CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
Qual o significado das palavras Edifício, Prédio e Condomínio? Pode-se usá-las como sinônimos?
Resposta: Normalmente se utiliza a palavra Edifício como sinônimo de construção pronta. Ou seja, a
estrutura física básica, em alvenaria, destinada a fins residenciais ou comerciais. São as edificações ou
conjunto de edificações a que se refere a Lei. Prédio: a palavra tem um sentido mais amplo, abrange o
edifício com o terreno, com todos os seus equipamentos e benfeitorias, como quadra, jardins, passeios etc.
Condomínio: termo usado para se referir ao conjunto formado pela estrutura física do prédio, sua
população e o vínculo jurídico que une pessoas e coisas neste complexo social.
Existem leis que tratam de condomínios?
Resposta: Sim. A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo
também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei
do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.
Os condomínios são obrigados a possuir livros contábeis?
Resposta: Por não serem considerados pessoas jurídicas e pelo fato de não visar lucros, os condomínios
estão dispensados do uso de livros fiscais. No entanto, nada impede que sejam adotados livros para
registro do fluxo de caixa.
A contabilidade do condomínio deve ser feita obrigatoriamente por contadores?
Resposta: Por não haver obrigatoriedade de livros fiscais, não há necessidade legal da contratação dos
serviços de contador.
É necessário manter arquivados os documentos relativos à contabilidade do condomínio?
Resposta: A guarda da documentação contábil do condomínio é regulamentada pela lei nº. 6.434/77, que
exige a sua manutenção por, no mínimo, cinco anos.
O contrato de prestação de serviços para portaria, segurança e outros deve ser aprovado em
assembléia?
Resposta: Sim, na oportunidade de realização de assembléia geral.
Qual a diferença entre área privativa e área comum?
Resposta: Área privativa é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de
garagem, enquanto Áreas comuns são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os
moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, caixas d’água, escadarias etc.
O condomínio pode proibir o locatário de usar determinado espaço ou objeto do prédio, sob a
alegação de ser de uso exclusivo dos condôminos?
Resposta: Não. O pretendente à locação, ao celebrar contrato com o futuro locador da unidade, adquire o
direito ao uso de todas as partes comuns e benfeitorias existentes no edifício, sendo arbitrária qualquer
forma de proibição.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
O Salão de Festas pode ser cedido para reuniões religiosas ou bingos?
Resposta: O Salão de Festas não pode ser cedido para fins políticos, jogos proibidos por lei ou reuniões de
proselitismo religioso, a não ser em caso de cerimônia religiosa de casamento, por exemplo. No
Regulamento Interno e no contrato deve constar todos os detalhes para sua utilização, desde o pedido por
escrito até a especificação para o que será usado, o dia e horário.
Qual a responsabilidade do condomínio e do síndico em casos de danos provocados por inundações,
tempestades violentas?
Resposta: Não vislumbramos responsabilidade ao síndico ou ao condomínio por danos provocados por
força da natureza, desde que tenha tomado todas as precauções ao cumprir as exigências legais.
O condomínio pode cobrar do condômino os gastos efetuados com obra realizada em sua unidade,
quando este se nega a executá-las?
Resposta: Sim, munido de todas as notas fiscais, recibo de pagamento de mão de obra, e, ainda, cobrar
perdas e danos apurados, pelos transtornos ocasionados.
O condomínio é responsável pelos danos causados em unidades vazias e nos automóveis
estacionados dentro do condomínio?
Resposta: Em relação ao dano ocasionado em unidades imobiliárias vazias, o condomínio somente será
responsável se originar de partes comuns, como infiltrações ou vazamentos, por exemplo. Quanto a danos
ou avarias ocorridos nos automóveis dentro das dependências do condomínio, compete a vitima
comprovar junto ao condomínio que o acidente foi provocado dentro das dependências comuns,
objetivando responsabilizar e ressarcimento de toda a massa condominial.
A administradora é obrigada a responder reclamações de condôminos?
Resposta: A administradora deve prestar contas ao síndico do condomínio, mas não é obrigada a atender
às reclamações pessoais dos moradores. Os moradores devem encaminhar essas reclamações diretamente
ao síndico. Se o prédio não tiver síndico (caso dos edifícios pertencentes a uma só pessoa que aluga as
unidades) então deverá contatar o dono do prédio.
É responsabilidade do condomínio problemas como latidos intermitentes de cachorros e barulhos
como arrasta de móveis, batucada e som excessivamente alto?
Resposta: O síndico pode até intervir propondo às partes um encontro para a solução da esfera
administrativa. Mas problemas desta natureza são questões de direito de vizinhança e devem ser
resolvidos no Juizado Especial Cível.
É correto a concessão de desconto de 10% das cotas condominiais quando o pagamento ocorrer
antes do seu vencimento previsto?
Resposta: Ainda que esse instituto conhecido como “abono pontualidade” tenha sido criado com intuito de
estimular os condôminos a pagarem em dia, as despesas mensais do condomínio, tem-se que tal prática é
ilegal. A Lei estabelece que o condômino que não pagar em sua quota no prazo fixado fica sujeito a multa
de até 20% mais juros de 1% ao mês e esse "abono de pontualidade" pode agravar a penalidade do
condômino que pagar sua taxa fora do prazo. Isso porque, se o condômino atrasar o pagamento, além de
perder o desconto de 10%, estará sujeito ao pagamento da multa de até 20% e juros moratórios. Por
exemplo: se a multa for de 20%, o condômino terá de pagar no final o valor acrescido em 30% (20% da
multa mais os 10% do desconto que não usufruiu por não ter pago a taxa até o vencimento) e essa
porcentagem extrapola o limite da multa, que é de no máximo 20% segundo a Lei.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
O condomínio pode abrir uma poupança com a finalidade de prover recursos para futura
indenização por rescisão de contrato de trabalho? Todos os condôminos deverão contribuir?
Resposta: Se levado à apreciação e aprovação em assembléia geral especificamente convocada para tal
fim, todos os co-proprietários serão obrigados a cumprir a determinação do plenário.
Qual a diferença entre condomínio e shopping center? Qual é a legislação aplicável aos shoppings?
Resposta: Condomínio significa “domínio exercido juntamente com outrem” em que cada apartamento ou
conjunto é de um dono, na edificação. Em que cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, partes que são de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. –
Shopping Center é “um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas
destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas,
para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando um
valor de conformidade com o faturamento”. O Shopping Center tem natureza jurídica do contrato firmado
entre o empreendedor responsável pela construção do complexo comercial e o lojista que ali instala sua
atividade. A natureza jurídica deste contrato: - contrato misto; contrato de locação com clausulas atípicas,
porém insuficientes para descaracterizar a locação; contrato de sociedade; sociedade em conta de
participação (art. 54, lei 8.254/91).
O que é Fundo de Provisão?
Resposta: É contribuição condominial paga de forma antecipada. É calculado em função da previsão de
gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de
imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.
O que é PCMSO?
Resposta: PCMSO quer dizer Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional e faz parte de uma
norma do Ministério do Trabalho que estabelece a obrigatoriedade da elaboração, por parte de todos os
empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados, de preservar a saúde de seus
trabalhadores.
É possível substituir o advogado no curso da ação de cobrança de cota condominial?
Resposta: Os poderes outorgados ao advogado podem ser revogados a qualquer tempo, devendo as partes
ajustarem o pagamento dos honorários advocatícios. O Código de Ética do Advogado prevê, em seu artigo
14, que a revogação do mandato judicial por vontade do cliente não o desobriga do pagamento das verbas
honorárias contratadas, bem como não retira o direito do advogado de receber o quanto lhe seja devido em
eventual verba honorária de sucumbência, calculada proporcionalmente, em face do serviço efetivamente
prestado. Os poderes outorgados ao advogado podem ser revogados a qualquer tempo.
É possível transformar área para estacionamento em quadra esportiva? qual o quorum necessário
para aprovação dessa modificação?
Resposta: Devemos, esclarecer que, a principal característica do condomínio edilício é possuir partes
exclusivas que são as unidades de cada condômino e partes comuns distribuídas proporcionalmente em
frações ideais a todos os condôminos. É obrigação do incorporador atribuir destinação a essas áreas
comuns, as quais por integrarem a propriedade de cada condômino. Ressalte-se, que quando o condômino
adquiriu a propriedade provavelmente a existência de estacionamento ou uma quadra esportiva serviu de
fator determinante para a decisão de aquisição de acordo com suas necessidades, assim para que haja
modificação necessitará da aprovação unânime dos condôminos.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
É possível proibir a entrada de pessoas estranhas ao condomínio que vão para lá para “bater papo”
com moradores, nas áreas comuns?
Resposta: Não. O condomínio não pode proibir a entrada de pessoas que estão se dirigindo a determinada
unidade, com a autorização do morador. A utilização das partes comuns do edifício é passível de
regramento, através do Regulamento Interno.
Qual o procedimento a ser adotado pelo condomínio contra condôminos que construíram em partes
comuns, afetando, inclusive, a tubulação do prédio?
Resposta: Inicialmente, o condomínio deverá notificar os infratores, requerendo sua demolição para que
retorne ao estado original, com oferecimento de prazo e não atendendo a solicitação, o condomínio deverá
procurar o Poder Judiciário, objetivando a demolição da obra, cumulada com perdas e danos, pelos danos
ocorridos face a interferência na tubulação da edificação.
Pode ser exigida apresentação de documento de estranhos ao condomínio, para permitir seu
ingresso no prédio, anotando o número do documento apresentado?
Resposta: O condomínio é um local privado sendo lícito aos proprietários adotar as medidas que entender
necessárias a segurança da coletividade. A apresentação de documentos é uma medida legal e bastante
utilizada pelos condomínios, no entanto, não poderá haver a retenção do documento pessoal.
Garagem de condomínio pode ser locada?
Resposta: Sim, desde que não haja qualquer restrição em relação à Convenção de Condomínio. A locação
para terceiros, estranhos ao prédio, deverá, além da Convenção, atender também às regras de segurança
estabelecidas pelo próprio condomínio.
Pode o empregado do condômino utilizar a vaga de garagem de um condômino que a cedeu?
Resposta: Se a convenção do condomínio e regulamento interno não vedarem a cessão da vaga a
estranhos, afigura-se plenamente possível a cessão da vaga de garagem ao empregado do condomínio.
Pode ser exigido do ex-síndico acordo para arcar com parte da indenização movida pelo porteiro
contra o condomínio, por danos morais, tendo em vista que o condomínio não obteve sucesso na
queixa-crime oferecida contra empregado, por justa causa? Ou, ação de regresso?
Resposta: No caso vertente, o síndico agiu em defesa e em nome do condomínio, não cabe qualquer
reparação deste ao condomínio. Ocorre que, as sentenças judiciais ora são favoráveis ao autor e ora não,
tem caráter de risco qualquer ajuizamento de ação.
Morador que insiste em colocar o som altíssimo foi advertido e multado de acordo com o previsto
na convenção, porém continua a praticar os atos que ensejaram a aplicação da penalidade, pode ser
considerado anti-social e aplicada a multa do código civil?
Resposta: Sim, desde que haja previsão em escritura convencional, tendo em vista o incomodo oferecido
aos demais comunheiros, que se tornam reféns do único som imposto.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
Os barulhos realizados após o horário permitido ou vandalismos praticados são passíveis de multas,
quem aplica e qual o valor a ser imputado?
Resposta: A infração ao horário destinado ao “silêncio”, ou seja, das 22:00h às 07:00h, deve ser
penalizado, tendo em vista que a legislação pertinente tem que ser respeitada e vandalismos praticados no
condomínio também são passíveis de penalidade, devendo ser aplicada pelo síndico e o valor a ser
imputado deve ser o estabelecido na escritura de convenção do condomínio. Na sua omissão, o síndico
deverá convocar uma assembléia geral especificamente convocada para esse fim, objetivando que o
plenário delibere o valor a ser aplicado ao infrator.
É legal ouvir música, das 8 às 22 horas? Depende do que consta na convenção e/ou depende dos
decibéis?
Resposta: A lei do silêncio trata dos ruídos permitidos no horário de 07:00h às 22:00h e os
suportados, sendo certo que qualquer pessoa que tiver o seu sossego perturbado poderá
providências ao órgão competente, nos termos do artigo 9, da lei do silêncio (Lei Estadual
Outrossim, tal assunto deve estar disciplinado em convenção ou regulamento interno, para que
abuso por parte de algum condômino, o síndico possa, de imediato, intervir.
decibéis
solicitar
126/77).
havendo
Pode haver multa para o morador que atente contra o sossego e a segurança dos condôminos, bem
como dos vizinhos do prédio?
Resposta: Na comunidade de condôminos, direito e deveres são recíprocos. Aquele que infringir o direito
alheio deve ser punido. A multa é uma das penalidades a auxiliar o cumprimento da disciplina. A
penalidade deve constar no Regulamento Interno, que definirá o valor para cada caso. Ocorrendo uma
transgressão, o infrator deve receber um aviso sobre o fato praticado, com o valor da multa disciplinar e
prazo para o pagamento. Se inconformado, poderá recorrer à Assembléia dos condôminos. Se esta
ratificar a multa, terá que pagar e, se não o fizer, o síndico entrará com ação judicial para sua cobrança.
Qual o percentual de multa que pode ser legalmente cobrada no caso de inadimplência?
Resposta: O entendimento da Justiça tem sido o seguinte: dívidas feitas antes do novo Código Civil
devem respeitar a multa estabelecida na convenção, limitada a 20% ao mês. Para as dívidas de
condomínio feitas depois do novo Código, a multa máxima é de 2% ao mês.
Nos casos de atraso no pagamento da taxa condominial, deve ser aplicada a multa de 2% prevista
pelo Código de Defesa do Consumidor?
Resposta: A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do Novo Código Civil, o
condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.
O condomínio pode aplicar a multa por atraso no pagamento de forma “pro rata”?
Resposta: Sim, desde que haja previsão em instituto convencional ou por deliberação assemblear,
alterando a forma de aplicação de multa.
A convenção do condomínio estabelece que um infrator, depois de notificado, se continuar na
infração, pagará multa de 20% mais juros de 1% ao dia, enquanto durar a infração. Isso é legal?
Resposta: Parece que a convenção determina um valor da multa para infrações à convenção com a
incidência de 20% de multa e juros de 1%; No atraso do pagamento da multa aplicada, o infrator pagara
sobre esse valor a multa de 2% pelo descumprimento da infração. As multas aplicadas são de naturezas
diferentes.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
A multa de 2% se aplica para as cotas extraordinárias?
Resposta: A obrigação do condômino é contribuir para as despesas do condomínio, incluindo-se aí as
extraordinárias, sendo certo que, na hipótese do não pagamento, incidirão juros e multa de 2% sobre o
débito.
Uma casa de condomínio residencial é assaltada. O condomínio, responsável pela segurança, é
obrigado a ressarcir o prejuízo do proprietário?
Resposta: O condomínio só poderá ser responsabilizado se ficar comprovada flagrante negligência,
omissão ou imperícia do serviço de segurança. Nesse caso, terá de arcar com os prejuízos do proprietário
do imóvel assaltado.
O condomínio não dispõe de circuito interno. Quando há furto de pertences dentro dos veículos,
qual a responsabilidade do condomínio?
Resposta: O assunto é controvertido e demanda análise do caso concreto, visando, apurar se o condomínio
assumiu ou não o dever de guarda.
O condomínio pode legalmente proibir que um condômino mantenha em sua unidade um animal e
pequeno porte que não cause incomodo aos vizinhos?
Resposta: Não. Esse é um direito garantido pelo artigo 5º. da Constituição.
Qual o procedimento a ser adotado para retirada de animal que perturba os vizinhos?
Resposta: Inicialmente, cabe a notificação ao proprietário do animal, esclarecendo os incômodos e
transtornos, posteriormente, aplicar multa estabelecida em convenção. O descumprimento dos atos
supramencionados geram à procura de uma solução judicial.
Um condômino possui um cão que late o tempo todo, além de sujar o corredor e até avançar em
moradores. Já foram aplicadas diversas multas, mas a situação permanece. O que se pode fazer?
Existe algum órgão ao qual possamos recorrer?
Resposta: No caso em tela, cabe, esclarecer que, o condomínio obtendo inúmeras reclamações
consignadas em livro próprio, notificar o proprietário do animal e requerer uma solução sobre o incômodo
dos latidos e quanto os dejetos deixados pelo animal em área comum, o condômino deve aplicar multa
determinar por instituto convencional. Quanto à agressividade do animal, estabelecer por assembléia
geral, que o animal somente poderá transitar nas partes comuns do prédio, portando guia, coleira e
focinheira. Após essas tentativas conciliatórias, oferecendo resistência o dono do animal, restará tão
somente o condomínio ingressar com ação judicial aplicável à espécie.