on.point
Pesquisa imobiliária
Brasil
Industrial – Galpões de Alto Padrão
Perspectiva 2016
1º sem. 2012
Previsão de Novo Estoque de Alto Padrão | 13,2 milhões de m²
Previsão de Entrega em 2012 - Total Brasil | 2,8 milhões de m²
Previsão de Novo Estoque em São Paulo | 8,1 milhões de m² até 2016
Previsão de Novo Estoque no Rio de Janeiro | 1,5 milhão de m² até 2016
Variação de Preços de Locação de Alto Padrão | R$ 15 a R$ 30 m²/mês
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on.point|1º semestre 2012
Renda Familiar Mensal x Estoque de Galpão | AA &A
Fonte: IBGE / Jones Lang LaSalle
Conjuntura atual
Cenário futuro
Condomínios logísticos crescem com o consumo
Renda Familiar Mensal x Estoque de Galpão
O mercado de condomínios industriais avança cada ano em ritmo
acelerado. Ao longo das rodovias estaduais e federais, observam-se
constantes movimentações dos parques logísticos e novas áreas
industriais em desenvolvimento. Todo este movimento, tem se
mostrado constante para atender ao crescimento do consumo (11,7%
a.a) e a renda das famílias brasileiras (9,2% a.a) – graf. abaixo - que
crescem acima dos índices de inflação e de custos da construção,
justificando os investimentos crescentes neste segmento do mercado
imobiliário.
 Estimamos que no Brasil serão entregues mais de 13,2 milhões de
metros quadrados de galpões de alto padrão até 2016 e a
disponibilidade das áreas de armazenagem irá, no mínimo, triplicar
de tamanho.
 Serão disponibilizados 140 metros quadrados para cada 1 milhão
de reais de renda disponível no Brasil ou 3,7 metros cúbicos para
cada família (considerando em média 10 metros de pé-direito
aproveitados para armazenagem) – graf. acima.
 Analisando-se a renda existente por metro quadrado de galpão
disponível, há 21 mil reais de renda por metro quadrado, o que
aparentemente é um volume significativo de dinheiro para pouco
espaço.
 Se a renda continuar crescendo, a demanda por galpões irá
aumentar consistentemente.
Crescimento da Renda e do Consumo x Índices de Inflação e Custos de Construção
Fonte: IBGE
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on.point|1º semestre 2012
Novos estoques
Alto Padrão | Classes AA & A
 Os mais de 13,2 milhões de metros quadrados serão entregues ao
longo dos anos, até 2016, a uma taxa anual composta de 24,4% com
previsão de alcançarmos mais de 21 milhões de metros quadrados
de estoque total.
 Somente em 2012 serão entregues 2,8 milhões de metros
quadrados, sendo que mais de 60% já foram entregues.
 A grande maioria dos centros logísticos foi locado em curto espaço
de tempo, 100% foi locado antes de sua entrega, o que demonstra a
carência por galpões logísticos mais eficientes, com localização
estratégicas e de alto padrão.
 A maior parte destes galpões está sendo construída de forma
especulativa.
Fonte: Jones Lang LaSalle
Importância das regiões
% por Estado | AA &A
Classes AA & A
 A região sudeste do país continuará sendo a região mais representativa no
Brasil, respondendo por mais de 70% das novas entregas, impulsionada
principalmente por São Paulo (61%) e Rio de Janeiro (11%).
 Em São Paulo, a expansão surgirá a noroeste da capital a partir do
Rodoanel, principalmente nos eixos Anhanguera-Bandeirantes e Castelo
Branco, nos empreendimentos de alguns dos principais players como
Prosperitas, HSI, Hines, Fulwood, Succespar e GWI Real Estate.
 No Rio de Janeiro, os novos estoques serão entregues nos eixos das Rod.
Presidente Dutra e Duque de Caxias, desenvolvidos pela Prologis CCP e
Pangea.
 Estados do Sul e Nordeste do país surgem como parques logísticos mais
recentes. Em Pernambuco, na região de Suape, com desenvolvimentos da
GL Empreendimentos e Moura Dubeux; no Paraná, na região de Curitiba,
com desenvolvimento da Prosperitas e Capital Realty; e em Fortaleza com a
Varicred.
Fonte: Jones Lang LaSalle
Projeção de Novo estoque Brasil 2012-2016 | AA &A
Novo Estoque
1,7 entregues
no 1º sem.
Fonte: Jones Lang LaSalle
* Estimativa
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on.point|1º semestre 2012
Novo estoque por Estado por ano | AA &A
Total: 13,2 MM m²
Fonte: Jones Lang LaSalle
Ciclo das entregas
Preços
56% previstos até 2013 no Brasil
Classes AA & A
 Da amostra levantada, 22% será entregue em 2012, no Brasil.
 Os preços de locação em São Paulo apresentaram variação de até
56%, com mínima de R$ 16 e máxima de R$ 25 por metro quadrado
por mês.
 Em São Paulo, estão previstos 8 milhões de metros quadrados
sendo 52% com entrega prevista até 2013.
 No Rio de Janeiro, serão entregues 1,5 milhão de metros
quadrados até 2016.
 As entregas no Nordeste estão previstas principalmente nos
estados de PE com 1,3 milhão de metros quadrados distribuídos
até 2016; e no CE com 0,4 milhão de metros quadrados até
2014.
Preços de aluguel por Estado | AA &A
Fonte: Jones Lang LaSalle
 Já no Rio de Janeiro, os preços apresentaram variação de 100%,
de R$ 15 a R$ 30 por metro quadrado por mês.
 As maiores variações de preços ocorrem nestes dois Estados
devido a maior abrangência geográfica de galpões de alto padrão.
 Outras regiões, além das principais (SP e RJ), apresentam menor
variação de preços, devido a pequena oferta de galpões de alto
padrão .
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on.point|1º semestre 2012
Mapa logístico rodoviário de São Paulo | AA &A
Evolução nos eixos
rodoviários
SP-348
Principais eixos rodoviários de São Paulo
 Em São Paulo, o maior volume de novo estoque surgirá ao longo
do eixo Anhanguera-Bandeirantes.
 43% do novo estoque será entregue antes do 2º pedágio (km 82
da Anhanguera ou km 77 da Bandeirantes), atingindo seu pico na
região de Cajamar (km 36).
 Os outros 57% do novo estoque serão entregues até 2015
concentrados no km 100 do eixo, na região de Campinas,
Hortolândia e Sumaré, impulsionados pelos empreendimentos
Global Sumaré , CELOG e Anhanguera 107.
 Ao longo do eixo Anhanguera-Bandeirantes, a distância da capital
e a quantidade de pedágios influenciam para a redução do preço
médio pedido de locação, redução de até 35%, partindo de R$ 25
no km 16 até R$ 16 por metro quadrado por mês na região de
Ribeirão Preto.
 Rodovias de ligação dos principais eixos, como a Rodovia Dom
Pedro I e a Santos Dumont, se tornaram alternativas para novos
desenvolvimentos fora dos eixos tradicionais, já denominadas
como o segundo rodoanel.
SP-330
SP-075
SP-065
BR-381
BR-116
SP-070
BR-374
BR-116
Fonte: Jones Lang LaSalle
SP-150
SP-160
Rodoanel
Trecho futuro
2º Rodoanel
 Na rodovia Régis Bitencourt, a concentração de novo estoque se
dá no entroncamento com o Rodoanel próximo a Embu.
 Ao longo da Castelo Branco, serão entregues 1,4 milhão de
metros quadrados nas regiões de Sorocaba, Araçariguama e
Santana do Parnaíba, impulsionados por empreendimentos da
Succespar, GWI Real Estate e Fulwood.
Novo estoque por eixo | AA &A
Fonte: Jones Lang LaSalle
* Consulte legenda das rodovias no
rodapé da página 6
on.point
Publicação periódica do Departamento de Pesquisa Jones Lang LaSalle
Periodical publication by Jones Lang LaSalle Research Department
Executivo responsável Executive in charge
Marcelo Sasaki
1º semestre de 2012
1st half 2012
Colaboradores Staff
Ricardo Hirata, Elisa Dutra, Cindi Leal
[email protected]
www.joneslanglasalle.com.br , Cindi Leal
Todos os direitos reservados
Reprodução permitida desde que citada a fonte.
All rights reserved
Reproduction allowed provided that the source is mentioned.
Pesquisa imobiliária
O conhecimento norteia os negócios e serviços da Jones
Lang LaSalle. A empresa investe amplamente em pesquisa
para orientar o desenvolvimento imobiliário e as estratégias de
investimento de seus clientes.
O departamento Global de Pesquisa supervisiona e coordena
as atividades de mais de 350 profissionais de pesquisa que
cobrem o mercado em 70 países.
No Brasil, a equipe de Pesquisa da Jones Lang LaSalle vai a
campo periodicamente para levantar informações sobre o
mercado de galpões das principais cidades e alimentar um
banco de dados constantemente atualizado.
Este esforço visa garantir o fornecimento de informações com
a máxima precisão e embasar análises de qualidade para a
tomada de decisão.
Classificação dos galpões
Glossário
Não há norma aceita como padrão para classificação de galpões ou terminologia. Para
a Jones Lang LaSalle, galpões logísticos são segmentados nas classes AA, A e B, a
partir da análise e pontuação. A empresa não usa outros termos encontrados no
mercado, como Triple A e A+.
Classe AA: Capacidade de peso do piso por metro quadrado acima de 5 toneladas,
isolamento acústico e térmico, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 12 metros,
pisos nivelados a laser, 1 doca a cada 1.000 metros quadrados, docas elevadas,
sistema de sprinklers, distância entre pilares acima ou igual a 22,5 metros, iluminação
natural, iluminação artificial de galpão igual ou acima de 300 lux, iluminação artificial de
escritório igual ou acima de 500 lux, ventilação de galpão mecânica (trocas por hora)
igual ou acima de 6, gerador.
Classe A: Capacidade de peso do piso por metro quadrado acima de 4 toneladas,
isolamento acústico e térmico, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 10 metros,
pisos nivelados a laser, 1 doca a cada 1.000 metros quadrados, iluminação natural,
iluminação artificial de galpão igual ou acima de 300 lux, iluminação artificial de
escritório igual ou acima de 500 lux, ventilação de galpão mecânica (trocas por hora)
igual ou acima de 6, gerador.
Estoque Total: Total de metros quadrados de galpão construído.
Taxa de vacância: Porcentagem de galpão vagos, calculada em relação ao estoque
total.
Preço Pedido: Preço por metro quadrado construído pedido pelo proprietário para
locação ou venda
Novo Estoque: Espaço em metros quadrados entregue ou previsto para ser entregue
no período informado
Absorção Líquida: aumento ou diminuição real de espaço ocupado entre períodos.
Absorção Bruta: Demonstra toda a ocupação que ocorreu dentro do período analisado
Área Construída: incluí toda área de galpão, mezanino, marquise e área de apoio.
As informações contidas nesta publicação foram obtidas através de materiais divulgados
no mercado imobiliário, folders comerciais, informações contidas em website dos
empreendimentos e incorporadores, através de contato telefônico e pesquisa de campo.
Os dados foram compilados através de métodos estatísticos desenvolvidos pela Jones
Lang LaSalle.
A Jones Lang LaSalle se isenta de responsabilidade por qualquer mudança de
cronograma por parte dos incorporadores envolvidos na pesquisa e pela veracidade dos
dados e informações fornecidos e divulgados pelos próprios incorporadores.
Rodovias
BR – 116 (nordeste) : Rodovia Presidente Dutra
BR – 116 (sudeste): Rodovia Régis Bittencourt
BR – 374: Rodovia Castello Branco
BR – 381: Rodovia Fernão Dias
SP – 330: Rodovia Anhanguera
SP – 348: Rodovia dos Bandeirantes
SP – 070: Rodovia Carvalho Pinto / Ayrton Senna
SP – 065: Rodovia Dom Pedro I
SP – 075: Rodovia Santos Dumont
SP – 160: Rodovia dos Imigrantes
SP – 150: Rodovia Anchieta