAMENTO
Uma Modalidade Especial do
Procedimento de Retificação de Registro
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A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Palestra proferida em 6/5/2005 no 20º Encontro Regional de Oficiais de Registro de Imóveis - GeoLondrina
(artigo publicado no Boletim do IRIB em Revista nº 321, Abr-Jun2005, p. 84-105. São Paulo: IRIB, 2005)
Obs.: o texto é anterior ao Decreto nº 5.570/2005, mas é importante para entender as mudanças ocorridas (com atualizações em notas de rodapé).
Introdução
O tema georreferenciamento está causando um grande alvoroço. Profissionais de agrimensura,
proprietários e produtores rurais, registradores e tabeliães, juízes, promotores e advogados,
empreendedores imobiliários e corretores de imóveis, enfim uma gama de profissionais está se
preocupando com as novas regras de descrição tabular do imóvel rural, regras estas que visam a resolver
de vez o problema fundiário do País.
Pelo menos esta é a meta dessa novel legislação, que foi inaugurada com a publicação da Lei nº
10.267, de 28 de agosto de 2001, que criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais - CNIR (pelas regras
gramaticais, lê-se kinir e não cenir) e efetuou alterações em várias leis, em especial na Lei dos Registros
Públicos (Lei nº 6.015/73).
Desde então, o termo georreferenciamento foi incorporado à linguagem do dia-a-dia de vários
profissionais, os quais ainda possuem muitas dúvidas e questionamentos.
Em decorrência da polêmica que envolve esse novo sistema de medição e descrição dos imóveis
rurais, o Irib promoveu, em julho de 2004, o Encontro Regional de Araraquara, evento este que gerou a
agora famosa Carta de Araraquara, em que foram efetuadas diversas propostas para que a legislação do
georreferenciamento fosse viável e atingisse seus nobres objetivos de resolver as questões fundiárias e de
promover o desenvolvimento de nosso País.
Convém esclarecer que georreferenciamento é tão somente uma técnica moderna de agrimensura,
não sendo de uso exclusivo do Incra para o atendimento da legislação em comento. Apesar disso, apenas
para facilitar o entendimento e a construção das frases, a palavra georreferenciamento, neste trabalho, foi
utilizada no sentido de ―descrição do imóvel que cumpre integralmente a nova legislação, com certificação
do Incra e ingresso no registro imobiliário‖.
O princípio da especialidade objetiva
Ao alterar a forma como os imóveis rurais serão descritos na matrícula, a nova legislação aliou-se a
um dos mais importantes princípios informadores do direito registral imobiliário, que é o da especialidade
objetiva. Numa definição bem singela, especialidade objetiva é a arte de individualizar um imóvel por meio
de uma descrição técnica. Possui três distintas faces, cada qual com uma importância bem definida para o
sistema registral imobiliário.
A primeira face, a mais conhecida, está prevista no artigo 176 (§1º, inciso II, nº 3) da Lei dos
Registros Públicos. Trata-se de uma regra dirigida ao profissional de agrimensura, que deverá utilizar as
normas técnicas de sua profissão para que a descrição do imóvel seja suficiente para distingui-lo dos
demais e permitir a todos conhecer sua localização, formato e área.
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A segunda face, bastante conhecida pelos tabeliães que, não raras vezes, têm que elaborar
escritura de rerratificação para cumprir tal mandamento, está prevista no artigo 225 da mesma Lei dos
Registros Públicos. Por essa regra, todos os títulos que se refiram a um bem imóvel devem trazer em seu
bojo a descrição precisa do imóvel, nos exatos termos da descrição existente da matrícula, sob pena de não
encontrar acesso no fólio real.
Os dois primeiros aspectos do princípio da especialidade objetiva são bem conhecidos e muito
comentados na doutrina e na jurisprudência. Ambos estão expressamente previstos na lei e não há muito o
que discutir acerca deles.
Existe, entretanto, uma terceira face do princípio da especialidade objetiva que, por não haver
qualquer dispositivo legal que a expresse, é por muitos desconhecida e, não raras vezes, até violada. Tratase do dever do oficial de registro de zelar pela qualidade da matrícula, ou seja, compete ao registrador a
difícil e importante tarefa de fazer com que as matrículas representem com clareza e exatidão os bens
imóveis e os direitos a eles relativos.
Por esse prisma, compete ao registrador fazer com que a matrícula seja clara, precisa e concisa,
escriturada de forma que o usuário comum possa entendê-la. Deve também evitar que o acúmulo de
registros e averbações a tornem confusa, efetivando de ofício averbações saneadoras, quando necessário,
ou encerramento da matrícula e abertura de nova quando a descrição tabular do imóvel sofrer alterações.
Apesar de alguns a considerarem irregular, a averbação saneadora, quando utilizada nas situações
que a exigem, é muito salutar. Um exemplo típico é a matrícula em que há uma pluralidade de hipotecas
cedulares em variados graus, outra pluralidade de aditivos sobre algumas das hipotecas e uma boa
quantidade de baixas que não coincidem com a ordem cronológica desses registros. Uma averbação
esclarecendo o que permanece ativo torna a matrícula clara para o usuário e evita erros e eventuais
contendas judiciais. Outra averbação saneadora salutar é a especificação de todos os titulares e de suas
respectivas frações ideais, essencial em matrículas em que há muitos registros antigos de sucessão “causa
mortis” em que a forma descritiva utilizada na época ainda causa muitas dúvidas (ex.: uma legitima de ―x‖ na
avaliação de ―y‖, na parte ideal de ―z‖ dentro do imóvel de ―n‖ alqueires).
Havendo desmembramento de uma ou mais partes do imóvel, convém encerrar a matrícula-mãe e
abrir novas matrículas para as áreas desmembradas e alienadas e também para o remanescente. No caso
de retificação de área, quer nos termos do artigo 213 da LRP ou mesmo no cumprimento da lei do
georreferenciamento, o ideal é encerrar a matrícula anterior e abrir nova matrícula com a descrição
atualizada e com a averbação saneadora de transporte (hipotecas, servidões, etc.).
Mat. 14.200
(imóvel originário)
65 ha.
Mat. 15.234
30 ha.
Mat. 15.235
25 ha.
Mat. 15.236
(nova matrícula para
o remanescente)
10 ha.
Abertura de matrícula tanto para as áreas desmembradas e alienadas como para o remanescente.
A abertura de matrícula para constar a nova descrição tabular do imóvel é relevante, pois uma
averbação perdida no meio da matrícula (supondo-se vários outros assentos após a averbação dessa nova
descrição tabular) não é facilmente encontrada, gerando dúvidas sobre qual é a descrição do imóvel e,
muitas vezes, até levando o leigo ao equívoco, uma vez que, na primeira folha, ainda consta a descrição
original, agora totalmente desatualizada.
Com a nova descrição georreferenciada, é essencial a abertura de nova matrícula para o imóvel,
aproveitando a oportunidade para sanear outros problemas, como a correta definição das frações ideais de
cada condômino (raramente declaradas nas matrículas antigas) ou identificação dos ônus que ainda
oneram o referido imóvel (muito comum a existência de muitos registros de hipoteca e muitas averbações
de aditivo e cancelamento, situação que dificulta saber o que continua ativo ou não). Uma averbação de
transporte na nova matrícula tornará tudo mais simples e eficaz.
Portanto, recomenda-se a averbação do encerramento da matrícula do imóvel retificado e a
abertura de nova matrícula totalmente saneada para esse imóvel agora bem descrito e caracterizado. Essa
é a proposta nº 10 da Carta de Araraquara: ―10. Especialidade Objetiva – Abertura de Nova Matrícula para o
5
Imóvel Georreferenciado‖.
5
Proposta aceita: §5º do artigo 9º do Decreto nº 4.449/2002 (redação dada pelo Decreto nº 5.570/2005).
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Modelos de matrículas georreferenciadas
Além de ser importante abrir nova matrícula para o imóvel georreferenciado, convém estudar como
esse imóvel será descrito e apresentado para o usuário do sistema, ou seja, como ficará o aspecto da
matrícula, de forma a cumprir os princípios e seus atributos essenciais já estudados.
A seguir, um modelo que segue o padrão típico das matrículas existentes, que segue o estilo
tradicional dos instrumentos públicos, sem espaços em brancos ou entrelinhas, estilo este oriundo do tempo
dos títulos e registros manuscritos, cuja segurança jurídica somente era alcançada com base em rígidas
regras de escrituração.
Esse modelo foi incluído no Anexo III da ―Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis
Rurais‖ do Incra como exigência imposta ao agrimensor para, no ponto-de-vista inicial do Incra, ―cumprir as
exigências do registro‖.
Mas esse modelo apresenta falhas. A primeira: o que o Incra confere é a tabela de dados inserida
em um CD-ROM (dados gerados automaticamente pelo software de topografia) e não esse memorial que, na
maioria dos casos, foi digitado num processador de textos e não montado automaticamente pelo software.
Pela complexidade da descrição, a probabilidade de erros de digitação é enorme. O ideal é que o Incra gere
diretamente do CD-ROM (após conferido e aprovado) a tabela dos dados georreferenciados e certifique essa folha
e não aquele memorial entregue ao Incra com o CD-ROM cuja conferência não é efetuada.
Outro problema é que essa forma descritiva é confusa, de difícil leitura e entendimento até mesmo
para o pessoal técnico. Basta, por exemplo, tentar localizar, numa descrição desse tipo, alguns
confrontantes e entender onde se encontram para sentir sua complexidade.
Para exemplificar toda essa problemática, foi eleito um pequeno imóvel rural da Comarca de
Conchas, o qual teve sua descrição georreferenciada efetuada de três formas distintas.
Descrição tradicional: muito confusa e de difícil compreensão.
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Um modelo mais limpo e de melhor compreensão seria com a inclusão dos dados
georreferenciados em uma tabela, que viria logo após um pequeno resumo descritivo do imóvel, atendendo
tanto ao usuário comum como aos técnicos.
Essa tabela poderia ser extraída do próprio CD-ROM conferido pelo Incra, ou seja, o Incra faria a
impressão dos dados diretamente do CD e certificaria essa folha, o que garantiria maior segurança jurídica
ao processo.
Por essa forma de descrição, a matrícula começaria por um pequeno resumo em que constasse a
localização genérica do imóvel, sua denominação e área (que são os principais dados buscados pelo
usuário do sistema). Logo após isso, viria a tabela dos dados georreferenciados (ou seja, a descrição
precisa do imóvel, estritamente técnica) e, no final, o rol de confrontações (também de interesse do usuário
comum do sistema).
Esse modelo atenderia tanto o usuário comum do sistema (em virtude do resumo com linguajar
simples e objetivo) como os técnicos em agrimensura e geoprocessamento (com a apresentação dos
principais dados técnicos do levantamento).
Descrição proposta: muito mais clara e de fácil compreensão.
Não tardará o dia em que as matrículas trarão em seu bojo a planta e a imagem aérea do imóvel.
Com a popularização da informática e com o constante aprimoramento tecnológico, isso pode ocorrer a
qualquer momento. Aliás, não há qualquer óbice legal para que isso seja feito hoje pelo registrador que
assim desejar. Nem grandes óbices técnicos existem para que isso seja feito hoje por todos, uma vez que
há inúmeros softwares no mercado que viabilizariam isso.
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Portanto uma outra possibilidade da matrícula seria a seguinte:
Descrição com a planta do imóvel: não tardará sua obrigatoriedade.
Toda essa discussão acerca da forma como inserir a nova descrição georreferenciada na matrícula
tem apenas um único escopo, comprovar a necessidade de que a matrícula, instrumento principal da
atividade do registrador imobiliário, receba o tratamento devido. Nunca é excessivo repetir: a matrícula deve
ser clara, precisa e concisa, ou seja, ela deve ser escriturada para o usuário entendê-la, garantindo a
publicidade e efetividade dos direitos reais erga omnes e a segurança jurídica proporcionada pelo registro
público.
Hipóteses que exigem a descrição georreferenciada
A Lei nº 10.267/2001 efetuou algumas alterações na Lei dos Registros Públicos. Dessas alterações,
são extraídas as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigação de adaptar a descrição de seu
imóvel ao modelo georreferenciado.
As hipóteses legais são as seguintes:
 desmembramento;
 parcelamento;
 remembramento;
 transferência; e
 autos judiciais que versem sobre imóveis rurais.
A obrigatoriedade para as hipóteses de desmembramento, parcelamento e remembramento está
prevista no §3º do artigo 176 da LRP, enquanto que a de transferência, no §4º do mesmo artigo. No § 3º do
artigo 225 encontra-se a obrigatoriedade para os atos judiciais que versem sobre imóveis rurais.
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Quanto aos atos judiciais, convém esclarecer que não se trata de toda e qualquer ação judicial em
que haja referência a imóvel rural, mas apenas àquelas em que o imóvel rural é o objeto central da
jurisdição (usucapião, retificação judicial de registro, desapropriação, divisão, demarcação, etc.), desde que
suas decisões tenham ingresso no fólio real (reintegração de posse, apesar de ter o imóvel como objeto
central, não depende de descrição georreferenciada, por não gerar título registável em sua matrícula).
Salvo nessas hipóteses legais, qualquer outro ato registral terá acesso ao fólio real
independentemente de o imóvel estar ou não georreferenciado e certificado pelo Incra.
Assim, não faz sentido o teor do §2º do artigo 10 do decreto regulamentador, que prevê: “após os
prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos
registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na
forma prevista neste Decreto.”
Há vários métodos para se interpretar uma lei. A exegese deve abstrair a justiça da norma, a
suposta intenção da lei e ser adaptada aos valores sociais de cada momento histórico, com base em uma
interpretação progressiva. A inteligência da lei, o seu sentido, o modo como deve ser entendida, enfim, a
“mens legis‖ não deve ser confundida com a “mens legislatoris” (a inteligência do legislador, o que ele quis
dizer) nem com a “verba legis” (palavra da lei, seu sentido meramente gramatical).
A Lei Complementar nº 95, de 26 de fevereiro de 1998, é a “lex legum” brasileira, ou seja, a
legislação que dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis, conforme
determina o parágrafo único do artigo 59 da Constituição Federal.
O inciso III do artigo 11 trata da coerência posicional, geográfica dos dispositivos. A alínea ―c‖ define
que “os parágrafos têm a função de complementar a norma expressa no caput ou expor as exceções à regra
por ele estabelecida”.
não-exigência
B
LRP, art. 176
exigência
C
§2º do art. 10 do
Dec. nº 4.449/02
B = Conjunto dos Atos Registráveis (artigo 167 da LRP)
C = Subconjunto dos Atos que exigem o Geo (artigos 176 e 225)
C  B, portanto: B – C = ―atos isentos do Geo‖.
O §2º do artigo 10 do Decreto regulamentador está contido no subconjunto C, portanto seu universo
limita-se aos atos que exigem a certificação do imóvel rural pelo Incra e não a todos os atos registráveis.
Dessa forma, uma leitura mais coerente do §2º do artigo 10 leva à conclusão de que, após os
prazos carenciais do caput, fica proibido ao registrador a prática dos seguintes atos registrais:
desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência e as resultantes de autos judiciais que
versem sobre imóveis rurais.
Assim, o registro de hipoteca não se subordinaria à prévia adaptação da descrição tabular do imóvel
ao georreferenciamento, mesmo após os prazos carenciais, salvo para aqueles que interpretam que
hipoteca é um início de alienação e, em virtude disso, estaria subordinada às novas regras como hipótese
de ―transferência‖.
Um dos argumentos sustentados por essa corrente encontra guarida no artigo 1.420 do Código Civil
que diz: “só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem
alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.”
Entretanto, o mesmo dispositivo legal serve para a argumentação contrária, que sustenta que tal
artigo se refere à inexistência de indisponibilidade do bem de raiz, e não quanto às regras específicas para
cada ato negocial, pois as regras para efetivar uma alienação não são as mesmas para hipotecar,
empenhar ou dar o bem em anticrese.
A falta da descrição georreferenciada não torna o imóvel irregular, indisponível. A lei não diz isso.
Trata-se apenas de uma exigência a ser cumprida quando o proprietário desejar alienar, desmembrar,
parcelar ou remembrar seu imóvel rural.
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O Dr. Francisco Rezende dos Santos, presidente da Serjus-MG, entende o seguinte:
“A Lei dos Registros Públicos, alterada pela Lei nº 10.267 prevê a obrigatoriedade do georreferenciamento
apenas para os casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e transmissão. Não prevê obrigatoriedade
nos casos de hipotecas, penhoras e outras atos registrais. Assim, o §2° do artigo 10 do decreto, que prevê que fica
defeso ao oficial a prática de quaisquer atos registrais sem o georreferenciamento após os prazos, há que se entender
que a proibição alcança apenas os atos registrais de desmembramento, parcelamento, remembramento e transmissão,
não impedindo o registro dos demais atos, como a hipoteca, o arresto, a penhora, etc.”
Considerando correta essa interpretação, hipoteca, arresto, penhora e sequestro teriam acesso ao
fólio real sem a nova descrição georreferenciada. Mas surge uma dúvida: se o proprietário do imóvel não
cumpre suas obrigações e o imóvel é alienado judicialmente, como fica a situação do arrematante? Deverá
ele providenciar o georreferenciamento do imóvel arrematado judicialmente para registrá-lo em seu nome?
Afinal, é uma forma de transferência do imóvel do antigo proprietário ao arrematante, apesar de coercitiva.
O §4º do artigo 176 deveria ter se referido a ―transferência voluntária‖ e não a toda e qualquer
transferência, sob pena de beneficiar os maus pagadores em detrimento do credor e de toda a economia
nacional, uma vez que, da forma como está, a hipoteca perderá seu real valor, resultando em dificuldade ao
crédito e em juros mais altos para cobrir os riscos gerados por essa deficiência legislativa.
Também não seria justo nem coerente exigir o georreferenciamento para o registro de uma
transmissão “causa mortis”. Essa transferência ocorreu não por vontade de seu antigo titular, mas por
motivo de força maior. Além disso, o registro pretendido nem tem o condão de transferir a propriedade do
imóvel, uma vez que pelo instituto da "saisine", o domínio e a posse da herança se transmitem desde logo
aos herdeiros legítimos e testamentários, a partir da data da abertura da sucessão, conforme previsto no
artigo 1.784 do Código Civil. O registro serve apenas para dar cumprimento aos princípios da publicidade,
continuidade e plena disponibilidade.
Mas a “mens legis‖ não é compatível com a interpretação literal desse dispositivo. Fica claro que a
intenção tanto do legislador como da própria lei (que depois de entrar em vigor passa a ter vida própria) é
exigir o georreferenciamento nas hipóteses de transferência voluntária, ou seja, na compra e venda, na
doação, na permuta, na dação em pagamento.
Em decorrência do exposto, as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigatoriedade de
georreferenciar seu imóvel e, em contrapartida, geram ao registrador imobiliário a proibição de praticar os
atos antes da certificação do Incra, são as seguintes:
 desmembramento, parcelamento e remembramento;
 transferência voluntária; e
 decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais.
Essa é a proposta nº 3 da Carta de Araraquara: ―3. Prazos – Definição do Objeto da Proibição de
6
Atos Registrais após seu Decurso‖.
Prazos carenciais para adaptação dos imóveis ao novo sistema
A lei delegou ao Poder Executivo a obrigação de definir os prazos carenciais para que os imóveis
rurais tivessem sua descrição tabular georreferenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro. Esses prazos
foram incluídos no artigo 10 do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, que definiu quatro faixas, de
acordo com a área total do imóvel, estipulando os intervalos de 90 dias, um ano, dois anos e três anos.
O decreto estipulou expressamente que o termo “a quo” dos prazos é a sua própria data de
publicação, ou seja, 31 de outubro de 2002. Entretanto as regras de como deveriam ser feitos os trabalhos
técnicos de georreferenciamento e de como o Incra procederia as certificações somente foram publicadas
um ano depois, em 20 de novembro de 2003, quando o Diário Oficial da União tornou público as portarias
1.101 e 1.102 e as instruções normativas 12 e 13.
Diante desse anacronismo, a única interpretação justa é considerar o termo inicial dos prazos a data
de publicação desses atos normativos que estipularam claramente as regras do jogo, ou seja, os prazos
passariam a ser contados da seguinte maneira:
 área igual ou superior a 5.000 hectares: ........... 90 dias ............. (18/2/2004)
 área de 1.000 a menos de 5.000 hectares: ..........1 ano ........... (20/11/2004)
 área de 500 a menos de 1.000 hectares: ........... 2 anos ........... (20/11/2005)
 área inferior a 500 hectares: ............................... 3 anos ........... (20/11/2006)
6
Proposta parcialmente aceita, com a inclusão apenas dos desmembramentos, parcelamentos e remembramentos no
rol de beneficiários do prazo carencial ( §2º do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002, com redação dada pelo Decreto
nº 5.570/2005). As transferências involuntárias continuam sob à regra das "transferências em geral" e as ações
judiciais que têm o imóvel rural como cerne da questão passam a estar integralmente subordinadas às novas regras,
independentemente da área do imóvel, nos termos do artigo 2º do Decreto nº 5.570/2005.
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Isso não resolve o problema da inflexibilidade da legislação. Os prazos são muito exíguos, ousados,
de cumprimento praticamente impossível, quer pelo proprietário rural, quer pelo Incra que necessita analisar
os trabalhos e emitir as certificações. A ampliação mais realista dos prazos, pelo menos por 10 anos, é a
melhor saída para a viabilização do programa nacional de cadastro de terras e regularização fundiária.
A Lei dos Registros Públicos, que criou a matrícula, entrou em vigor em janeiro de 1976. Em quase
30 anos de vigência, muitos imóveis ainda não foram matriculados, estando ainda descritos e, em alguns
casos, perdidos nos velhos livrões.
O cumprimento da lei do georreferenciamento é bem diferente, pois representa uma mudança muito
mais drástica. A transposição dos ―livrões‖ para as matrículas foi um ato mecânico quase automático, pois
era um mero ato registral efetuado pelo oficial de registro quando do primeiro registro envolvendo o imóvel.
Com o georreferenciamento, a situação é outra. Devem ser feitas novas medições, há que se contratar
profissionais competentes e cadastrados no Incra, exige-se a utilização de equipamentos de última geração
disponível a poucos, e trata-se de um sistema sofisticado, ultramoderno, que para ser implantado requer
grandes mudanças de paradigmas. Além disso, os custos são altíssimos, muitas vezes impeditivos para o
pequeno e médio proprietário rural.
Ou seja, os prazos estipulados pelo decreto regulamentador não espelham a necessidade nem a
realidade do País, tornando-se, em vez de um motivador para o cumprimento da lei, em sérios entraves no
tocante ao direito de propriedade, cujo exercício é garantido pela Constituição do Brasil.
Esse é o teor da proposta nº 1 da Carta de Araraquara: ―1. Prazos – Redefinição de seu
7
Escalonamento para o Georreferenciamento‖.
Gratuidade dos trabalhos técnicos
O legislador já estava consciente de que os trabalhos técnicos de georreferenciamento seriam
custosos para o proprietário rural e, para minorar tal problemática, criou uma espécie de isenção. O § 3º, in
fine, do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos dispõe que é “garantida a isenção de custos financeiros aos
proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.”
A dimensão do módulo fiscal (M.F.) varia de município para município e é determinado com base
em fatores locais, como a exploração predominante, a renda resultante dessa atividade e a influência de
outras explorações expressivas em função da renda ou da área territorial utilizada.
município
Altamira-PA
Aquidauana-MS
Conchas-SP
Itacoatiara-AL
Juazeiro-BA
Londrina-PR
Maceió-AL
M.F.
4 M.F.
75 ha.
90 ha.
30 ha.
80 ha.
65 ha.
12 ha.
7 ha.
300 ha.
360 ha.
120 ha.
320 ha.
260 ha.
48 ha.
28 ha.
município
Manaus-AM
Mossoró-RN
Presidente Prudente-SP
Resende-RJ
São Félix do Araguaia-MT
São Paulo-SP
Uberaba-MG
M.F.
4 M.F.
10 ha.
70 ha.
22 ha.
26 ha.
80 ha.
5 ha.
24 ha.
40 ha.
280 ha.
88 ha.
104 ha.
320 ha.
20 ha.
96 ha.
Dimensão do módulo fiscal em alguns municípios brasileiros.
Num primeiro momento, pode-se entender que, em Conchas-SP, por exemplo, apenas os imóveis
com área de até 120 hectares estão abrangidos pelo direito à gratuidade. Mas a exata determinação de
quais imóveis estão amparados pela gratuidade é bem mais complicada.
O termo ―módulo fiscal‖ foi criado pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), em seu artigo 50, que
cuida do cálculo do ITR (imposto territorial rural). Módulo fiscal é, portanto, uma forma de catalogação
econômica dos imóveis rurais, variando com base em indicadores econômicos e de produtividade de cada
região e indicadores específicos de cada imóvel.
O aspecto econômico-social do módulo fiscal é facilmente verificado nos parágrafos do artigo 50 do
Estatuto da Terra, tanto que o imposto nem incide sobre área igual ou inferior a um módulo fiscal, desde que
em tal área haja cultivo estritamente familiar (§1º).
O cálculo de quantos módulos fiscais possui cada imóvel rural leva em consideração dois aspectos:
a região em que se encontra (aspecto geral) e as particularidades do imóvel (aspecto particular).
7
Proposta aceita: §3º do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 (redação dada pelo Decreto nº 5.570/2005).
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O aspecto geral está expresso no parágrafo segundo do artigo 50, que define a determinação do
módulo fiscal por município, que será expresso em hectares e quantificado com base nos seguintes fatores:
a) o tipo de exploração predominante no município;
b) a renda obtida no tipo de exploração predominante;
c) outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas
em função da renda ou da área utilizada; e
d) o conceito de "propriedade familiar".
Quanto ao aspecto particular do imóvel, o §3º do artigo 50 prevê que “o número de módulos fiscais
de um imóvel rural será obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo módulo fiscal do Município”. O
§4º do mesmo artigo estabelece: “constitui área aproveitável do imóvel rural a que for passível de
exploração agrícola, pecuária ou florestal”.
Continua ainda o §4º: “não se considera aproveitável: a área ocupada por benfeitoria; a área
ocupada por floresta ou mata de efetiva preservação permanente ou reflorestada com essências nativas; e
a área comprovadamente imprestável para qualquer exploração agrícola, pecuária ou florestal”.
A definição da gratuidade dos trabalhos técnicos do georreferenciamento também seguiu a mesma
lógica: critério econômico, que deve levar em consideração não apenas o aspecto geral (tamanho do imóvel
divido pelo módulo fiscal da região), mas também o aspecto particular do imóvel, ou seja, devem ser
desprezadas as áreas economicamente não aproveitáveis.
Para efetuar tal cálculo com segurança, bastaria consultar os dados do CCIR e a declaração do ITR
(DIAC-DIAT), em que constam tais informações (se foram corretamente declaradas pelo proprietário, o que
raramente ocorre).
Assim, é bem possível que um imóvel rural com área total de 10.000 hectares localizado em
Altamira-PA (MF = 75 ha.), tenha apenas 4 módulos fiscais (menos de 300 hectares de área aproveitável), em
virtude do desconto das áreas economicamente prejudicadas (9.770 metros de APP devidamente declarados e
reconhecidos pelo órgão florestal), e seja seu proprietário, então, beneficiário da gratuidade legal.
Portanto, não basta apenas dividir a área total do imóvel pelo módulo fiscal do município, mas sim
levar em consideração todos os aspectos previstos no artigo 50 do Estatuto da Terra, único diploma legal
que definiu o que vem a ser ―módulo fiscal‖, e o fez de forma exaustiva, não deixando margem a outras
interpretações.
Desoneração dos imóveis abrangidos pela gratuidade legal
O artigo 10 do decreto regulamentador definiu os prazos carenciais. O §2º do mesmo artigo impôs
uma regra que proíbe ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo
imóveis rurais após os prazos sem que estejam eles adaptados às novas regras do georreferenciamento.
Apesar de a lei ter conferido a gratuidade a uma parcela dos imóveis rurais, na tabela de prazos do
artigo 10 do decreto não constou expressamente qualquer exceção, o que leva a concluir que, mesmo os
imóveis com área de até 4 módulos fiscais devem estar com a descrição tabular atualizada nos termos da
nova lei no último prazo ali fixado, ou seja, 31 de outubro de 2005.
E, para sacramentar tal entendimento, o decreto colocou o registrador no polo passivo dessa
proibição, incumbindo-lhe não apenas da fiscalização, mas de seu efetivo cumprimento. Com base nessa
interpretação, todos os imóveis rurais cuja descrição tabular não estiver certificada pelo Incra, após os
prazos do decreto, terão suas matrículas automaticamente bloqueadas, somente voltando a circular
juridicamente após o integral cumprimento da legislação do georreferenciamento.
Esse é o pior dos óbices e das injustiças que pode ocorrer diante da inflexibilidade da legislação do
georreferenciamento. É o desrespeito ao direito legal da gratuidade. Como fica a situação do pequeno
proprietário rural que necessite retificar sua área judicialmente? Não tem ele direito à gratuidade? Por que
então exigir o georreferenciamento à sua custa? Vamos prejudicá-lo porque o Estado não teve condições
de cumprir sua parte da obrigação?
Pelos estritos termos da lei, não pode o registrador, invocando falha operacional do Incra, supri-la
com o entendimento de que tais imóveis estariam automaticamente desonerados de tal obrigação. Da forma
como está escrito, sobra apenas ao proprietário rural prejudicado ajuizar ação em face do Incra, para
compeli-lo a cumprir sua parte ou para ter decisão judicial de reconhecimento de sua desoneração em
georreferenciar seu imóvel. Essa ação é de competência da justiça federal.
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No fundo, isso seria o caos: toneladas de processos inúteis atravancando o Judiciário. Inúteis
porque as decisões seriam pontuais (inter partes), a previsão de colapso é óbvia e a solução desse problema
é muito simples, ou seja, basta uma pequena e justa alteração na legislação.
Portanto, por pura coerência, devem ser expressamente desonerados do georreferenciamento
todas as propriedades rurais com área não excedente a quatro módulos fiscais, as quais deveriam ser
paulatinamente atualizadas pelo Incra de acordo com sua disponibilidade operacional. Essa é a proposta nº
8
4 da Carta de Araraquara: ―4. Prazos – Não Devem Prejudicar os Imóveis Beneficiários da Gratuidade‖.
Interconexão Incra – Registro de Imóveis
De acordo com o artigo 4º do decreto regulamentador, compete ao registro de imóveis o envio das
modificações ocorridas nas matrículas, decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento,
desmembramento, loteamento, unificação de imóveis, retificação de área, reserva legal e particular do
patrimônio natural, bem como outras limitações e restrições de caráter dominial e ambiental, para fins de
atualização cadastral. Se alguma dessas modificações resultar na descrição georreferenciada, deverá
também enviar certidão da matrícula, nos termos do item 6 do roteiro para troca de informações, anexo à
Instrução Normativa nº 12, de 2003.
Pela legislação em vigor, a contrapartida do Incra nessa interconexão é tão somente o envio dos
novos códigos dos imóveis rurais, para serem averbados de ofício, sem a cobrança de emolumentos.
Será o registro imobiliário o maior responsável pelo sucesso desse programa, em virtude da
fiscalização que será exercida pelo oficial de registro. Justo portanto que todas as informações geradas pelo
programa, que se resumem na correta descrição e localização do imóvel, sejam disponibilizadas ao registro.
Assim não basta apenas a entrega do mapa e memorial certificados, mas é essencial que sejam ofertadas
todas as bases gráficas que serão geradas pelo sistema informatizado daquela autarquia.
Para tal, é necessária a criação de um ―software‖ de envio de informações pela Internet ao Incra,
nos moldes da Declaração sobre Operações Imobiliárias hoje enviada à SRF, em substituição à atual forma
de envio de documentação em papel. Esse mesmo software poderia ser utilizado para resgatar as
informações do Incra para o serviço registral imobiliário referente aos imóveis de sua circunscrição.
Essa é a proposta nº 5 da Carta de Araraquara: ―5. Troca de Informações Incra e Registro de
9
Imóveis – Criação de um Software (―DOI/Incra‖)‖.
Escritura Pública para Imóvel não georreferenciado
Outra grande discussão gerada pela nova legislação é quanto a possibilidade ou não da lavratura
de escritura pública de alienação para imóveis rurais sem a descrição georreferenciada cujo prazo carencial
já tenha vencido. Para encontrar uma resposta com maior segurança mister se faz uma minuciosa análise
em toda a legislação acerca da elaboração do instrumento público e das regras do georreferenciamento.
Esse assunto está afeto ao tabelião de notas. Será que compete ao Irib, que é um instituto de direito
registral imobiliário, entrar nessa seara?
O Irib foi oficialmente legitimado a tratar desse polêmico assunto pelo Dr. José Flávio Bueno
Fischer, Presidente do Colégio Notarial do Brasil, que efetuou a seguinte questão:
“O Colégio Notarial do Brasil gostaria de saber o posicionamento do Irib quanto à necessidade do
georreferenciado para o ato da escritura pública após o término dos prazos. Porque o Colégio, visando a emitir a
sua nota oficial, diante das dúvidas que têm surgido, não quer fazê-lo sem o apoio claro do Irib a respeito.”
Um primeiro item a ser analisado é o artigo 16 do decreto regulamentador da lei que criou a
obrigatoriedade do georreferenciamento:
“Art. 16 - Os títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais, lavrados, outorgados
ou homologados anteriormente à promulgação da Lei nº 10.267, de 2001, que importem em transferência
de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a
identificação da área, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado
nos termos deste Decreto.”
8
Proposta que não foi considerada na edição do Decreto nº 5.570/2005.
9
Foi a única proposta que nunca gerou polêmica, tendo sido contemplada no item 7 do Anexo I da Instrução
Normativa nº 26, de 28/11/2005. No entanto, até o momento (abril de 2011) não houve qualquer iniciativa do Incra
para sua operacionalização.
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A ―contrario sensu‖, a leitura do artigo 16 conduz à seguinte interpretação: ―os títulos lavrados após
à promulgação da Lei nº 10.267, de 2001, NÃO poderão ser objeto de registro, acompanhados ou não de
memorial descritivo elaborado nos termos deste Decreto.‖
Essa interpretação encontra guarida no artigo 225 da Lei dos Registros Públicos, o qual exige a
perfeita identidade do título com a descrição tabular do imóvel, pois, para o registro da alienação, deve-se
antes atualizar a descrição tabular do imóvel nos termos da nova legislação, o que causará divergência
entre a descrição antiga do título e a nova descrição georreferenciada inserida na matrícula do imóvel.
Entretanto, com o advento da Lei nº 10.931/2004, que alterou os artigos 212 a 214 da LRP, tal
interpretação não mais prevalece, pois hoje a regra é o total aproveitamento dos títulos cuja descrição do
imóvel estava adequada ao registro da época, desde que não haja dúvida quanto à identificação do imóvel.
“§13 - Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser
levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a
nova descrição.”
Mas a pesquisa não pode parar por aí. Há outras regras que citam o ato notarial no cumprimento da
10
legislação do georreferenciamento. A Instrução Normativa nº 12, de 17/11/2003, editada pelo Incra, trata
do roteiro para a troca de informações entre o Incra e o Registro de Imóveis. Em duas passagens, citou a
participação do notário no programa:
2. Órgãos diretamente envolvidos nos procedimentos
 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária -INCRA;
 Serviços de Registro de Imóveis;
 Serviços notariais.
5. Da Lavratura da Escritura
Com a finalidade de lavrar a escritura na forma prevista no § 6º do artigo 22, da Lei nº 4.947/66, com a nova
redação dada pela Lei nº 10.267/01, os interessados deverão comparecer ao serviço notarial munidos do
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR em vigor, do memorial descritivo da área objeto da transação,
da Certificação expedida pelo INCRA, do comprovante de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial
Rural - ITR relativamente aos últimos 5 exercícios e, quando for o caso, do Ato Declaratório Ambiental - ADA,
expedido pelo Instituto Brasileiro de Meio Ambiente e Recursos Naturais Renováveis - IBAMA.
O notário deverá indicar na escritura, no ato da lavratura, os endereços completos do adquirente e quando for o
caso, do transmitente.
Em primeiro lugar, a IN inseriu os serviços notariais como órgãos diretamente envolvidos nos
procedimentos… mas que procedimentos? O referido roteiro, segundo o inteiro teor de seu item nº 1, tem
por objetivo estabelecer os procedimentos administrativos relativamente à troca mensal de informações
entre o Incra e os Registros de Imóveis, nos termos da Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001.
O roteiro trata da interconexão Incra-Registro e inseriu o tabelião como órgão envolvido. Entretanto
não há nenhuma norma legal que surgira a obrigação do Tabelião em passar qualquer tipo de informação
ao Incra.
Quanto ao item nº 5, consta ali a obrigação de os interessados apresentarem ao tabelião “o
memorial descritivo da área objeto da transação e a certificação expedida pelo Incra”.
Essa regra seria o indicativo de que não se poderia lavrar escritura de imóvel não georreferenciado
após o término do prazo de carencial. Mas há que se investigar qual o embasamento jurídico para justificar
essa imposição numa instrução normativa, haja vista que apenas lei em sentido estrito tem o condão de
criar obrigações.
Voltando ao texto do item nº 5, encontramos: “com a finalidade de lavrar a escritura na forma prevista
no § 6º do artigo 22, da Lei nº 4.947/66, com a nova redação dada pela Lei nº 10.267/01…”
O §6º do artigo 22 da Lei nº 4.947/66 traz o seguinte:
§ 6º - Além dos requisitos previstos no artigo 134 do Código Civil e na Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, os
serviços notariais são obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR:
I - código do imóvel;
II - nome do detentor;
III - nacionalidade do detentor;
IV - denominação do imóvel;
V - localização do imóvel.
10
Hoje revogada pela Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005.
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Esse dispositivo legal também nada tratou da obrigatoriedade do georreferenciamento para a
lavratura das escrituras públicas. Mas fez menção a dois outros diplomas legais, o Código Civil, de 1916, e
a Lei nº 7.433, de 1985.
O artigo 134 da código anterior equivale ao artigo 215 do atual Código Civil, que, ao tratar da prova,
estabeleceu regras gerais para a lavratura de instrumentos públicos. Por seu turno, a Lei nº 7.433, de 1985,
e seu decreto regulamentador nº 93.240, de 1986, cuidam das regras específicas para a lavratura de
escrituras públicas. Em todos esses diplomas legais, nada foi encontrado sobre o georreferenciamento.
Ou seja, teria o item nº 5 do roteiro extrapolado a legislação ao prever a obrigação de os
interessados apresentarem ao tabelião “o memorial descritivo da área objeto da transação” e a “certificação
expedida pelo Incra” ? Depende da interpretação a ser dada a esse item do roteiro de troca de informações.
Não há lei que exija o prévio georreferenciamento do imóvel para a lavratura de escritura pública. As
hipóteses geradoras da obrigação de georreferenciar são apenas aquelas previstas nos artigos 176 e 225
da LRP, ou seja, atos registrais (e não notariais) que acarretem desmembramento, parcelamento,
remembramento e transferência (além do registro resultante de ações judiciais cujo objeto seja o imóvel rural).
Na verdade, a instrução normativa não extrapolou sua competência. Uma leitura mais atenta e
menos preconceituosa é suficiente para verificar que o item nº 5 não diz ser obrigação do tabelião exigir
memorial e certificação para lavrar escrituras, mas trata apenas do roteiro do programa do
georreferenciamento, em que o interessado (que já efetuou os trabalhos técnicos de acordo com a novel
legislação) deverá comparecer ao tabelionato com o memorial descritivo georreferenciado e a devida
certificação expedida pelo Incra. Ou seja, o roteiro diz apenas como deve ser efetuada a escritura se o
imóvel estiver georreferenciado, não cabendo ali tratar de outras hipóteses pois não seriam integrantes do
dito roteiro.
Superada essa questão jurídica, deve-se também analisar o caso sob a ótica social, econômica e da
segurança jurídica, uma vez que tais escrituras, se elaboradas, não terão acesso ao fólio real antes do
cumprimento integral das regras do georreferenciamento.
Não é a proibição do registro ou da escritura pública que irá impedir as negociações imobiliárias.
Poderá prejudicar o mercado, influenciar em seus preços, mas as negociações ocorrerão, pois as
necessidades existem independentemente da vontade do legislador.
Entre a elaboração de contratos particulares de gaveta, cuja negociação fica adstrita às partes,
longe das estatísticas e fora do controle tributário dos governos, e uma escritura pública, cujo ato negocial é
comunicado à Receita Federal e cujos tributos são integralmente fiscalizados, não há dúvida de que o
instrumento público traz maior segurança jurídica aos contratantes, ao Estado e à própria comunidade.
Como não há qualquer diploma legal que exija a descrição georreferenciada para a elaboração da
escritura pública, esta torna-se um ato jurídico perfeito quando de sua lavratura, não necessitando de novo
instrumento de rerratificação quando da retificação da descrição do imóvel para sua adaptação às regras do
georreferenciamento.
Entretanto, como o tabelião é um profissional do direito que tem por obrigação orientar as partes
contratantes, convém que, no corpo da escritura, conste expressamente a declaração de que “as partes
contratantes foram orientadas pelo tabelião e declaram conhecer o inteiro teor do Decreto nº 4.449/2002,
especialmente do artigo 10, § 2°, que impõe o dever de apresentar a documentação georreferenciada por
ocasião do registro desta escritura”.
O Dr. João Pedro Lamana Paiva, Vice-Presidente do Irib no Rio Grande do Sul, entende o seguinte:
Com referencia à possibilidade da lavratura de escritura pública de imóvel não georreferenciado, nós
devemos ter muita cautela, tanto registradores quanto notários, pois o artigo 16 do decreto se refere apenas às
escrituras anteriores à Lei nº 10.267 e a instrução normativa nº 12 estabelece a necessidade da apresentação da
certificação do Incra para a lavratura da escritura. Mas, por outro lado, todos os demais diplomas legais, Código
Civil, Lei das Escrituras, nada preveem sobre essa obrigatoriedade. Portanto, nós do Irib preferimos que o negócio
jurídico entre na formalidade, lavrando-se o ato notarial, pois não haverá prejuízo a ninguém, havendo uma maior
segurança jurídica a todos, pois certidões serão apresentadas e todos os tributos serão recolhidos. Após a
certificação do Incra, essa escritura estaria apta a ingressar no registro imobiliário, e não cairia na informalidade
como os contratos particulares causando prejuízo a todos.
Pelo exposto, conclui-se pela possibilidade de lavratura de escritura pública para a alienação de
imóveis rurais sem o georreferenciamento, mesmo após os prazos carenciais, não necessitando, inclusive,
11
de posterior rerratificação, nos termos do §13 do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos.
11
Proposta aceita: item 5 do anexo I da Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005 (vide p. 89).
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Posicionamentos Institucionais do Irib
Este trabalho foi feito em conjunto com integrantes da diretoria do Irib. Muito foi discutido para que
as conclusões fossem coerentes e juridicamente defensáveis, uma vez que o posicionamento institucional
do Irib poderá influenciar o procedimento de registradores e notários.
As conclusões foram apreciadas pela diretoria e pelo Presidente do Irib, e, após a aprovação,
decidiu-se que a apresentação e divulgação do posicionamento do Irib sobre alguns temas polêmicos cabia
na finalização desta palestra, a última do evento GeoLondrina.
Dessa forma, apresento o posicionamento institucional do Irib sobre dois temas polêmicos:
1) Deve-se registrar hipotecas e direitos reais limitados, pois a obrigatoriedade do
georreferenciamento
limita-se
às
hipóteses
de
desmembramento,
parcelamento,
remembramento, transferência voluntária e decisões em ações judiciais que versem sobre
imóveis rurais; e
2) Deve-se lavrar escritura pública de alienação de imóvel não georreferenciado, mesmo após os
prazos do artigo 10 do decreto, pois não existe qualquer previsão legal de sua proibição e, se
desestimulada essa prática, a informalidade acabaria com a necessária segurança jurídica das
transações imobiliárias.
A necessária flexibilização da lei para o sucesso do programa
A legislação do georreferenciamento, como muitas vezes já foi dito, é audaciosa, bastante ousada
e, em certos casos, injusta. Apesar de seus objetivos excelentes para o País, sua inflexibilidade pode tornar
todo o programa inexequível. Há que se prevenir contra os efeitos colaterais. A exiguidade dos prazos é
uma das principais causas que poderão inviabilizar o pretendido.
O Irib está fazendo a sua parte. Vários problemas foram detectados e soluções concretas foram
propostas na Carta de Araraquara. O Dr. Marcos Alexandre Kowarick, diretor de programas do Incra, em
sua palestra, afirmou claramente que, no mérito, a Carta de Araraquara foi integralmente aprovada. Isso
prova que a nossa parte foi feita, e muito bem feita. Cabe agora ao Governo Federal analisar essas
propostas e decidir da maneira que for melhor para a sociedade.
12
Independentemente do que for decidido, o certo é que, no que depender do registro imobiliário, o
programa não será prejudicado, pois os registradores têm plenas condições de cumprir seu mister, com
dedicação, segurança jurídica e eficiência, além de poderem contar com o Irib para auxiliar no que for
necessário. Vamos, portanto, atuar em conjunto para que a segurança jurídica dos registros imobiliários seja
preservada e cumprir nosso importante papel perante a sociedade, colaborando da forma como for possível
para o desenvolvimento de nosso País.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto é oficial de registro de imóveis, títulos e documentos e civil das pessoas
jurídicas de Conchas-SP e diretor de assuntos agrários do IRIB ([email protected]).
12
O Decreto nº 5.570/2005 e os atos normativos publicados pelo Incra em novembro de 2005 solucionaram quase a
totalidade das questões tratadas neste artigo. Vide os textos a seguir, que noticiaram a publicação do novo decreto e
a publicação dos atos normativos complementares.
Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento (Eduardo Augusto)
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Legislação do Georreferenciamento - Decreto nº 5.570/2005
Publicação do decreto que alterou algumas regras do novo sistema.
Eduardo Augusto
(artigo publicado no BE do Irib em 1º/11/2005)
Uma vitória da democracia
Foi publicado, no Diário Oficial da União de hoje (1º/11/2005), o Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de
2005, que trata da nova redação de alguns dispositivos do Decreto nº 4.449/2002 que regulamentou a
Legislação do Georreferenciamento.
Conforme pode ser observado, praticamente todas as alterações seguiram as propostas da Carta de
Araraquara, documento produzido no 19º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, realizado
de 9 a 11 de julho de 2004, em Araraquara-SP.
O presente decreto é uma demonstração positiva tanto para nós registradores, que provamos ser
importante a participação de todos com propostas concretas e eficazes, como para o próprio Governo
Federal, que não ficou alheio às discussões e soube dar uma resposta para viabilizar a legislação do
georreferenciamento.
O IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil sempre apoiou a iniciativa estatal de melhorar o cadastro
e o registro dos imóveis rurais, mas não poderia ficar inerte diante da notória inexequibilidade de alguns de
seus dispositivos, que, em vez de colaborar para o aperfeiçoamento do sistema, poderia inviabilizá-lo de
vez.
Foi com esse intuito que o registrador brasileiro lavrou a Carta de Araraquara. E foi com essa mesma
intenção que vários outros eventos foram organizados pelo IRIB para trazer outros setores da sociedade ao
fórum de discussões, sempre com o intuito único de buscar soluções em prol dessa importante iniciativa
pública, nunca com a intenção de inviabilizar a nova legislação.
Houve muita labuta, discussões, propostas, eventos, reuniões, enfim, uma longa procissão em busca da tão
desejada flexibilização da ―legislação do Geo‖. E hoje aqui está o resultado. Valeu a pena!
O IRIB não poderia deixar de agradecer a todos que colaboram para que esse resultado fosse alcançado.
De um lado, o Incra, que cumpriu sua promessa firmada no ―GeoLondrina‖ e em várias outras
oportunidades. De outro, a sociedade, por intermédio de várias instituições e profissionais preocupados com
o futuro do País. Não há como nominar os colaboradores, pois, dentre tantos, há muitos anônimos. Neste
caso, o IRIB parabeniza toda a sociedade brasileira, por mais uma vitória democrática.
Resumo das novas regras
Observação: os presentes comentários foram feitos sem uma profunda análise em virtude da necessidade
de rápida divulgação das mudanças (que, ressalte-se, estão valendo desde já!), podendo haver equívocos
que, sendo identificados, serão imediatamente divulgados.
As principais alterações havidas na legislação do georreferenciamento são as seguintes:
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53
1. Interconexão Incra-Registro:
 a comunicação do Incra ao Registro de Imóveis não será mais obrigatoriamente ―por escrito‖
(expressão que fora suprimida do texto original) , podendo, portanto, ser por sistema informatizado;
 a comunicação Registro-Incra, prevista no artigo 4º do decreto regulamentador, não precisou sofrer
mudanças, uma vez que tal expressão (―por escrito‖) não consta do texto original;
 conclusão: a efetivação da interconexão pelo sistema informatizado fica agora a cargo dos atos
normativos a serem expedidos pelo Incra.
2. A adequação do imóvel rural ao novo sistema georreferenciado
 retirada a expressão ―respeitadas as divisas do imóvel‖ do §3º do artigo 9º do decreto
regulamentador, o que evita a falsa conclusão de que a nova descrição deveria apresentar
semelhança com a descrição tabular, uma vez que muitos imóveis nem sequer possuem descrição no
registro;
 incluída, no mesmo dispositivo, a necessária observância do §13 do artigo 213 da Lei dos Registros
Públicos, ou seja, a adequação do imóvel às regras do georreferenciamento é uma forma de
retificação de registro, apesar de possuir regras próprias, dispostas no decreto e em atos normativos
do Incra. Dessa forma, deve-se utilizar de forma integrada as regras do artigo 213 com as regras
específicas do georreferenciamento, sempre que se mostrarem necessárias para viabilizar o novo
sistema;
 retirada a expressão ―que não excedam os limites preceituados na legislação vigente‖ do §4º do artigo
9º do decreto regulamentador. Toda retificação serve apenas para corrigir erro do registro, ou seja,
nunca pode resultar em aumento real de área, mas pode apurar que a área verdadeira do imóvel era
bem diversa da constante do registro (comprovado ser erro do registro, viável a sua retificação,
independentemente da discrepância entre o valor equivocado e o real);
 no §5º foi alterada a ―averbação da nova descrição‖ para ―abertura de nova matrícula para o imóvel
georreferenciado‖. Com isso, as matrículas antigas serão encerradas e o imóvel georreferenciado
será uma matrícula nova, saneada, e, se necessário, com a averbação de transporte de todos os
ônus eventualmente existentes;
 no §8º foi resolvida uma situação que estava causando alguns problemas em certas regiões do País.
A partir de agora, ficou claro que, na falta de anuência de algum confrontante, isso não será fator
impeditivo da certificação, competindo ao interessado suprir essa deficiência perante o Registro
Imobiliário que providenciará as notificações nos termos dos §§2º a 6º do artigo 213 da LRP. Trata-se
de outra evidência de que a adequação do imóvel rural ao georreferenciamento é uma espécie de
retificação de registro;
 Nesse mesmo §8º foi suprimida a expressão ―encaminhará a documentação ao juiz competente‖, o
que reforça a característica retificatória do ―georreferenciamento‖;
 inclusão do §9º, que determina o óbvio: a adequação do imóvel rural à nova legislação somente
poderá ocorrer com a certificação do Incra, ou seja, mesmo que esteja georreferenciado de acordo
com as técnicas e regras da nova legislação, esse imóvel somente será considerado ―apto‖ à nova
legislação se estiver devidamente certificado por aquela autarquia federal.
3. Os novos prazos
 novo referencial dos prazos: contados a partir de 20/11/2003, data da publicação dos atos normativos
do Incra;
 os prazos principais se referem aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em
qualquer situação de transferência de imóvel rural:
o 20/11/2008: imóveis com área de 500 a menos de 1.000 hectares;
o 20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.
 após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na matrícula tão-somente os atos registrais
geradores da obrigação de georreferenciar (desmembramento, parcelamento, remembramento e
alienação) e retificação judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel;
 atenção: o novo texto pode levar à falsa interpretação de que agora é possível a alienação de fração
ideal de imóvel com prazo carencial já vencido (pois o inciso II do §2º do artigo 10 do decreto prevê:
―transferência de área total‖). Isso não é verdade! O inciso II se refere a ―área total‖ em contrapartida
ao inciso I que se refere a ―desmembramento‖, ou seja ―área parcial‖ (para o Incra e para vários
doutrinadores, desmembramento de área rural somente é permitida para fins de alienação);
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 todos os títulos (públicos, particulares ou judiciais) lavrados antes de 1º/11/2005 sem o ―Geo‖ não
necessitarão de rerratificação se vierem acompanhados dos novos trabalhos técnicos e da
certificação do Incra, observados os novos prazos do decreto;
 prazos para o imóvel rural objeto de ação judicial:
 vale a data do ajuizamento da ação (protocolo da petição inicial); petições já protocoladas: novos
prazos do artigo 10 do decreto; petições protocoladas a partir de hoje: exigência imediata do ―Geo‖,
independentemente da área do imóvel.
Principais críticas
Apesar de ter flexibilizado bastante a legislação, há alguns pontos que merecem comentário:
 os imóveis com área inferiores a 4 MF (com direito à gratuidade) deveriam ter sido totalmente
desonerados da obrigação de georreferenciar, competindo ao Incra fazê-lo quando possível;
 numa primeira leitura, esse problema somente voltará a preocupar quando da proximidade do final do
prazo (em 2011), mas há os casos, por exemplo, de ajuizamento de usucapião, cujo prazo é
―nenhum‖ se a petição não foi protocolada até 31/10/2005;
 esse desrespeito à regra da gratuidade parece ser a maior falha do presente decreto;
 a aparente liberação de venda de ‖frações ideais‖ para os imóveis com prazo carencial vencido
poderá levar a uma série de atos fraudulentos de impossível controle pelo registrador;
 o remodelado artigo 16 do decreto contraria o previsto no §13 do artigo 213 da Lei de Registros
Públicos, que não traz a exigência de o título ter sido lavrado ―anteriormente à publicação deste
decreto‖;
 o remodelado §3º do artigo 9º do decreto parece indicar que prevalece o entendimento da LRP; e
 dessa forma, parece haver um conflito entre a LRP e o decreto, sendo pela lei possível a lavratura de
escritura pública de imóvel com prazo vencido (somente registrado nos termos do §13 do artigo 213
com a apresentação dos trabalhos técnicos e a certificação) e, somente pelo artigo 16 decreto,
13
irregular essa providência.
Conclusão
O novo decreto foi publicado, tendo os principais anseios sido acatados. Como o prazo foi estendido com
certa folga, haverá tempo suficiente para analisar suas consequências e, se for ocaso, propor novas
alternativas.
Após ter parabenizado todos que colaboram para que esse novo decreto se concretizasse, sobra-nos
apenas uma coisa: mãos à obra!
13
Polêmica solucionada pelo item 5 do anexo I da Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005 (vide p. 89).
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Georreferenciamento de Imóveis Rurais
(artigo publicado no BE do Irib em dezembro de 2005)
Incra publica normas adaptadas às novas regras do Decreto nº 5.570/2005
Possibilidade de lavratura de escritura pública para imóvel não georreferenciado
Eduardo Augusto – Diretor de Assuntos Agrários do Irib
A legislação do georreferenciamento sofreu importantes alterações com a recente publicação do Decreto nº
5.570, de 31 de outubro de 2005.
A maior parte das inovações acompanhou as propostas da Carta de Araraquara, que foi elaborada por
ocasião do 19º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, realizado em Araraquara-SP, em
julho de 2004.
Visando a dar continuidade e operacionalidade a essas inovações, o Incra editou alguns atos normativos de
suma importância tanto para os registradores imobiliários como para os profissionais da área de geodésia.
Os atos normativos são os seguintes:






Resolução Incra/CD nº 29, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
º
Portaria nº 514, de 1 /12/2005 (DOU de 5/12/2005)
º
Portaria nº 515, de 1 /12/2005 (DOU de 5/12/2005)
Instrução Normativa nº 24, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
Instrução Normativa nº 25, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005 (DOU de 7/12/2005)
Objeto de cada ato normativo:
1. Resolução Incra/CD nº 29, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
 decisão do Conselho Diretor do Incra que aprovou a edição das Portarias 514 e 515 e das
Instruções Normativas 24, 25 e 26.
º
2. Portaria nº 514, de 1 /12/2005 (DOU de 5/12/2005)
 criação do comitê gestor de certificação e credenciamento;
 criação do cadastro nacional dos profissionais credenciados;
 criação dos comitês regionais de certificação; e
 revogação da Portaria nº 1.102, de 17/11/2003 (que tratava do mesmo assunto).
º
3. Portaria nº 515, de 1 /12/2005 (DOU de 5/12/2005)
 revogou a Portaria nº 1.032, de 2/12/2005, que estendia aos parcelamentos os benefícios dos
prazos carenciais do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2005;
 o motivo dessa revogação é que o Decreto nº 5.570/2005 já estendeu o benefício dos prazos
carenciais aos parcelamentos, desmembramentos e remembramentos.
4. Instrução Normativa nº 24, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
 trata das regras sobre atualização cadastral dos imóveis rurais;
 aprovação de novos formulários de coleta de dados do SNCR – Sistema Nacional de Cadastro Rural; e
 revogação da IN nº 8, de 13/11/2002, que tratava do mesmo assunto.
5. Instrução Normativa nº 25, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
 trata do fluxo interno quanto à certificação e atualização cadastral dos imóveis rurais
georreferenciados; e
 revogação da IN nº 13, de 17/11/2003, que tratava do mesmo assunto.
6. Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005 (DOU de 7/12/2005)
 trata da interconexão Incra-Registro de Imóveis para a troca de informações sobre alterações
cadastrais dos imóveis rurais; e
 revogação da IN nº 12, de 17/11/2003, que tratava do mesmo assunto.
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56
As principais alterações
Dos atos normativos publicados, o único que reflete diretamente na função do registrador imobiliário é a
Instrução Normativa nº 26, que estabelece o roteiro da troca de informações entre Incra e Registro de
Imóveis.
Antes de esmiuçar a referida IN, convém reler os artigos 4º e 5º do Decreto nº 4.449/2002 que tratam
especialmente desse assunto:
Art. 4º. Os serviços de registros de imóveis ficam obrigados a comunicar mensalmente ao INCRA as modificações
ocorridas nas matrículas, decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento,
unificação de imóveis, retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural, bem como outras
limitações e restrições de caráter dominial e ambiental, para fins de atualização cadastral.
§ 1º. O informe das alterações de que trata o „caput‟ deste artigo deverá ser encaminhado ao INCRA, até o
trigésimo dia do mês subsequente à modificação ocorrida, pela forma que vier a ser estabelecida em ato normativo
por ele expedido.
§ 2º. Acompanhará o informe de que trata o § 1º certidão da matrícula atualizada, abrangendo as modificações
mencionadas neste artigo.
Art. 5º. O INCRA comunicará, mensalmente aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis rurais
decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação, na forma
prevista no § 1º do art. 4º. (NR – Decreto nº 5.570/2005)
Parágrafo único. Os serviços de registro de imóveis efetuarão na matrícula respectiva, de ofício, a averbação do
novo código do imóvel fornecido pelo INCRA.
Art. 6º. As obrigações constantes dos arts. 4º e 5º deste Decreto aplicam-se, inclusive, aos imóveis rurais
destacados do patrimônio público.
Portanto a obrigatoriedade de efetivar a comunicação ao Incra, para a devida atualização cadastral, surge
com a prática dos seguintes atos registrais nas matrículas:





mudança de titularidade;
parcelamento, desmembramento, loteamento, unificação;
retificação da descrição tabular do imóvel;
reserva legal e particular do patrimônio natural; e
quaisquer outras limitações ou restrições de caráter dominial ou ambiental.
A Instrução Normativa nº 26, que revogou a IN nº 12/2003, trouxe, em seu Anexo I, as seguintes inovações:
 Inclusão, no rol de entidades e órgãos envolvidos no sistema de troca de informações IncraCartórios (item 2.1), da expressão: “demais órgãos públicos que possam vir a integrar a Rede
Nacional de Cadastro Rural”. Isso é uma sinalização de que, num futuro próximo, as UMC
(unidades municipais de cadastro) poderão participar do processo, cadastrando os imóveis rurais e
informando e sendo informadas diretamente pelo registro imobiliário local das alterações havidas.
 O prazo de validade da certificação do imóvel georreferenciado, que era de apenas 30 dias, passou
a ser o mesmo prazo de validade do CCIR (item 4).
 Solucionada uma das maiores polêmicas: a possibilidade ou não de lavratura de escritura pública
de alienação de imóvel rural não georreferenciado com prazo carencial vencido. Mesmo após o Irib
e o Colégio Notarial do Brasil terem divulgado seu posicionamento institucional pela legalidade
dessa providência, muitos profissionais ainda tinham dúvida sobre o assunto. Acompanhando o que
fora discutido no GeoLondrina, em maio deste ano, o Incra definiu pela possibilidade de
lavratura do instrumento público de alienação (item 5), providência que evita a informalidade, a
sonegação fiscal e uma série de outras condutas e consequências lesivas ao interesse nacional.
 A interconexão Incra-Registro vai ser eletrônica em breve. Basta apenas a elaboração do software,
pois tanto o Decreto regulamentador como a presente IN nº 26 já autorizaram tal providência (item 7).
 Inclusão de novos dados a serem informados ao Incra após qualquer registro envolvendo imóvel
rural (item 7).
 ATENÇÃO - A norma não foi clara se as comunicações devem se restringir apenas aos imóveis
certificados (georreferenciados) ou a qualquer imóvel rural, mesmo aqueles ainda beneficiados
pelos prazos carenciais. Como a presente Instrução Normativa trata de cadastro e este não se limita
apenas aos imóveis georreferenciados, a melhor interpretação é que a comunicação deve abranger
todos os imóveis rurais.
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 Nos casos de abertura de matrícula para imóvel rural usucapido também devem ser efetuadas as
informações ao Incra (item 7). O mesmo deve ocorrer com outras formas de aquisição originária,
como na desapropriação judicial, apesar de a norma não ter feito tal referência.
 As novas certificações dos imóveis georreferenciados virão acompanhadas de novo CCIR com
completa atualização cadastral, que permitirá ao registrador efetivar a averbação dos novos dados
cadastrais do imóvel, que não mais serão comunicados pelo Incra (item 8).
 Nos imóveis não certificados, compete ao Incra notificar os proprietários para efetivar o
recadastramento; o resultado positivo dessa notificação será comunicado ao registro imobiliário
para a competente averbação na matrícula (item 8).
Com base em todas essas alterações, verifica-se que o Incra vem adotando todas as providências
necessárias para que a legislação do georreferenciamento seja exequível, de forma a possibilitar o sucesso
desse novo sistema que trará consequências extremamente positivas para o País.
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GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS; CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA
(artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 61, Jul/Dez 2006, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006)
Consulta Formulada pelo Incra:
São Paulo, 17 de maio de 2006.
Prezado Dr. Eduardo Augusto
DD. Diretor de Assuntos Agrários do IRIB
Objetivando a elaboração pelo INCRA de uma rotina para padronizar os procedimentos na análise das peças técnicas
pelos Comitês de Certificações dos Estados, em que um dos aspectos a serem observados é com relação a matrículas
que estão seccionadas por ferrovias ou por estradas municipais, estaduais ou federais (em que não houve a competente
ação de desapropriação), solicitamos um posicionamento do IRIB sobre como deveriam ser elaboradas as peças técnicas
para possibilitar seu posterior ingresso no registro público imobiliário.
Solicitamos também um parecer referente a situação dos córregos, rios e hidrovias, tanto na hipótese de estes estarem
localizados no interior do imóvel (interceptando-o) ou numa de suas divisas/confrontações.
Os imóveis que se enquadram nessa situação deverão gerar glebas distintas para ambos lados tendo como limite a faixa
de domínio público, independentemente se houve ou não desapropriação?
Cada uma dessas glebas será descrita numa matrícula autônoma?
O INCRA esclarece que, para fins de cadastro, o imóvel rural é o definido pela legislação agrária (Estatuto da Terra e Lei
nº 8.629/93), ou seja, não coincide com a definição jurídica de bem imóvel conforme a legislação sobre direitos reais e
registro imobiliário.
Esta consulta se faz necessária para que possamos atingir os objetivos almejados pela “legislação do
georreferenciamento”, com a importante e necessária coordenação entre cadastro e registro, atendendo as necessidades
de cada especialidade de acordo com os ditames legais em vigor.
Atenciosamente,
Roberto Tadeu Teixeira
Coordenador do Comitê de Certificação
INCRA-SP
Parecer Formulado pelo IRIB:
São Paulo, 3 de julho de 2006.
Prezado Dr. Tadeu
DD Coordenador do Comitê de Certificação do Incra-SP
Primeiramente, convém destacar que o Irib reconhece e admira a forma profissional com que o Incra tem tratado os
assuntos referentes ao registro público imobiliário, situação esta que demonstra que os objetivos almejados pela nova
legislação do georreferenciamento serão alcançados com maior facilidade e eficácia.
O tema de sua consulta é bastante complexo e interessante, demandando uma série de considerações preliminares
para que a solução dada pelo ordenamento jurídico seja melhor compreendida e por todos corretamente aplicada.
Portanto, tenho a honra de encaminhar a V. Sa. o Parecer do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, IRIB, nos termos
da consulta formulada, para análise dessa respeitável autarquia.
O Irib agradece pela deferência e espera que o presente parecer seja útil para o aprimoramento do programa do
georreferenciamento e que a parceria Incra-Irib continue a gerar frutos positivos para o Brasil.
Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
[email protected]
Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento (Eduardo Augusto)
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GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS; CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA
PARECER
Eduardo Augusto,
Diretor de assuntos agrários do Irib e registrador imobiliário em Conchas-SP.
(artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 61, Jul/Dez 2006, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006)
Introdução
Trata-se de consulta formulada pelo Incra com o intuito de esclarecer um ponto de grande importância para
a execução do programa de georreferenciamento de imóveis rurais, que é a definição da ―unidade
imobiliária rural‖, porque, sem a determinação de um sólido marco jurídico, os agrimensores não saberão
como proceder para que seus trabalhos técnicos estejam aptos tanto para o sistema cadastral do Incra
como para o fiel cumprimento da Lei de Registros Públicos.
Visando a facilitar a compreensão e a tornar o texto menos cansativo, o termo ―georreferenciamento‖ foi
utilizado neste parecer como ―o integral cumprimento da legislação em vigor visando à obtenção da
certificação do Incra e posterior ingresso na matrícula‖, e não como uma mera técnica de agrimensura. Com
o mesmo objetivo, foi denominado ―agrimensor‖ o profissional devidamente habilitado e credenciado para a
elaboração dos trabalhos técnicos.
1. Conceito de Imóvel Rural
Afinal, o que é um imóvel rural?
Essa é a questão que está causando dúvidas em todo o Brasil devido a um equívoco que, mesmo pequeno,
gera sérias repercussões. O equívoco está exatamente na divergência sobre o conceito de imóvel rural.
Questiona-se se o imóvel rural é a unidade econômica agropastoril constante do cadastro do Incra, a
unidade descrita na matrícula ou, até mesmo, se é a área englobada na declaração do ITR.
Esse problema de interpretação ocorre porque compete ao Incra efetuar o cadastro rural, fiscalizar a
correção dos trabalhos georreferenciados e, principalmente, porque também é sua a missão de emitir a
certificação de que os vértices do imóvel georreferenciado não invadem a área de outro imóvel rural
certificado. E, para o Incra, imóvel é, e sempre foi, a unidade econômica rural.
Torna-se necessário, portanto, analisar a divergência para, depois, dirimir esse equívoco.
Imóvel, pela lei civil, é ―o solo e suas acessões‖. Apenas e tão-somente isso.
Código Civil — Lei nº 10.406/2002:
Art. 79 - São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
Sob esse prisma, poderiam ser considerados unidades imobiliárias um país inteiro, um município, uma
fazenda ou até mesmo uma diminuta área delimitada por uma cerca de arame. Não existem normas para
definição dessa ―unidade‖ e nem será possível criá-las, por total inviabilidade técnica e, até mesmo, prática.
Portanto, não há e nem será possível haver uma regra geral, quer técnica ou jurídica, que defina a ―unidade
imobiliária‖ de forma a atender todas as atuais necessidades públicas ou privadas.
O Estatuto da Terra, legislação diretamente ligada às atividades específicas do Incra, define o que vem a
ser imóvel rural. Apesar de não muito esclarecedor seu texto (há inclusive divergências sobre sua abrangência),
uma coisa está bastante clara na norma legal, que esse conceito vale apenas ―para os efeitos dessa lei‖.
Estatuto da Terra — Lei nº 4.504/64:
Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à
exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer
através de iniciativa privada.
Segundo o que se extrai desse conceito legal, o imóvel rural:
a) deve possuir potencial para exploração agropecuária, agroindustrial ou extrativista;
b) não perde sua característica tão-somente por estar localizado no perímetro urbano; e
c) deve ter área contínua (eis aqui um outro foco de divergência).
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Portanto, a legislação agrária enfatiza aquilo que está diretamente ligado aos seus objetivos, que é a
característica rural do imóvel, em que o incentivo, a regulação e o controle da produtividade agropecuária e
agroindustrial reflete diretamente na economia e no desenvolvimento do país.
O controle efetuado pelo Estado sob o aspecto agrário não depende diretamente das informações sobre a
titularidade, os ônus reais eventualmente existentes ou a forma e os valores das transações no comércio
imobiliário, mas sim do potencial produtivo da terra, com o intuito de incentivar o desenvolvimento desse
importante setor econômico, promover o assentamento de famílias em busca de sua dignidade e, também,
identificar as terras não aproveitadas e desapropriá-las para fins de reforma agrária (missão do Incra).
Dessa forma, é comum um imóvel rural cadastrado no Incra ser formado por uma pluralidade de matrículas
ou transcrições (ou seja, são várias propriedades rurais) ou ainda por áreas não tituladas (áreas de posse). Esse
fato nunca atrapalhou os objetivos funcionais da autarquia, haja vista não serem relevantes, até então, as
informações quanto à titularidade ou aos ônus reais que pesam sobre os imóveis.
Por esse motivo, o cadastro do imóvel rural nunca precisou coincidir exatamente com a propriedade rural
(que é representada pela matrícula), bastando que esse ―imóvel rural‖ a ser incluído no cadastro se encaixasse
no conceito na legislação agrária.
Para o Registro de Imóveis, o que vem a ser ―unidade imobiliária‖?
Apesar da singela definição de bem imóvel, o Código Civil reservou vários dispositivos com potencial
suficiente para esclarecer o assunto. Disciplinou com tradicional rigor os direitos reais sobre bens imóveis e
condicionou a aquisição desses direitos ao prévio registro público imobiliário.
Código Civil — Lei nº 10.406/2002:
Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem
com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigos 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código.
O registro público imobiliário cuida essencialmente do registro dos direitos reais imobiliários, abrangendo
desde o maior deles, a propriedade, aos demais direitos reais previstos em lei, como o usufruto e a
hipoteca.
Código Civil — Lei nº 10.406/2002:
Art. 1.225 - São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese;
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso.
Da atenta leitura do Código Civil, extraem-se as seguintes informações:
a) bem imóvel corresponde ao solo e o que a ele se incorporar;
b) os direitos reais sobre imóveis incluem o direito de propriedade; e
c) os direitos reais são registrados no Cartório de Registro de Imóveis.
A Lei nº 6.015/73, a Lei dos Registros Públicos (LRP), complementa essas regras, estabelecendo os
princípios informadores do sistema registral imobiliário e disciplinando a forma e o procedimento para o
registro dos direitos reais.
Alguns de seus dispositivos são importantes para melhor compreender sua sistemática, dispostos a seguir
numa ordem mais didática:
Lei dos Registros Públicos — Lei nº 6.015/73:
Art. 227 - Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral obedecido o disposto no artigo 176.
Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos
atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência
desta lei;
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II - são requisitos da matrícula:
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características,
confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, nº e de sua designação
cadastral, se houver.
§§ 3º e 4º - …―imposição do georreferenciamento dos imóveis rurais‖.
Esses dispositivos da Lei de Registros Públicos conduzem às seguintes conclusões:
a) todo imóvel possui uma única matrícula e toda matrícula se refere a um único imóvel (princípio da
unitariedade da matrícula);
b) na matrícula deve haver a completa identificação do imóvel, que engloba uma descrição técnica que
deve seguir as regras da agrimensura (princípio da especialidade objetiva); e
c) nas hipóteses legais, essa descrição técnica deve cumprir as novas regras do ―georreferenciamento‖.
Diante do exposto, a unidade imobiliária possui dois conceitos distintos:
a) para o Incra: unidade econômica rural, englobando áreas registradas e áreas de posse; e
b) para o Registro de Imóveis: a matrícula, ou seja, a ―propriedade imobiliária‖ juridicamente constituída.
Afinal, qual dessas interpretações deve prevalecer?
2. A inutilidade do aspecto quantitativo de imóveis rurais
Em muitas ocasiões, houve estimativas sobre a quantidade de imóveis rurais que estariam fora do registro
público. O Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), em parceria com o Ministério do
Desenvolvimento Agrário, elaborou um projeto intitulado ―Programa de Cadastro de Terras e Regularização
Fundiária do Brasil‖, datado de 31/5/2005, em que relata o panorama da situação fundiária do país. Nesse
estudo, há uma tabela efetuada com base no cadastro do Incra, que traz a informação de que o Brasil
possuía 4,56 milhões de imóveis rurais, sendo 1,5 milhão sem titulação (33% do total).
Costuma-se dizer que a matemática é uma ciência exata e que seus resultados são inquestionáveis. Neste
caso em particular, o problema não está nos cálculos, mas sim no método escolhido de apuração, que
falhou na definição do objeto, considerado unidade, para a geração dos resultados.
Mesmo que fosse possível definir a unidade imobiliária e até mesmo facilmente quantificado o número de
imóveis, o que representaria essa estatística? que fim prático teria ela? Na verdade, nenhum.
Convém analisar esse desacerto primeiramente sob o enfoque da produtividade rural, em que uma boa
estatística é fundamental para a definição de políticas públicas. A hipótese compara dois supostos
municípios de mesma área territorial (utilizando dados do IBGE) e com a mesma quantidade de imóveis
rurais (utilizando os dados cadastrais do Incra).
Método 1: mera quantificação de imóveis rurais
Município A:
 total de imóveis rurais: ............ 2.000
 total de imóveis improdutivos: ..... 40
 imóveis rurais prejudiciais: .......... 2%
Município B:
 total de imóveis rurais: ............ 2.000
 total de imóveis improdutivos: ... 300
 imóveis rurais prejudiciais: ........ 15%
Numa primeira análise, o Município B possui um problema bem maior que o outro município, merecendo,
portanto, uma maior atenção do Governo. Entretanto, ao analisar o caso de forma mais realista, verifica-se
que o problema não está no Município B, sendo de maior complexidade a situação do outro município.
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Método 2: avaliação do espaço territorial
Município A:
 total de área rural:
 total de área improdutiva:
 área rural improdutiva:
40.000 ha
26.000 ha.
65%
(há 2.000 imóveis rurais)
(40 grandes latifúndios)
Município B:
 total de área rural:
 total de área improdutiva:
 área rural improdutiva:
40.000 ha
1.200 ha.
3%
(há 2.000 imóveis rurais)
(300 minifúndios)
O Município B tem apenas 3% de seu território rural não aproveitado, ao passo que mais da metade da área
rural do outro município não está cumprindo sua função social de colaborar para o desenvolvimento do país.
A estatística apresentada no programa elaborado pelo BID diz haver 4,5 milhões de imóveis rurais no Brasil,
sendo 1,5 milhão sem titulação. Como se chegou nesse total de 4,5 milhões? Se foi pelo cadastro do Incra,
cuja unidade imobiliária não coincide com a matrícula (unidade titulada), como foi possível o cálculo dos
imóveis sem titulação, se os titulados depende da quantidade de matrículas? Não há como utilizar um
mesmo método para coisas distintas.
Além disso, é juridicamente impossível calcular a quantidade de propriedades imobiliárias não tituladas. Por
não haver sua descrição no registro público imobiliário, a propriedade imobiliária inexiste, havendo apenas
uma determinada extensão de terra sem reconhecimento jurídico.
Mesmo que se utilize exclusivamente o cadastro rural do Incra, que engloba terras rurais tituladas e áreas
de posse, ainda assim essa estatística não é representativa. Isso ocorre por uma série de fatores que,
certamente, não é culpa nem do Incra nem do registro imobiliário, mas sim o simples resultado da forma
como ocorreu a colonização do país.
Muitos imóveis estão cadastrados no Incra (e no registro público) em duplicidade (em alguns casos, até em
multiplicidade). A grande parte das ações judiciais de usucapião limitam-se a declarar a propriedade
imobiliária em favor do posseiro sem, no entanto, definir quais títulos registrados foram afetados. Isso ocorre
não necessariamente por falha do Judiciário ou omissão do possuidor, mas pela dificuldade de se
determinar quais títulos e cadastros representavam aquela extensão territorial ora usucapida. Assim, tanto
no registro imobiliário como no Incra, permanecem vigentes as matrículas e os cadastros anteriores, e são
abertas novas matrículas e novos cadastros, como se representassem áreas distintas, mas incidentes sobre
uma mesma superfície territorial.
Situação que era muito comum é a existência de uma pluralidade cadastral sobre uma mesma área. No
quadro seguinte, foi demonstrada uma situação hipotética que representa a realidade constatada em vários
―imóveis‖ do município de Bofete, da comarca de Conchas-SP, em 2003, quando assumi a delegação
pública do registro imobiliário daquela comarca.
Fazenda Morro Grande: cadastrada com 900 hectares (área correta).
Desmembramentos e Alienações:
 de 1998 a 1999: 10 glebas de 15 ha = 150 ha
 de 1999 a 2000: 15 glebas de 15 ha = 225 ha
 de 2001 a 2002: 25 glebas de 15 ha = 375 ha
Situação no Registro de Imóveis em 2003 (situação juridicamente correta):
 total de glebas alienadas e matriculadas: 50 novos imóveis rurais
 total da área desmembrada: 750 hectares
 área remanescente da Fazenda Morro Grande: 150 hectares.
Situação de Acordo com o CCIR vigente em 2003:
 Fazenda Morro Grande: ainda com 900 ha
 das 80 glebas, algumas foram regularmente cadastradas: 35 imóveis
 total dos novos cadastros: 525 ha
 total da área cadastrada: 1.425 hectares (área real: 900 ha)
Isso sem contar a infinidade de cadastros de ―frações ideais‖, quantificados em hectares apesar da
inexistência jurídica dessa posse certa e localizada. Se ao menos cada abertura de novo cadastro fosse
acompanhada da necessária baixa (total ou parcial) do cadastro anterior, esse tratamento diferenciado da
fração ideal não geraria tanto prejuízo.
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Essa complexa situação ocorria não por desídia do Incra, mas pela imperfeição do sistema cadastral até
então em vigor (que dependia exclusivamente da declaração espontânea dos proprietários rurais e
posseiros, que nem sempre se preocupavam em atualizar seu cadastro, principalmente pela inexistência de
sanções) e pela falta de pessoal e de condições financeiras para efetuar as atualizações de ofício.
No entanto, esse panorama mudou após a legislação do georreferenciamento, principalmente após a
publicação do Decreto nº 5.570/2005 e dos novos atos normativos que o acompanharam. Hoje o sistema
cadastral foi aperfeiçoado, a interconexão Incra-Registro é uma realidade e o Incra está sendo melhor
aparelhado para o cumprimento de sua importante missão.
3. O Imóvel Rural e o Georreferenciamento – definição do marco jurídico
O georreferenciamento é uma obrigação imposta ao proprietário rural em decorrência da Lei nº
10.267/2001.
Essa Lei não existe de forma autônoma, não havendo um único artigo com efetiva vigência. Trata-se de
uma lei ordinária que apenas efetuou alterações em outras leis preexistentes. Possui apenas 6 artigos, dos
quais 5 efetuaram revisões em outras leis e 1 tratou da vigência (dessas alterações) a contar da publicação.
Os 5 artigos da Lei nº 10.267/2001 trataram das seguintes alterações:
a)
b)
c)
d)
e)
artigo 1º: alterou a Lei nº 4.497/66 (normas gerais de direito agrário)
artigo 2º: alterou a Lei nº 5.868/72 (sistema nacional de cadastro rural)
artigo 3º: alterou a Lei nº 6.015/73 (lei dos registros públicos)
artigo 4º: alterou a Lei nº 6.739/79 (retificação referente a imóvel público)
artigo 5º: alterou a Lei nº 9.393/96 (legislação do ITR)
Analisando cada uma dessas cinco leis, somente na Lei nº 6.015/73 (LRP) é encontrada a norma impositiva
para o georreferenciamento dos imóveis rurais. Tal obrigatoriedade foi inserida apenas nos artigos 176 e
225, ou seja, é a Lei dos Registros Públicos que determina o georreferenciamento do imóvel rural.
Em ambos os artigos, a referência que se faz é quanto à obrigatoriedade do georreferenciamento dos
―imóveis rurais‖. E aí surge a questão: o que é esse ―imóvel rural‖ citado na LRP? Eis a necessidade de
definir esse importante marco conceitual, que deverá acompanhar o programa do georreferenciamento.
Como já explicado, a LRP cuida tão somente da ―propriedade imobiliária‖ juridicamente constituída. Toda
vez que essa lei traz o termo imóvel, sua referência é a propriedade imobiliária descrita e caracterizada em
uma matrícula.
Nem seria possível interpretar de forma diversa, pois não haveria como ingressar no Registro de Imóveis
uma descrição envolvendo área de posse (posse não é direito real, portanto não sujeito a registro) nem uma
descrição envolvendo uma pluralidade de matrículas sem que fosse efetivada (se juridicamente viável) a
unificação de todas essas propriedades imobiliárias. A obrigação de georreferenciar, portanto, deve sempre
resultar numa nova descrição que será inserida no corpo da matrícula do imóvel.
Analisando em conjunto as disposições do direto civil (Código Civil e LRP) com as regras do direito agrário,
chega-se às seguintes conclusões:
a) o direito de propriedade refere-se ao imóvel-matrícula e não a qualquer outro conceito de imóvel
eventualmente existente;
b) a legislação agrária conceitua ―imóvel rural‖ e apenas para os fins específicos do direito agrário e não do
direito de propriedade, cuja unidade imobiliária é representada pela matrícula;
c) o registro de imóveis constitui e torna público os direitos reais imobiliários e não tem competência para
fiscalizar a destinação socioeconômica dos imóveis, como ocorre com o Incra;
d) o Incra cadastra e fiscaliza os imóveis sob o aspecto produtivo, visando a identificar o descumprimento
da função social e a proceder a reforma agrária nas hipóteses legais.
Como o registro imobiliário cuida de ―direitos reais‖ e não de ―cadastro territorial‖, a matrícula representa não
necessariamente ―um imóvel‖, mas sim ―uma propriedade imobiliária‖, pois o termo ―imóvel‖ pode incluir,
como já afirmado, áreas não tituladas, enquanto que a propriedade imobiliária engloba apenas a área
juridicamente titulada em favor de uma ou mais pessoas.
Dessa forma, o imóvel que deve ser georreferenciado, segundo a legislação pátria (Lei de Registros
Públicos), é a ―propriedade imobiliária‖, ou seja, o imóvel descrito e caracterizado na matrícula do registro
público imobiliário competente e não outra eventual configuração existente no cadastro do Incra (CCIR) ou
no cadastro da Receita Federal (DIAC-ITR).
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Qualquer trabalho georreferenciado que abranja área não adequada ao conceito jurídico de ―propriedade
imobiliária‖, mesmo que devidamente certificada pelo Incra, não terá ingresso na matrícula, continuando o
imóvel sujeito às restrições legais até o integral cumprimento da legislação do georreferenciamento.
As situações mais comuns que descaracterizam a ―propriedade imobiliária‖, impedindo o ingresso do
levantamento georreferenciado no registro, são as seguintes:
a) inclusão de área não titulada à área registrada (ex.: parcela de área do confrontante com a sua anuência);
b) levantamento de parcela do imóvel de posse exclusiva do condômino (inexiste ―fração ideal localizada‖);
c) várias matrículas numa única poligonal sem que seja possível a sua fusão (ex.: titulares diferentes);
d) inclusão de área pública no levantamento (ruas, estradas, rios públicos, ferrovias, escolas).
De todas essas, a situação referente à necessária separação entre bens públicos e privados talvez seja a
de maior complexidade, merecendo uma maior atenção por parte de todos os envolvidos no programa do
georreferenciamento.
4. Conceito de Bem Público
O Código Civil definiu bem público no artigo 98:
Art. 98 - São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno;
todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
E como observa Renan Lotufo, "cumpre salientar que essa classificação é feita não do ponto de vista dos
proprietários, mas do ponto de vista do modo pelo qual se exerce o domínio sobre os bens" (Código Civil
Comentado, Ed. 2003, Vol. I, pág. 251). Assim se o Estado se apodera de um imóvel e passa a utilizá-lo
com finalidade pública, mesmo que o apossamento tenha sido realizado de maneira irregular, sem o
consentimento dos titulares do domínio, esse bem imóvel passará a condição de bem público, pela simples
destinação pública que lhe foi conferida.
Convém observar que, em se tratando de bens imóveis e seja quem for o titular, a Constituição Federal
estabelece a função social da propriedade e, portanto, estará sempre presente o interesse da coletividade.
Art. 99 - São bens públicos:
I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
II - os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração
federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;
III - os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito
pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.
Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas
jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.
A lei classificou os bens públicos em bens de uso comum, de uso especial e dominicais.
a) bens de uso comum do povo: embora pertencentes a uma entidade de direito público, em geral estão
franqueados a toda a sociedade, como os rios e as estradas;
b) bens de uso especial: são aqueles que as entidades públicas destinam aos seus serviços ou a fins
determinados, como os edifícios ou terrenos aplicados ao seu funcionamento; e
c) bens públicos dominicais: são aqueles que integram o acervo da riqueza da entidade, não sendo
diretamente utilizado pelo poder público ou pelo povo em geral.
Convém observar que, no caso de bens imóveis (seja quem for o titular) a Constituição Federal estabelece a
―função social da propriedade‖, o que significa dizer que o bem imóvel estará sempre subordinado aos
interesses maiores da sociedade.
Esclarecido esse ponto, falta apenas destacar que o imóvel público não necessita de registro para a
constituição do direto de propriedade, principalmente os imóveis (conceito ―latíssimo‖) destinados ao uso
comum do povo.
5. Estradas que cortam imóveis
Uma estrada que corta um imóvel passa para o domínio público automaticamente pela sua destinação. Isso
independentemente de desapropriação ou de acordo formal entre Estado e particular. Lógico que, sem a
desapropriação, o Estado não terá uma matrícula em seu nome. Mas isso não dá direito ao particular em
constar em seu título de propriedade um bem que não mais lhe pertence.
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O proprietário prejudicado tem o direito líquido e certo de acionar o Judiciário em face do Estado,
requerendo a desapropriação indireta (salvo raríssimas exceções, ele não tem direito à restituição do bem, mas
apenas à justa indenização). Esse direito de ação, na vigência do Código Civil anterior, possuía prazo
prescricional de 20 anos, resultado de construção jurisprudencial sumulada pelo STJ: ―Súmula nº 119: a ação de
desapropriação indireta prescreve em vinte anos‖. Com o novo Código, que alterou os prazos de usucapião, entendese que o prazo prescricional para a ação de desapropriação indireta reduziu-se para 15 anos, isso porque tal
ação é de natureza real e não pessoal, ―traduzindo-se numa verdadeira expropriação às avessas, tendo o direito
à indenização que daí nasce o mesmo fundamento da garantia constitucional da justa indenização nos casos de
14
desapropriação regular‖.
Independentemente de ter sido efetivada a desapropriação direta ou indireta, de ter ou não existido acordo
entre Estado e particular, ou mesmo de ter ou não havido a prescrição do direito pela desapropriação
indireta, o certo é que um bem público (em especial ―bem de uso comum do povo‖) não pode estar incluído
na matrícula de um imóvel privado.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 450-6/5, da Comarca de RIBEIRÃO PRETO-SP (DOE-SP, de 20/6/2006)
As áreas podem ser integradas ―no domínio público, excepcionalmente, por simples destinação, que as tornam
irreivindicáveis por seus primitivos proprietários. Esta transferência por destinação se opera pelo só fato da
transformação da propriedade privada em via pública sem oportuna oposição do particular, independente, para
tanto, de qualquer transcrição ou formalidade administrativa‖ (Direito Administrativo Brasileiro, Hely Lopes Meirelles,
Ed. RT, 1976, p. 509).
José Cretella Júnior ensina que pela destinação, que tem sentido de afetação em direito administrativo, ―o bem ou
coisa muda de categoria, passando a integrar, em definitivo, o domínio público. Nessas condições, o bem afetado fica
submetido a um regime jurídico público, regulando-se por princípios diversos daqueles que vigoram no campo do
direito privado‖ (Bens Públicos, EUD, 1975, p. 124).
Apesar de essa situação aparentar ser uma enorme injustiça contra o particular, isso geralmente não ocorre.
Primeiro porque a lei garante um longo prazo (15 anos) para que o proprietário requeira a desapropriação
indireta (a justa indenização em dinheiro). Segundo porque a quase totalidade das estradas hoje existentes não
15
foi aberta pelo poder público, mas pelos próprios titulares dos imóveis, em forma de servidões. Com o
passar do tempo, os imóveis passaram por sucessivos desmembramentos e as servidões do passado, que
antes serviam a poucos imóveis dominantes, passaram a servir cada vez mais imóveis, até chegar ao ponto
de não mais se saber quem são os imóveis dominantes e quais os servientes, pois aquele caminho deixou de
ser exclusivo de uns poucos, passando a ser direito de ir-e-vir de toda a sociedade. Esta é a verdadeira origem
de quase todas as estradas municipais existentes no Brasil. Estradas criadas pelo povo para servir o próprio
povo.
A área abrangida por uma estrada que cortou um imóvel particular, mesmo que não tenha havido
desapropriação ou acordo com o proprietário, deverá ser excluída do levantamento da propriedade privada.
A propriedade imobiliária original (uma matrícula) poderá resultar em dois ou mais imóveis (―n‖ matrículas),
se o seu remanescente constituir áreas seccionadas, sem continuidade territorial.
Estrada, rua, avenida e rodovia são bens de uso comum do povo, portanto uma modalidade de bem público,
inalienável e insuscetível de usucapião. Como não necessita de registro para a constituição de sua natureza
pública, mas apenas da destinação, não há como manter tais parcelas no cômputo de áreas privadas, o que
resultaria em um aumento artificial da dimensão do imóvel e na total insegurança da publicidade registral.
Uma questão fica em aberto: do ponto de vista registral, para onde vão essas áreas públicas?
14
STF, Medida Cautelar na ADIN nº 2.260-DF, de 14/2/2001, Ministro Moreira Alves.
15
A imensa maioria das servidões não constam do registro imobiliário, mas isso é irrelevante para o tema em
discussão.
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66
Não há como estabelecer uma regra que atenda satisfatoriamente a todas as situações. Nos exemplos
apresentados, é possível contemplar no levantamento todas as parcelas resultantes: cada uma das glebas
de propriedade privada terá uma matrícula própria em nome do particular; e a gleba com destinação pública
poderá até ser descrita no remanescente da matrícula-mãe, mas isso não resolve de vez a situação.
Há registradores que entendem ser necessário (sob o argumento da continuidade objetiva) a abertura de matrícula
própria para a estrada em nome do particular com averbação esclarecendo tratar-se de área inteiramente ocupada
pela via pública.
Como ficariam essas matrículas (e respectivos ―imóveis‖) no caso de falecimento do ―titular‖? Deveriam integrar o
monte-mor no inventário? Além disso, que utilidade prática teriam?
Mesmo sendo óbvia e jurídica a titularidade pública desse novo imóvel (da parcela ocupada pela estrada
que interceptou o imóvel, por exemplo), não há possibilidade, pela legislação atual, de abrir a matrícula
desse trecho da estrada em nome do Estado.
Além disso, nem sempre é possível determinar com exatidão que parcela do imóvel foi incorporado pela estrada, ou
seja, qual seria a descrição desse ―trecho da estrada‖ originado do referido imóvel particular. Isso ocorre nas hipóteses
de imóveis com descrições precárias cuja parcela expropriada atinge vários vértices e deflexões.
1. Realidade atual do imóvel que foi cortado
por uma estrada há várias décadas.
2. Alguns defendem a necessidade de incluir na retificação
a área abrangida pela estrada.
3. A utilidade e a legalidade dessa nova matrícula
são bastante discutíveis.
4. No entanto, nem sempre é possível apurar
qual era o formato original do imóvel.
5. Missão nem sempre possível para o agrimensor:
identificar os vértices apagados pela rodovia.
6. A realidade jurídica da propriedade privada é,
neste caso, igual à sua realidade fática.
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Nesse exemplo, como a materialização dos vértices pelo agrimensor é tecnicamente impossível (salvo se existente na
matrícula um prévio levantamento de excelente acurácia – o que é raríssimo), a melhor atitude seria não arbitrar a área
ocupada pela estrada, por ser impossível mensurar o ―quantum‖ da área de cada um desses imóveis foi por ela
invadido.
Além disso, não se pode imputar ao proprietário rural, que teve expropriada uma parcela de seu imóvel, a difícil e
onerosa função de delimitar essas áreas públicas. Não há lei que obrigue o particular a assim proceder e, pelo
princípio constitucional da legalidade, nenhum ato normativo infralegal poderia lhe imputar tal dever.
A inviabilidade de materializar as verdadeiras divisas fica mais cristalina quando a área ocupada pelo bem
público é de grande extensão e prejudica a maior parte do imóvel. Isso costuma ocorrer nas inundações
para a formação das represas para captação de energia.
1. Imóvel com descrição registral deficiente.
2. Cota de inundação da Represa de Barra Bonita.
3. A área pública submersa atingiu quase 60% do imóvel.
4. Impossível definir os vértices originais do imóvel.
Independentemente de o caso concreto possibilitar ou não a apuração da área expropriada, a regra
intransponível é que a propriedade imobiliária privada não pode incluir, dentro de seus limites, terras
públicas. A retificação da descrição tabular do imóvel, com ou sem o georreferenciamento, é o momento
ideal e essencial para fiscalizar a necessária separação dos bens públicos dos particulares.
Além disso, ignorar uma situação real, que tem incontestável amparo jurídico, significa não cumprir os
preceitos e objetivos almejados pela lei.
O que adianta montar um poderoso cadastro com precisão milimétrica se os dados nele inseridos não
conferem com a realidade? Quantas estradas e rodovias brasileiras foram regularmente desapropriadas? E
dessas desapropriações regulares, quantos títulos foram efetivamente registrados?
Esperar a iniciativa do poder público de efetivar as desapropriações para, somente depois, excluir as
estradas do imóvel particular, é simplesmente absurdo. Primeiro porque o Estado não tem condições
econômicas para tais providências (quase nenhuma estrada foi regularmente desapropriada). E, segundo,
porque não seria lícito efetuar pagamento de indenizações após o prazo prescricional da ação de
desapropriação indireta (a grande maioria das estradas não regularizadas são anteriores à década de 80),
pois o particular perdeu seu direito subjetivo de buscar a compensação financeira pelo apossamento público
irregular de sua propriedade.
Por todos esses motivos, compete ao proprietário efetuar tão-somente o levantamento da área que
remanesceu em seu poder. Quanto à parcela que foi englobada pela estrada, o que parece ser a melhor
saída é simplesmente considerá-la simples remanescente sem descrição da matrícula-mãe, a qual será
encerrada, pelos seguintes motivos:
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a) o particular não tem o dever nem legitimidade de delimitar imóveis públicos;
b) nem sempre seria possível descrever a área abrangida pela estrada;
c) não pode haver matrícula de imóvel público sem o correspondente título; e
d) matrícula de estrada em nome de particular é um absurdo.
Na eventualidade de surgir algum título antigo em nome do poder público (um mandado de desapropriação,
por exemplo) depois de uma retificação dessa natureza que resultou no encerramento da matrícula-mãe, a
solução é por demais simples. Basta fazer uma averbação retificatória na matrícula-mãe para declarar seu
não-encerramento pela existência de remanescente e, em seguida, averbar a abertura de matrícula
específica para esse trecho da estrada, matrícula esta em que se fará o registro da desapropriação em
nome do expropriante.
Por fim, deve-se tomar cuidado para não confundir a hipótese aqui tratada de estradas abertas pelo poder
público ou de servidões que se tornaram vias públicas pela destinação com a abertura de ruas em imóvel
urbano com o intuito de burlar a lei do parcelamento do solo. Em situações dessa natureza, deve-se exigir o
integral cumprimento da Lei nº 6.766/79, além de comunicação do fato criminoso ao juiz corregedor e ao
representante do Ministério Público.
6. Rios públicos e privados
A necessidade de separar o bem público do particular não se limita apenas aos casos de estradas que
cortam bens imóveis. Há também a hipótese não menos complexa de áreas que, tecnicamente, nunca
foram privadas; no entanto, costumavam ser incluídas na matrícula como se pertencessem ao patrimônio
particular. Trata-se dos rios públicos, definidos como correntes navegáveis pelo Código de Águas (Decreto
nº 24.643 de 10 de Julho de 1934).
Quanto aos cursos d'águas, a situação tem causado muita confusão, devido a uma interpretação
equivocada da Constituição Federal, que diz serem as águas públicas. Sim, a água é pública, assim como o
ar que todos respiram. Isso significa que o particular não pode dispor dela como quiser, devendo estar
atento às regras do meio ambiente e de saneamento. Entretanto, não parece lógico que o intuito do
constituinte foi estender o conceito de água aos leitos dos rios, retirando da propriedade privada todos os
cursos d’água, que são essenciais para a atividade agrícola e pecuária do país.
Se essa interpretação vingasse, para excluir da propriedade privada todos os cursos d’água existentes,
haveria enormes prejuízos a todos, não apenas para a regularização dos registros e cadastros, mas
também pela possibilidade jurídica de qualquer um do povo querer ―invadir‖ sítios e fazendas para, por
exemplo, banhar-se nos lagos e riachos ali existentes, pois sendo propriedade pública, sua área estará fora
da esfera de vigilância e de império do particular (o ―antigo proprietário‖).
Mas o que predomina hoje na Jurisprudência é o reconhecimento da vigência do Código de Águas.
Neste, os cursos d’águas são divididos em públicos e particulares. Rios públicos são os navegáveis;
particulares, os não navegáveis. Sobra realmente uma questão: definir o limite entre o rio navegável e o não
navegável.
Sendo assim, caso o imóvel esteja seccionado por um rio navegável, o levantamento técnico deverá excluir
essa área pública por completo do cômputo da área particular.
1. Levantamento equivocado de 170 ha
(incluindo rio público).
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2. Correto: Gleba A + Gleba B = 160 ha
(o rio ocupa 10 ha).
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Os cursos d’água não navegáveis (córregos, riachos, arroios, regatos) são privados, portanto integrantes da
propriedade imobiliária particular. Portanto, esse tipo de rio não é considerado um imóvel autônomo, mas
um mero acidente natural integrante do imóvel privado, assim como o são a colina, o rochedo, o talvegue, a
grota, o vale e a vertente.
Por não ser imóvel autônomo, também não pode ser considerado confrontação de imóveis, sendo no
máximo a linha indicadora das divisas entre dois outros imóveis.
7. Margens dos rios públicos e os terrenos reservados
Há uma outra questão envolvendo os rios públicos, que é a definição da existência e da titularidade dos
terrenos reservados, cuja divergência doutrinária se estende há várias décadas, mas com poucas
manifestações jurisprudenciais, haja vista a pouca repercussão prática que havia diante das precárias
descrições imobiliárias que eram aceitas no passado. Hoje, no entanto, com um maior rigor na fiscalização
do cumprimento do princípio da especialidade objetiva e com a vigência da legislação do
georreferenciamento, chegou o momento de fincar mais esse marco jurídico conceitual.
Pelo Código de Águas, de vigência reconhecida pelos tribunais, as margens dos rios públicos são de
propriedade estatal, bens dominicais da União ou do Estado, dependendo a quem pertença o próprio rio.
Código de Águas — Decreto nº 24.643/34:
Art. 10 - O álveo será público de uso comum ou dominical conforme a propriedade das respectivas águas e será
particular no caso das águas comuns ou das águas particulares.
Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso comum, ou por algum título legítimo não
pertencerem ao domínio particular:
1 - os terrenos de marinha;
2 - os terrenos reservados nas margens das correntes públicas de uso comum, bem como dos canais, lagos e
lagoas da mesma espécie. Salvo quanto às correntes que, não sendo navegáveis nem flutuáveis, concorrem
apenas para formar outras simplesmente flutuáveis, e não navegáveis.
Art. 13 - Constituem terrenos de marinha todos os que, banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis,
vão até 33 metros para a parte da terra, contados desde o ponto a que chega a preamar média. Este ponto
refere-se ao estado do lugar no tempo da execução do artigo 51, parágrafo 14, da Lei de 15 de novembro de
1831.
Art. 14 - Os terrenos reservados são os que, banhados pelas correntes navegáveis, fora do alcance das marés,
vão até à distância de 15 metros para a parte da terra, contados desde o ponto médio das enchentes ordinárias.
Portanto, confrontando o imóvel com um rio público, o levantamento técnico de seus vértices deverá
respeitar a faixa de propriedade pública, ou seja, estar distante 15 metros do ponto médio das enchentes
ordinárias (ou 33 metros da preamar média de 1831, se o rio estiver ao alcance das marés).
Entretanto, o caput do artigo 11 do Código de Águas traz uma importante regra:
Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso comum, ou por algum título legítimo
não pertencerem ao domínio particular…
No Brasil, o único título legítimo que constitui propriedade sobre bem imóvel é o registro público imobiliário,
atualmente representado pela matrícula. Assim, se a descrição tabular do imóvel fizer menção ao rio público
como confrontante, sem ressalvar a faixa de terreno reservado, esta é de propriedade particular, conforme
estabelece o decreto de 1934.
As margens dos rios navegáveis são, em regra, de domínio público. No entanto, se o particular possui título
legítimo de propriedade abrangendo essas áreas, tais prolongamentos das margens não são terrenos
reservados, mas sim terras particulares lindeiras ao curso d’água de domínio público.
Em 2004, no Recurso Especial nº 443.370 que tratava desse assunto, a Ministra do STJ Eliana Calmon,
atuando como relatora, destacou que a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo não se baseou no
parecer da Capitania dos Portos, para concluir pela indenização das terras marginais ao rio Cabuçu de
Cima, mas sim no fato de os proprietários possuírem título legítimo, o que afasta a aplicação da Súmula 479
do STF, segundo a qual as margens dos rios navegáveis são de domínio público, insuscetíveis de
expropriação e, por isso mesmo, excluídas de indenização.
A ministra entendeu que os expropriados, detentores de título legítimo, tinham o direito legal de
propriedade, cabendo ao Estado, que expropriou a área por intermédio do Departamento de Águas e
Energia do Estado de São Paulo (DAEE), arcar com as verbas indenizatórias.
Esse mesmo entendimento já havia prevalecido no RE 10.042/SP, julgado em 14/11/1950, que recebeu a
seguinte ementa: “pertencem ao domínio público as margens dos rios públicos, salvo prova de concessão
emanada pelo poder público.”
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Em outro Recurso Especial (RE 637.726-SP – julgado em 3/3/2005), a 1ª Turma do STJ manteve o mesmo
posicionamento jurídico, enfatizando expressamente um importante trecho do acórdão do tribunal paulista:
―Destaque-se, ademais, que, ainda que demonstrada a navegabilidade do rio Cabuçu de Cima, a indenização
das áreas marginais não poderia ser afastada, porquanto, segundo afirmou o juízo de primeiro grau, os
expropriados comprovaram a titularidade do imóvel através da matrícula nº 106.283, proveniente do 15º
Cartório de Registro de Imóveis.‖
Essa recente decisão demonstra claramente que, havendo na matrícula clara menção de que a propriedade
imobiliária atinge as margens do rio, não há que se falar em terreno reservado, pois o próprio Código de
Águas excetua de seu conceito as faixas lindeiras tituladas em nome do particular.
Ao levantar um imóvel seccionado ou confrontante de um rio público, o agrimensor deverá observar se a
descrição tabular exclui ou não essas áreas. A simples menção de o imóvel confrontar com o rio e a simples
indicação de o rio estar no interior do imóvel são evidências claras da inexistência dos terrenos reservados.
Entretanto, se tal margem estiver com clara destinação pública, independentemente de desapropriação ou
mesmo comunicação oficial, mesmo havendo título de propriedade em favor do particular, todo o espaço
abrangido por essa utilização pública passou automaticamente ao patrimônio estatal, da mesma forma que
ocorre com as estradas que cortaram o imóvel de forma arbitrária.
Isso pode ocorrer no seguinte exemplo: o poder público constrói e mantém um pequeno ancoradouro às
margens de um rio piscoso, como forma de fomento à atividade pesqueira da região. Com a destinação
pública desse espaço, o proprietário do imóvel ribeirinho, mesmo possuindo título claro em seu favor, perde
o domínio dessa área, sobrando-lhe apenas o direito de ajuizar uma ação de desapropriação indireta em
face do Estado, para requerer a devida indenização.
Tal situação costuma também ocorrer com as barragens para usinas hidrelétricas, em que existe um
decreto expropriatório atingindo todo o solo que esteja situado abaixo de uma determinada cota, às
margens do curso d´água e dos afluentes formadores dessa represa.
Nestes casos, independentemente de ter ou não havido indenização, a área abrangida pelo decreto
expropriatório é pública e deve ser excluída do levantamento técnico do imóvel privado. Nos casos das
represas, em especial, a anuência da empresa concessionária é fundamental para viabilizar a retificação da
descrição do imóvel na matrícula.
Outro aspecto importante é a desvantagem de o Estado colocar-se como titular dessas margens estendidas.
Enquanto estiverem sob o domínio do particular, este é objetivamente responsável pela preservação dessa
área que, pela legislação ambiental, está inserida na área de preservação permanente (APP).
A APP possui dimensão variável conforme a largura do rio, mas, como sua faixa mínima é de 30 metros,
todos os terrenos reservados estão sob proteção ambiental. Considerando pública essa margem, além de o
Estado não ter condições de fiscalizar essas áreas de proteção ambiental, perderá ele o melhor tipo de
fiscal, o proprietário rural que, além de deixar de ser responsável pela sua conservação, também perde o
poder-dever de fiscalização, uma vez que qualquer atitude que venha a tomar contra eventuais agressores
deixará de caracterizar o ―desforço imediato‖ e poderá até tipificar a conduta do ―exercício arbitrário das
próprias razões‖.
Por fim, cumpre esclarecer que, mesmo que o proprietário tome a iniciativa de retificar a descrição tabular
de seu imóvel, que resultará na exclusão da área pública irregularmente constituída, ele não perde seu
direito de ação em face do Estado, caso esta ainda não esteja prescrita. A nova descrição tabular do imóvel
omitiu tal área por força do ordenamento jurídico que impede a inclusão de área pública em área privada,
não tendo essa ―providência compulsória‖ o caráter de renúncia aos direitos garantidos pela legislação
pátria. Além disso, a antiga descrição tabular existente na matrícula ou transcrição anterior continuará
escriturada no registro imobiliário, como uma prova perpétua dotada de fé pública ―juris tantum‖ da
existência desse título de propriedade que inclui as áreas invadidas de forma indevida pelo poder público.
8. Confrontação com rio público e privado
Os rios não navegáveis, como já explanado, são particulares nos termos do Código de Águas, portanto,
integram a propriedade imobiliária. Por não ser um imóvel autônomo (trata-se de mero elemento do relevo
integrante das propriedades pelas quais passa), também não pode ser considerado confrontação de imóveis,
sendo no máximo a linha indicadora das divisas entre dois outros imóveis.
A importância desse outro marco conceitual está na necessidade de obtenção da anuência do titular do
imóvel localizado além do curso d’água privado para possibilitar a retificação da descrição tabular do imóvel.
Se o rio for navegável, imóvel público portanto, não haverá confrontação entre os dois imóveis particulares,
haja vista a existência do rio, que passa a ser o verdadeiro confrontante desses imóveis particulares.
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Sítio Primavera
Mat. 2452
3 IMÓVEIS
2 IMÓVEIS
Mat. 2452 + Rio Público + Mat. 1349
rio = imóvel confrontante
Mat. 2452 + Mat. 1349
rio privado = “mero indicador da divisa”
Rio Sorocaba
(navegável)
Síto do Zé Dutra
Mat. 1349
1. Os imóveis privados não são confrontantes entre si.
Sítio Primavera
Mat. 2452
córrego
sem denominação
Síto do Zé Dutra
Mat. 1349
2. Os imóveis se confrontam pelo centro do álveo.
Havendo um curso d’água atravessando o imóvel ou servindo de delimitador, o agrimensor primeiramente
deverá analisar se o referido rio é ou não navegável, para depois definir a forma do levantamento:
a) Rio não navegável:
 sendo o rio privado, trata-se de mero acidente geográfico incluso nos imóveis pelos quais o rio passa;
 neste caso, o curso d’água não secciona juridicamente a propriedade privada, pois é dela integrante;
 estando entre dois imóveis, trata-se de mero indicador das divisas e não um confrontante autônomo.
b) Rio navegável:
 rio navegável é bem público, portanto a divisão do imóvel por ele seccionado é essencial;
 o trabalho deve ser feito numa única planta, pois a retificação refere-se ainda a uma única matrícula;
 basta a planta trazer as linhas perimetrais, marcos e medidas das duas ou mais glebas resultantes,
excluindo totalmente da contagem de sua superfície o espaço ocupado pelo bem público (o rio
navegável e as suas margens denominadas "terrenos reservados").
Quanto à obtenção das anuências para viabilizar a retificação (LRP, artigo 213, §1º), deverá ser observado
o seguinte: 1) sendo privado o rio que passa na divisa do imóvel, essencial é a anuência do titular do imóvel
vizinho (―do outro lado do rio‖); 2) Sendo público (pela CF, tal rio seria de domínio do Estado ou da União),
aí sim há uma grande divergência de posicionamentos...
A lógica indica a desnecessidade da anuência do Estado ou da União, pois qualquer que sejam os dados da
descrição do imóvel retificando, não há como prejudicar a área de um rio público (ainda mais que, sendo
navegável, normalmente é caudaloso e possui limites claros), tanto por não serem usucapíveis terras públicas
como, principalmente, pelo fato de que eventual erro da descrição do imóvel não possibilitará a efetiva
transposição da cerca da margem para o leito do rio. Basta que o registrador exija, no procedimento
retificatório, a expressa exclusão dos terrenos reservados (basta que o levantamento apresente por completo a
linha média das enchentes ordinárias e a faixa de 15 ou 33 metros de titularidade pública). Mas muitos registradores
entendem essencial a notificação da Fazenda Pública para se manifestar no procedimento.
Não há como um imóvel invadir um rio navegável pela simples incorreção de suas medidas tabulares. No
entanto, há possibilidade de invasão real, criminosa, irresponsável, mas isso pode ocorrer
independentemente de a descrição técnica invadir ou não o rio, independentemente de estar o titular
retificando ou não a sua área. Mas isso, sem qualquer dúvida, é assunto estranho à retificação de registro.
Eventual vistoria estatal "in loco" é inútil e apenas desperdiça dinheiro público, havendo, no máximo,
interesse meramente ambiental mas nenhum interesse relativo aos direitos reais de propriedade.
CONCLUSÃO
A exata compreensão do marco jurídico da ―unidade imobiliária‖ como sendo a ―propriedade imobiliária
descrita na matrícula‖ (ou conjunto de matrículas, se for possível a sua fusão) é de suma importância para o
sucesso do programa do georreferenciamento. Se isso não for estritamente observado pelos executores do
sistema, todo o árduo e dispendioso trabalho será em vão, pois este não resultará no ingresso da nova
descrição georreferenciada na matrícula do imóvel e, consequentemente, o imóvel continuará sujeito às
duras restrições legais dos §§ 4º e 5º do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos (proibição para
desmembrar, parcelar, remembrar e transferir o imóvel rural).
É o parecer.
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB; e
Oficial de Registro de Imóveis de Conchas-SP.
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GEORREFERENCIAMENTO
LEGISLAÇÃO
Artigos 176 e 225 da Lei de Registros Públicos
(alterações efetuadas pela Lei nº 10.267/2001 e MP nº 514/2010)
Decreto nº 4.449/2002 e Decreto nº 5.570/2005
Atos Normativos do Incra
(atualizados até Abril de 2011)
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LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS – LRP
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
(extrato dos artigos 175 e 225 com as alterações efetuadas pela Lei nº 10.267/2001)
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação
dos atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência
desta lei;
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: (Item com redação dada pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001 DOU 29.08.2001)
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características,
confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua
designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a - tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas
Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b - tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes
do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior.
III - são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas
do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral dos Contribuintes do
Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive
os juros, se houver.
§2º - Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto
nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos
obedecer ao disposto na legislação anterior.
§3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação
prevista na alínea a do item 3 do inciso II do parágrafo primeiro será obtida a partir de memorial descritivo,
assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo
as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema
Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos
financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
(Parágrafo acrescentado pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001 - DOU 29.08.2001)
§4º - A identificação de que trata o parágrafo terceiro tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em
qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. (Parágrafo
acrescentado pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001 - DOU 29.08.2001)
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o
§5º - Nas hipóteses do § 3 , caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se
sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às
exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 11.952, de 2009)
§6º - A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente apenas ao seu perímetro
originário. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 11.952, de 2009)
§7º - Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel destacado de glebas públicas, a
retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos,
contados a partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período. (Parágrafo
acrescentado pela Lei nº 11.952, de 2009)
§8º - O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de
desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área
urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial
descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior. (Parágrafo acrescentado pela
Medida Provisória nº 514, de 2010)
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes
indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando
os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado
ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima,
exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
§1º - As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos
particulares apresentados em cartório para registro.
§2º - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel
não coincida com a que consta do registro anterior.
§3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão
obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo
INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área
não exceda a quatro módulos fiscais. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001 - DOU 29.08.2001)
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DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.
(com as alterações efetuadas pelo Decreto nº 5.570/2005)
Regulamenta a Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, que altera
s
dispositivos das Leis nº 4.947, de 6 de abril de 1966; 5.868, de 12 de
dezembro de 1972; 6.015, de 31 de dezembro de 1973; 6.739, de 5 de
dezembro de 1979; e 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras
providências.
Art. 1º A apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, exigida no art. 22 e nos seus §§
1º e 2º da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, far-se-á sempre acompanhada da prova de quitação do
Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, correspondente aos últimos cinco exercícios,
ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa de sua comprovação, previstos no art. 20 da Lei nº
9.393, de 19 de dezembro de 1996, bem como os casos de imunidades, extinção e exclusão do crédito
tributário.
Art. 2º Dos títulos de domínio destacados do patrimônio público constará obrigatoriamente o código do
imóvel rural constante do CCIR, expedido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA, relativo à área do patrimônio público cadastrada no Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR.
§ 1º Quando for o caso de área pública rural destacada de outra maior, o beneficiário do título, no prazo de
trinta dias, procederá à atualização cadastral do imóvel perante o INCRA.
§ 2º Incumbe ao INCRA normatizar os critérios e procedimentos referentes à abertura de cadastros das
áreas destacadas a qualquer título do patrimônio público fundiário, ficando obrigado a abrir de ofício
cadastros individualizados para as áreas que por sua iniciativa fizer destacar, incumbindo aos demais
órgãos públicos promoverem perante o INCRA os cadastros individualizados das áreas destacadas de
terras sob sua administração.
Art. 3º Nos casos de usucapião de imóvel rural, após o trânsito em julgado da sentença declaratória, o juiz
intimará o INCRA de seu teor, para fins de cadastramento.
§ 1º Para dar maior celeridade ao cadastramento do imóvel rural, poderá constar no mandado de intimação
a identificação do imóvel na forma do § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e o
endereço completo do usucapiente.
§ 2º Recebendo a intimação, o INCRA convocará o usucapiente para proceder às atualizações cadastrais
necessárias.
Art. 4º Os serviços de registros de imóveis ficam obrigados a comunicar mensalmente ao INCRA as
modificações ocorridas nas matrículas, decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento,
desmembramento, loteamento, unificação de imóveis, retificação de área, reserva legal e particular do
patrimônio natural, bem como outras limitações e restrições de caráter dominial e ambiental, para fins de
atualização cadastral.
§ 1º O informe das alterações de que trata o caput deste artigo deverá ser encaminhado ao INCRA, até o
trigésimo dia do mês subsequente à modificação ocorrida, pela forma que vier a ser estabelecida em ato
normativo por ele expedido.
§ 2º (Revogado pelo Decreto nº 5.570/2005).
Art. 5º O INCRA comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis
rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação,
na forma prevista no § 1º do art. 4º.
Parágrafo único. Os serviços de registro de imóveis efetuarão na matrícula respectiva, de ofício, a
averbação do novo código do imóvel fornecido pelo INCRA.
Art. 6º As obrigações constantes dos arts. 4º e 5º deste Decreto aplicam-se, inclusive, aos imóveis rurais
destacados do patrimônio público.
Art. 7º Os critérios técnicos para implementação, gerenciamento e alimentação do Cadastro Nacional de Imóveis
Rurais - CNIR serão fixados em ato normativo conjunto do INCRA e da Secretaria da Receita Federal.
§ 1º A base mínima de dados comum do CNIR contemplará as informações de natureza estrutural que
vierem a ser fixadas no ato normativo referido no caput e as de interesse substancial das instituições dele
gerenciadoras, bem como os dados informativos do § 6º do art. 22 da Lei nº 4.947, de 1966.
§ 2º São informações de natureza estrutural obrigatórias as relativas aos dados sobre identificação,
localização, dimensão, titularidade e situação jurídica do imóvel, independentemente de estarem ou não
acompanhadas de associações gráficas.
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§ 3º Além do INCRA e da Secretaria da Receita Federal, todos os demais órgãos da Administração Pública
Federal serão obrigatoriamente produtores, alimentadores e usuários da base de informações do CNIR.
§ 4º As instituições gerenciadoras do CNIR poderão firmar convênios específicos para o estabelecimento de
interatividade dele com as bases de dados das Administrações Públicas dos Estados, do Distrito Federal e
dos Municípios.
§ 5º As instituições gerenciadoras do CNIR deverão convidar e incentivar a participação de entidades da
sociedade civil detentoras de bases de dados cadastrais correlatos, para interagirem com o esforço de
alimentação e gerenciamento do CNIR.
§ 6º O código único do CNIR será o código que o INCRA houver atribuído ao imóvel no CCIR, e deverá ser
mencionado nos atos notariais e registrais de que tratam os §§ 6º e 7º do art. 22 da Lei nº 4.947, de 1966, e a
alínea "a" do item 3 do art. 176 da Lei nº 6.015, de 1973.
§ 7º O ato normativo conjunto previsto no caput estabelecerá as normas para compartilhamento e sistema
de senhas e níveis de acesso às informações constantes do CNIR, de modo a não restringir o acesso das
entidades componentes da rede de interação desse Cadastro aos informes de natureza pública irrestrita,
sem, contudo, permitir acesso indiscriminado a dados de natureza sigilosa, privilegiada, de divulgação
expressa ou implicitamente vedada em lei, ou potencialmente vulneradores do direito à privacidade.
Art. 8º Os custos financeiros de que tratam o § 3º do art. 176 e o § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973,
compreendem os serviços técnicos necessários à identificação do imóvel, garantida a isenção ao
proprietário de imóvel rural cujo somatório das áreas não exceda a quatro módulos fiscais.
§ 1º A isenção de que trata este artigo abrange a identificação do imóvel rural, nos casos de transmissão de
domínio da área total cujo somatório não exceda a quatro módulos fiscais, na forma e nos prazos previstos
no art. 10.
§ 2º O INCRA proporcionará os meios necessários para a identificação do imóvel rural, devendo o ato
normativo conjunto de que trata o art. 7º deste Decreto estabelecer os critérios técnicos e procedimentos para
a execução da medição dos imóveis para fim de registro imobiliário, podendo, inclusive, firmar convênio com
os Estados e o Distrito Federal, propiciando a interveniência dos respectivos órgãos de terra.
§ 3º Para beneficiar-se da isenção prevista neste artigo, o proprietário declarará ao órgão responsável pelo
levantamento que preenche os requisitos do caput deste artigo, de acordo com as regras a serem
estabelecidas em ato normativo do INCRA.
§ 4º A isenção prevista neste Decreto não obsta que o interessado promova, a suas expensas, a medição
de sua propriedade, desde que atenda aos requisitos técnicos fixados no art. 9º.
Art. 9º A identificação do imóvel rural, na forma do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de
1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado
e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices
definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com
precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo
INCRA.
§ 1º Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma
outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas,
conforme ato normativo próprio.
§ 2º A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a
exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.
§ 3º Para os fins e efeitos do § 2º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial
descritivo segundo os ditames do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste
Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo
registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei nº 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os
subsequentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2º, sob pena de incorrer em irregularidade
sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial
georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.
§ 4º Visando a finalidade do § 3º, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão
opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.
§ 5º O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula
com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante
requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal,
com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da
certificação prevista no § 1º deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco
exercícios, quando for o caso.
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§ 6º A documentação prevista no § 5º deverá ser acompanhada de declaração expressa dos confinantes de
que os limites divisórios foram respeitados, com suas respectivas firmas reconhecidas.
§ 7º Quando a declaração for manifestada mediante escritura pública, constituir-se-á produção antecipada
de prova.
§ 8º Não sendo apresentadas as declarações constantes do § 6º, o interessado, após obter a certificação
prevista no § 1º, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2º, 3º, 4º, 5º e 6º do art.
213 da Lei nº 6.015, de 1973.
§ 9º Em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art. 176, §§ 3º e 4º, e do art. 225, § 3º,
da Lei nº 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA.
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei nº 6.015, de 1973,
será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de
transferência de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos:
I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;
II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;
III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; e
IV - oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.
§ 1º Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da descrição do
imóvel rural às exigências dos §§ 3º e 4º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973, aplicarse-ão as disposições contidas no § 4º do art. 9º deste Decreto.
§ 2º Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a
prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja
feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:
I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;
II - transferência de área total;
III - criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.
§ 3º Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de
novembro de 2003. (NR)
Art. 11. A retificação administrativa de matrícula, registro ou averbação, prevista no art. 8º-A da Lei nº
6.739, de 5 de dezembro de 1979, será adotada para as hipóteses em que a alteração de área ou limites
promovida pelo ato registral venha a instrumentalizar indevida transferência de terras públicas, e objetivará
apenas a reversão do registro aos limites ou área anteriores, seguindo-se preferencialmente o procedimento
previsto nos parágrafos do art. 8º-A, mediante requerimento direto ao oficial do serviço registral da comarca
de localização do imóvel, mas não suprime as competências de ofício e por provocação, que os arts. 1º e 5º
da Lei nº 6.739, de 1979, fixam para o Corregedor-Geral da Justiça do Estado de localização do imóvel.
Art. 12. O pedido de cancelamento administrativo da matrícula e do registro, previsto no art. 8º-B da Lei nº
6.739, de 1979, não suprime as competências de ofício e por provocação que os arts 1º e 5º da mesma Lei
fixam para o Corregedor-Geral da Justiça do Estado de localização do imóvel, e será adotado para as
hipóteses em que não seja possível o requerimento de que cuida o art. 8º-A da mesma Lei.
Art. 13. Nos casos de interesse da União e de suas autarquias e fundações, será competente para
examinar o pedido de cancelamento de que cuida a Lei nº 6.739, de 1979, o juiz federal da seção judiciária
a que as leis processuais incumbirem o processamento e julgamento da causa.
Art. 14. O registro retificado ou cancelado na forma dos arts 8º-A, 8º-B e 8º-C da Lei nº 6.739, de 1979, não
poderá ser realizado novamente, exceto se houver expressa autorização do ente público titular do domínio.
Art. 15. O INCRA e a Secretaria da Receita Federal baixarão, conjuntamente, atos administrativos, visando
à implantação do CNIR, no prazo de noventa dias a contar da publicação deste Decreto.
Art. 16. Os títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais, lavrados, outorgados ou
homologados anteriormente à publicação deste Decreto, que importem em transferência de domínio,
desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da
área, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado nos termos deste
Decreto, observando-se os prazos fixados no art. 10.
Art. 17. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 30 de outubro de 2002; 181º da Independência e 114º da República.
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DECRETO Nº 5.570, DE 31 DE OUTUBRO DE 2005
Dá nova redação a dispositivos do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro
de 2002, e dá outras providências.
Art. 1º Os arts. 5º, 9º, 10 e 16 do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a vigorar com a
seguinte redação:
…(texto já incorporado ao Decreto nº 4.449/2002 - vide folhas anteriores)…
Art. 2º A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3º do art. 225 da Lei
6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:
I - imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste
Decreto;
II - nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados
no art. 10 do Decreto nº 4.449, de 2002.
Art. 3º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 4º Fica revogado o § 2º do art. 4º do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002.
Brasília, 31 de outubro de 2005; 184º da Independência e 117º da República.
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Miguel Soldatelli Rossetto
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Texto integral dos atos normativos


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
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Resolução Incra/CD nº 29, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
º
Portaria nº 514, de 1 /12/2005 (DOU de 5/12/2005)
º
Portaria nº 515, de 1 /12/2005 (DOU de 5/12/2005)
Instrução Normativa nº 24, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
Instrução Normativa nº 25, de 28/11/2005 (DOU de 5/12/2005)
Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005 (DOU de 7/12/2005)
RESOLUÇÃO/INCRA/CD/Nº 29, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2005.
(DOU nº 232, de 5/12/2005, seção 1, p. 107)
O CONSELHO DIRETOR DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA - INCRA, autarquia
federal criada pelo Decreto-lei nº 1.110, de 9 de julho de 1970, alterado pela Lei nº 7.231, de 23 de outubro de 1984, por
seu Presidente, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo inciso IX do art. 8º, da Estrutura Regimental,
aprovada pelo Decreto nº 5.011, de 11 de março de 2004, combinado com o inciso XI, do art. 10, do Regimento Interno
aprovado pela Portaria/MDA/nº 164, de 14 de julho de 2000, alterado pela Portaria/MDA/nº 224, de 28 de setembro de
2001 e tendo em vista a decisão adotada em sua 562ª Reunião, realizada em 28 de novembro de 2005, e
Considerando o disposto na Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, e a edição do Decreto nº 5.570, de 31 de outubro
de 2005, que ―dá nova redação a dispositivos do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras providências‖;
Considerando a necessidade de redefinir a composição do Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento, dos
Comitês Regionais de Certificação e do Cadastro Nacional do Profissional Credenciado, criado pela Portaria nº 1.102,
de 17 de novembro de 2003, publicada no Diário Oficial do dia 20 de novembro de 2003;
Considerando a necessidade de compatibilizar as normas de atualização cadastral, estabelecidas pela Instrução
Normativa nº 8, de 13 de novembro de 2002, publicada no Diário Oficial do dia 18 de novembro de 2002, à Norma
Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais do Incra;
Considerando a necessidade de ajustar o Fluxo Interno a ser observado pelas Superintendências Regionais do INCRA,
com vistas à certificação e atualização cadastral, estabelecido pela Instrução Normativa nº 13, de 17 de novembro de
2003, publicada no Diário Oficial do dia 20 de novembro de 2003;
Considerando a necessidade de ajustar o roteiro para a troca de informações entre o INCRA e os Serviços de Registro
de Imóveis, na forma estabelecida na Instrução Normativa nº 12, de 17 de novembro de 2003, publicada no Diário
Oficial do dia 20 de novembro de 2003, resolve:
Art. 1º. Aprovar a edição de Portaria de criação de Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento, dos
Comitês Regionais de Certificação e do Cadastro Nacional do Profissional Credenciado.
Art. 2º. Aprovar a Instrução Normativa nº 24, de 28 de novembro de 2005, que estabelece os
procedimentos para atualização cadastral e os formulários de coleta do Sistema Nacional de Cadastro
Rural, instituído pela Lei 5.868, de 1972, regulamentada pelo Decreto 72.106, de 1973, e alterada pela Lei
10.267, de 2001, regulamentada pelo Decreto 4.449, de 2002, e em conformidade com o art. 46 da Lei
4.504, de 1964.
Art. 3º. Aprovar a Instrução Normativa/Nº 25, de 28 de novembro de 2005, que estabelece o Fluxo Interno a
ser observado pelas Superintendências Regionais do INCRA, com vistas à certificação e atualização
cadastral, de que tratam o Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002 e a Lei nº 5.868, de 12 de dezembro
de 1972, com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.267, de 30 de agosto de 2001.
Art. 4º. Aprovar a Instrução Normativa/Nº 26, de 28 de novembro de 2005, que estabelece o Roteiro para
Troca de Informações entre o INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis de que tratam os §§ 7º e 8º da
Lei nº 4.947, de 1966, regulamentados pelo Decreto nº 4.449, de 2002, alterado pelo Decreto nº 5.570, de
31 de outubro de 2005;
Art. 5º. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a PORTARIA/ INCRA/P/N.º 1.032, de 02
dezembro de 2002, a Portaria Incra n.º 1.102, de 17 de novembro de 2003, a Instrução Normativa nº 8, de
13 de novembro de 2002, a Instrução Normativa nº 12, de 17 de novembro de 2003, e a Instrução
Normativa nº 13, de 17 de novembro de 2003.
Art. 6º. Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação
ROLF HACKBART
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PORTARIA Nº 514, DE 1º DE DEZEMBRO DE 2005.
(DOU nº 232, de 5/12/2005, seção 1, p. 107)
O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA, no uso das atribuições que
lhe confere…, resolve:
Considerando a decisão adotada na RESOLUÇÃO/INCRA/CD/Nº 29, do Egrégio Conselho Diretor da Autarquia, em sua
562ª Reunião, realizada em 28 de novembro de 2005, que aprovou a proposta de criação do Comitê Nacional de
Certificação e Credenciamento, dos Comitês Regionais de Certificação e do Cadastro Nacional do Profissional
Credenciado, resolve:
Art. 1º. Criar, em nível central, o Comitê Gestor de Certificação e Credenciamento, visando:
I. coordenar, normalizar, acompanhar, fiscalizar e manter o serviço de credenciamento de profissionais
habilitados a executarem serviços de georreferenciamento de imóveis rurais, em atendimento ao que
preconiza a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, aprovada pela
Portaria/INCRA/P/Nº 1.101, de 17 de novembro de 2003, publicada no Diário Oficial de 20/11/ 2003;
II. coordenar, normalizar, acompanhar e fiscalizar as atividades de certificação de peças técnicas de imóveis
rurais, desenvolvidas pelos Comitês Regionais de Certificação, visando ao atendimento da Lei nº 10.267/2001.
Art. 2º. Criar, em nível regional, os Comitês Regionais de Certificação, em atendimento ao que preconiza a
referida Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais.
Art. 3º. Criar, em nível central, o Cadastro Nacional do Profissional Credenciado, em atendimento ao que
preconiza a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais supracitada.
Art. 4º. Determinar que o Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento e os Comitês Regionais de
Certificação sejam formados, cada um deles, por servidores habilitados junto ao CREA e devidamente
credenciados pelo INCRA, a assumir responsabilidade técnica pelos serviços de georreferenciamento de
imóveis rurais; por servidores qualificados em serviços de geoprocessamento e por servidores qualificados
na área de cadastro rural.
Art. 5º. Determinar que todas as Superintendências Regionais do INCRA adotem as providências
necessárias à instalação dos Comitês Regionais de Certificação, incluindo a emissão de atos
complementares que se fizerem necessários, visando à avaliação de plantas, memoriais descritivos e de
toda documentação técnica dos imóveis localizados em sua área de jurisdição, subordinando-os ao
Gabinete da respectiva SR.
Art. 6º. Determinar à Divisão de Ordenamento Territorial - SDTT a adoção das providências necessárias ao
perfeito funcionamento do Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento e dos Comitês Regionais de
Certificação, inclusive a emissão de atos complementares que se fizerem necessários.
Art. 7º. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Portaria nº 1.102, de 17 de novembro de
2003, publicada no Diário Oficial do dia 20 de novembro de 2003.
Art. 8º. Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.
ROLF HACKBART
PORTARIA/INCRA/P/Nº 515, DE 1º DE NOVEMBRO DE 2005.
(DOU nº 232, de 5/12/2005, seção 1, p. 107)
O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA, no uso das atribuições que
lhe são conferidas pelo …, e considerando os procedimentos estabelecidos pelo art. 3º da Lei nº 10.267, de 28 de
agosto de 2002, que altera o § 3º do art. 176 da Lei nº 6015, de 31 de dezembro de 1973, no que concerne os casos de
desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais e o disposto no parágrafo 2º do art.10 do
Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005, resolve:
Art. 1º. Revogar a PORTARIA/INCRA/P/Nº 1.032, de 2 dezembro de 2002, publicada no Diário Oficial do
dia 9 de dezembro de 2002.
Art. 2º. Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.
ROLF HACKBART
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INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 24, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2005.
(DOU nº 232, de 5/12/2005, seção 1, p. 105)
Aprova os procedimentos para atualização cadastral e os formulários de coleta do Sistema Nacional de Cadastro Rural,
instituído pela Lei nº 5.868/72, regulamentada pelo Decreto nº 72.106/73 e alterada pela Lei nº 10.267/2001,
regulamentada pelo Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002 e pelo Decreto nº 5.570, de 31 de novembro de 2005, e
em conformidade com o art. 46 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964.
O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA, no uso das atribuições que
lhe confere …, resolve:
CAPÍTULO I
DA APROVAÇÃO DOS FORMULÁRIOS
Art. 1º. Aprovar os formulários de coleta de dados do Sistema Nacional de Cadastro Rural, instituído pela
Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, alterada pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, com o
objetivo de atualizar os registros cadastrais existentes e aperfeiçoar os métodos e instrumentos de
pesquisas, coleta e tratamento de dados e informações rurais, bem como o respectivo comprovante de
entrega, constantes dos anexos I, II, III e IV desta Instrução.
CAPÍTULO II
DA OBRIGATORIEDADE DA APRESENTAÇÃO DA DECLARAÇÃO PARA CADASTRO DE IMÓVEIS RURAIS
Art. 2º. Todos os proprietários, titulares do domínio útil ou possuidores a qualquer título de imóveis rurais,
estão obrigados a prestar a Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais, composta dos formulários anexos
I, II e III desta Instrução e das plantas e memoriais descritivos correspondentes, sempre que ocorrer
modificações nas informações referentes ao imóvel ou a pessoa a ele vinculada.
§ 1º. Conceitua-se imóvel rural, na forma do inciso I, art. 4º da Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993 e
suas alterações, o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou
possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
§ 2º. Para efeitos desta instrução, considera-se como um único imóvel rural duas ou mais áreas confinantes,
pertencentes ao mesmo proprietário, titular de domínio útil ou possuidor a qualquer título, na forma
individual ou em condomínio ou composse, mesmo na ocorrência das hipóteses abaixo:
I - estar situado total ou parcialmente em um ou mais municípios ou em mais de uma Unidade da
Federação;
II - estar situado total ou parcialmente em zona rural ou urbana;
III - ter interrupções físicas por cursos d'água, estradas ou outro acidente geográfico, desde que seja
mantida a unidade econômica, ativa ou potencial.
CAPÍTULO III
DA COLETA DE DADOS E DOS FORMULÁRIOS
Art. 3º. A coleta das informações far-se-á através dos formulários aprovados pela presente Instrução anexos I, II e III - e das peças técnicas a seguir especificadas que se constituem nos elementos de
atualização de dados cadastrais, quais sejam:
I - Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Sobre Estrutura: Utiliza-se para coleta de dados
referentes à área, situação jurídica, localização do imóvel rural, entre outros;
II - Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Sobre Uso: utiliza-se para coleta de dados
referentes à situação do uso e à exploração do imóvel rural;
III - Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Pessoais e de Relacionamentos: utiliza-se para
coleta de dados sobre as pessoas físicas ou jurídicas e informações referentes ao relacionamento, por
detenção ou uso temporário, das pessoas com o imóvel rural;
IV - Planta e Memorial Descritivo: utiliza-se para coleta de dados de localização geográfica dos imóveis
rurais; e,
V - Mapa de Uso: utiliza-se para coleta de dados de exploração dos imóveis rurais.
§ 1º. Os formulários especificados nos incisos I, II e III devem ser preenchidos de acordo com as instruções
contidas no Manual de Orientação para Preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais,
editado pelo INCRA em 2002, e as peças técnicas especificadas no inciso IV deverão ser apresentadas em
conformidade com a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, aprovada pela
PORTARIA/INCRA/P/Nº 1.101, de 17 de novembro de 2003, publicada no Diário Oficial do dia 20/11/2003.
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§ 2º. Os formulários e as peças técnicas de que trata o parágrafo anterior devem ser entregues
acompanhados da documentação comprobatória na forma descrita no referido Manual de Orientação para
Preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais editado pelo INCRA em 2002 e na referida
Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais aprovada em 2003.
CAPÍTULO IV
DA OPERAÇÃO DE ATUALIZAÇÃO CADASTRAL
Art. 4º. A atualização cadastral compreende as operações de inclusão, alteração e cancelamento, efetuada
por meio dos elementos descritos no art. 3º e utilizados para o imóvel rural e para as pessoas a ele
vinculadas.
§ 1º. A apresentação do formulário Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais – Dados sobre Uso,
somente é obrigatória para imóveis cuja área total seja igual ou superior a 4 módulos fiscais, salvo casos em
que haja determinação expressa do INCRA.
§ 2º. A planta e o memorial descritivo do imóvel rural devem ser apresentados em conformidade com a
supracitada Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, nas seguintes situações e prazos:
I – Nos casos de imóveis rurais com área registrada em Cartório de Registro de Imóveis que trate de
desmembramento, parcelamento, remembramento ou qualquer situação de transferência de imóvel rural,
inclusive aquelas originadas de autos judiciais, tais como usucapião, divisão, partilhas, etc.:
a. para os imóveis com área total igual ou superior a 1.000,0 ha.: a partir da publicação desta Instrução;
b. para os imóveis com área total igual ou superior a 500,0 ha. e inferior a 1.000,0 ha.: a partir de 20 de
novembro de 2008; e
c. para os imóveis com área total inferior a 500,0 ha.: a partir de 20 de novembro de 2011.
II - Nos demais casos de solicitação de atualização cadastral referente aos dados de estrutura ou uso do
imóvel rural, qualquer que seja a situação jurídica do imóvel, não previstos no inciso anterior e para os quais
ainda não tenham sido apresentadas planta e memorial descritivo elaborado em conformidade com as
exigências descritas no caput deste artigo:
a. para os imóveis com área total igual ou superior a 1.000,0 ha.: a partir da publicação desta Instrução;
b. para os imóveis com área total igual ou superior a 500,0 ha. e inferior a 1.000,0 ha.: a partir de 20 de
novembro de 2008; e
c. para os imóveis com área total inferior a 500,0 ha.: a partir de 20 de novembro de 2011.
§ 3º. O mapa de uso do imóvel rural deverá ser apresentado quando houver solicitação do INCRA ou por
iniciativa do declarante.
CAPÍTULO V
DA DISTRIBUIÇÃO DOS FORMULÁRIOS
Art. 5º. A coordenação da produção, reprodução e distribuição dos formulários e manuais de orientação
caberá à área técnica do INCRA regimentalmente competente pela administração do Sistema Nacional de
Cadastro Rural – SNCR, a qual manterá estoque de formulários e manuais de orientação à disposição dos
declarantes, na Sede, nas Superintendências Regionais ou nas Unidades Avançadas do INCRA ou ainda
em todas as Prefeituras Municipais, por intermédio das Unidades Municipais de Cadastramento – UMC, ou
nos demais órgãos que possam vir a integrar a Rede Nacional de Cadastro Rural.
CAPÍTULO VI
DOS LOCAIS DE RECEPÇÃO
Art. 6º. A Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais – Dados Sobre Estrutura, Declaração para Cadastro
de Imóveis Rurais – Dados Sobre Uso e Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais – Dados Pessoais e
de Relacionamentos, a Planta e Memorial Descritivo e o Mapa de Uso, deverão ser entregues: na Sede, nas
Superintendências Regionais ou nas Unidades Avançadas do INCRA, ou ainda nas Unidades Municipais de
Cadastramento - UMC, localizadas nas Prefeituras Municipais, ou nos demais órgãos que possam vir a
integrar a Rede Nacional de Cadastro Rural, conforme previsto no artigo 46 e no parágrafo 2º do artigo 6º
da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964.
CAPÍTULO VII
DA COMPROVAÇÃO DA ENTREGA
Art. 7º. A comprovação de entrega far-se-á por meio do formulário Comprovante de Entrega de Declaração
para Cadastro de Imóveis Rurais - CE, na forma do anexo IV desta Instrução, a ser preenchido pelo
declarante de modo individualizado para cada volume entregue.
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83
CAPÍTULO VIII
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 8º. Ao dirigente responsável pela área técnica do INCRA regimentalmente competente pela
administração do Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR-, caberá elaborar e assinar os atos
administrativos de sua competência, visando atingir os objetivos aqui propostos, bem como dirimir dúvidas e
expedir orientações para implementação desta Instrução.
Art. 9º. Os anexos desta Instrução serão publicados em Boletim Interno da Autarquia.
Art. 10. Fica revogada a Instrução Normativa nº 8, de 13 de novembro de 2002, publicada no Diário Oficial
da União do dia 18 de novembro de 2002.
Art. 11. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
ROLF HACKBART
Novos Formulários:
 Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Sobre Estrutura (frente e verso)
 Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Sobre Uso (frente e verso)
 Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Pessoais e de Relacionamentos (frente e verso)
 Comprovante de Entrega de Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais – CE
INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 25, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2005.
(DOU nº 232, de 5/12/2005, seção 1, p. 105-6)
Estabelece o Fluxo Interno a ser observado pelas Superintendências Regionais do INCRA, com vistas à
certificação e atualização cadastral, de que tratam o Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002 e a Lei nº
5.868, de 12 de dezembro de 1972, com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.267, de 30 de agosto de
2001.
O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA, no uso das
atribuições que lhe confere o art. 18 da Estrutura Regimental aprovada pelo Decreto n° 5.011, de 11 de
março de 2004, combinado com o artigo 22 do Regimento Interno aprovado pela Portaria MDA 164, de 14
de julho de 2000, tendo em vista o disposto na RESOLUÇÃO/INCRA/CD/Nº 29, de 28 de novembro de
2005, resolve:
Art. 1º. Aprovar, na forma dos anexos, o Fluxo Interno, a ser observado pelas Superintendências Regionais
do INCRA, da documentação necessária à emissão da certificação e atualização cadastral de que trata a
Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentada pelo Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002,
observada a nova redação introduzida pelo Decreto nº 5.570, 31 de outubro de 2005.
Art. 2º. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Instrução Normativa nº 13, de 17 de
novembro de 2003, publicada no Diário Oficial do dia 20 de novembro de 2003.
Art. 3º. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
ROLF HACKBART
ANEXO I
FLUXO INTERNO
1. Introdução
O presente Fluxo tem por objetivo estabelecer, no âmbito das Superintendências Regionais do INCRA, o
trâmite da documentação necessária à emissão da certificação e atualização cadastral, de que tratam o
Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002 e a Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, com as
alterações introduzidas pela Lei nº 10.267, de 30 de agosto de 2001.
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84
2. Credenciamento
O credenciamento de profissional responsável pelos trabalhos de georreferenciamento deverá obedecer ao
disposto na Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, aprovada pelo INCRA, devendo a
documentação ser encaminhada ao Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento para as
providencias cabíveis.
Para o credenciamento é necessário que o profissional apresente a seguinte documentação:
a) Carteira de Registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA (cópia
autenticada);
b) Documento hábil fornecido pelo CREA, reconhecendo a habilitação do profissional para assumir
responsabilidade técnica sobre os serviços de georreferenciamento de imóveis rurais em atendimento à
Lei nº 10.267, de 2001 (original ou cópia autenticada);
c) Cartão de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF (cópia autenticada);
d) Formulário de Credenciamento preenchido adequadamente.
Observação: Caso a inscrição seja feita pela internet, cópias autenticadas dos documentos ―a‖, ―b‖ e ―c‖
deverão ser entregues ao INCRA na Sala da Cidadania de cada Superintendência Regional ou enviada
para o seguinte endereço:
Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento - INCRA
Ed. Palácio do Desenvolvimento, 12º andar, sala 1.207
Setor Bancário Norte-SBN, Brasília/DF CEP 70.057-900
3. Certificação e Atualização Cadastral
Com vistas à certificação prevista no § 1º, artigo 9º do Decreto nº 4.449, de 2002, o interessado deverá
apresentar os seguintes documentos, de acordo com a Norma Técnica para Georreferenciamento de
Imóveis Rurais, aprovada pela PORTARIA/INCRA/P/Nº 1.101, de 17 de novembro de 2003, publicada no
Diário Oficial de 20 de novembro de 2003:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Requerimento, solicitando a Certificação, conforme modelo Anexo XI da referida norma (original);
Relatório Técnico, conforme descrito no item 5.4 da referida norma (original);
Matrícula(s) ou transcrição(ões) do imóvel atualizado (cópia autenticada);
3 vias da planta e memorial descritivo assinado pelo profissional que realizou os serviços (original);
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, emitida pelo CREA onde foi realizado o serviço (original);
Arquivo digital (duas cópias, preferencialmente, em CD) contendo:
6.1 - planta georreferenciada, nos formatos DWG, DGN ou DXF, conforme descrito no item 5.2.2 da ref. norma;
6.2 - dados brutos (sem correção diferencial) das observações do GPS, quando utilizada esta tecnologia, nos
formatos nativos do equipamento e Rinex;
6.3 - dados corrigidos das observações do GPS, quando utilizada esta tecnologia;
6.4 - arquivos de campo gerados pela estação total, teodolito eletrônico ou distanciômetro, quando utilizada esta
tecnologia;
6.5 - as coordenadas dos vértices do imóvel em UTM (TXT);
6.6 - arquivo contendo apenas o perímetro do imóvel (DWG ou DGN ou DXF).
7. Relatório resultante do processo de correção diferencial das observações GPS, quando utilizada esta
tecnologia (cópia);
8. Relatório do cálculo e ajustamento da poligonal de demarcação do imóvel, quando utilizada esta
tecnologia (cópia);
9. Planilhas de cálculo com os dados do levantamento, quando utilizado teodolito ótico mecânico (original);
10. Cadernetas de campo contendo os registros das observações de campo, quando utilizado teodolito ótico
mecânico (originais e cópia);
11. Declaração dos confrontantes de acordo com o artigo 9º do Decreto nº 4.449, de 2002, conforme
modelo descrito no anexo X da referida norma (original) - (na falta de anuência de um dos
confrontantes, poderá ser aceita uma declaração assinada pelo proprietário e pelo profissional de que
foram respeitados os limites e divisas dos imóveis);
12. CCIR devidamente quitado;
13. Formulários da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais.
Observação: Todas as páginas da documentação entregue deverão estar assinadas pelo Credenciado
responsável pelo levantamento, com a sua respectiva codificação obtida junto ao INCRA e ao CREA.
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85
Para a atualização cadastral, o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título deverá
entregar os formulários descritos no item 13, de acordo com o Manual de Orientação para Preenchimento
da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais editado pelo INCRA em 2002.
Os formulários e a documentação necessária à certificação e atualização cadastral serão recepcionados
nas Superintendências Regionais, Unidades Municipais de Cadastramento (UMC) e Unidades Avançadas
(UA). Após a abertura do processo, o mesmo deverá ser encaminhado ao Comitê Regional de Certificação
da Superintendência Regional de situação do imóvel, para a análise cadastral e das peças técnicas, sendo
que estas deverão estar de acordo com as disposições constantes da Norma Técnica para
Georreferenciamento de Imóveis Rurais aprovada pela PORTARIA/INCRA/P/Nº 1.101, de 17 de novembro
de 2003, publicada no Diário Oficial de 20 de novembro de 2003 e do Manual de Orientação para
Preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais editado pelo INCRA em 2002.
Em casos de desmembramento, deverão ser abertos processos individuais para cada imóvel rural.
Na verificação cadastral deverá ser observado se as matrículas/transcrições que compõem o imóvel
correspondem ao imóvel cadastrado. Caso contrário, o interessado deverá proceder à atualização cadastral,
promovendo as correções que se fizerem necessárias.
Quando se tratar de imóvel rural objeto de duas ou mais matrículas ou registros, adotar o conceito de imóvel
rural definido pela legislação agrária vigente. O processo de certificação deverá abranger o imóvel rural
como um todo, sendo que o número da certificação será o mesmo para todas as matrículas ou transcrições
que compõem o imóvel rural, conforme conceito estabelecido na Lei 8.629 de 25 de fevereiro de 1993.
Na certificação constará o número de todas as matrículas ou transcrições que compõe a área total daquele
imóvel certificado.
Quando as peças técnicas e os formulários de atualização cadastral não estiverem de acordo com as
disposições constantes da Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais aprovada pela
PORTARIA/INCRA/P/Nº 1.101, de 17 de novembro de 2003, publicada no Diário Oficial de 20 de novembro
de 2003, e do Manual de Orientação para Preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais,
editado pelo INCRA em 2002, o INCRA comunicará ao interessado o resultado para as devidas correções.
O Comitê Regional de Certificação, após análise e aprovação das peças técnicas, emitirá a Certificação e o
CCIR, encaminhando-os ao interessado, juntamente com duas vias das plantas e dos memoriais
descritivos, devidamente carimbados, conforme a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis
Rurais, e uma cópia do arquivo digital.
A área de Cartografia, após a certificação, manterá o processo arquivado sob sua guarda, para eventuais
consultas.
4. Trâmite após o registro
O INCRA comunicará, mensalmente, aos Serviços de Registro de Imóveis, conforme modelo Anexo II, os
códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento,
loteamento e unificação e outras hipóteses cabíveis, nos termos do artigo 22, § 7º da Lei n° 4.947, de 6 de
abril de 1966.
Para os imóveis rurais certificados pelo INCRA, não haverá necessidade de comunicação para os Serviços
de Registro de Imóveis, pois os dados já constam do CCIR que foi apresentado junto com a certificação.
Para os imóveis rurais ainda não certificados as Superintendências Regionais deverão verificar a
classificação quanto ao tamanho e efetuar os seguintes procedimentos:
a) para os imóveis rurais com até 4 Módulos Fiscais:
 proceder a atualização ex-officio, com base nas informações recebidas dos Serviços de Registro de
Imóveis;
 somente na hipótese de tratar-se de inclusão cadastral, o código gerado para o novo imóvel rural
deverá ser encaminhado ao serviço de registro de imóveis para fins de averbação de ofício na
respectiva matrícula, conforme previsto no § 8º, do artigo 22, da Lei nº 4.947, de 1966, introduzido
pela Lei nº 10.267, de 2001.
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b) para os imóveis rurais acima de 4 Módulos Fiscais:
 notificar o proprietário, conforme modelo Anexo III, para comparecer, no prazo de 30 dias, aos órgãos
de cadastro do INCRA a fim de proceder a devida atualização cadastral;
 na hipótese do proprietário não atender a notificação e não apresentar a atualização cadastral, o
INCRA deverá selecionar o imóvel no SNCR, com a Origem ―10 - Pendência Cadastral – Lei nº
10.267/01‖, e na comunicação a ser enviada ao Serviço de Registro de Imóveis mencionará a
impossibilidade de informar o código do imóvel.
Nos casos em que a comunicação ainda ocorrer em papel, por meio do correio tradicional, as
Superintendências Regionais do INCRA deverão manter em arquivo, os ofícios de encaminhamento aos
serviços de registro de imóveis e AR (recibado) por um prazo de 5 anos.
Se o envio ocorrer pelo correio eletrônico, deverá ser solicitada a confirmação de recebimento, que deverá
ser impressa e guardada pelo prazo de 5 anos.
No momento em que o sistema eletrônico estiver em plena operação, estes arquivamentos passarão a
ocorrer de forma automática, e passará a ser dispensado o arquivamento das confirmações de recebimento
ou do AR.
ANEXO II
Comunicação do INCRA aos Serviços de Registro de Imóveis
sobre as atualizações cadastrais ocorridas.
MODELO
OFÍCIO/INCRA/SR-.../G/N°........./200...
Senhor Oficial Registrador,
Em atendimento ao disposto no § 8º do artigo 22 da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, introduzido pela Lei
nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentado pelo artigo 5º do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de
2002, comunicamos os códigos dos imóveis rurais atribuídos pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural –
SNCR, visando à sua averbação na matrícula correspondente, conforme abaixo relacionado:
MATRÍCULA/TRANSCRIÇÃO
PROPRIETÁRIO (NOME e CPF/CNPJ)
CÓDIGO DO IMÓVEL
ÁREA (ha.)
Atenciosamente,
a s s i n a t u r a
Superintendente Regional do INCRA (...........)
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ANEXO III
Notificação ao proprietário para regularizar a situação cadastral
MODELO
NOTIFICAÇÃO/INCRA/SR-.../N°........./200...
Senhor proprietário,
Com base na Lei n° 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentada pelo Decreto n° 4.449, de 30 de
outubro de 2002, tomamos conhecimento através de informação prestada pelo Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de .........., no Estado de .........., que foi adquirido por V. Sa. uma área correspondente
a ...... ha do imóvel rural denominado .........., situado no município de .........., cadastrado neste Órgão sob o
código .......... .
Em razão disto, solicitamos apresentar, em até 30 dias a contar do recebimento desta comunicação, a
atualização cadastral, preenchendo os formulários que seguem em anexo e cujas orientações se encontram
no Manual de Orientação para Preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais, disponível
no site www.incra.gov.br.
Os formulários preenchidos e assinados por V. Sa. ou por representante legal (juntar procuração com
poderes para tal fim), poderão ser enviados a esta Superintendência Regional situada na .......... ou
entregue em qualquer Unidade Municipal de Cadastramento – UMC, com endereço na Prefeitura Municipal,
onde inclusive, poderão ser dirimidas as dúvidas porventura existentes.
Atenciosamente,
a s s i n a t u r a
Chefe da Divisão ...........
INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 26, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2005.
(DOU nº 234, de 7/12/2005, seção 1 p. 142)
Fixa Roteiro para a Troca de Informações entre o INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis, nos termos
da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, alterada pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, e do Decreto
n° 4.449, de 30 de outubro de 2002.
O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA, no uso das
atribuições que lhe confere o art. 18 da Estrutura Regimental aprovada pelo Decreto n° 5.011, de 11 de
março de 2004, combinado com o artigo 22 do Regimento Interno aprovado pela Portaria MDA nº 164, de
14 de julho de 2000, tendo em vista o disposto na RESOLUÇÃO/INCRA/CD/N° 29, de 28 de novembro de
2005, resolve:
Art. 1°. Aprovar, na forma dos anexos, o Roteiro para Troca de Informações entre o INCRA e os Serviços
de Registro de Imóveis de que tratam os §§ 7º e 8º da Lei nº 4.947, de 1966, regulamentados pelo Decreto
nº 4.449, de 2002, observada a redação introduzida pelo Decreto nº 5.570, 31 de outubro de 2005.
Art. 2º. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Instrução Normativa nº 12, de 17 de
novembro de 2003, publicada no Diário Oficial do dia 20 de novembro de 2003.
Art. 3°. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
ROLF HACKBART
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ANEXO I
Roteiro para Troca de Informações entre o INCRA e os
Serviços de Registro de Imóveis
1. Introdução
O presente Roteiro tem por objetivo estabelecer os procedimentos administrativos relativos à troca mensal
de informações entre o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA e os Serviços de
Registro de Imóveis, nos termos dos §§ 7º e 8º do artigo 22 da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966,
acrescentados pela Lei nº 10.267 de 28 de agosto de 2001, e dos artigos 4º e 5º do Decreto nº 4.449, de 30
de outubro de 2002.
2. Órgãos diretamente envolvidos nos procedimentos
 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA;
 Serviços de Registro de Imóveis; e
 Serviços notariais.
2.1 Órgãos da Rede Nacional de Cadastro do INCRA
 Superintendências Regionais do INCRA, localizadas em todas as capitais dos Estados, no Distrito
Federal, Marabá/PA, Santarém/PA e Petrolina/PE;
 Unidades Avançadas do INCRA, onde houver;
 Unidades Municipais de Cadastramento – UMC, localizadas nas Prefeituras Municipais; e
 Demais órgãos públicos que possam vir a integrar a Rede Nacional de Cadastro Rural.
3. Profissional credenciado
O profissional responsável pelos serviços de georreferenciamento deverá ser previamente credenciado pelo
INCRA, de acordo com a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais aprovada pelo
INCRA.
4. Certificação das pecas técnicas
Após apresentação, análise e deferimento das pecas técnicas e dos formulários de coleta que compõem a
atualização cadastral, o INCRA expedirá o Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais – CCIR e a
certificação prevista no § 1º do artigo 9º do Decreto nº 4.449, de 2002. O prazo de validade da certificação
corresponde ao do CCIR em vigor.
5. Da Lavratura da Escritura
Com a finalidade de lavrar a escritura na forma prevista no § 6º do artigo 22, da Lei nº 4.947, de 1966, com
a nova redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001, os interessados deverão comparecer ao serviço notarial
munidos do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR em vigor e do comprovante de quitação do
Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR relativo aos últimos 5 (cinco) exercícios, conforme
previsto na Lei nº 7.433 de 18 de dezembro de 1985 e no Decreto nº 93.240 de 09 de setembro de 1986,
devendo ser indicado na escritura os endereços completos do adquirente e do transmitente.
Se no momento da lavratura da escritura, já houver sido obtida a Certificação do INCRA, o notário deverá
fazer constar da escritura o número da certificação, bem como transcreverá o memorial descritivo.
A ausência da descrição georreferenciada e da respectiva certificação não se constituem em impeditivo à
lavratura da escritura.
6. Do registro
O interessado deverá comparecer ao Serviço de Registro de Imóveis para os procedimentos previstos nos
§§ 5º e 6º do artigo 9º do Decreto nº 4.449, de 2002.
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Trâmite após o registro
7. Transferência de informações dos Serviços de Registro de Imóveis para o INCRA
Os Serviços de Registro de Imóveis, após registrar o título competente, deverão encaminhar ao INCRA,
pelo correio tradicional ou eletrônico (ou FTP) na forma do modelo Anexo II, de acordo com o § 7º do artigo
22 da Lei nº 4.947, de 1966, e artigo 4º do Decreto nº 4.449, de 2002, as seguintes informações:









ato praticado;
registro ou averbação, matrícula, livro ou ficha, folha e data;
código do imóvel rural no INCRA;
denominação do imóvel rural;
área total ou fração ideal (em percentual) de cada proprietário;
município e Unidade da Federação de situação do imóvel rural;
nome do alienante/proprietário, CPF ou CNPJ, nacionalidade e endereço para correspondência;
nome do adquirente, CPF ou CNPJ, nacionalidade e endereço completo para correspondência;
valor da transação.
Nas hipóteses de que tratam os §§ 3º e 4º do artigo 176 da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações
introduzidas pela Lei nº 10.267, de 2001, a comunicação de que trata o artigo 4º do Decreto nº 4.449, de
2002, até que se implante o Sistema Eletrônico, deverá ser encaminhada com o respectivo Aviso de
Recebimento – AR, ao Superintendente Regional do INCRA do Estado a que pertence o município onde
está situado o imóvel rural. Estando os imóveis rurais localizados em municípios abrangidos pelas
Superintendências Regionais de Petrolina/PE, Marabá/PA, Santarém/PA e Entorno/DF, a comunicação
deverá ser enviada aos Superintendentes dessas unidades regionais.
Os Serviços de Registro de Imóveis deverão, também, informar ao INCRA os atos praticados decorrentes
de Registro de Sentença de Usucapião.
Os Serviços de Registro de Imóveis deverão manter arquivados:
 Aviso de Recebimento – AR, comprovando o envio das informações ao INCRA, por um período de 5
(cinco) anos, quando enviadas pelo correio tradicional;
 Uma via da planta e memorial descritivo certificados pelo INCRA;
 Certificação expedida pelo INCRA (original ou cópia).
Tais documentos poderão ser arquivados no Serviço de Registro de Imóveis em meios micrográficos, disco
ótico e outros meios de reprodução, nos termos do artigo 25 da Lei n° 6015, de 1973, e do artigo 41 da Lei
n° 8.935, de 1994, devolvendo-se às partes os originais.
8. Transferência de informações do INCRA para os Serviços de Registro de Imóveis
O INCRA comunicará, mensalmente, aos Serviços de Registro de Imóveis, conforme modelo Anexo III, os
códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento,
loteamento e unificação e outras hipóteses cabíveis, nos termos do artigo 22, § 7º da Lei n° 4.947, de 6 de
abril de 1966.
A comunicação de que trata o art. 5º do Decreto nº 4449, de 2002, até que se implante o Sistema
Eletrônico, deverá ser encaminhada com o respectivo Aviso de Recebimento – AR, ao Oficial Registrador,
responsável pelo Serviço de Registro de Imóveis.
Para os imóveis rurais certificados pelo INCRA, não haverá necessidade de comunicação para os Serviços
de Registro de Imóveis, pois os dados já constam do CCIR que foi apresentado junto com a certificação.
Para os imóveis rurais ainda não certificados, as Superintendências Regionais notificarão os proprietários
para comparecerem aos órgãos de cadastro do INCRA a fim de proceder a devida atualização cadastral.
Na hipótese do proprietário não atender a notificação e não apresentar a atualização cadastral, o INCRA
mencionará na comunicação aos Serviços de Registro de Imóveis, a impossibilidade de informar o código
do imóvel.
Tratando-se de inclusão cadastral o código gerado para o novo imóvel rural deverá ser encaminhado ao
serviço de registro de imóveis para fins de averbação de ofício na respectiva matrícula, conforme previsto
no § 8º, do artigo 22, da Lei nº 4.947, de 1966, introduzido pela Lei nº 10.267, de 2001.
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90
ANEXO II
Comunicação dos Serviços de Registro de Imóveis ao INCRA sobre as modificações ocorridas nas
matrículas dos imóveis rurais.
MODELO
OFÍCIO/CRI/Nº........./200...
Sr. Superintendente Regional,
Em atendimento ao disposto no § 7º do artigo 22 da Lei n° 4.947, de 6 de abril de 1966, e no
artigo 4° do Decreto n° 4.449, de 39 de outubro de 2002, informo a V. Sa. as modificações
ocorridas nas matrículas dos imóveis rurais situados na circunscrição deste Cartório, no
decorrer do mês de .......... do ano de .........., conforme abaixo:
Ato Praticado:
Registro ou averbação e Matrícula:
Livro ou Ficha:
Fls.:
Data:
Código do imóvel rural no INCRA:
Denominação do Imóvel Rural:
Área Total (em ha) ou fração ideal (em percentual) de cada proprietário:
Município-UF de situação do imóvel rural:
Nome do Alienante:
CPF/CNPJ:
End. para correspondência:
Município:
Nome do Adquirente:
CPF/CNPJ:
End. para correspondência:
Município:
Nacionalidade:
UF:
CEP:
Nacionalidade:
UF:
CEP:
Valor da Transação:
Atenciosamente,
a s s i n a t u r a
Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de ...........
ANEXO III
Comunicação do INCRA aos Serviços de Registro de Imóveis sobre as
atualizações cadastrais ocorridas.
MODELO
OFÍCIO/INCRA/SR-.../G/N°........./200...
Senhor Oficial Registrador,
Em atendimento ao disposto no § 8º do artigo 22 da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, introduzido pela Lei
nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentado pelo artigo 5º do Decreto nº 4.449, de 30/11/2002,
comunicamos os códigos dos imóveis rurais atribuídos pelo SNCR – Sistema Nacional de Cadastro Rural,
visando à sua averbação na matrícula correspondente, conforme abaixo relacionado:
MATRÍCULA/TRANSCRIÇÃO
PROPRIETÁRIO (NOME e CPF/CNPJ)
CÓDIGO DO IMÓVEL
ÁREA (ha)
Atenciosamente,
a s s i n a t u r a
Superintendente Regional do INCRA (...........)
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BIBLIOGRAFIA
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