CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO DE CIDADES DE PEQUENO
PORTE A PARTIR DO USO DE SOFTWARES LIVRES.
Érika Gonçalves Pires1,2
Kaykc Moreira de Sousa1
1
Instituto Federal do Tocantins - IFTO/Palmas
Coordenação de Geomática
[email protected]; [email protected]
2
Universidade Federal de Goiás - UFG/Goiânia
Instituto de Estudos Socioambientais - IESA,
Laboratório de Processamento de Imagens e Geoprocessamento - LAPIG
[email protected]
RESUMO
O Cadastro Técnico é uma ferramenta importantíssima para o mapeamento imobiliário de áreas urbanas, entretanto
muitas cidades ainda não possuem esse tipo de cadastro, e quando possuem, geralmente o mesmo encontra-se bastante
desatualizado. O presente trabalho tem como objetivo realizar o cadastro técnico imobiliário de cidades de pequeno
porte, a partir da coleta de dados em campo e do uso de softwares livres ou gratuito para a elaboração de uma base de
dados digital dos imóveis com o intuito de obter informações com custo mais reduzido. O Cadastro Técnico
Imobiliário Urbano foi efetuado no município de Pugmil, localizado na região ocidental do Estado do Tocantins, a
108km da capital do Estado. Para a execução do cadastro técnico imobiliário, primeiramente foi feita a coleta de
informações disponíveis na prefeitura, incluindo os dados cartográficos, legislativos, e tributários. Posteriormente, foi
feita a atualização da planta cadastral da cidade, a partir das imagens de satélite de alta resolução espacial disponível no
software Google Earth, e das informações coletadas em campo. As informações de cada unidade imobiliária foram
coletadas em campo a partir do preenchimento do Boletim de Informação Cadastral (BIC), e inseridas em uma base
dados digital. A base de dados foi gerada no software Quantum GIS, onde foram inseridas as informações dos imóveis
em uma tabela de dados. A metodologia empregada, de associação da coleta de dados em campo através de formulário
impresso e a posterior digitalização e geração de uma base de dados digital, utilizando softwares livres ou gratuitos,
mostrou-se bastante viável para o cadastramento imobiliário urbano de cidades de pequenos porte, como é o caso da
cidade de Pugmil-TO, que não contam com grandes recursos financeiros para a execução dos mesmos. Além disso, esse
trabalho contribuiu para a atualização da base de dados imobiliária, de extrema importância para o município, além de
permitir um melhor gerenciamento das informações pela administração pública.
Palavras chaves: Cadastro Técnico, Pequenas Cidades, Software Livre.
ABSTRACT
The technical cadastre is an important tool for mapping urban areas, but many cities still do not have this type of
cadastre, and when they have, usually it is fairly outdated. The present study aims to realize the technical cadastre of the
small cities, from the collection of field data and the use of free software or for the development of a digital database
of properties, with the intention of obtain information on cost reduced. The urban technical cadastre was done in
Pugmil, located in the western region of Tocantins, 108km from the state capital. For the execution of technical
cadastre, first the collection of information available in the city hall was taken, including cartographic, legislative and
tributaries data. Thereafter, the update of the cadastral plan of the city was taken from satellite images with high spatial
resolution available in the Google Earth software, and information collected in the field. The information about each
real estate unit were collected in the field from completing the Cadastral Information Bulletin (BIC), and entered into a
digital database. The database was generated in free software Quantum GIS, where the information of properties were
inserted in a data table. The methodology, association of data collection in the field through the printed form and the
subsequent scanning and generating a digital database using free software, proved quite feasible for the urban cadastre
of small size cities, as the case of Pugmil-TO which do not have large financial resources for their implementation.
1
Furthermore, this work contributed to the updating of the real estate data, extremely importance for the municipality, in
addition to enabling better management of information by government.
Keywords: Technical Cadastre, Small Cities, Free Software.
1. INTRODUÇÃO
De acordo com o dicionário Aurélio da língua portuguesa, "Cadastro" deriva do termo francês Cadastre, que
significa registro público dos bens imóveis de um determinado território ou registro de bens privados de um
determinado indivíduo.
Nesse sentido, o Cadastro Técnico Municipal (CTM) é um conjunto de arquivos que contém o registro de
dados da base imobiliária urbana, cujas finalidades mais imediatas se referem ao planejamento físico e controle do uso
do solo, à arrecadação municipal e à implantação dos serviços urbanos (SILVA, 1979). Além disso, o cadastro organiza
as bases de dados necessárias em qualquer sistema público de informação territorial, visto que diferentes tipos de
usuários necessitam de informações sobre as parcelas e ocupações do território, auxiliando a administração municipal
(ERBA et al., 2007).
Após a criação da Lei de Responsabilidade Fiscal em 2000, o CTM de cidades passou a ganhar bastante
atenção, pois a mesma estabelece que todos os municípios devem realizar o mapeamento de sua área urbana e
avaliação minuciosa dos imóveis com fins de cobrança de impostos (GRIPP Jr. et al., 2002), e caso o município não
disponha de meios e ferramentas adequadas, diante dos complexos processos econômicos e sociais que ocorrem, a
gestão do espaço urbano e regional torna-se cada vez mais difícil.
De acordo com Loch (1988), o cadastro técnico urbano tem se mostrado como a melhor ferramenta para o
planejamento das cidades, disciplinando seu crescimento, a partir do cumprimento da legislação existente. Dentre as
inúmeras vantagens do cadastro técnico urbano destacam-se: localização geográfica dos imóveis; ocupação ou
finalidade do imóvel; uso atual e declividade do solo; áreas de litígio entre imóveis confrontantes; delimitação de cada
unidade imobiliária; estrutura fundiária e identificação das diferentes glebas; regularização dos títulos segundo as áreas;
base para a implementação de infraestrutura.
Um grande número de prefeituras vem nos últimos anos convivendo com as fragilidades de sistemas cadastrais
que foram concebidos há algumas décadas, na qual a população do município e o número de imóveis eram,
provavelmente, muito inferiores aos números atuais (SILVA et al., 2002).
Para enfrentar este quadro, e atender as legislações vigentes, é imprescindível a busca por novas fontes de
receita para a administração municipal, e de novas ferramentas para a realização do cadastro técnico.
Diante disso, e com o avanço das geotecnologias o cadastro técnico urbano tornou-se de grande importância
para os municípios, e os mesmos passaram a estruturar o setor de planejamento e gestão. Os gestores sentiram a
necessidade de investir na cartografia cadastral e no cadastro urbano, com o propósito de administrar o território com
mais conhecimento.
Em virtude da maioria dos softwares de geoprocessamento apresentam custos elevados para sua aquisição e
implantação, o CTM das cidades de pequeno porte geralmente tem sido realizado de forma analógica, com a produção
de mapas e formulários impressos.
Nesse contexto, o presente trabalho tem como objetivo realizar o cadastro técnico imobiliário de uma cidade
de pequeno porte, como é o caso da cidade de Pugmil-TO, a partir da coleta de dados em campo e do uso de software
livres ou gratuitos para a elaboração de uma base de dados digital dos imóveis, com o intuito de obter informações com
custo mais reduzido.
2. MATERIAIS E MÉTODOS
O Cadastro Técnico Imobiliário Urbano foi efetuado no município de Pugmil (Figura 1), localizado na região
ocidental do Estado do Tocantins, a 108km da capital do Estado, com latitude de 10°25'25"S e longitude 48°53'37"Wgr,
estando a uma altitude de 340 metros e com área total de aproximadamente 400km².
O município de Pugmil-TO foi criado em 1994, a partir do desmembramento de parte do município de Paraíso
do Tocantins-TO, através da lei n° 676 de 26 de maio de 1994, e sua sede municipal foi implantada apenas em 01 de
janeiro de 1997, as margens da Rodovia BR-153.
2
49°10'0"W
49°0'0"W
48°50'0"W
c
vi
TO-447
vic
48°40'0"W
Paraíso do Tocantins
TO
-4
54
TO-080
10°10'0"S
±
BR-153
10°20'0"S
TO-35
4
Pugmil
TO-164
10°30'0"S
TO-255
Nova Rosalândia
TO
4
16
2
TO0
875 1.750
3.500
5.250
55
7.000
Km
10°40'0"S
Elaborado por: Érika Pires
Base de dados: SEPLAN-TO
Fig. 1: Localização da área de estudo
A cidade de Pugmil-TO foi totalmente planejada e a mesma possui um traçado urbano no formato retangular.
As vias da cidade foram projetadas cortando as curvas de nível, de forma a ter declividade suficiente para escoar as
águas da chuva.
Para a execução do cadastro técnico imobiliário, primeiramente foi feita a coleta de informações disponíveis
da área urbana na prefeitura, como por exemplo, dados cartográficos, legislativos, tributários, dentre outros.
Em virtude da cidade não possuir uma mapa atualizado da área urbana, inicialmente foi confeccionado um
novo mapa a partir da imagem de satélite de alta resolução espacial disponível no software Google Earth, e
posteriormente atualizado com as informações coletadas em campo.
A segunda etapa consistiu em efetuar o planejamento para a execução do cadastro, onde foi feito a divisão da
cidade em 4 (quatro) zonas, para facilitar o cadastramento.
Com o intuito de haver o controle e organização dos imóveis cadastrados, estabeleceu-se um sistema de
codificações de imóveis, onde cada unidade imobiliária recebeu um código numérico, denominado de inscrição
imobiliária, possibilitando que cada unidade tenha seu registro individualizado. A inscrição imobiliária foi composta
pelos termos: Distrito, Setor, Bairro, Lote, Sublote.
Para a realização da coleta dos dados em campo, foi elaborado um modelo de Boletim de Informação
Cadastral (BIC). O BIC é um formulário onde são inseridas as características de cada unidade imobiliária, contendo
campos para registro de informações relevantes para o cadastro técnico, possibilitando o atendimento às
particularidades específicas de cada município em especial. Para cada unidade imobiliária como casa, apartamento, loja,
escola, dentre outras, preencheu-se um BIC a fim de torná-lo um instrumento imprescindível para a execução do
cadastro técnico, permitindo a complementação do mapeamento cadastral.
Posteriormente foi realizado o cadastramento propriamente dito, que consistiu em cadastrar cada imóvel a
partir do preenchimento do BIC, elaboração do croqui do lote e edificação. Foram obtidas fotografias de cada unidade
imobiliária, a fim de ter um mapeamento fotográfico do imóvel e facilitar a identificação posterior do mesmo.
Após a coleta de dados em campo, os dados foram organizados, e os BICs manuscritos foram digitados no
software LibreOffice Calc para que fosse gerado um banco de dados com as informações de cada imóvel. Os croquis
foram digitalizados para arquivamento e posteriormente foi realizado o desenho de cada unidade imobiliária no
software gratuito DraftSight. Além disso, foram confeccionadas a planta de cada quadra e lotes, identificando as áreas
edificadas.
Paralelamente a este trabalho foi feito a revisão dos dados, e as pendências de campo encontradas foram
indicadas nos BICs e croquis e depois foi realizado o retorno a campo a fim de sanar as pendências encontradas.
Salienta-se que o levantamento de dados a ser realizado serve para a produção de planta do município e do
preenchimento do banco de dados, além de servir para gerar informações úteis na realização da avaliação dos imóveis.
Um dos objetivos da Prefeitura Municipal de Pugmil – TO, era a regularização dos imóveis do município para
a partir daí auxilia-lós na arrecadação de impostos, como o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). Assim foi
confeccionado um novo mapa da área urbana da cidade com as devidas edificações de cada unidade imobiliária.
Foi elaborada uma planta genérica de valores dos imóveis, para que fosse utilizada como base para o cálculo
do IPTU. A planta genérica consiste em uma planta do perímetro urbano do município onde estão plotados os valores
3
de mercado do metro quadrado de terrenos, em cada face de quadra, devidamente homogeneizados em relação aos seus
diversos atributos e referidos a uma mesma data, e é composta de plantas, tabelas, listas, fatores e índices determinantes
dos valores médios unitários de metro quadrado (ou linear) de terreno e de construção, originários ou corrigidos,
acompanhados de regras e métodos, genéricos ou específicos, para a apuração do valor venal de imóveis.
Salienta-se que conforme o Código Tributário Nacional (CTN), a cobrança e gestão do IPTU é competência
dos Municípios, e para isso o mesmo deve possuir o registro dos dados de cada imóvel, localizado na zona urbana, seja
ele edificado ou não, com o intuito do cálculo do imposto. O IPTU é calculado em função do valor venal do imóvel
(terreno e edificação), bem como suas características que são determinadas por cada município, geralmente na planta
genérica de valores.
A partir dos dados cadastrados foi elaborado uma base de dados digitais de todas as unidades imobiliárias,
utilizando o software livre Quantum GIS 1.8, de modo a facilitar a consulta dos imóveis. As informações cadastradas de
cada unidade imobiliária foi inserida em uma base de dados. A Tabela 1 mostra um exemplo das informações
cadastrados na base de dados de uma unidade imobiliária.
TABELA 1: EXEMPLO DE UMA BASE DE DADOS DE UMA UNIDADE IMOBILIÁRIA.
Classe
Unidade Imobiliária
Atributo
Tipo
Descrição
Aliquota
Double
AreaEdif
AreaTerr
Bairro
Logradouro
Lote
Quadra
Testada
ValorVenal
Double
Double
Text
Text
Double
Double
Double
Double
Percentual ou valor fixo que será aplicado
sobre a base de cálculo para o cálculo do valor
de um tributo
Área da edificação/ construção em m²
Área do terreno/ lote em m²
Nome do bairro
Nome do logradouro
Número de identificação do lote
Número da quadra do lote
Largura da frente do lote
Valor venal do imóvel em R$
3. RESULTADOS E DISCUSSÕES
Fig. 2: Exemplo de mapa das quadras cadastradas com área edificada.
4
Para cada unidade imobiliária foram cadastradas as informações mais importantes para prefeitura, e portanto, a
cada unidade imobiliária foi associado um tabela com os seguintes dados: Área do Terreno, Área Edificada, Lote,
Quadra,Testada, Logradouro, Bairro,Valor Venal, Alíquota. O usuário poderá ter acesso a informação do imóvel ao
clicar no desenho do mesmo, onde aparecerá a tabela com a informações, conforme Figura 2. A Figura 2 mostra o mapa
geral de uma das quadras cadastradas (QI-46) onde foram inseridas as áreas edificadas em cada unidade imobiliária,
para facilitar o gerenciamento da quadra.
Além dessas informações o usuário poderá acessar ainda o Boletim de Informações Cadastrais (BIC) e a planta
da unidade imobiliária. A Figura 3 mostra um exemplo do BIC e planta de uma unidade imobiliária cadastrada.
Salienta-se que nem todas as unidades puderam ser cadastradas efetivamente. Em 15% das unidades, não haviam
moradores nas residências, ou os mesmos não permitiram a entrada no imóvel. Nesse caso, as medidas do terreno e do
imóvel foram estimadas a partir da informações que foram possíveis ser obtidas em campo e da imagem do Google
Earth, com o intuito de obter dados mais aproximados dos mesmos.
Salienta-se que houve dificuldade na coleta de algumas informações referente aos dados do proprietário (CPF,
nome da mãe, etc), e outros dados que o proprietário não soube informar (ano da edificação, tempo de uso, etc).
Fig. 3:
Fig. 3: BIC e planta de uma unidade imobiliária.
4. CONCLUSÕES
A metodologia empregada, de associação da coleta de dados em campo através de formulário impresso e a
posterior digitalização e geração de uma base de dados digital, utilizando softwares livres ou gratuitos, mostrou-se
bastante viável para o cadastramento imobiliário urbano de cidades de pequenos porte, como o caso da cidade de
Pugmil-TO, que não contam com grandes recursos financeiros para a execução dos mesmos.
Nesse trabalho, foram encontrados problemas com recursos humanos, onde verifica-se a necessidade de
capacitação de recursos humanos com treinamentos e cursos em diversas áreas como administração geral e tributária,
gestão pública, atendimento e principalmente em informática básica, para que os servidores do município possam
oferecer um melhor serviço ao contribuinte.
Este trabalho contribuiu para a atualização do bancos de dados dos imóveis urbanos, de extrema importância
5
para o município. Essa atualização irá fazer com que o controle sobre a arrecadação se amplie, havendo menos
possibilidade de inadimplência, pois haverá maior eficácia no gerenciamento e monitoramento das informações. O
aumento da arrecadação municipal possibilitará, consequentemente, maiores investimentos em infraestrutura urbana.
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Florianópolis, 2000. 180p.
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Política Fiscal e Urbana. Rio de Janeiro, 2005.
GRIPP Jr., J. SILVA, A. S. VIEIRA, C. A. O. Cadastro Técnico Municipal de Cidades de Pequeno Porte. VIÇOSA:
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LOCH, C. Cadastro Técnico Multifinalitário - Rural e Urbano. UFSC, Florianópolis 1998.
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