MERCADO IMOBILIÁRIO E
AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS
Centro Histórico de Fortaleza
Cleide Bernal (Economista)
SEMINÁRIO SOBRE HABITAÇÃO
POPULAR EM ÁREAS CENTRAIS
14 de abril de 2009
ORIGENS DO ESVAZIAMENTO
DO CENTRO



Anos 70: modernização e expansão da indústria
nordestina sob os auspícios da SUDENE/FINOR;
criação do Distrito Industrial de Maracanaú Deslocamento do comércio e dos serviços para
a Aldeota
Anos 90: impactos da globalização/abertura
comercial /urbanização crescente/política
industrial e turismo - equipamentos hoteleiros
modernos/ shopping centers - Deslocamento
dos bancos para a Aldeota (nova centralidade)
Financeirização da economia/cidades
competitivas – capital imobiliário localiza
empreendimentos nas áreas mais ricas.
DEMANDA DE IMÓVEIS
Preferência dos potenciais compradores de
imóveis:
 Aldeota (20,7%), Bairro de Fátima (9,6%),
Parquelândia (7,5%), Cidade dos Funcionários
(6,0%) e Montese (6,0).
 Aldeota, Fátima e Parquelância que estão no
entorno do Centro, aparecem também entre as
segundas e terceiras preferências dos
potenciais compradores de imóveis
 Rejeição de potenciais compradores: Pirambu
(18,3%), Aldeota (8,1%), Centro (6,5%) e
Barra do Ceará (6,3%).
Evolução da Área Edificada
1105
1005
Área Edificada M2
905
805
705
605
505
405
305
205
105
5
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Período
REG. II: CENTRO / LESTE Residencial
REG. V: OESTE Residencial
REG. VI:SUDESTE Residencial
REG. II: CENTRO / LESTE Com/serviços
REG. V: OESTE Com/serviços
REG. VI:SUDESTE Com/serviços
Nível de ocupação das salas
comerciais:


Aldeota mantêm 51% das suas
salas ocupadas,
Centro mantêm apenas 29%
ocupadas contra 71% ociosas.
QUADRO N.º 12 - DOMICÍLIOS PARTICULARES PERMANENTES
POR SITUAÇÃO E CONDIÇÃO DO DOMICÍLIO NO BAIRRO
CENTRO DE FORTALEZA - 1991/2000
1991
SITUAÇÃO DO
DOMICÍLIO
DOMICÍLIOS
PARTICULARES
PERMANENTES
2000
(%)
DOMICÍLIOS
PARTICULARES
PERMANENTES
(%)
Próprio
3.523
42,80
3.548
50,54
Alugado
4.285
52,05
3.110
44,30
Cedido por empregador
104
1,26
95
1,35
Cedido de outra forma
306
3,72
239
3,40
Outra forma
14
0,17
28
0,40
8.232
100,00
7.020
100,00
TOTAL
Fonte: Censos Demográficos IBGE 1991/2000
ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS
IMÓVEIS



Imóveis no Centro: 6.128 casas, 4.171 apartamentos, 4.694
lojas/sobrelojas, 5.397 salas/conjunto de salas, 50
estacionamentos cobertos, 346 galpões, 24 casebres, 208
imóveis de arquitetura especial e 66 imóveis em subsolo;
A função residencial no Centro ainda é relevante: 8.747 imóveis
são residenciais, contra 11.947 utilizados nas atividades de
comércio e serviço (inclusive bancos).
Estado de conservação dos imóveis por tipo:
• casas residenciais, 52% têm situação regular, 46% tem
situação boa e apenas 2% apresenta condição precária;
• apartamentos residenciais: 88%tem boa conservação;
• imóveis de uso comercial, a maior parte deles se encontra em
bom estado de conservação: 52% das casas, 78% dos
apartamentos, 76% das lojas e sobrelojas e 87% das salas e
conjuntos de sala
• imóveis de uso em atividades de serviços: 63% das casas,
71% das lojas e sobrelojas e 92% das salas e conjunto de
salas estão em bom estado.
UTILIZAÇÃO DOS IMÓVEIS NO
CENTRO


Atividade comercial e de serviços (11.947
imóveis); saúde (88), instrução (65),
institucional (35), religioso (32), industrial (22) e
hotelaria (20); outros (agricultura, comunicação,
esporte, lazer, hotelaria, industrial, institucional,
instrução, religioso, saúde, transporte e sem
especificação) o estado de conservação dos
mesmos é bom.
A função residencial (8.747 imóveis) é a mais
precária de todas, existindo 33 lojas, 304 salas, 2
estacionamentos cobertos, 24 barracos e 66
imóveis em subsolo sendo utilizados como
domicílios.
CONSIDERAÇÕES FINAIS





Em um projeto de reabilitação do Centro, devem
ser considerados quatro fatores referentes à
questão imobiliária:
A potencialização da infra-estrutura e do ambiente
construído para atender a função social da
moradia, hoje deficitária em Fortaleza;
A tendência atual dos negócios é de preferência à
localização nos shoppings centers, por questões
de segurança e mudanças culturais;
A atração da população de alto poder aquisitivo e
de empreendedores para o Centro vai depender de
incentivos econômicos, como a redução do IPTU;
A âncora econômica não é suficiente para atrair a
população de alta e média renda ao Centro, a
âncora cultural é fundamental, que pressupõe a
valorização dos sítios históricos.