10. Operação Urbana Água Branca
Operação Urbana Água Branca - Lei 11.774/95
Localizada na zona oeste da cidade a cinco quilômetros da
região central, servida por equipamentos de cultura e lazer de
caráter metropolitano, como o Memorial da América Latina:
- conta com um terminal intermodal com metrô, ferrovia,
ônibus urbanos e interurbanos;
- sistema viário de grande capacidade;
- extensas áreas vazias, em grande parte de
propriedade da prefeitura;
- a meio caminho do aeroporto internacional de Guarulhos;
- próxima a algumas das principais rodovias;
- por ser região baixa e praticamente plana, sofre com
problemas de enchentes.
Diagnóstico da Secretaria Municipal do Planejamento
aponta para essa região características de grande potencial
de transformação, iniciando-se em 1990 estudos para a
implantação da Operação Urbana.
A área de abrangência é formada por duas sub-áreas
bastante distintas:
- ao norte, entre as ferrovias e o rio Tietê, o
parcelamento se deu na forma de grandes lotes em
quadras extensas que favoreciam o uso industrial;
- ao sul, entre as ferrovias e o espigão, o parcelamento é
regular, as quadras de menor porte e os usos são
diversificados.
A existência de extensas áreas não parceladas, praticamente
vazias, com restrições do zoneamento, qualifica a região para a
implementação de uma Operação Urbana geradora de recursos
para a complementação da infra-estrutura, como melhorias na
acessibilidade e na drenagem.
A formação de novo pólo de serviços na zona oeste da
cidade, reduz o desequilíbrio na localização de áreas
atrativas e geradoras de investimentos privados,
como tem ocorrido no quadrante sudoeste, proximidades da
marginal do rio Pinheiros.
Distribuição do estoque de área adicional de construção
previsto na lei 1.200.000 m²:
- destinado a usos não residenciais 900.000 m²,
- destinado ao uso residencial 300.000 m².
Operação Urbana Água Branca - Potencialidades
Terminal da Barra Funda e Memorial da América Latina,
substituição
de industrias por centros de negócios verticalizados(2).
Vila dos Ferroviários - com habitações unifamiliares e uso
industrial, em renovação para atividades terciárias e habitações
verticalizadas(2).
Forum Criminal - área 57% desocupada, potencial para uso
institucional(1).
Av. Pres. Castelo Branco - uso industrial, reciclar edificações(3).
Gleba Pompéia - revisar parcelamento, contenção industrial e
implantação de atividades terciárias, com a futura estação do
Metrô(4).
Área Institucional CET - congelada pela LPUOS, deve
permanecer com baixo índice de ocupação(4).
Av Sta Marina/ Martinelli - consolidar ocupação industrial e
atividades terciárias, implantar 630 HIS(5).
Perdizes - com Parque Fernando Costa, vetor habitacional
padrão médio/alto(6).
Av.Francisco Matarazzo - Centro Empresarial Água Branca,
terreno de 73.795 m2 (6).
Licitação EMURB, aprovação CNLU (28/11/ 1996)
contrapartida: av.Auro Soares de Moura Andrade R$ 22.651.824,00 (outubro/ 2000).
Lei de Zoneamento
Área Computável
Área Não Computável
Operação Água Branca Área Computável
Área Não Computável
73.795 m2
35.791 m2
295.181 m2
143.168 m2
Operação Urbana Água Branca - objetivos e
diretrizes
A prefeitura faz uso de mecanismos de exceção como
instrumento de planejamento urbano.
Atributos que pareciam ser os indutores do desenvolvimento da
região - a existência de extensas glebas vazias ou subutilizadas apresentam-se como obstáculos.
As grandes dimensões das glebas, além de dificultarem sua
comercialização, geraram um sistema de circulação precário,
com faces de quadras muito extensas que dificultavam a microacessibilidade e a circulação de pessoas e veículos.
A Operação Urbana Água Branca estabelece como
objetivos específicos:
- Implantar o programa de obras descrito na lei
- Construir, em locais adequados e situados dentro do
perímetro de abrangência do projeto habitações para a
população de baixa renda que reside na região.
- Ampliar e implantar espaços públicos, áreas verdes e
equipamentos coletivos.
- Incentivar a ocupação ordenada de áreas vazias
Estabelece ainda como diretrizes urbanísticas:
- Promover o adensamento e a reestruturação da área,
estabelecendo novos padrões de uso e ocupação do solo;
- Promover a otimização na utilização da oferta de transporte
coletivo e dos equipamentos de lazer;
- Induzir a ocupação dos grandes terrenos vazios;
- Viabilizar a melhoria e a expansão do sistema de drenagem;
- Viabilizar a implantação de equipamentos coletivos e de áreas
verdes;
- Garantir à população padrões ambientais e paisagísticos
adequados, para a criação de espaços públicos;
- Participação da população moradora, proprietários e usuários da
região no processo de formulação, discussão, aprovação e
implantação do plano da Operação Urbana.
Nos objetivos e diretrizes, embora não explicitado na lei,
aparece a indicação da necessidade de participação da
sociedade no processo de implantação da reforma urbana.
Mecanismos de exceção oferecidos aos empreendedores :
- a modificação dos índices e características de
parcelamento, uso e ocupação do solo, modificações de
normas do Código de Obras,
- cessão onerosa do espaço público aéreo ou
subterrâneo,
- transferência de potencial construtivo de imóveis
tombados pelo patrimônio histórico,
- remanejamento de áreas públicas dominiais e de bens de uso
comum - resguardado o total de áreas públicas existente e
- a possibilidade de regularização de construções
executadas em desacordo com a legislação vigente.
Grupo Intersecretarial composto por representantes de sete
órgãos públicos tem a função de analisar as propostas nos
aspectos urbanísticos e financeiros e encaminhá-las para a
decisão da Comissão Técnica de Legislação Urbanística - CTLU.
Análise urbanística - tem por objetivo avaliar a procedência e a
adequação da proposta, seus impactos na infra-estrutura e no
ambiente local e propor alterações e adequações necessárias;
Análise da contrapartida - feita com base nas informações
constantes do laudo de avaliação e nos pareceres dos setores
competentes.
Os recursos obtidos com a Operação Urbana são depositados em
Fundo Especial gerido por Conselho de representantes de órgãos
municipais, a quem cabe determinar qual a cronologia de
execução das obras previstas em lei.
Operação Urbana Água Branca – contrapartida
- não havia limite no coeficiente de aproveitamento máximo;
- a Operação Urbana se encerra quando a totalidade do estoque
de área adicional de construção for utilizada;
- o pagamento da contrapartida pode ser feito em dinheiro, em
bens imóveis ou com a realização das obras definidas na lei.
A forma de cálculo da contrapartida mínima também é
definida em lei e deve seguir a fórmula:
Ct = (Vt2 – Vt1) x 0,6 x At
Onde
Ct = contrapartida mínima
Vt2 = valor do metro quadrado do terreno após a concessão
do benefício
Vt1 = valor de mercado do metro quadrado do terreno original
At = área do terreno objeto da proposta
Na Operação Água Branca, a lei estabelece na fórmula a
contrapartida mínima, que não pode ser inferior a 60%
do benefício concedido.
O cálculo do benefício também se dá em função do
método de terreno virtual.
O valor do m2 do terreno após a concessão do benefício Vt2 é o valor do m2 de um terreno hipotético que permitiria
a construção de um empreendimento com o índices e as
características pretendidos pelo interessado.
Tanto o valor do metro quadrado do terreno original Vt1,
quanto o valor de Vt2 são obtidos através da elaboração
de laudos a cargo do interessado.
A prefeitura, através da EMURB, faz a aferição do método de
elaboração do laudo e determina com a análise das
propostas e negociação direta, o valor a contrapartida.
Operação Urbana Água Branca - propostas
Apesar das potencialidades da região, a Operação Urbana
Água Branca teve poucas propostas de participação.
A transformação da área em pólo de serviços parecia se
encaminhar para plena realização com a proposta para
construção do conjunto de treze edifícios comerciais - Centro
Empresarial Água Branca localizado na Av. Francisco Matarazzo.
Como pagamento pela concessão do aumento de área construída
foi definida a execução de obras, como a extensão da Av. Auro
Soares de Moura Andrade.
Outra proposta aprovada foi a ampliação do Shopping Bourbon
na Av. Francisco Matarazzo com a Av. Pompéia.
A contrapartida obtida está sendo empregada na elaboração
de projeto de macro drenagem e a execução de obras de
micro drenagem.
A Operação Urbana Água Branca não se localiza no eixo de
maior atratividade no mercado imobiliário, mas a região
apresenta potencialidades, cujos resultados dependem de ação
incisiva do poder público.
Os imóveis pertencentes à CPTM e à antiga RFF já poderiam ter
alcançado destino promissor, caso ambas tivessem procurado
parcerias com o setor privado para a reversão do quadro de
deterioração que se instalou ao longo das vias férreas na cidade.
A existência de grandes glebas desocupadas e a ausência de
mecanismos que obrigassem o seu parcelamento e utilização,
dificultaram a implementação da Operação Água Branca.
As propostas de participação aprovadas têm ocorrido
principalmente na área situada ao sul da ferrovia, onde a
diversidade de usos e as características do parcelamento do
solo são mais favoráveis à acessibilidade e circulação.
Apesar da ferrovia ser elemento de degradação urbana,
surge na regiões da Água Branca e da Barra Funda
empreendimentos habitacionais na margem da ferrovia,
tirando proveito da oferta de infra-estrutura disponível e dos
preços de terrenos inferiores aos de outras regiões centrais.
A lei da Operação Urbana deve passar por reformulações,
pelo reconhecimento de que o uso residencial deve ser
atraído para a região.
A prefeitura promoveu o concurso de projetos Bairro Novo na
área entre a ferrovia e o leito do Rio Tietê, para estimular a
formação de nova zona residencial com padrões urbanísticos
diferenciados em áreas vazias ou sub utilizadas.
Até 31/10/2007
Controle de Estoques de Área Adicional de Construção
Estoque Consumido (m²)
Setores
Residencial
Não
Residencial
Propostas em Análise (m²)
Residencial
Não
Residencial
Porcentagem consumida
Residencial
Não
Residencial
Setor A
40.746,98
16.915,73
22.713,41
4.961,94
13,58%
1,88%
Setor B
0,00
3.662,04
220.00,00
9.599,44
0,00%
0,41%
Setor C
42.057,46
59.363,75
9.836,80
16.586,70
14,02%
6,60%
Setor D
5.639,79
54.470,12
0,00
3.360,20
1,88%
6,05%
Setor E
15.419,86
0,00
3.760,00
0,00
5,14%
0,00%
103.864,09
134.411,64
256.310,21
34.508,28
238.275,73
290.818,49
Resumo Estoques
Residencial
Não Residencial
300.000,00
900.000,00
Consumido
(103.864,09)
(134.411,64)
Em Análise
256.310,21
34.508,28
Saldo
(60.174,30)
731.080,08
Limite de Estoque
Outorga Onerosa
24.432.261,40
Receita Financeira
4.339.733,60
Total Arrecadado
28.771.995,00
Serviços e Obras
1.062.112,34
Taxa de Administração – EMURB
107.736,11
CPMF
175.647,03
Total Aplicado
1.345.495,48
Saldo
27.426.499,52
Mês
Valor R$
Outubro-07
2.155.849,79
Novembro-07
1.565.544,83
Dezembro-07
2.140.544,83
Janeiro-08
778.911,88
Fevereiro-08
778.911,88
Março-08
778.911,88
Abril-08
778.911,88
Maio-08
778.911,88
Junho-08
778.911,88
Julho-08
325.757,83
Total Global
10.861.168,56
Operação Urbana Centro
Operação Urbana Centro - Lei 12.349/97
Com o fim do período de vigência para a Operação Urbana
Anhangabaú, em 1994, a Operação Urbana Centro busca
rearticular e redirecionar a atuação do poder público e da
iniciativa privada na área central da cidade.
A prefeitura concedeu exceções à legislação urbanística como
uma forma de exercer política de planejamento e não somente
como instrumento de arrecadação de recursos.
Com uma série de incentivos, como a utilização do Coeficiente de
Aproveitamento 6,0 e a dispensa de reserva de espaço para
estacionamento de veículos para o uso residencial, procurava-se
o retorno ao centro do uso habitacional para otimização na
utilização de serviços públicos existentes e suprir a falta de
vitalidade no período noturno e nos finais de semana.
Além dos coeficientes de aproveitamento generosos, muitos
das exceções são concedidas gratuitamente com o objetivo
de atrair atividades.
Mecanismos adotados:
- induzir a formação de espaços de uso público,
possibilitando a utilização de potencial construtivo por
conta de áreas destinadas à circulação pública no
pavimento térreo;
- induzir o remembramento de lotes de pequenas
dimensões por meio da outorga gratuita de área
adicional de construção;
- induzir a implantação de áreas verdes por meio da
transferência de potencial construtivo adicional referente
aos imóveis doados para implantação de praças;
- estimular a recuperação e preservação do patrimônio
arquitetônico pela transferência de potencial construtivo
de imóveis tombados.
A compra do potencial construtivo dos imóveis tombados na área
central e sua transferência para outras regiões da cidade, mesmo
as que não eram objeto de Operações Urbanas, mostrou-se
atrativa e possibilitou recursos para a recuperação de alguns
edifícios de valor histórico.
Foram estabelecidos incentivos para a construção de hotéis,
centros de lazer, convenções e edifícios de estacionamento.
A Operação Urbana Centro procurou solucionar o grave problema
dos cortiços na região de sua abrangência.
Operação Urbana Centro - diretrizes urbanísticas
- abertura de praças e passagens para pedestres no interior das
quadras
- estímulo ao remembramento de lotes e à interligação de
quadras
- disciplinar o espaço reservado ao transporte individual
- adequar os espaços destinados ao transporte coletivo
- incentivar a permeabilidade do solo e a arborização das áreas
não ocupadas
- conservar e restaurar os edifícios de interesse histórico e
arquitetônico
- promover a recomposição das faces de quadras para
harmonizar o desenho urbano
- adequar o mobiliário urbano existente e proposto
- incentivar a construção de habitações
- incentivar a construção de estacionamentos
- incentivar a recuperação e reciclagem de edifícios públicos
- criar condições para a implantação de ruas ou regiões
comerciais com funcionamento no regime de 24 horas
- desestimular a criação de novos estabelecimentos de comércio
atacadista de cereais, madeiras e frutas.
Os mecanismos oferecidos são:
- possibilidade de modificar índices e características de
parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias,
- cessão onerosa dos espaços públicos aéreo ou subterrâneo,
- possibilidade de regularização, mediante contrapartida
financeira, de obras executadas em desacordo com a legislação
- possibilidade de transferência de potencial construtivo de
imóveis tombados.
Comissão Executiva de 14 membros coordenada pela EMURB
determina a elaboração de projetos, serviços e obras, conforme
diretrizes para as sub-áreas contidas no perímetro da Operação
Urbana e define as formas de utilização dos recursos captados.
A Operação Urbana Centro é parte integrante do PROCENTRO
Programa Ação Centro que reúne uma série de ações cujo
objetivo é estimular a reocupação da região central, como:
- a construção de reservatórios de águas pluviais - piscinões e a
implantação de corredores de transporte coletivo,
- a implantação de programa de ruas comerciais,
- controle da ocupação dos espaços públicos por ambulantes,
- a implantação do aluguel social como forma de resolução dos
problemas de habitação de baixa renda.
O Programa Ação Centro conta com uma lei de incentivos fiscais
para incentivar a permanência de atividades produtivas
geradoras de emprego e renda.
Tipo de solicitação
Cessão
de
construtivo
potencial
Compra
de
construtivo
potencial
Regularização
edificações
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Total
97-04
0
5
9
10
8
3
1
0
36
0
19
5
4
5
0
0
0
33
0
3
2
0
0
1
0
0
6
3
3
3
6
0
0
2
0
17
1
4
2
2
0
0
0
0
9
4
34
21
22
13
4
3
0
101
de
Reformas com aumento de
área ou mudança de uso
Construção
edifícios (*)
1997
de
novos
Total de solicitações
Acompanhamento da Operação Urbana Centro
A resolução 007/99 da Comissão Executiva da Operação Urbana Centro
regulamentou o pagamento das contrapartidas financeiras correspondentes
às exceções a Legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo e ao
Código de Obras e Edificações e à cessão de uso de espaços públicos.
As propostas protocoladas até julho de 2007 compreendem:
a) Solicitações de transferência de potencial construtivo de imóvel tombado
(cessão), contido no perímetro da Operação Urbana Centro: 34 propostas, 5
aprovadas; 8 indeferidas e 21 permanecem em análise ou sob custódia;
b) Solicitações de exceções à Legislação de Parcelamento Uso e Ocupação
do Solo e outros mecanismos para imóveis contidos no perímetro da Operação
Urbana:de 36 propostas, 8 aprovadas; 23 indeferidas e 5 estão em análise.
c) Solicitações de compra de potencial construtivo para imóveis situados
fora do perímetro da Operação Urbana Centro: de 33 propostas, 5 aprovadas
e 28 indeferidas;
A Operação Urbana Centro teve até 30/06/2007 a entrada de R$ 18.182 mil
que renderam mais R$ 3.136 mil, aos quais acrescentar os recursos
provenientes da Operação Urbana Anhangabaú com valor de R$ 8.005 mil
para setembro de 1996, atualizados para R$ 15.999 mil em¨06/2007.
Edifício para o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo TJSP,
localizado na Praça João Mendes,com rua Conde de Sarzedas, Rua
Conselheiro Furtado e Rua Tabatinguera, zona de uso ZCPb /05
A Comissão Executiva da Operação Urbana Centro em novembro de
2005 encaminhou a solicitação para análise e deliberação da Câmara
Técnica de Legislação Urbanística - CTLU.
Concessão de modificações na Lei de uso e ocupação do solo:
- área do terreno: 11.850,76 m²;
- uso do solo: serviços – NR3 ( Anexo do Tribunal de Justiça);
- área computável: 96.098,39 m²;
- área total a ser construída: 145.789,36m²;
- número de pavimentos: térreo + 24 + ático;
- Indices urbanísticos pleiteados:
- taxa de ocupação do lote: 44,8%;
- coeficiente de aproveitamento de 2,0 para 8,11 vezes a área do lote.
Prerrogativas:
- a área correspondente a auditórios não é computável para efeito do cálculo
do coeficiente de aproveitamento;
- concessão de incentivo para remembramento de lotes;
- redução da possível oferta de vagas para carga e descarga, de 96 para 32;
- recuo adicional de 2,00 m a partir do alinhamento predial para os
pavimentos em subsolo que afloram ao nível das vias, integrando essa área
às calçadas lindeiras;
- obrigatoriedade de relocação das famílias ocupantes de habitações
subnormais atingidas pelo empreendimento
- coeficiente de aproveitamento de 2,0 para 8,11 vezes a área do lote.
Benefício econômico por exceções na legislação de uso e ocupação do solo:
- modificação do coeficiente de aproveitamento do lote de 2,0 para 8,11;
- a redução da oferta de vagas para carga e descarga, de 96 para 32 vagas,
com desconto de R$ 26.542.077,50 na contrapartida financeira;
- contrapartida remanescente a ser paga: R$ 13.271.038,75.
A Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU aprovou o valor final
de R$ 15.489.476,73 como contrapartida para a solicitação de Operação
Urbana Centro pelo TJSP.
Em 09/01/2007, a EMURB expediu o termo de quitação referente ao
pagamento integral da contrapartida estipulada pelo despacho da SEMPLA,
que em 07/03/2007 expediu a Certidão no. 01/07/SEMPLA/CTLU.
Quando da expedição da Certidão Declaratória de Modificação de Índices
Urbanísticos e Características de Uso e Ocupação do Solo pela SEMPLA,
o TJSP apresentou os documentos comprobatórios de propriedade da área
e atendeu as demais exigências da legislação de uso e ocupação do solo,
do Código de Edificações e legislação complementar pertinente.
Rua Xavier de Toledo, Centro, 1957