Real Estate
Out 2013 / Mar 2014
Número 3
Novidades I Tendências I Projeções I Análises
TM Rio 2016
Novas percepções
e pontos de atenção
• Levantamento exclusivo revela como a oferta,
a demanda e os preços devem se comportar
• James R. Worms, presidente e CEO da Paladin Realty
Partners, afirma: “Não acredito que o mercado
imobiliário brasileiro vivencie uma bolha”
• Artigo fala sobre a Lei Anticorrupção e seu impacto
sobre a cultura de negócios no País
Real Estate Repor t • Out 2013 / Mar 2014
1
Editorial
Análise
Análises, previsões e pontos
de atenção
E
sta edição do Real Estate Report traz uma novidade: as previsões da EY para o mercado
de escritórios no Rio de Janeiro. Considerando um cenário de crescimento do PIB de 2%
ao ano, nossas previsões indicam uma elevação da oferta de escritórios entre 2014 e 2015,
ao mesmo tempo em que a demanda permanecerá regular e consistente.
Já em relação à região metropolitana de São Paulo, devemos nos preparar para dois panoramas
distintos referentes a projeções de oferta, demanda e preço por metro quadrado de escritórios, entre
2014 e 2017.
Num primeiro momento, que teve início em 2012 e se estenderá até 2014, verificamos que a diferença
entre os volumes de oferta e demanda é acentuada. Esse período é marcado pelo boom da construção
verificado nos últimos anos, e o mercado ainda estará absorvendo a grande oferta do setor.
Na fase seguinte, entre 2015 e 2017, o cenário se modifica. Em razão da redução no número de
novas obras, a demanda se expande e irá superar a oferta. O efeito disso será observado nos preços
de venda e de aluguel, como revela a nossa a análise.
Também abordamos dois assuntos essenciais para o setor no Brasil. O primeiro está num artigo de José
Francisco Compagno, sócio-líder de FIDS da EY. Compagno fala sobre a Lei Anticorrupção, sancionada
em meados de 2013, que trará grandes mudanças culturais ao ambiente brasileiro de negócios.
O outro assunto é a possibilidade de haver uma bolha imobiliária
no Brasil. Esse risco existe? Para James R. Worms, presidente e
CEO da Paladin Realty Partners, gestora norte-americana de fundos
imobiliários, é muito improvável. Saiba por que na entrevista que
ele concedeu ao Real Estate Report.
André Viola Ferreira
Sócio-líder para Mercados
Estratégicos e líder de Real Estate
da EY no Brasil e América do Sul
Real Estate Report é uma publicação da EY que aborda questões relevantes para o mercado imobiliário. As informações publicadas
não devem ser utilizadas de maneira isolada para a tomada de decisões por parte de empresas e investidores. Existem particularidades
relacionadas a cada situação que podem, eventualmente, alterar o enfoque transmitido. Recomendamos que, antes de a decisão ser
tomada, os interessados discutam as informações com seus consultores. Estamos à disposição para discutir os dados e sua aplicação
em cada caso.
Out 2013 / Mar 2014 | Número 3
Expediente
Contatos para o setor de Real Estate
Coordenação técnica | Viktor Andrade
Conteúdo técnico | José Francisco Compagno e Viktor Andrade
André Viola Ferreira | Sócio-líder para o Brasil e América do Sul
+55 11 2573 5250 • [email protected]
Diretora executiva de Marca, | Marly Parra
Marketing e Comunicação
Júlio Assis | Sócio de Impostos
+55 11 2573 3309 • [email protected]
Coordenação editorial | Alexandre Moschella (MTb 23.575/SP)
Marcos Pupo | Sócio de Auditoria
+ 55 11 2573 3048 • [email protected]
Texto e reportagem | Andrea Allabi e Felipe Datt
Projeto gráfico e diagramação | Alexandre Rugério,
Mariana Batista e Marcos Mazzei
Hélcio Bueno | Gerente Sênior Executivo de Consultoria
+55 11 2573 3024 • [email protected]
Viktor Andrade | Líder de fusões e aquisições da EY para o Brasil
+55 11 2573 3042 • [email protected]
Conheça os outros periódicos da EY: Assurance Journal e Tax View. Acesse www.ey.com.br
2
Out 2013 / Mar 2014 • Real Estate Repor t
Prepare-se para
a Lei Anticorrupção
Por José Francisco Compagno | Sócio-líder de FIDS
[email protected]
N
o fim de janeiro deste ano,
entra em vigor a Lei
12.846/2013, que prevê
responsabilidade administrativa e civil
para as pessoas jurídicas envolvidas
em atos de corrupção contra a
administração pública brasileira ou
estrangeira. Até então, apenas as
pessoas físicas envolvidas em situações
como essas eram responsabilizadas.
A Lei Anticorrupção, como ficou
conhecida, passou não somente a
considerar as pessoas jurídicas como,
também, fechou o cerco na cadeia
inteira: a responsabilidade da empresa
se estende aos atos cometidos pelos
seus terceiros em seu benefício. Agora,
as empresas deverão desenvolver,
reforçar e rever suas políticas
anticorrupção – de forma sistemática
e periódica.
A decisão faz parte de um movimento
amplo, que tem ecoado globalmente.
A corrupção tornou-se uma grande
preocupação para países e empresas.
Nos Estados Unidos, o DOJ, o
departamento de justiça, e a SEC,
a Comissão de Valores Mobiliários do
país, vêm aumentando a fiscalização.
Um dos motivos é como os malfeitos
afetam a tomada de decisão de
investidores – quanto maior a
corrupção, mais avessos ao risco
eles se tornam. Para os países, o risco
é desestimulá-los a investir em suas
economias. Dentre os objetivos das
legislações anticorrupção em vigor,
a exemplo da legislação americana
FCPA e da recente legislação
brasileira, está o aumento da confiança
do investidor na economia do país,
tornado o risco de corrupção aceitável
sob o ponto de vista legal, financeiro
e reputacional.
Como a Lei Anticorrupção
funcionará na prática
A nova lei prevê penalidades
administrativas que podem chegar
a 20% do faturamento da empresa,
além de perda de bens, suspensão das
atividades, dissolução compulsória,
impedimento de negociar com
entidades públicas e proibição
de receber incentivos, subsídios,
subvenções, doações ou empréstimos
de órgãos ou entidades públicas por
até cinco anos.
Ela prevê, ainda, que as sociedades
controladoras, controladas, coligadas
ou consorciadas serão solidariamente
responsáveis pela prática dos atos
previstos nessa lei, restringindo-se
tal responsabilidade à obrigação
de pagamento de multa e reparação
integral do dano causado.
Por outro lado, a lei estimula novas
posturas, não só defensivas, como
também proativas. Foram considerados
itens que merecem atenção, como:
• A possibilidade de leniência para
a primeira empresa que manifestar
interesse em cooperar durante toda
a investigação, desde que admita
sua participação no delito;
•A consideração da existência de
mecanismos e procedimentos internos
de integridade, auditoria e incentivo
à denúncia de irregularidades,
e a criação de políticas, processos
e controles que visem mitigar
a exposição ao risco de suborno
e corrupção a que esteja exposta
a entidade jurídica; e
• A consideração da cooperação
da pessoa jurídica para a apuração
das infrações também na aplicação
das sanções.
A EY conta com um time com
experiência global em projetos
anticorrupção. Nossos profissionais
participaram de diversas investigações
nos últimos anos, em empresas de
diversos setores. Realizamos avaliações
do risco de corrupção e auxiliamos
no desenvolvimento de programas
de compliance anticorrupção em
vários clientes.
Quando há suspeita de uma atividade
irregular, a EY pode investigar, descobrir
provas eletrônicas e analisar relatórios
financeiros – tudo com a discrição e
a urgência necessárias. E, conforme
o caso, podemos oferecer testemunhos
periciais para explicar as descobertas.
Nossa área de FIDS – sigla em inglês
para serviços de investigação de fraudes
e disputas – ajuda nossos clientes a
avaliar o risco presente nas relações
entre empresas e governos, desenvolver
políticas específicas, treinar as equipes
para agirem em conformidade com
essas políticas e estabelecer e
acompanhar os controles que indicarão
quanto as atitudes definidas vêm
sendo respeitadas.
Trata-se da aceitação e principalmente
do desenvolvimento de uma nova
cultura – extremamente benéfica para
o crescimento da empresa e, também,
para a evolução do ambiente brasileiro
de negócios.
Real Estate Repor t • Out 2013 / Mar 2014
3
Mercado
Mercado
Panorama para o mercado imobiliário
H
á um certo nível de incerteza entre analistas e investidores do mercado imobiliário brasileiro sobre as tendências de
preços de venda, aluguéis e vacância - embora haja consenso de que os fundamentos socioeconômicos e demográficos
são muito positivos. Portanto, há algumas questões essenciais que – por serem mais complexas – ainda precisam
ser esclarecidas. Entre elas, podemos citar o comportamento dos preços, a variação do gap entre oferta e demanda e os níveis
de lucratividade. Para elucidar esses questionamentos, esta edição do Real Estate Report traz uma pesquisa exclusiva da
EY, com projeções econométricas para oferta, demanda e preços no mercado brasileiro. Confira a seguir os números da pesquisa
que retratam as percepções em nível global e nacional do mercado imobiliário brasileiro.
Cenário internacional
Os dados do cenário internacional integram o estudo Global
Capital Confidence Barometer*, elaborado pela EY. Este
extrato revela as expectativas dos entrevistados (CEOs, CFOs,
heads e diretores de grandes empresas de real estate, listadas
e não listadas, em todo o mundo) sobre o mercado imobiliário
nos próximos meses.
* Para solicitar o estudo completo, envie um e-mail para [email protected]
Níveis de confiança dos entrevistados
36%
35%
18%
Valor dos ativos
35%
34%
26%
out/12
abr/13
27%
25%
17%
10% - 20%
25%
21%
abr/13
out/13
37%
39%
Total de executivos entrevistados: 1600
Executivos entrevistados no Brasil: 59
Out 2013 / Mar 2014 • Real Estate Repor t
38%
Otimizar
*Questão respondida em outubro de 2013
30%
37%
28%
31%
out/13
31%
48%
47%
27%
48%
Permaneça nos
níves atuais
44%
50%
21%
Baixe
8%
23%
4
Investir
29%
Aumente
37%
Crédito
disponível
12%
35%
17%
O que você espera que aconteça com o preço/
valuation dos ativos que são alvos de fusões
e aquisições nos próximos 12 meses?
36%
39%
31%
31%
15%
Captar
Mercado de escritórios na região metropolitana de São Paulo – Projeções de oferta, demanda e preços
34%
Estabilidade
do mercado
21% - 30%
out/12
Crescimento
econômico
Aumento da
empregabilidade
13%
Maior que 30%
37%
27%
Preservar
Você acredita que o gap de valuation entre
compradores e vendedores hoje é...
Menor que 10%
24%
Lucratividade
das empresas
Qual afirmação melhor descreve
o foco de sua organização
para os próximos 12 meses*?
out/12
abr/13
out/13
Para o período entre 2012 e 2014, verifica-se uma expectativa
de redução entre a disparidade dos volumes de oferta e
demanda. Trata-se de um período em que o mercado ainda
estará absorvendo o boom da construção verificado nos anos
anteriores, pois ainda há altos estoques a ser consumidos.
A oferta de metros quadrados de área de escritórios
foi projetada considerando as seguintes variáveis: preços,
cap rates e volume de crédito total tomado pelas empresas
do setor. Essas variáveis são proxys estatisticamente
significativas das variáveis que efetivamente afetam a
decisão de incorporadores, construtores e investidores
de ofertar imóveis. Como a decisão de construir é tomada
em média três anos antes da entrega, para projetar a entrega
de cada determinado ano, foram considerados os valores
das variáveis de três anos antes.
Para o segundo momento, entre 2015 e 2017, no entanto,
as análises da EY mostram a inversão dessa tendência por
conta da redução no número de novas obras, fenômeno que
estamos verificando desde o ano passado – o que pode ser
observado no gráfico ao lado. O que deve ocorrer é a demanda
tomando a dianteira e superando a oferta – movimento que
terá efeitos nos preços de venda e de aluguel, como se verá
ao longo desta análise.
A demanda de metros quadrados de área de escritórios
foi projetada considerando os valores atuais dos cap rates
em comparação com as taxas de juros, de forma a refletir
a decisão do usuário entre alugar ou comprar. Além disso,
o PIB do ano anterior foi utilizado para refletir o fato
de que a demanda por áreas de escritórios do ano corrente
se forma a partir do crescimento dos negócios das empresas
no ano anterior.
As previsões da EY para o mercado de escritórios na região
metropolitana de São Paulo apontam para um panorama
que deve se dividir em duas fases diferentes – há um
tipo de cenário para 2012 a 2014 e outro entre 2015
e 2017, como mostram os gráficos nas páginas a seguir.
Real Estate Repor t • Out 2013 / Mar 2014
5
Mercado
Mercado
Panorama para o mercado imobiliário
Lucratividade
4.379
Crescimento
14,70%
Crescimento
-
Capacidade de
financiamento3
0,22%
Crescimento
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Fator
Custo de
aluguel e
atratividade de
investimento
em aquisição
de imóvel1
4.768
5.937
4.516
5.909
7.043
7.870
9.312
11.500
11.509
12.017
9%
25%
-24%
31%
19%
12%
18%
23%
0,1%
4,4%
13,80%
12,30%
11,90%
11,90%
12,50%
11,00%
10,50%
8,61%
8,61%
8,61%
-6%
-11%
-3%
0%
5%
-12%
-5%
-18%
0,0%
0,0%
0,28%
0,34%
0,47%
0,73%
0,87%
1,03%
1,23%
1,46%
1,74%
2,00%
28%
23%
36%
55%
19%
19%
19%
19%
19,0%
15,0%
Oferta (m2/
ano) verificada
496.710
579.797
600.333
722.703
1.192.058
Oferta (m2/
ano) projetada
498.111
577.385
600.740
722.847
1.192.624
Diferença
entre projeção
e dado
verificado
0,3%
-0,4%
0,1%
0,0%
1.627.642
1.561.507
1.765.199
1.516.169
1.805.858
2.098.529
0,0%
1. Variável: Preço (valor de três anos antes em reais)
2. Variável: Cap Rate (índice de três anos antes) 3. Variável: Crédito para pessoa jurídica do setor imobiliário | PIB (valor de três anos antes)
Dados verificados
Dados projetados
+
Cap
Rates
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
11,90%
11,90%
12,50%
11,00%
10,50%
8,61%
7,32%
6,95%
6,95%
7,30%
7,67%
0%
5%
-12%
-5%
-18%
-15,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
5,0%
12,28%
9,97%
9,80%
11,77%
10,90%
7,63%
7,63%
7,63%
7,63%
7,63%
3%
-19%
-2%
20%
-7%
-30,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
5,0%
2,66
3,03
3,24
3,77
4,14
4,39
4,78
5,22
5,65
6,11
12%
14%
7%
16%
10%
6%
7,1%
7,1%
7,1%
7,1%
1.490.050
1.356.347
1.602.644
1.800.202
1.927.062
2.062.861
Crescimento
+
Atratividade
de
investimento
em aquisição
de imóvel
e custo de
financiamento2
CDI
(Interest)
11,92%
Crescimento
-
Ano
Ano
Necessidade
de espaço em
virtude de
crescimento
(em trilhões de
reais)3
GDP
previous
year (R$
trillions)
2,37
Crescimento
-
Preço dos aluguéis (verificado e projetado) de
escritórios na região metropolitana de São Paulo
Cenário de crescimento de 2% no PIB (2014-2017)
Demanda por escritórios
(m2) verificada
472.371
553.126
549.905
706.081
1.131.263
Demanda por escritórios
(m2) projetada
458.700
575.274
556.503
693.937
1.126.220
-2,9%
4,0%
1,2%
-1,7%
-0,4%
Diferença entre projeção e
dado verificado
1. Variável: Cap rates
200
2. Variável: CDI
3. Variável: PIB do ano anterior
Dados verificados
Dados projetados
Ano
Ano
180
Oferta e demanda (verificada e projetada) de
escritórios na região metropolitana de São Paulo
Cenário de crescimento de 2% no PIB (2014-2017)
160
Em reais /m2./mês
140
Fonte: BACEN, IBGE, Collins e EY
-
2009
120
100
80
60
40
2007
2008
2009
Preços de oferta projetados
6
2010
2011
2012
2013
Preços de demanda projetados
Out 2013 / Mar 2014 • Real Estate Repor t
2014
2015
Preços praticados
2016
2017
2.50
Oferta projetada
Oferta verificada
2.00
Demanda projetada
1.50
Fonte: BACEN, IBGE, Collins e EY
+
Lucratividade2
2008
Em milhões de metros quadrados
+
2007
1
Fonte: BACEN, IBGE, Collins e EY
Fator
1.00
50
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Real Estate Repor t • Out 2013 / Mar 2014
7
Fonte: BACEN, IBGE, Collins e EY
Projeção de demanda (proxy)
Projeção de oferta (proxy)
Mercado
Mercado
Panorama para o mercado imobiliário
Mercado de escritórios no Rio de Janeiro – Projeções de oferta, demanda e preços
reformar e fazer mudanças). Apesar de a taxa de vacância
tender a aumentar um pouco nos próximos dois anos, ela
deve permanecer abaixo de 8% a 10%. A partir de 2014,
a taxa de vacância pode cair ainda mais, uma vez que
a oferta deve crescer menos que a demanda a partir de 2015.
Considerando um cenário de crescimento do PIB de 2%
ao ano, assim como todas as demais premissas da tabela,
as previsões da EY para o mercado de escritórios no Rio
de Janeiro indicam um aumento da oferta de escritórios
em 2014 e 2015, enquanto a demanda deve permanecer
consistente e regular, mantendo a pressão de alta sobre
os preços de aluguéis. Como mostra o gráfico à página 12,
historicamente a demanda do Rio de Janeiro absorveu
todas as áreas já ofertadas, salvo a vacância normal dada
pela dinâmica do mercado (um certo nível de vacância sempre
existirá em função do tempo necessário para alugar, desalugar,
Considerando a base da economia do estado do Rio de
Janeiro, amparada em segmentos muito estáveis e que não
podem ser deslocados (setor público, indústria petroquímica,
telecom, serviços básicos, comércio exterior etc), acreditamos
que existem fundamentos para que a demanda continue
crescendo e absorvendo a oferta.
Projeção de oferta (proxy) trimestral de 2009 até 2016
Fatores
+
Lucratividade1
2009,1
2009,2
2009,3
2009,4
2010,1
2010,2
2010,3
2010,4
2011,1
2011,2
2011,3
2011,4
2012,1
2012,2
2012,3
2012,4
2013,1
3013,2
2013,3
2013,4
2014,1
2014,2
2014,3
2014,4
2015,1
2015,2
2015,3
2015,4
2016,1
2016,2
2016,3
2016,4
55
55
55
55
65
65
68
85
85
85
98
103
103
113
115
115
115
120
120
120
155
155
155
175
175
175
175
175
175
175
175
175
0%
0%
0%
18%
0%
4%
26%
0%
0%
15%
5%
0%
10%
2%
0%
0%
4%
0%
0%
29%
0%
0%
13%
0%
0%
0%
0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
577
603
642
617
661
673
708
694
758
787
791
729
787
826
895
855
927
963
1.02
962
1.04
1.04
1.09
1.03
1.10
1.09
1.16
1.19
1.21
1.23
1.26
6%
5%
6%
-4%
7%
2%
5%
-2%
9%
4%
0%
-8%
8%
5%
8%
-4%
8%
4%
6%
-6%
8%
0%
4%
-5%
7%
0%
6%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
3,03
3,07
3,09
3,11
3,18
3,21
3,21
3,28
3,25
3,28
3,28
3,31
3,31
3,32
3,33
3,34
Crescimento
+
Expectativa
de Crescimento2
- em milhares
545
Crescimento
-
Oferta (m2/ano)
verificada - em
milhões
2,64
2,68
2,70
2,71
2,71
2,72
2,76
2,78
2,81
2,84
2,89
2,99
2,99
3,00
3,02
3,11
Oferta (m2/ano)
projetada - em
milhões
2,63
2,65
2,66
2,69
2,72
2,75
2,77
2,86
2,85
2,88
2,94
2,96
2,93
2,99
3,01
3,05
Diferença entre
projeção e dado
verificado
-0,4%
-1,1%
-1,3%
-0,7%
0,6%
1,0%
0,2%
2,9%
1,5%
1,3%
1,9%
-1,1%
-2,1%
-0,3%
0,0%
-2,1%
1. Aluguéis de três anos antes
8
Out 2013 / Mar 2014 • Real Estate Repor t
2. PIB de três anos antes
Dados verificados
Dados projetados
Real Estate Repor t • Out 2013 / Mar 2014
Ano
Ano
9
Mercado
Mercado
Panorama para o mercado imobiliário
Projeção de demanda (proxy) trimestral de 2009 até 2016
+
Fatores
2009,1
2009,2
2009,3
2009,4
2010,1
2010,2
2010,3
2010,4
2011,1
2011,2
2011,3
2011,4
2012,1
2012,2
2012,3
Atratividade de
Investimento em
Aquisição de Imóvel1
11,50%
11,50%
11,50%
11,50%
10,50%
10,50%
10,50%
10,50%
10,50%
10,50%
10,50%
10,50%
9,50%
9,50%
9,50%
9,50%
9,00%
9,00%
0%
0%
0%
-9%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
-10%
0%
0%
0%
-5%
0%
0,75%
0,69%
0,72%
0,76%
0,79%
0,84%
0,93%
0,92%
0,95%
0,94%
0,90%
0,81%
0,64%
0,54%
0,53%
0,54%
0,59%
0,70%
0,70%
-22%
-8%
5%
5%
4%
7%
10%
-1%
4%
-1%
-4%
-11%
-21%
-16%
-1%
1%
10%
18%
0%
7,58
7,87
7,91
7,29
7,88
8,26
8,95
8,55
9,27
9,63
1,02
9,62
1,04
1,04
1,09
1,03
1,10
1,09
1,16
9%
4%
0%
-8%
10%
5%
8%
-4%
8%
4%
6%
-6%
8%
0%
4%
-5%
7%
0%
6%
Crescimento
+
Atratividade de
Investimento em
Aquisição de Imóvel
& Custo de
Financiamento2
0,97%
Crescimento
+
Necessidade
de espaço
em virtude de
crescimento3
- em trilhões
6,94
Crescimento
(nominal)
2012,4 2013,1 3013,2 2013,3 2013,4
Demanda por
escritórios (m2)
- verificada - em
milhões
2,55
2,60
2,62
2,61
2,61
2,64
2,67
2,72
2,72
2,76
2,80
2,87
2,86
2,89
2,93
3,03
Demanda por
escritórios (m2)
- projetada - em
milhões
2,54
2,63
2,66
2,67
2,59
2,66
2,71
2,79
2,75
2,83
2,87
2,93
2,87
2,95
2,96
3,00
Diferença entre
projeção
e dado verificado
-0,4%
0,9%
1,9%
2,4%
-0,7%
0,9%
1,4%
2,7%
0,8%
2,5%
2,5%
2,2%
0,2%
2,2%
0,9%
-0,9%
2,94
3,01
9,00%
2014,1
9,00%
3,01
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
9,00%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,70%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
1,11
1,13
1,15
1,15
1,17
1,20
1,22
1,24
1,27
1,29
1,32
1,34
1,37
-5%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
Pib
anualizado
real
2,03%
CDI
Anual
8,68%
3,02
3,04
3,09
3,11
3,13
3,15
3,18
3,20
3,22
3,25
3,27
3,08
1. Variável: Cap rates
Fatores
2009,1
2009,2
2009,3
2009,4
2010,1
2010,2
2010,3
2010,4
2011,1
2011,2
2011,3
2011,4
2012,1
2012,2
2012,3
2012,4
Preços de
escritórios/m2
- praticados
103
113
115
115
115
120
120
120
155
155
155
175
175
175
175
175
"Preços de
oferta aluguel de
escritórios/m2 (reais na proj)"
94
101
103
102
102
107
112
119
120
126
133
146
144
150
158
Preços de
demanda aluguel
de escritórios/m2
- (reais na proj)
106
113
114
113
113
118
123
130
131
136
143
155
153
159
166
10
Out 2013 / Mar 2014 • Real Estate Repor t
2014,2 2014,3 2014,3 2014,4 2015,1 2015,2 2015,3 2015,4 2016,1 2016,2 2016,3 2016,4
3,07
2. Variável: CDI
3,07
3. Variável: PIB do ano anterior
Dados verificados
Dados projetados
Ano
Ano
2013,1
3013,2
2013,3
2013,4
2014,1
2014,2
2014,3
2014,4
2015,1
2015,2
2015,3
2015,4
2016,1
2016,2
2016,3
2016,4
179
161
175
175
189
175
178
182
185
189
193
196
200
204
208
212
217
185
168
182
181
194
181
184
187
190
193
196
199
203
206
209
213
216
Real Estate Repor t • Out 2013 / Mar 2014
11
Mercado
Mercado
Panorama para o mercado imobiliário
Oferta e demanda (verificada e projetada)
de escritórios no Rio de Janeiro - RJ (Em milhões de m2)
Cenário de crescimento de 2% no PIB (2014-2016)
Preço dos aluguéis (verificado e projetado)
de escritórios no Rio de Janeiro (RJ) (Em reais/m2/mês)
Cenário de crescimento de 2% no PIB (2014-2017)
3.600
3.400
20%
240
18%
220
16%
3.200
14%
3.000
12%
2.800
10%
8%
2.600
2.400
2.200
2.000
180
160
140
6%
120
4%
100
2%
80
0%
2009,1 2009,3 2010,1 2010,3 2011,1 2011,3 2012,1 2012,3 2013,1 2013,3 2014,1 2014,3 2015,1 2015,3 2016,1 2016,3
200
60
40
Total de oferta
Total de demanda
Demanda total verificada
Vacância
20
0
2009,1 2009,3 2010,1 2010,3 2011,1 2011,3 2012,1 2012,3 2013,1 2013,3 2014,1 2014,3 2015,1 2015,3 2016,1 2016,3
Preços de oferta projetado
12
Out 2013 / Mar 2014 • Real Estate Repor t
Preços de demanda projetado
Preços praticados
Real Estate Repor t • Out 2013 / Mar 2014
13
Entrevista
Entrevista
Bolha imobiliária no Brasil?
Para James R.
Worms, presidente
e CEO da Paladin
Realty Partners,
gestora norteamericana de fundos
imobiliários com
forte atuação
no Brasil, é muito
improvável que
esse risco se torne
realidade. E há
várias razões para
ele acreditar nisso
Por Felipe Datt
A combinação de uma população
economicamente ativa bastante jovem,
o crescimento econômico contínuo, as
baixas taxas de desemprego, a chegada
de quase 40 milhões de pessoas à
classe média e o aumento da renda
transformaram o mercado imobiliário
brasileiro na última década. De acordo
com dados do Banco Central, em
agosto de 2013, o volume total
de crédito imobiliário atingiu a marca
de R$ 314,8 bilhões, ultrapassando
pela primeira vez na história o crédito
pessoal (para consumo), que somou
R$ 311,5 bilhões. Em 12 meses até
agosto, a oferta de crédito imobiliário
cresceu 35%.
A farta oferta de crédito e a demanda
aquecida por imóveis residenciais e
comerciais tiveram impacto direto nos
preços das unidades, que dispararam
em praticamente todas as regiões do
País, o que acendeu o sinal de alerta
para o eventual risco de uma bolha
imobiliária no Brasil no médio ou longo
prazo. Um risco que, na opinião de
James R. Worms, presidente e CEO
da Paladin Realty Partners, gestora
norte-americana de fundos imobiliários
com forte atuação no Brasil, é muito
improvável que isso se torne realidade.
“Embora tenhamos verificado o
aumento nos preços dos imóveis
em alguns setores com taxas que não
são sustentáveis, não acredito que o
mercado imobiliário brasileiro vivencie
uma bolha – e por várias razões”,
diz Worms.
O executivo utiliza como comparação
para afastar o risco de uma bolha
dois mercados que foram severamente
afetados por uma combinação de
preços estratosféricos, investimentos
especulativos e baixa qualidade na
análise de risco de crédito: os Estados
Unidos e os Emirados Árabes Unidos,
sobretudo Dubai. Na prática, diz
14
Out 2013
Mai
2013 |/ Jun
Mar 2013
2014 •• Real
Real Estate
Estate Repor t
Worms, quando os preços sobem
a taxas muito superiores à do
crescimento da renda da população,
especialmente no ramo residencial,
é necessário cautela. Mas Worms
explica que duas características
presentes naqueles mercados não
são encontradas no Brasil.
A primeira é que, no País, o mercado
imobiliário é direcionado pelos próprios
usuários (compradores que objetivam
morar em sua própria casa ou
apartamento), em vez de pelos
investidores de olho em lucro rápido.
“O Brasil tem investidores que compram
casas para posteriormente alugar de
olho no fluxo de caixa de longo prazo.
No entanto, eles são investidores de
longo prazo, e não especuladores”,
opina Worms. Ainda que os preços de
unidades residenciais tenham crescido
a um ritmo maior do que os salários,
esse fator vem sendo mitigado pela
construção de unidades menores e
com preços absolutos menores, assim
como taxas de juros mais baixas e
financiamentos com prazos maiores.
Uma segunda característica que
diferencia o Brasil de outros mercados
que vivenciaram bolhas imobiliárias
é que o real estate brasileiro ainda
concentra um baixo grau de
endividamento, na opinião do executivo.
“É preciso uma grande quantidade de
recursos para investir nesse mercado,
o que limita a magnitude de atividades
que levariam a uma bolha”, diz Worms.
A participação do crédito imobiliário
brasileiro no mercado hipotecário em
relação ao Produto Interno Bruto (PIB)
ainda é pequena, totalizando 7,8%
em agosto de 2013, o que indica
um grande espaço para o crescimento
desse mercado. Como base de
comparação, no México essa relação
é de 9,1% e, no Chile, de 11,5%. Países
desenvolvidos, em geral, têm um crédito
imobiliário acima de 50% do PIB.
As perspectivas positivas de
crescimento desse mercado nos
próximos anos colocam o Brasil cada
vez mais no radar da Paladin Realty
Partners. Criada em 1995 em Los
Angeles com foco inicialmente no
mercado norte-americano, a gestora
de fundos imobiliários logo percebeu
o potencial do mercado de real estate
na América Latina e direcionou esforços
para o continente. O Brasil é o carrochefe, com 50% dos investimentos
da gestora na região nos últimos 15
anos, um percentual que deve ser
mantido nos próximos anos. Os outros
montantes foram divididos entre o
México, Chile, Colômbia, Peru, Uruguai
e Costa Rica. Atualmente a gestora
investe em seu quarto fundo para a
América Latina. O fundo imediatamente
anterior somou patrimônio de US$ 554
milhões para a região, o que incluía
um sidecar de US$ 100 milhões para
investimento exclusivo no Brasil.
“O foco principal do nosso negócio
é o desenvolvimento de projetos
residenciais para venda e, em um
segundo patamar, imóveis comerciais.
A intenção é pegar carona em fatores
demográficos atrativos, crescimento
econômico e acesso ao crédito,
que combinados estão criando uma
grande classe média com uma
necessidade de virtualmente qualquer
tipo de produto imobiliário moderno.
O Brasil é um país de grandes dimensões,
com mais de 25 cidades com mais de
1 milhão de habitantes, e acreditamos
que existam oportunidades em muitas
regiões do País”, diz Worms.
O otimismo da Paladin Real Partners
se baseia na perspectiva de crescimento
do PIB brasileiro entre 3% e 4% nos
próximos anos, em linha com as
expectativas da maioria dos economistas.
A combinação de crescimentos contínuos
– ainda que mais baixos do que em anos
recentes – com a estabilização do
emprego é mais do que suficiente
para suportar o crescimento de
uma série de setores, incluindo
o imobiliário, na visão de Worms.
Mas um crescimento mais sustentável
da economia brasileira deve envolver,
na opinião do executivo, a adoção
de políticas concretas do governo
no sentido de desenvolver
a infraestrutura (especialmente
rodovias e zoneamento), considerada
antiquada e insuficiente para atender
às necessidades da população e
das empresas.
O executivo elogia a proatividade
do governo no sentido de dinamizar
as condições de oferta e demanda
no mercado imobiliário brasileiro,
citando a formulação de políticas que
favorecem a compra de imóveis por
meio de financiamentos subsidiados,
“claramente um fator de estabilização
em um mercado emergente”. Ao
mesmo tempo, entende como positiva
a elevação do teto do Fundo de
Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)
para o financiamento de casas e
apartamentos residenciais, uma
tentativa do governo federal para
reduzir o ainda alto déficit habitacional
no Brasil.
É preciso uma
grande quantidade
de recursos para
investir nesse
mercado, o que
limita a magnitude
de atividades
que levariam
a uma bolha
Os próximos passos, defende Worms,
seriam a adoção de políticas efetivas
que limitariam as chances de que
uma eventual bolha imobiliária venha
a ser formada. “Primeiramente,
o governo deveria adotar políticas
para elevar a oferta de terrenos para
desenvolvimento de novos projetos.
A lógica é que quando a demanda
supera a oferta, os preços tendem
a subir. Outro ponto é observar de
perto as políticas de financiamento dos
bancos de forma a manter a prudência
nos critérios de subscrição”, finaliza.
Real Estate
tate Repor
Report
t •• Out
Mai 2013
2013 /| Mar
Jun 2014
2013
15
EY
Auditoria | Impostos | Transações Corporativas | Consultoria
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