ACÓRDÃO CSM
DATA: 7/12/1995 FONTE: 026281-0/1 LOCALIDADE: CAMPINAS
Relator: Antônio Carlos Alves Braga
Legislação:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. INSTRUMENTO PARTICULAR. REPRESENTAÇÃO.
RECONHECIMENTO DE FIRMA. VALOR VENAL. ITBI.
EMENTA OFICIAL: Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Compromisso particular de
compra e venda - Promessa feita por aquela que não figura no registro como sendo titular de
direito real - Necessidade de assinatura autêntica da representante legal da promitente vendedora,
da exibição do contrato social e de reconhecimento das firmas - exigência de comprovação do
valor venal e de recolhimento do ITBI - Recurso improvido.
Íntegra:
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 26.281-0/1, da Comarca de
CAMPINAS, em que é apelante JOSÉ DE RIBAMAR FRAZÃO GAMA e apelado o OFICIAL DO 3º
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS da Comarca. ACORDAM os
Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar
provimento ao recurso. Cuidam os autos de dúvida suscitada por apresentante de título que
instrumenta promessa de venda e compra dos lote nº 01, ambos da quadra 16, no loteamento
denominado Jardim Maracanã, e que não se conforma com recusa no seu registro por: a) falta de
reconhecimento de firmas dos subscritores do instrumento particulare; b) ausência de prova da
representação da promitente vendedora; c) falta de prova da inscrição cadastral do lote e
comprovante de recolhimento de ITBI; d) transmissão de direitos por pessoa que não figura na
matrícula como titular de domínio; e) necessidade de instrumento público porque concretizado o
negócio após registro do parcelamento; f) inidoneidade de exibição de cópia no lugar do título
original. O MM. Juiz Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, recorrendo o suscitado
para postular registro do título salientando que houve implantação irregular do loteamento pela
Said Jorge Loteamentos S/C Ltda, e pela sua sucessora Mahil Imóveis Ltda., com regularização
posterior pela Prefeitura Municipal, nos termos do artigo 40 da Lei nº 6.766/79. A assinatura
constante do contrato é de Said Jorge, também representante legal da Mahil Imóveis Ltda., e não
pode ser prejudicado pela falta de seu reconhecimento. Requer autorização para registro do título
sem o reconhecimento da firma, concordando, porém, com a exigência do recolhimento do imposto
de transmissão. O Ministério Público, em ambas as instâncias, opina pelo improvimento. É o
relatório. O loteamento Jardim Maracanã foi regularizado pela Prefeitura Municipal de Campinas e
busca o apelante, como adquirente dos direitos sobre o lote nº 23, da quadra 02, o registro de
propriedade, 'valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado' (artigo
41 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979). No caso específico, várias foram as exigências e
investe-se o apelante apenas contra a necessidade de reconhecimento de firmas das pessoas que
subscreveram o documento. Concorda expressamente com o recolhimento do ITBI e
implicitamente com as restantes, tanto que a elas não dedica qualquer comentário em suas
razões. Só por esse pormenor a dúvida há de ser julgada procedente, mesmo porque, a
pertinência de uma só das exigências, sendo diversos os fundamentos, leva à recusa na prática do
ato registrário. De toda forma, não há óbice a que se examinem nesta instância todos os
fundamentos. Há obstáculo principal consistente em ofensa aos princípios da continuidade e da
disponibilidade. Figura como promitente vendedora a empresa Sociedade Civil Said Jorge
Loteamentos Ltda (fls. 7/8), mas o imóvel, em seu todo, foi adquirido por Mahil Imóveis Ltda.
(conforme R11/M14.005, de 06/05/81). A aquisição foi feita a non domino. Interliga-se a
disponibilidade com o princípio da legalidade ou legitimidade, segundo o qual a validade da
inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e a da faculdade de
disposição do alienante. A atividade do Registro de Imóveis pressupõe, outrossim, ato de outro
registro do qual recebe a atenção de existência ou de inexistência das pessoas disponentes ou
adquirentes dos direitos. Daí a ligação ao princípio da continuidade, pelo qual só se faz a inscrição
se o outorgante aparecer no registro como seu titular. A aferição da disponibilidade no registro
imobiliário, portanto, consiste em verificar se o imóvel alienado ou onerado por ato jurídico
unilateral ou bilateral corresponde, no todo ou em parte, ao 'jus disponendi' do alienante ou
onerante constante do assentamento.Se os disponentes não são titulares de uma determinada
situação jurídica, aferível em face de ato registrário, não há como recepcionar o título de ato
registrário, não há como recepcionar o título pelo sistema registrário. A necessidade de
reconhecimento de firmas em instrumento particular, de outra parte, decorre do artigo 221, inciso
II, da Lei 6.015/73 e assim tem decidido este Conselho (cf. apelações cíveis nºs 1.919, 3.257,
6.779, 7.816, 8.291, 8.504, 11.151, 12.045, 18.924), além do que, em figurando pessoa jurídica
como parte, é mister a exibição do contrato social. Ao Oficial incumbe exame dos aspectos
extrínsecos do título e nele se insere análise da regularidade de representação (ao Oficial incumbe
dever de verificar a representação da sociedade - cf. apelação cível nº 2.003-0, de Itapecirica da
Serra), inclusive no que se refere à autenticidade das assinaturas, uma das quais foi feita pelo
sistema de reprodução (fls. 09 vº). O comprovante do valor venal faz-se necessário para cálculo
das custas e emolumentos (cf. apelações cíveis nºs 1.958, 2.178, 2.506, 3.721, 5.825, 13.366,
13.598) e à guia de recolhimento do imposto de transmissão sobre bens imóveis merece exibido
em face da atribuição dada ao registrador para controle de seu recolhimento. Das exigências só
não se mostra pertinente a exigência de exibição do original. Vê-se que há cópia apenas do
impresso, mas os claros foram preenchidos à máquina e as assinaturas colhidas diretamente na
folha. O instrumento assim elaborado atende aos requisitos do artigo 221 da Lei de Registros
Públicos. Ainda assim, procedem os demais fundamentos da recusa e que não restaram
superados. Isto posto, negam provimento ao recurso. Custas na forma da lei. Participaram do
julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores JOSÉ ALBERTO WEISS DE ANDRADE,
Presidente do Tribunal de Justiça e YUSSEF SAID CAHALI, Vice-Presidente do Tribunal de
Justiça. São Paulo, 30 de outubro de 1995. (a) ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA, Corregedor
Geral da Justiça e relator
Vide → Processo 100.10.001900-4