EZ TEC Empreendimentos e
Participações S.A. e Controladas
Demonstrações Financeiras
Referentes aos Exercícios Findos em
31 de Dezembro de 2009 e de 2008 e
Parecer dos Auditores Independentes
Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes
RELATÓRIO DE ADMINISTRAÇÃO
A administração da EZTEC anuncia os resultados de 2009, período marcado pela conquista de recordes
operacionais e financeiros, resultado da expansão do mercado imobiliário paulistano, da assertividade em
aproveitar oportunidades nos lançamentos imobiliários, além da austeridade no controle de custos e
despesas da Companhia.
Em 2009 a EZTEC obteve resultados do planejamento e dos ajustes realizados ao final de 2008: com uma
estrutura administrativa enxuta e adequada para sua capacidade de produção - com contratos de
fornecedores renegociados, e com a equipe fundamentada e treinada para controle de seus custos e
despesas - as áreas de incorporação e comercial dedicaram-se intensivamente a desenvolver produtos e
oportunidades que resultaram em sólido crescimento da operação aliada a qualidade, controle e
lucratividade.
Do ponto de vista operacional, a Companhia registrou recordes de vendas e lançamentos. No primeiro
semestre destacam-se os lançamentos dos empreendimentos comerciais Supéria Moema e Capital
Corporate Office, ambos com mais de 80% das unidades comercializadas no trimestre de lançamento.
Prova desse sucesso foi a conquista do Prêmio Master Imobiliário 2009, oferecido pelo SECOVI-SP, como
melhor oportunidade estratégica do setor. No segundo semestre foi retomado o foco em
empreendimentos residenciais voltados para a classe média. Ao todo foram lançados 10
empreendimentos em 2009, totalizando R$505,8 milhões em VGV próprio, com 68,5% das unidades
comercializadas.
As vendas contratadas de 2009 merecem destaque, totalizando R$564,8 milhões, crescimento de 57,8%
em relação ao mesmo período do ano anterior. As vendas de unidades lançadas em anos anteriores
representaram R$132,3 milhões e o estoque de unidades encerrou 2009 com R$292,0 milhões.
Ao longo de 2009 a EZTEC concluiu 7 empreendimentos (Splendor Ibirapuera, Splendor Vila Mascote,
Splendor Santana, Splendor Tatuapé, Terraço Anália Franco, Collori e Clima Bothânico), totalizando a
entrega de 1.126 unidades e um VGV, atualizado pelo INCC, de R$543,9 milhões. Para 2010 programa-se
a entrega de mais 1.902 unidades, distribuídas em 10 empreendimentos, totalizando um VGV atualizado
de mais de R$537,9 milhões.
No segundo semestre de 2009 a EZTEC, comprometida com seu crescimento, adquiriu 7 novas áreas na
cidade de São Paulo (Vergueiro, Chibarás, João XXIII, Cardeal Arco Verde, Rua dos Trilhos, Rua das
Flechas II, Afonso Schmidt), totalizando um potencial de R$339,2 milhões em VGV próprio. Considerando
as novas aquisições, o estoque de terrenos soma um potencial de R$3,6 bilhões em VGV próprio,
adquiridos a partir do 4T06, divididos em 28 áreas e 43 empreendimentos, dos quais 82,0% localizados
na Região Metropolitana de São Paulo.
Quanto aos destaques financeiros, ao longo de 2009 as margens da EZTEC permaneceram diferenciadas
no setor imobiliário, encerrando o ano com margem EBITDA de 31,7%, correspondendo a um lucro
EBITDA de R$160,3 milhões, aumento de 106,0% em relação à 2008. A força deste resultado deve-se [i]
ao gerenciamento dos custos e prazos de entrega dos empreendimentos; [ii] à manutenção de um
rigoroso controle das despesas administrativas, que no acumulado do ano representa 5,7% da receita
líquida, um dos menores índices do setor; e [iii] a assertividade e racionalização do uso dos meios de
propaganda para a venda dos empreendimentos, refletidas nas despesas comerciais, que correspondem
a 2,9% da receita líquida e 2,6% das vendas realizadas.
O lucro líquido totalizou R$162,9 milhões no ano, aumento de 59,5% em relação a 2008, representando
uma margem líquida de 32,2%, dos quais R$38,7 milhões serão distribuídos a título de dividendos,
sujeito a aprovação em AGO a ser realizada em abril de 2010, representando um dividendo de
R$0,2701/ação ou 3,2% do preço de fechamento de 03 de março de 2010. Esse resultado garante a
Companhia entre os maiores Retornos sobre o Patrimônio Líquido (do inglês Return on Equity – ROE) do
setor, com 20,6% em 2009.
A solidez financeira, importante em Companhias de capital intensivo, como é o caso do setor de Real
Estate, está refletido nos R$128,4 milhões de disponibilidades e no caixa líquido de R$61,5 milhões,
Deloitte Touche Tohmatsu
reforçado por R$223,4 milhões em recebíveis performados, ou seja, recebíveis passíveis de securitização.
Esses recebíveis, remunerados a IGPM+12% ao ano, cresceram 191,7% em relação ao 3T09, resultado
da conclusão de empreendimentos no 4T09. O retorno do caixa dos empreendimentos concluídos
viabilizará o crescimento do volume de lançamentos para 2010.
Os resultados apresentados pela Companhia têm influenciando no aumento da liquidez das ações: no
comparativo do desempenho do 4T09 com o 1T09, houve um crescimento de 665,70% no número de
negócios (331 negócios/dia) e aumento de 520,1% no volume financeiro negociado (R$2,6 milhões/dia).
Como conseqüência do aumento de liquidez, em 04/01/2010 a EZTEC passou a fazer parte do Índice
Small Cap (SMLL) e o Índice Imobiliário (IMOB) da BM&F Bovespa.
Até a data de divulgação desse material, 3 empreendimentos (Gran Village Club, Clima Mascote e
Massimo Residence) foram lançados com sucesso em 2010, totalizando aproximadamente R$200 milhões
em VGV próprio.
Para finalizar, esta administração celebra com seus acionistas o resultado de 2009, que posicionou a
EZTEC de forma diferenciada no setor de incorporação imobiliária - em relação ao lucro nominal, à
margem líquida, ao Retorno sobre Patrimônio, e conseqüentemente, ao " dividend yield" - construído
através de uma gestão financeira conservadora, com endividamento somente de financiamento à
produção, e manutenção de caixa líquido para absorver oportunidades de investimento.
A EZTEC novamente agradece a confiança depositada em seu modelo de negócio e reafirma seu
compromisso de estar, em 2010, novamente, entre as empresas diferenciadas em rentabilidade e solidez.
Relacionamento com os Auditores Independentes: Em conformidade com a Instrução CVM nº
381/03 informamos que os auditores independentes da sociedade Deloitte Touche Tohmatsu não
prestaram durante o exercício de 2009 outros serviços que não os relacionados com auditoria externa. A
política da empresa na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja
conflito de interesses, perda de independência ou objetividade.
A Companhia está vinculada à arbitragem na Câmara de Arbitragem do Mercado, conforme cláusula
compromissória constante do seu Estatuto Social.
Atenciosamente.
Administração EZTEC.
2
Deloitte Touche Tohmatsu
PARECER DOS AUDITORES INDEPENDENTES
Aos Acionistas e Administradores da
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A.
São Paulo - SP
1.
Examinamos os balanços patrimoniais, controladora e consolidado, da EZ TEC
Empreendimentos e Participações S.A. e controladas (“Sociedades”), levantados em 31 de
dezembro de 2009 e de 2008, e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do
patrimônio líquido (controladora), dos fluxos de caixa e do valor adicionado
correspondentes aos exercícios findos naquelas datas, elaborados sob a responsabilidade da
Administração das Sociedades. Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre
essas demonstrações financeiras.
2.
Nossos exames foram conduzidos de acordo com as normas de auditoria aplicáveis no
Brasil e compreenderam: (a) o planejamento dos trabalhos, considerando a relevância dos
saldos, o volume de transações e os sistemas contábil e de controles internos das
Sociedades; (b) a constatação, com base em testes, das evidências e dos registros que
suportam os valores e as informações contábeis divulgados; e (c) a avaliação das práticas e
das estimativas contábeis mais representativas adotadas pela Administração das Sociedades,
bem como da apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
3.
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras referidas no parágrafo 1 representam
adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira,
controladora e consolidado, da EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e
controladas em 31 de dezembro de 2009 e de 2008, o resultado de suas operações, as
mutações de seu patrimônio líquido (controladora), os seus fluxos de caixa e o valor
adicionado nas operações referentes aos exercícios findos naquelas datas, de acordo com as
práticas contábeis adotadas no Brasil.
São Paulo, 25 de fevereiro de 2010 (4 de março de 2010 para a nota explicativa nº 34)
DELOITTE TOUCHE TOHMATSU
Auditores Independentes
CRC nº 2 SP 011609/O-8
Walter Dalsasso
Contador
CRC nº 1 SP 077516/O-9
3
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. E CONTROLADAS
BALANÇOS PATRIMONIAIS LEVANTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009 E DE 2008
(Em milhares de reais - R$)
Nota
ATIVO
explicativa
Controladora
2009
Nota
Consolidado
2008
2009
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
2008
CIRCULANTE
explicativa
Controladora
2009
Consolidado
2008
2009
2008
CIRCULANTE
Caixa e equivalentes de caixa
5
84.617
168.682
128.447
189.700
Fornecedores
1.237
456
13.946
9.516
Contas a receber de clientes
6
-
-
261.341
105.658
Obrigações trabalhistas
16
1.909
1.260
6.315
4.340
Imóveis a comercializar
7
-
-
198.067
147.315
Obrigações fiscais
17
11
6
3.289
2.292
Impostos a compensar
8
-
-
454
388
Empréstimos e financiamentos
15
-
17.557
Impostos antecipados
20
-
-
473
540
Provisão para perdas com investimentos
11
270
331
1.853
1.838
Outros créditos
Certificado de Potencial Adicional de Construção - CEPAC
Despesas antecipadas
9
10
Total do ativo circulante
26.502
-
26.502
-
-
-
91
662
111.389
169.013
617.228
446.101
Contas a pagar
303.457
232.015
-
152.875
197.397
Impostos antecipados
20
8
-
-
294
295
17.161
-
10.995
-
11.014
7.393
Dividendos a pagar
23
38.696
18.187
38.696
18.187
12.792
8.529
2.566
3.800
Total do passivo circulante
-
1.010
-
Realizável a longo prazo:
-
8.924
-
20
-
65
19
21
7
4.977
18
Impostos diferidos
6
-
Terrenos a pagar
Débitos com empresas ligadas
Imóveis a comercializar
1.398
Adiantamento de clientes
NÃO CIRCULANTE
Contas a receber de clientes
614
1.519
-
-
17.611
7.471
61.141
29.901
130.913
71.784
NÃO CIRCULANTE
Empréstimos e financiamentos
15
-
-
49.347
13.655
11.035
9.016
11.035
9.016
Terrenos a pagar
19
-
-
2.855
7.340
9
21
21.905
21.609
6.848
21.905
Provisão para contingências
22
445
4.333
4.333
3.351
21.609
2.169
Impostos diferidos
20
-
20.276
17.008
16
12.977
1.123
Investimentos
11
Imobilizado
12
811.831
1.660
Impostos a compensar
Certificado de Potencial Adicional de Construção - CEPAC
Créditos com empresas ligadas
Outros créditos
9.081
18
608.636
1.339
3
1.992
3
445
-
Aportes para futuras incorporações
-
Outros débitos com terceiros
1.797
Total do passivo não circulante
PARTICIPAÇÃO DE MINORITÁRIOS
-
18
18
465
519
1.258
947
910
77.348
43.612
-
-
12.227
10.665
502
Intangível:
Ágio na aquisição de investimentos
13
Outros intangíveis
13
Total do ativo não circulante
TOTAL DO ATIVO
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
4
6.171
3.149
6.171
3.149
1.671
1.465
1.873
1.667
863.372
652.078
974.761
821.091
515.933
1.133.161
470.240
916.341
3
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Capital social
23
Ações em tesouraria
23
Reservas de lucros
23
724.070
(10.681)
724.070
(8.839)
724.070
(10.681)
724.070
(8.839)
199.284
75.049
199.284
75.049
Total do patrimônio líquido
912.673
790.280
912.673
790.280
TOTAL DO PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
974.761
821.091
1.133.161
916.341
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES S.A. E CONTROLADAS
DEMONSTRAÇÕES DO RESULTADO
PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE
DEZEMBRO DE 2009 E DE 2008
(Em milhares de reais - R$, exceto o lucro por
ação)
Nota
explicativa
RECEITA OPERACIONAL BRUTA
Receita de venda de imóveis
Receita de locações e de serviços prestados
Total da receita operacional bruta
2009
Controladora
2008
2009
Consolidado
2008
-
-
562.829
2.860
565.689
359.953
2.439
362.392
-
-
(42.526)
(14.854)
-
-
(17.185)
(59.711)
(13.492)
(28.346)
RECEITA LÍQUIDA
Custo dos imóveis vendidos
Custo dos serviços prestados e das locações
-
-
505.978
(301.551)
(115)
334.046
(173.656)
(200)
LUCRO BRUTO
-
-
204.312
160.190
(17.223)
(2.739)
165.179
(120)
(108)
(660)
(23.568)
(2.412)
(404)
124.678
(122)
(134)
(727)
(14.616)
(25.436)
(3.239)
(1.807)
(660)
(27.319)
(30.254)
(2.838)
(477)
(461)
(727)
4.191
135
(23.225)
1.344
4.191
(3.160)
(23.225)
453
148.655
75.430
159.585
75.342
14.373
(97)
28.276
(39)
21.882
(1.480)
42.797
(1.152)
162.931
103.667
179.987
116.987
-
(1.511)
-
(10.465)
(6.331)
(9.967)
(6.337)
162.931
102.156
163.191
100.683
-
-
(260)
1.473
162.931
102.156
162.931
102.156
1,14
0,71
DEDUÇÕES DA RECEITA BRUTA
Cancelamento de vendas
Impostos incidentes sobre vendas incluindo
impostos diferidos
Total das deduções da receita bruta
(DESPESAS) RECEITAS OPERACIONAIS
Despesas comerciais
Despesas administrativas
Honorários da Administração
Provisão para contingências
Equivalência patrimonial
Provisão para perdas com investimentos
Despesas tributárias
Amortização de ágio em investimentos
Reversão (constituição) de provisão para perdas
com CEPAC
Outras receitas (despesas) líquidas
25
26
22
11
11
13
9
LUCRO OPERACIONAL ANTES DO
RESULTADO FINANCEIRO
RESULTADO FINANCEIRO
Receitas financeiras
Despesas financeiras
27
27
LUCRO OPERACIONAL ANTES DO
IMPOSTO DE RENDA, DA
CONTRIBUIÇÃO SOCIAL E DA
PARTICIPAÇÃO DE MINORITÁRIOS
IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO
SOCIAL
Correntes
Diferidos
20
20
LUCRO LÍQUIDO ANTES DA
PARTICIPAÇÃO DE MINORITÁRIOS
PARTICIPAÇÃO DE MINORITÁRIOS NO
LUCRO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO
3
LUCRO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO
LUCRO POR AÇÃO - R$
As notas explicativas são parte integrante das
demonstrações financeiras.
5
4.l
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
DEMONSTRAÇÕES DAS MUTAÇÕES DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO (CONTROLADORA)
PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009 E DE 2008
(Em milhares de reais - R$, exceto os dividendos por ação)
Reservas de lucros
Nota
Capital
Ações em
Reserva
Retenção
Reserva
Lucros
explicativa
social
tesouraria
legal
de lucros
de expansão
acumulados
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2007
Ajustes introduzidos pela Lei nº 11.638/07
2
SALDOS DE ABERTURA EM 1º DE JANEIRO DE 2008
Total
724.070
-
2.296
23.896
-
-
750.262
-
-
-
-
-
(25.577)
(25.577)
724.070
-
2.296
23.896
-
(25.577)
724.685
(18.374)
Aquisição de ações de emissão própria
23
-
(18.374)
-
-
-
-
Cancelamento de ações em tesouraria
23
-
9.535
-
(9.535)
-
-
-
-
-
-
-
-
102.156
102.156
Lucro líquido do exercício
Destinação do resultado do exercício:
Reserva legal
23
-
-
3.829
-
-
(3.829)
-
Dividendos propostos (R$0,13 por ação)
23
-
-
-
-
-
(18.187)
(18.187)
Reserva de retenção de lucros
23
-
-
-
54.563
-
(54.563)
-
724.070
(8.839)
6.125
68.924
-
-
790.280
-
-
-
(68.924)
68.924
-
-
-
(1.842)
-
-
-
-
(1.842)
-
-
-
-
-
162.931
162.931
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008
Transferência entre reservas - Assembléia Geral Ordinária
Aquisição de ações de emissão própria
23
Lucro líquido do exercício
Destinação do resultado do exercício:
Reserva legal
23
-
-
8.147
-
-
(8.147)
-
Dividendos propostos (R$0,27 por ação)
23
-
-
-
-
-
(38.696)
(38.696)
Reserva de expansão
23
-
-
-
-
116.088
(116.088)
-
724.070
(10.681)
14.272
-
185.012
-
912.673
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
6
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. E CONTROLADAS
DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS DE CAIXA
PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009 E DE 2008
(Em milhares de reais - R$)
2009
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS
Lucro líquido do exercício
Ajustes para reconciliar o lucro líquido do exercício
com o caixa líquido aplicado nas atividades operacionais:
Ajuste a valor presente líquido dos impostos
Reversão (constituição) de provisão para perdas com CEPAC
Variação monetária
Amortização de ágio
Depreciações e amortizações
Baixa de investimentos
Equivalência patrimonial
Provisão para perdas com investimentos
Provisão para contingências
Baixa do imobilizado
Participação de minoritários
Controladora
2008
2009
Consolidado
2008
162.931
102.156
162.931
102.156
(4.191)
37
660
224
2.466
(165.179)
120
8
-
23.225
727
154
4.290
(124.678)
122
404
-
6.144
(4.191)
(2.438)
660
352
8
260
6.398
23.225
(12.746)
727
280
477
13
(1.473)
-
(228.261)
7.541
571
(47.400)
(168.173)
(137.149)
264
(46.893)
(Aumento) redução nos ativos operacionais:
Contas a receber de clientes
Imóveis a comercializar
Despesas antecipadas
Outros ativos
(34.292)
(51.829)
(Redução) aumento nos passivos operacionais:
Adiantamento de clientes
Fornecedores
Outros passivos
Caixa líquido aplicado nas atividades operacionais
781
4.916
(31.519)
62
3.152
(42.215)
(6.166)
4.430
17.374
(88.185)
8.738
2.951
8.600
(212.605)
(3.682)
(122.063)
96.220
(759)
(30.284)
(974)
(222.614)
53.398
(2.393)
(172.583)
(3.682)
(761)
(4.443)
(974)
(2.398)
(3.372)
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO
Empréstimos e financiamentos
Diminuição de minoritários
Aquisição de ações de emissão própria
Empréstimos de acionistas e pessoas ligadas
Dividendos pagos
Caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas atividades de financiamento
(1.842)
(2.233)
(18.187)
(22.262)
(18.374)
21.824
(10.906)
(7.456)
50.102
1.302
(1.842)
(18.187)
31.375
13.392
12.166
(18.374)
310
(10.906)
(3.412)
REDUÇÃO LÍQUIDA DO SALDO DE CAIXA E
EQUIVALENTES DE CAIXA (*)
(84.065)
(222.254)
(61.253)
(219.389)
Saldos no início do exercício
Saldos no fim do exercício
168.682
84.617
390.936
168.682
189.700
128.447
409.089
189.700
REDUÇÃO LÍQUIDA DO SALDO DE CAIXA E
EQUIVALENTES DE CAIXA (*)
(84.065)
(222.254)
(61.253)
(219.389)
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTO
Ágio na aquisição de investimentos
Aquisição de investimentos
Dividendo recebido de controladas
Aquisição de bens do imobilizado
Caixa líquido aplicado nas atividades de investimento
(*) Caixa, bancos e aplicações financeiras
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
7
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. E
CONTROLADAS
DEMONSTRAÇÕES DO VALOR ADICIONADO
PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE
2009 E DE 2008
(Em milhares de reais - R$)
Controladora
2008
2009
RECEITAS
Vendas de mercadorias, produtos e serviços
Outras receitas
INSUMOS ADQUIRIDOS DE TERCEIROS (inclui os valores dos
impostos - ICMS, IPI,
PIS e COFINS)
Custos dos produtos, das mercadorias e dos serviços vendidos
Materiais, energia, serviços de terceiros e outros
Perda (recuperação) de valores ativos
Amortização de ágio
Outros
VALOR (CONSUMIDO) ADICIONADO BRUTO
DEPRECIAÇÕES E AMORTIZAÇÕES
VALOR (CONSUMIDO) ADICIONADO LÍQUIDO PRODUZIDO
PELA SOCIEDADE
VALOR ADICIONADO RECEBIDO EM TRANSFERÊNCIA
Resultado de equivalência patrimonial
Receitas financeiras
135
135
(8.742)
4.071
(660)
(108)
Consolidado
2008
2009
-
523.163
(3.160)
520.003
347.538
453
347.991
-
(278.090)
(27.268)
4.191
(660)
(173.856)
(25.409)
(23.225)
(727)
1.344
1.344
(12.121)
(23.347)
(727)
(538)
(1.807)
(938)
(5.439)
(36.733)
(303.634)
(224.155)
(5.304)
(35.389)
216.369
123.836
(224)
(154)
(5.528)
(35.543)
(352)
216.017
(280)
123.556
-
165.179
14.373
179.552
124.678
28.276
152.954
21.882
21.882
42.797
42.797
VALOR ADICIONADO TOTAL A DISTRIBUIR
174.024
117.411
237.899
166.353
DISTRIBUIÇÃO DO VALOR ADICIONADO
Pessoal:
Remuneração direta
Benefícios
FGTS
Impostos, taxas e contribuições:
Federais
Municipais
Remuneração de capitais de terceiros:
Despesas financeiras
"Leasing"
Remuneração de capitais próprios:
Dividendos propostos
Lucros retidos do exercício (inclui reserva legal e ajustes de
exercícios anteriores)
Participação dos não controladores nos lucros retidos
174.024
117.411
237.899
166.353
7.820
784
289
9.587
882
514
29.211
1.086
1.716
24.465
1.847
1.568
1.610
-
3.892
-
40.722
36.202
95
97
493
39
341
1.480
493
1.152
341
38.696
18.187
38.696
18.187
124.235
-
83.969
-
124.235
260
83.969
(1.473)
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
8
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. E CONTROLADAS
NOTAS EXPLICATIVAS ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009 E DE 2008
(Valores expressos em milhares de reais - R$)
1.
CONTEXTO OPERACIONAL
A EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. (“Sociedade”) foi constituída em 31 de
julho de 2006 e atua como “holding” das empresas mencionadas na nota explicativa nº 11.
A Sociedade, através de suas controladas, mantém preponderantemente caracterizados em
seu objeto social: (a) a incorporação e comercialização de empreendimentos imobiliários de
qualquer natureza, inclusive por meio de financiamento; (b) a administração e locação de
imóveis próprios; (c) o loteamento de terrenos; (d) a construção de condomínios; (e) a
prestação de serviços relativos a construção, supervisão, estudos e projetos e a execução de
quaisquer obras e serviços de engenharia civil em todas as suas modalidades técnicas e
econômicas; e (f) a participação em outras sociedades, empresárias ou não, na qualidade de
sócia, cotista ou acionista.
2.
APRESENTAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
As demonstrações financeiras, controladora e consolidado, da Sociedade e de suas
controladas em 31 de dezembro de 2009 foram elaboradas de acordo com as práticas
contábeis adotadas no Brasil, as normas complementares da Comissão de Valores
Mobiliários - CVM, os pronunciamentos técnicos do Comitê de Pronunciamentos Contábeis
- CPC e as disposições contidas na Lei das Sociedades por Ações, alterada pelas Leis
nº 11.638/07 e nº 11.941/09.
Para fins de apresentação, os ajustes de exercícios anteriores, registrados no exercício de
2008, em atendimento a determinados pronunciamentos e orientações, estão demonstrados a
seguir:
Patrimônio líquido originalmente reportado em 31 de dezembro de 2007
Ajustes:
Ajuste a valor presente (a)
Impostos diferidos - 2007 (a)
Despesas comerciais (b)
Patrimônio líquido ajustado
750.262
(10.195)
713
(16.095)
724.685
(a) Introdução do conceito de ajuste a valor presente para as operações ativas e passivas de
longo prazo e para as relevantes de curto prazo, conforme adoção da Orientação
OCPC 01 - Entidades de Incorporação Imobiliária emitida pelo CPC e aprovada pela
Deliberação CVM nº 561/08.
(b) Reconhecimento no resultado de despesas comerciais, quando efetivamente incorridas,
representadas por gastos incorridos na construção de estande e outras despesas
correlatas, conforme adoção da Orientação OCPC 01.
9
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
3.
CRITÉRIOS DE CONSOLIDAÇÃO
As demonstrações financeiras foram elaboradas e estão sendo apresentadas em
conformidade com as práticas contábeis adotadas no Brasil, sendo as principais as descritas
na nota explicativa nº 4. As demonstrações financeiras consolidadas, que foram elaboradas
seguindo critérios contábeis dispostos na Instrução CVM nº 247, de 27 de março de 1996,
compreendem as demonstrações financeiras da EZ TEC Empreendimentos e Participações
S.A. e sociedades controladas (criadas para propósitos específicos de administração de
empreendimentos imobiliários), mencionadas na nota explicativa nº 11. Nas demonstrações
financeiras consolidadas foram eliminadas as contas correntes e as receitas e despesas entre
as sociedades consolidadas, bem como os investimentos, sendo destacada a participação de
minoritários.
4.
PRINCIPAIS PRÁTICAS CONTÁBEIS
As principais práticas contábeis estão descritas a seguir:
a) Caixa e equivalentes de caixa
Incluem substancialmente aplicações em fundo de investimento exclusivo, operações
compromissadas e certificado de depósito bancário, denominadas em reais, com alto
índice de liquidez de mercado. São demonstradas ao custo, acrescido dos rendimentos
auferidos até as datas de encerramento dos balanços, líquidas de provisão para perdas,
quando aplicável.
b) Contas a receber de clientes e provisão para créditos de liquidação duvidosa
Os créditos a receber de clientes (circulante e não circulante) apresentados como contas
a receber são provenientes das vendas de unidades dos empreendimentos residenciais,
sendo o valor do saldo devedor dos contratos atualizado monetariamente em
conformidade com suas respectivas cláusulas de reajuste e descontado a valor presente.
A provisão para créditos de liquidação duvidosa, quando necessária, é constituída em
montante considerado suficiente pela Administração, considerando os riscos
envolvidos, para cobrir as perdas prováveis na realização dos créditos. Para os créditos
decorrentes de contratos de venda de unidades não concluídas (em construção) são
aplicados os procedimentos descritos na nota explicativa nº 4.i). Os montantes
referentes à atualização monetária dos valores a receber são registrados no resultado do
exercício, na rubrica “Receita de venda de imóveis” até a entrega das chaves e como
“Receitas financeiras” (juros ativos) após a entrega das chaves.
c) Imóveis a comercializar
Representados pelo custo de aquisição dos terrenos, acrescido dos custos de construção
e outros gastos relacionados ao processo de desenvolvimento dos empreendimentos em
construção ou concluídos, cujas unidades ainda não foram comercializadas.
De acordo com o CPC 01 - Redução ao Valor Recuperável, a Sociedade analisa se
existem evidências de que o valor contábil de um ativo não será recuperado. Caso sejam
identificadas tais evidências, a Sociedade estima o valor recuperável do ativo. O valor
recuperável de um ativo é o maior valor entre: (i) seu valor justo menos custos que
seriam incorridos para vendê-lo; e (ii) seu valor de uso.
10
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
d) Despesas antecipadas
Representadas por custos com publicidade ainda não veiculados.
e) Investimentos
Os investimentos em controladas são avaliados pelo método de equivalência patrimonial.
f) Imobilizado
Registrado ao custo de aquisição, com as respectivas depreciações registradas pelo
método linear, de acordo com a vida útil estimada dos bens.
g) Intangível
Representado pelo ágio na aquisição de investimentos; está sendo apropriado ao
resultado proporcionalmente à realização dos lucros dos negócios, estimada em três
anos, além de gastos com licença e uso de softwares.
h) Imposto de renda e contribuição social
Conforme permitido pela legislação fiscal, as receitas relacionadas às vendas de
unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no
critério descrito na nota explicativa nº 4.i) para reconhecimento dessa receita. Em cada
ano fiscal, a Sociedade e cada uma de suas controladas, desde que atendam aos
requisitos legais, podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro
real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. No critério de apuração pelo
lucro real, os impostos são calculados como percentual do lucro líquido, aplicando-se
uma taxa de 25% para o imposto de renda federal e de 9% para contribuição social,
totalizando 34%. No critério de apuração pelo lucro presumido, o lucro é presumido
como 8% e 12% das receitas operacionais, para o imposto de renda e contribuição
social, respectivamente, e acrescido de 100% de outras receitas. O imposto de renda e a
contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%, respectivamente.
Para o caso de patrimônio de afetação, o imposto de renda e a contribuição social são
calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as
taxas de 1,89% e 0,98%, respectivamente.
i)
Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis
O resultado das vendas imobiliárias, que engloba as receitas de vendas e os custos de
terreno, construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária, é
apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida da sua evolução
financeira, utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento,
sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total
estimado do empreendimento, em conformidade com os critérios estabelecidos na
Resolução do Conselho Federal de Contabilidade - CFC nº 963/03, aplicável às
entidades imobiliárias. Os valores a receber de clientes, decorrentes das vendas de
unidades em construção, são apresentados em virtude do mesmo percentual de
realização, sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no
passivo circulante como “Adiantamento de clientes”. Os saldos das operações de
11
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que, de acordo com os
critérios estabelecidos pela referida Resolução, deixaram de compor os saldos das
contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 14. Para as unidades
concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral, bem como seus
custos.
j)
Utilização de estimativas
As demonstrações financeiras foram elaboradas em consonância com as práticas
contábeis adotadas no Brasil, as quais requerem que a Administração faça estimativas
que podem afetar o valor de ativos e passivos reportados, a divulgação de ativos e
passivos contingentes nas datas das demonstrações financeiras e os valores de receitas e
despesas reportados para o período coberto. Na elaboração dessas demonstrações
financeiras, algumas estimativas foram feitas pela Administração, incluindo a estimativa
de vida útil dos bens do ativo permanente, a determinação do valor da provisão para
créditos de liquidação duvidosa, os passivos contingentes, a provisão para perdas de
créditos fiscais, outras provisões e o valor de mercado dos instrumentos financeiros.
Podem ocorrer diferenças entre os resultados atuais e os estimados.
k)
Ajuste a valor presente de contas a receber e passivos
De acordo com o CPC 12 - Ajuste a Valor Presente, a Sociedade ajustou os saldos de
contas a receber a prazo de unidades não concluídas e passivos a valor presente
considerando a taxa de desconto aplicável em referidas transações. Para os saldos de
curto prazo é avaliada a relevância de seu efeito em relação às demonstrações
financeiras tomadas em conjunto.
l)
Lucro por ação
Calculado com base na quantidade de ações existentes nas datas de encerramento dos
exercícios, excluída a quantidade mantida em tesouraria.
5.
CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA
São representados por:
Controladora
2009
2008
Caixa e bancos
Aplicações financeiras:
Fundo de aplicação financeira
Operações compromissadas (102,2% a 105,0%
do Certificado de Depósito Interbancário CDI)
Certificado de Depósito Bancário - CDB
(99,8% a 103,5% do CDI)
350
Consolidado
2009
2008
362
84.267 144.605
-
-
24.498
9.847
90.981 144.605
10.245
3.810
- 23.715
2.723 31.438
84.617 168.682 128.447 189.700
12
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
A Sociedade mantém valores aplicados em fundo de aplicação financeira exclusivo,
conforme demonstrado, podendo a carteira ser diversificada com aplicações em cotas de
fundos de investimento disponíveis no mercado, títulos públicos federais, títulos de renda
fixa de emissão de instituição financeira e operações compromissadas, de liquidez imediata,
administrados por instituição privada.
As aplicações financeiras têm liquidação imediata em montante conhecido de caixa e estão
sujeitas a um insignificante risco de mudança de valor. Seus valores de mercado não
diferem dos valores contabilizados.
6.
CONTAS A RECEBER DE CLIENTES
Consolidado
2009
2008
Clientes por incorporação de imóveis - obras concluídas
Clientes por incorporação de imóveis - obras em construção (*)
Duplicatas a receber - serviços
Créditos de clientes securitizados
Provisão para créditos de liquidação duvidosa
Circulante
Não circulante
223.361
91.806
344.106 249.006
28
28
567.495 340.840
(466)
(936)
(2.231) (2.231)
564.798 337.673
261.341
303.457
105.658
232.015
(*) Valores líquidos de ajuste a valor presente, em 31 de dezembro de 2009, no montante
de R$22.914 (R$17.070 em 31 de dezembro de 2008).
A composição da parcela de longo prazo, ativo não circulante, em 31 de dezembro de 2009
e de 2008, por ano de recebimento, é demonstrada a seguir:
Ano
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
A partir de 2018
Consolidado
2009
2008
- 92.355
91.106 42.851
60.043 24.520
35.719 20.285
30.589 17.058
26.093 14.395
22.017 11.079
17.179
6.312
20.711
3.160
303.457 232.015
A seguir estão apresentados os vencimentos dos saldos de contas a receber de clientes por
incorporação de imóveis em 31 de dezembro de 2009 e de 2008:
13
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Consolidado
2009
2008
Vencidos:
Até 30 dias
De 31 a 60 dias
De 61 a 90 dias
De 91 a 120 dias
Acima de 120 dias
A vencer
21.112
1.720
4.821
617
1.079
591
1.149
727
5.267
4.032
33.428
7.687
534.067 333.153
567.495 340.840
Dos valores vencidos em 31 de dezembro de 2009, aproximadamente 55% referem-se a
clientes que estão em fase de análise e obtenção de financiamentos bancários para quitação
de seu saldo devedor.
Os créditos de clientes securitizados com coobrigação foram gerados na venda de parte do
contas a receber das seguintes controladas, a valores contábeis, nas datas das transações:
Consolidado
2009 2008
Camila Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Paraíso Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Silvana Empreendimentos Imobiliários Ltda.
39
427
466
137
135
664
936
As referidas operações estão garantidas por alienação fiduciária dos imóveis financiados
quando da origem dos créditos imobiliários.
7.
IMÓVEIS A COMERCIALIZAR
São representados substancialmente pelo custo de formação de imóveis a serem vendidos,
concluídos e em construção e terrenos para futuras incorporações, assim distribuídos:
Consolidado
2009
2008
Imóveis concluídos
Imóveis em construção
Terrenos para novas obras
Adiantamento para fornecedores
16.826
6.308
74.389 46.821
253.524 286.133
6.203
5.450
350.942 344.712
Circulante
Não circulante
198.067 147.315
152.875 197.397
Os terrenos para novas obras serão incorporados a partir de 2010, conforme lançamentos em
execução. Os terrenos com lançamento previsto para 2011 em diante foram classificados no
ativo não circulante.
14
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Em 31 de dezembro de 2009, a Sociedade, por meio de sua controlada Avignon
Incorporadora Ltda., possui terreno, no montante aproximado de R$6.952, equivalente ao
seu percentual de participação na controlada, para o qual ainda não foram obtidas licenças
ambientais dos órgãos reguladores em face da notificação recebida em 12 de dezembro de
2007. A Administração da Sociedade considera que as licenças serão obtidas sem custos
relevantes adicionais.
Além desse terreno, existem outros na região de Bertioga - SP, no montante de R$5.998,
registrados nas sociedades controladas Itagi Incorporadora Ltda. e Vanguarda Incorporadora
Ltda.
Em 31 de dezembro de 2009, a Administração da Sociedade avaliou seus “Terrenos para
novas obras”, conforme laudos de avaliação a mercado e, com base no resultado dessas
avaliações, concluiu que não há necessidade de ajuste, uma vez que seu valor contábil está
inferior ao de mercado.
8.
IMPOSTOS A COMPENSAR
São representados por:
Controladora
2009
2008
9.
Consolidado
2009
2008
Imposto de Renda Retido na Fonte - IRRF
11.029
Instituto Nacional do Seguro Social - INSS a
compensar
6
Programa de Integração Social - PIS e Contribuição
para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS
a compensar
Imposto de Renda Pessoa Jurídica - IRPJ a compensar
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL a
compensar
Outros
11.035
9.010
11.127
9.081
6
29
29
-
175
66
175
50
9.016
20
72
11.489
20
49
9.404
Circulante
Não circulante
9.016
454
11.035
388
9.016
11.035
CERTIFICADO DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUÇÃO - CEPAC
Em 22 de fevereiro de 2008, a Sociedade participou de leilão de oferta pública no sistema de
negociação eletrônica Mega Bolsa, relativamente à negociação do CEPAC, realizado pela
Prefeitura do Município de São Paulo, referente à operação urbana consorciada Água
Espraiada, tendo adquirido 90.000 títulos, totalizando R$99.900.
Em 31 de dezembro de 2009, o saldo existente, incluindo a aquisição efetuada no trimestre
findo naquela data no valor de R$28.000, é de R$48.407 (R$21.609 em 31 de dezembro de
2008), registrado ao valor da cotação do último leilão ocorrido em 26 de novembro de 2009.
15
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Esse montante está segregado entre ativo circulante e não circulante, de acordo com sua
perspectiva de utilização em empreendimentos a serem lançados.
10. DESPESAS ANTECIPADAS
São representadas por:
Consolidado
2009
2008
Circulante:
Despesas com publicidade
Despesas com Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU
91
91
660
2
662
Conforme mencionado na nota explicativa nº 4.d), a prática de diferimento das despesas
comerciais deixou de ser aplicada.
11. INVESTIMENTOS
Sociedade controlada
Alexandria Incorporadora Ltda.
Alfenas Incorporadora Ltda.
Analisys Consultoria, Planejamento e
Participações S/S
Antilhas Empreendimentos
Imobiliários Ltda. - Condomínio
Ville de France - SCP
Arambaré Incorporadora Ltda.
Ares da Praça Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Aurillac Incorporadora Ltda.
Bergamo Incorporadora Ltda.
Camila Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Cayowaa Incorporadora Ltda.
Center Jabaquara Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Crown Incorporadora Ltda.
Curupá Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
E.Z.L.I. Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Elba Incorporadora Ltda.
Esmirna Incorporadora Ltda.
EZ TEC Técnica Engenharia e
Construção Ltda.
Florença Incorporadora Ltda.
Garicema Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Genova Incorporadora S.A.
Giopris Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Giovanna Incorporadora Ltda.
Gol Incorporadora Ltda.
Grauna Incorporadora Ltda.
Itagi Incorporadora Ltda.
J.J. Rodrigues Empreendimentos
Imobiliários SPE Ltda.
Participação - %
Direta
Indireta
Capital
social
Patrimônio
líquido
(passivo a
descoberto)
Lucro
(prejuízo)
líquido do
exercício
Equivalência
patrimonial
6.960
9.657
(158)
(39)
(158)
(39)
(1.519)
(120)
99,99
99,99
-
7.011
2
99,99
-
5
50,00
99,99
-
9.942
22.254
17.738
17.853
2.466
(276)
70,00
99,99
99,99
-
7.525
10.678
21
8.737
25.950
109
99,99
99,99
-
14.860
4.826
99,99
99,99
-
99,99
Investimentos
2009
2008
6.960
9.657
6.943
-
-
-
1.233
(276)
8.869
17.853
7.625
13.309
(736)
7.857
-
(515)
7.857
-
6.116
25.950
109
5.722
11.783
4
14.026
4.764
(709)
-
(709)
-
14.026
4.764
14.816
4.765
642
6.026
662
13.813
(137)
3.044
(137)
3.043
662
13.812
609
3.679
-
4.932
9.021
2.612
2.612
9.020
8.799
70,00
99,99
99,99
-
18.548
2
4.125
18.564
4.177
12.489
(86)
(40)
6.002
(60)
(40)
6.001
12.995
4.177
12.488
12.992
1
5.393
99,99
99,99
-
7.331
2.607
104
2.752
(3.645)
(131)
(3.645)
(131)
104
2.752
819
2.503
97,08
50,00
-
54.687
5.090
59.729
5.983
19.485
1.122
19.097
561
59.729
2.992
38.679
596
99,99
99,99
99,99
99,99
80,00
-
30.998
1
21.634
3.636
1
67.154
1
22.766
3.600
465
14.326
90
(16)
(2.016)
14.326
90
(16)
(1.613)
67.154
1
22.766
3.600
372
78.189
20.927
3.581
337
50,00
-
18.533
27.905
6.159
3.080
13.952
7.827
-
16
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Sociedade controlada
Jauaperi Incorporadora Ltda.
Juriti Empreendimentos Imobiliários
Ltda.
Lafaiete Incorporadora Ltda.
Lausane Incorporadora Ltda.
Limoges Incorporadora Ltda.
Livorno Incorporadora Ltda.
Marcella Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Marina Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Mix Residencial Ltda.
Mônaco Incorporação S.A.
Monza Incorporadora Ltda.
Otawa Incorporadora Ltda.
Paraíso Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Park Empreendimentos Imobiliários
Ltda.
Priscilla Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
San Diego Incorporadora Ltda.
Santa Lidia Empreendimentos e
Participações SPE Ltda.
Santarém Incorporadora Ltda.
Savona Incorporadora Ltda.
Silvana Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Tatuapé Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Tec Vendas Consultoria de Imóveis
Ltda.
Torino Incorporadora Ltda.
Toscana Incorporadora Ltda.
Trento Incorporadora Ltda.
Treviso Incorporadora Ltda.
Valentina Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Vanguarda Incorporadora Ltda.
Vermonth Incorporadora Ltda.
Verona Incorporadora Ltda.
Village of Kings Incorporadora Ltda.
Wanessa Incorporadora Ltda.
Win Consultoria Imobiliária Ltda.
Windsor Incorporadora Ltda.
Participação - %
Direta
Indireta
Capital
social
Patrimônio
líquido
(passivo a
descoberto)
Lucro
(prejuízo)
líquido do
exercício
Equivalência
patrimonial
Investimentos
2009
2008
99,99
-
18.027
101.683
41.142
41.142
101.683
53.881
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
-
6.995
1
6.371
19.524
8.531
6.157
1
6.958
23.917
8.578
1.100
(26)
(1.007)
3.987
(30)
1.100
(26)
(1.007)
3.987
(30)
6.157
1
6.958
23.917
8.578
6.927
3
6.275
17.430
8.497
99,99
-
33.800
45.956
16.321
16.321
45.956
43.034
99,99
99,99
40,00
99,99
99,99
-
27.043
1
30.463
11.882
1
50.234
1
32.853
17.731
3.469
9.955
(1.127)
6.893
75
9.955
(451)
6.893
75
50.234
1
13.141
17.731
3.469
41.109
1
13.348
9.914
2.673
99,99
-
5.798
6.131
102
102
6.131
6.519
99,99
-
11.428
30.648
13.254
13.254
30.648
19.944
99,99
99,99
-
6.162
902
12.226
10.386
(2.753)
(206)
(2.753)
(206)
12.226
10.386
7.943
2
50,00
99,99
90,00
-
17.392
13.865
7.946
22.260
22.512
14.813
34
7.693
4.700
17
7.693
4.230
11.130
22.512
13.332
13.144
7.242
99,99
-
11.764
10.992
251
251
10.992
13.342
99,99
-
20.499
19.582
2.870
2.870
19.582
28.577
99,90
99,99
99,99
99,99
99,99
-
106
3.746
1
3.261
14.581
582
3.734
2.003
2.626
14.539
1.209
(30)
(29)
(145)
(165)
1.208
(30)
(29)
(145)
(157)
581
3.734
2.003
2.626
12.081
222
3.719
2
2.416
14.435
99,99
99,99
80,00
99,99
99,99
50,00
99,99
99,99
-
191
5.716
3.511
7.731
15.790
1
1
1
2.488
4.950
3.931
12.493
25.045
12.505
1
-
(753)
403
2.069
8.699
(13)
-
(753)
346
2.069
8.699
(7)
165.179
2.488
4.950
3.931
12.493
25.045
6.253
1
811.831
2.488
5.682
2.360
6.579
14.943
6.085
2
608.636
Provisão para perdas com
investimentos
Analisys Consultoria, Planejamento e
Participações S/S
Aurillac Incorporadora Ltda.
-
0,01
(1.519)
1
(1.398)
1
17
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
No saldo dos investimentos em 31 de dezembro de 2009 e de 2008 foram considerados
todos os adiantamentos para futuro aumento de capital realizados. A seguir, a composição,
por sociedade controlada, dos adiantamentos efetuados:
Sociedade controlada
Alexandria Incorporadora Ltda.
Alfenas Incorporadora Ltda.
Arambaré Incorporadora Ltda.
Ares da Praça Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Aurillac Incorporadora Ltda.
Bergamo Incorporadora Ltda.
Camila Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Cayowaa Incorporadora Ltda.
Center Jabaquara Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Crown Incorporadora Ltda.
Curupá Empreendimentos Imobiliários Ltda.
E.Z.L.I. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Elba Incorporadora Ltda.
Esmirna Incorporadora Ltda.
EZ TEC Técnica Engenharia e Construção Ltda.
Florença Incorporadora Ltda.
Garicema Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Giopris Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Giovanna Incorporadora Ltda.
Gol Incorporadora Ltda.
Grauna Incorporadora Ltda.
Itagi Incorporadora Ltda.
J.J. Rodrigues Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Jauaperi Incorporadora Ltda.
Juriti Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Lafaiete Incorporadora Ltda.
Lausane Incorporadora Ltda.
Limoges Incorporadora Ltda.
Livorno Incorporadora Ltda.
Marcella Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Marina Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Mix Residencial Ltda.
Mônaco Incorporação S.A.
Monza Incorporadora Ltda.
Otawa Incorporadora Ltda.
Park Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Priscilla Empreendimentos Imobiliários Ltda.
San Diego Incorporadora Ltda.
Santa Lidia Empreendimentos e Participações SPE Ltda.
Santarém Incorporadora Ltda.
Savona Incorporadora Ltda.
Silvana Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Tatuapé Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Tec Vendas Consultoria de Imóveis Ltda.
2009
125
9.695
805
2.582
5.860
105
135
5.430
280
72
4.215
4.140
2.325
285
4.840
1
1.345
20
4.314
2.544
6.610
30
25
1.680
2.420
85
3.630
2.130
16
1.907
805
3.441
2.960
4.850
9.690
2.266
1.900
1.861
400
-
2008
6.960
18.238
1.673
3.035
20
70
4.825
180
4.365
4.092
9
1
1.345
4.899
200
4.877
11.174
21.228
3.620
2.667
8.765
14.527
35
5
6.360
1.720
8.505
13.504
24.821
16
1.663
11.761
2.721
1.001
2.957
1
13.189
7.151
40
180
105
18
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Sociedade controlada
Torino Incorporadora Ltda.
Toscana Incorporadora Ltda.
Trento Incorporadora Ltda.
Treviso Incorporadora Ltda.
Valentina Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Vanguarda Incorporadora Ltda.
Vermonth Incorporadora Ltda.
Verona Incorporadora Ltda.
Village of Kings Incorporadora Ltda.
Wanessa Incorporadora Ltda.
Win Consultoria Imobiliária Ltda.
2009
2008
20
2.031
185
225
6
78
2.970
50
6.424
1
107.814
3.720
1
3.090
14.535
190
5.700
6.855
14.436
6.250
1
267.283
As sociedades investidas têm como propósito específico a realização de empreendimentos
imobiliários, relativos à construção e à comercialização de imóveis residenciais.
Em 31 de dezembro de 2009, o montante de R$1.519 (R$1.398 em 31 de dezembro de
2008) de provisão para perdas com investimentos representa o registro da participação nos
investimentos em que o patrimônio líquido está negativo (passivo a descoberto) e está
apresentado no passivo circulante. O montante registrado como despesa no resultado em 31
de dezembro de 2009 foi de R$120 (R$122 em 31 de dezembro de 2008).
12. IMOBILIZADO
É composto por:
Taxa anual de
depreciação - %
Móveis e utensílios
Máquinas e acessórios
Instalações
Computadores e periféricos
Benfeitorias
Outros
10
10
10
20
10
-
Custo
Controlador
2009
Depreciação
acumulada Líquido
87
78
57
1.027
190
633
2.072
(15)
(30)
(9)
(220)
(51)
(87)
(412)
72
48
48
807
139
546
1.660
2008
Líquido
72
63
377
827
1.339
13. INTANGÍVEL
Ágio em investimentos
Licença de uso de software
Controladora
2009 2008
Consolidado
2009 2008
6.171
1.671
7.842
6.171
1.873
8.044
3.149
1.465
4.614
3.149
1.667
4.816
19
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Em 1º de outubro de 2007, a Sociedade adquiriu participação na sociedade Antilhas
Empreendimentos Imobiliários Ltda. - Condomínio Ville de France - SCP; nessa aquisição,
foi apurado ágio no montante de R$3.029, tendo como fundamento econômico a
rentabilidade futura do empreendimento, que foi amortizado em 31 de dezembro de 2009,
no montante de R$660 (R$727 em 31 de dezembro de 2008). O ágio complementar no
exercício findo em 31 de dezembro de 2009 foi de R$3.682, inerente aos investimentos nas
empresas Genova Incorporadora S.A., Garicema Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
Santa Lídia Empreendimentos e Participações SPE Ltda., nos montantes de R$1.835, R$869
e R$978, respectivamente.
Para a aquisição da participação da empresa Santa Lídia Empreendimentos e Participações
SPE Ltda., o saldo remanescente a pagar de R$4.913.está classificado em “Contas a pagar”.
14. OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS
Conforme descrito na nota explicativa nº 4.i), estão demonstrados, a seguir, os valores totais
das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis das unidades já vendidas, que
incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes
ainda não realizados, em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido pela
Resolução CFC nº 963/03 aplicável às atividades imobiliárias:
a) Contas a receber de clientes
Consolidado
2009
2008
Ativo circulante:
Contas a receber - % realizado
Contas a receber - % não realizado
Não circulante:
Contas a receber - % realizado
Contas a receber - % não realizado
261.341
139.996
401.337
105.658
73.086
178.744
303.457
352.425
655.882
232.015
301.964
533.979
b) Obrigações de construir
Representam as estimativas dos custos contratados a incorrer nas construções em
andamento das unidades já vendidas, subtraídos dos custos já incorridos até 31 de
dezembro de 2009 e de 2008, nos montantes de R$295.025 e R$243.778, respectivamente.
c) Resultado de venda de imóveis a apropriar
O resultado de venda de imóveis a apropriar totaliza, em 31 de dezembro de 2009, o
montante de R$197.396 (R$131.272 em 31 de dezembro de 2008).
20
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
15. EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS
Instituição financeira
Objeto
Moeda
Encargos
Banco Real S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 12,0% a.a.
Banco Real S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 12,0% a.a.
Banco ABN AMRO
Real S.A.
Banco Santander
Banespa S.A.
Banco Santander S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,5% a.a.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,5% a.a.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,5% a.a.
Banco Santander S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,2% a.a.
Banco Santander
Banespa S.A.
Unibanco - União
Bancos Brasileiros
S.A.
Banco Itaú S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,2% a.a.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,4% a.a.
Crédito imobiliário
R$
TR + 11,0% a.a.
Unibanco - União
Bancos Brasileiros
S.A.
Banco Itaú S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,4% a.a.
Crédito imobiliário
R$
TR + 11,0% a.a.
Banco Itaú S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,2% a.a.
Banco Itaú S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 11,0% a.a.
Banco Itaú S.A.
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,5% a.a.
Caixa Econômica
Federal
Crédito imobiliário
R$
TR + 10,5% a.a.
Circulante
Não circulante
Consolidado
Vencimento
final
Junho de
2009
Maio de
2009
Outubro de
2011
Setembro de
2010
Outubro de
2010
Maio de
2011
Janeiro de
2011
Julho de
2011
2009
2008
-
733
-
620
2.039
-
7.458
1.946
10.099
10.970
17.463
-
6.386
-
9.048
-
Outubro de
2011
Dezembro
de 2011
2.103
-
2.718
-
Fevereiro de
2012
Março de
2012
Abril de
2012
Junho de
2012
Março de
2013
3.499
-
1.294
-
1.955
-
2.102
-
740
-
66.904
14.269
17.557
49.347
614
13.655
A garantia dos empréstimos e financiamentos relacionados ao desenvolvimento de obras é a
hipoteca do próprio imóvel.
16. OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS
São representadas por:
21
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Provisão para férias e encargos sociais
Encargos sobre a folha de pagamento
Salários e prêmios a pagar (*)
Pró-labore a pagar
Controladora
2009 2008
Consolidado
2009 2008
459 311
562 436
666 381
222 132
1.909 1.260
2.481 1.471
1.942 1.566
1.492
998
400
305
6.315 4.340
(*)Inclui provisão de prêmios a pagar para os empregados, os quais têm como medida de
cálculo metas globais, que são estabelecidas pela Administração. Foram apropriados
R$918 em despesas gerais e administrativas, no exercício findo em 31 de dezembro de
2009 (R$721 em 31 de dezembro de 2008).
17. OBRIGAÇÕES FISCAIS
São representadas por:
Controladora
2009 2008
IRPJ
CSLL
PIS
COFINS
Outros
11
11
Consolidado
2009 2008
- 1.222
920
663
431
217
143
938
660
6
249
138
6 3.289 2.292
18. ADIANTAMENTO DE CLIENTES
Em 31 de dezembro de 2009, o montante de R$10.995 (R$17.161 em 31 de dezembro de
2008) no balanço consolidado representa os valores recebidos de clientes em excesso à
evolução financeira dos empreendimentos, conforme determinado pela Resolução
CFC nº 963/03.
22
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
19. TERRENOS A PAGAR
Sociedade controlada
Arambaré Incorporadora Ltda.
Bergamo Incorporadora Ltda.
Boneville Incorporadora Ltda.
Esmirna Incorporadora Ltda.
Gol Incorporadora Ltda.
Jauaperi Incorporadora Ltda.
Santarém Incorporadora Ltda.
San Diego Incorporadora Ltda.
Toscana Incorporadora Ltda.
Treviso Incorporadora Ltda.
Vanguarda Incorporadora Ltda.
Verona Incorporadora Ltda.
Circulante
Não circulante
Localização
Praia Grande
Mooca
Sacomã
Paraíso
Pirituba
Vila Guarani
Vila Mariana
Indianópolis
Pinheiros
Campo Belo
Bertioga
Vila Mascote
Consolidado
2009
2008
3.781
4.900
920
863
1.875
1.530
13.869
4.861
1.821
882
3.281
62
1.000
256
2.570
14.733
11.014
2.855
7.393
7.340
Os valores relativos a terrenos a pagar representam terrenos adquiridos de terceiros pelas
sociedades controladas mencionadas, para futuras incorporações, que ocorrerão a partir de
2010.
Sobre os valores mencionados não incidem encargos financeiros, com exceção feita aos
terrenos adquiridos pelas controladas Arambaré Incorporadora Ltda., que possui atualização
monetária pelo Índice Geral de Preços de Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas
- IGP-M/FGV, Gol Incorporadora Ltda., que possui atualização monetária pela variação do
dólar norte-americano, e San Diego Incorporadora Ltda., que possui atualização monetária
com base na remuneração das cadernetas de poupança.
O vencimento da parcela não circulante é como segue:
Consolidado
2009 2008
2010
2011
2012
2013
2014
926
926
926
77
2.855
2.266
3.036
941
941
156
7.340
23
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
20. IMPOSTOS ANTECIPADOS E DIFERIDOS
O IRPJ, a CSLL, o PIS e a COFINS diferidos são calculados tomando-se por base as
receitas apropriadas ao resultado do exercício que não foram realizadas financeiramente. O
recolhimento é efetuado à medida que os respectivos recebimentos ocorrem, em
conformidade com o estabelecido pela legislação fiscal. A base de apuração para o exercício
é como segue:
a) Composição dos saldos registrados nos ativos e passivos circulantes e não circulantes:
Consolidado
2009
2008
Ativo:
IRPJ antecipado
CSLL antecipada
PIS e COFINS antecipados
Circulante
Não circulante
Passivo:
Receitas acumuladas reconhecidas pelo percentual de conclusão
e não realizadas (recebidas) financeiramente
IRPJ diferido
CSLL diferida
PIS e COFINS diferidos
Circulante
Não circulante
228
123
416
767
247
133
455
835
473
294
540
295
641.475 357.618
11.812
7.624
6.140
4.013
19.935 12.842
37.887 24.479
17.611
20.276
7.471
17.008
Os montantes classificados como não circulante serão realizados a partir de janeiro de
2011.
b) Composição das despesas de IRPJ e CSLL - correntes e diferidos
Consolidado
2009
2008
Corrente:
IRPJ
CSLL
Diferido:
IRPJ
CSLL
(6.847) (7.110)
(3.618) (2.857)
(10.465) (9.967)
(4.174) (4.054)
(2.157) (2.283)
(6.331) (6.337)
24
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
c) Reconciliação das despesas de IRPJ e CSLL - correntes
As despesas de IRPJ e CSLL estão conciliadas às alíquotas nominais, como segue:
Consolidado
2009
2008
Receitas de sociedades controladas tributadas pelo lucro
presumido - regime de caixa
298.386
Efeito do imposto de renda e da contribuição social correntes no
exercício (vide nota explicativa nº 4.h)) com as alíquotas
nominais)
(10.465)
195.502
(8.456)
d) Reconciliação dos efeitos de IRPJ e CSLL - diferidos
Os valores de IRPJ e CSLL diferidos estão conciliados às alíquotas nominais, como
segue:
Consolidado
2009
2008
Aumento da diferença entre a receita fiscal e a societária (*)
Efeito do imposto de renda e da contribuição social diferidos no
exercício (vide nota explicativa nº 4.h)) com as alíquotas
nominais)
270.432
(6.331)
194.092
(6.337)
(*) De acordo com a Instrução Normativa nº 84/79 da Receita Federal, as incorporadoras
devem efetuar o recolhimento dos tributos com base no recebimento financeiro dos
empreendimentos. A Resolução CFC nº 963/03 determina que a apropriação das
receitas seja efetuada de acordo com a evolução financeira dos empreendimentos.
Dessa forma, a diferença entre a receita fiscal e a societária é a base para
constituição dos impostos diferidos.
e) Reconciliação do IRPJ e da CSLL - correntes
Controladora
2009
2008
Lucro líquido do exercício antes do IRPJ, da CSLL e da
participação minoritária
Alíquota - 34%
Efeito sobre exclusões (basicamente resultado de
equivalência patrimonial)
Efeito de outras exclusões
Efeito sobre adições
Crédito fiscal não constituído (utilizado) sobre prejuízos fiscais
Despesa com imposto de renda e contribuição social - correntes
162.931
103.667
(55.397)
(35.247)
56.161
2.129
(219)
2.674
42.391
(8.466)
(189)
(1.511)
25
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
A Sociedade registra os créditos tributários quando da realização de resultados positivos
futuros.
21. PARTES RELACIONADAS
Os saldos das transações com partes relacionadas representam valores recebidos na
conferência de direitos pelos sócios no exercício de 2006 e por novos recursos da Sociedade
para suas investidas, conforme segue:
Ativo - realizável a longo prazoCréditos com empresas ligadas por aporte de capital:
Avignon Incorporadora Ltda.
Itagi Incorporadora Ltda.
Savona Incorporadora Ltda.
Analisys Consultoria, Planejamento e Participações S/S
Vermonth Incorporadora Ltda.
Mônaco Incorporação S.A.
Genova Incorporadora S.A.
Gênea Administração, Incorporação e Participações Ltda.
WZ Incorporação Imobiliária Privelige Ltda.
Proberd Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Outros
Passivo - circulanteDébitos com empresas ligadas:
Camila Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Juriti Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Paraíso Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Silvana Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Park Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Marcella Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Vanguarda Incorporadora Ltda.
Tatuapé Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Tec Vendas Consultoria de Imóveis Ltda.
WZ Incorporação Imobiliária Privelige Ltda.
Proberd Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Constrac Construtora e Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Trisul S.A.
Alefico Administração e Participações Ltda.
Controladora
2009
2008
Consolidado
2009 2008
3.668
1.206
43
1.706
8
2.431
19
9.081
3.667
1.207
1.596
377
1
6.848
1.215
1.165
971
3.351
1.183
986
2.169
784
790
2.782
2.650
2.686
800
1.700
600
12.792
684
2.782
2.370
2.686
7
8.529
1.294
1.160
5
99
8
2.566
1.350
1.098
1.352
3.800
No exercício findo em 31 de dezembro de 2009, além das operações dos contratos de
mútuo, foram contratados serviços de assessoria jurídica, da sociedade Hatti, Franco e
Advogados Associados, no montante de R$142 (R$375 em 31 de dezembro de 2008),
empresa esta controlada por um dos acionistas da Sociedade. Em 20 de agosto de 2009, esse
26
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
acionista, Seth Empreendimentos, Incorporações e Participações Ltda., desvinculou-se do
acordo de acionista, deixando assim de integrar o grupo controlador, descaracterizando-se
como parte relacionada, pois prestava serviços de assessoria jurídica, através de sua empresa
ligada Hatti, Franco e Advogados Associados.
22. PROVISÃO PARA CONTINGÊNCIAS
a) As Sociedades possuem determinadas ações judiciais na esfera trabalhista, para as quais
seus assessores jurídicos consideram as perdas remotas.
b) Com base na análise individual de eventuais riscos de natureza tributária, a
Administração constituiu provisão em montante considerado suficiente para cobrir
prováveis perdas.
c) As Sociedades não são parte em processos administrativos nem judiciais, cuja
probabilidade de perda seja possível, que mereçam divulgação.
Não houve movimentação da provisão para contingências para o exercício findo em 31 de
dezembro de 2009.
23. PATRIMÔNIO LÍQUIDO
a) Capital social
Em 23 de setembro de 2008, através de Assembleia Geral Extraordinária, foram
canceladas 2.562.412 ações ordinárias, sem alteração do capital social da Sociedade,
que é de R$724.070, dividido em 146.724.120 ações ordinárias sem valor nominal.
Em 31 de dezembro de 2009, o capital social da Sociedade é de R$724.070, dividido em
146.724.120 ações ordinárias sem valor nominal.
b) Dividendos
Aos acionistas é garantido estatutariamente um dividendo mínimo obrigatório
correspondente a 25% do lucro líquido do exercício, calculado nos termos da Lei das
Sociedades por Ações.
A destinação do resultado para os exercícios findos em 31 de dezembro de 2009 e de
2008 é a seguinte:
Lucro líquido do exercício
Ajuste de exercícios anteriores
Reserva legal - 5%
Dividendos propostos - 25%
Reserva de expansão
2009
2008
162.931
(8.147)
154.784
(38.696)
(116.088)
-
102.156
(25.577)
(3.829)
72.750
(18.187)
(54.563)
27
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
A Administração da Sociedade, conforme disposto no artigo no. 34, letra “f” do
Estatuto Social, propôs a destinação do saldo remanescente do lucro líquido do
exercício para reserva de expansão, objetivando o incremento de suas atividades
operacionais de incorporações imobiliárias.
c) Ações em tesouraria
Em reuniões do Conselho de Administração realizadas em 15 de abril e 12 de setembro
de 2008, foi aprovado o programa de recompra de ações ordinárias de emissão própria,
para manutenção em tesouraria e posterior alienação e/ou cancelamento, sem redução
do capital social. A Sociedade adquiriu o montante de 6.004.000 ações ordinárias pelo
montante de R$20.216 a preço de mercado; destas, 2.562.412 foram canceladas através
da Assembleia Geral Extraordinária de 23 de setembro de 2008, sendo utilizada a média
do preço de aquisição da recompra para apropriação em reserva de retenção de lucro no
montante de R$9.535, remanescendo em 31 de dezembro de 2009, dessa recompra, a
quantidade 3.441.588 ações, no montante de R$10.681.
24. PLANO DE OPÇÃO DE COMPRA DE AÇÕES
A Sociedade tem previsto em seu estatuto plano de outorga de opções de ações, aprovado
pela Assembleia Geral Extraordinária realizada em 3 de março de 2007, para
administradores, empregados e prestadores de serviços, e, até 31 de dezembro de 2009, não
havia sido exercida nenhuma opção de compra. O limite do plano de opção de compra será
de 2% das ações do capital da Sociedade.
25. CANCELAMENTO DE VENDAS
Em 31 de dezembro de 2009, o montante de R$42.526 (R$14.854 em 31 de dezembro de
2008) representa cancelamentos efetuados no exercício, relativos a contratos firmados
anteriormente, que incorporam os efeitos de resultados registrados pela evolução financeira
das respectivas obras. Os imóveis devolvidos através de cancelamento são revendidos e,
portanto, nenhuma provisão para devolução é constituída nas demonstrações financeiras.
26. HONORÁRIOS DA ADMINISTRAÇÃO
Em 17 de abril de 2009, através de Assembleia Geral Ordinária, foi aprovado o limite de
remuneração global anual dos administradores da Sociedade no montante de R$5.000.
Durante o exercício de 2009 foram pagos R$3.239 (R$2.838 em 31 de dezembro de 2008) a
título de remuneração dos administradores, sendo R$2.935 fixo e R$304 variável (R$2.676
fixo e R$162 variável em 31 de dezembro de 2008).
28
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
27. RESULTADO FINANCEIRO
É composto por:
Controladora
2009
2008
Receitas:
Receita financeira
Juros ativos sobre contas a receber de clientes
Outras
Despesas:
Contribuição Provisória sobre Movimentação
Financeira - CPMF
Juros e variações monetárias passivas
Outras
Descontos concedidos sobre contas a receber
de clientes
Consolidado
2009
2008
14.369
4
14.373
27.955
321
28.276
15.675
5.019
1.188
21.882
28.858
12.746
1.193
42.797
(41)
(56)
(9)
(26)
(4)
(141)
(507)
(19)
(281)
(109)
(97)
(39)
(832)
(1.480)
(743)
(1.152)
28. CONTRATOS DE ARRENDAMENTO MERCANTIL (“LEASING”)
Em 31 de dezembro de 2009, a Sociedade possui contratos de arrendamento mercantil
operacional (“leasing”) referentes a equipamentos de informática, no montante de R$1.462
(R$1.069 em 31 de dezembro de 2008), cujas prestações mensais estão sujeitas à correção
com base em índices prefixados que variam de 1,20% a 1,22% ao mês. Os contratos têm
vencimento final entre setembro de 2010 e janeiro de 2011.
As contraprestações dos contratos de arrendamento mercantil são contabilizadas como
despesa na demonstração do resultado. Em 31 de dezembro de 2009, foi registrado o
montante de R$493 (R$341 em 31 de dezembro de 2008).
29. INSTRUMENTOS FINANCEIROS
a) Exposição a riscos cambiais
As Sociedades não estão expostas a riscos cambiais por não possuírem transações em
moeda estrangeira.
b) Exposição a riscos de taxas de juros
As Sociedades possuem empréstimos com terceiros, sujeitos às flutuações dos índices
previstos nos referidos contratos, através de variação da Taxa Referencial - TR e juros.
Estão expostos a flutuações das taxas de juros a receber de clientes e saldos de
aplicações financeiras, neste caso pela variação do CDI.
29
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
Em 31 de dezembro de 2009, a Administração da Sociedade e de suas controladas
efetuou analise de sensibilidade considerando um aumento de 25% e de 50% nas taxas
de juros esperadas sobre os saldos de aplicações financeiras, líquidos de empréstimos e
financiamentos:
Indicadores
CDI
TR
Juros a incorrer (*)
Cenário I
provável
Cenário II
(+25%)
Cenário III
(+50%)
8,750%
0,709%
10,940%
0,886%
13,130%
1,063%
2.979
3.724
4.468
(*) Refere-se a cenário de juros para os próximos 12 meses.
c) Concentração de risco
As Sociedades mantêm contas correntes bancárias e aplicações financeiras em
instituições financeiras aprovadas pela Administração de acordo com critérios objetivos
para diversificação de riscos. O saldo de contas a receber está distribuído em diversos
clientes e não existe um cliente que represente concentração de 10% ou mais do total da
receita operacional líquida, nem do saldo a receber.
d) Valores contábeis e de mercado de instrumentos financeiros
Com exceção das rubricas “Débitos com empresas ligadas” e “Créditos com empresas
ligadas”, sobre as quais não incidem encargos financeiros, os valores de mercado em 31
de dezembro de 2009 e de 2008 não diferem significativamente dos valores contábeis e
não refletem mudanças subsequentes na economia, tais como taxas de juros e alíquotas
de impostos e outras variáveis que possam ter efeito sobre sua determinação. O seguinte
método e premissa foram adotados na determinação do valor de mercado:
Caixa, bancos e aplicações financeiras - os valores contábeis informados nos
balanços patrimoniais aproximam-se dos valores de mercado em virtude do curto
prazo de vencimento desses instrumentos.
Durante os exercícios de 2009 e de 2008 a Sociedade e suas controladas não possuíam
instrumentos financeiros na forma de derivativos, tampouco com risco semelhante.
30. SEGUROS (INFORMAÇÃO NÃO AUDITADA)
A Sociedade e suas controladas mantêm, em 31 de dezembro de 2009, os seguintes
contratos de seguros, a valores considerados pela Administração compatíveis com os riscos
envolvidos:
a) Risco de engenharia - obras civis em construção - apólice “All Risks”, que oferece
garantia contra todos os riscos envolvidos na construção de um empreendimento, tais
como incêndio, roubo e danos de execução, entre outros. Esse tipo de apólice permite
coberturas adicionais conforme riscos inerentes à obra, entre os quais se destacam
responsabilidade civil geral e cruzada, despesas extraordinárias, tumultos,
responsabilidade civil do empregador e danos morais.
30
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
b) Seguro empresarial - cobertura para os “stands” de vendas e apartamentos-modelo, com
garantia contra danos causados por incêndio, raio, explosão e outros.
c) Seguro de riscos diversos - equipamentos eletrônicos - garantia contra eventuais roubos
ou danos elétricos.
31. COMPROMISSOS
A Sociedade possui contratos de aluguel para dois imóveis onde se situam suas instalações,
sendo o custo mensal de R$26, reajustado pela variação do IGP-M/FGV. O prazo de
locação é de cinco anos e há multa no caso de rescisão correspondente ao valor de três
meses de aluguel.
A Sociedade, em 31 de dezembro de 2009, através de suas controladas, possui contratos de
longo prazo no montante de R$31.838 (R$20.391 em 31 de dezembro de 2008),
relacionados com o fornecimento de matéria-prima utilizada no desenvolvimento dos
empreendimentos imobiliários.
32. INFORMAÇÕES ADICIONAIS - DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS DE CAIXA
a) Foram as seguintes as transações que não envolveram caixa:
Controladora Consolidado
2008
2009
2008
Compra de terrenos financiadas pelos compradores
Transferência de créditos com sociedades controladas
para capital social
-
864
91.857
65.707
-
-
b) Foram pagos de imposto de renda e contribuição social os seguintes valores:
Controladora
2008
Imposto de renda e contribuição social
Consolidado
2009
2008
1.511 9.891
7.547
33. NOVOS PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS EDITADOS EM 2009 E QUE
ENTRARÃO EM VIGOR A PARTIR DE 2010
Com o advento da Lei nº 11.638/07, que atualizou a legislação societária brasileira para
possibilitar o processo de convergência das práticas contábeis adotadas no Brasil com
aquelas constantes nas normas internacionais de contabilidade (IFRS), novas normas e
pronunciamentos técnicos contábeis vêm sendo expedidos em consonância com os padrões
internacionais de contabilidade pelo CPC.
Até 31 de dezembro de 2009, novos pronunciamentos, interpretações e orientações técnicas
haviam sido emitidos pelo CPC e aprovados por Deliberações da CVM para aplicação
mandatória a partir de 2010. Os CPCs que poderão ser aplicáveis à Sociedade e a suas
controladas, considerando suas operações, são:
31
EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Controladas
CPC
15
16
17
18
20
22
23
24
25
26
27
30
31
32
33
36
37
38
39
40
ICPC 02
ICPC 05
ICPC 08
ICPC 09
Título
Combinação de Negócios
Estoques
Contratos de Construção
Investimento em Coligada e em Controlada
Custos de Empréstimos
Informações por Segmento
Políticas Contábeis, Mudanças de Estimativas e Retificação de Erro
Evento Subsequente
Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes
Apresentação das Demonstrações Contábeis
Ativo Imobilizado
Receitas
Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada
Tributos sobre o Lucro
Benefícios a Empregados
Demonstrações Contábeis Consolidadas
Adoção Inicial das Normas Internacionais de Contabilidade
Instrumentos Financeiros: Reconhecimento e Mensuração
Instrumentos Financeiros: Apresentação
Instrumentos Financeiros: Evidenciação
Contrato de Construção do Setor Imobiliário
Pronunciamento Técnico CPC 10 - Pagamento Baseado em Ações Transações de Ações do Grupo e em Tesouraria
Contabilização da Proposta de Pagamento de Dividendos
Demonstrações Contábeis Individuais, Demonstrações Contábeis
Separadas, Demonstrações Consolidadas e Aplicação do Método de
Equivalência Patrimonial
A Sociedade está em processo de avaliação dos impactos relativos aos pronunciamentos, às
interpretações e às orientações, os quais poderão afetar de forma relevante as demonstrações
financeiras relativas ao exercício findo em 31 de dezembro de 2009 a serem apresentadas
comparativamente às demonstrações financeiras relativas ao exercício a findar-se em 31 de
dezembro de 2010.
34. APROVAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
As demonstrações financeiras foram aprovadas pelo Conselho de Administração da
Sociedade e autorizadas para emissão em 4 de março de 2010.
32