RICS Brasil – Normas de Avaliação da Associação
Nacional (BRVS)
Declarações sobre práticas da RICS
Esta é uma norma de avaliação. É dever de cada membro cumprir as normas relevantes de
avaliação e levar em consideração outras diretrizes produzidas pela RICS em uma
determinada área de especialização, para manter altos padrões profissionais. O não
cumprimento de uma norma de avaliação pode ter consequências disciplinares.
Os membros também devem ficar cientes de que, quando um avaliador for acusado de
negligência profissional é provável que a Corte de Justiça leve em conta qualquer Declaração
relevante sobre Práticas publicada pela RICS para decidir se o avaliador agiu ou não com
competência razoável. O não cumprimento das normas de avaliação, portanto, pode ser
considerada negligência do avaliador.
Na opinião da RICS, um membro que tenha cumprido as normas de avaliação teria pelo menos
um elemento parcial de defesa contra uma acusação de negligência.
O não cumprimento das práticas estabelecidas na presente norma de avaliação por parte dos
membros deve ser feito somente por uma boa razão e o cliente deve ser informado por escrito
sobre o fato e os motivos da inobservância. Pode haver consequências legais e disciplinares
para o não cumprimento desta norma de avaliação.
É responsabilidade de o membro tomar conhecimento das mudanças na jurisprudência e na
legislação, desde a data da publicação.
Definição do status deste documento
A RICS produz uma série de diretrizes profissionais e normas. Veja as respectivas definições
na tabela abaixo. Este documento é uma norma de avaliação.
Tipo de
documento
Norma
Norma
Internacional
Declaração sobre
Práticas
Norma de avaliação
/ declaração sobre
práticas RICS
Definição
Status
Uma norma internacional baseada
em princípios de alto nível e
desenvolvida em cooperação com
outras entidades relevantes
Obrigatória
Documento que fornece aos
membros requisitos obrigatórios
em conformidade com a Regra 4
das Regras de Conduta para
membros
Obrigatória
1
Diretrizes
Código de Práticas
RICS
Directress RICS
Documento de
informações RICS
Documento aprovado pela RICS e
endossado por outro órgão
profissional e/ou parte interessada
que oferece aos usuários
recomendações sobre boas práticas,
seguidas pelos profissionais
conscientes.
Documento que fornece aos
usuários recomendações de boas
práticas aceitas e seguidas por
profissionais conscientes
Informação baseada em práticas
dados que fornece aos usuários as
informações e/ou pesquisas mais
recentes
Boas práticas
obrigatórias ou
recomendadas
(serão confirmadas
no próprio
documento)
Boas practices
recomendadas
Informações e/ou
comentário
explicativo
Prefácio
A RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) é a maior organização profissional do
mundo para profissionais do mercado imobiliário. Atualmente a RICS tem cerca de 100 mil
membros qualificados e 80 mil estudantes em mais de 140 países.
A RICS publica normas de avaliação para auxiliar os membros a alcançar e manter níveis
definidos de qualificação, conhecimento, habilidades e experiência. Essas normas foram
publicadas originalmente em 1976 e são comumente chamadas de "Red Book". A última
Norma de Avaliação RICS – Normas Profissionais entrou em vigor em 30 de março de 2012. As
normas de avaliação globais também foram traduzidas para português brasileiro.
O Red Book, que é totalmente compatível com as Normas de Avaliação Internacionais (IVS,
International Valuation Standards) é de utilização obrigatória para os membros da RICS que
forneçam relatórios escritos de avaliação. Os membros da RICS que prestam serviços de
avaliação no Brasil agora têm a oportunidade de participar do Valuation Registration Schemee
têm o direito de usar o termo "avaliador registrado". (Obtenha mais informações sobre o
programa no site www.rics.org/regulation)
O Red Book (VS 1.2.2) reconhece que o estatuto ou regulamento local pode ter exigências
específicas que ampliam as normas globais e que essas exigências podem estar sujeitas às
Normas de Avaliação da Associação Nacional da RICS (VS 1.3). No Brasil, a lei federal exige
que os avaliadores cumpram as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Por isso, o RICS Valuation Professional Group Brasil desenvolveu essas normas nacionais para
ajudar os membros da RICS na aplicação do Red Book nas avaliações que têm de ser
fornecidas em conformidade com a legislaçãobrasileira.
Quando uma avaliação for feita com um objetivo não incluído nas normas da ABNT, deverão
ser aplicadas as normas de avaliação global.
As Normas do Brasil são baseadas na edição de 2012 do Red Book e entraram em vigor em 30
de março de 2012.
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O conteúdo dessas normas é revisado regularmente pela RICS Brasil e alterações e
aditamentos serão realizados periodicamenteconforme necessário. Quaisquer alterações e
aditamentos serão publicados pela RICS no site: www.rics.org/redbook que deve ser acessado
para consulta de todas as revisões das Normas de Avaliação globais e brasileira após [data de
publicação].
Qualquer alteração proposta será divulgada primeiro eletronicamente, na forma de minuta
provisória contendo os textos aprovados para publicação pela RICS Brasil e o Conselho das
Normas de Avaliação RICS.
O propósito de uma minuta provisória é permitir que os membros comentem o texto
aprovado e, possivelmente, identifiquem falhas antes que ele entre em vigorA minuta
provisória será, após apreciação de eventuais observações, finalmente aprovado pela RICS por
intermédio da RICS Brasil.
A RICS Brasil terá o prazer de receber sugestões para a inclusão de matérias ou pedidos de
esclarecimento do texto.
A RICS agradece a colaboração de
Octavio Galvão Neto
Carlos Eduardo Cardoso
Raymond Smith
Thomas Govier
Osório Gatto
Eduardo Rottmann
BRVS 1 Exigências de conformidade e ética
Os membros que prestam serviços de avaliação no Brasil devem cumprir as exigências
legais e regulamentares pertinentes. Estas Normas de Avaliação da Associação Nacional
ampliam as exigências da VS 1 das Normas Globais da Avaliação RICS – Normas
Profissionais ("Red Book"), de acordo com a VS 1.3, quando serviços de avaliação sejam
fornecidos no Brasil.
Comentário
Exigências legais
De acordo com a Lei Federal número 8.078 (Código Brasileiro de Defesa do Consumidor), de
11 de setembro de 1990, Artigo 39 inciso VIII, as avaliações no Brasil devem cumprir as
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Normas NBR 14653, publicadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. (ABNT). Esta
norma é dividida em sete capítulos diferentes: (14653-1) - Procedimentos Gerais; (14653-2) Imóveis Urbanos; (14653-3) - Imóveis Rurais; (14653-4) - Empreendimentos; (14653-5) –
Máquinas e equipamentos; (14653-6) - Recursos naturais e ambientais, e (14653-7) Patrimônios históricos e artísticos.
As normas 14.653-1 (Procedimentos Gerais) e 14653-3 (Propriedade Rural) da ABNT estão
sob revisão e, quando publicados, estas BRVS também serão revisadas. Os avaliadores devem
ter o cuidado de verificar se as revisões foram publicadas antes destas BRVS serem revisadas
e garantir que qualquer impacto sobre estas BRVS seja refletido.
Procedimentos Gerais (ABNT 14653-1):
Os princípios subjacentes ao capítulo 14653-1 são semelhantes aos estabelecidos na VS 1 e as
Normas de Conduta da RICS. No entanto, eles também incluem algumas exigências adicionais
que o avaliador deve cumprir:
 Manter-se atualizado quanto ao estado da arte Somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente
habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessário.
 Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de
outra natureza, recebida do cliente.
 Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de trabalhos não
publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo sem truncamentos, de modo a
expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas.
 Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente, se houver motivo de impedimento ou
suspeição em decorrência de conflito de interesse.
de acordo com as exigências do Apêndice 1 do Red Book,.
 Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade.
 Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais.
 Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos
técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar -se publicamente sobre assuntos
técnicos somente quando devidamente capacitado para tal.
.
BRVS 2 Acordo de termos de contratação
As Normas da ABNT não especificam quaisquer termos adicionais de contratação além
daqueles estabelecidos na VS 2.
Comentário
De acordo com a VS 2.1. (m) o avaliador é obrigado a declarar a natureza e a fonte da
informação a ser invocada. Esta exigência é ampliada na ABNT para o seguinte:
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a. Cabe ao avaliador solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da
documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho
b. É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira
providência do avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.
c. Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação
necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o avaliador deverá julgar sobre a
possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente
expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem
como os pressupostos assumidos em função dessas condições.
BRVS 3 Base de valor e método de avaliação
A base de valor e o método de avaliação devem adotar as exigências da NBR 14653.
Comentário
1. Base de valor
A NBR 14653 define o valor de mercado como:
‘Quantia
mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente .’
Embora essa definição seja diferente da definição internacional de valor de mercado,
considera-se que a adoção dessa definição no VS 3.2 trará o mesmo resultado.
As outras bases de valor podem ser adotadas no VS 3 desde que o seu uso seja
especificamente mencionado nos termos de contratação e no relatório.
2. Metodologia de avaliação
Embora as diretrizes e anexos no Red Book contenham algumas referências aos métodos de
avaliação, o Red Book em geral não faz comentários sobre qualquer método específico de
avaliação.
No entanto, a ABNT NBR 14653-1 incorpora material a esse respeito:
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade
da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado,
sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado,
Os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com a metodologia escolhida.
A identificação do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção
do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo -se:
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a)
arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado;
b)
indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde
que indicada a probabilidade associada.
O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o bem
avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a
estrutura, a conduta e o desempenho do mercado
Avaliações da BRVS 4 para fins específicos
As avaliações da BRVS 4.1 para demonstrações financeiras devem cumprir
as normas editadas pelo Accounting Standards Committee (Comitê de
Pronunciamentos Contábeis (CPC).
Comentário
Os padrões contábeis brasileiros estão sendo revistos para se alinhar com as normas do
International Financial Reporting Standards (IFRS) A posição atual das revisões pode ser
verificada a partir das declarações feitas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis
acessíveis através do site do CPC: www.cpc.org.br.
A base de valor do CPC é o valor justo, e as avaliações devem cumprir com a IVS 300. No
entanto, antes da revisão, os requisitos do CPC podem ter detalhes diferentes da IVS 300 e
essas diferenças devem ser refletidas. Após a revisão, as normas serão idênticas as da IFRS
(por exemplo, a CPC 27, Ativos Permanentes, provavelmente será igual à IAS 16) e a IVS 300
deve ser seguida. De qualquer maneira, os termos de contratação e o relatório devem deixar
claro qual versão das normas foi adotada.
As avaliações da BRVS 4.2 para as seguintes categorias de ativos devem
cumprir com a norma ABNT NBR 14653
Imóveis Urbanos (14653-2)
Imóveis Rurais (14653-3)
Empreendimentos (14653-4)
Máquinas e equipamentos,(14653-5)
Recursos naturais e ambientais (14653-6)
Patrimônios históricos e artísticos (14653-7);
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Comentário
Essas normas abrangem principalmente os métodos de avaliação de cada classe e devem ser
cumpridas conforme apropriado.
A ABNT requer que todas as avaliações contenham um dos métodos especificados. Não há
nenhuma proibição sobre o uso de outros métodos, desde que o relatório os identifique.
BR 5 - Vistorias
As vistorias, investigações e verificações de informação devem ser feitas de acordo com
a VS 5 e refletir as exigências adicionais da ABNT.
Comentário
A ABNT NBR 14.653-1 afirma especificamente que nenhuma avaliação pode dispensar a
vistoria, mas também confirma que . em casos excepcionais, quando for impossível o acesso
ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre
as partes e explicitada no laudo..
Os requisitos adicionais são:
1. A vistoria deve ser efetuada pelo avaliador com o objetivo de conhecer e caracterizar o
bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições
para a orientação da coleta de dados.
2. É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos
relevantes à formação do valor.
3. O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar
o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
 É recomendável que a coleta de dados seja planejada com antecedência, tendo em vista:
as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e
pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim,
tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação. É recomendável buscar
a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do
bem avaliando identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a
confiabilidade dos dados de mercado;
 Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
 Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da
avaliação.
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Relatórios de avaliação da BRVS seis
Os relatórios de avaliação devem cumprir com a VS seis, os relatórios de avaliação e as
exigências adicionais da ABNT 14653.
Comentário
Os relatórios podem ser classificados como "completos" ou "simplificados". Um relatório
completo contém todas as informações necessárias e suficientes para que seja autoexplicativo.
Um relatório simplificado inclui de maneira concisa as informações necessárias para que seja
compreendido.
Quando o relatório se destinar ao uso restrito, as condições devem ser estabelecidas nos
termos de compromisso e reproduzidas no relatório.
Relatórios completos
Os prazos mínimos contidos VS 6.1 incorporam todas as exigências da ABNT, mas as seguintes
exigências adicionais específicas devem ser incluídas:
1. Diagnóstico do mercado;
2. A declaração dos métodos de avaliação usados na avaliação, com a confirmação de que
pelo menos um desses métodos está de acordo com o estabelecido na ABNT;
3. Tabela dos elementos de mercado usados na avaliação.
4. Quando o método comparativo for usado, descrever as variáveis do modelo adotado,
definindo como cada característica das amostras foi usada na avaliação.
5. Tratamento estatístico dos dados de mercado e identificação do resultado final. Explicar
o cálculo feito, os critérios de decisão e, se necessário, para justificar o resultado
obtido. Quando o método comparativo for usado, incluir um gráfico que mostre os
preços dos dados de mercado em relação ao resultado final da avaliação.
6. Especificação da avaliação em relação à sua justificação e precisão. Se solicitado pelo
cliente, os detalhes da especificação devem ser incluídos no relatório de avaliação.
Relatórios simplificados
Além das exigências da VS 6.1 os seguintes itens devem constar no relatório:
1.
2.
3.
4.
Identificação e caracterização do imóvel avaliando;
Diagnóstico do mercado;
A confirmação dos métodos de avaliação utilizados na avaliação;
Tratamento estatístico dos dados de mercado e identificação do resultado final. Explicar
o cálculo feito, os critérios de decisão e, se necessário, para justificar o resultado
obtido. Quando o Método Comparativo for usado, incluir um gráfico que mostre os
preços dos dados de mercado em relação ao resultado final da avaliação.
5. Especificação da avaliação em relação à sua justificação e precisão. Se solicitado pelo
cliente, os detalhes da especificação devem ser incluídos no relatório de avaliação.
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Author: Paulo Câmara
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