Relatório do Administrador
FIP BVEP PLAZA
3º Trimestre| 2015
O Fundo
O FIP BVEP PLAZA tem como objetivo o investimento na empresa BVEP
Empreendimentos Imobiliários SPE III S.A. que é proprietária de 100% do
empreendimento imobiliário “Plaza”.
Sua estratégia de investimento prevê a construção de um edifício corporativo
para posterior locação (mono ou multiusuário) e, em seguida, venda do imóvel.
O Fundo captou R$ 140.000.000,00 em Dezembro de 2012. No mês de junho
de 2015, mês em que foi encerrado o período de investimento do Fundo, foi
realizada a última chamada de capital no valor de R$ 32.300.000,00. Com a
última chamada, 100% do capital comprometido foi integralizado.
O Ativo
O imóvel está localizado na cidade do Rio de Janeiro, na Rua do Passeio,
78. Nesse endereço será construído um prédio de escritórios de alto
padrão de qualidade e certificação Green Building categoria Gold, seguindo
o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), concedido pelo
U.S. Green Building Council.
No total, serão 14.533 m² de área locável, dispostos em 15 andares, com
aproximadamente 27 vagas de garagem.
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Evolução da obra
A obra está na fase de execução das instalações prediais, alvenaria e fachada.
Nos próximos trimestres serão iniciadas as atividades de acabamentos
internos e montagem dos elevadores. Os status dos principais serviços do
empreendimento são:
Fundações — Fundação do trecho 3 finalizada no trimestre.
Superestrutura — Finalização do trecho 3 prevista para o próximo trimestre.
Alvenaria — Em execução nos trechos 1 e 2. No trecho 3, será iniciada no
próximo trimestre.
Instalações Prediais — Iniciadas nos trechos 1 e 2.
Fachada — Em execução nos trechos 1 e 2. No trecho 3, será iniciada no
próximo trimestre.
Restauro — Em finalização no trecho 4.
Acabamento Interno — Previsto para início no próximo trimestre.
Elevadores — Iniciada a montagem.
O acompanhamento mensal dos critérios da LEED, realizado por uma
consultoria independente, continua com o status geral “bom”.
Principais Serviços (% Executado)
Fundações
100%
Superestrutura
90%
Alvenaria
70%
Instalações Prediais
34%
Fachada
52%
Restauro
Acabamento Interno
Elevador
90%
0%
10%
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Evolução da obra
Foto 2 — Fachada dos trechos 1 e 2.
Foto 1 — Auditório.
Foto 4 — Instalações dos pavimentos tipo.
Foto 3 — Alvenaria dos pavimentos tipo.
Figura 1 — Implantação dos trechos.
Figura 2 — Perspectiva do cenário realizado.
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Mercado de Escritórios
no Rio de Janeiro*
A região do Centro, onde está localizado o Empreendimento Plaza e principal
região de escritórios da cidade, continua sendo o destaque na demanda por
áreas no mercado do Rio de Janeiro. O Centro foi responsável por dois terços
da absorção bruta da cidade e 80% da absorção líquida. Isso pode ser explicado principalmente pela ocupação de um edifício de 29 mil m² na região.
Nos últimos trimestres, o mercado de escritórios do Rio de Janeiro tem sido
afetado diretamente pelo cenário econômico e pelo cenário desafiador no
setor de óleo e gás. Sendo responsável por grande parte da área locada de
escritórios no Rio de Janeiro, empresas do setor têm desocupado espaços nos
últimos meses. Junto a isso, destaca-se a fase de entrega de grandes quantidades novo estoque no mercado da cidade. Esses dois efeitos combinados estão acelerando crescimento da vacância.
Ainda, a entrega do edifício Eco Sapucaí na microrregião da Cidade Nova, com
86 mil m² de área ainda não ocupada, fez a vacância subir 4,4 p.p., fechando o
trimestre em 22,1% e se aproximando da taxa média do mercado do Rio de
Janeiro que fechou o período em 24,6%.
Os preços de pedidos de locação, para edifícios AA e A, na região do centro
ficaram novamente compreendidos entre R$ 75 e R$ 180/m²/mês, com preço
médio em torno de R$ 120/m²/mês.
Até o final de 2015 é esperada a conclusão de cerca de 80 mil m² de novo estoque, totalizando um recorde de entrega de 190 mil m² em 2015. Assim, o
estoque total de alto padrão do Rio de Janeiro deve encerrar o ano em 2,0
milhões de m². A expectativa é que 2016 seja um novo ano recorde com 450
mil m² de entregas, expandindo ainda mais a vacância se considerada a absorção nos mesmos patamares de 2015.
*Fontes: JLL e NAI Dworking, 2T15.
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Mercado de Escritórios
no Rio de Janeiro*
Evolução do Estoque AA e A
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
-
2010
2011
2012
Estoque total (m²)
2013
2014
2015*
Espaço ocupado (m²)
Fonte: JLL, 2T15. *Projetado.
Demanda AA eA
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
1T14
2T14
3T14
4T14
Absorção bruta (m²)
Fonte: JLL.
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1T15
2T15
Avaliação
Metodologia
Em 30 de Setembro de 2015, o valor da participação detida pelo fundo na SPE
Plaza foi reavaliado com base em laudo produzido pela BVEP, com o propósito de estimar o seu valor econômico na data-base de 30 de Junho de 2015.
Para este trabalho, foi adotada a mesma metodologia e premissas da Deloitte
Touche Tohmatsu Consultores Ltda, no laudo elaborado por esta em Dezembro de 2014.
A avaliação é baseada no conceito de valor justo de mercado (fair market value), que corresponde ao preço possível de se obter em uma negociação de
mercado. Na metodologia de avaliação, foi adotado o Income Approach
(Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro
Descontado a Valor Presente.
Premissas do Cenário Projetado
Devido à nova dinâmica do mercado de escritório no RJ acompanhada nos últimos trimestres e perspectivas para os próximos anos, foram feitas as seguintes alterações no cenário projetado no 3T15:
1) Diminuição do preço inicial de locação (1º ano), em torno de 17%, para um
patamar mais próximo da média de preços pedida na região;
2) Postergação da venda do ativo em um ano , buscando a valorização do preço de venda da área com a estabilização da ocupação do edifício; e
3) Aumento da taxa de desconto do fluxo de caixa futuro em função do aumento da taxa básica de juros da economia e do prêmio de risco do setor.
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Avaliação
Resultados
Como resultado, na data-base de 30 de Setembro de 2015, o valor econômico
da participação detida pelo FIP na SPE Plaza foi remarcado em R$ 130,09 milhões, que representa uma desvalorização de 2,9% destas ações frente a marcação do trimestre anterior.
Isso resultou em uma desvalorização de 2,3% das cotas* do FIP no comparativo trimestral. A parcela representada pelo caixa do fundo, alocada em títulos
públicos, apresentou rentabilidade em torno de 100% do CDI. Isto atenuou o
efeito da desvalorização da companhia investida.
* Desvalorização referente às cotas A.
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Este boletim foi elaborado pela Votorantim Asset Management (“VAM”) e BV
Empreendimentos e Participações (“BVEP”), sob sua responsabilidade e tem caráter
meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a sua
expressa concordância. A VAM e BVEP não se responsabilizam por erros de avaliação ou
omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este
relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo, não representando oferta
ou publicidade. Verifique a tributação aplicável. Rentabilidade obtida no passado não
representa garantia de resultados futuros. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO SÃO
GARANTIDOS PELO ADMINISTRADOR DO FUNDO, GESTOR DA CARTEIRA, DE QUALQUER
MECANISMO DE SEGURO, OU AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO (FGC). AO
INVESTIDOR É RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DO PROSPECTO E O
REGULAMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO ANTES DE QUALQUER DECISÃO DE
INVESTIMENTO. VERIFIQUE A DATA DE INÍCIO DAS ATIVIDADES DESTE FUNDO. PARA
AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE FUNDOS DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL UMA
ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 MESES. A AUTORIZAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DO
FUNDO NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM GARANTIA DE VERACIDADE DAS
INFORMAÇÕES PRESTADAS OU JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DO FUNDO, DO
ADMINISTRADOR E DEMAIS INSTITUIÇÕES PRESTADORAS DE SERVIÇOS AO FUNDO, BEM
COMO SOBRE AS COTAS A SEREM DISTRIBUÍDAS.
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