Operação Urbana Porto Maravilha:
Transformações Urbanas, Sustentabilidade e Inclusão Socioprodutiva
Alberto Silva
Cdurp
São Paulo, Setembro, 2012
12º Conferência
Internacional da
LARES
Perspectivas para operações urbanas no Brasil: São Paulo, Rio de Janeiro,
Curitiba e Belo Horizonte
RIO: MOMENTO ÚNICO
450 Anos
da Cidade
do Rio de
Janeiro
Rio + 20
2012
2013
2014
2015
2016
LOCALIZAÇÃO
Aeroporto
Internacional
Tom Jobim
11 km
Oceano
Atlântico
2 km
Aeroporto
Santos
Dumont
Maracanã
5 km
7 km
Petrópolis
Angra
dos Reis
Paraty
6 km
Corcovado
Búzios
8 km
Copacabana
Rio de Janeiro
Pão de
Açúcar
CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
•Área total:
~5 Milhões de m²
•População:
~28 mil habitantes (2010)
•IDH:
0,775
•PEA:
~12 mil trabalhadores
•Trabalhadores na região:
~30 mil
•Pequenos e médios negócios:
~10 mil
•Escolas de ensino fundamental / Creches:
7/5
•Escolas de ensino médio:
2
•Cursos profissionalizantes:
1
•Postos de Saúde/Hospitais:
1/3
ÁREA DE INTERVENÇÃO EM 1850
5
ÁREA DE INTERVENÇÃO ATUALMENTE
6
6
GRANDE RELEVÂNCIA HISTÓRICA
Largo de São Francisco Da Prainha
Armazém do Sal
Rua da Prainha (Acre)
1817
Edifício “A Noite”
Estação de Passageiros
Arsenal da Marinha
Praça Mauá
Palacete D. João VI
Cais da Gamboa
1930
Edifício Rio
Branco 1
Polícia Federal
Avenida Perimetral
Píer Mauá
2002
GRANDE RELEVÂNCIA HISTÓRICA
ISOLAMENTO E DEGRADAÇÅO
Baixa taxa de áreas verdes (2,5%)
Pontos crônicos de alagamento
Pontos de acumulo de lixo
Patrimônio Arquitetônico
degradador
Lançamento de Esgotos na rede
de drenagem, nos rios e no canal
do mangue
PORTO MARAVILHA: QUEBRA DE PARADIGMAS
Mudança do eixo de desenvolvimento imobiliário para o centro da
cidade
Mudança da visão de centro da cidade
Melhorar a
qualidade de
vida dos atuais
moradores
Aumentar o
número de
moradores
Valorizar o
Patrimônio
Melhorar o
meio ambiente
PORTO MARAVILHA: QUEBRA DE PARADIGMAS
A Operação Urbana
Porto Maravilha
articula diversos
instrumentos
jurídico-institucionais
para viabilizar a
transformação da
Região Portuária do
Rio de Janeiro
MODELAGEM INSTITUCIONAL E FINANCEIRA INÉDITA
Operação Urbana Consorciada como instrumento de financiamento
Fundo de Investimento Imobiliário para fazer relação com mercado
Incentivos fiscais nos primeiros anos da Operação Urbana
Empresa de Economia Mista para gestão da Operação Urbana
Requalificação Urbana via Concessão Administrativa – PPP
OPERAÇÃO URBANA PORTO MARAVILHA
Mudança de uso e aumento do potencial construtivo dos terrenos;
Cobrança de contribuição para o uso do novo potencial construtivo via
Certificados de Potencial Adicional de Construção - CEPACs;
IAT ≤
livre de
cobrança
Legenda
CEPAC – Certificado de Potencial Adicional
de Construção
IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno
(área do terreno que pode ser edificada de
acordo com a legislação)
$ arrecadado com
CEPAC para Obras e
Serviços urbanos
IAT > 1
com
cobrança de
CEPAC
CDURP: MISSÃO E PAPEL
Missão
Papel
Poder
Concedente
Gestora da
Operação
Urbana
Agência de
Desenvolvimento
Gestora da
Concessão (PPP)
Presta contas à
CVM
Indutora do
dinamismo
econômico e
social da região
Articula
Concessionária e
demais órgãos
públicos
Participa da
aprovação dos
empreendimentos
em conjunto com a
SMU
Responsável pela
disponibilização de
parte dos terrenos
para o mercado
MODELAGEM INSTITUCIONAL - FINANCEIRA
Município
RJ
FGTS
R$ 3,5 BI
CEPACs
Imóveis
CEPACs
Imóveis
CDURP
Demais despesas da
Operação (R$ 400 MM)
Retorno do Investimento
Fundo de
Investimento
Imobiliário
Poder
Concedente
Obrigações PPP
(obras e serviços)
Concessionária
Porto Novo
Contraprestação PPP
(R$ 7,6 BI)
CEPACs
Imóveis
Ganhos
com
valorização
imobiliária
Mercado
Imobiliário
ESTRATÉGIA
Requalificação
Urbana
Desenvolvimento
Imobiliário
Desenvolvimento
Sócio Econômico
REQUALIFICAÇÃO URBANA
Parceria Público-Privada (PPP) na modalidade de Concessão
Administrativa para realização de Serviços e Obras
Porque PPP
Concessionário financia as obras
Arranque das obras sem necessidade
da venda antecipada de CEPAC
Permite ao Município / CDURP obter
ganhos com a valorização da região
Permite controle de qualidade na
prestação de serviços e realização das
obras
17
Requalificação Urbana
A PPP do Porto Maravilha constitui desafio institucional devido à sua
complexidade em relação à outras experiências, pois:
Experiência inovadora de gestão do espaço público.
Prestação de diferentes serviços, o que exige diferentes especialidades
Responsabilidade sobre a qualidade, em função dos impactos sobre
custos e remuneração sujeita ao desempenho
Integração com órgãos públicos, uma vez que os serviços se integram
com o padrão da cidade
REQUALIFICAÇÃO URBANA
Principais aspectos do Contrato da PPP
Prazo e valor
do contrato
15 (quinze) anos.
R$ 7,6 bilhões = Serviços + Obras
Pela realização das obras e serviços, a concessionária
receberá contraprestações públicas:
Remuneração
Mensais = fixas de 10 milhões cada
Semestrais = variáveis conforme proposta econômica da
vencedora da licitação
REQUALIFICAÇÃO URBANA
Principais aspectos do contrato da PPP
Avaliação de
Performance
Caso a concessionária não atenda aos critérios de
performance estabelecidos no contrato, ela sofrerá
abatimentos no valor da contraprestação pública anual.
Caso haja reincidência da mesma falha, o contrato
poderá ser rescindido e a garantia executada.
Rescisão do
Contrato pela
Concessionária
Arbitragem
Caso a concessionária resolva rescindir o contrato, ela
deve manter os serviços concedidos por 180 dias.
As disputas ou controvérsias relativas ao contrato serão
encaminhadas a um Tribunal Arbitral que atuará de
acordo com o regulamento da Corte Arbitragem da
Câmara de Comércio Internacional
REQUALIFICAÇÃO URBANA E GANHOS AMBIENTAIS
Infraestrura urbana
Urbanização
Mobilidade
Serviços urbanos
Reaproveitamento de
materiais
Registro e valorização da
arqueologia urbana
SERVIÇOS
Conservação e Manutenção da infraestrutura viária,
passeios, áreas verdes e praças
Iluminação pública
Serviços de limpeza urbana e Coleta de lixo domiciliar
Manutenção da rede de Drenagem e galerias universais
Suporte à rede de transporte
Instalação e operação de bicicletários
Sinalização e manutenção de pontos históricos e
Culturais
Atendimento ao cidadão
INFRAESTRUTURA
INFRAESTRUTURA
66 km de redes de drenagem
85 km de redes de esgotos
120 km de redes de água
INFRAESTRUTURA
Construção de 3 Estações de Tratamento de Esgotos de Tempo Seco
Redes de Esgotos conectadas ao Coletor da ETE Alegria
MOBILIDADE – NOVO SISTEMA VIÁRIO
Construção de 4 Km de túneis
Túnel da Saúde
Execução de 70 Km de vias
Via Binário do Porto
URBANIZAÇÃO
Execução de 650.000 m² de calçadas
~ 3 Km de vias para pedestres
MOBILIDADE – NOVO SISTEMA VIÁRIO
Implantação de 17 km de Ciclovias
Plantio de 15.000 árvores
MOBILIDADE – NOVO SISTEMA VIÁRIO
Veículo Leve sobre Trilhos - VLT
REQUALIFICAÇÃO URBANA E GANHOS AMBIENTAIS
VLT
Novo Terminal
de Passageiros
Novas Vias
BRT Transbrasil
Supervia
Metro
Paradas de Ônibus
Terminals de Ônibus
Fase 1
Fase2
N
OBRAS EM ANDAMENTO
Via Binário - R. Souza e
Silva e Antonio Lage
Via B1 – R. Silv. Montenegro
e Túnel Saúde
Alça de ligação com o
Viaduto do Gasômetro
Museu do
Amanhã
Via Binário
1º de Março
Túnel da Saúde
Terminal provisório
Galpões da Gamboa
Via Binária - Praça Mauá
Túnel Morro
Via C3 da Providência
12
11
Via B1
10
9
7
13
5
19
18
2
15
23
22
21
Sede CDURP
R. Equador
20
16
Reserv. Morro do
Pinto
Rua Gal Luiz M.
Moraes
Via D1
4
6
14
17
24
3
8
Cento Cultural
José Bonifácio
Rua Mendonça
1
Escola do
Olhar
CRONOGRAMA DE OBRAS
2011
Binário do
Porto
Túnel da
Rodrigues
Alves
Demolição da
Perimetral
Nova
infraestrutura
urbana e novo
sistema viário
Urbanização
dos Morros
2012
2013
2014
2015
2016
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
Mercado do Rio em expansão
Taxa de ocupação de imóveis comerciais
acima de 90%
Empreendimentos residenciais no Centro e
entorno vendidos em tempo recorde
Déficit de pelo menos 8 mil quartos de hotel
para atender a demanda da Copa e Olimpíadas
LUGAR DE OPORTUNIDADES
Área sem CEPACs
(APAC SAGAS
Preservação)
~3,8 milhões m² - cerca
de 1,5 mil imóveis
passíveis de retrofit.
Área com CEPACs
~ 1,2 milhão m², sobre os
quais foram acrescidos + 4
milhões m².
SETORES COM POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUÇÃO
Custo com Cepac
Residencial
Hotelaria
< Comercial
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E SUSTENTABILIDADE
Regras para novas edificações na Região Portuária:
Parâmetros específicos de
afastamento e recuo / ventilação e
iluminação natural
Economia de consumo e
reaproveitamento de água
Economia e /ou geração local de
energias limpas / telhados verdes
Uso de materiais com certificação
ambiental
Facilitação de acesso e uso de
bicicletas
70 PROJETOS EM ANÁLISE OU APROVADOS
JP
L
Porto Olímpico
DESENVOLVIMENTO E INCLUSÃO SOCIOPRODUTIVA
Estratégia para inclusão socioprodutiva
Tomar o processo de transformação em curso para promover a valorização
do patrimônio e a inclusão sócio produtiva dos atuais moradores e dos
pequenos e micro empresários da região em particular e para a população
em geral.
Estabelecer parcerias para:
Mapear oportunidades
Qualificar trabalhadores, pequeno e micro empresários para as novas e
potenciais oportunidades de emprego e negócios
Incentivar recuperação do patrimônio imobiliário na área preservada
Viabilizar políticas e instrumentos de incentivo
DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO
Melhorias Habitacionais em parceria com SMH
Reassentamento de famílias afetadas na própria
região ou entorno
Incentivo para recuperação e produção de moradias
Geração de Emprego em parceira com SMTE e empresas
Prioridade para mão de obra da região
(15% dos trabalhadores da Porto Novo são da região)
Capacitação e Requalificação Profissional
Implantação de cursos de qualificação profissional
tendo em conta as tendências atuais e futuras da
economia da região
DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO
Fortalecimento dos pequenos e micro empresários da
região em parceria com Sebrae
Rodadas de negócios entre grandes e pequenas
empresas
Análise das tendências de evolução da economia da
região
Apoio técnico aos empreendedores
Focos: gênero, etnia, cultura e industria criativa
Participação e Educação para a Cidadania
Canais de diálogo com a população para adequação
das intervenções e mitigação dos impactos
Produção e Difusão de Conhecimento
Apoio a pesquisa em Parceria com Universidades
DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO
Valorização do Patrimônio Material e
Imaterial como potenciais geradores de
emprego e renda
Restauro e qualificação de
bens tombados e preservados
Jardins Suspensos do Valongo
Galpões da Marítima, na Gamboa
CC José Bonifácio
Igreja de São Francisco da Prainha
Palacete D. João VI (futuro Museu de Arte do Rio)
DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO
Criação de circuitos históricos e
culturais
Herança Africana
Igrejas
Arquitetura
Arqueologia Urbana
Apoio à iniciativas de grupos e
organizações culturais
Projetos especiais
Museu do Amanhã
Cais do Valongo
GANHOS AMBIENTAIS
Aumento da área verde de 2,5 para 10% da região
Redução da poluição sonora e do ar
Aumento das áreas para pedestres
Redução da poluição no Canal do Mangue e Baia de
Guanabara
Eliminação de pontos de alagamento
Maior segurança para pedestres e ciclistas
GANHOS SOCIAIS
Centro como opção de moradia e referencia de espaço
urbano saudavel.
Melhora da qualidade de vida dos atuais moradores e
futuros moradores
Valorização do Patrimônio material e imaterial
TEMPO DE MUDANÇAS - PERIMETRAL
TEMPO DE MUDANÇAS: PRIMEIRO DE MARÇO
TEMPO DE MUDANÇAS – TÚNEL DA SAÚDE
TEMPO DE MUDANÇAS – MUSEU DO AMANHÃ
CÍRCULO VIRTUOSO
Melhoria
constante da
qualidade de
vida
Melhores
condições
Urbanísticas,
ambientais e
sociais
DESENVOLVIMENTO
SUSTENTÁVEL
Maior volume
de recursos
arrecadados
Maior interesse
dos
Investidores
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