IV SEMINARIO INTERNACIONAL SOBRE DESENVOLVIMENTO
REGIONAL
TÍTULO DO TRABALHO
ESPACIALIZAÇÃO DOS DADOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO COMO APOIO A
GESTÃO URBANA
TÓPICO TEMÁTICO
Número
Descrição
10
Gestão das cidades e a questão habitacional
AUTOR PRINCIPAL
INSTITUIÇÃO
Rauber, Alexandre
UNISC
CO-AUTORES
INSTITUIÇÃO
1
2
3
Collischonn, Erika
UNISC
RESUMO DO TRABALHO
A organização de um Cadastro Imobiliário Fiscal é condição importante para que o
município possa instituir e arrecadar seus tributos. Os cadastros imobiliários reúnem
informações detalhadas sobre os proprietários, as edificações, os lotes onde as
edificações estão localizadas, assim como sobre as infra-estruturas disponibilizadas.
Verifica-se uma tendência atual de transformar o cadastro imobiliário urbano em um
instrumento de apoio ao planejamento municipal, ultrapassando seus propósitos
estritamente fiscais. Quando apoiado numa base cartográfica e em um sistema de
informações geográficas, o cadastro imobiliário torna-se uma ferramenta indispensável
para fornecer informações para auxiliar o gerenciamento dos problemas da cidade. Este
artigo trata do trabalho desenvolvido no município de Venâncio Aires/RS para criação de
um banco de dados geográficos, a partir da base cartográfica e do cadastro imobiliário
urbano atualizados, tendo-se como apoio uma imagem de satélite de alta resolução. As
várias etapas de definição do sistema de banco de dados, levantamentos de campo,
alimentação da base de dados, estruturação da base cartográfica e uso de sistemas de
informações geográficas são descritas e avaliadas com detalhes. Conclusões são
apresentadas e caminhos subseqüentes do trabalho indicados.
PALAVRAS- CHAVE
Cadastro imobiliário – Base cartográfica – Banco de Dados Geográficos
ABSTRACT
Organizing a Real Estate Cadastral System is an essential condition for a municipality to
set and collect its taxes. Cadastral systems gather a large amount of data about real
estates, including information about owners, characteristics of the buildings and the blocks
where the buildings are on, and about infrastructure available. Nowadays, there is a
tendency of transforming real estate cadastral systems into a support system for urban
planning and management, overtaking its originally narrow financial purposes. When this
system is linked to a cartographic base and to a geographical information system, it
becomes a powerful tool to provide spatially explicit information to assist to solve urban
issues. This paper approaches the work developed in the city of Venâncio Aires/RS/Brazil
to create an urban geographic database, built upon a cartographic base, an updated real
state cadastral system, and a high resolution satellite image. The steps of this work, such
as definition of the database system, fieldwork, feeding the database, building of the
cartographic base and the selection of the geographical information system, are described
and assessed in details. Conclusions are made and routes for further improvements are
indicated.
KEYWORDS
Urban Property Data - cartographic base – spatial database
INTRODUÇÃO
A cidade de Venâncio Aires consolida-se atualmente, juntamente, com Santa Cruz
do Sul como o pólo de beneficiamento do fumo no Rio Grande do Sul e no Brasil. Além
disso, a cidade é também conhecida pela produção de erva-mate e chás, equipamentos
de refrigeração e fogões. Nos últimos vinte anos, o número de indústrias instaladas e o
número de empregos na cidade cresceram significativamente (IPEA, 2000, p. 158). Em
função desse dinamismo econômico, também cresceu significativamente a população
urbana. Há 30 anos atrás Venâncio Aires era uma cidade de 9.977 habitantes, enquanto
no censo 2000, foram contadas 34.200 pessoas e, para 2004, a FEE estimou 41.664
habitantes. Esse dinamismo da urbanização se reflete no crescimento da área urbana e
na dificuldade de manter atualizado o cadastro imobiliário pela Prefeitura Municipal. Com
o propósito de atualizar o cadastro existente e cadastrar os loteamentos e ocupações
clandestinas e irregulares a Universidade de Santa Cruz do Sul em convênio com a
Prefeitura Municipal de Venâncio Aires realizou um projeto intitulado “Atualização da Base
Cartográfica e do Cadastro Imobiliário Urbano de Venâncio Aires”. O que se apresenta
aqui é o objetivo final desse projeto, ou seja, a criação de um banco de dados
geográficos, a partir da base cartográfica e do cadastro imobiliário urbano atualizados.
Este artigo divide-se em três seções. A primeira aborda o cadastro imobiliário
numa perspectiva evolutiva, considerando a tendência atual de transformar o cadastro
imobiliário urbano em um instrumento de apoio ao planejamento municipal. A segunda a
metodologia utilizada no caso de Venâncio Aires. Por fim, apresentam-se considerações
sobre o processo e perspectivas futuras.
1- ORGANIZAÇÃO E FINS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO
Cadastro é um conjunto de informações sistematizadas e ordenadas sobre
determinada matéria. A organização de um Cadastro Imobiliário Fiscal é condição
importante para que o município possa instituir e arrecadar seus tributos, principalmente o
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Para exigir o recolhimento do IPTU é
necessária a constituição do crédito tributário correspondente à obrigação instaurada.
A constituição do crédito tributário se faz mediante um procedimento
administrativo chamado lançamento, que objetiva verificar a ocorrência
do fato gerador da obrigação correspondente, determinar a matéria
tributável, calcular o montante do tributo devido, identificar o sujeito
passivo e, se for o caso, propor a aplicação da penalidade cabível.”
(artigo 142, CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL)
Assim para que possa ser realizado o lançamento os dados do respectivo imóvel
devem constar no Cadastro. Portanto, o cadastro Imobiliário consiste num conjunto de
informações existentes em determinadas áreas urbanas sobre imóveis urbanos, valores
dos imóveis, contribuintes, obras públicas e privadas e uso e ocupação do espaço
urbano. Em função das constantes alterações na área urbana, que nem sempre são
informados na prefeitura, muitos imóveis não constam ou não estão atualizados no
cadastro. A atualização do Cadastro Imobiliário é realizada pela identificação de novas
áreas construídas através de fotografias aéreas ou imagens de satélite de alta resolução,
mas também pela vistoria (visita in loco) aos imóveis por agentes fiscais. Para que esta
vistoria contemple os dados que devem constar no Cadastro Imobiliário, elabora-se um
Boletim de Informações Cadastrais (BIC). O Boletim de Informações Cadastrais é um
formulário onde são anotadas as características de cada unidade imobiliária, para o
lançamento de tributos e outras aplicações em planejamento. O BIC elaborado para
Venâncio Aires atendeu os requisitos do setor fiscal da prefeitura bem como o do setor de
planejamento municipal, contendo campos referentes ao nome do proprietário, CPF,
endereço para correspondência, o número de inscrição cadastral do imóvel; bem como
campos referentes ao lote e a edificação e um espaço para a elaboração de um croqui; e
ainda, campos ligados à infra-estrutura urbana. Desta forma os produtos do cadastro
podem estabelecer as bases da arrecadação de impostos, mas por outro, permitem
integrar um banco de informações multifinalitárias com aplicações práticas que
ultrapassam os propósitos estritamente fiscais. Quando o cadastro, com informações que
ultrapassam os propósitos estritamente fiscais, está apoiado numa base cartográfica, ele
se torna uma ferramenta indispensável para fornecer informações para auxiliar o
gerenciamento dos problemas da cidade (Amorim et al, 2003).
2- MÉTODOS E TÉCNICAS
2.1 Definição de sistema de banco de dados e do Boletim Informativo Cadastral a
ser utilizado
q
Na Prefeitura Municipal de Venâncio Aires os dados alfanuméricos referentes às
unidades imobiliárias tinham fins somente fiscais e estavam armazenados em um banco
de dados disponível, via rede interna, apenas para os setores da Secretaria Municipal da
Fazenda e a alguns setores da Secretaria Municipal de Planejamento. Este sistema de
banco de dados contém as rotinas necessárias ao lançamento do IPTU. A proposta do
Secretário Municipal de Planejamento na época do contrato era, além de atualizar os
dados cadastrais, possibilitar a ampliação do uso do cadastro digital, principalmente, para
a equipe do plano diretor. Em função disso, era preciso migrar para um Sistema de
Informações Geográficas (SIG). Este é um tipo de sistema que realiza o tratamento
computacional dos dados geográficos e recupera informações não apenas com base em
suas características alfanuméricas, mas também através de sua localização espacial,
oferecendo assim ao administrador (urbanista, planejador) uma visão inédita da cidade,
em que todas as informações disponíveis sobre um determinado assunto estão ao seu
alcance, inter-relacionadas com base no que lhes é fundamentalmente comum – a
localização geográfica (INPE, 2005).
Apesar desse desejo de ampliar o uso dos dados do cadastro imobiliário urbano,
ainda havia resistências no Setor Financeiro em adotar um sistema de Banco de Dados
mais aberto e que pudesse ser adulterado com mais facilidade. Assim para o cálculo de
IPTU e informações financeiras definiu-se que seria mantido o Sistema de Banco de
Dados desenvolvido pela empresa INFOTEC, já em uso na prefeitura. Para a criação do
Banco de Dados de uso ampliado os dados cadastrais do Sistema da INFOTEC seriam
transformados para o modo Dbase.
Foram realizadas três reuniões com a equipe da secretaria do planejamento para
a definição destes processos e de quais dados alfanuméricos deveriam ser cadastrados.
Os técnicos da Secretaria de Planejamento listaram alguns itens relacionados à
infra-estrutura das vias e ao saneamento, que gostariam de ver contemplados no
levantamento. Posteriormente, realizou-se uma reunião com representante da empresa
INFOTEC que desenvolveu o software do Cadastro da Prefeitura Municipal de Venâncio
Aires para incorporar ao sistema já implantado os novos dados a serem cadastrados.
Concretizada esta possibilidade formatou-se o Boletim Informativo Cadastral.
2.2- Os levantamentos de campo e a alimentação do Banco de Dados existente
O levantamento de campo foi realizado por varredura, ou seja, todas as unidades
foram visitadas por recadastradores, devidamente uniformizados e identificados. Esta
atividade consistiu em: elaboração de croquis das edificações e sua localização espacial
no terreno, coleta de informações sobre o lote e as edificações. Nesta atividade
trabalharam 10 pessoas com 20 horas semanais (bolsistas da UNISC ou contratos CIEE),
durante um ano e quatro meses. A atividade foi encerrada em outubro de 2004.
Estima-se que o levantamento foi realizado em 23.000 unidades cadastrais distribuídas
em 19.000 lotes. Para cada um desses 19.000 lotes, com ou sem edificações foi
preenchido um Boletim e desenhado um croqui. Especificamente sobre edificações
estima-se que foram realizados 18.000 levantamentos (alguns lotes não continham
edificação, outros somente uma ou várias edificações). Depois de realizados os
levantamentos de campo foram efetuados os cálculos de áreas de lotes e edificações,
bem como a conferência de dados sobre cada unidade. Desta forma, todos os campos do
Boletim ficavam preenchidos e passava-se a outra etapa que era a atualização do banco
de dados da empresa Infotec a partir dos dados de campo.
Nesta fase, os dados de cada uma das Unidades Cadastrais foram atualizados
por meio de digitação. Além da atualização foram digitadas muitas unidades novas, não
constantes no cadastro da prefeitura. Para realizar esta atividade foram utilizados 3
computadores do Laboratório de Geoprocessamento da UNISC, que foram transferidos
temporariamente para a sala do Recadastramento da Prefeitura Municipal de Venâncio
Aires (figura 10). Foram atualizadas 20.000 unidades e cadastradas 3.000 novas. Dos
23000 registros constantes no Banco de Dados, somente 4.534 são lotes sem edificação
(imposto territorial) os demais se referem às edificações. Quando num lote há uma casa,
uma piscina e um quiosque, para este lote haverá três registros.
2.3-A estruturação da base cartográfica
A criação de um sistema de Informações Geográficas requer que a geometria e os
atributos dos dados estejam geo-referenciados, isto é, localizados na superfície terrestre
e representados numa projeção cartográfica. A Prefeitura de Venâncio Aires já dispunha
de uma Base Cartográfica Digital de boa qualidade (contendo arruamento, hidrografia,
edificações e altimetria de 1m em 1m) obtida por digitalização de 23 Folhas da Planta
Urbana na escala 1:2000 (Resultantes de Aerolevantamento de 1984). A digitalização da
Planta Urbana foi realizada através de projeto anterior, também numa parceria entre
Prefeitura Municipal de Venâncio Aires e Laboratório de Geoprocesamento da UNISC.
Como já existia uma base confiável, para fins de atualização cadastral optou-se pelo uso
de Imagem de Satélite de Alta Resolução que pudesse ser orto-retificada tendo a base
cartográfica antiga e o modelo numérico de terreno dela decorrente como referência.
Optou-se pela Imagem Quickbird que possui resolução espacial de 61 centímetros no
modo pancromático, permitindo distinguir ruas, contorno de edificações e até mesmo
classificação de ocupação urbana. A empresa contratada e responsável pela qualidade
do imageamento, recorte e orto-retificação, foi a Intersat. A imagem foi solicitada em 28
de maio de 2003, no entanto, só chegou à disposição da equipe em novembro de 2003, o
que comprometeu a dinâmica dos trabalhos, principalmente, pela esperança que se
depositava na imagem de facilitar a restituição de lotes e edificações.
A partir desse momento, iniciou a estruturação da base cartográfica contendo a
representação dos imóveis. Esta fase do projeto compreendeu a construção de um
arquivo vetorial digital (extensão .dwg) com as feições geográficas relevantes para o
cadastro multifinalitário municipal (faces de quadra/vias, lotes e edificações) tendo como
base de desenho a imagem de satélite de alta resolução geo-referenciada (QuickBird) e
os boletins, croquis obtidos no cadastramento de campo, e novos levantamentos de
campo. Os lotes e as edificações foram representados como polígonos fechados.
O processo de digitalização da base cartográfica foi desenvolvido em tela, sobre a
imagem de satélite de alta resolução geo-referenciada, utilizando-se o programa AutoCad
Map (Figura 1). Consultas aos croquis dos lotes e edificações, obtidos no cadastramento
em campo foram necessárias, porque as delimitações das feições geográficas na
imagem não eram claras ou apresentarem-se parcialmente cobertas por árvores ou
sombras. Este problema das imagens Quickbird foi comentado por Huinca et al. (2005,
p.454):
Os sensores orbitais de alta resolução como o Quickbird e o Ikonos são
direcionáveis para diminuir o intervalo de tempo de imageamento
consecutivo de um mesmo local da supefície terrestre. Assim, as
imagens em geral apresentam um efeito de perspectiva pelo fato de a
visada estar inclinada, não nadiral.
Em função dessa dificuldade a imagem não serviu como base para definição de
medidas, mas como referência de localização das medidas realizadas em campo (Figura
1).
Figura 1- Arquivo vetorial com lotes, edificações e número de quadra tendo como
base a imagem de alta resolução.
Quatro digitalizadores devidamente treinados na utilização do programa AutoCad
Map realizaram a digitalização. Novas visitas a campo foram necessárias para verificação
de dúvidas não sanadas pelos croquis, até que se chegasse a digitalização completa para
toda a área urbana (Figura 2).
Figura 2- Arquivo vetorial mostrando parte dos lotes e edificações da cidade
2.4- Conversão do Sistema Cadastral em Banco de Dados Geográficos
O primeiro passo na construção do Banco de Dados Geográficos da Cidade de
Venâncio Aires, foi a criação de um diagrama que definisse o modelo contendo as
entidades da realidade a serem modeladas no sistema (figura 2).
Esta concepção inicial sofreu alterações durante o processo de implementação,
no entanto, o que permaneceu como fundamental foi a necessidade de inserir numa
única base de dados, informações espaciais provenientes de dados cartográficos e do
cadastro urbano e oferecer mecanismos para combinar as várias informações, bem como
consultar, recuperar e visualizar o conteúdo da base de dados georeferenciados.
Cadastro Imobiliário de Venâncio Aires
Banco de Dados Geográficos
Lotes – Dados gráficos
Identificador –
Número cadastral
Lotes – Dados alfanuméricos
Proprietário, Quadra, Setor, Rua,
Área, Situação, Ocupação, Tipo
de imposto, Patrimônio,
Situação legal, Passeio, Esgoto,
Pedologia, Topografia, Limites
Edificações – Dados gráficos
Identificador –
Número cadastral
Edificações – Dados alfanuméricos
Proprietário, Quadra, Setor, Rua, Área,
Situação, Ocupação Sentido,
Pavimentos, Tipologia, Estrutura,
Destinação, Padrão, Utilização, área
edificada, Situação legal etc.
Armazenamento, visualização, consultas por atributo, atualização
Figura 3- Modelo de Relacionamentos criados no Banco de Dados Geográfico.
Para a criação do Banco de dados alfanuméricos, compatível com a aplicação
desejada, foi necessária a conversão dos dados do banco existente na Prefeitura
(INFOTEC), devidamente atualizado durante os anos 2003 e 2004 a partir de
levantamentos de campo, para um formato apropriado a ser associado à base
cartográfica em um sistema de informações geográficas. O banco de dados atualizado foi
disponibilizado em formato .txt e convertido para o formato .xls (Excel) e através da
identificação das variáveis do cadastro, reestruturou-se essas informações distribuindo-as
em duas tabelas, uma para cada entidade geográfica – lotes e edificações.
Outra etapa necessária na construção do Banco de Dados Geográficos foi a
criação das chaves de acesso entre as entidades geográficas (lotes e edificações) e as
tabelas. No processo de transferência de dados da base cartográfica para o Sistema de
Gerenciador de Banco de Dados Geográfico (que contém e interliga os dados
alfanuméricos
e
espaciais)
foram
utilizados
os
seguintes
softwares
de
Geoprocessamento: AutoCADMap, Idrisi e ArcView. As entidades geográficas (lotes e
edificações) foram importadas como polígonos no sistema ArcView. Neste sistema
também foram definidas as chaves de acesso para cada polígono criado – o número
usado foi o número de registro no banco de dados da Prefeitura. Por fim, ainda no
ArcView, definiu-se os diferentes campos que deveriam constar em cada tabela, de lotes
e edificações, respectivamente. Uma vez criadas as tabelas com as chaves de acesso
como identificador do registro (tanto para lotes como para edificações) copiaram-se os
dados da tabela de cada uma das respectivas tabelas. Esta cópia de dados de um
arquivo para o outro foi efetuado no programa Excel. Os dados foram transferidos do
banco da prefeitura (.xls) para o banco de dados espacial (.dbf). O novo banco de dados
criado é do tipo relacional e tem estrutura SQL (Structured Query Language). A
associação do banco de dados à base cartográfica foi efetuada dentro do programa Arc
View, em função disso tem arquitetura dual, ou seja, cada entidade geográfica tem um
identificador único e também cada linha das tabelas descritivas tem um identificador único
e o software verifica quais goemetrias correspondem a que linhas na tabela. Depois de
Criado o Banco de Dados Geográfico no ArcView os arquivos foram transferidos para o
aplicativo Terra View desenvolvido pelo INPE. por ser um software livre e por apresentar
um melhor enquadramento das vistas e tabelas na tela (Figuras 4 e 5).
Figura 4- Consulta por atributo - lotes do tipo somente territorial.
Figura 5- Consulta por atributo - edificações com estrutura de madeira.
2- CONSIDERAÇÕES FINAIS
3No
desenvolvimento
desse
projeto
criaram-se
as
associações
entre
a
representação gráfica (polígonos) e os dados alfanuméricos para 15.000 lotes e para
18.000 edificações. A configuração dos lotes e edificações na representação permitiu a
visualização e consulta espacial, podendo auxiliar no controle dos registros cadastrais.
Constatou-se que a estrutura de banco de dados geográfico proposta no software
Terraview é eficiente, pois possibilitou a construção de um modelo espacial reunindo
objetos articulados.
O banco de dados geográfico criado permite a consulta e apresentação em tela
das consultas, bem como a informação sobre lotes e/ou edificações quando apontadas
em tela. A criação do banco de dados espacial permitiu corrigir muitos erros de digitação
e duplicidade no banco de dados oficial da prefeitura que serve para fins fiscais.
A gestão municipal é complexa envolve muitos atores e é essencialmente
espacializada, assim sendo é imprescindível o desenvolvimento de bancos de dados
que possa armazenar informações espaciais. O banco de dados criado, por enquanto,
é essencialmente cadastral. Complementando-se a base de dados desenvolvida com
outros planos de informação (rede de vias, redes de saneamento, redes elétricas,
dados censitários) será possível conceber e implementar uma vasta gama de
aplicações na administração publica municipal, como por exemplo no trânsito, na
educação, na saúde, no saneamento e no planejamento urbano.
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IPEA, 2000. 206p.