Lei do Inquilinato
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Locador: aquele que figura na condição de
senhorio.
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Locatário: Aquele que figura na condição de
inquilino.
Imóveis Urbanos
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Importante destacar que a locação ora
comentada é apenas aquela relativa aos imóveis
urbanos (art. 1º), sendo que a locação dos
imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da
Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis,
apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do
Consumidor, no que lhes for aplicável.
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São entendidos como imóveis urbanos aqueles que,
mesmo situados na área rural, tenham finalidade
ou utilidade urbana.
Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade
ou atividade urbana, sua locação será regida pela
Lei do Inquilinato, pouco importando que seja
residencial, não residencial, para uso de
empregado, ou até para temporada, etc.
Imóveis de Propriedade da União,
Estados e Municípios
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A Lei faz algumas restrições, excluindo desta
tutela especial as locações de imóveis de propriedade
da União, Estados ou Municípios, bem como de
suas autarquias e fundações públicas, e também
as vagas autônomas de garagens ou unidades em
apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando
for a hipótese de Arrendamento Mercantil.
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Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo
que seja locado para residência, não haverá de
ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código
Civil.
Saliente-se, por oportuno, que este é menos
benéfico ao inquilino do que a Lei do
Inquilinato.
Prazo Contratual da Locação
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As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei,
desejando proteger a hipótese de locações fraudulentas, em que
o cônjuge venha a alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer
privilégio e por longo tempo, em detrimento do outro cônjuge,
sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar um
imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do
cônjuge, ou então este não ficará sujeito a observar o prazo
pactuado (art. 3º).
Isso quer dizer que, na hipótese de locações por período superior
a dez anos, poderá o cônjuge do Locador, que não participou da
locação, rescindi-la e postular a retomada do imóvel.
Contratos
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Os contratos podem ser escritos ou simplesmente
verbais.
Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos o
prazo, as condições, as multas, a responsabilidade do
Locatário pelo seguro de incêndio, impostos, etc.
Já nos contratos verbais, a Locação Não Residencial
poderá ser rompida, mas dependerá de notificação
premonitória, e em nenhuma das locações, verbalmente
contratadas, poderão ser cobrados seguro de incêndio,
multas, etc., além do que o pagamento dos aluguéis
poderá ser efetuado até o sexto dia útil seguinte ao
vencimento da mensalidade.
Locação Residencial
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A locação residencial (art.46), se subdivide várias categorias:
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- a locação efetivada na vigência da Lei;
- a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que goza do direito
de denúncia vazia, com prazo dilatado para desocupação;
- a locação de imóveis com habite-se concedido após a Lei,
- e os imóveis residenciais contratados após cinco anos de
vigência da Lei, que gozariam de ampla liberdade para fixar o
preço da locação, a periodicidade e indexador dos reajustes.
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A LDI tem 3 categorias de locação
residencial
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locação pactuada por escrito, para viger durante
prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do
benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa
para o proprietário;
Locação pactuada por prazo menor, não dá
direito à "denúncia vazia" (art.47) nem mesmo
depois de vencido o contrato, e só poderá ser
rescindida em situações em que haja motivos ou
prazos previstos pela Lei
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Locação que vier a ser automaticamente
prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim
do contrato de trinta meses, em que o Locador
não providenciou a retomada do imóvel em
trinta dias, e que poderá gozar do benefício da
"denúncia vazia", ou ainda as locações antigas
que automaticamente passaram a viger por prazo
indeterminado por força da nova Lei (art.77).
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importante destacar que todas as locações
residenciais, com contrato escrito ou verbal, que
vigerem ininterruptamente por prazo superior a
5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem
vigorando por prazo indeterminado, poderão ser
denunciadas com fundamento na denúncia vazia
(art. 47.V) mediante notificação com prazo de
desocupação de 30 (trinta) dias.
Contrato inferior
a 30 meses
Findo o prazo prorroga
Retomada nos casos
do art. 9º
Extinção do contrato
de trabalho
Para uso próprio
Para demolição e edificação
20% aumento
50% hotel
Mútuo acordo
Infração legal
contratual
Falta pgto. aluguel encargos
Reparos urgentes
(Poder Público)
Locação Não Residencial para
Finalidade Residencial
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As locações não residenciais poderão ser contratadas
por Locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção.
Todavia, quando uma locação residencial é contratada
por pessoa jurídica, com a finalidade de residência de
seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou
empregados, será equiparada à locação não residencial
(art. 55).
Neste caso, independentemente de o contrato ser
pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador
poderá exercer o direito de retomada com fundamento
na denúncia vazia.
Locação Vinculada a Emprego
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A locação para Locatário empregado é aquela em que a
figura do Locador se confunde com a figura do patrão e
destina-se a uso residencial de empregado e de sua
família, em razão do emprego (Art.47 ,II).
Esse tipo de locação exige contrato que contenha
cláusula registrando que a locação somente vigerá
enquanto o Locatário trabalhar para o Locador.
Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou
descontado, a título de aluguel. O desconto pode ser
efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado
normalmente como em qualquer outra situação.
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Na locação vinculada a emprego, o que
realmente importa é que a locação tenha relação
com o emprego, e, ainda, que as condições da
locação sejam formalmente estabelecidas.
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Se o empregador dá a moradia para o
empregado sem cobrar qualquer contraprestação
(aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade
de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma
vez que não estará caracterizada a locação, e sim
um comodato, e a retomada não se processará
pela via da Ação de Despejo, mas pela via da
Ação de Reintegração de Posse.
Locação para Temporada
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É considerada locação para temporada aquela
destinada a residência provisória do Locatário
para a prática de lazer, realização de cursos,
tratamento de saúde, realização de obras em seu
imóvel e outras situações em que a locação
decorra, tão-somente, de determinado tempo
(art.48).
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A retomada de imóvel locado para temporada é
simples e rápida.
Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim
do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta
dias no máximo, propor a ação de despejo,
independentemente, de notificação
premonitória, e ainda solicitar ao juiz que
determine a desocupação liminar do imóvel (art.
59).
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Isso significa que o juiz poderá, de imediato,
determinar a desocupação do imóvel, sem
sequer ouvir o Locatário.
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Mas, para tanto, deve o Locador depositar um
valor equivalente a três meses de aluguel, o qual
ficará à disposição do juiz para garantir uma
indenização mínima ao Locatário, se acaso não
estiver correta a postulação ou o direito do
Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a
demanda sem alteração da sentença proferida, o
Locador poderá levantar o depósito com os
rendimentos respectivos.
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Também na locação para temporada, se o
Locatário permanecer no imóvel por mais de
trinta dias depois de findo o prazo contratado,
será tida como prorrogada a locação, por prazo
indeterminado (art.50).
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A conseqüência imediata é que não poderá mais
o Locador receber do Locatário os aluguéis e
encargos antecipadamente, e, pior, a retomada
só poderá ocorrer depois de trinta meses da
locação ou, então, nas situações de uso próprio,
para descendentes, ascendentes, cônjuge ou
companheiro, que não possuam imóvel
residencial próprio ou, ainda, para demolição e
edificação de obras, se atendidos os requisitos
que a Lei enumera.
Locações Antigas
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As locações antigas, contratadas antes de 20 de
dezembro de 1991 (antes da vigência da lei
inquilinária), também podem ser rescindidas
com fundamento na denúncia vazia (art.78);
todavia o Locador deverá notificar o Locatário
com doze meses de antecedência.
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Somente depois de decorrido esse prazo, contado do
recebimento da notificação, se o Locatário não
desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a
competente ação de despejo.
A notificação deverá ser feita por escrito e com prova
inequívoca de que o Locatário foi notificado.
Portanto, não vale carta simples e sequer a registrada,
ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento), uma vez
que essas cartas poderão vir a ser recebidas pelo
cônjuge, filho ou serviçal do Locatário.
Locação por Período Superior a 5
anos
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Com o propósito de não prejudicar o Locador, a
fim de não desestimulá-lo no investimento em
imóveis de renda, inseriu ainda o legislador na
Lei do Inquilinato uma faculdade extra de
"retomada imotivada".
É uma outra faculdade de retomada quando a
locação vige ininterruptamente por período
superior a cinco anos (art.47,V).