INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Questões Atuais
Frederico Henrique Viegas de Lima
Professor Titular de Direito Civil na UnB – Universidade de Brasília
Pós-Doutor em Direito Civil pela Université de Genève – Suíça
Doutor em Direito pela Universidad de Valladolid – Espanha
Ex-Diretor da Faculdade de Direito da UnB- Universidade de Brasília
Advogado
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1. Definição de Incorporação
Atividade exercida por pessoa física ou jurídica
destinada à transformação de um terreno em
uma edificação horizontal ou vertical, cuja
venda das denominadas unidades autônomas
pode ser feita no decorrer das obras, desde
que o memorial de incorporação seja
previamente registrado no Serviço de Registro
de Imóveis
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MATRIZ LEGISLATIVA
Lei 4. 591/64
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o
território nacional, reger-se-ão pela presente
Lei.
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Parágrafo único. Para efeito desta Lei,
considera-se incorporação imobiliária a
atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para
alienação
total
ou
parcial,
de
edificações
ou
conjunto
de
edificações compostas de unidades
autônomas,
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Supercondomínios
a) pluralidade de edificações;
b) área comuns sofisticadas (diversas piscinas,
salas de ginásticas, mercados, vídeo
locadoras, lojas de conveniências, colégios,
etc.)
c) Segurança reforçada (carros, motocicletas)
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d) despesas condominiais anuais e mensais
extremamente elevadas (manutenção de
elevadores, parques e jardins, pintura, etc.)
- Necessidade de Personificação Jurídica dos
Condomínios,
sobretudo
dos
supercondomínios.
Surge com a Instituição do Condomínio.
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Incorporação imobiliária é atividade prévia ou
concomitante às obras civis, quando o
empreendedor deseja realizar as vendas das
unidades autônomas durante a construção.
O
Memorial de Incorporação de deve ser
registrado antes de serem iniciadas as vendas.
Nunca após a finalização das obras, com a
expedição da “Carta de Habite-se”.
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De forma alguma devem ser confundidas duas
atividades jurídicas:
a) Incorporação Imobiliária;
b) Instituição do Condomínio.
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A própria matriz legislativa de cada um é diversa:
a) Incorporação – Lei 4.591/64, notadamente a
documentação que compõe o Memorial de
Incorporação no art. 32 da Lei;
a.1) NBR 12.721/2001 da ABNT –
Associação Brasileira de Normas Técnicas.
b) Instituição do Condomínio – Código Civil, em
seu art. 1.332.
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Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato
entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
I - a discriminação e individualização das unidades
de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a
cada unidade, relativamente ao terreno e partes
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comuns;
III - o fim a que as unidades se
destinam.
Pode ser realizada por escritura
pública ou instrumento particular
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Art. 32. O incorporador somente poderá negociar
sobre unidades autônomas após ter arquivado,
no cartório competente de Registro de Imóveis,
os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de
promessa, irrevogável e irretratável, de compra
e venda ou de cessão de direitos ou de
permuta do qual conste cláusula de imissão na
posse do imóvel, não haja estipulações
impeditivas de sua alienação em frações
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ideais e inclua o consentimento para demolição e
construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais,
estaduais e municipais, de protesto de títulos de
ações cíveis e criminais e de ônus reais
relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do
imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,
acompanhado de certidão dos respectivos
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registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado
pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações,
discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, cada tipo de unidade a
respectiva metragem de área construída;
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f) certidão negativa de débito para com a
Previdência Social, quando o titular de direitos
sobre o terreno for responsável pela arrecadação
das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra
projetada, segundo modelo a que se refere o inciso
IV, do art. 53, desta Lei;
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h) avaliação do custo global da obra, atualizada
à data do arquivamento, calculada de acordo com
a norma do inciso III, do art. 53 com base nos
custos unitários referidos no art. 54, discriminandose, também, o custo de construção de cada
unidade,
devidamente
autenticada
pelo
profissional responsável pela obra;
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i) discriminação das frações ideais de terreno
com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de
condomínio que regerá a edificação ou o
conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do
preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato,
referido no § 1º do artigo 31;
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n) declaração expressa em que se fixe, se houver,
o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido
por estabelecimento de crédito que opere no País
há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas
elucidativas, sobre o número de veículos que a
garagem comporta e os locais destinados à
guarda dos mesmos.
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QUESTÕES POLÊMICAS
1) Vagas de Garagem;
2) Patrimônio de Afetação (Termo de Afetação)
3) Patrimônio de Afetação x SPE – Sociedade de
Propósitos Específicos;
4) Alterações na Edificação após a averbação da
“Carta
de
Habite-se”
(Instituição
de
Condomínio e Convenção de Condomínio)
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