P.º n.º R.P. 110/2011 SJC-CT Anexação.
DELIBERAÇÃO
Pelas aps. ... e ..., de 4 de Março de 2011, …, na qualidade de gerente de ...,
Unipessoal Lda, requisitou no Serviço de Registo Predial de ... os seguintes actos de
registo: 1º. Aquisição a favor de …, Unipessoal Lda, com sede em ..., freguesia de ..., do
concelho de ... de prédio omisso (parte do artigo urbano ..., da freguesia de ..., do
concelho de ... 2º. Anexação deste prédio e do prédio da ficha nº ..., da dita freguesia de
...
Os pedidos de registo foram instruídos com fotocópia da escritura de justificação
lavrada no Cartório do ora recorrente em ... no dia 09/11/2010 e com caderneta predial
do artigo urbano ..., da dita freguesia de ...
Outorgou na escritura de justificação o já referido «apresentante» dos pedidos de
registo ..., na qualidade de sócio e gerente da citada sociedade …, Unipessoal Lda, o
qual, além do mais, declarou: a) que a sua representada era dona com exclusão de
outrem do prédio urbano composto de casa de 2 pisos em ruínas, com a superfície
coberta de 140m2 e logradouro com a área de 3 010m2, situado em ..., freguesia de ...,
concelho de ..., a confrontar do norte com …, sul com ..., nascente com … e outros, e
poente com a ..., formado pelo descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o
nº ..., registado a favor da sociedade pela ap. … de 23/04/2004, e por parte ainda não
descrita, inscrito na matriz sob o artigo P ... que proveio do nº …, pendente de avaliação;
b) que a parte descrita corresponde à superfície coberta de 140m2 e a parte não descrita
corresponde ao logradouro, com a área de 3 010m2, a qual confronta do norte com …,
sul com ..., nascente com … e outros, e poente com ...; c) que o referido prédio
encontra-se inscrito na matriz em nome da sociedade justificante e a parte descrita do
prédio veio à sua posse por título de compra e venda já registado na Conservatória pela
referida ap. … de 23/04/2004, tendo a parte não descrita vindo à posse da sociedade, a
qual inicialmente funcionou irregularmente, mas no comércio jurídico e com o
conhecimento de toda a gente como sociedade, praticando todos os actos em seu nome
e posteriormente formalmente constituída com a sua actual natureza, por compra verbal
feita no ano de 1988 a ... e mulher ..., sem que dela (parte não descrita?) ficasse a
dispor de título suficiente e formal que lhe permita o respectivo registo; d) que a dita
sociedade possui a parcela atrás identificada, correspondente à parte não descrita do
referido prédio, em nome próprio, há mais de vinte anos, sem a menor oposição de
quem quer que seja, desde o seu início, posse que sempre exerceu, sem interrupção e
1
ostensivamente com o conhecimento de toda a gente, da freguesia de …, lugares e
freguesias vizinhas, traduzido em actos materiais de fruição, conservação e defesa,
nomeadamente, usufruindo dos seus rendimentos, pagando os respectivos impostos e
contribuições, agindo sempre pela forma correspondente ao exercício do direito de
propriedade, sendo por isso uma posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, pelo que
adquiriu o referido prédio por usucapião, por acessão nas posses.
De acordo com a caderneta predial urbana do artigo matricial ..., da freguesia de
…, do concelho de ..., obtida via Internet em 2011-03-10 (fls …), o prédio a que se refere
esta inscrição está descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº …, teve
origem no artigo …, a inscrição na matriz ocorreu no ano de 2011, tendo o Mod. 1 do IMI
sido entregue em 2010/09/28 e a avaliação sido efectuada em 2010/12/29.
A ficha nº … – Freguesia de ... descreve um prédio urbano com a área total e
coberta de 140m2, inscrito na matriz sob o artigo …, a confrontar de todos os lados com
…, com aquisição inscrita pela ap. … de 2004/04/23 a favor de …, Unipessoal Lda, por
compra a ... e ...
Na requisição de registo o «apresentante» declarou complementarmente que
eram antepossuidores da parte omissa ... e mulher …
Antes de proceder à qualificação dos pedidos de registo a Senhora Conservadora
pediu à Conservatória do Registo Predial de ... a confirmação da omissão no Registo da
parte do prédio “não descrita”. Houve, porém, alguma hesitação quanto à concreta
formulação do pedido de confirmação da omissão. Se bem apreendemos a troca de
correspondência electrónica entre as duas Conservatórias com cópias nos autos,
inicialmente a “parcela” foi identificada como inscrita na matriz sob parte do artigo
urbano …, observando-se que tinha sido emitida pela Conservatória da situação uma
certidão em 03-11-2010 (tal como consta da escritura de justificação) 1, mas depois foi
identificado o prédio na totalidade, com o artigo P … e a área total de 3 150m2,
observando-se que “proveio do artigo …”.
A informação prestada em ambos os pedidos de confirmação da omissão foi
exactamente a mesma: “O prédio está descrito sob o nº ... (já informatizado)”.
Em 12.04.2011 a Senhora Conservadora do serviço de registo onde foram
apresentados os pedidos de registo exarou os seguintes despachos de qualificação:
1
-Consta dos autos (fls ...) cópia da requisição desta certidão negativa, tendo aí o prédio sido identificado na
totalidade, com o artigo urbano ... e a área de 3 150m2, nada se declarando sobre a proveniência daquele
artigo.
2
Sobre a ap. ... de 2011-03-04: “É pedida a aquisição de um artigo proveniente do artigo
…, artigo este registado sob o número ...– … Pedida a confirmação da não descrição à
Conservatória do Registo Predial competente (…) vem a mesma confirmar que o prédio já
se encontra descrito e registado a favor do agora adquirente. Assim, nos termos do art.
69º, nº 1, al. c) CRP é recusado o registo uma vez que o facto já está registado”.
Sobre a ap. ... de 2011-03-04: “É pedida a anexação de um prédio não descrito a outro.
Tendo sido recusada a aquisição desse prédio, não pode ser efectuada a anexação
pretendida, uma vez que, pela sua própria natureza, o acto não pode ser lavrado como
provisório por dúvidas – art. 69º, nº 2. CRP”.
Das decisões registais anteriormente transcritas foi interposto recurso hierárquico
pelo Senhor Notário que lavrou a escritura de justificação (ap. … de 2011/05/04), cujos
termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. Apenas realçamos a alegação do
recorrente de que “A parcela correspondente à superfície descoberta de 3 010m2, que foi
objecto de justificação, nunca fez parte da descrição predial nº … nem da inscrição
matricial nº ... (…)”.
A Senhora Conservadora recorrida sustentou as decisões de recusa dos pedidos
de registo, em despacho cujos termos também aqui se dão por integralmente
reproduzidos.
Saneamento:
O processo é o próprio e o recurso tempestivo, suscitando-se a questão prévia da
legitimidade do recorrente.
A posição deste Conselho – sobre a questão da legitimidade do recorrente e sobre
o mérito do recurso – vai expressa na seguinte
Deliberação
1- O notário que lavrou o título do registo peticionado, que é o sujeito da
obrigação de registar o facto, tem legitimidade para interpor recurso hierárquico da
3
decisão de recusa da prática do acto de registo nos termos requeridos, ainda que não
tenha sido ele o «apresentante» 2.
2- De acordo com a norma do art. 92º, nº 1, do Cód. do Notariado, a inscrição
matricial, na medida em que constitui presunção da existência do prédio, é pressuposto
essencial da admissibilidade de justificação notarial de direitos que, nos termos da lei
fiscal, devam constar da matriz, implicando a violação daquela norma a nulidade do acto
jurídico (cfr. art.s 294º e 295º, do Cód. Civil) 3.
2
- No despacho de sustentação, a Senhora Conservadora recorrida suscitou, a nosso ver pertinentemente, a
questão da legitimidade do recorrente.
Como resulta do relatório, o registo foi requisitado pelo sócio e gerente da sociedade justificante, que assim
assumiu a posição de «apresentante». Ora, alega a recorrida, citando o parecer emitido no Pº R.P. 67/2010
SJC-CT, este Conselho tem entendido que as pessoas com legitimidade para impugnar a decisão registal são o
«apresentante» ou a pessoa representada pelo «apresentante», caso este tenha actuado no âmbito da
representação prevista no art. 39º do C.R.P.
No caso dos autos, teremos que reconhecê-lo, o «apresentante» - «apresentante», no caso dos autos, é, a
nosso ver, a sociedade justificante, dado que a representação desta
no pedido de registo se exerceu
organicamente – é o sujeito activo da respectiva relação jurídica, pelo que no procedimento registal a sua
actuação ocorreu no âmbito de legitimidade que se nos afigura indiscutível (cfr. art. 36º do C.R.P.).
Acontece, porém, que as pessoas que estejam obrigadas à promoção do registo também têm legitimidade para
pedir o registo (cfr. citado art. 36º do C.R.P.). Se bem ajuizamos, esta legitimidade não radica em interesse
próprio, directo e imediato do legitimado, antes vai buscar o seu fundamento à obrigação de registar de que o
mesmo é sujeito. Por sua vez, esta obrigação de registar radica na satisfação do interesse público na segurança
do comércio jurídico imobiliário, que demanda a coincidência entre a realidade física, a substantiva e a registal.
Ora, o interesse público que vimos invocando está presente não só no processo de registo propriamente dito
mas também na impugnação das decisões registais desfavoráveis que neste processo forem proferidas, pelo
que se nos afigura sustentável a tese de que o notário tem legitimidade para recorrer hierarquicamente da
decisão registal, ainda que não tenha sido ele o «apresentante».
Importa, no entanto, acentuar que da posição, anteriormente exposta, para que nos inclinamos, não deve
retirar-se a ilação de que o notário, não sendo embora «apresentante», deve ser notificado da decisão registal.
Como tem sido entendido por este Conselho (cfr. conclusão V e respectiva fundamentação da deliberação
emitida no Pº R. Co. 293/2002 DSJ-CT, in BRN nº 10/2003), a notificação do despacho de qualificação é
efectuada ao «apresentante». Portanto, a legitimidade conferida ao notário não «apresentante» está limitada
no seu exercício, designadamente quanto ao prazo para impugnar, à legitimidade do «apresentante».
3
- Esta conclusão traduz a condensação das conclusões V e VI do parecer emitido no Pº R.P. 33/99 DSJ-CT, in
BRN nº 9/99, que aqui damos por reproduzidas bem como a respectiva fundamentação constante do ponto 9
do citado parecer.
Na economia desta deliberação importa aqui acentuar que na tese do Conselho a ratio legis da norma do nº 1
do art. 92º do Cód. do Notariado está em que a inscrição matricial faz presumir a existência do prédio,
porquanto este, antes da inscrição na matriz, terá que ser avaliado, sendo a avaliação, sempre que necessário,
precedida de vistoria (cfr. art.s 14º e 15º do CIMI). Sendo certo que a verificação pelo titulador deste
4
3- O NIP inserido pelo serviço de finanças na declaração para inscrição ou
actualização de prédios urbanos na matriz (declaração mod. 1) não constitui presunção
da existência do prédio, pelo que a justificação notarial outorgada anteriormente à
inscrição matricial do prédio objecto do direito justificado viola a citada norma do nº 1 do
art. 92º do Cód. do Notariado, sendo nulo o acto jurídico, de acordo com os invocados
art.s 294º e 295º do Cód. Civil 4.
4- A invocação pelo justificante, em escritura de justificação para estabelecimento
do trato sucessivo no registo predial, de usucapião fundada em duas posses
consecutivas, com a simples declaração de que a “primeira” posse foi exercida por
sociedade irregular que posteriormente foi formalmente constituída com a sua actual
natureza de sociedade unipessoal por quotas, não preenche os requisitos exigidos pelo
art. 89º do Cód. do Notariado, sendo por isso o título manifestamente insuficiente para o
registo de aquisição do prédio a favor do justificante 5.
pressuposto essencial – a existência do prédio revelada pela sua inscrição na matriz – visa a protecção do
interesse público e do interesse de terceiros.
4
- Pensamos que esta conclusão não demanda esclarecimentos adicionais. O NIP é atribuído pelo serviço de
finanças no acto da apresentação da declaração modelo 1 do IMI (campo 86), portanto antes da avaliação e da
inscrição do prédio na matriz. Do que decorre que o NIP não pode constituir presunção da existência do prédio,
pressuposto da justificação notarial. Por outras palavras, o prédio, com a atribuição do NIP, não fica inscrito na
matriz, e a inscrição na matriz é pressuposto da justificação notarial. Logo, o acto jurídico titulado pela
escritura é manifestamente nulo, nos termos dos art.s 294º e 295º do Cód. Civil, o que deverá conduzir à
recusa do registo nos termos do art. 69º, nº 1, d), do C.R.P.
A caderneta predial urbana relativa ao prédio é bem elucidativa do que vimos alegando: à data da outorga da
escritura de justificação (09.11.2010) o prédio nem sequer estava avaliado (foi avaliado em 29.12.2010), tendo
sido inscrito na matriz apenas no ano seguinte (2011). Além disso, e como justificaremos infra na nota (6), a
“parcela não descrita do prédio” objecto da justificação não fazia parte do artigo …, ignorando-se a sua situação
matricial.
5
- Sem prejuízo de alguma ambiguidade que vislumbramos na escritura de justificação – o justificante alega a
posse da “parcela não descrita do prédio” mas a final declara que adquiriu o “prédio” por usucapião, por
acessão nas posses -, cremos que com a outorga da escritura de justificação o justificante mais não pretendeu
do que obter um título para o registo de aquisição a seu favor da “parcela não descrita do prédio”. Aliás, em
consonância, requisitou a aquisição desta parcela e a anexação da mesma e da “parte descrita”. Ora, como
bem se sustenta na proposta de remessa dos autos a Conselho, a admissibilidade de justificação da “parcela
não descrita do prédio” não sofre contestação, tendo a propósito sido citado o parecer emitido no Pº R.P.
153/2010 SJC-CT, onde se admitiu que «(…) a justificação notarial sirva para obtenção de título para registo
sobre parcela de terreno destinada a ampliação de logradouro, que, por anexação a prédio descrito e registado
5
a favor dos justificantes, não apresente autonomia enquanto coisa imóvel no momento do registo, mas a tenha
conseguido, ainda que transitoriamente, para efeitos de negociação verbal, e que tenha sido objecto de uma
posse formal, a despeito de sobre a coisa a que se juntou incidir uma posse causal».
O que a nosso ver sofre contestação é a consequência jurídica que se invoca com base no quadro factual
alegado na escritura de justificação notarial. Na nossa opinião, os factos alegados não permitem retirar a
consequência jurídica de que o justificante adquiriu por usucapião a “parcela não descrita do prédio”, por
acessão nas posses.
Desde logo, não resulta claro da escritura que tenham ocorrido duas posses consecutivas, a primeira exercida
por sociedade irregular e a segunda exercida pela justificante (sociedade unipessoal por quotas).
Vejamos.
Alega-se que a sociedade irregular – que aliás não é identificada – iniciou a posse em 1988. Por sociedade
irregular designa-se a sociedade comercial a que falte a forma legal ou o registo (cfr. Manuel António Pita, in
O Regime da Sociedade Irregular e a Integridade do Capital Social, 2004, pág. 585, e parecer emitido no Pº C.
Co. 101/2010 SJC-CT, nota 8, pág. 5). In casu a irregularidade da sociedade radicará na falta de forma legal
(se título existisse, certamente teria sido identificado na escritura). Mas nada se alega quanto ao “modo” como
esta posse da sociedade irregular (que sociedade?) foi “substituída” pela posse da sociedade justificante.
Demo-nos ao trabalho de consultar a ficha da sociedade justificante (registada em 23.12.2003) e de solicitar a
junção aos autos do respectivo “contrato de sociedade unipessoal” ( de 09.12.2003), na mira de encontrar uma
explicação “complementar” do alegado na escritura de justificação, designadamente através de uma eventual
transformação da sociedade irregular em sociedade comercial regular. Mas não alcançámos nenhuma
explicação. De qualquer modo, ainda que de transformação se tratasse, não cremos que pudesse ocorrer o
instituto da acessão de posses. Para quem defendesse a transformação formal, a posse, afinal, seria a mesma,
porquanto se trataria da mesma pessoa jurídica, e, para quem se inclinasse para a transformação extintiva, o
que ocorreria era a sucessão pela nova sociedade na posse da sociedade irregular (cfr. citado parecer emitido
no Pº C. Co. 101/2010 SJC-CT, ponto 2, págs. 4 e segs., e Autores aí citados).
A hipótese de ter ocorrido o instituto da acessão de posses não é, assim, a nosso ver, compaginável com a
regularização de uma sociedade comercial. Seria, eventualmente, compatível com a constituição de sociedade
unipessoal pelo sócio que desde 1988 detivesse a posse da parcela de terreno. Mas esta hipótese não tem o
mínimo de cobertura nem no contexto da escritura de justificação nem no contexto do “contrato de sociedade
unipessoal” (onde, em sede de realização do capital social, não se faz qualquer referência ao “simples uso e
fruição” da parcela de terreno – cfr. Paulo de Tarso Domingues, in Do Capital Social – Noção, Princípios e
Funções, 1998, nota 235, pág. 73), pelo que não vamos opinar sobre se, neste caso, a sociedade justificante
poderia exercer o direito potestativo de invocar a acessão das posses (cfr. ponto 3.2.1 do parecer emitido no Pº
R.P. 39/2010 SJC-CT).
Quanto à hipótese – que outrossim se nos afigura não ter tradução no contexto da escritura de justificação
apresentada a registo – de a sociedade justificante ter invocado a acessão da sua posse e da posse de
sociedade irregular distinta e autónoma da sociedade justificante, também nos limitamos a remeter para o
ponto do parecer anteriormente citado.
Nos termos expostos, somos de opinião que a escritura de justificação a que nos temos vindo a referir é
manifestamente insuficiente para o registo de aquisição peticionado, pelo que o mesmo deverá ser recusado
nos termos do art. 69º, nº 1, b), do C.R.P.
6
5- As omissões, contradições ou inexactidões dos documentos apresentados no
processo de registo quanto às menções relativas ao registo predial e à matriz, quando
não gerem incerteza sobre o objecto da relação jurídica a que o facto registado se refere,
devem constituir motivo de provisoriedade por dúvidas do registo 6.
Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o registo de aquisição
peticionado deve ser recusado com fundamento no art. 69º, nº 1, alíneas b) e d), do
C.R.P., pelo que o recurso não merece provimento.
6
- Cremos que esta conclusão não demanda explanação e aplica-se com justeza ao caso dos autos.
Vejamos.
Parece-nos seguro concluir dos documentos apresentados que a “parcela não descrita do prédio” (com 3
010m2) nem faz parte da descrição da ficha nº … nem fez parte do artigo … ponto de que devemos partir, que
aliás é categoricamente afirmado pelo próprio recorrente.
Do que desde logo resulta que está errada a declaração prestada na escritura de justificação, de que o artigo P
… do artigo …, está errada a inscrição matricial, ao atestar que o artigo … já descrito na ficha nº ...– …
Mas também resulta do ponto de que partimos que a informação da Conservatória do Registo Predial de ... não
podia ser levada a sério pela Conservatória recorrida, porquanto saltava à vista que a “parcela não descrita do
prédio”, com 3 010m2, não podia estar incluída numa descrição predial com apenas 140m2, a não ser que esta
descrição enfermasse de erro “colossal”.
Aliás, aquela informação, para além de não dever ter sido considerada pela Conservatória recorrida, também
não deveria ter alicerçado a decisão de recusa do pedido de registo de aquisição da “parcela não descrita do
prédio”. Salvo o devido respeito, não faz a nosso ver sentido invocar como fundamento de recusa encontrar-se
o prédio “já registado a favor do adquirente”. É que, para além de o objecto mediato do registo (já) efectuado
ser outro que não o objecto mediato do registo peticionado (e neste ponto a escritura de justificação é muito
clara), o facto (já) registado é uma aquisição causada por compra e venda, enquanto o facto objecto imediato
do registo peticionado é uma aquisição causada por usucapião. Factos distintos, portanto.
Mas a questão que, a propósito, ainda nos aflige é a seguinte: afinal, qual a situação matricial da “parcela não
descrita do prédio”, com 3 010m2, à data da escritura de justificação?
Se o prédio integrador da parcela só foi inscrito na matriz em 2011, sob o artigo …, e se esta parcela não fazia
parte do artigo …, teremos forçosamente que concluir que o Senhor Notário não deu cumprimento na escritura
de justificação ao disposto no nº 1 do art. 57º do Cód. do Notariado.
Portanto, a montante da questão de saber como confirmar a não descrição de prédio pela conservatória da sua
situação – matéria tratada no despacho do presidente do IRN, I.P. nº 2/2009 e na deliberação proferida no Pº
C.P. 68 e 69/2010 SJC-CT, como salienta a citada proposta de remessa dos autos a Conselho – está a precisa
definição da situação matricial desse “prédio” à data do título. Ora, é esta definição que falha em absoluto no
caso dos autos.
Assim sendo, se de recusa do registo, pelos motivos anteriormente alegados e explicados, não fosse o caso, o
facto haveria que ser registado provisoriamente por dúvidas.
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Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 16 de Novembro de
2011.
João Guimarães Gomes de Bastos, relator.
António Manuel Fernandes Lopes, com declaração de voto em anexo.
Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, com declaração de voto em anexo.
Maria Madalena Rodrigues Teixeira, subscreve integralmente a declaração de voto
emitida pelo vogal António Lopes.
José Ascenso Nunes da Maia, subscreve integralmente a declaração de voto
emitida pelo vogal António Lopes.
O recurso hierárquico foi rejeitado por despacho do Exmo. Senhor Presidente em
22.12.2011, de acordo com os fundamentos invocados nas declarações de voto. O
projecto de deliberação foi homologado, pelo mesmo despacho, quanto à apreciação da
questão de fundo.
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P. R.P. 110/2011 SJC-CT
Declaração de Voto
Concordando embora com a apreciação que se faz do mérito, creio que o recurso,
em lugar de improceder, deveria antes ser rejeitado com fundamento em ilegitimidade
do recorrente (cfr. art. 173.º, al. c, do CPA, ex vi do art. 147.º-B, do CRP).
O
sr.
notário,
tendo
formalizado
o
título
apresentado,
tinha
indiscutível
legitimidade para subscrever o pedido de registo – só que não subscreveu. E, ao não
subscrever, pôs-se completamente à margem do processo de registo instaurado com o
pedido que, em vez de por ele, antes foi subscrito pelo sujeito ativo do facto registando –
assim liminarmente se auto-excluindo do direito de provocar a reapreciação da decisão
registal desfavorável em sede de recurso.
O facto de o notário ser sujeito da obrigação de registar, e de por isso ter
legitimidade própria para requerer o registo, não justifica a meu ver a admissão, no caso,
de qualquer desvio ao princípio de que só o apresentante ou a pessoa por ele
representada têm legitimidade para recorrer. Uma tal legitimidade, segundo creio, está
na verdade necessariamente dependente da prévia e efetiva intervenção, numa das
apontadas qualidades, na promoção do processo de registo.
Lisboa, 16 de Novembro de 2011.
O vogal,
António Manuel Fernandes Lopes
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P. R.P. 110/2011 SJC-CT
Declaração de Voto
Distancio-me da posição veiculada no n.º 1 da presente Deliberação e da
respectiva fundamentação, subscrevendo os fundamentos constantes da declaração de
voto do Exmo. Vogal António Lopes.
A vogal,
Isabel Ferreira Quelhas Geraldes
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