LAUDO
TÉCNICO
DE
AVALIAÇÃO
Imóvel:
Fazenda Realeza
Município:
Itapetininga - SP
INCRA:
636.061,317.624-0
Área registrada:
676,95 ha
Área georreferenciada:
640,4334 ha
Interessado:
Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi
Gordo S/A
CNPJ:
58,450,701/0001-02
Síndico:
Dr. Gustavo Henrique Sauer Arruda Pinto
Proc.
000,02,171131-3
1ª V.C. de São Paulo - SP
Endereço:
Pça da Liberdade, 130 – 8º. and cj 84/86
Cidade:
São Paulo – SP
CEP:
01501-010
Telefone:
11 3104.6287
Responsável Técnico:
Carlos Augusto Arantes
Engº Agrônomo
CREA 060.183.494-0
CPF/MF 023.625.908-36
1
Índice
Pág
Proêmio
3
I
Preliminares
4
II
Da Vistoria
5
III
Benfeitorias Existentes na Propriedade e Valoração
8
III.1
Benfeitorias não reprodutivas e valoração
9
III.2
Benfeitorias reprodutivas e valoração
59
IV
Da forma e possibilidade de Exploração
59
V
Da região do Imóvel
68
VI.1
Serviços comunitários
68
VI.2
Potencial de Utilização Regional
68
Da macro Região do Imóvel
68
Da cidade de Itapetininga
69
VI.1.1
Aspectos Físicos
69
VI.1.2.
História de Itapetininga
69
VI
VI.1.
VI.1.2.1. Infra-Estrutura, Industrialização e Meio-Ambiente
VI.1.3.
71
Sistema de Transporte
72
VI.1.3.1 Rodovias que servem o Município
72
Metodologia Avaliatória
72
VII.1
Metodologia Básica Aplicada
73
VII.2
Graus de Fundamentação e Precisão
74
VII.2.1
Grau de Fundamentação
74
VII.2.2
Grau de Precisão
75
VIII.
Valor de Venda e Compra das Propriedades Rurais
78
IX
Cálculos
79
X.
Conclusão
106
Bibliografia
107
Anexos
108
Encerramento
109
VII
2
PROÊMIO
Conforme
determinado
pelo
juízo,
foi
realizado levantamento georreferenciado deste imóvel e, pelo
hiato temporal entre a primeira avaliação e esta, uma nova
avaliação do bem também foi realizado, este laudo pretende
complementar o primeiro, no tocante às metragens e valores
atualizados.
Será realizada a avaliação do imóvel em
tela, consoante Norma Técnica ABNT 14.653 e legislações
correlatas.
Neste estudo buscar-se-á o Valor de
Mercado do mesmo, ou seja:
“Expressão
monetária
teórica
e
mais
provável de um bem, a uma data de
referência, numa situação em que as
partes,
das
conscientemente
possibilidades
de
conhecedoras
seu
uso
e
envolvidas em sua transação, não estejam
compelidas à negociação, no mercado
vigente naquela data”i.
3
I.
PRELIMINARES
Objeto:
Trata-se de estudo avaliatório de imóvel
rural, denominado Fazenda Realeza, situado no município de
Itapetininga, Estado de São Paulo. Com metragem total
georreferenciada de 640,4334 hectares. O imóvel encontra-se
registrado no INCRA sob nº 636.061.317.624-0.
O
levantamento
topográfico
georreferenciado foi realizado por nosso escritório, conforme
plantas, memoriais e relatórios em anexo, todo material
cartográfico encontra-se gravado em CD-Room, também em
anexo.
Anexo 01 – Planta georreferenciada, memoriais e relatórios
técnicos
Anexo 02 – CD-Room
Constam no imóvel matrículas como áreas
urbanas, porém, pelo Laudo de vistoria do INCRA percebeu-se
que elas foram incorporadas ao imóvel maior e são utilizadas
como destinação agropastoril. O que as torna, efetivamente,
áreas rurais. Este perito avaliador assim também entende em
obediência ao previsto em Lei Federal nº 4504/64 – Estatuto da
Terra e ao Código Tributário Nacional.
O imóvel conta com um número elevado de
benfeitorias, muitas delas não usuais em meio rural (como
asfaltamento de vias internas e silos super dimensionados). Por
4
este motivo, quais, não agregam valor ao imóvel, pois podem ser
consideradas benfeitorias voluptuárias.
Observações Iniciais:
Análise do mercado regional:
Em pesquisa frente ao mercado regional,
observa-se que o mesmo encontra-se desaquecido, por motivos
diversos.
Pela
proximidade
da
cidade
sede
(Itapetininga) e da capital do estado, observa-se que o imóvel
avaliando, embora possuidor de características de solo e relevo
as quais o classificariam para produção agrosilvopastoril,
também
o
classificariam
para
possível
exploração
com
loteamento de chácaras de produção, lazer, ou até residencial.
II.
Datas de vistoria:
O
DA
VISTORIA
trabalho
de
campo
teve
início
27/04/2010, com seqüência nos dias 28/04/2010 a 04/05/2010.
Roteiro de Acesso:
Partindo do trevo Ataliba de Carvalho de
Itapetininga na Rodovia Raposo Tavares sentido à Angatuba,
aproximadamente no KM 170 está a entrada do imóvel à
esquerda.
5
Coordenadas Centrais do Imóvel
N 7.386.452
E 794.552
Titularidade:
Como proprietária: Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi
Gordo S/A, devidamente inscrita no CNPJ sob nº 706.396.398-87,
com endereço à Pça da Liberdade, 130 - 8o. Andar cj 84/86, na
cidade de São Paulo – SP, CEP nº 01501-010, telefone nº 11
3104.6287, representada por seu síndico, Dr. Gustavo Henrique
Sauer de Arruda Pinto, perante o processo de falência nº
000,02,171131-3, em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de São
Paulo - SP
Domínio:
CRI
Oficio
Itapetininga
1º
Registro Matrícula
5
366
6
9.249
8
9.250
7
27.294
7
4.211
2
52.750
8
26.086
6
36.590
Livro
2
Anexo 03 - Matrículas
Distribuição das Áreas do Imóvel:
Consoante
levantamento
topográfico
georreferenciado:
6
LEGENDA
ESPECIFICAÇÃO
Benfeitorias Reprodutivas
CONVENÇÃO ÁREA (ha)
Pasto
514,4160
Estradas Pavimentadas
Benfeitorias Não Reprodutivas
Área de Interesse Ambiental
3,6105
Área de Sede e Edificações
17,5435
Represa
11,3359
Área de Preservação Permanente
53,7966
Mata Nativa Bioma Mata Atlântica
39,7309
Área Total
640,4334
Áreas Reservadas ou Impedidas:
Não há áreas reservadas.
As áreas impedidas de uso são de
preservação permanente e de reserva legal, conforme previstas
em Código Florestal – Lei 4771/65.
Confrontações:
Confrontantes ao Norte:
Ribeirão
dos
Cavalos
-
Fazenda Jandyra, SP - 270 - Rodovia Raposo Tavares
Confrontantes a Oeste:
Ribeirão
dos
Cavalos
-
Fazenda Jandyra, ETE - Estação de Tratamento de Esgoto
Confrontantes ao Sul: Rio Itapetininga, Córrego sem
Denominação
- Matrícula: 55.655, propriedade de Helber
Vargas de Oliveira, Córrego sem Denominação - Haras Santa
Adelaide, Área Invadida por moradores de Itapetininga
Confrontantes a Leste:
SP - 270 - Rodovia Raposo
Tavares.
7
Equipe de trabalho:
Dr. Carlos Augusto Arantes, Engenheiro Agrônomo, CREA-
SP 060.183.494-0.
Dra. Suelin Helena de Andrade, Engenheira Cartógrafa,
CREA-SP 5.062.195.212/D.
Téc. Agrim. Diogo Machado, RG MG 13.407.473, CPF-MF
067.006.136-04.
Téc. Agrim. Leonardo da Silva, RG MG 10.549.500, CPF-MF
057.347.046-44
Sr. Fernando Cortês, Topógrafo, CPF/MF 257.712.748-01.
Srta. Camila de Arantes, Acadª. em Engª Agronômica –
estagiária, R.G. nº 33.099.236-3.
Informações Adicionais sobre o Imóvel:
A localização do imóvel como um todo é
considerada ÓTIMA, com fácil acesso à cidade sede do
município (Itapetininga).
III.
BENFEITORIAS EXISTENTES
PROPRIEDADE
Consoante
levantado
em
NA
vistoria,
as
benfeitorias existentes encontram-se descritas à seguir:
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Portaria
portaria coberta, piso cerâmico,
Vitória (c/
portas/janelas em ferro e vidro, teto
Guarita,
em laje pré-moldada e cobertura em
jardineira,
telhas cerâmica sobre estrutura de
Cancela,
madeira envernizada, instalações
muretas e
elétrica / hidráulica funcionando
piso externo
precariamente portão de madeira,
cimentado
cancela metálica na parte interna, piso
externo cimentado
38,79
1
38,79
1-010 a 1013, 1-027,
1-043,
E sua valoração:
Observa-se que os valores das benfeitorias foram atualizados
pelo INPC.
Correção dos valores
INPC
INPC
675,85
827,98
abr/06
ago/10
Fator
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44
Benfeitoria
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Quant
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5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
84,24
297,64
1,44
2,24
4,64
170,89
1.211,97
186,53
230,27
24,13
16,61
201,20
1,89
0,55
315,93
792,00
51,70
68,66
303,19
258,54
55,60
971,03
67,56
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
84,24
297,64
2,88
2,24
4,64
170,89
1.211,97
186,53
230,27
24,13
16,61
201,20
1,89
0,55
315,93
792,00
51,70
68,66
303,19
258,54
55,60
971,03
67,56
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
643,59
25,00
24,31
788,46
30,63
29,78
66.420,01
9.115,96
171,55
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
39.852,00
5.469,58
102,93
643,59
35,00
788,46
42,88
134.740,20
51.967,42
Regular
Regular
0,60
0,60
80.844,12
31.180,45
643,59
788,46
181.559,05
Regular
0,60
108.935,43
24,31
65,57
29,78
80,33
494,68
16.162,35
Regular
Regular
0,60
0,60
296,81
9.697,41
24,31
643,59
28,00
29,78
788,46
34,30
16,38
249.098,68
27.167,80
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
9,83
149.459,21
16.300,68
35,00
65,57
63,00
65,57
643,59
42,88
80,33
77,18
80,33
788,46
13.000,32
20.768,46
4.291,28
78.002,60
53.268,47
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
7.800,19
12.461,07
2.574,77
46.801,56
31.961,08
45
Benfeitoria
nº
Área (m²)
Quant
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
0,87
50,20
1,30
852,90
129,62
343,65
0,42
173,69
48,00
0,60
706,05
0,15
206,23
5,11
15,21
18,15
304,71
120,00
2.209,41
4,32
0,16
1.375,43
100,00
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
0,87
50,20
1,30
852,90
129,62
343,65
0,42
173,69
48,00
0,60
706,05
0,30
206,23
5,11
15,21
18,15
304,71
120,00
2.209,41
4,32
0,32
1.375,43
100,00
5.000,00
643,59
24,31
643,59
9,00
28,00
24,31
643,59
18,00
24,31
65,57
24,31
6.125,50
788,46
29,78
788,46
11,03
34,30
29,78
788,46
22,05
29,78
80,33
29,78
5.329,18
39.580,77
38,72
672.478,90
1.429,18
11.788,15
12,51
136.947,90
1.058,49
17,87
56.716,82
17,87
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
3.197,51
23.748,46
23,23
403.487,34
857,51
7.072,89
7,51
82.168,74
635,09
10,72
34.030,09
10,72
24,31
24,31
24,31
643,59
25,00
65,57
120,00
24,31
9,00
65,57
29,78
29,78
29,78
788,46
30,63
80,33
147,01
29,78
11,03
80,33
152,19
452,99
540,55
240.252,14
3.675,30
177.481,37
635,09
19,06
15.165,34
8.032,98
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
91,31
271,79
324,33
144.151,28
2.205,18
106.488,82
381,05
11,44
9.099,21
4.819,79
R$/un
Fator Depreciação
R$
46
Benfeitoria
nº
Área (m²)
Quant
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
47
48
49
50
51
52
53
54
55
101,60
102,40
104,40
104,80
106,40
107,20
112,00
174,72
1,00
1
1
1
1
3
1
1
1
1
101,60
61,00
102,40
61,00
104,40
61,00
104,80
65,57
319,20
65,57
107,20
65,57
112,00
65,57
174,72
65,57
1,00 14.400,00
74,73
74,73
74,73
80,33
80,33
80,33
80,33
80,33
17.641,43
7.592,67
7.652,46
7.801,92
8.418,56
76.923,77
8.611,35
8.996,93
14.035,21
17.641,43
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Precário
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,40
4.555,60
4.591,48
4.681,15
5.051,14
46.154,26
5.166,81
5.398,16
8.421,13
7.056,57
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
1,00
11,82
1,31
0,50
0,88
18,81
1,00
10,75
10,75
1,00
1,75
1,55
250,00
3.153,15
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1,00 14.400,00
11,82
24,31
1,31
643,59
0,50
24,31
0,88
24,31
18,81
24,31
1,00 14.400,00
10,75 2.500,00
10,75
24,31
1,00 14.400,00
1,75
643,59
1,55
24,31
250,00
25,00
3.153,15
20,00
17.641,43
29,78
788,46
29,78
29,78
29,78
17.641,43
3.062,75
29,78
17.641,43
788,46
29,78
30,63
24,50
17.641,43
352,03
1.032,88
14,89
26,21
560,20
17.641,43
32.924,54
320,16
17.641,43
1.379,81
46,16
7.656,87
77.258,43
Precário
Mau
Péssimo
Regular
Regular
Regular
Precário
Regular
Regular
Precário
Regular
Regular
Bom
Regular
0,40
0,20
0,20
0,60
0,60
0,60
0,40
0,60
0,60
0,40
0,60
0,60
0,80
0,60
7.056,57
70,41
206,58
8,93
15,72
336,12
7.056,57
19.754,72
192,09
7.056,57
827,88
27,70
6.125,50
46.355,06
47
Benfeitoria
nº
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
Área (m²)
1,00
137,18
3,29
0,89
15,30
245,03
27,00
2,99
4,29
0,94
23,74
1,00
34,56
35,42
0,35
2,61
323,58
6,72
6,82
1,10
3,80
1,00
1,80
Quant
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
1,00 14.400,00
137,18
643,59
3,29
18,00
0,89
24,31
15,30
650,00
245,03
643,59
27,00
2,99 1.350,00
4,29
24,31
0,94
24,31
23,74
24,31
1,00 14.400,00
34,56
24,31
35,42
24,31
0,35
24,31
2,61
24,31
323,58
643,59
6,72
18,00
6,82
24,31
1,10
24,31
3,80
24,31
1,00 14.400,00
1,80
24,31
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
17.641,43
788,46
22,05
29,78
796,31
788,46
17.641,43
108.161,16
72,55
26,51
796,31
193.196,75
Precário
Regular
Regular
Regular
Bom
Regular
0,40
0,60
0,60
0,60
0,80
0,60
7.056,57
64.896,70
43,53
15,90
637,05
115.918,05
1.653,88
29,78
29,78
29,78
17.641,43
29,78
29,78
29,78
29,78
788,46
22,05
29,78
29,78
29,78
17.641,43
29,78
1.653,88
127,77
28,00
707,03
17.641,43
1.029,27
1.054,88
10,42
77,73
255.130,41
148,19
203,11
32,76
113,17
17.641,43
53,61
Bom
Regular
Regular
Regular
Precário
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Precário
Regular
0,80
0,60
0,60
0,60
0,40
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,40
0,60
1.323,11
76,66
16,80
424,22
7.056,57
617,56
632,93
6,25
46,64
153.078,24
88,91
121,87
19,66
67,90
7.056,57
32,16
48
Benfeitoria
nº
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
Área (m²)
361,20
10,15
1,00
1,31
1,65
4,63
1,00
22,78
0,83
150,88
41,06
68,47
93,95
61,22
12,78
641,59
0,88
0,95
52,65
4,25
3,80
6,20
0,30
Quant
1
1
1
1
1
1
8
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
7
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
361,20
25,00
10,15
24,31
1,00 14.400,00
1,31
643,59
1,65
4,63
24,31
8,00
24,31
22,78
150,00
0,83
24,31
150,88
643,59
41,06
643,59
68,47
643,59
93,95
12,00
61,22
24,31
12,78
24,31
641,59 1.045,75
0,88
80,00
0,95
80,00
52,65
28,00
8,50
3,80
24,31
6,20
24,31
2,10
350,00
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
30,63
29,78
17.641,43
788,46
11.062,65
302,29
17.641,43
1.032,88
Regular
Regular
Precário
Regular
0,60
0,60
0,40
0,60
6.637,59
181,37
7.056,57
619,73
29,78
29,78
183,76
29,78
788,46
788,46
788,46
14,70
29,78
29,78
1.281,15
98,01
98,01
34,30
137,89
1.906,06
4.186,16
24,72
118.963,09
32.374,23
53.985,97
1.381,18
1.823,26
380,62
821.971,43
86,25
93,11
1.806,04
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
82,73
1.143,64
2.511,70
14,83
71.377,85
19.424,54
32.391,58
828,71
1.093,96
228,37
493.182,86
51,75
55,86
1.083,62
29,78
29,78
428,78
113,17
184,65
6.303,14
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
67,90
110,79
3.781,88
49
Benfeitoria
nº
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
Área (m²)
698,67
530,36
211,38
676,36
164,78
32,38
8,76
174,56
369,94
0,90
3,14
594,52
92,00
132,17
24,63
4,52
88,15
7,00
146,54
2,69
170,27
10,40
23,14
Quant
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
Área Total
(m²)
698,67
530,36
211,38
676,36
164,78
32,38
8,76
174,56
369,94
0,90
3,14
594,52
92,00
132,17
49,26
4,52
88,15
7,00
146,54
2,69
170,27
10,40
23,14
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
25,00
65,57
18,00
30,63
80,33
22,05
21.398,50
42.603,69
4.661,31
Regular
Regular
Bom
0,60
0,60
0,80
12.839,10
25.562,21
3.729,05
25,00
2.431,00
120,00
25,00
65,57
30,63
2.978,22
147,01
30,63
80,33
5.046,80
2.978,22
1.287,82
5.346,33
29.717,19
Bom
Regular
Regular
Regular
Regular
0,80
0,60
0,60
0,60
0,60
4.037,44
1.786,93
772,69
3.207,80
17.830,31
24,31
24,31
26,00
26,00
24,31
24,31
643,59
24,31
643,59
24,31
643,59
365,44
65,57
29,78
29,78
31,85
31,85
29,78
29,78
788,46
29,78
788,46
29,78
788,46
447,70
80,33
93,52
29,78
2.930,44
4.209,96
2.934,14
134,62
69.502,89
208,48
115.541,16
80,11
134.251,36
4.656,08
1.858,83
Regular
Bom
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,80
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
56,11
23,83
1.758,26
2.525,97
1.760,48
80,77
41.701,73
125,09
69.324,70
48,07
80.550,81
2.793,65
1.115,30
50
Benfeitoria
nº
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
Área (m²)
24,90
9,95
89,79
8,69
3,33
31,57
23,36
428,06
36,61
9,38
35,40
1,20
2,22
25,52
1,23
225,61
9,88
189,97
58,60
4,29
3,60
97,00
139,31
Quant
1
1
1
1
1
1
1
1
1
61
4
18
5
2
57
1
1
1
1
1
1
1
1
Área Total
(m²)
24,90
9,95
89,79
8,69
3,33
31,57
23,36
428,06
36,61
572,18
141,60
21,60
11,10
51,04
70,11
225,61
9,88
189,97
58,60
4,29
3,60
97,00
139,31
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
65,57
24,31
65,57
18,00
24,31
643,59
65,57
65,57
24,31
650,00
650,00
24,31
650,00
24,31
24,31
65,57
120,00
65,57
18,00
24,31
120,00
80,33
29,78
80,33
22,05
29,78
788,46
80,33
80,33
29,78
796,31
796,31
29,78
796,31
29,78
29,78
80,33
147,01
80,33
22,05
29,78
147,01
2.000,21
296,33
7.212,81
191,63
99,17
24.891,73
1.876,50
34.385,96
1.090,32
48.575,18
3.185,26
536,08
3.981,57
3.040,16
1.697,58
18.123,20
1.452,48
15.260,24
1.292,23
127,77
529,24
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Bom
Bom
Regular
Bom
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,80
0,80
0,60
0,80
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
1.200,13
177,80
4.327,69
114,98
59,50
14.935,04
1.125,90
20.631,57
654,19
38.860,15
2.548,21
321,65
3.185,26
1.824,10
1.018,55
10.873,92
871,49
9.156,15
775,34
76,66
317,55
643,59
788,46
109.840,59
Regular
0,60
65.904,35
51
Benfeitoria
nº
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
Área (m²)
48,69
1,32
12,01
15,26
277,04
0,18
2,55
2,20
20,78
142,51
11,65
17,94
1,33
265,13
58,14
14,70
1,27
163,00
123,71
2,00
25,18
148,04
3,31
Quant
1
1
1
1
1
1
1
50
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Área Total
(m²)
48,69
1,32
12,01
15,26
277,04
0,18
2,55
110,00
20,78
142,51
11,65
17,94
1,33
265,13
58,14
14,70
1,27
163,00
123,71
2,00
25,18
148,04
3,31
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
24,31
24,31
47,50
47,50
643,59
24,31
24,31
650,00
24,31
643,59
643,59
18,00
29,78
29,78
58,19
58,19
788,46
29,78
29,78
796,31
29,78
788,46
788,46
22,05
1.450,09
39,31
698,89
888,01
218.435,40
5,36
75,94
39.815,72
618,87
112.363,66
9.185,58
395,61
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Bom
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,80
0,60
0,60
0,60
0,60
870,06
23,59
419,33
532,81
131.061,24
3,22
45,57
31.852,58
371,32
67.418,20
5.511,35
237,37
643,59
65,57
120,00
80,00
643,59
643,59
24,31
39,23
643,59
24,31
788,46
80,33
147,01
98,01
788,46
788,46
29,78
48,06
788,46
29,78
209.044,83
4.670,37
2.161,08
124,47
128.519,24
97.540,59
59,56
1.210,17
116.723,86
98,58
Regular
Péssimo
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,20
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
125.426,90
934,07
1.296,65
74,68
77.111,55
58.524,35
35,74
726,10
70.034,31
59,15
52
Benfeitoria
nº
Área (m²)
Quant
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
262,86
132,52
156,45
9,00
0,33
0,15
6,50
1,00
8,82
338,22
13,56
226,30
376,43
60,95
20,64
519,23
167,46
29,35
4,41
597,32
1.800,00
2,96
63,98
1
2
1
2
1
11
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
262,86
265,04
156,45
18,00
0,33
1,65
6,50
1,00
8,82
338,22
13,56
226,30
376,43
60,95
20,64
519,23
167,46
29,35
4,41
597,32
1.800,00
2,96
63,98
643,59
643,59
643,59
24,31
24,31
350,00
2.500,00
24,31
365,44
65,57
80,00
35,00
643,59
643,59
24,31
42,00
42,00
42,00
365,44
643,59
6,50
3.000,00
28,00
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
788,46
788,46
788,46
29,78
29,78
428,78
3.062,75
29,78
447,70
80,33
98,01
42,88
788,46
788,46
29,78
51,45
51,45
51,45
447,70
788,46
7,96
3.675,30
34,30
R$/un
207.255,02
417.947,73
123.354,82
1.072,16
9,83
7.782,44
19.907,86
29,78
3.948,72
27.169,13
1.328,99
9.703,40
296.800,60
48.056,73
614,70
26.716,55
8.616,51
1.510,18
1.974,36
470.963,89
14.333,66
10.878,88
2.194,69
Fator Depreciação
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Bom
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,80
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
R$
124.353,01
250.768,64
74.012,89
643,29
5,90
4.669,47
11.944,72
17,87
2.369,23
16.301,48
797,39
5.822,04
178.080,36
28.834,04
368,82
21.373,24
5.169,91
906,11
1.184,61
282.578,33
8.600,20
6.527,33
1.316,82
53
Benfeitoria
nº
Área (m²)
Quant
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
78,18
5,31
25,35
1,62
8,31
1,22
38,93
416,97
60,82
6.832,37
2,53
12,19
1.052,61
8.956,00
713,25
969,27
4,32
176,00
0,93
0,00
1,00
12,21
6,12
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
78,18
24,31
5,31
24,31
25,35
65,57
1,62
80,00
8,31
100,00
1,22
80,00
77,86
24,31
416,97
65,57
60,82
365,44
6.832,37
20,00
2,53
24,31
12,19
24,31
1.052,61
65,57
8.956,00
25,00
713,25
25,00
969,27
8,00
4,32
120,00
176,00
45,00
0,93
24,31
0,00
1,00 14.400,00
12,21
24,31
6,12
24,31
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
29,78
29,78
80,33
98,01
122,51
98,01
29,78
80,33
447,70
24,50
29,78
29,78
80,33
30,63
30,63
9,80
147,01
55,13
29,78
2.328,37
158,14
2.036,36
158,77
1.018,06
119,57
4.637,68
33.495,10
27.229,13
167.406,62
75,35
363,04
84.555,90
274.299,72
21.845,05
9.499,62
635,09
9.702,79
27,70
Regular
Bom
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Bom
Regular
Bom
Regular
Bom
Regular
Regular
Bom
0,60
0,80
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,80
0,60
0,80
0,60
0,80
0,60
0,60
0,80
1.397,02
126,51
1.221,82
95,26
610,83
71,74
2.782,61
20.097,06
16.337,48
100.443,97
45,21
290,44
50.733,54
219.439,77
13.107,03
7.599,69
381,05
5.821,67
22,16
17.641,43
29,78
29,78
17.641,43
363,64
182,27
Precário
Bom
Bom
0,40
0,80
0,80
7.056,57
290,91
145,81
54
Benfeitoria
nº
Área (m²)
Quant
Área Total
(m²)
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
9,85
4,86
7,56
2,16
240,00
163,67
18,40
2.278,84
108,00
1,33
106,55
260,16
774,45
258,83
116,98
85,05
1,63
42,93
1.150,00
73,52
111,54
29,95
11,07
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
9,85
4,86
7,56
2,16
240,00
163,67
18,40
2.278,84
108,00
1,33
106,55
260,16
774,45
258,83
116,98
85,05
1,63
42,93
1.150,00
73,52
111,54
29,95
11,07
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
24,31
24,31
24,31
24,31
25,00
650,00
24,31
29,78
29,78
29,78
29,78
30,63
796,31
29,78
293,35
144,74
225,15
64,33
7.350,60
796,31
547,99
Bom
Regular
Bom
Regular
Regular
Bom
Regular
0,80
0,60
0,80
0,60
0,60
0,80
0,60
234,68
86,84
180,12
38,60
4.410,36
637,05
328,80
20,00
80,00
24,31
643,59
821,05
643,59
250,00
24,50
98,01
29,78
788,46
1.005,87
788,46
306,27
2.646,21
130,35
3.173,29
205.126,17
778.994,25
204.077,52
35.828,03
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
1.587,73
78,21
1.903,97
123.075,70
467.396,55
122.446,51
21.496,82
1.800,00
100,00
6,50
25,00
643,59
643,59
320,00
2.205,18
122,51
7,96
30,63
788,46
788,46
392,03
2.205,18
5.259,35
9.157,62
2.251,73
87.945,01
23.614,43
4.339,79
Bom
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,80
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
1.764,14
3.155,61
5.494,57
1.351,04
52.767,00
14.168,66
2.603,87
55
Benfeitoria
nº
Área (m²)
Quant
Área Total
(m²)
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
14,13
1,33
68,38
16,90
7,13
1,00
168,93
77,16
16,79
5,83
1,77
0,15
28,88
1.008,31
387,31
19,50
84,35
1,50
1.595,85
87,21
9,36
7,84
5,00
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
23
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
14,13
1,33
68,38
16,90
7,13
1,00
168,93
77,16
16,79
11,66
1,77
3,45
28,88
1.008,31
387,31
19,50
84,35
1,50
1.595,85
87,21
9,36
7,84
5,00
R$/un
(abr/06)
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
150,00
183,76
2.596,60
Regular
0,60
1.557,96
24,31
643,59
24,31
24,31
42,00
42,00
65,57
29,78
788,46
29,78
29,78
51,45
51,45
80,33
2.036,50
13.325,00
212,35
29,78
8.692,15
3.970,20
1.348,74
Regular
Regular
Regular
Regular
Bom
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,80
0,60
0,60
1.221,90
7.995,00
127,41
17,87
6.953,72
2.382,12
809,24
350,00
39,23
6,50
428,78
48,06
7,96
9.862,05
1.387,99
8.029,32
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
5.917,23
832,79
4.817,59
250,00
643,59
80,00
25,00
643,59
120,00
2.500,00
365,44
306,27
788,46
98,01
30,63
788,46
147,01
3.062,75
447,70
5.972,36
66.506,74
147,01
48.876,86
68.761,74
1.376,03
24.011,94
2.238,50
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
3.583,42
39.904,04
88,21
29.326,12
41.257,04
825,62
14.407,17
1.343,10
56
Benfeitoria
nº
Área (m²)
Quant
277
278
279
280
281
282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
2.441,35
3,28
3,54
233,35
609,04
21,46
280,44
91,48
458,18
1,27
1.651,66
30,67
517,52
1,68
521,01
9,32
1,00
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
294
1,00
1
295
296
297
298
299
1,00
322,03
15,49
10,93
32,27
1
1
1
1
1
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
2.441,35
3,28 1.000,00
3,54
120,00
233,35
24,31
609,04
65,57
21,46
24,31
280,44
65,57
91,48
22,81
458,18
65,57
1,27
24,31
1.651,66
25,00
30,67
39,23
517,52
1,68
80,00
521,01
643,59
9,32
643,59
1,00 14.400,00
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
1.225,10
147,01
29,78
80,33
29,78
80,33
27,94
80,33
29,78
30,63
48,06
4.018,33
520,42
6.949,67
48.924,03
639,13
22.527,68
2.556,36
36.805,49
37,82
50.586,18
1.474,02
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
2.411,00
312,25
4.169,80
29.354,42
383,48
13.516,61
1.533,82
22.083,29
22,69
30.351,71
884,41
98,01
788,46
788,46
17.641,43
164,65
410.796,38
7.348,46
17.641,43
Regular
Regular
Regular
Precário
0,60
0,60
0,60
0,40
98,79
246.477,83
4.409,08
7.056,57
1.500,00
1.837,65
1.837,65
Bom
0,80
1.470,12
1,00 14.400,00
322,03
24,31
15,49
250,00
10,93
24,31
32,27
65,57
17.641,43
29,78
306,27
29,78
80,33
17.641,43
9.590,75
4.744,20
325,52
2.592,24
Precário
Regular
Regular
Regular
Regular
0,40
0,60
0,60
0,60
0,60
7.056,57
5.754,45
2.846,52
195,31
1.555,34
1,00
57
Benfeitoria
nº
300
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
311
312
313
314
Área (m²)
47,20
48,19
1,66
60,00
60,36
8,95
580,47
453,35
141,36
5,85
278,27
24,91
2,27
2,98
38,79
Quant
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
Área Total
(m²)
R$/un
(abr/06)
47,20
65,57
48,19
65,57
1,66
24,31
60,00
643,59
60,36
120,00
8,95
24,31
580,47
453,35
65,57
141,36
643,59
5,85
320,00
278,27
643,59
49,82
650,00
2,27 2.500,00
2,98 15.000,00
38,79
643,59
Valor Corrigido
R$/un (ago/10)
R$/un
Fator Depreciação
R$
80,33
80,33
29,78
788,46
147,01
29,78
3.791,56
3.871,09
49,44
47.307,70
8.873,64
266,55
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
2.274,94
2.322,65
29,66
28.384,62
5.324,18
159,93
80,33
788,46
392,03
788,46
796,31
3.062,75
18.376,49
788,46
36.417,49
111.456,93
2.293,39
219.405,21
39.672,39
6.952,44
54.761,94
30.584,43
Regular
Regular
Bom
Regular
Bom
Regular
Regular
Regular
0,60
0,60
0,80
0,60
0,80
0,60
0,60
0,60
21.850,50
66.874,16
1.834,71
131.643,13
31.737,91
4.171,46
32.857,16
18.350,66
SOMA
6.770.428,15
58
III.2. Benfeitorias Reprodutivas
Como benfeitorias reprodutivas temos as
pastagens do imóvel, em metragem de 514,4160 hectares, com o
seguinte valor:
Estimativa de Custo de Formação de Pastagens - sem desmatamento
1,0 hectare
Operações
Preparo do Solo
Qt. Operações
Gasto H/M
1
1
2
1
1,80
1,40
0,80
2,00
Custo
H/M
60,00
60,00
60,00
60,00
1
1
1
1
0,60
0,60
1,00
0,60
60,00
60,00
60,00
60,00
36,00
36,00
60,00
36,00
576,00
R$/un
65,00
450,00
173,00
605,00
3,40
T otal
195,00
225,00
0,00
0,00
85,00
310,00
886,00
Grade Pesada (14x32 -Esp. 33)
Grade Intermed. (24x26 - Esp. 23)
Grade Niveladora (36x22 - Esp. 18,5)
Terraceamento
Correção e Plantio
Calagem - 2,5 ton.
Fosfatagem
Plantio/Adubação
Cobertura
Sub T otal - 1
Insumos
Qtdade.
Calcário - ton.
Superfosfato Simples
Fosfato Natural
Uréia - ton
Sementes - Brachiarão - kg
Sub T otal - 2
3,00
0,50
0,00
0,00
25,00
T OT AL
Área de Pastagens
Estado de Conservação
Fator depreciação
R$
514,4160
Regular
0,60
T otal
T otal
108,00
84,00
96,00
120,00
273.463,55
Valor T otal das Pastagens
R$ 273.463,55
duzentos e setenta e três mil quatrocentos e sessenta e três reais e cinquenta e cinco
IV. DA
FORMA E POSSIBILIDADES
EXPLORAÇÃO
DE
A seguir será apresentado breve estudo
sobre fatores diversos da região na qual se localiza esta
propriedade.
59
Tomando-se por base Projeto de Estudos
Integrados do Potencial de Recursos Naturais - Aptidão Agrícola
das Terras - IBGE - Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística e Projeto Radambrasil - Levantamento de Recursos
Naturais.
Tem como objetivo principal à avaliação
do solo para uso com lavoura (três sistemas de manejo),
pastagem plantada, silvicultura e pastagem natural.
Nesta
classificação são representadas as classe de terras (solo,
fatores climáticos e relevo) das unidades de mapeamento
(associação de solos), estruturas em grupos, subgrupos e classes
de aptidão agrícola.
A representação dos grupos é feita com
algarismo, de 1 a 6, em escalas decrescentes, segundo as
possibilidades de utilização das terras. As limitações que afetam
os diversos tipos de utilização aumentam do grupo 1, para o
grupo 6, diminuindo, conseqüentemente, as alternativas de uso e
a intensidade com que as terras podem ser utilizadas.
Os grupos, 1, 2 e 3, são aptos para
lavoura; o grupo 4, é indicado, basicamente, para pastagem
plantada; o grupo 5, para silvicultura e/ou pastagem natural; e o
grupo 6 é indicado para preservação da flora, fauna ou como
área de recreação.
60
Classificação das terras de acordo com os Grupos de Aptidão
Grupos
Lavoura Aptidão
Silvicultura
e/ou pastos
natural
Preservação de
Flora e Fauna
Agrícola (UNESP)
Pastagem
Plantada
Restrita
Regular
Boa
1
2
3
4
5
6
As
terras
consideradas
aptas
para
lavouras, o são também para usos menos intensivos (pastagem
plantada, silvicultura e/ou pastagem natural).
O subgrupo é o resultado do conjunto de
avaliação da classe de aptidão, relacionada com os níveis de
manejo, indicando o tipo de utilização das terras.
Os níveis de manejo visam diagnosticar o
comportamento das terras em diferentes níveis tecnológicos. Sua
indicação é feita através de letras, as quais podem aparecer na
simbologia da classificação, escritas de diferentes formas,
segundo as classes de aptidão que apresentam as terras, em
cada um dos níveis adotados.
Nível de manejo A que
refletem
um
baseado em práticas agrícolas
baixo
nível
tecnológico.
Praticamente não há aplicação de capital para
manejo, melhoramento e conservação das condições
das terras e das lavouras. As práticas agrícolas
61
dependem do trabalho braçal, podendo ser utilizada
alguma tração animal com implementos agrícolas
simples.
Nível de manejo B -
baseado em práticas agrícolas
que refletem médio nível tecnológico. Caracteriza-se
pela modesta aplicação de capital e de resultados
de
pesquisa
conservação
para
das
manejo,
condições
melhoramento
das
terras
e
e
das
lavouras. As práticas agrícolas estão condicionadas
principalmente à tração animal.
Nível de manejo C -
baseado
em
práticas
agrícolas que refletem um alto nível tecnológico.
Caracteriza-se pela aplicação intensa de capital e de
resultados de pesquisas para manejo, melhoramento
e conservação das condições das terras e da
lavoura. A moto-mecanização está presente nas
diversas fases da operação agrícola.
As Classes de Aptidão expressam aptidão
agrícola das terras para um determinado tipo de utilização, com
nível de manejo definido, dentro do subgrupo de aptidão.
Refletem o grau de intensidade com que as limitações afetam as
terras:
Classe Boa:
terras sem limitações significativas
para produção sustentada de um determinado tipo
de utilização, observando as condições do manejo
considerado. Há um mínimo de restrições que não
reduz a produtividade ou benefício, expressivamente,
e não aumentam os insumos, acima de um nível
aceitável.
62
Classe Regular: terras que apresentam limitações
moderadas
para
determinado
tipo
produção
de
sustentada
utilização,
de
observando
um
as
condições do manejo considerado. As limitações
reduzem a produtividade ou os benefícios, elevando
a necessidade de insumos de forma a aumentar as
vantagens globais a serem obtidas do uso. Ainda que
atrativas,
estas
vantagens
são
sensivelmente
inferiores àquelas auferidas as terras de classe boa.
Classe Restrita: terras que apresentam limitações
fortes para produção sustentada de um determinado
tipo de utilização, observando as condições do
manejo considerado. Essas limitações reduzem a
produtividade e os benefícios, ou então aumentam os
insumos necessários, de tal maneira, que os custos
só seriam justificados marginalmente.
Classe Inapta:
terras apresentando condições que
parecem excluir a produção sustentada do tipo de
utilização em questão. Ao contrário das demais, esta
classe não é representada por símbolos. Sua
interpretação é feita pela ausência das letras no tipo
de utilização considerada.
O enquadramento das terras em classe
de aptidão resulta da interação de suas condições agrícolas, do
nível de manejo considerado, da viabilidade de melhoramento e
das exigências dos diversos tipos de utilização.
A interpretação da aptidão agrícola é
feita para culturas de ciclo curto e longo. Basicamente, terras
aptas para culturas de ciclo curto o são também parta culturas
63
de ciclo longo, consideradas menos exigentesii.
Ainda,
como
classificação
pela
Capacidade de Uso do Solo, segundo Norton, teremos:
Classe I:
solos
férteis
(fertilidade
natural
ou
características que possibilitam reação favorável das
culturas às aplicações de fertilizantes), planos ou
suavemente
ondulados,
com
boa
retenção
de
umidade, profundos e com alta produtividade, com
necessidade de práticas simples de controle de
erosão e conservação do solo. solos com pouca
restrição de uso.
Classe II:
solos que possuem algumas limitações
que reduzem a escolha dos vegetais ou exigem
práticas moderadas de conservação. Poderão ser
utilizados pelas mesmas plantas do solo Classe I.
Estes solos poderão ser limitados por uma ou mais
dos seguintes fatores: declividade suave, riscos
moderados de erosão, inadequada profundidade do
solo, ligeiras ou moderadas condições alcalinas ou
salinas, drenagem algo restrita. Necessitam de
práticas conservacionistas mais intensas e rotação
de culturas.
Classe III: Os solos desta classe têm fortes limitações
que reduzem a escolha de vegetais ou exigem
práticas especiais de conservação, ou as duas
coisas. As mesmas culturas das Classes I e II poderão
ser
desenvolvidas
nestes
solos.
Culturas
que
proporcionem cobertura de solo, como gramíneas e
leguminosas,
deverão
ser
predominantes
nas
64
rotações utilizadas. Estes solos poderão ser limitados
por uma ou mais dos seguintes fatores: declividade
moderada, grandes riscos de erosão, permeabilidade
muito lenta, pouca espessura e zona restrita de
raízes, pequena capacidade de retenção de água,
baixa fertilidade natural, salinidade ou alcalinidade
moderada, estrutura instável do solo.
Classe IV:
solos
apropriados
impróprios,
elevada,
às
culturas
limitação
média
pedregosidade.
intermediários
e
os
decorrente
fertilidade
Solos
entre
os
considerados
da
declividade
dos
propícios
solos
a
e
culturas
permanentes.
Classe V e VI:
solos com textura arenosa e baixa
fertilidade, mais recomendados para pastagens e/ou
reflorestamentos.
Classe VII e VIII: solos
adequados
somente
a
reflorestamento e abrigo silvestre.
Classificação das terras de acordo com Classes de Serventia
Muito Intensa
Intensa
Moderada
Limitada
Lavoura
Intensa
Moderada
Limitada
Pastos
Silvicultura
e/ou pastos
Preservação da
Flora e Fauna
Classe
(Norton)
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
65
DO IMÓVEL EM TELA
Resumindo:
Situação Ótima.
Classe III.
Boa aptidão lavouras nos níveis de manejo A, B, e C.
Declividade: na maior parte, 0-20%.
Mapa de Vegetação
Vegetação original área de tensão ecológica.
Mapa de Solos
Solos predominantes: Latossolo vermelho amarelo,
Latossolo
amarelo médio argiloso e areias quartzosas.
Mapa Geomorfológico - Localização
Bacia Sedimentar do Paraná.
Depressão Periférica Paulista.
Depressão Paranapanema (Mapa Geomorfológico do Estado de
São Paulo – IPT)
Níveis de fragilidade Potencial: Baixa: formas com dissecação
média, vales entalhados e densidade de drenagem média a
alta, o que, aliado a constituição litológica implica em um nível
de fragilidade potencial médio o que torna a área susceptível a
fortes atividades erosivas nos relevos mais dissecados onde
66
também ocorre os solos tipo Areias quartzosas desenvolvidos
sobre os arenitos friáveis das formações Pirambóia e Botucatu.
Declividades predominantes:
10 – 20%.
Litologias Predominantes:
arenitos eólicos e arenitos.
Altitudes Predominantes:
600 - 700 metros
Modelados Predominantes:
colinas com topos convexos.
Mapa Climatológico
Cta – Clima Temperado Úmido com estação seca inexistente
(Köeppen).
A temperatura média no mês mais quente é de 27,5º C e no mês
mais frio é de 16,5º C.
Pluviometria: média anual 1,368 mm
O período mais seco é abril-setembro e o mais chuvoso é
outubro-março.
Mapa Hidrográfico
Bacia do Alto Paranapanema
Toda a drenagem, nesta unidade de relevo, é tributária do Rio
Paranapanema e apresenta um padrão paralelo. “A drenagem
principal é ressequente, com adaptações locais às direções de
diáclases orientadas a NE e NW, direções que também se
manifestam no traçado dos menores cursos d’água (ALMEIDA,
1964)”.
67
V.
V.1.
DA
REGIÃO DO
IMÓVEL
SERVIÇOS COMUNITÁRIOS
Região servida por malhas rodoviárias de
boa e ótima qualidade, com fácil acesso à cidade sede regional
(Itapetininga).
Rede de energia elétrica: a maior parte
dos imóveis rurais nesta região conta com rede trifásica de
alimentação.
Telefonia rural (via celular ou comum) em
grande parte dos imóveis desta região.
V.2. POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO REGIONAL
A região é servida por cooperativas
agropecuárias instaladas e outras com sede em municípios
vizinhos. Boa disponibilidade de mão de obra rural.
VI. DA
MACRO
A
REGIÃO
vocação
DO
econômica
IMÓVEL
da
região
é
agropastoril e agro industrial. Além de forte pólo comercial
próximo à capital.
Presença de algodoeiras, usinas e/ou
destilarias de álcool, laticínios, silos, granjas, etc...
68
VI.1. DA CIDADE DE ITAPETININGA
VI.1.1. Aspectos Físicos
Fundação:
05/11/1770
Altitude:
656 metros
Latitude do distrito sede do município:
-23,59167°
Longitude do distrito sede do município:
-48,05306°
Estimativa Populacional:
137.733 habitantes
População Residente:
125.559 habitantes
Fonte: IBGE-2004
Área Total:
1,870 km²
Densidade. Demográfica:
67,14 hab/km²
VI.1.2. História de Itapetininga
A primeira povoação surgiu em torno de
um antigo pouso de bandeirantes, tropeiros ou negociantes de
animais, nas proximidades do rio Itapetininga, nos séculos XVII e
XVIII. Seu desenvolvimento começou por volta de 1750.
Em 05 de Novembro de 1770 o povoado foi
erguido em vila - a Nossa Senhora dos Prazeres de Itapetininga ,
tendo
sido,
na
ocasião
levantado
o
pelourinho.
São
considerados fundadores da cidade Simão Barbosa Franco e
Salvador Oliveira Leme (o Sarutayá). A Vila foi elevada à
categoria de cidade no dia 13 de Março de 1855. O município foi
criado a 01 de Janeiro de 1771 e, no final do mesmo ano foi
instalada a primeira paróquia - a Igreja da Matriz. A partir de
então, Itapetininga começou a atrair comerciantes de todos os
lugares do país. Não demorou muito para que os japoneses,
libaneses, italianos e alemães viessem desfrutar de nossas
riquezas, colaborando intensamente para o progresso que hoje
69
se instala.
Itapetininga, nome de origem indígena
(tupi-guarani), tem sido alvo de várias traduções, como registram
estudiosos de nosso vocábulo, concluindo-se que o significado é
pedra
enxuta
ou
lageado
seco,
assim
fundamentado
historicamente. A tradução mais correta, porém, na opinião dos
filologistas que pesquisaram o vocábulo, é laje seca ou enxuta,
sendo Itape uma contração de Itapebe (pedra chata, rasa ou
plana) e tininga (seco, seca ou enxuta).
Nossa
história
oral
também
traz
um
depoimento sobre o nome Itapetininga: Um dos mais antigos
comerciantes de Itapetininga, Francisco Weiss (já falecido), que
era proprietário da Casa Weiss, informou, outrora, em conversa
informa o seguinte: "De acordo com a opinião do historiador Dr.
Luiz Macedo, o nome de nossa cidade deveria ser Tapetininga,
que significa caminho seco. Dizia isso baseado em documentos
de 1700, segundo os quais o governador da época determinou a
abertura de um caminho novo para o Sul, que permanecesse
sempre seco, em substituição ao antigo, que era constantemente
encharcado". Para Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, itá é
uma palavra tupi-guaraní que significa pedra, metal, etc.
Cognome: "Terra das Escolas"; "Atenas do
Sul", "Terra da Cultura" e "Terra da Hospitalidade" são cognomes
utilizados para caracterizar Itapetininga, sua educação de
qualidade, sua localização privilegiada no Sul do Estado, a
cultura transmitida por seu povo e a hospitalidade garantida a
seus visitantes. Curioso evidenciar que, em 1983, por iniciativa da
Câmara do Município, houve uma tentativa de oficialização de
nosso cognome. Com tal finalidade, foi realizada, a três de
setembro do mesmo ano, por alunos da Fundação Karnig
70
Bazarian, uma enquete popular, que obteve os seguintes
resultados: Terra da Cultura e Cultura da Terra. 35,7% Atenas do
Sul 32,4
Terra das Escolas 28,6% Nenhum dos nomes 3,3%
Possivelmente, por não ter havido, na pesquisa realizada, uma
vitória significativa, sobrepondo algum cognome aos demais, o
Projeto de Lei foi retirado, deixando de ser oficializado o
cognome de Itapetininga. Santa Padroeira - a santa padroeira
de Itapetininga é Nossa Senhora dos Prazeres.
Fundação: 05 de Novembro de 1770
Elevação à Vila: 06 de Novembro de 1771
Elevação à Sede de Comarca: 17 de Julho de 1852
Elevação à Cidade: 13 de Março de 1855iii
Localizada a 160 km de São Paulo-Capital,
possui um sistema de rodovias que a interliga à Piracicaba,
Sorocaba, Campinas, Curitiba e outras cidades do Sul do país
MERCOSUL - e ao estado de Mato Grosso. Podemos dizer que
todos os caminhos do Sul, Oeste e Centro-Oeste cruzam-se em
Itapetininga.
VI.1.2.1.
Infra-Estrutura, Industrialização e Meio-Ambiente
Ligações residenciais de água e esgoto
que chegam a 99%.
A rede de energia é interligada ao Sistema
Elétrico Sul-Sudeste do qual fazem parte as hidrelétricas de
Itaipu, Ilha Solteira, Furnas, Urubupungá e demais dos rios
Paranapanema, Paraná e Grande. Possui uma estação de
abaixamento da CESP que garante a capacidade instalada de
130 MVA, com distribuição da "Companhia Sul Paulista de
Energia".
71
O
processo
de
urbanização
em
desenvolvimento, hoje, nos proporciona uma cidade com suas
ruas pavimentadas e modernas avenidas perimetrais. A Saúde
conta com hospitais para atendimento geral, à infância,
maternidade e uma rede de Postos instalados tanto na zona
urbana quanto rural.
Fonte: IBGE
VI.1.3. Sistema de Transporte
VI.1.3.1.
Rodovias que servem o Município
SP 075 e SP 270 – Rodovia Raposo Tavares
VII.
METODOLOGIA
Norma
ABNT
AVALIATÓRIA
14.653
Consoante NORMA TÉCNICA ABNT 14.653, temos:
Metodologia Básica Aplicável para avaliação de imóveis rurais:
MÉTODOS DIRETOS
Comparativo (com outros preços de mercado)
do Custo (de reposição / reprodução)
72
MÉTODOS INDIRETOS
VII.1
da Renda (Otimização – se bem explorado)
Residual
METODOLOGIA BÁSICA APLICADA
Para cálculo de valor do imóvel:
Avaliação pelo Método Direto Comparativo, utilizando Inferência
Estatística
Para cálculo das benfeitorias não reprodutivas:
Avaliação pelo Método do Custo de Reposição
Modus Operandi:
Levantou-se, comparativamente, o preço
de oferta de imóvel formado (VTN + Benfeitorias); efetuou-se o
tratamento estatístico por inferência onde foram consideradas as
seguintes variáveis do modelo:
Asfalto: existência (1), não existência (0).
Pecuária: existência (1), não existência (0).
Agricultura: existência (1), não existência (0).
Benfeitorias: existência (1), não existência (0).
Topografia: plana (1 ou 0), suave (1 ou 0)
E como situação paradigma, as condições
do imóvel avaliando, ou seja:
Asfalto: existência (1).
Pecuária: existência.
73
Agricultura: não existência (0).
Benfeitorias: existência (1).
Topografia: plana (1 ou 0), suave (1 ou 0)
VII.2
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
VII.2.1
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Calculado com base na seguinte tabela:
Ficando para o imóvel em tela:
74
I tem
Espec ific ação
1
Nº de dados de mercado efetivamente utilizados.
2
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração.
3
Visita dos dados de mercado por engº de avaliações.
4
Critério adotado para avaliar construções e instalações.
5
Critério adotado para avaliar produções vegetais.
6
Apresentação do laudo conforme Seção 11.
7
Utilização do método comparativo direto de dados de mercado.
8
Identificação dos dados amostrais.
9
10
Documentação do imóvel avaliando, que permita sua identificação
e localização.
Documentação do imóvel avaliando apresentada pelo contratante
refere-se a:
Condição
Pontos
>= 3(K+1)
18
Maioria
7
Minoria ou ausência
0
Custo de reedição por planilha específica
5
Conforme em 10.3 da Norma Técnica ABNT
NBR 14.653
5
Completo
16
Tratamento científico
15
Roteiro de acesso ou croqui de localização
1
Coordenadas e fotografias
4
Certidão dominial e Georreferenciamento
4
SOM ATÓ RI A DE PO N TOS
75
ABNT NBR 14.653-3 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Grau
Limite mínimo
Limite máximo
Grau de
I
II
III
12
35
36
70
71
100
Fundamentação III reduzido para Grau II por não
vistoria aos elementos amostrais (conf. Norma Técnica NBR
14.653-3 ABNT)
VII.2.2
GRAU DE PRECISÃO
Conforme ministrado por ARANTES & SALDANHA (2009)iv:
Para cálculo da amplitude total, segue-se os seguintes passos:
A médiav é calculada pela seguinte fórmula:
x + x 2 + ... + x n
µ= 1
=
n
∑
n
i =1
Xi
n
75
O desvio padrãovi é calculado pela fórmula:
δ=
∑ (x
− µ)
2
i
n −1
Onde:
δ (sigma minúsculo) = desvio padrão.
xi = valor de cada evento individual (x1, x2, x3... xn).
µ = média aritmética dos valores xi.
Em uma distribuição normal perfeita, 68,26% das ocorrências se
concentrarão na área do gráfico demarcada por um desvio
padrão à direita e um desvio padrão à esquerda da linha média,
conforme a figura abaixo:
Distribuição normal perfeita, conforme desvio padrão
Quando demarcamos dois desvios padrão, para a direita e a
esquerda da média, abrangemos 95,44% das ocorrências e
99,72% quando demarcamos três.
O limite de confiança é calculado pela seguinte fórmula:
Lc(max/ min) = µ ± t c ×
δ
n −1
76
Onde:
µ = média.
tc = valores percentis para distribuição “t” de Student, com “n-1”
grau de liberdadevii (tabelado para confiança de 80%).
δ = Desvio padrão (Standard Deviation).
n = número de elementos amostrais.
Ficando como limites de expurgo para a amostragem:
Mínimo :
38.164,12
Máximo : 52.428,32
A fórmula da amplitude total é assim definida:
Amplitude Total =
tc ×
δ
n −1 × 2
µ
Ficando:
Amplitude Total =
31,49%
Comparando o resultado obtido na tabela 3 da Norma Técnica
ABNT NBR 14.653-3, temos,
GRAU DE PRECISÃO II (31,49%).
77
VIII.
VALOR DE VENDA E COMPRA
DAS PROPRIEDADES RURAIS
Como
base,
foi
utilizada
consulta
a
empresas imobiliárias - ofertas para venda. Todos os imóveis
amostrados estão situados no município de Itapetininga.
Áreas
08 de setembro de 2010.
Data
Coleta de El/o
Preços
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Alq
58,00
57,00
95,00
50,00
337,00
158,00
50,00
45,50
143,00
30,00
144,00
33,00
94,00
70,00
46,00
43,00
80,00
36,00
37,00
43,00
31,00
Valor de Oferta
Ha
R$
R$/ha
R$/alq
140,36 2.610.000,00 18.595,04 45.000,00
137,94 1.425.000,00 10.330,58 25.000,00
229,90 3.325.000,00 14.462,81 35.000,00
121,00 1.200.000,00 9.917,36 24.000,00
815,54 10.000.000,00 12.261,81 29.673,59
382,36 3.500.000,00 9.153,68 22.151,90
121,00 1.500.000,00 12.396,69 30.000,00
110,11 1.592.500,00 14.462,81 35.000,00
346,06 4.000.000,00 11.558,69 27.972,03
72,60
750.000,00 10.330,58 25.000,00
348,48 5.040.000,00 14.462,81 35.000,00
79,86 3.000.000,00 37.565,74 90.909,09
227,48 5.640.000,00 24.793,39 60.000,00
169,40 2.450.000,00 14.462,81 35.000,00
111,32 1.500.000,00 13.474,67 32.608,70
104,06 2.000.000,00 19.219,68 46.511,63
193,60 4.117.000,00 21.265,50 51.462,50
87,12 1.550.000,00 17.791,55 43.055,56
89,54 1.850.000,00 20.661,16 50.000,00
104,06 1.290.000,00 12.396,69 30.000,00
75,02 1.550.000,00 20.661,16 50.000,00
ANEXO 04 – OFERTAS DE IMÓVEIS
78
IX. CÁLCULOS
Resultando na seguinte planilha avaliatória:
Variáveis
58,00
57,00
95,00
50,00
337,00
158,00
50,00
45,50
143,00
30,00
144,00
33,00
94,00
70,00
46,00
43,00
80,00
36,00
37,00
43,00
31,00
R$
140,36 2.610.000,00
137,94 1.425.000,00
229,90 3.325.000,00
121,00 1.200.000,00
815,54 10.000.000,00
382,36 3.500.000,00
121,00 1.500.000,00
110,11 1.592.500,00
346,06 4.000.000,00
72,60
750.000,00
348,48 5.040.000,00
79,86 3.000.000,00
227,48 5.640.000,00
169,40 2.450.000,00
111,32 1.500.000,00
104,06 2.000.000,00
193,60 4.117.000,00
87,12 1.550.000,00
89,54 1.850.000,00
104,06 1.290.000,00
75,02 1.550.000,00
R$/ha
18.595,04
10.330,58
14.462,81
9.917,36
12.261,81
9.153,68
12.396,69
14.462,81
11.558,69
10.330,58
14.462,81
37.565,74
24.793,39
14.462,81
13.474,67
19.219,68
21.265,50
17.791,55
20.661,16
12.396,69
20.661,16
R$/alq
45.000,00
25.000,00
35.000,00
24.000,00
29.673,59
22.151,90
30.000,00
35.000,00
27.972,03
25.000,00
35.000,00
90.909,09
60.000,00
35.000,00
32.608,70
46.511,63
51.462,50
43.055,56
50.000,00
30.000,00
50.000,00
Benfeitorias
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Ha
Agricultura
Alq
Pecuária
El/o
Valor de Oferta
Asfalto
Áreas
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
0
0
1
1
0
0
0
1
0
1
1
1
0
0
0
0
1
0
1
0
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Topografia
Plana Suave
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
1
0
1
1
0
1
1
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
0
0
1
0
0
1
0
0
1
1
Realizando tratamento estatístico inferencial, temos:
Amostra
Nº Am.
1
2
3
«4»
5
«6»
7
R$/alq.pta
45.000,00
25.000,00
35.000,00
24.000,00
29.673,59
22.151,90
30.000,00
Área - Alq Pta
58,00
57,00
95,00
50,00
337,00
158,00
50,00
Oferta/NR
Asfato
Pecuária
Agricultura
Benfeitorias
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[x]1
[ ]0
[ ]0
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[ ]0
[x]1
[ ]0
[ ]0
[x]1
[ ]0
[x]1
[ ]0
[x]1
[x]1
[x]1
79
Nº Am.
8
«9»
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
R$/alq.pta
35.000,00
27.972,03
25.000,00
35.000,00
90.909,09
60.000,00
35.000,00
32.608,70
46.511,63
51.462,50
43.055,56
50.000,00
30.000,00
50.000,00
Área - Alq Pta
45,50
143,00
30,00
144,00
33,00
94,00
70,00
46,00
43,00
80,00
36,00
37,00
43,00
31,00
Oferta/NR
Asfato
Pecuária
Agricultura
Benfeitorias
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[x]Oferta
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[x]1
[ ]0
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[x]1
[ ]0
[x]1
[x]1
[x]1
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[ ]0
[x]1
[x]1
[ ]0
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
[x]1
Amostragens marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.
Modelos Pesquisados
Nº Modelo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
Correlação
0,7090
0,6993
0,6992
0,6988
0,6984
0,6925
0,6866
0,6864
0,6833
0,6828
0,6825
0,6824
0,6145
0,6145
0,6140
0,6137
0,6137
0,6132
0,6031
0,6027
0,6010
0,6006
0,5983
0,5977
0,5955
0,5929
0,5836
0,5827
0,5265
0,5250
0,5198
0,5174
0,5045
r² ajustado
0,3497
0,3318
0,3794
0,3309
0,3780
0,3680
0,3581
0,3579
0,3959
0,3950
0,3513
0,3945
0,1861
0,2442
0,2435
0,2935
0,2934
0,3370
0,1680
0,1674
0,2243
0,2755
0,2203
0,2196
0,2163
0,2650
0,1993
0,2514
0,0548
0,1204
0,1138
0,1701
0,0948
F Calculado
3,2849
3,1101
4,4637
3,1015
4,4442
4,3001
4,1614
4,1580
6,5699
6,5506
4,0683
6,5372
1,9719
2,8309
2,8238
4,5307
4,5301
9,6423
1,8580
1,8543
2,6386
4,2322
2,6014
2,5942
2,5638
4,0649
2,4105
3,8547
1,2463
1,7759
1,7275
2,7423
1,5936
Regressores
2 em 4
2 em 4
2 em 3
2 em 4
2 em 3
2 em 3
1 em 3
1 em 3
1 em 2
1 em 2
1 em 3
1 em 2
2 em 4
2 em 3
1 em 3
1 em 2
1 em 2
1 em 1
1 em 4
2 em 4
1 em 3
1 em 2
1 em 3
1 em 3
1 em 3
1 em 2
1 em 3
1 em 2
1 em 4
2 em 3
1 em 3
1 em 2
1 em 3
Nº de "Outliers"
1
0
0
0
1
0
1
0
0
1
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
80
Nº Modelo
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Correlação
0,5045
0,5012
0,5010
0,4984
0,4970
0,4969
0,4960
0,4813
0,4812
0,4717
0,4713
0,3968
0,3957
0,3821
0,3819
0,3164
0,2969
Nº Modelo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Normalidade
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
r² ajustado
0,1552
0,1513
0,2042
0,0171
0,0856
0,0855
0,1455
-0,0047
0,0669
0,0559
0,1184
-0,0231
0,0441
0,0322
0,0924
-0,0927
-0,1072
F Calculado
2,5611
2,5156
5,3627
1,0740
1,5304
1,5296
2,4467
0,9799
1,4063
1,3358
2,1420
0,8721
1,3922
1,2824
2,7315
0,5191
0,4512
Auto-Correlação
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Regressores
1 em 2
1 em 2
1 em 1
1 em 4
1 em 3
1 em 3
1 em 2
0 em 4
1 em 3
1 em 3
1 em 2
0 em 3
0 em 2
0 em 2
0 em 1
0 em 3
0 em 3
Valor Avaliado
31.957,65
31.589,01
31.409,31
31.515,85
33.584,24
30.544,58
30.964,07
33.505,38
32.478,60
32.021,57
34.121,22
34.270,76
31.096,28
31.235,29
40.882,81
40.359,53
40.705,56
40.063,56
31.543,16
32.672,16
33.756,71
34.321,38
30.482,14
34.006,48
33.401,99
32.298,78
31.531,22
32.190,54
29.479,43
30.777,77
32.056,31
33.878,28
42.550,44
42.470,44
42.018,13
41.670,21
Nº de "Outliers"
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
Mínimo
25.942,67
25.353,98
26.333,59
25.266,99
27.716,20
25.124,08
25.431,79
27.385,30
27.705,40
27.101,50
27.942,05
30.029,31
21.755,64
23.570,39
33.315,06
35.909,14
33.639,79
36.875,25
21.923,02
23.224,65
25.141,62
28.455,28
21.997,86
25.354,26
24.587,75
25.324,34
22.754,15
24.765,80
10.991,36
16.190,50
16.930,57
24.244,07
33.049,15
36.936,35
33.214,08
37.768,68
Máximo
41.603,76
41.890,77
38.908,88
41.871,15
42.604,39
38.947,46
39.572,41
43.148,14
39.238,85
39.124,26
43.809,31
39.907,44
44.447,25
41.392,74
52.899,24
46.069,09
51.528,78
43.855,40
45.384,76
45.962,81
45.323,87
41.396,77
42.238,69
45.611,30
45.375,96
41.194,00
43.693,92
41.841,19
47.967,50
45.365,04
47.182,05
43.512,49
54.783,26
48.833,69
53.155,86
45.974,77
81
Nº Modelo
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Normalidade
Sim
Sim
Sim
Sim
Não
Não
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Auto-Correlação
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Não há
Valor Avaliado
31.215,44
30.400,26
32.341,66
31.484,49
33.854,06
34.102,34
32.771,45
32.185,85
44.334,84
45.296,22
43.224,53
43.701,32
33.164,42
33.976,17
Mínimo
12.224,76
13.434,68
16.447,50
18.887,01
15.847,62
18.684,20
15.759,01
18.520,28
31.432,75
38.164,12
31.165,55
38.659,37
25.315,62
22.974,99
Máximo
50.206,13
47.365,84
48.235,83
44.081,98
51.860,49
49.520,49
49.783,90
45.851,43
57.236,93
52.428,32
55.283,51
48.743,27
48.067,03
50.245,07
Modelos
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
(18)
(19)
(20)
(21)
(22)
(23)
(24)
(25)
(26)
(27)
(28)
(29)
(30)
(31)
(32)
(33)
(34)
(35)
(36)
(37)
(38)
(39)
(40)
(41)
(42)
(43)
(44)
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Asfato] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Agricultura] + b2*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Asfato] + b2*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*1/[Área - Alq Pta] + b2*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Asfato] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Agricultura] + b2*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Asfato] + b2*[Benfeitorias]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*Ln([Área - Alq Pta]) + b2*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura] + b4*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Benfeitorias]
82
(45)
(46)
(47)
(48)
(49)
(50)
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Asfato] + b2*[Agricultura] + b3*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Agricultura] + b2*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Asfato] + b2*[Benfeitorias]
: [R$/alq.pta] = b0 + b1*[Benfeitorias]
: 1/[R$/alq.pta] = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura]
: Ln([R$/alq.pta]) = b0 + b1*[Área - Alq Pta] + b2*[Asfato] + b3*[Agricultura]
Observações :
(a) Regressores testados a um nível de significância de 10,00%
(b) Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
(c) Teste de normalidade de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10%
(d) Teste de auto-correlação de Durbin-Watson, a um nível de significância de 5,0%
(e) Intervalos de confiança de 80,0% para os valores estimados.
Descrição das Variáveis
Variável Dependente :
• R$/alq.pta
Variáveis Independentes :
• Área - Alq Pta
• Oferta/NR
Opções : Oferta|Transação
• Asfato
Opções : 1|0
• Pecuária
Opções : 1|0
• Agricultura
Opções : 1|0
• Benfeitorias
Opções : 1|0
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra
Nº de variáveis independentes
Nº de graus de liberdade
Desvio padrão da regressão
Variável
R$/alq.pta
Agricultura
: 18
:2
: 15
: 15483,6374
Média
41623,39
0,50
Desvio Padrão
15836,8351
0,5144
Coef. Variação
38,05%
102,90%
83
Variável
Benfeitorias
Média
Desvio Padrão
0,89
Coef. Variação
0,3233
36,38%
Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 7.
Distribuição das Variáveis
Estatísticas das Variáveis Não Transformadas
Nome da
Variável
R$/alq.pta
Agricultura
Benfeitorias
Valor
médio
Desvio
Padrão
Valor
Mínimo
Valor
Máximo
41623,39
0,5000
0,8888
15836,8351
0,5144
0,3233
25000,00
0,0000
0,0000
90909,09
1,0000
1,0000
Amplitude
total
65909,09
1,0000
1,0000
Coeficiente
de variação
38,0479
102,8991
36,3803
84
Distribuição das Variáveis não Transformadas
Dispersão dos elementos
85
Dispersão em Torno da Média
Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável R$/alq.pta.
Nº Am.
1
2
3
5
7
8
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Valor observado
45.000,00
25.000,00
35.000,00
29.673,59
30.000,00
35.000,00
25.000,00
35.000,00
90.909,09
60.000,00
35.000,00
32.608,70
46.511,63
51.462,50
43.055,56
50.000,00
30.000,00
50.000,00
Valor estimado
42.106,42
23.405,10
42.106,42
42.106,42
45.296,22
42.106,42
26.594,90
45.296,22
45.296,22
42.106,42
45.296,22
42.106,42
42.106,42
42.106,42
45.296,22
45.296,22
45.296,22
45.296,22
Diferença
-2.893,58
-1.594,90
7.106,42
12.432,83
15.296,22
7.106,42
1.594,90
10.296,22
-45.612,87
-17.893,58
10.296,22
9.497,72
-4.405,21
-9.356,08
2.240,66
-4.703,78
15.296,22
-4.703,78
Variação %
-6,4302 %
-6,3796 %
20,3040 %
41,8986 %
50,9874 %
20,3040 %
6,3796 %
29,4178 %
-50,1742 %
-29,8226 %
29,4178 %
29,1263 %
-9,4712 %
-18,1804 %
5,2041 %
-9,4076 %
50,9874 %
-9,4076 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de
comparação entre as amostragens.
86
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
[R$/alq.pta] = 26595 - 3189,8 x [Agricultura] + 18701 x [Benfeitorias]
Modelo para a Variável Dependente
[R$/alq.pta] = 26595 - 3189,8 x [Agricultura] + 18701 x [Benfeitorias]
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis
Agricultura
Benfeitorias
Coeficiente
b1 = -3189,8033
b2 = 18701,3168
D. Padrão
7299,0566
11612,7280
Mínimo
Máximo
-12974,9604
3133,2272
6595,3537
34269,4064
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) ..........
Valor t calculado ................................
Valor t tabelado (t crítico) .................
Coeficiente de determinação (r²) ...
Coeficiente r² ajustado ....................
: 0,3957
: 1,669
: 1,753 (para o nível de significância de 10,0 %)
: 0,1566
: 0,0441
Classificação : Correlação Média
87
Tabela de Somatórios
1
R$/alq.pta
Agricultura
Benfeitorias
R$/alq.pta
7,4922x105
9,0000
16,0000
Agricultura
3,5448x1010
3,6025x105
6,9922x105
Benfeitorias
3,6025x105
9,0000
8,0000
6,9922x105
8,0000
16,0000
Análise da Variância
Fonte de erro
Regressão
Residual
Total
F Calculado
F Tabelado
Soma dos quadrados
Graus de liberdade
Quadrados médios
6,6754x108
3,5961x109
2
15
3,3377x108
2,3974x108
4,2636x109
17
2,5080x108
F calculado
1,392
: 1,392
: 6,359 (para o nível de significância de 1,000 %)
Significância do modelo igual a 28%
Rejeita-se a hipótese de existência da regressão.
Correlações Parciais
R$/alq.pta
Agricultura
Benfeitorias
1,0000
-0,1036
0,3819
-0,1036
1,0000
0,0000
0,3819
0,0000
1,0000
R$/alq.pta
Agricultura
Benfeitorias
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
R$/alq.pta
R$/alq.pta
Agricultura
Benfeitorias
Agricultura
¥
Benfeitorias
-0,404
-0,404
1,600
1,600
0
¥
0
¥
Valor t tabelado (t crítico) : 1,753 (para o nível de significância de 10,0 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 10,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,7531
88
Variável
Agricultura
Benfeitorias
Coeficiente
t Calculado
b1
b2
Significância
-0,437
1,610
Aceito
Não
Não
67%
13%
Alguns regressores não são importantes na formação do modelo.
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 10,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3406
Variável
Agricultura
Benfeitorias
Coeficiente
b1
b2
t Calculado
-0,437
1,610
Significância
33%
6,4%
Tabela de Resíduos
Resíduos da variável dependente [R$/alq.pta].
Nº Am.
1
2
3
5
7
8
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Observado
Estimado
45000,0000
25000,0000
35000,0000
29673,5900
30000,0000
35000,0000
25000,0000
35000,0000
90909,0900
60000,0000
35000,0000
32608,7000
46511,6300
51462,5000
43055,5600
50000,0000
30000,0000
50000,0000
42106,4152
23405,0983
42106,4152
42106,4152
45296,2185
42106,4152
26594,9016
45296,2185
45296,2185
42106,4152
45296,2185
42106,4152
42106,4152
42106,4152
45296,2185
45296,2185
45296,2185
45296,2185
Resíduo
2893,5847
1594,9016
-7106,4152
-12432,8252
-15296,2185
-7106,4152
-1594,9016
-10296,2185
45612,8714
17893,5847
-10296,2185
-9497,7152
4405,2147
9356,0847
-2240,6585
4703,7814
-15296,2185
4703,7814
Normalizado
0,1868
0,1030
-0,4589
-0,8029
-0,9878
-0,4589
-0,1030
-0,6649
2,9458
1,1556
-0,6649
-0,6134
0,2845
0,6042
-0,1447
0,3037
-0,9878
0,3037
Studentizado
0,1989
0,1545
-0,4887
-0,8550
-1,0519
-0,4887
-0,1545
-0,7080
3,1368
1,2305
-0,7080
-0,6531
0,3029
0,6434
-0,1540
0,3234
-1,0519
0,3234
Quadrático
8,3728x106
2,5437x106
5,0501x107
1,5457x108
2,3397x108
5,0501x107
2,5437x106
1,0601x108
2,0805x109
3,2018x108
1,0601x108
9,0206x107
1,9405x107
8,7536x107
5,0205x106
2,2125x107
2,3397x108
2,2125x107
89
Resíduos x Valor Estimado
Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.
Gráfico de Resíduos Quadráticos
90
Tabela de Resíduos Deletados
Resíduos deletados da variável dependente [R$/alq.pta].
Nº Am.
1
2
3
5
7
8
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Deletado
Variância
3280,9150
3588,5287
-8057,6676
-14097,0616
-17343,7438
-8057,6676
-3588,5287
-11674,4525
51718,5314
20288,7890
-11674,4525
-10769,0629
4994,8892
10608,4740
-2540,5892
5333,4214
-17343,7438
5333,4214
2,5618x108
2,5645x108
2,5277x108
2,4434x108
2,3791x108
2,5277x108
2,5645x108
2,4828x108
8,8365x107
2,3093x108
2,4828x108
2,4956x108
2,5529x108
2,4977x108
2,5646x108
2,5507x108
2,3791x108
2,5507x108
Normalizado
0,1807
0,0995
-0,4469
-0,7953
-0,9916
-0,4469
-0,0995
-0,6534
4,8522
1,1774
-0,6534
-0,6012
0,2757
0,5919
-0,1399
0,2945
-0,9916
0,2945
Studentizado
0,1925
0,1493
-0,4759
-0,8469
-1,0559
-0,4759
-0,1493
-0,6958
5,1668
1,2538
-0,6958
-0,6401
0,2935
0,6303
-0,1489
0,3136
-1,0559
0,3136
Resíduo x Resíduo Deletado
91
Resíduos Deletados Normalizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.
Resíduos Deletados Studentizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.
92
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 18
Graus de liberdade ................... : 17
Valor médio ............................. : 5,9211x10-16
Variância ................................ : 1,9978x108
Desvio padrão .......................... : 14134,5625
Desvio médio ........................... : 10129,3116
Variância (não tendenciosa) .....: 2,3974x108
Desvio padrão (não tend.) ....... : 15483,6374
Valor mínimo ........................... : -15296,2185
Valor máximo .......................... : 45612,8714
Amplitude ............................... : 60909,0900
Número de classes .................. : 5
Intervalo de classes ................. : 12181,8180
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem
Momento central de 2ª ordem
Momento central de 3ª ordem
Momento central de 4ª ordem
: 5,9211x10-16
: 1,9978x108
: 4,9398x1012
: 2,7443x1011
Coeficiente
Assimetria
Curtose
Amostral
Normal
1,7492
-2,9999
t de Student
0
0
0
Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe
1
2
3
4
5
Mínimo
Máximo
-15296,2185
-3114,4005
9067,4174
21249,2354
33431,0534
-3114,4005
9067,4174
21249,2354
33431,0534
45612,8714
Freq.
Freq.(%)
8
7
2
0
1
44,44
38,89
11,11
0,00
5,56
Média
-10916,0306
2066,5291
13624,8347
0,0000
45612,8714
93
Histograma
Ogiva de Frequências
94
Amostragens eliminadas
Amostragens não utilizadas na avaliação :
Nº Am.
4
6
9
R$/alq.pta
Erro/Desvio Padrão(*)
24000,0000
22151,9000
27972,0300
-0,1675
-1,4947
-0,9128
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.
Nº Am.
12
R$/alq.pta
Erro/Desvio Padrão
90909,0900
2,9458
Gráfico de Indicação de Outliers
95
Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 9,335 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am.
1
2
3
5
7
8
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Distância de Cook(*)
1,7668x10-3
9,9470x10-3
0,0106
0,0326
0,0493
0,0106
9,9470x10-3
0,0223
0,4390
0,0675
0,0223
0,0190
4,0951x10-3
0,0184
1,0594x10-3
4,6690x10-3
0,0493
4,6690x10-3
Hii(**)
0,1180
0,5555
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,5555
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
0,1180
Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve
ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação
para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".
96
Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Distribuição dos Resíduos Normalizados
Intervalo
-1; +1
-1,64; +1,64
-1,96; +1,96
Distribuição de Gauss
% de Resíduos no Intervalo
68,3 %
89,9 %
95,0 %
88,89 %
94,44 %
94,44 %
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr.
7
20
5
14
11
15
3
8
18
10
2
1
16
19
21
17
13
12
Resíduo
F(z)
G(z)
-15296,2185
-15296,2185
-12432,8252
-10296,2185
-10296,2185
-9497,7152
-7106,4152
-7106,4152
-2240,6585
-1594,9016
1594,9016
2893,5847
4405,2147
4703,7814
4703,7814
9356,0847
17893,5847
45612,8714
0,1616
0,1616
0,2110
0,2530
0,2530
0,2698
0,323
0,323
0,442
0,459
0,541
0,574
0,612
0,619
0,619
0,727
0,876
0,998
0,0556
0,1111
0,1667
0,2222
0,2778
0,3333
0,3889
0,4444
0,5000
0,5556
0,6111
0,6667
0,7222
0,7778
0,8333
0,8889
0,9444
1,0000
Dif. esquerda
0,1616
0,1060
0,0998
0,0863
0,0308
7,9730x10-3
0,0102
0,0657
1,9750x10-3
0,0410
0,0145
0,0369
0,0546
0,1028
0,1584
0,1061
0,0128
0,0539
Dif. Direita
0,1060
0,0504
0,0443
0,0308
0,0247
0,0635
0,0657
0,1213
0,0575
0,0965
0,0700
0,0925
0,1102
0,1584
0,2139
0,1617
0,0683
1,6102x10-3
Maior diferença obtida : 0,2139
Valor crítico
: 0,2780 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Observação:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso
das avaliações pelo método comparativo.
97
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos ..
Número de elementos negativos .
Número de sequências .................
Média da distribuição de sinais ....
Desvio padrão ..................................
:8
: 10
:9
:9
: 2,121
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior .... : -0,1915
Limite superior .
: -0,6838
Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ...........
Valor z (crítico) ..................
: 0,4714
: 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal
(curva de Gauss).
98
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW)
(nível de significância de 5,0%)
: 1,7177
Autocorrelação positiva (DW < DL)
Autocorrelação negativa (DW > 4-DL)
: DL = 1,10
: 4-DL = 2,90
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,54 4-DU = 2,46
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os
dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
99
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Resíduos x Variáveis Independentes
Verificação de multicolinearidade :
100
Resíduos x Variáveis Omitidas
101
102
Estimativa x Amostra
Nome da
Variável
Agricultura
Benfeitorias
Valor
Mínimo
0
0
Valor
Máximo
1
1
Imóvel
Avaliando
0
1
Nenhuma característica da Fazenda Realeza sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da
variável
Agricultura
Benfeitorias
E(R$/alq.pta)
Valor Estimado
Limite
Inferior
40.403,64
43.566,43
23.347,67
38.164,12
Limite
Superior
50.188,80
47.026,01
67.244,76
52.428,32
Amplitude
Total
9.785,16
3.459,58
43.897,09
14.264,20
Amplitude/média
(%)
21,60
7,64
96,91
31,49
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
Variação da Função Estimativa
Variação da variável dependente (R$/alq.pta) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de
estimativa.
103
Variável
Agricultura
Benfeitorias
dy/dx (*)
dy % (**)
-3189,8033
18701,3168
0,0000%
0,4129%
(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.
(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.
Formação dos Valores
Variáveis independentes :
• Área - Alq Pta = 264,64
• Oferta/NR ..... = Transação
• Asfato ..........
=1
• Pecuária ....... = 1
• Agricultura .... = 0
• Benfeitorias .. = 1
Estima-se R$ 45.296,22/alq.pta da Fazenda
Realeza
O modelo utilizado foi :
[R$/alq.pta] = 26595 - 3189,8 x [Agricultura] + 18701 x
[Benfeitorias]
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo :
38.164,12
Máximo : 52.428,32
Campo de Arbítrio.
Conforme previsto na Norma Técnica NBR 14.653-3 ABNT:
104
A.5 Campo de arbítrio
O campo de arbítrio corresponde à semi-amplitude de 15% em
torno da estimativa pontual adotada. Caso não seja adotada a
estimativa pontual, o engenheiro de avaliações deve justificar
sua escolha.
Consoante Norma Técnica ABNT 14.653-1:
Campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do
estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual
pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado
pela
existência
de
características
próprias
não
contempladas no modelo.
Observações Finais:
Apesar de o modelo ter calculado o valor do imóvel rural
denominado Fazenda Realeza, em R$ 45.296,22/alqueire
paulista, é entendimento deste expert, e com base na Norma
Técnica NBR 14.653 ABNT, conforme explicitado anteriormente,
que
o
imóvel
diferenciadas
deste
imóvel,
(presença
de
por
suas
asfalto
características
interno,
grande
quantidade de benfeitorias não reprodutivas), deva ser
majorado para R$ 50.000,00/alqueire paulista, perfazendo um
total para o imóvel em R$ 13.232.095,04, arredondando para
R$ 13.235.000,00 – treze milhões, duzentos e trinta e cinco mil
reais.
105
X.
CONCLUSÃO
Depois de calculados consoante Norma
Técnica ABNT 14.653 pertinente, os valores do imóvel em tela,
para
setembro
de
2.010,
estão
assim
resumidos:
Área Total do Imóvel - medida
Valor Total do Imóvel
Valor Total das Benfeitorias não
reprodutivas
Valor Total das Benfeitorias
reprodutivas
Valor da Terra Nua – VTN
VTI
ha
R$
640,4334
13.250.000,00
R$
6.770.428,15
R$
273.463,55
R$
R$/ha
R$/alq
6.206.108,31
9.690,48
23.450,97
VTI – Valor Total do Imóvel
R$ 13.250.000,00
(treze milhões, duzentos e
cinquenta mil reais)
106
BIBLIOGRAFIA
ARANTES, C.A., SALDANHA, M.S., “Avaliação de Imóveis
Rurais – Norma Técnica NBR 14.653-3 ABNT Comentada”, Ed.
Leud, 2009.
ARANTES, C.A., “Perícia Ambiental - Aspectos Técnicos e
Legais”. Edição do Autor, 2009.
Introdução à Geobotânica - A. Castellanos
Avaliações para Garantias - IBAPE / PINI.
Avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas - CESP -
Mitsuo Ohno
Estatuto da Terra.
Código Florestal – Lei 4771/65
NBR ABNT 14.653.
Aspectos do solo - água - planta relacionamentos entre
alguns tipos de vegetações brasileiras - Mário Guimarães Ferri.
Manual de Classificação de Solos do Brasil - FUNEP -
UNESP - Hélio do Prado - 1.996.
Estudos Integrados do Potencial de Recursos Naturais
- Aptidão Agrícola das Terras - IBGE - Fundação Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística
Mapa Geomorfológico do Estado de São Paulo – IPT.
Lei 8.629/93.
Legislação Federal sobre o Meio Ambiente – Vanderlei
José Ventura.
Boletim Científico nº 45 – Solos do Estado de São Paulo:
descrição das classes registradas no mapa pedológico – João
Bertoldo de Oliveira – IAC - Campinas/SP – 1.999
107
ANEXOS
1
Planta georreferenciada, memoriais e relatórios técnicos
2
CD-Room
3
Matrículas
4
Ofertas de imóveis
108
ENCERRAMENTO
O presente Laudo Técnico de Avaliação
contém 109 (cento nove) páginas digitadas eletronicamente e
anexos, todos devidamente rubricados sendo esta última
página datada e assinada.
Carlos Augusto Arantes
Engº Agrônomo.
CREA-SP 060.183.494-0
Mestrando em Engenharia de Avaliações – Valência – Espanha.
Environmental Auditor – EARA – United Kingdom
Esp. Gestão de Programa de Reforma Agrária e Assentamento - UFLA.
Esp. Solos e Meio Ambiente - UFLA.
Esp. Direito Imobiliário – FMU - SP
Membro Titular IBAPE - Inst. Bras. Aval. Perícias de Engenharia.
Araçatuba - SP, 10 de setembro de 2.010.
Fonte: IBAPE – Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações – 1994
Fonte: Manual de Classificação de Solos do Brasil - UNESP - Hélio do Prado
iii Fonte: Câmara Municipal de Itapetininga
iv ARANTES, C.A., SALDANHA, M.S., “Avaliação de Imóveis Rurais – Norma Técnica NBR 14.653-3 ABNT Comentada”,
Ed. Leud, 2009.
v Média (M) é o valor que representa um conjunto de valores da população. Definida como a soma de todos os
valores da população dividido pelo número de observações.
vi Desvio Padrão (δ )mede o grau de dispersão dos dados numéricos em torno de um valor médio. O desvio padrão é
a medida mais comum da dispersão estatística. O desvio-padrão define-se como a raiz quadrada da variância (é o
desvio padrão elevado ao quadrado e é simbolizado por S2. A variância é uma medida que tem pouca utilidade como
estatística descritiva, porém é extremamente importante na inferência estatística e em combinações de amostras). A
fórmula básica do desvio-padrão pode ser traduzida como: a raiz quadrada da média aritmética dos quadrados dos
desvios.
vii Graus de liberdade é um conceito ligado ao número de dados disponíveis (livres) para o cálculo da estatística. Por
exemplo, ao estimarmos a média populacional, com a média amostral perdemos um grau de liberdade, assim a
estatística t-student terá n-1 graus de liberdade.
i
ii
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