3T 2015
BRASIL
RELATÓRIO DE MERCADO
INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
MERCADO CRESCE MENOS COM ABSORÇÃO BRUTA
ACUMULADA 20% INFERIOR
Brasil
Indicadores
Classe A
Acumulado 2015
Estoque Total
11,1 milhões m²
Absorção Líquida
704,2 mil m²
Economia
Apesar dos esforços para amenizar a atual crise político-econômica no Brasil, o cenário que
se desenrola no curto prazo é de incerteza e de continuidade da volatilidade da moeda. A
evolução de mecanismos de contenção e uma política de austeridade mais sólida podem se
traduzir numa melhora de humor dos agentes econômicos a partir do final de 2016, confirmando
as perspectivas de melhora para 2017 e 2018. Mesmo nessa conjuntura instável, a crescente
e rápida valorização do dólar frente ao real traz à tona a atratividade da aquisição de ativos
imobiliários industriais em moeda estrangeira a preços mais convidativos.
O indicador de confiança do empresário do segmento industrial, (ICEI- Brasil) revela nova queda
trimestral passando de 38,9 pontos em junho/15 para 35,8 pontos em setembro/15, sendo este
o patamar mínimo histórico. A atual conjuntura demonstra que a recuperação do PIB deverá ser
lenta, bem como a decisão em negócios imobiliários. Contudo, o mercado deverá estar atento e
fazer contas para aproveitar as boas oportunidades que surgem em períodos de crise.
Absorção Bruta
Novo Estoque
1.029 mil m²
13,50
9
11,50
8
Inflação (%)
1.149 mil m²
10
9,50
7
7,50
6
5,50
5
3,50
4
3
2
-2,75
1
0
2015
Taxa de Disponibilidade
1,85
1,25
1,25
-0,91
2,02
1,50
IGP-M
IPCA
PIB
-0,50
-2,50 Fonte:
2016
2017
PIB
2018
IGP-M
2019
-4,50 Focus 02/10/15
IPCA
18,1%
R$ 20,23
Entendendo o
estoque do relatório
ENGEBANC
O mercado de imóveis industriais
e logísticos classe A do Brasil
soma 11,1 milhões de metros
quadrados, distribuídos em 236
empreendimentos.
Cerca de 47% da área total se refere
ao segmento Bulk . Já o estoque de
galpões modulares corresponde a
53% do total.
O estoque existente de condomínios classe A no Brasil superou a marca dos 11 milhões de m²
na apuração dos resultados do terceiro trimestre. O crescimento do estoque de 2,9% deve-se às
entregas de novos empreendimentos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal,
Minas Gerais e Paraná, que juntos somam 314 mil m².
A taxa de disponibilidade nacional encerrou em 18,1% e indica estabilidade em relação ao
trimestre anterior. Apesar das incertezas sobre a situação da economia nacional, o mercado
desenvolvedor tem reagido frente à superoferta, acarretando em adiamento ou revisão de alguns
empreendimentos em fase de construção. Situações deste tipo deverão se intensificar, uma vez
que o ciclo do imóvel industrial dura em média 3 anos.
13
Milhões
Milhões m²
Preço Médio
Oferta
Brasil:Crescimento
Crescimento
e Oferta
Brasil:
e Oferta
25%
10
20%
8
15%
5
10%
3
5%
0
0%
Estoque Existente (milhões m²)
RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • 3T 2015
Taxa de Disponibilidade (%)
1
Brasil
Seguindo uma tendência mundial
de sustentabilidade, o número de
empreendimentos que possuem
certificação verde no Brasil vem
aumentando a cada dia. Atualmente
11% da área total construída em
condomínios logísticos classe A
possuem o selo “green” que, entre
diversas premissas, possibilita
economia com energia e água.
Além da visibilidade e reputação,
estar em um empreendimento
sustentável torna-se uma questão
interessante uma vez que há
inúmeras discussões e projetos
de melhoria em torno da questão
hídrica que se faz presente em
diversas regiões do Brasil.
Demanda
A demanda manteve o ritmo e encerrou o trimestre com absorção líquida de 244 mil m²,
acumulando no ano 704,2 mil m². Dada a perspectiva atual, em dezembro de 2015 a provável
absorção líquida deverá ser de 900 mil m² a um 1 milhão de m², resultado em conformidade com
a projeção da ENGEBANC REAL ESTATE. Analisando os dados de absorção bruta (ocupações),
o trimestre encerrou com 400 mil m², sendo desse total 72,2% no Estado de São Paulo, 13,5% no
Rio de Janeiro e 6,4% em Minas Gerais. Na perspectiva da absorção bruta acumulada de 2015,
o Estado de São Paulo concentra 67% das ocupações, Rio de Janeiro 13% e aproximadamente
10% nos Estados de Minas Gerais e no Paraná.
No resultado acumulado do mesmo período do ano anterior, o indicador de absorção líquida
apresenta um resultado 26% menor e a absorção bruta 20% abaixo caracterizando um menor
crescimento do mercado industrial e logístico em 2015 quando comparado à 2014.
Milhares
Milhares
Milharesm²
Sustentabilidade
600
600
500
500
400
Brasil: Demanda
Brasil:
Demanda
Brasil: Demanda
400
300
300
200
200
100
1000
0
Absorção Líquida (mil m²)
Absorção Líquida (mil m²)
Built to suit
Durante muitos anos o modelo
de negócio conhecido como Built
to Suit (construção sob medida)
era dominante no mercado de
galpões industriais no Brasil. Com
o aumento da demanda verificado
nos últimos anos, grande parte dos
projetos seguiu a linha especulativa,
atingindo ótimos resultados.
O atual descompasso entre oferta
e demanda, atrelada à economia
em recessão, fomenta novamente
o crescimento de negócios em
modelo BTS em alguns casos
específicos, uma vez que não há
risco de mercado.
Absorção Bruta (mil m²)
Absorção Bruta (mil m²)
Preço
O preço ponderado médio nacional cresceu 2% em relação ao período anterior. Isso se explica
pelas variações decorrentes dos preços do novo estoque, ou seja, dependendo do preço e tamanho
do imóvel o estoque existente pode impactar a região em maior escala e consequentemente
elevar a média. Novamente não foi detectado aumento de preço pedido em empreendimentos
com vacância recorrente, contudo, houve diminuições em alguns empreendimentos no Rio de
Janeiro.
O preço efetivo (transacionado) tem estado entre 15% e 20% abaixo do preço pedido em
âmbito nacional. Segundo constatação da área de Pesquisa da ENGEBANC REAL ESTATE,
diversos proprietários têm mantido os preços pedidos estáveis, negociando cada situação de
forma especifica de acordo com o crédito do inquilino, área pretendida e tempo de contrato.
É importante mencionar que esta situação não se aplica a todos os negócios.
Brasil: Preços
Brasil: Preço (R$/m²/mês)
R$ 24,00
R$ 22,50
R$ 21,00
R$ 19,50
R$ 18,00
R$ 16,50
R$ 15,00
Brasil: Preços (R$/m²/mês)
RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • 3T 2015
2
São Paulo
Estoque Total
6,7 milhões m²
Absorção Líquida
508,6 mil m²
Absorção Bruta
769 mil m²
Novo Estoque
782 mil m²
Taxa de Disponibilidade
21,3%
Preço Médio
R$ 20,50
Termômetro de mercado
Oferta
Milhões
Milhões m²
A absorção no período surpreendeu, sendo que a bruta foi de 283 mil m² e a líquida de 180
mil m², em linha com os resultados
São Paulo: Demanda
São
Paulo: Demanda
do trimestre anterior, mas acima do
400
350
esperado. A maior absorção do trimestre
300
250
ocorreu no submercado Vale do
200
150
Paraíba, com 80 mil metros quadrados.
100
50
No submercado da Grande Campinas,
0
ao contrário do trimestre passado, a
-50
-100
absorção líquida foi positiva, com poucas
devoluções de área e mais de 30 mil
metros quadrados alugados, sobretudo
Absorção Bruta (mil m²)
Absorção Líquida (mil m²)
em condomínios de galpões modulares.
Milhares
Milharesm²
Indicadores
Classe A
Acumulado 2015
Diante de ajustes diversos que vem ocorrendo com cada vez mais frequência no mercado de condomínios
industriais e logísticos, o novo estoque de São
São Paulo:
Crescimento e Oferta
São Paulo:
Crescimento
e Oferta
30%
8
Paulo representa 39% do pipeline previsto
7
25%
6
para o período. Dos 223 mil m² entregues no
20%
5
15%
4
3T15, 76% se concentram nos submercados
3
10%
2
de Cotia-Embu e Guarulhos. Para efeito
5%
1
0%
0
comparativo, o total recebido pelos dois
submercados é equivalente ao atual estoque
de condomínios classe A do Estado do Rio
Estoque (milhões m²)
Disponibilidade (%)
Grande do Sul.
Em 8 dos 14 submercados analisados pela ENGEBANC REAL ESTATE, o preço médio dos
empreendimentos caiu. Somente Piracicaba, Ribeirão Preto e Vale do Paraíba registram aumento.
O submercado de Piracicaba teve aumento
São Paulo:
Preço (R$/m²/mês)
acima dos 10% seguido por Vale do Paraíba,
São Paulo: Preços
R$ 25,00
com 8,4% e Ribeirão com 0,2%.
R$ 22,50
O mercado paulista teve um resultado
R$ 20,00
razoável frente às expectativas de retração
da economia. Quatro submercados
R$ 17,50
totalizaram 70% do resultado acumulado da
R$ 15,00
absorção bruta: Campinas com 20%, Vale
do Paraíba e Jundiaí ambas com 17% e
Preço Pedido (R$/m°²/mês)
Guarulhos com 16%.
Mapa de submercados
Demanda
Ribeirão Preto
Piracicaba
Atibaia
Grande Campinas
Vale do Paraíba Paulista
Cajamar
Jundiaí
Guarulhos
Sorocaba
Barueri
Grande ABC
Cotia Embu
Rodoanel
RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • 3T 2015
Osasco
São Paulo
3
Rio de Janeiro
Estoque Total
1,2 milhão m²
Absorção Líquida
95,3 mil m²
Absorção Bruta
151,8 mil m²
Novo Estoque
93 mil m²
Taxa de Disponibilidade
10,1%
Preço Médio
R$ 24,26
Rio de Janeiro: Crescimento e Oferta
Rio de Janeiro: Crescimento e Oferta
20%
Milhões
Milhões
m²
2
15%
1
10%
5%
0
0%
A absorção bruta do Rio de Janeiro diminuiu
cerca de 50% em relação aos resultados
do primeiro semestre, mesmo assim, o
acumulado de 151,8 mil m² é considerado
um número bastante positivo dada a média
histórica de 100 mil m².
Nos submercados Dutra e Washington Luís
– que juntos representam mais da metade
do estoque em metros quadrados do Rio de
Janeiro – além do ligeiro aumento nas taxas
de disponibilidade, houve queda no preço
pedido na ordem de 1,4%, explicado pela
revisão em empreendimentos com vacância
recorrente.
Estoque (milhões m²)
175
150
125
100
75
50
25
0
-25
-50
Absorção Bruta (mil m²)
Essas diminuições de preço pedido são
indícios da receptividade dos proprietários
frente ao momento do ciclo imobiliário.
O mercado no Rio de Janeiro foi impactado
pela crise no setor de petróleo e gás e a
fraca atividade industrial, sendo que as
maiores demandas efetivas até o momento
foram oriundas do segmento de varejo/ecommerce e pequenos módulos nas
proximidades da cidade do Rio de Janeiro.
Disponibilidade (%)
Rio de
Janeiro: Demanda
Rio de Janeiro: Demanda
Milhares m²
Milhares
Indicadores
Classe A
acumulado 2015
A taxa de disponibilidade do Rio de Janeiro
aumentou 1,6% e continua dentro do patamar
de equilíbrio da região que é de 15%. O maior
responsável pelo crescimento do indicador
foi a entrega de um empreendimento no
submercado de Queimados – Seropédica.
Absorção Líquida (mil m²)
Rio de Janeiro: Preço (R$/m²/mês)
Rio de Janeiro: Preços
R$ 30,00
R$ 27,50
R$ 25,00
R$ 22,50
R$ 20,00
R$ 17,50
R$ 15,00
Preço Pedido (R$/m°²/mês)
Termômetro de mercado
Oferta
Mapa de submercados
Demanda
Washington Luís
Macaé
Vale do Paraíba Fluminense
Dutra
Campos dos Goytacazes
Av. Brasil
Jacarepaguá
Queimados / Seropédica
RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • 3T 2015
Arco Metropolitano
4
Tabela estatística trimestral
Brasil: Estados
Submercado
Área Locável
(mil m²)
Novo Estoque
(mil m²)
Disp. 3T
2015
Disp. 2T
2015
Abs.Líquida
(mil m²)
Abs. Líquida
Acumulada
(mil m²)
Abs. Bruta
(mil m²)
Abs.Bruta Acumulada
(mil m²)
Preço 3T
2015
Preço 2T
2015
Construção
(mil m²)
Projeto
(mil m²)
AM
174
0
8,6%
4,3%
-7,4
0
0
7,4
R$ 23,00
R$ 24,00
133
-
BA
18
0
11,4%
11,4%
0
0
0
0
R$ 16,00
R$ 16,00
27
592
CE
122
0
9,2%
3,8%
-6,6
11,6
0
19,2
R$ 14,76
R$ 14,85
-
418
DF
86
27
30,2%
2,9%
1,7
0
1,7
1,7
R$ 25,00
R$ 18,00
-
-
ES
117
0
3,3%
9,6%
7,4
10,2
7,4
15,7
R$ 20,00
R$ 19,50
-
233
GO
40
0
7,0%
7,0%
0
11,0
0
12,5
R$ 16,00
R$ 16,00
-
130
MG
750
15
10,0%
12,9%
33,7
45
36,6
60,6
R$ 19,51
R$ 19,80
117
336
PA
48
0
70,1%
70,1%
0
0
0
0
R$ 19,00
R$ 19,00
-
46
PB
28
0
100%
100%
0
0
0
0
R$ 16,50
R$ 16,50
32
-
PE
816
0
8,5%
10,0%
12,0
-21,0
22,0
46,4
R$ 16,57
R$ 16,60
77
281
PR
480
22
23,2%
23,7%
19,0
40,0
24,0
55,2
R$ 17,33
R$ 17,41
239
724
RJ
1.256
27
10,1%
8,6%
4,3
95,3
25,3
151,8
R$ 24,26
R$ 24,60
443
3.082
RS
171
0
38,5%
38,5%
0
3,3
0
5,5
R$ 17,43
R$ 17,43
27
367
SC
290
0
2,0%
2,0%
0
0,2
0
4,0
R$ 17,44
R$ 17,22
-
275
SE
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
22
20
SP
6.710
223
21,3%
21,4%
180
509
508,6
283
769
R$ 20,50
R$ 20,07
1.290
5.389
Brasil
11.106
314
18,1%
17,9%
244,1
704,2
704,6
400
1.149
R$ 20,23
R$ 19,83
2.407
11.893
Atibaia
277
0
35,0%
33,2%
-5
-7,7
0
0
R$ 22,64
R$ 23,15
133
368
Barueri
358
0
29,7%
29,7%
0
6,3
0
27,3
R$ 24,74
R$ 24,74
96
254
Cajamar
1.040
0
1,2%
3,3%
22,6
47,6
22,6
51,9
R$ 21,64
R$ 22,32
290
757
Capital
370
0
14,3%
14,7%
1,3
27,6
1,3
30,9
R$ 20,51
R$ 21,88
20
90
Cotia - Embu
617
77
30,7%
20,6%
-0,8
12,2
19
42,4
R$ 22,28
R$ 23,05
153
208
Grande ABC
138
0
0,6%
1,4%
0,9
0
0,9
0,9
R$ 25,00
R$ 25,00
44
42
Grande Campinas
955
0
27,2%
30,4%
31,0
97
32,5
155,6
R$ 16,99
R$ 17,31
166
1.668
Guarulhos
782
93
26,3%
21,8%
37,7
118,7
38,8
119,2
R$ 24,95
R$ 24,96
118
464
Jundiaí
1.477
32
19,3%
14,2%
-48,4
30,6
15,3
129,4
R$ 19,39
R$ 19,79
132
814
Osasco
67
0
33,6%
40,8%
4,8
10,8
4,8
11,5
R$ 24,00
R$ 25,00
-
27
Piracicaba
144
21
29,1%
56,8%
48,7
31,7
48,7
50,7
R$ 16,87
R$ 13,86
51
150
Ribeirão Preto
104
0
46,7%
42,7%
-4,2
5,8
0
10
R$ 16,65
R$ 16,61
-
92
Sorocaba
165
0
25,1%
25,1%
0,0
6,0
0
9,3
R$ 15,30
R$ 17,00
87
240
Vale do Paraíba Paulista
216
0
30,7%
73,0%
91,0
122
99
130
R$ 17,00
R$ 15,67
-
215
São Paulo
6.710
223
21,3%
21,4%
180
509
508,6
283
769
R$ 20,50
R$ 20,07
1.290
5.389
,
São Paulo
Rio de Janeiro
Avenida Brasil
153
0
0,0%
0,0%
0
0
0
0
-
-
-
1.368
Campos dos Goytacazes
62
0
3,0%
19,5%
10,4
13,4
12,2
15,3
R$ 15,00
R$ 15,00
-
10
Dutra
438
0
12,5%
11,5%
-4,6
-2,6
2,7
19,9
R$ 26,72
R$ 27,69
52
67
Jacarépaguá
34
0
0,0%
0,0%
0
0
0
0
-
-
-
-
Macaé
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
26
Queimados - Seropédica
135
27
27,4%
9,4%
0
48
0
54
R$ 20,32
R$ 19,85
97
1.002
Vale do Paraíba Fluminense
37
0
23,5%
27,7%
1,5
7,5
4,5
11,8
R$ 17,00
R$ 17,00
93
267
Washington Luiz
397
0
6,3%
5,5%
-3,0
29
5,9
50,8
R$ 27,94
R$ 28,59
201
342
Total Geral
1.256
27
10,1%
8,6%
4,3
95,3
25,3
151,8
R$ 24,26
R$ 24,60
443
3.082
A ENGEBANC REAL ESTATE pode alterar dados de mercado previamente divulgados afim de garantir a precisão e coerência das informações.
RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • 3T 2015
5
Definições e terminologias
Características técnicas por classe
Classe A
Classe B
Capacidade do piso
5 a 6 ton/m²
Pé-direito
11 a 12 metros
Capacidade do piso
3 a 4 ton/m²
Pé-direito
9 a 10 metros
Sprinklers
1 doca para cada
750 m²
Sem sprinklers
1 doca para cada
1.500 m²
Cobertura termo
acústica
Niveladora
de doca
Cobertura
convencional
Sem niveladora
A classificação adotada foi realizada com base em premissas extraídas de uma pesquisa realizada pela Engebanc Real Estate com grandes tomadores de áreas.
Glossário
Estoque Existente
Universo de empreendimentos, com certificado habite-se, em metros
quadrados e que compõe um dado mercado.
Estoque em Construção
Universo de empreendimentos em metros quadrados em estágio de
obras.
Estoque em Projeto
Universo de empreendimentos em projeto que poderão ou não
entrar no mercado após 18 meses. A maioria dos projetos estão
aprovados, contudo, em casos específicos são considerados ainda
projetos em fase de diligência.
Disponibilidade
Total disponível para locação em empreendimentos com habite-se
em metros quadrados ou %.
Absorção Líquida
Diferença entre áreas alugadas e devolvidas em empreendimentos
com habite-se. Representa o indicador de crescimento ou diminuição da demanda.
RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • 3T 2015
Absorção Bruta
Áreas alugadas em empreendimentos com habite-se.
Preço Pedido Médio
Média ponderada de preço informado pelo proprietário ou contato
similar em um dado imóvel ou mercado.
Submercado
Subdivisões por agrupamento de municípios ou eixo de rodovias que
tenham similaridade geográfica e/ou comercial.
Modular
Tipo de galpão formado por módulos pequenos e desenvolvido para
atender as necessidades de ocupantes deste porte. Geralmente sua
eficiência para armazenagem é baixa.
Bulk
Tipo de galpão com módulos ou áreas a partir de 8 mil m² no mercado
de São Paulo e 5 mil m² para o restante do Brasil. São considerados
também os imóveis que não atinjam o crivo acima quando a
individualização do espaço não resulte em perda de eficiência logística
para o ocupante.
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A ENGEBANC conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado
para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de
mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação de melhor uso e viabilidade financeira, estudos de desenvolvimento imobiliário,
comercialização de propriedades, gerenciamento e fiscalização de obras e engenharia de avaliações.
Para mais informações, entre em contato.
Responsável
Leandro Angelino
Gerente Sênior - Pesquisa e Inteligência de Mercado
+55 11 3039 3665
[email protected]
Corresponsável
André Romano
Analista - Pesquisa e Inteligência de Mercado
+55 11 3039 3663
[email protected]
Apoio - Comercialização
Abiner Oliveira
Gerente Sênior - Serviços Industriais e Logísticos
+55 11 3039 3634
[email protected]
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RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • 3T 2015
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