A Base de Cálculo do ITBI
Transcrevo a resposta de uma consulta de assinante, por se tratar de assunto
de interesse geral.
Prezado Senhor (xxx),
Trato aqui de sua consulta sobre a questão da base de cálculo do ITBI e se
esta deve, necessariamente, coincidir com a base de cálculo do IPTU do
mesmo imóvel estabelecido pelo Município.
Gostaria, então, de inicialmente comentar alguns aspectos sobre a base de
cálculo do IPTU, para depois ingressar no campo do ITBI.
Como o senhor sabe, a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, a
considerar como tal o valor de venda do imóvel em condições normais de
mercado. Não interessa, pois, outras modalidades de valor, como valor
contábil, valor depreciado, valor de origem etc., porque somente nos interessa
obter o valor venal, ou o valor de mercado, ou valor de venda em condições
normais de mercado.
É de se notar que este “valor venal” decorre, portanto, das condições de
mercado, da lei da oferta e da procura, de fatores outros que influenciam o
mercado imobiliário em termos gerais ou específicos ao local onde situado o
imóvel de que se trata. O mercado pode oscilar gradual ou bruscamente e essa
oscilação provoca alterações no valor venal dos imóveis, para cima ou para
baixo. A piorar, todos os imóveis registram peculiaridades próprias,
particulares, que os tornam bens infungíveis e, de certo modo, incomparáveis
aos outros, até mesmo aos imóveis vizinhos. Daí a dificuldade de mensurar o
valor venal de cada imóvel, por unidade e por período.
Não se deve esquecer, aliás, que os imóveis para efeito de IPTU não estão, em
geral, disponíveis no mercado de compra e venda. Deste modo, o valor venal
apurado será, tão somente, um valor provável a ser atingido se o imóvel fosse
vendido, o que, possivelmente, nada teria com a realidade, pois a maioria dos
imóveis não é objeto de mercancia e muitos proprietários nem imaginam em
vendê-los. Há, assim, uma suposição de que todos os imóveis poderiam ser
comercializados sob determinado valor. E essa suposição pode provocar erros
de avaliação, já que trata de conjecturas em condições imperfeitas, pois
simplesmente hipotéticas.
Por isso, a forma de estabelecer um valor venal pode considerar um sistema de
avaliação geral, em massa, com a aplicação de valores e fatores prédeterminados, a valer para todos os imóveis de determinada rua, bairro, região
ou para toda a zona urbana do Município. Ou, então, aplicar avaliações
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individuais, imóvel por imóvel, procedimento possível de ser aplicado em
Municípios pequenos, mas inviável, na prática, em Municípios de maior porte.
A maioria usa, portanto, a chamada planta de valores genéricos, cujo nome já
está a dizer da aplicação genérica de valores, obtidos por meio de estimativas
e avaliações que venham a indicar resultados médios tanto dos terrenos
quanto das edificações. A planta de valores genéricos retrata, portanto, um
valor venal médio de cada imóvel considerado.
Destarte, não está o Município declarando de forma taxativa que a base de
cálculo do IPTU, apurada com base na planta de valores genéricos, é
exatamente o valor venal do imóvel. Trata-se de um valor médio, mas
calculado em termos razoáveis, com regras, valores e fórmulas aprovadas em
lei e de forma impessoal, com obediência, assim, aos princípios da legalidade,
publicidade, igualdade e isonomia. E tanto é assim que em casos de avaliação
para efeitos de desapropriação do imóvel, o proprietário tem direito de
impugnar o valor venal estabelecido para cálculo do IPTU, por considerá-lo
inferior ao do mercado.
Outro aspecto a considerar é o impacto social do IPTU. Este imposto alcança,
praticamente, toda população urbana, inclusive os locatários que, afinal, se
sujeitam ao pagamento do tributo em lugar do proprietário. Por isso, muito
comum a aplicação de redutores nos valores venais apurados, com o intuito de
suavizar o valor do imposto, conseguindo, assim, amenizar a carga tributária
imposta aos munícipes.
Bem, dito isso sobre o IPTU, vamos comentar o ITBI.
De início, observa-se a notória diferença entre os dois tributos, de que o ITBI
está, efetivamente, tratando de uma transmissão onerosa, ao contrário do IPTU
que supõe uma eventual operação de compra e venda. O ITBI não trata,
portanto, de uma hipótese, mas de uma realidade.
Importante, também, a constatação de que o ITBI exige alcançar o valor venal
real do imóvel, e não um valor médio como é o caso do IPTU. Difícil de
acontecer, mas o valor venal do ITBI pode até ser inferior ao do IPTU, quando
a planta de valores genéricos foi mal elaborada ou a situação do mercado
imobiliário sofreu brusca desvalorização. Não seria por isso, que o Fisco iria
impor o valor venal do IPTU e cometer o delito de cobrar mais do que seria
devido. Uma ilegalidade, evidente. Mas, a via legal tem duas mãos: quando o
valor venal do IPTU não retrata a realidade, por qualquer motivo, inclusive
sociais, o ITBI pode e deve ter por base o valor venal real, até mesmo para
cumprir a lei que determina como base de cálculo deste imposto o valor do
imóvel.
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Alguns autores de prestígio entendem que o valor venal deve ser único para
ambos os impostos. Até concordaríamos, mas, se o valor venal do IPTU
retratasse fidedignamente a realidade, o que não acontece na maioria dos
Municípios. Pelos motivos expostos, além de outros como benefícios fiscais
concedidos, a aplicação de redutores e a contumaz desatualização da planta
de valores genéricos, aspectos persistentes na realidade municipal, a “perda”
de receita do IPTU não teria o condão de atrelar “perdas” no ITBI, como se
fossem impostos gêmeos na desventura dos erros em seus lançamentos. Em
tais situações, a autoridade municipal estaria cometendo um ato ilícito ao
aceitar um valor venal fictício, que pode servir ao IPTU por motivos já
explicados, mas não atende ao ITBI.
Dito isso, nada impede o Fisco de arbitrar o valor venal do ITBI, quando
apurada divergência entre o valor declarado do contribuinte com o valor real de
mercado do imóvel. Mesmo que este valor arbitrado seja superior ao dito valor
venal do IPTU, se não fosse este uma doce ilusão de representar a realidade.
Esta posição é convalidada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
conforme abaixo:
Tributário. ITBI, Base de cálculo. Valor de mercado. Possibilidade de
arbitramento pelo Fisco.
1. Hipótese em que o Tribunal de origem extinguiu a Execução Fiscal por
entender que a base de cálculo do ITBI deve coincidir com a do IPTU, o que foi
observado pelo contribuinte. 2. A base de cálculo do ITBI é o valor real da
venda do imóvel ou de mercado. Precedentes do STJ. 3. Afastada a premissa
em que se fundou o acórdão recorrido, os autos devem retornar à origem para
que o Tribunal aprecie se o Fisco, ao lançar o ITBI, adotou o valor de mercado.
4. Agravo Regimental não provido (Rg no Ag 1120905/SP – Ministro Herman
Benjamin – DJ 11/09/2009).
Tributário. ITBI. Base de cálculo. Possibilidade de arbitramento pelo Fisco.
1. Constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI,
caso a importância declarada pelo contribuinte se mostre nitidamente inferior
ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido
imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, do CTN. 2. Recurso
parcialmente conhecido e, nesta parte, improvido (RE 261166/SP – Ministro
José Delgado).
Tributário. ITBI. Base de Cálculo. Valor real de venda ou de mercado.
(...)
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III – È cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência dessa Corte que a
base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado,
sendo que até nos casos em que não houve recolhimento, pode-se arbitrar o
valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior
lançamento de ofício. Segundo HUGO DE BRITO MACHADO: em se tratando
de imposto que incide sobre a transmissão por ato oneroso, tem-se como ponto
de partida para a determinação de sua base de cálculo na hipótese mais geral,
que é a compra e venda, o preço. Este funciona no caso, como uma
declaração de valor feita pelo contribuinte, que pode ser aceita, ou não, pelo
fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do
CTN (“Curso de Direito Tributário”, Machado, Hugo de Brito, Ed. Malheiros, 29ª
Edição, p.398) – AgRg no RE 1.057.493/SP – Ministro Francisco Falcão
Tributário. ITBI. Base de Cálculo. Lançamento pelo Fisco. Valor de Mercado.
Art. 38 do CTN. Aplicação de Multa. Súmula 284/STF
1. Na hipótese em que o contribuinte não recolhe o ITBI, afigura-se legítimo o
lançamento efetuado pelo Fisco que arbitre, como base de cálculo, o valor de
mercado dos bens transmitidos. 2. A falta de indicação do dispositivo legal
supostamente contrariado, por não permitir a compreensão de questão
infraconstitucional hábil para viabilizar o trânsito do recurso especial, atrai o
óbice previsto na Súmula n. 284/STF. 2. Recurso parcialmente conhecido e,
nessa parte, não-provido. (RE 210.620/SP – Ministro João Otávio de Noronha).
Saudações,
Roberto Tauil
Abril de 2011.
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