CEPACs e a Operação Urbana na
região da Faria Lima
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O que é um CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção)?
Os CEPACs são títulos mobiliários emitidos pela Prefeitura Municipal de
São Paulo (PMSP) utilizados como meio
de pagamento de contrapartida para a outorga de Direito Adicional de Construção
dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC equivale
a determinada quantidade de m² para utilização em área adicional de construção ou
em modificação de usos e parâmetros de
um terreno ou projeto.
As emissões de CEPACs são regidas pelas determinações contidas na
Instrução 401 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regulamenta a emissão dos títulos, as responsabilidades pelo
acompanhamento das Operações Urbanas
Consorciadas e indica a forma de exercício
dos direitos assegurados pelos CEPACs.
Como funciona a compra de um CEPAC?
É feita apenas por meio de leilão? Existe
um lance mínimo? Como é definido esse
lance? Quem pode participar do leilão e
como se obtém mais informações?
Em conformidade com a legislação vigente, as leis específicas de cada
Operação Urbana devem estabelecer um
valor mínimo de CEPAC. São duas as
possibilidades de compra de CEPACs. A
primeira é realizada por meio de ofertas
públicas de distribuição no Mercado de
Balcão Organizado da BOVESPA. Qualquer munícipe pode participar, desde que
se utilize para tanto de uma Corretora de
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Valores cadastrada na BOVESPA. O valor
de aquisição é determinado, portanto, pelo
próprio mercado, obedecendo a lei da demanda e oferta. Entre as exigências a serem
cumpridas, determinadas pela CVM, está a
divulgação antecipada do leilão no Diário
Oficial do município e ainda em jornais de
grande circulação, para que qualquer munícipe tenha conhecimento do mesmo.
A segunda possibilidade é que,
uma vez adquiridos em leilão, os CEPACs podem ser negociados livremente
no mercado secundário, até que sejam
vinculados a um lote dentro do perímetro da Operação Urbana Consorciada.
Entende-se por mercado secundário a
transferência dos CEPACs por pessoa
física ou jurídica, formalizada pela instituição financeira que realiza o registro
de todos os títulos negociados.
Os CEPACs também podem ser
utilizados como meio de pagamento pela
PMSP das intervenções contratadas, processo conhecido como “colocações privadas”. Neste caso, o valor do CEPAC será
aquele negociado no último leilão realizado, reajustado pelo Índice de Edificações
em Geral, publicado mensalmente pela Secretaria Municipal de Finanças no Diário
Oficial da Cidade de São Paulo, tendo como
base o preço realizado no último leilão.
Na região da Faria Lima, qual era o estoque máximo permitido anteriormente
e qual é o estoque máximo novo?
O estoque máximo permitido é da
1ª lei, de 1995 (2.250.000 m²). Em 2004,
quando foi aprovada a Operação Urbana
Consorciada Faria Lima (OUCFL), foram
descontados os 940.000 m² já utilizados. O
limite então passou a ser de 1.320.000 m².
São objetos distintos os estoques
residenciais e não residenciais da OUCFL
e os CEPACs. É preciso esclarecer que o
estoque da Operação Faria Lima não foi
alterado, permanece o que consta na sua lei
original. Existe um projeto de lei tramitando
na Câmara, propondo a emissão de 500 mil
novos títulos, mas esse projeto ainda não foi
votado. A emissão desses novos títulos objetiva a vinculação de CEPACs utilizando o
estoque existente, nada será acrescido.
Por que houve essa liberação de mais
m² na região se nós vemos que o trânsito
está cada vez mais complicado?
Não houve a liberação de mais m²,
os estoques permanecem os mesmos.
Com relação ao trânsito, algumas considerações devem ser feitas.
A região determinada pelo perímetro
da OUCFL é dotada de excelente mobilidade, com corredores de ônibus e a
implantação da Linha 4 do metrô. Justamente por ser a região dotada dessa
infraestrutura é que se propõe o adensamento da área. Vale ressaltar também
que a destinação dos recursos é para financiamento de intervenções dentro dos
perímetros das Operações Urbanas Consorciadas, entre elas a OUCFL. Nesse
contexto, destacamos que intervenções
como novos corredores de ônibus, ciclovias, a implantação do Boulevard JK, a
Leia mais na 6ª edição da Revista Buildings, na matéria “A Legislação do desenvolvimento municipal” (Pág. 08).
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